Главная --> Публикации --> Ставки аренды офисов в столице уступают лишь лондонским Дружественная экспансия западных партнеров Правительство определило цену выкупа участков под предприятиями Capitaland застроит москву офисами Техногород нагатино. московская стройка на миллиарды

Скандал вокруг нескольких десятков километров железной дороги в самом дорогом районе Российской Федерации разгорелся еще в прошлом десятилетии. Когда старые крестьянские и дачные поселки вокруг Рублево-Успенского шоссе небывалыми темпами обросли замками новых русских, плотность населения в районе и плотность автотранспорта на двухрядной Рублевке увеличились более чем в 10 раз. Закатать в асфальт железную дорогу - идея простая и потому явно рождена коллективным умом прототипов сериала Рублевка лайф, которых раздражает соседство с ненужной им усовской электричкой.

В самом престижном предместье столицы - в районе Рублево-Успенского шоссе - обострился старый градостроительный конфликт. Недавно на платформах Усовской ветки железной дороги, которая проложена параллельно шоссе, вновь появились объявления, предупреждающие о ее ликвидации. Идея расширить самое пробочное шоссе Подмосковья за счет железнодорожного полотна категорически не устраивает коренных жителей элитных ныне поселков, еще не успевших обзавестись Ferrari и Bently. Не хотят закрывать ветку и железнодорожники. Однако другого способа избавить Рублевку от нестатусных аборигенов нет.

- На платформах появились объявления, предупреждающие о скором закрытии ветки, - рассказала Известиям местная жительница Наталья Иванова. - Конкретной даты там не названо, но написано, что произойти это должно в ближайшее время. По слухам, вместо электрички на этот маршрут выпустят несколько автобусов. Но автобус будет часами стоять в пробках.

С поддержки федеральных чиновников районные власти еще в 1998 году предложили на месте железнодорожных путей от платформы Раздоры до станции Усово параллельно Рублевке построить новую автомобильную дорогу. По старому шоссе автомобили должны были двигаться в сторону области, по новому - в центр. Кроме того, проектировщики рассматривали возможность прокладки дублера Рублево-Успенского шоссе (продолжение проектируемого дублера Кутузовского проспекта) по территории Подушкинского лесничества. Коренным жителям эта идея не понравилась. Электричка, бегающая каждый час по однорядной дороге, - единственное средство передвижения для безлошадных рублевцев. На этой же электричке из Москвы каждый день ездят тысячи гастарбайтеров - строители, слуги и няни - персонал состоятельных землевладельцев. Тогда местным удалось отстоять последний вид общественного транспорта на Рублевке, но сейчас опасность ликвидации железной дороги появилась вновь.

Как выяснили Известия, даже при большом желании ликвидировать ветку будет сложно. Для закрытия любого железнодорожного направления существует целая процедура, выполнение которой может отнять годы. В первую очередь инициатор закрытия железнодорожной ветки должен обратиться в Минтранс. Чиновники этого ведомства, рассмотрев предложение, передают его в Федеральное железнодорожное агентство, специалисты которого обязаны провести экспертизу проекта и согласовать его со всеми заинтересованными сторонами. После этого согласованная экспертиза опять возвращается в Минтранс. Министр транспорта выносит вопрос о закрытии ветки на заседание правительства страны. Окончательное решение может принять только кабинет министров, подтвердив его постановлением правительства.

- Мы закрывать эту ветку не планируем, - заверила Известия пресс-секретарь Московской железной дороги Наталья Пашкалова. - В этом просто нет смысла. Ветка работает нормально и приносит доход. Каждый день на ней работает 11 пар поездов, которые перевозят по 2.5 тысячи пассажиров. В прошлом году мы отремонтировали всю дорогу и привели в порядок инфраструктуру. Зачем же ее теперь закрывать? Более того, к нам даже по согласованию процедуры закрытия этой ветки еще никто не обращался.

- К этим объявлениям мы не имеем никакого отношения, - заверила Известия председатель комитета по строительству и дорожному хозяйству Одинцовского района Галина Кувшинникова. - В конце прошлого года состоялись общественные слушания о закрытии ветки. Тогда общественность довольно ясно показала нам свое отношение к этому вопросу. Между тем у нас есть поручение Минтранса на проработку проекта дублера Рублево-Успенского шоссе. Сейчас работа над этим поручением находится в зачаточной стадии. Даже если решение о ликвидации Усовской ветки и будет принято, то случится это очень не скоро. Могу сказать с полной уверенностью, что до 2010 года это не случится.

Видимо, догадываясь о предстоящих сложностях, администрация Одинцовского района о судьбе Усовской ветки пока говорит осторожно.

Логика прокурора Москвы Юрия Семина проста и неотличима от объяснений чиновников: земли предназначены для развития города, следовательно, церемонии тут неуместны. Для пущей убедительности Семин сослался на опыт других стран: Это мировая практика, которая существует во всех государствах.

Вероятно, суть конфликта кроется не в желании решить транспортную проблему, а в колоссальной стоимости земли на Рублевке. Предложения о продаже участков за 3 и выше миллионов долларов - здесь давно не сенсация. Однако многие коренные жители Жуковки и Барвихи ни за какие деньги не соглашаются покинуть родные места. Единственный для застройщиков способ очистить территорию - отнять у них инфраструктуру. Школ, детсадов, предприятий сферы быта почти не осталось, цены на продукты питания самые высокие в Европе. А Усовская ветка - единственная связь аборигентов Рублевки с нормальным миром.
Несмотря на временное затишье, война московских чиновников с жителями деревни Бутово продолжается. Вчера в ней появилось еще одно действующее лицо: недавно назначенный прокурор Москвы Юрий Семин выполнил наказ Мосгордумы разобраться в конфликте - и активно поддержал позицию столичных чиновников. Решение властей об изъятии земель полностью соответствует требованиям законодательства, - заявил он. Таким образом, столичные власти получили карт-бланш от блюстителя закона и теперь могут безнаказанно выселять не только бутовских жителей, но и владельцев домов еще в 36 московских деревнях, предназначенных к сносу.

Напомним: бутовский конфликт перешел в активную стадию 19 июня текущего года, когда судебные приставы в сопровождении двух десятков бойцов ОМОНа пытались выселить семью Прокофьевых, мать и сына, из частного дома с участком площадью 14 соток в малогабаритную однокомнатную квартиру на улице Кадырова. Столь неравноправный обмен объясняется довольно просто: компенсировал город только стоимость нехитрой деревянной избы и зеленых насаждений, тогда как сам участок остался в собственности города. В похожей ситуации и остальные жители поселка: практически у всех земля, выделенная в 30-50-х годах, находится в бессрочном пользовании, что согласно Земельному кодексу РФ дает им право лишь пользоваться ей. Приватизировать землю власти жителям не дали, несмотря на вмешательство Высшего арбитражного суда, который, по словам адвоката жителей деревни Бутово Евгении Ключниковой, в 2004 обязал правительство столицы провести межевание частных домовладений Южного Бутово и присвоить каждому из них кадастровый номер. Но это решение не было выполнено столичными властями. Наоборот, город перешел к активным действиям.

Цена вопроса

Жителей Москвы лишили законного права собственности на землю в угоду чиновникам, - возмущается директор Corpus Juris Денис Балакин.

При этом бутовский скандал - лишь начало войны за московскую землю, которую мэр Москвы Юрий Лужков не зря называет золотым запасом города. Согласно мартовскому постановлению Лужкова сносу подлежат 36 поселков и деревень, расположенных на территории Москвы. Цена вопроса - 1211 гектаров земли. По словам Евгении Ключниковой, стоимость сотки (0,01 га) в деревне Бутово независимая экспертиза оценила в 22 тысячи долларов. Земля в других деревнях стоит не меньше. А то и больше: часть предназначенных к выселению домовладений находится в престижном Серебряном бору. При этом участки, переведенные в собственность, можно пересчитать по пальцам: всего по Москве приватизацию смогли осуществить только 33 юридических лица и 26 частников.

После публикаций в СМИ и подключения к конфликту Общественной палаты городские чиновники перешли от силовых методов к переговорам. Жители поселка разобрали баррикады, а глава столичного стройкомплекса Владимир Ресин настойчиво повторял, что власти намерены решить ситуацию без конфликтов. В нескольких случаях власти действительно изменили свои намерения, - рассказала Евгения Ключникова. - Например, семье Прокофьевых вместо одной однокомнатной квартиры предложили две. Однако справедливые условия предлагают лишь тем, у кого участки относительно небольшие, а с жителями, владеющими участками размером от 20 соток и более, город свои условия не меняет, - добавила адвокат. При этом, по информации Ключниковой, до 1 сентября власти предпринимать силовых действий не будут. Вероятно, жесткая позиция прокурора Москвы направлена именно на устрашение крупных землевладельцев, которых в подмосковных деревнях не так уж много. Тогда осенью им снова придется выходить на баррикады.

Кому грозит прокурор

По мнению Трунова, в законе необходимо прописать закрытый список государственных нужд. Но нет гарантии, что госнужды чиновников не найдут очередной лазейки, а прокурор не подтвердит ее законность.

По мнению адвоката Игоря Трунова, прокурор Москвы, оправдывая действия московских властей мировым опытом, подменяет понятия. Мировая практика выкупа земли властями для решения госнужд есть, но участки выкупаются у жителей по рыночной цене, - возмущается адвокат. - Тогда как в нашем случае речь идет о коррупции, где правительство Москвы лоббирует интересы застройщиков, которые получат львиную долю прибыли за счет простых граждан. По мнению Трунова, городские власти пользуются лазейками в законодательстве. В законе не указано, что представляют собой городские нужды, - сетует он. - По логике вещей, это строительство дорог, линий электропередач. А на деле под это понятие можно подогнать все что угодно, в том числе и коммерческое строительство. Напомним, что на слушаниях в Общественной палате московские чиновники нехотя признали, что на месте Бутово появятся не только социальное жилье, но и малоэтажные коммерческие дома.

Николай Сванидзе / телеведущий, член Общественной палаты России:

Вы знаете законы города Москвы?

Точно так же я не слышал, чтобы в Москве прокуратура или суд (при всем моем огромном уважении к этим государственным институтам) принимали бы какие-то решения, которые расходились бы с позицией московского руководства. Наверное, это происходит чисто случайно, то есть просто по случайному совпадению. Но тем не менее факт остается фактом.

Я никаких таких особых московских законов не знаю. Насколько мне известно, Москва - это ведь не государство, а столица нашей Родины - Российской Федерации! Поэтому о том, что в Москве есть какие-то особые законы, я, честно говоря, никогда не слышал.

Когда я учился на юриста, то меня никогда не учили запоминать законы и номера статей. Мне всегда говорили: Юрист просто всегда должен знать, где и что находить.

Владимир Платонов / председатель Московской городской думы:

Сергей Цой / пресс-секретарь мэра Москвы:

Все законы я не перечислю, но знаю очень многие, потому что участвовал в их принятии. И думаю, что то мудрое решение, которое принимал прокурор, а до него и Московский городской суд, - это соответствовало законам города Москвы. Так что, как я и говорил, на основании законов все и разберутся!

Однако задача состоит не только в том, чтобы улучшить жилищные условия самих южнобутовцев, но и в решении национальной программы об улучшении жилищных условий людей, которую поставил перед страной президент. На территориях, которые будут застраиваться, появятся квартиры для многих и многих тысяч москвичей, которые десятилетиями стоят на очереди и не могут жилье получить. Таким образом, интересы москвичей - южнобутовцев и других очередников - будут соблюдены.

Мэр Москвы и московское правительство действуют точно в соответствии с российским законодательством! Город делает все, для того чтобы при переселении интересы жителей не затрагивались, а их жилищные условия были бы улучшены. Так происходит и при переселении москвичей из пятиэтажек, когда жителям предлагаются квартиры большего метража, чем они даже имеют на сегодняшний день, так происходит и в Бутово. В первую очередь, для мэра и правительства Москвы основополагающими являются интересы людей.

Считаю, то, что происходит в Бутово, незаконно. А если и законно - в соответствии с буквой каких-то подзаконных актов, - то, во всяком случае, несправедливо по отношению к населению, к жителям и к избирателям Москвы, которые голосовали за этого мэра и за этот парламент (поскольку победила Единая Россия).

Николай Губенко / депутат Московской городской думы, художественный руководитель театра Содружество актеров Таганки:

Меня лично это очень возмущает, причем не только как депутата, но и как человека, который мог бы оказаться на их месте. Я думаю, что нет таких законов, которые гарантировали бы правительству Москвы его беззаконие!

Сейчас избиратели и расхлебывают несправедливость подхода к ним самим, к населению как к быдлу, которое ничего не значит! Люди по 40-50 лет прикованы к участкам, которые их кормят в условиях нищеты, бедноты и злополучия нынешних времен, и вдруг им предлагают то, что предложили

Законы знаю на бытовом уровне, так что можно сказать, что не знаю. Скажем, у человека есть собственность. Например, я владею квартирой в доме, а у меня ее хотят выкупить, потому что на месте дома будет космодром (что для страны гораздо важнее, чем моя квартира). И власти решают: отселить всех, включая Канчели!

Нодар Канчели / конструктор:

Согласно исследованию консалтинговой компании Cushman Wakefield Stiles Riabokobylko (CW/SR), наибольшее количество офисов в бизнес-центрах столицы принадлежат компаниям, работающим в финансовой сфере, и банкам. За ними следуют представители машиностроения и производственного оборудования, далее - ИТ и телекомы, затем - рекламные фирмы вкупе с медиаи PR-компаниями. Замыкают список крупнейших арендаторов нефтегазовые компании и фирмы недвижимости. При этом большинство из них стараются подыскивать офисные помещения в определенных районах города, где уже разместили свои штаб-квартиры их коллеги по бизнесу. Таким образом, как отмечают специалисты CW/SR, сегодня уже можно говорить о географическом распределении офисов компаний-арендаторов в Москве.

Но сумму назначаю не я, а суд. За границей существует правило, и человек просто категорически упирается и не отдает собственность. Скажем, стоит маленький домик, а власти хотят проложить здесь автомобильную магистраль. Но человек стоит до конца - и в итоге дорогу обводят вокруг дома, поскольку собственность неприкосновенна! А как у нас, я не знаю

Второе место в рейтинге CW/SR занимают отрасли машиностроения и производства оборудования (около 6%), а также телекоммуникации и ИТ (около 5% каждая). Большая часть офисов компаний, занимающихся машиностроением, располагаются ближе к границам центральной части, но в пределах Садового кольца,- говорит Татьяна Дивина.- Крупные же скопления офисов телекоммуникационных компаний расположены за пределами Садового, на западе и севере Москвы. Компании, работающие в сфере рекламы, PR и СМИ, нефтегазовой отрасли и недвижимости, по данным CW/SR, занимают по 4% от общего числа московских офисов. При этом около 47% всех офисов нефтяной отрасли расположены в центральном деловом районе и в районе Замоскворечья,- поясняет Дивина.

По данным CW/SR, лидерами по количеству занимаемых офисных помещений в Москве- 15% от общего числа столичных офисов - стали представители финансовой сферы. При этом компании, специализирующиеся именно в этом бизнесе, представлены практически на всех субрынках города, за исключением районов за пределами Садового кольца. Как отмечает исследователь рынка офисной недвижимости Cushman Wakefield Stiles Riabokobylko Татьяна Дивина, особенно по сравнению с показателями 2005 года, финансовая сфера расширила свое присутствие в Сити, но уменьшила - на всех остальных субрынках.

Исключением можно считать бизнес-центры Романов двор и Знаменка, девелоперы которых изначально ориентировались на международные компании, работающие в финансовой сфере, консалтинговой и юридической, добавляет Лочмеле.

Игроки столичного рынка недвижимости согласны с приведенными данными, однако предупреждают, что говорить о четкой кластеризациирынка в ближайшие пять лет все-таки преждевременно. Так, по мнению руководителя группы аналитики рынка офисной и индустриальной недвижимости компании Colliers International Регины Лочмеле, девелоперы не ставят и не ставили перед собой задачи проектировать объекты под компании, занимающиеся конкретным бизнесом, и поэтому создаваемые ими продукты универсальны.

Из-за этого происходило и происходит смешение бизнесов,- предупреждает руководитель группы аналитики рынка офисной недвижимости компании Jones Lang LaSalle Ольга Батурина. Она уверена, что сейчас проводить подобные исследования, несомненно, интересно, но пока они не могут однозначно описать происходящие процессы.

Некоторые эксперты столичного рынка полагают, что выделить, какой географический сектор столицы с каким бизнесом ассоциируется, пока четко нельзя. Причина в том, что предложение офисов в Москве все-таки еще недостаточно: даже те компании, которые точно представляют, что им нужно, вынуждены порой арендовать то, что есть.

Причина в том, что многие компании вынуждены арендовать площади в Москва-Сити из-за общей нехватки помещений на рынке,- говорит эксперт. При этом Батурина отмечает, что на территории ММДЦ пока не готовы многие проекты, большая часть из которых будет введена в эксплуатацию только через несколько лет. По ее мнению, только через два-три года и будет видна четкая картина географической сегментации офисного рынка. С ней не согласна Регина Лочмеле: Надо обязательно помнить о том, что большинство договоров заключены на долгий период от пяти до семи-десяти лет, соответственно, все эти годы компании так и будут существовать в перемешанном виде.
Власти Москвы собираются смягчить условия одной из самых востребованных жилищных программ - Молодой семье - доступное жилье. Вместо 30-летней возрастной границы (пока что именно до этого возраста самого старшего члена семьи пара считается молодой и может претендовать на помощь города в решении квартирного вопроса) планируется ввести 35-летнюю.

Примером может служить ситуация в ММДЦ Москва-Сити. Как рассказывает Ольга Батурина, в Сити изначально должны были арендовать помещения инвестиционные банки и финансовые компании. Однако здесь также не видно четкой сегментации.

Далеко не всегда семейный человек до 30 может накопить необходимую сумму для первоначального взноса за квартиру, поэтому столичные власти решили увеличить возрастной ценз участников программы, заявила на днях глава городского социального комплекса Любовь Швецова. Это решение назревало давно и может быть реализовано начиная с 2007 года.

В отличие от классической очереди, где жилье предоставляется бесплатно, молодежная программа не чистая благотворительность. Квартиры ее участникам город не дает, а продает в рассрочку или сдает. Правда, и то и другое гораздо дешевле рыночной цены. При этом молодежный вариант государственной помощи совершенно реален опять же в отличие от жилищного хвоста, в котором можно безнадежно стоять десятилетиями. Помимо возрастной планки семья должна иметь в последние 10 лет московскую прописку и стоять в очереди на жилье.

В условиях программы на 20062008 годы оговорено, что специалисты, которые идут работать в городские бюджетные структуры, а также молодые и талантливые студенты и аспиранты по рекомендации Совета ректоров Москвы могут приниматься к участию в программе, даже если старшему из супругов больше 30 лет. То есть для них возрастной ценз повышен уже сейчас, рассказал Известиям заместитель начальника департамента жилищной политики города Николай Федосеев.

Это не первая попытка расширить круг участников молодежной жилищной программы: год назад мэр Москвы предлагал признать семью молодой исходя из возраста не старшего, а младшего из супругов. Звучала также идея повысить возрастной ценз для всех потенциальных претендентов на молодежное жилье. Но пока начальные условия программы остаются незыблемыми поблажка была сделана лишь для молодых специалистов-бюджетников и талантливых ученых.



Главная --> Публикации