Главная --> Публикации --> Десять заповедей для получателя ипотечного кредита Московские строители переходят на запасные пути Евроцемент и фас отстояли мировую Питер наполовину окольцевали Минимущество предлагает снизить темп приватизации в 2004 г.

После того как вице-президент ЛУКОЙЛа Леонид Федун стал владельцем футбольного клуба Спартак, он не раз заявлял о необходимости строительства собственного стадиона. Старт этому проекту был дан в феврале, когда премьер-министром Михаилом Фрадковым было подписано распоряжение о строительстве на территории Тушинского аэродрома многофункционального спортивного комплекса. А вчера Леонид Федун заявил, что проект прошел согласование в последней инстанции - в Российском фонде федерального имущества.

В многолетней истории со строительством стадиона Спартак наконец-то поставлена финальная точка. Российский фонд федерального имущества (РФФИ) выдал разрешение на возведение спортивного комплекса на территории Тушинского аэродрома. Его строительство будет проходить под контролем главного архитектора Москвы Александра Кузьмина. Стоимость проекта оценивается в $150 млн. Эксперты считают, что отбить вложения владельцам стадиона удастся за счет сопутствующей инфраструктуры.

Владелец Спартака отказался называть какие-либо подробности проекта. Однако еще в июле глава совета директоров ООО Стадион Спартак" Юрий Цховребов рассказал, что вместимость стадиона составит 35 тыс. мест. Он будет оснащен закрытыми трибунами, будет иметь гостевые ложи и зоны для парковки. По подсчетам Цховребова, стоимость проекта оценивается в $150 млн. Эти средства готовы выделить ООО Стадион Спартак" и такие общественные организации, как Спортивная Россия и Российская автомобильная федерация.

Комплекс разместится на предоставленном в пользование федеральному государственному унитарному предприятию Национальный аэроклуб России имени Чкалова земельном участке площадью 226 га в районе Волоколамского шоссе. Строительные работы будет вести подрядчик Моспроект-

По его словам, само по себе строительство стадиона не очень выгодный бизнес-проект, отбить вложения, потраченные на строительство стадиона, позволит сопутствующая инфраструктура, например, торговые комплексы. С этим мнением согласен и заместитель генерального директора компании Новая площадь Евгений Фетисов: Срок окупаемости вложений зависит от того, какая будет прилегающая инфраструктура. Однако инициаторов строительства, похоже, не смущает долгий срок окупаемости проекта.
Собственник вчера рассказал о дисбалансе на рынке загородной недвижимости, где спрос в некоторых сегментах значительно превышает предложение. Сегодня мы поговорим о том, какие коттеджи пользуются спросом и что в ответ может предложить рынок.

Впрочем, строительство такого объекта невозможно без участия государства,- считает управляющий партнер компании Blackwood Константин Ковалев.

Так, если при строительстве премиум-поселков, где сам уровень объектов предполагает индивидуальный и внимательный подход, наблюдается ориентация на покупателя, то, когда речь заходит о строительстве объектов экономкласса, ситуация в корне иная: застройщики не стараются прислушаться к пожеланиям покупателей, уверенные, что все будет куплено и так. И покупатели вовсе не переубеждают их в обратном и, в общем-то, не требуют от застройщиков чего-то необычного или сверхъестественного. Как рассказывает Светлана Кондачкова, руководитель направления загородной недвижимости МИАН агентство недвижимости, среди основных требований клиентов к объектам лидирующие позиции занимают качество строительства, транспортная доступность, развитая инфраструктура, грамотный подход к архитектурной концепции, планировочным решениям, управлению и эксплуатации поселков, высокие требования к юридической подоплеке сделок. Именно эти требования и ставятся во главу угла при проектировании новых поселков.

В статье Дисбаланс на загородном рынке мы подробно рассказали о соотношении спроса и предложения в различных сегментах рынка. И если в отношении построек бизнес-класса предложение опережает спрос, то совершенно обратная ситуация наблюдается в сегменте экономкласса. В соответствии с этими тенденциями формируется и отношение застройщиков к возведению новых объектов недвижимости.

Нетрудно догадаться, что наиболее быстро реализуемыми объектами в силу стоимости и дефицитности являются поселки экономкласса; срок реализации таких коттеджей составляет чуть больше года. За полтора-два года раскупается и премиум и бизнес-класс. В целом же, по словам аналитика загородной недвижимости корпорации Инком-Недвижимость Ивана Воробьева, объекты загородной недвижимости имеют гораздо более длительные сроки реализации, нежели, например, жилая недвижимость Москвы. Дома и участки могут продаваться от месяца до нескольких лет, рассказывает эксперт Инкома. Не секрет, что некоторые дома годами не могут найти своего хозяина, как, например, отдельно стоящие дорогие нелепые особняки, построенные в 90-х годах.

Медленные продажи

Однако найти такой дом не всегда просто. О сегменте элитных коттеджей говорит Феликс Лещенко, консультант по загородной недвижимости Kirsanova Realty: По-прежнему ощущается острый дефицит качественных предложений на вторичном рынке в сегменте элитных домов. Если обобщить запрос на поиск такого дома, он будет выглядеть так: Обжитой, эмоционально теплый дом классической архитектуры площадью 600-800 кв. м в охраняемом, статусном и жилом поселке в ближнем западном Подмосковье на лесном участке от 0,30 га, остальные опции приветствуются. Такие дома появляются, как правило, в сентябре-ноябре, феврале-марте и за очередной сезонный всплеск спроса переходят к новым хозяевам, которые, досконально изучив рынок, могут ждать появления своего дома порой целый год.

Интересную особенность продаж премиум-коттеджей отмечает Мария Литинецкая: Скорость реализации подобных объектов зависит от многих факторов, ключевыми из которых являются уникальность и скорость постройки. Человек, который готов заплатить немалые деньги за дом, хочет получить что-то необычное и полностью соответствующее его представлениям о своем жилье, поэтому он хочет увидеть его уже в законченном виде. Следовательно, если дом готов и он отличается экстраординарностью, то его приобретут довольно быстро.

Реальные очертания мечты

Высоко востребованы и дома в стародачных поселках, таких как Жуковка, Барвиха, Переделкино, Немчиновка и Баковка. Объекты такого плана не так часто появляются на рынке, поэтому постоянно находятся в дефиците и быстро раскупаются.

В то же время пригородные поселки элитного уровня и нового поколения по-прежнему наперечет, отмечает Феликс Лещенко. Долгое время Минское направление находилось в тени у своих западных конкурентов Рублево-Успенского и Новорижского шоссе и отставало от них в развитии коттеджного строительства. Ситуация стала меняться со строительством в Переделкино концептуального элитного поселка Стольное, где под строительство поселка был выбран один из самых видовых участков на пересечении рек Сетунь и Баковка, в знаменитом стародачном месте.

Впрочем, Подмосковью есть куда развиваться каждый год здесь разрабатываются новые территории. Иван Воробьев уточняет, что говорить о насыщении и ограничении строительства можно только, пожалуй, в отношении Рублево-Успенского шоссе, да и там осталось достаточное количество неиспользованных землеотводов. С ним соглашается Мария Литинецкая: Несмотря на высокие темпы строительства в западной части МО, этот район еще долго будет востребован как застройщиками, так и покупателями. Даже забитая, как кажется, до предела Рублевка в среднесрочной перспективе останется местом появления интересных и дорогостоящих проектов, которые будут пользоваться устойчивым спросом. Да и спрос на загородное жилье в целом будет увеличиваться. Это связано с тем, что все больше людей хочет уехать из душной и пыльной Москвы на природу, а растущее благосостояние граждан, опирающееся на экономический рост в стране, позволит приобрести этим мечтам реальные очертания, говорит Мария Литинецкая. Таким образом, можно с уверенностью прогнозировать дальнейший рост спроса на загородную недвижимость, что в свою очередь повлечет за собой появление большего числа предложений со стороны инвесторов и застройщиков.

В понедельник ряд СМИ распространил новость, претендующую на звание сенсации дня.

Как отмечает Литинецкая, наиболее интенсивно строительство осуществляется на западе Подмосковья, преимущественно в полосе 15-40 км от МКАД, где строится 6-7 новых поселков в год. Так, за полтора года на Новорижском направлении появилось 15 объектов. Строительство поселков ближе 15 км осуществляется менее активно, что связано, во-первых, с исчерпанностью земельного фонда под строительство коттеджей, а во-вторых, с постоянным ростом цен на землю. Строительство за 40 км на Западе и полностью на Востоке области идет более низкими темпами, чем в среднем Подмосковье, однако наблюдается тенденция активизации застройщиков в этом районе. За последние 2 года предложение здесь увеличилось в полтора раза.

Документ, вокруг которого пошел сыр-бор, - это законопроект о резервировании земли под строительство объектов, нужных государству. Прежде всего и почти исключительно - дорог, аэропортов, трубопроводов, объектов обороны. О сути этого документа Российская газета написала со слов разработчика первой (см. РГ за 6 июля), более того, та наша публикация до сих пор остается единственным в российских СМИ подробным изложением документа. Как пояснили нам вчера в министерстве экономического развития и торговли, этот законопроект был внесен в Госдуму 14 июля. В тот день текст законопроекта письмом пошел в Думу, - сообщили нам в пресс-службе. - В пути он был максимум день. Стало быть, с 15 июля документ находится в Госдуме, и он никак не мог покинуть стены правительства лишь 7 августа. СМИ передали дезинформацию.

Оказывается, правительство внесло в Госдуму законопроект, который, как написало одно издание, фактически отменяет частную собственность на землю. Впрочем, проверка этой новости сенсацию тут же развенчала: и правительство вчера ничего такого не сделало, и законопроект, о котором идет речь, истолкован с точностью до наоборот.

Действительно, именно отсутствие в нашем законодательстве резервирования как такового стало причиной неприятных конфликтов, и прежде всего в московском микрорайоне Бутово.

Столь же вольной трактовкой оказались и комментарии о сути закона - о том, что он якобы отменяет частную собственность. Вольной с точностью до наоборот.

Согласно этому документу сначала власть принимает решение о размещении объекта (скажем, дороги), потом готовится конкретная схема его местоположения - по нормам, уже прописанным в Градостроительном кодексе (к слову, этому кодексу не везет так же, как Земельному: из-за неполноты его формулировок этот прогрессивный закон на практике зачастую не исполняется). Существенно, что обсуждение пути следования трассы обсуждается с населением: Градостроительный кодекс вообще заточен на публичности принимаемых решений. Никто с бульдозером к вам не придет, прежде придут посоветоваться. После этого утверждается документ территориального планирования, и резервирование вступает в силу. Если строительство не состоится в течение строго оговоренного времени, резервирование теряет силу и гражданам возмещаются все убытки, которые они понесли из-за особого статуса их территории на протяжении этого времени. Ведь земли, зарезервированные под стройку, ограничиваются в обороте, они теряют свою рыночную стоимость. А я как раз в это время хотел продать свой участок, деньги мне были нужны. Не смог. Неприятно, но государство все возместит. Или не возместит - если стройка все-таки начнется.

Напомним, что московские власти объявили тогда: согласно Генплану Москвы земли в Бутово зарезервированы под строительство нового микрорайона, и люди должны покинуть место стройки. На самом деле резервирование может иметь место только тогда, когда речь идет о реализации государственных нужд. Земельный кодекс довольно четко говорит о том, что строительство жилья при всей важности этой задачи чисто юридически к государственной нужде не относится. Дороги, порты, трубопроводы - другое дело. Но Земельного кодекса для четкого понимания этого факта оказалось маловато, а главное, как именно должно выглядеть настоящее резервирование - об этом в Земельном кодексе нет ничего. И вот появляется новый законопроект, который дает ответы на эти и многие другие вопросы.

За паникой вокруг земельных законов стоит вполне понятная неуверенность людей, особенно после конфликта в Бутово - их страхи по поводу того, что кто-то завтра ради высоких целей отнимет твое имущество. К сожалению, таково последствие всего одного земельного скандала, ставшего достоянием гласности, наложившееся на личный опыт граждан, которые видят такие же скандалы в своих городках и селах каждый день. Прежде всего эта ситуация бьет по инвестиционной привлекательности нашей страны в целом и оборачивается для местных властей как потерей инвестиционных предложений, так и потерями бюджетных поступлений от платы за землю от граждан и предприятий. И то, что законодательный вакуум заполняется столь медленно, конечно, нехорошо. Хотя быстрое заполнение - еще хуже. Достаточно вспомнить историю кавалерийского наскока на Госдуму - чтобы она непременно приняла Земельный кодекс. И в итоге он оказался едва ли не самым слабо исполняемым законом в стране.
При покупке или продаже квартиры у граждан, как правило, вызывает беспокойство вопрос передачи денег. Люди наслышаны про многочисленные случаи мошенничества на рынке недвижимости и не желают выступать в роли жертвы. Юрист М2 рассказывает о том, как обезопасить себя при передаче денег за приобретаемую квартиру.

Но об этом будет говорить уже другой законопроект, об изъятии земель. Однако, как и писала РГ 6 июля, этот документ еще толком даже не написан. Он находится на согласовании в разных комиссиях и может согласовываться еще хоть полгода, пояснили нам вчера в минэкономразвития. О его контурах РГ, впрочем, также сообщила в упомянутой публикации. Суть в том, что участки покупаются государством по рыночной цене. Однако оценка производится государством за свой счет с определенным приближением к реальности, не абсолютно точно (индивидуальная оценка - штука дорогая). Если собственник не согласен, он вправе за свои деньги провести индивидуальную оценку и доказывать ее правоту в суде. Но повторим, это пока еще лишь контуры будущего документа, и они могут существенно измениться, когда законопроект покинет стены минэкономразвития.

Утром деньги, вечером стулья

В принципе что-либо новое придумать довольно сложно. Обычно стороны предпочитают передавать деньги из рук в руки или использовать банковские ячейки.

Еще несколько слов о прочих неудобствах банковского перевода. Практически во всех банках России платежи идут три пять дней. Таким образом, после передачи документов, подтверждающих право собственности на квартиру, продавец вынужден ждать еще неделю, прежде чем получит свои деньги. Правда, из такой ситуации есть выход. Покупатель и продавец открывают два счета в одном банке (в одном филиале или отделении). Это существенно ускорит процесс перевода средств.
Кроме того, возникает неизбежный вопрос: кто оплатит открытие счета? Делать это придется в любом случае. В одних банках взимается комиссия за открытие счета, в других необходимо при открытии положить на счет определенную сумму. В любом случае одна или обе стороны несут расходы.

Разумеется, можно перевести деньги с одного счета на другой, но этот способ оплаты наименее популярен. Стороны при решении вопроса об оплате не проявляют доверия друг к другу, поэтому безналичные платежи не слишком распространены: они подразумевают, что покупатель оплачивает квартиру только после регистрации права собственности на нее. Ни один продавец (организация или частное лицо) не пойдет на такой риск. Наиболее реальным представляется другое условие: оплата по договору производится после сдачи документов на регистрацию. Чуть позже мы вернемся к этому условию.

Расчет в конверте или в сейфе?

В идеале такие моменты должны быть урегулированы договором. Например, в него стоит внести следующий пункт: Каждая из сторон несет все расходы, связанные с исполнением ее обязательств по настоящему договору, самостоятельно.
В случае отказа одной из сторон все расходы придется нести тому, кто настаивал на безналичной форме платежа. Как правило, такие моменты в договоре не отражаются, но при желании они оговариваются следующим образом: Оплата по настоящему договору производится в безналичном порядке, по реквизитам, указанным в договоре. Продавец компенсирует покупателю все расходы, связанные с открытием банковского счета и проведением платежа. Разумеется, если инициатором выступил покупатель, вместо продавца укажут его.

Подобная схема выглядит так. Покупатель арендует ячейку (стоит это обычно в пределах 1,5 тыс. руб. в месяц), закладывает туда при продавце деньги и ждет документы на квартиру. После их получения он вместе с продавцом открывает сейф и передает ему необходимую сумму. При этом продавец вправе практически сразу проверить подлинность банкнот. Отметим, правда, что официальное заключение о подлинности какого-либо денежного знака дает только Центральный банк РФ. Все остальное считается только мнением отдельных лиц, не более того.

Российские граждане предпочитают другие способы расчетов. Традиционная передача денег из рук в руки, как и прежде, происходит довольно часто. Но при этом практически всех участников сделки пугает перспектива быть ограбленными. Действительно, риск столь печального поворота событий достаточно велик. Нельзя забывать и об опасности получить за квартиру фальшивые деньги. Поэтому в последнее время все популярнее становится использование банковских ячеек или сейфов.

При оплате квартиры возникает и другой вопрос: как доказать сам факт оплаты? Ведь нельзя полностью исключить вариант, что продавец захочет еще раз получить деньги за один и тот же объект, мотивируя это тем, что покупатель не оплатил приобретенную квартиру. При безналичных расчетах доказать свою правоту легко с помощью соответствующих документов, подтверждающих совершение платежа (копия платежного поручения, выписка по счету и т. д.). При передаче денег из рук в руки вы не сможете ссылаться на такие документы. Заключение договора на аренду банковской ячейки само по себе еще не доказывает совершения платежа как такового. Существует два относительно надежных способа подтверждения оплаты: расписка в получении и свидетельские показания.

Распишитесь в получении

Лучше, если расписка написана от руки: это автоматически снимает вопрос о ее подделке (в случае необходимости документ сдается на экспертизу). В расписке нужно указать, кто, когда, от кого и какую сумму принял, за что были переданы деньги. Расписка подтверждает как сам факт совершения платежа, так и его своевременность. Деньги передаются представителю продавца? Помимо упомянутых выше сведений в расписке содержатся сведения, кто и на основании какого документа выступает представителем продавца. Также к расписке надо приложить доверенность или ее копию.

В первую очередь убедитесь, что передаете деньги человеку, который имеет право их принимать. Иначе в случае возникновения проблем виноваты будете только вы сами, поскольку не уточнили его полномочий. Если вы передаете деньги не тому лицу, которое подписывало договор, а его представителю, потребуйте от него нотариально заверенную доверенность, которая предусматривает право получать деньги и подписывать различные документы (в том числе расписки) от имени доверителя.

Разумеется, в качестве свидетелей должны выступать знакомые вам люди, поскольку им придется в случае необходимости подтвердить факт передачи денег, в том числе в суде. Количество свидетелей зависит от вашего пожелания (с учетом мнения другой стороны), но, как правило, свидетелей бывает двое.

Еще одним надежным способом подтвердить факт оплаты квартиры являются свидетельские показания. При составлении расписки укажите в ней, что деньги переданы в присутствии свидетелей. Кроме того, они ставят на самой расписке свои подписи, подтверждая таким образом написанное в ней. Согласно закону, свидетели обязаны быть дееспособными и правоспособными. Это значит, что на роль свидетелей не подходят дети, лица, страдающие заболеваниями, не позволяющими им адекватно оценивать обстоятельства внешнего мира (умственные и психические расстройства, алкоголизм и т. д.).

Важная для покупателя квартиры тема получение документов на нее. Как правило, их передача происходит значительно позже оплаты по сделке. Мы уже говорили о том, что в договоре можно предусмотреть оплату после передачи документов. Но, как показывает практика, в большинстве случаев окончательные расчеты производятся сторонами только после подачи документов на регистрацию права собственности.

Читайте документы внимательно

При получении документов на квартиру обязательно проверьте все данные, указанные в них. В первую очередь следует обратить внимание на фамилию собственника, вид права (там должно быть указано собственность), площадь квартиры и ее адрес. Именно в первом и последнем пунктах регистраторы допускают самое большое количество ошибок. Обнаружили неточность в документе? Сразу обратитесь в регистрирующие органы с заявлением об исправлении ошибки (бланк соответствующего заявления вам выдадут на месте).

Получение документов на квартиру является последним этапом сделки. Если квартира покупается у застройщика или через риэлторскую фирму, они сами занимаются регистрацией (за отдельную плату и при условии выдачи доверенности). В тех случаях, когда договор заключен между двумя физическими лицами, они сами решают, кто займется регистрацией.
В любом случае покупателю стоит предусмотреть в договоре ответственность продавца за проволочки с регистрацией сделки и права собственности нового владельца квартиры, которые возникли по его вине. Это позволит потребовать от продавца некоторую компенсацию за попытку продать квартиру, на которую наложен арест или в которой прописан кто-то, кроме него.

После получения своего экземпляра договора купли-продажи квартиры с отметкой регистрирующего органа и свидетельства о праве собственности на квартиру покупатель имеет право вздохнуть свободно. В принципе для собственного спокойствия вы можете настоять на включении в договор пункта о том, что обязательства продавца по договору считаются исполненными с момента передачи документов покупателю. Также реально предусмотреть санкции за неисполнение продавцом этой обязанности.

Когда все это кончится?

Елена Бармина
Директор департамента территориальных отделений ЗАО МИАН агентство недвижимости:
 Наиболее безопасным вариантом осуществления оплаты сегодня, безусловно, является использование банковской ячейки. В таком случае все расчеты происходят в охраняемом депозитарии банка. Кроме того, оплата через банковскую ячейку означает еще и то, что имеется возможность проверить банкноты перед закладкой в ячейку. Такой способ также снимает риски продавца. В целом крупные риэлторские компании, в том числе и МИАН агентство недвижимости, работают только с теми банковскими институтами, в которых клиентам гарантирован высокий уровень сервиса и доверия к банку.

Покупка квартиры, равно как и ее продажа, дело хлопотное. Однако при должной осторожности и внимательности вы обезопасите себя от мошенников. Разумеется, при этом сложно избежать дополнительных трат, поэтому не удивляйтесь, если выяснится, что вы потратили несколько больше, чем ожидали.



Главная --> Публикации