Главная --> Публикации --> Приватизация жилья пойдет в москве по регламенту Ставки аренды офисов в столице уступают лишь лондонским Дружественная экспансия западных партнеров Правительство определило цену выкупа участков под предприятиями Capitaland застроит москву офисами

Кадастры земли и недвижимости в России до сих пор ведутся раздельно. Первым занимаются землеустроители, вторым Бюро технической инвентаризации (БТИ). Это порождает непрозрачность рынка и несогласованность требований и действий чиновников. Регистрация имущества в БТИ занимает очень много времени, ее стоимость очень высока. Финансовые издержки иногда делают экономически нецелесообразной саму процедуру, сетует гендиректор агентства недвижимости Доки Александр Санкин. Между тем без постановки на учет в БТИ совершать сделки с недвижимостью нельзя. Как отмечают в инвестиционно-строительной компании Сити XXI век, процедура регистрации новых зданий занимает от нескольких месяцев до года, а иногда и больше.

Правительство собирается объединить кадастры недвижимости и земли, упростить процедуры регистрации и сделать рынок массовой оценки конкурентным. Предприниматели давно этого ждали.

Исправить положение должен новый закон О государственном кадастре недвижимости, проект которого подготовило МЭРТ. Его введение должно снять с повестки дня три основные проблемы. Во-первых, объединить кадастры земли и недвижимости. Раздельный учет не позволяет государству в полном объеме облагать налогами владельцев недвижимости, а инвесторы не получают информацию об объекте инвестиций, отмечает Александр Санкин. Единый кадастр даст государству возможность в будущем заменить три налога (на имущество физических и юридических лиц, а также земельный налог) одним. Бизнес же получит возможность использовать свою собственность для получения кредитных ресурсов.

Минэкономразвития тоже обеспокоено ситуацией, хотя и по другой причине. Существующие системы учета не связаны между собой и не позволяют получить объективные сведения о недвижимом имуществе на территории России, отмечают специалисты ведомства. Они считают, что именно с этим связано наличие большого числа неучтенных объектов, самовольно построенной недвижимости и земельных участков, появившихся в результате самозахвата земель.

Наконец, законом предусматривается, что землеустроителя и работника БТИ в 2008 году заменит представитель новой профессии кадастровый инженер. Таковым сможет стать индивидуальный предприниматель, состоящий в соответствующей саморегулируемой организации. По статусу эта профессия будет сравнима с нотариусом.

Во-вторых, единая система позволит внедрить в практику стандартные требования для учета объектов недвижимости. Сегодня чиновники на местах могут требовать от предпринимателей любые документы. В законопроекте для здания, например, прописаны следующие параметры: его назначение, этажность, общая площадь, год постройки, поэтажный план, а также материал наружных стен и перекрытий. Глава комитета Госдумы по собственности Виктор Плескачевский считает, что все можно еще больше упростить. Назначение здания, наличие в нем золотых унитазов, конечно, влияют на его стоимость. Но для целей массовой оценки и регистрации эти признаки не важны, уверен депутат. Он предлагает оставить в законе только два параметра: месторасположение и физическое описание объекта (размер стен, этажность и т. д.).

Кроме того, бизнесмены рассчитывают, что новый закон сделает рынок более прозрачным. Свободный доступ к кадастровым базам облегчит оценку недвижимости, в чем заинтересованы все владельцы и покупатели. Учитываться будут и реальные факторы, влияющие на стоимость земли. Например, для городов это развитость инфраструктуры, наличие торговых центров, детских учреждений, пешеходных зон и т. д., говорит Александр Санкин. Впрочем, Дмитрий Гринин предлагает сначала дождаться выхода закона. Его текст может разительно отличаться от текста законопроекта, предупреждает он.

Законопроектом планируется демонополизировать предоставление услуг на рынке кадастрового учета, что, безусловно, положительно отразится на качестве оказываемых услуг и на ценообразовании, прогнозирует руководитель юридического департамента строительной компании М.О.Р.Е.-Плаза Дмитрий Гринин. Сегодня землеустроительные работы стоят дорого, причем единых тарифов не существует. В среднем по России обмер земли стоит 15-20 тыс. рублей за гектар. В Подмосковье за такую цену обмерят только стандартные шесть соток. Между тем себестоимость работ не превышает 1 тыс. рублей за гектар.

Благодаря ее разработкам в области современных технологий, с 3 июля 2006 года в Москве созданы условия для сокращения срока государственной регистрации документов на практически все объекты недвижимости до пяти рабочих дней.

По словам Виктора Плескачевского, документ может быть принят уже в осеннюю сессию. Тогда введение новой системы начнется в 2007 году. По планам чиновников переходный период продлится до 2011 года.
В наше время право собственности это основа товарно-денежных отношений на рынке недвижимости. Как известно, рынок этот очень динамичен, и цены на нем растут буквально на глазах. Поэтому особенно актуальным становится вопрос сроков оформления сделок. К сожалению, до настоящего времени в этой области не все было идеально, и большой процент сделок распадался из-за сложной и довольно длительной процедуры государственной регистрации. Особенно серьезно эта проблема стояла в Москве, где количество всевозможных сделок с объектами недвижимости огромно, а цены и темпы их роста максимальны. В связи с этим в Москве произошло формирование отдельного сегмента рынка недвижимости рынка услуг по подготовке документов при оформлении прав на недвижимое имущество. Одним из лидеров этого рынка является Мосжилрегистрация организация, специально созданная Правительством Москвы.

Что такое САПОД?

О том, за счет чего это стало возможным, нам рассказал советник генерального директора Мосжилрегистрации Алексей Родин .

Система (САПОД) применяется на предрегистрационном этапе и является узкоспециализированным программным продуктом. Принцип работы заключается в том, что после юридической проверки представляемого на регистрацию комплекта документов, устранения имеющихся недостатков и приведения документов в соответствие с требованиями законодательства вся информация вносится в специализированную компьютерную базу данных Мосжилрегистрации. После этого информация в режиме запроса становится доступной для обработки в главном управлении Федеральной регистрационной службы по Москве.

Прежде всего, разберемся с терминологией. Речь идет о современной высокотехнологичной разработке Мосжилрегистрации Системе автоматизации предварительной обработки документов для государственной регистрации сделок и прав на недвижимое имущество (САПОД).

Области применения САПОД на сегодняшний день

Таким образом, Главное управление Федеральной регистрационной службы получает на рассмотрение, наряду с кипой бумаг, специально подготовленный пакет данных в электронном виде. В результате применения САПОД существенно сокращаются время и трудоемкость обработки документов в регистрирующем органе и, как следствие, общий срок государственной регистрации.

Комплекс услуг Мосжилрегистрации по подготовке документов к государственной регистрации с использованием САПОД включает бесплатные консультации о порядке, условиях и сроках проведения государственной регистрации, об общих требованиях к перечню необходимых для регистрации документов и к их оформлению. Кроме того, обязательно проводится проверка комплекта документов на готовность к государственной регистрации, а также заполняются все необходимые заявления и квитанции об оплате.

Вышесказанное относится к государственной регистрации:
- сделок и прав на жилые помещения вторичного рынка недвижимости;
- прав на жилые помещения, созданные в результате инвестиционной деятельности;
- договоров залога (ипотеки) жилых помещений;
- договоров залога (ипотеки) нежилых помещений;
- сделок и прав на нежилые помещения;
- сделок и прав на земельные участки в пределах г. Москвы;
- приватизации жилых помещений

Особенно важно подчеркнуть то, что сейчас впервые в истории современного рынка стало возможно оформить в пятидневный срок сделки права на нежилые помещения и земельные участки в Москве.

В общем и целом Мосжилрегистрация берет на себя всю работу, связанную с проверкой собранных в городских и жилищных инстанциях документов и справок и с формированием электронной базы данных, полностью готовой для предоставления в Главное управление Федеральной регистрационной службы по Москве. Дополнительно отметим, что с целью защиты информации применяются технологии электронной цифровой подписи (ЭЦП), которые обеспечивает Уполномоченный удостоверяющий центр ЭЦП органов исполнительной власти города Москвы.

Началось все в 2002 году, когда САПОД позволил сократить срок государственной регистрации на жилые помещения вторичного рынка недвижимости до 10 дней. К концу 2003 года сдать документы на оформление жилья с помощью САПОД можно было уже во всех районах Москвы. В начале 2004 г. САПОД стал применяться при подготовке документов на нежилые помещения и земельные участки. Тогда этот срок составлял 15 дней. Это было своего рода прорывом на рынке. Но время не стоит на месте, и сама жизнь двигает технологии вперед. Они продолжают развиваться и совершенствоваться.

С оптимизмом в будущее

Большинство людей пока еще не осознало, что с некоторых пор всех нас разделили на две социальные группы: собственников и нанимателей квартир. У каждого свои права и обязанности.

С целью обеспечения стабильного функционирования городского рынка недвижимости по предложению первого заместителя мэра Москвы в Правительстве Москвы Юрия Росляка Федеральной регистрационной службой принято решение, что срок государственной регистрации сделок и прав на недвижимое имущество в городе по документам, оформленным с использованием технологий автоматизированной предварительной обработки документов (САПОД), разработанных и внедренных Мосжилрегистрацией, будет составлять пять рабочих дней. И это уже новый этап истории, новый шаг вперёд, который будет стимулировать и, что самое важное, стабилизировать весь рынок недвижимости.

Собственники, как и нанимателям, следует внимательно вчитаться еще и в положения ч. 2 статьи 26, чтобы впоследствии не возникли проблемы с переустройством или перепланировкой квартиры. Бытует мнение, что в этом смысле собственникам ничего ни с кем не надо согласовывать. Мол, на своей территории я сам себе хозяин. Не совсем так. Прежде чем браться за дело, владелец жилья тоже обязан собрать и предоставить в муниципальный орган как минимум 6 документов. При этом ответ вы должны получить по истечении трех рабочих дней с момента сдачи всех справок.

Согласно новому Жилищному кодексу РФ у собственника прав теперь больше. Так, согласно статье 17 ч. 2 ЖК РФ владелец квартиры, например, имеет все законные основания прямо на дому заниматься индивидуальной предпринимательской деятельностью. Раньше это каралось административным штрафом. Правда, исключение тоже имеется: размещение складского помещения потенциально опасных веществ, торговой точки, аптеки, промышленного и особенно химического производства в квартире запрещено. С другой стороны, как и прежде, собственник имеет право продавать, дарить или сдавать в аренду свое жилье, кому пожелает.

В некотором роде Жилищный кодекс допускает и самодеятельность. Так в ч. 4 ст. 29 записано: На основании решения суда жилое помещение может быть сохранено в переустроенном и (или) перепланированном состоянии, если этим не нарушаются права и законные интересы граждан либо это не создает угрозу их жизни или здоровью. Не создает? Стало быть, менять ничего не надо.

Если на местах дополнительно требуют еще какие-то бумаги, смело подавайте исковое заявление в суд. В ч. 3 ст. 26 прямо сказано: Орган, осуществляющий согласование, не вправе требовать предоставления других документов, кроме документов, установленных частью 2 настоящей статьи.

Доля в праве собственности на общее имущество пропорциональна размеру общей площади квартиры собственника (кстати, в понятие общая площадь больше не входят балконы, лоджии, веранды и террасы). Наконец, собственникам принадлежит (в долевых частях) и земельный участок, на котором стоит дом.

В ч. 1 ст. 36 специально оговорено и право долевой собственности владельцев жилья на общее имущество в многоквартирном доме. Отныне не муниципальному органу, а именно хозяевам жилья принадлежат лестничные площадки, лестницы, лифты, коридоры, технические этажи, чердаки и подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иные площади и оборудование, обслуживающие более одной квартиры.

Более того, собственник квартиры должен забыть дорогу в ДЭЗ или РЭУ с требованием капитального ремонта своего жилья. На чьей земле стоит дом? На вашей. Значит, это вам (например, с помощью правления ТСЖ или Управляющей компании) искать подрядчика, а потом оплачивать капитальный ремонт (от фундамента до кровли) из своего кармана. Собственник также вносит плату за услуги и работы по управлению многоквартирным домом, текущему и капитальному ремонту общего долевого имущества (ремонт лифта и т. д.).

Относительно обязанностей, то их тоже предостаточно. Собственник не имеет права творить в своей квартире все, что ему заблагорассудиться. Он обязан поддерживать жилое помещение в хорошем состоянии, о чем сказано не в ЖК РФ, а в Типовом договоре социального найма. Скажем, регулярно (минимум раз в 5 лет) заниматься текущим ремонтом. То есть, красить (оклеивать) потолки, стены, полы. Своевременно менять электропроводку, оконные рамы, двери, оборудование системы отопления (батареи), или водоснабжения (краны, трубы) и так далее.

В том случае, когда владельцы не согласны с тем, чтобы на месте их жилища появилась автозаправочная станция или торговый центр, окончательную точку в решении проблемы ставит суд. Если учесть, что он находится на содержании местных властей, то весьма очевидно, чью сторону он примет...

Вместе с тем, собственность не всегда - навсегда. По новым правилам в ряде случаев владелец лишается своих квадратных метров, получив уведомление не менее чем за год. Об этом черным по белому написано в статье 32 ч. А именно: Жилое помещение может быть изъято у собственника путем выкупа в связи с изъятием соответствующего земельного участка для государственных или муниципальных нужд. При этом выкупная цена обязательно согласовывается с хозяевами дома (квартиры).

С другой стороны, при необходимости наймодатель (тоже через суд) может, согласно статье 83, в любой момент расторгнуть договор социального найма. Допустим за систематические неплатежи (в течение полугода), безобразное состояние жилого помещения, где наниматель не проводит текущего ремонта, систематическое нарушение прав и законных интересов соседей или использование жилья не по прямому назначению. Причем выселить в судебном порядке нанимателя теперь можно как с предоставлением другого менее комфортного жилья (статьи 85-90), так и вообще просто на улицу (статья 91).

Относительно нанимателей, у которых теперь вместо ордера - договор социального найма жилого помещения, то у них тоже появились дополнительные права. Согласно статье 67 ЖК РФ они теперь могут вселять к себе иных лиц; не обязательно родственников, но непременно с разрешения наймодателя; сдавать жилье в поднаем или обменивать его (тоже с согласия владельца квартиры). В отличие от собственника наниматель может требовать от наймодателя своевременного проведения капитального ремонта (текущий ремонт обязан выполнять сам) жилого помещения, приведения в порядок придомовой территории, предоставления качественных коммунальных услуг. Если какой-либо пункт договора систематически нарушается, наниматель вправе обратиться в суд и требовать от наймодателя денежного возмещения убытков, снижения и даже отмены оплаты услуг, имеющихся лишь на бумаге.

Комментирует начальник юридического отдела Межрегиональной общественной организации по защите прав потребителей Павел Морозов.

И еще. Государство оставило за собой законное право контролировать состояние нашего жилья. Этим должны заниматься сотрудники жилищных инспекций. И собственники, и наниматели обязаны впускать в квартиру (дом) их представителей для осмотра технического и санитарного состояния помещений. Если что-то не так, инспектор вправе наложить на нарушителей административное взыскание, потребовать устранить недостатки. Ну а не подействует - подать на нерадивых жильцов в суд. В общем, как сказано в ст. 17 ЖК РФ, собственникам и нанимателям лучше жить по правилам. Равно как и властным структурам. Ведь ни для кого не секрет, что к чиновникам, обязанным обеспечивать нам комфортное проживание, нареканий не стало меньше. l

В целом же наибольшее число нареканий мы получаем от граждан в адрес жилищных организаций за уклонение от перерасчета платежей; непредоставленные или не в полном объеме предоставленные услуги, элементарные ошибки при предъявлении счетов по оплате ЖКУ; неполную или нечеткую расшифровку в платежках видов услуг, за которые взимается плата. К слову, до сих пор никто толком не может объяснить, почему деньги за отопление взимаются с жильцов и в весенне-летний период.

Если попытаться систематизировать претензии жильцов к обслуживающим их дома и квартиры организациям, то в последнее время люди страдают не столько из-за недостаточно качественных сервисных услуг, сколько оттого, что лишены полноценной информации, что именно надо делать в тои или иной ситуации и к кому конкретно обращаться. Нам, например, часто приходится разъяснять суть не только положений нового ЖК РФ, но и порядок оплаты услуг по водоснабжению в связи с установкой счетчиков. Также мы нередко выступаем в роли третейских судей в случаях конфликтов ДЭЗов и иных домовладельцев (балансодержателей), участвуем в решении спорных вопросов между жильцами. Допустим, кто-то кого-то залил. Или, не считаясь с законом, после 23 часов продолжает ремонтные работы и т. д. Кстати, сейчас я готовлю исковое заявление в суд к ДЭЗу за непринятие мер к собственнику квартиры, который самовольно разрушил вентиляционные каналы, что привело к негативным последствиям для других жильцов этого дома.

Наконец, наша традиционная беда-проблема. Я имею в виду недоступность чиновников для простого народа. В большинстве случаев в приемные часы начальников в кабинетах попросту не бывает.

Немало вопросов, связанных с резкими перепадами напряжения в электросети, что во многих случаях выводит из строя дорогие электробытовые приборы. С кого спрашивать? Кто обязан возмещать убытки? Стараемся досконально разобраться в каждом конкретном случае.

По Земельному кодексу приватизированные предприятия до 2004 года должны переоформить свои земельные участки под строениями, находящиеся в бессрочном пользовании, в собственность или аренду (создание единых имущественных комплексов должно повысить инвестиционную привлекательность предприятий). Однако небесплатно. Местные власти в городах с численностью населения свыше 3 млн человек могут брать от 5 до 30 ставок земельного налога за единицу площади участка, в городах численностью от 500 тыс. до 3 млн человек – от 5 до 17 ставок, в городах ниже 500 тыс. – от 3 до 10 ставок. Эти весьма высокие ставки были пролоббированы московскими властями при принятии Земельного кодекса в 2001 году. Правительство первоначально предлагало максимально десять ставок земельного налога для всех, считая, что это не создаст нагрузки на бизнес, а бюджет что-то получит от такой доприватизации.

Что с этим делать? Надеемся на скорейшее вступление в силу Федерального закона Об обращениях граждан. С принятием этого документа парламентариям понадобится вносить существенные поправки и в КоАП (Административный кодекс) о привлечении чиновников к ответственности (вплоть до дисквалификации) за бюрократизм и волокиту...
Вчера правительство рассмотрело ход земельной реформы. Выяснилось, что она пробуксовывает. Например, для полноценного оборота сельхозземель по-прежнему не хватает законодательных норм о залоге земли. Но самые бурные дискуссии вызвал вопрос о выкупе земли под промышленными предприятиями. Окончательно этот вопрос будет решен осенью.

Первыми полгода назад возмутились олигархи из РСПП и потребовали либо вообще отменить выкуп, либо в крайнем случае установить для него фиксированную символическую цену. Глава "Объединенных машиностроительных заводов" Каха Бендукидзе, который вчера выступал на заседании правительства, заявил, что изъятия из российской промышленности "тянут" на $100 млрд. Расчеты Гильдии риэлтеров оказались скромнее – $30 млрд. Но в любом случае это весь федеральный бюджет страны.

Естественно, местные власти попытались взять с собственников по максимуму – ведь тем все равно некуда деваться. В итоге во многих областях цена выкупа участков получилась на порядок выше рыночной (если таковая вообще имеется), и предприятия не спешат выкупать землю. Более того, оказалось, что крупные предприятия должны серьезно раскошелиться. Например, земля под ГАЗом стоит $100 млн, под Кировским заводом и "Уралмашем" – по $60 млн, под АО "Мечел" – $170 млн. РАО ЕЭС насчитали 28 млрд руб. (вся инвестиционная программа РАО на 2004 год – 15 млрд руб.), а ЛУКОЙЛу – 4,4 млрд руб.

Как стало известно Ъ, их подходы к проблеме различаются. Росземкадастр считает, что не надо привязываться к ставкам земельного налога, а провести массовую оценку участков под предприятиями по единой методике. Минимущество предлагает провести независимую рыночную оценку земли под предприятиями и заставить их выкупать свою землю фактически по рыночной стоимости. В МЭРТе же считают, что надо просто снизить установленные сейчас коэффициенты до того уровня, как предлагало первоначально правительство.

Правительство думало полгода, и вчера премьер Михаил Касьянов подтвердил выводы РСПП, заявив, что все это может привести к "обезвоживанию работающих предприятий", и приказал до 1 сентября сократить изъятия. Думать над тем, как это сделать, будут МЭРТ, Минимущество и Росземкадастр.

Правительство согласилось с Кахой Бендукидзе в том, что сроки выкупа надо продлить. Однако не до 2008 года, как предлагал олигарх, а на один-два года. Также правительство решило удовлетворить просьбу олигархов обязать местные власти давать землю в аренду не на 5 лет, как сейчас, а на 4 К 1 сентября правительство должно подготовить поправки в земельные законы.

На пути урегулирования этого вопроса по-прежнему стоит Москва. Министр экономразвития Герман Греф вчера заявил, что для Москвы и Санкт-Петербурга придется искать какое-то отдельное решение: "Необходимо добиться золотой середины с тем, чтобы, с одной стороны, стимулировать предприятия в части пользования землей, а с другой стороны – добиться решения вопроса о выкупе пустующих участков".

Как стало известно Ъ, ООО "Авиационный комплекс имени Ильюшина", владеющий земельными участками общей площадью 14 га в Северном округе Москвы, подал иск в Арбитражный суд Москвы к Московскому земельному комитету (Москомзем). Компания требует обязать Москомзем выдать кадастровую карту, являющуюся обязательным документом при приватизации находящегося во владении компании земельного участка. АК имени Ильюшина с начала этого года трижды подавал заявку на выдачу кадастровой карты в Москомзем, однако получал отказ "в связи отсутствием регламента предоставления кадастровых карт для выкупа земельных участков". Приватизация земельных участков под предприятиями в соответствии с Земельным кодексом без наличия кадастровой карты невозможна. В случае если закон о введении Земельного кодекса не будет изменен, предприятия, не успевшие приватизировать находящуюся в их владении землю до 1 января 2004 года, потеряют это право и будут вынуждены заключить договор его аренды с представителем государства по рыночным ставкам.

АК имени Ильюшина подал в суд на Москомзем



Главная --> Публикации