Главная --> Публикации --> Лужков поменяет "ракушки" на стоянки Отельер может помочь в реконструкции центра города В столице этой ценой является политическая стабильность Приватизация жилья пойдет в москве по регламенту Ставки аренды офисов в столице уступают лишь лондонским

"Отличники опять превратятся в двоечников"
Вчера в Госстрое России обсуждали «Основные направления государственной градостроительной политики». «Мы долго ждали этого дня, - признался один из участников заседания. - В первой половине 90-х основы градостроительной политики были разрушены».

Революционная инициатива Госстроя
В четверг глава Госстроя России Николай Кошман заявил, что градостроительные планы застройки городов-миллионников, в первую очередь Москвы и Санкт-Петербурга, должны утверждаться президентом страны либо главой правительства. Осенью 2003 года Госстрой внесет в Госдуму соответствующие поправки в Градостроительный кодекс РФ. Однако власти крупных городов вряд ли сдадутся без борьбы: таким образом их пытаются отстранить от контроля за финансовыми потоками строительного бизнеса, а ведь в этой сфере в одной только Москве крутятся сотни миллиардов долларов.

Далее Кошман сделал сенсационное заявление: градостроительные планы городов-миллионников должны впредь утверждаться президентом России или хотя бы премьером. Впрочем, в контексте «недопущения ущемления прав горожан» это предложение выглядело вполне логично.

Его поддержал председатель Госстроя Николай Кошман: «Отсутствие единой градостроительной политики приводит к тому, что мегаполисы переуплотнены, критическое состояние ЖКХ усугублено, все это в результате наносит экономический ущерб государству. В строительной сфере доминируют частные коммерческие интересы. Такое положение дел нередко ведет к ущемлению прав горожан, чего нельзя допускать».

На заседании Николай Кошман не стал вступать в дискуссию, однако на пресс-конференции заметил, что «регионы разрабатывают свои концепции застройки городов и населенных пунктов, которые часто противоречат современным принципам городского строительства».

Присутствовавший на совещании председатель московского комитета по архитектуре и градостроительству Юрий Гнедовский, судя по всему, уловил тайную угрозу и осторожно возразил: «Москве без генплана нельзя». Позже он взял слово и предостерег коллег: «Долгое время выбор у нас был небольшой: закон о градостроительной деятельности и Градостроительный кодекс. Однако субъекты пошли дальше, и теперь только у Москвы около 25 законов, касающихся градостроительной области. Если федеральные законы сделают местные законы рамочными, отличники опять превратятся в двоечников».

В ближайшее время будет разработана новая концепция "О государственной политике градостроительного развития России". По предварительной информации, 6 августа концепцию представят Владимиру Путину. Если она получит его одобрение, осенью Госстрой внесет в Госдуму соответствующие поправки в Градостроительный кодекс РФ.

Николай Кошман сообщил на заседании, что теперь Совет по градостроительству и архитектуре будет работать под непосредственным началом Михаила Касьянова. Это свидетельствует о том, что федеральные власти всерьез намерены взять строительство в крупных городах под свой контроль.

Михаил Москвин-Тарханов, депутат Московской городской думы:
"Если Госстрой внесет такие поправки в Госдуму, я выскажу свое мнение через Конституционный суд, потому что попирать Конституцию никому не дозволено. Никакой необходимости в утверждении генпланов президентом или правительством нет, это нелепо, это совок! Кстати, тот же Госстрой до сих пор не может нам согласовать генплан в части исполнения Москвой столичных функций, потому что этим занимаются люди, не слишком в этом разбирающиеся, и ответственных за это не найти".

СПРАВКА

Андрей Гнездилов, архитектор:
"Основная проблема генплана города Москвы не в том, кто его будет утверждать, а в том, что он не работает. Существует институт генплана. Есть градостроительная политика. Но нет проектных сил и государственной воли, противостоящей коррумпированным чиновникам, для которых возможность разрешить запрещенное - их хлеб. Генеральный план - это закон. И с законом этим, так же как и с прочими российскими законами, все происходит модельно одинаково, они нарушаются, ими пренебрегают. Но для генерального плана нет градостроительной полиции и градостроительной прокуратуры. В строительной практике отсутствуют органы надзора, хотя именно на градостроительном поле происходит пересечение многих интересов, включая значительные финансовые потоки. Тем не менее эта область законодательства сырая и не прописанная".

Александр Скокан, архитектор:
"Генплан - это своего рода форма управления городом, а управлять надо оперативно, но делать это из одного высокого центра не всегда удобно".

Главные и второстепенные доказательства

Российские города с миллионным населением
Москва, Санкт-Петербург, Нижний Новгород, Волгоград, Ростов-на-Дону, Самара, Екатеринбург, Казань, Пермь,
Новосибирск, Саратов, Уфа.
Есть несколько факторов, на которые должен обратить внимание арендатор, о них пойдет речь ниже. Кроме того, при обращении к посредникам наниматель должен быть крайне осторожным, дабы не угодить в информационное агентство недвижимости. Потому что информаторы и агентства недвижимости - не одно и то же.

Важный показатель - это срок работы агентства на рынке недвижимости. Чем он дольше, тем надежнее компания и опытнее специалисты, тем больше база данных и, соответственно, тем быстрее будет найдено жилье в аренду. Фирма, перешагнувшая пятилетний рубеж, выдержала серьезную конкуренцию, что говорит о недюжинном профессионализме работников. Кстати, специалистов в такой компании неустанно учат и переучивают.

Итак, на что обратить внимание при выборе агентства недвижимости?

Дополнительный плюс заинтересовавшему вас агентству - наличие сертификата, а также членство в профессиональной организации, наличие наград и дипломов.

Ни в коем случае нельзя думать, что небольшие агентства - это плохо. В них тоже работают аттестованные специалисты, которые трепетно относятся к создающейся репутации фирмы. Прием заказов здесь не поставлен на поток, а значит, с каждым клиентом будут работать особенно внимательно.

Перед визитом в агентство сделайте предварительный звонок и отметьте, насколько вежливо и доброжелательно отвечают работники. Поинтересуйтесь, есть ли бесплатная предварительная консультация. Можно также зайти в сеть и почитать отзывы бывших клиентов данной фирмы.

Еще один ориентир - рекламная кампания. Чем она масштабнее (захват нескольких СМИ, городских щитов и других внешних носителей), тем солиднее и стабильнее фирма. Стоит заметить, что твердо стоящие на ногах агентства ведут долговременную и спокойную агитацию. Стараются не менять концепцию подачи рекламы, чтобы оставаться легко узнаваемой маркой для граждан.

Заметьте, как одеты сотрудники и как они общаются между собой. Собранность и деловитость работников больше располагает, нежели постоянные сплетни и бесцельное шатание по коридорам. Поинтересуйтесь, имеют ли работники агентства удостоверения, проходят ли они профессиональную аттестацию.

Придя в компанию, осмотрите помещение. Как правило, успешные фирмы располагаются в просторном и современно оборудованном офисе, который к тому же очень легко найти. В плюс - работа без перерывов и выходных.

При поиске временного жилья некоторые граждане до агентств недвижимости просто не доходят, так как попадаются на крючок информационных агентств. Просто многие будущие арендаторы до сих пор не знают, в чем принципиальное различие между информаторами и агентствами недвижимости. Да и потом, рассуждают они, в риэлторской фирме слишком большие комиссионные, а у вторых - дешево и сердито.

Информационные агентства

И выясняется, что квартира не сдается или уже сдана, либо трубку вообще никто не берет.

Что же происходит после того, как наниматель подписывает договор с информационным агентством? Выложив 1,5-2 тысячи рублей, клиент получает список вариантов сдаваемого жилья. В таблице указаны телефоны и имена хозяев, иногда даже станция метро и адрес. Дома человек начинает звонить по телефонам из списка.

За достоверность информации эти агентства ответственности не несут. Об этом может быть даже сказано в договоре, который не глядя подписывает клиент. У информаторов может быть несколько источников подбора адресов, по которым предлагается внаем жилье: газеты, журналы, справочники, Интернет. Естественно, это уже устаревшие данные, которые не перепроверяются. Но эти нюансы мало заботят информационные агентства, ведь они выполняют свою главную миссию - снабжают клиентов сведениями. Случается, что они находят реальные варианты сдающейся в аренду жилплощади, но бывает это крайне редко.

Несостоявшийся арендатор начинает скандалить и требует вернуть деньги. На что сотрудники агентства ему советуют перечитать им же подписанный договор. В документе говорится, что фирма обязуется только предоставлять сведения, но никак не обеспечивать жильем.

Главное, что должен помнить наниматель: агентство информационное и агентство недвижимости - это две абсолютно разные структуры. Чем они отличаются принципиально?

Они такие разные...

Второе: спектр оказываемых услуг. В агентстве недвижимости именно риэлторы подбирают вариант в соответствии с запросом клиента (район, количество комнат, наличие соседей и т. д.), выезжают вместе с ним на осмотр предлагаемого помещения, составляют и подписывают договор аренды между квартирантом и наймодателем. У информаторов услуга одна - предоставление списка вариантов сдачи жилья.

Первое: стоимость услуг. В агентстве недвижимости она составляет 100% месячной платы за аренду (если квартира сдается за 400 долларов в месяц, фирма за свою помощь попросит столько же). Услуга информационного агентства не привязана к цене за наем жилья и составляет 1,5-2 тысячи рублей.

Четвертое: степень ответственности. Агентство недвижимости готово оказать помощь нанимателю даже после заключения договора аренды. Информационное агентство ничего не гарантирует и ни за что не отвечает. Чтобы в этом убедиться, достаточно почитать договор: Исполнитель не несет ответственности перед Заказчиком и не принимает на себя обязательств по обеспечению Заказчика жильем. Оказываемые услуги носят только информационный характер. Исполнитель информирует Заказчика в устной форме о наличии в базе данных Исполнителя информации, интересующей Заказчика при заключении настоящего договора.

Третье: время оплаты. Агентство недвижимости принимает оплату за услуги только после того, как найден вариант и подписан договор аренды. Информационное агентство требует деньги сразу же при вручении клиенту списка данных.

Есть мнение

В Курском направлении Подмосковья расположены самые крупные областные города: Подольск, Чехов, Серпухов. И хотя это направление никогда не считалось элитным, в этих городах и их пригородах ведется интенсивное строительство жилья, здесь чистая экология, а главное, - это юг области, а значит, здесь всегда на 3-5 градуса теплее, чем в других местах Подмосковья.

Ситуация с ценами в городах может быть охарактеризована примерно так же - стоимость квадратного метра в городах держится на средней отметке. Например, Щербинка, примыкающая к Южному округу, имеет цены на типовое жилье 1200-1300 долларов за квадратный метр. В Подольске аналогичные показатели находятся на отметке 1000 долларов за квадратный метр.

Экологическую ситуацию на Курском направлении можно охарактеризовать как среднюю по Подмосковью. Престижным это направление никогда не считалось. Хотя такое место, как Горки Ленинские находится именно на Курском направлении, и когда-то в этих местах отдыхать было так же престижно, как сейчас на западе или северо-западе московского региона.

Трасса Дон по своей пропускной способности и техническим характеристикам вполне отвечает современным потребностям: она бессветофорная, широкая. В ближайшее годы застройщики обратят на нее внимание. В примыкающих к ней районах находятся сосновые боры, участки известных санаториев. Так что удачные территории для застройки на Курском направлении есть.

Загородного жилья на Курском направлении строится крайне мало. Пока там существует всего один-два организованных коттеджных поселка. У загородного рынка здесь есть большой потенциал для развития, хотя бы потому, что плотно застроенные Новая Рига, Рублевка и Калужское шоссе во многом исчерпали свои возможности.

Ипотека

Многие города этого направления имеют хорошие экономические перспективы, располагая активно работающими современными производствами. Это дает возможность приложить свои способности местному населению. Хорошее авто- и железнодорожное сообщение позволяют также жителям многих городов ежедневно выезжать на работу в столицу.

К марту текущего года объем выданных средств при участии корпорации составил 1млрд 700 млн. рублей. Сегодня она координирует работу 120 участников рынка, среди которых банки, риэлторские компании, оценщики, страховщики. Шести компаниям в городах области присвоен статус самостоятельных ипотечных брокеров, взаимодействующих напрямую с банками и работающих с заемщиками в режиме одного окна. Срок выдачи средств, включая подготовку и проверку платежеспособности заемщика, занимает в таких компаниях семь дней.

Подмосковные власти намерены собрать информацию коммерческих банков, работающих на территории области, чтобы получить статистику общего объема ипотечных сделок в Подмосковье. Пока руководство располагает только данными о том, как развивается программа ипотечного кредитования с участием Ипотечной корпорации Московской области (ИКМО), являющейся ОАО со 100%-ный долей областной администрации и выполняющей функции управления, федерального оператора АИЖК, а также инвестора-застройщика.

В планах корпорации - расширение объемов строительства до 546 тыс. кв. м жилья в год.

Средний объем выдаваемого кредита составляет 630 тыс. рублей. Срок погашения - 15 лет. Ежемесячные отчисления из бюджета семьи находятся в пределах 8-8,5 тыс. рублей. 50% заемщиков погашают долги раньше срока. 80% из них - граждане, недавно приехавшие в Подмосковье из других регионов страны.

Вчера Хоум кредит энд Финанс банк (ХКФ-банк) сообщил о проведении тендера по уступке прав по договорам, имеющим просроченную задолженность. Портфель продаваемых долгов будет разбит на блоки по регионам и периоду просрочки: свыше 180 дней и свыше 365 дней, рассказали в пресс-службе банка, отметив, что блоки будут разными по объемам. В банке считают, что уникальная структура продажи позволит региональным компаниям принять участие в тендере. Заявки на участие в конкурсе ХКФ-банк будет принимать до конца августа, а в октябре уже рассчитывает заключить договоры. Подобных сделок на рынке еще не было.

В частности, к 2010 году планируется выдать 29 тыс. кредитов на общую сумму около 23 млрд рублей. Успех реализации программы, считают власти области, во многом зависит от информированности населения об ипотечном кредитовании.
Российские банки начинают искать новые механизмы избавления от просрочки. Вчера Хоум кредит энд Финанс банк сообщил о проведении тендера по продаже просроченной задолженности. Это первый шаг к публичности рынка плохих кредитов в России, говорят участники рынка.

В конце 2005 года ХКФ-банк впервые списал с баланса плохие долги. К потерянным он относил ссуды, просроченные более чем на 360 дней. На 31 марта 2005 года банк оценил объем таких кредитов в 294 млн руб. По итогам первого квартала уровень просроченной задолженности ХКФ-банка по международным стандартам составил 14%. Предложив коллекторам существенный объем плохих кредитов, банк сможет получить адекватную цену, считает председатель правления Межпромбанка Плюс Игорь Лысенко.

Российские банки только недавно стали искать способы избавления от просроченной задолженности, в частности, и путем ее продажи. В мировой практике, по оценкам Ernst Young, банки продают просроченные кредиты на $4 трлн ежегодно. В России банки работают с плохими долгами сами или привлекают коллекторские агентства, отмечает вицепрезидент Ситибанка Наталья Николаева. Банк Русский стандарт, например, регулярно по номиналу продает Агентству по сбору долгов кредиты, по которым в течение четырех месяцев не было выплат. Но на тендер по продаже просрочки еще никто из банков не решался. У нас было несколько сделок с небольшими портфелями, но без тендера,- говорит председатель совета директоров компании Секвойя Кредит Консолидейшн Евгений Бернштам. В России рынок плохих кредитов очень мал и носит статус закрытого - банкиры пока не склонны делиться информацией о состоянии своего кредитного портфеля,- отмечает директор по развитию бизнеса долгового агентства Пристав Сергей Шпетер.

Мы будем участвовать в тендере, но его параметры еще неизвестны,- говорит Бернштам. Существуют разные подходы к оценке (от объема портфеля, срока задолженности и количества заемщиков), рассказывает Шпетер: например, покупка вслепую, то есть без реального анализа качества долгов. Впрочем, директор ООО Юридическое бюро 92 и партнеры Игорь Алейник считает, что это очень рискованно, а потребкредиты - самые неблагодарные из всех видов ссуд: суммы долга небольшие, а заемщиков очень много. Отчасти это покупка мертвых душ,- добавляет он,- как правило, 10% от просроченной задолженности уже никогда не возвращается.

Рынок коллекторских агентств в России только формируется, а их работа очень отличается по качеству, в этой ситуации тендер - удачный ход,- добавляет он.



Главная --> Публикации