Главная --> Публикации --> Строители не справляются со спросом Ростовские турагентства строят собственные гостиницы Офисы на месте станков Лужков запретил недострой Гарант-инвест занял у австрийцев

По предпринимательскому климату российские города ныне разделились на две категории - Москва и все остальные. К такому выводу пришли участники обсуждения итогов специального исследования рейтингового агентства "Эксперт-РА", изучавшего состояние бизнеса в 108 крупнейших центрах страны. При этом концентрация бизнеса в столице, по мнению аналитиков, не только избыточна, а даже переизбыточна. Почему это так - объяснять излишне. Но значит ли данное обстоятельство, что все остальные города обречены отставать, как ныне, в разы? Авторы работы с этим совершенно не согласны. Во-первых, перегрузка создает высочайшую конкуренцию головных офисов фирм и компаний в столице, а она в свою очередь прямо определяет цену московских услуг, в частности арендную плату. Планку здесь задают иностранные представительства. В итоге менее богатые российские компании уходят в другие регионы, чем, в частности, в последнее время умело пользуется Московская область, открывшая ворота для исходящего бизнеса.

Условия для предпринимательства здесь по-прежнему наиболее выгодные.

Начинают подниматься города "с предубеждением", где еще недавно бизнес был не в чести, причем при тех же губернаторах. Яркий пример - Брянск.

Во-вторых, многие города, как говорится, чахнут на злате, но взять его не умеют. К примеру, в Сочи львиная доля прибыли достается турфирмам, иногородним компаниям и учреждениям, которым принадлежат здравницы, и т.д. То есть деньги остаются в основном там, откуда люди едут, а не сочинскому бюджету. Активен в Сочи лишь частный гостиничный бизнес, но не предпринимательство в целом.

Конечно, многое зависит от позиции мэров, губернаторов, насколько умеют они планово и продуктивно работать над болевыми точками. Но у нас и тут проблема, причем чисто российского свойства. Представитель страховой компании из Рязани, участвовавший в обсуждении, был немало удивлен, увидев свой город первым в рейтинге по показателю социально-политической стабильности: "У нас же мэр и губернатор между собой не очень..." На что руководитель исследования Григорий Марченко заметил, что в 80-90 процентах российских регионов мэры и губернаторы между собой "не очень", а выбирать приходится из того, что есть.
Новый Орлеан Спустя год после того, как разрушительный ураган Катрина пронесся по северному побережью Мексиканского залива, об усилиях бизнеса и простых жителей Нового Орлеана по восстановлению города можно судить по наличию кофе в меню закусочной Slim Goodies в одном из районов на окраине города.

Впрочем, предпринимательский климат - понятие комплексное. И эксперты отметили, что у нас масса городов "на одно плечо" - какие-то показатели хороши, другие любого инвестора отпугнут. К примеру, Ханты-Мансийск держит второе место по уровню жизни, третье - по развитию бизнес-инфраструктуры, но высок уровень миграции, преступности. Орел - 30-й по условиям и лишь 106-й по активности бизнеса (здесь сконцентрировано всего 0,02 процента банковского и страхового капитала, практически отсутствуют внешние инвестиции - вот когда сказалась долговременная ставка на административный ресурс главы области).

Отсутствие кофе лишь одна из многочисленных проблем, с которыми владелице Slim Goodies Каппе Хорн приходится сталкиваться ежедневно спустя год после того, как на город обрушилось Это. Так многие местные жители говорят о Катрине. И хотя закусочная не пострадала при наводнении, затопившем в те дни около 80% города, возродить бизнес для Хорн оказалось совсем не простой задачей. Конечно, признает она, никогда прежде ее заведение не пользовалось такой популярностью, как сейчас. Но и обслуживание посетителей никогда прежде не давалось ей с таким трудом.

В утренний час в один из недавних дней, когда все столики в заведении были уже заняты и многие завсегдатаи так и не смогли найти свободного места, вместо того чтобы объявить о новинке в меню завтраков, официантке пришлось извиняться перед гостями. Сегодня кофе нет. Нет давления в кранах, объясняла она.

Когда нет воды, это значит нет кофе, не работают посудомоечные машины, туалеты закрыты, говорит Хорн. На днях все вырубилось полностью. У нас был аншлаг. Пришлось закрываться.

Например, после того как больше половины работоспособного населения города просто исчезло, расходы по заработной плате выросли на 30%. Расходы на страховку возросли до $8000 в год, тогда как до урагана они составляли $350 Кроме того, Хорн вынуждена оплачивать вывоз мусора частникам, так как муниципальные службы работают нерегулярно. А когда ее поставщик компания Bubba's Produce Co, расположенная в центре города, испытывает перебои в энергоснабжении, что в той части города происходит постоянно, она не в состоянии предложить гостям даже вегетарианский омлет.

За последний год Буш побывал на побережье около 10 раз. Во время каждого визита президент без устали расхваливал успехи в работе по восстановлению города, руководить которой он поручил бывшему председателю совета директоров корпорации Federal Deposit Insurance Дону Пауэллу.

На днях президент Джордж Буш посетил регион, чтобы принять участие в мероприятиях по поводу годовщины урагана Катрина и вновь обратиться к федеральной администрации с призывом направить все усилия на восстановление города. Год назад я обязал федеральное правительство оказать вам помощь, сказал президент, выступая в г. Билокси, штат Миссисипи, перед приездом в Новый Орлеан, где он должен был отобедать с отцами города. Я сказал тогда: Наш долг помочь местным жителям пережить это несчастье и отстроить город заново, и я именно это и имел в виду.

Но достаточно разок проехаться по городу на машине, чтобы понять, как много еще предстоит сделать. И хотя власти штата Луизиана утверждают, что 90% всех компаний региона уже возобновили работу, восстановление происходит неравномерно. Большинство торговых предприятий, продуктовых магазинов и закусочных все еще закрыты, пока их владельцы оценивают перспективы рынка.

Пауэлл утверждает, что порт Нового Орлеана уже вышел на прежние объемы грузоперевозок, нефтегазовые предприятия возобновили производство и туристическая индустрия пусть медленно, но возрождается. Город потерял 81 000 предприятий и 220 000 рабочих мест не возникнут вновь в одночасье, отмечает Пауэлл. Я не знаю, как говорят о таких масштабах разрушения. Библейские? Право, не уверен, говорит он. Но то, что составляет основу экономики региона, порт, туризм, энергетика все это возрождается. Мне говорят: Вы работаете слишком медленно, на что я отвечаю: По сравнению с чем?

Пауэлл и Буш много говорили о $110 млрд, выделенных конгрессом США на восстановительные работы, но до региона дошла лишь малая часть этих денег.

Целые районы города, как, например, восточная его часть, вымерли, превратились в города-призраки. На прошлой неделе Пауэлл присутствовал на церемонии открытия магазина сети Home Depot в местечке Сен-Бернард-Пэриш. А между тем городок за последний год покинули практически 90% жителей.

Власти Нового Орлеана, предпринимающие огромные усилия для обеспечения нормальной работы коммунальных служб города, получили и уже успели потратить $125 млн в виде прямых государственных субсидий. Я прихожу к выводу, что слово ассигнование имеет мало общего с реальной наличностью в твоем распоряжении, говорит председатель городского совета Нового Орлеана Оливер Томас. По его оценкам, на восстановление инфраструктуры города потребуются миллиарды. Независимые эксперты между тем утверждают, что на сегодняшний день автобусное сообщение в Новом Орлеане восстановлено лишь на 17%, электросети на 60% и газоснабжение на 41%.

Из $44 млрд, потраченных на сегодняшний день, примерно $17 млрд было выплачено по договорам страхования, которые хотя бы частично подкрепляются взносами собственников недвижимости. Большая часть оставшейся суммы пошла на немедленные нужды, такие как выплаты сотрудникам Федерального агентства по чрезвычайным ситуациям, временное жилье для жертв урагана, обеспечение муниципалитетов денежными средствами на текущие расходы. Лишь малая толика этих денег была потрачена непосредственно на восстановление экономики региона и ремонт объектов инфраструктуры, таких как водопроводные сооружения и электросети.

Пауэлл и Буш заявляют, что властям Нового Орлеана будет предоставлена свобода действий в деле восстановления города. Город отверг предложенный генеральный план реконструкции, а если местные жители небольшими группами возьмутся восстанавливать дома в районах, которые после наводнения покинула большая часть населения, процесс строительства может приобрести спонтанный характер.

Однако появилась надежда, что местные домовладельцы все же могут рассчитывать на материальную помощь. На прошлой неделе власти штата начали принимать заявки на освоение $10,5 млрд, которые конгресс недавно выделил на восстановление жилья в Луизиане. Деньги будут распределяться в виде грантов в размере до $150 000 и могут быть использованы либо для покупки недвижимости у владельцев, желающих ее продать, либо для помощи тем, кто хочет восстановить разрушенные строения.

Пока жители окраин испытывают перебои с давлением в водопроводе, в центре города предприятия страдают от постоянных отключений электричества. В районе Мид-Сити проблемы с газоснабжением. Летние дожди регулярно приводят к подтоплениям по всему городу, потому что дождевые стоки засорены и нуждаются в ремонте.

И хотя мэр Нового Орлеана Рэй Нейджин заявляет, что власти города могут отказаться от коммунального обслуживания кварталов, которые не докажут свою жизнеспособность, многие сомневаются в твердости его намерений. Все эти опасения усиливают напряженность в отношениях между местными властями и федеральным правительством США. Чиновники в Вашингтоне в частных беседах сетуют, что Нейджин и другие представители властей в регионе до сих пор так и не смогли выработать непростые решения по восстановлению. В свою очередь, Нейджин и другие местные чиновники утверждают, что лишать помощи отдельные районы несправедливо по отношению к тем, кто хотел бы вернуться домой.

Каппа Хорн измеряет успех бизнеса преодоленными трудностями не в меньшей степени, чем деньгами. В своем заведении, вновь открывшемся спустя три недели после урагана, она на первых порах предлагала гостям блюда, приготовленные из продуктов, которые закупала в соседних районах, не пострадавших от стихии. Запасы хранила в кулерах на полу. Завтраки были простыми, без изысков и подавались на бумажной посуде.

Джей Джойс, владелец компании Bubba's Produce, которая занимается поставками овощей для Slim Goodies, жалуется, что отключения электричества очень осложняют его работу. Если электроснабжение прекращается в середине дня, ему приходится полностью закрываться, чтобы не допустить порчи продуктов. До Катрины Джойса чаще всего можно было застать за бумагами в кондиционированном кабинете. Теперь же в связи с нехваткой кадров он вынужден брать на себя больше работы, и его часто можно видеть с тележкой, груженной ящиками с продуктами. Вся надежда лишь на свечи и мобильные телефоны, говорит Джойс.

Оливер Томас с пониманием относится к такой реакции. Как можно принимать решение о начале нового строительства, когда ты даже не знаешь, будет ли восстановлена инфраструктура в твоем районе? говорит он. Федеральное правительство ошибочно исходит из обратного, в то время как нам нужна помощь в сфере инфраструктуры именно сейчас.

В целом она недовольна тем, как идет восстановление города, и не исключает, что уедет отсюда навсегда, как только погасит кредит на ведение бизнеса в $50 00 Всем страшно, все живут в страхе и боятся, говорит она. Часто кажется, что все это просто того не стоит.

Сан-Хосе Рынок офисных площадей в Кремниевой долине сегодня опять на подъеме. Пять лет назад, когда лопнул технологический пузырь, многие офисные небоскребы опустели, а арендные ставки упали более чем вдвое. Сегодня ставки на офисном рынке вновь пошли вверх, доля свободных площадей стремительно сокращается, и рынок коммерческой недвижимости медленно, но верно возрождается при поддержке самых крупных и наиболее динамично развивающихся корпораций долины.

Но Дон Пауэлл считает, что именно такой подход ошибочен. Бывший банкир заявляет, что восстановление региона подчиняется обычным законам рынка, и не собирается направлять деньги, выделенные федеральным правительством на ремонт инфраструктуры, в те районы, которые не в состоянии доказать, что они способны возродиться. Это все равно что покупать мебель до того, как построен дом, говорит он. (WSJ, Оксана Собкович)

Эти сделки знаменуют собой прорыв в переживающей нелегкие времена экономике Сан-Хосе (штат Калифорния) района, простирающегося к югу от залива Сан-Франциско и считающегося мировым центром высоких технологий. Эти приобретения свидетельствуют и о восстановлении экономики региона, пускай и умеренными темпами, говорит Кеннет Розен, председатель Центра Фишера, занимающегося исследованиями рынка недвижимости и городской экономики при Университете Калифорнии в Беркли.

В июле нынешнего года гигант Yahoo! приобрел у девелоперской компании из Сан-Франциско TMG Partners участок в г. Санта-Клара, штат Калифорния, площадью около 16 га с офисными зданиями старой постройки. По данным Майкла Коваррубиаса, гендиректора TMG, Yahoo! купила участок более чем за $100 млн. Корпорация Google заплатила примерно $319 млн за офисный комплекс общей площадью 93 000 кв. м, включая здание собственной штаб-квартиры, в г. Маунтин-Вью. В свою очередь, в апреле Apple Computer заявила о приобретении комплекса из девяти зданий в городке Купертино. Теперь бурно развивающаяся компания планирует удовлетворить растущие потребности в новых площадях, превратив этот участок в офисный городок, который раскинется на территории в 20 га.

Состояние местных офисных рынков сильно различается. Положение остается крайне нестабильным в Центральном деловом районе Сан-Хосе, где доля свободных площадей составляет около 29%, хотя арендные ставки растут, сообщают аналитики из бостонской компании Property Portfolio Research Inc. Доля же свободных площадей на рынке Пало-Альто, где находится знаменитая Сэнд-Хилл-Роуд (дорога, вдоль которой сосредоточены офисы многочисленных венчурных фирм), напротив, упала до 16,3% во II квартале, хотя растущие средние показатели арендных ставок, составляющие на сегодняшний день примерно $350 за 1 кв. м, все еще остаются намного ниже показателей пятилетней давности, когда средняя ставка составляла $813,3 за 1 кв. м.

Возобновление роста происходит главным образом за счет технологических компаний, занятых в сфере Интернета и средств массовой информации. Они создают новые рабочие места, компенсируя потерю рабочих мест в компаниях, специализирующихся на производстве компьютеров, говорит Розен. Но процесс восстановления еще не завершен. В июле показатели занятости, существенно выросшие в этом году по сравнению с прошлым, все же пока не достигли пиковой отметки июля 2000 г., когда в регионе согласно данным Федерального бюро статистики занятости США было на 184 000 рабочих мест больше, чем сейчас.

Другие эксперты сомневаются, будут ли возросшие цены на недвижимость в Сан-Хосе подкреплены арендными платежами. Средняя цена квадратного фута за первые шесть месяцев этого года составила $21 Этот показатель снизился после того, как некоторые площади более старой постройки, продажа которых даже не планировалась во время спада, были проданы, говорит Дэн Фасуло, директор отдела анализа рынка компании Real Capital Analytics Inc. в Нью-Йорке.

Процесс восстановления также сопряжен с определенными трудностями. Строительство новых площадей быстро развивающимися технологическими компаниями-гигантами может привести к тому, что офисные здания более старой постройки останутся невостребованными. Возвращение крупных компаний, безусловно, хорошо для экономики, хорошо для занятости населения и хорошо для региона, но оно не обязательно способствует пресыщению рынка, говорит Дрю Эрвей, управляющий партнер консалтинговой компании NAI BT Commercial в Сан-Хосе.

Арендодатели считают, что настает их час. В 2003 г. компания Sobrato Development завершила строительство офисного здания по адресу: 488, Альмаден-булевард в центральной части Сан-Хосе. Башня высотой в 17 этажей и общей площадью 380 000 квадратных футов, выполненная из стекла, стали и итальянского гранита, до сих пор пустует. Председатель совета директоров этой строительной компании Джон Собрато говорит, что компания уже получила заявки от нескольких потенциальных арендаторов, однако он все-таки надеется найти единого крупного арендатора, что, по его мнению, позволит снизить эксплуатационные расходы. В последнее время спрос на офисы возрос, и, по его прогнозам, площади будут заполнены в течение ближайших четырех месяцев. (WSJ, Оксана Собкович).
Как стало известно Бизнесу, Ренова-девелопмент, дочка группы компаний Ренова Виктора Вексельберга, решила выйти на подмосковный рынок. Компания планирует построить в Московской области более 500 тыс. кв. м жилья, в том числе в Щелкове, Апрелевке и Подольске. Эксперты прогнозируют относительно невысокую, но стабильную доходность. При этом некоторые из них не исключают, что для среднего Подмосковья столь крупный объем новых предложений может оказаться невостребованным.

Некоторые площади были проданы по ценам в пределах от $300 до $600 за квадратный фут, что намного выше среднего показателя по стране в $224 на конец июля. Джордж Фокс, исполнительный вице-президент и глава филиала Studley Inc. в Пало-Альто, консалтинговой компании, представляющей интересы арендаторов, считает, что покупатели заблуждаются, ожидая рост ставок на 10% в год. Скорее всего они вырастут не более чем на 3-5%, прогнозирует Фокс.

Инвестиции в строительство первой очереди- половины заявленных объемов жилья - в компании оценивают в сумму $167 млн.

Крупнейший российский девелопер ЗАО Ренова-девелопмент, который сейчас развивает масштабный проект в Екатеринбурге, а также инвестирует в ряд проектов в Перми и Краснодаре, в ближайшее время начнет застраивать Подмосковье. Оновых проектах Реновы-девелопмент Бизнесу рассказали в пресс-службе компании. Самой крупной площадкой станет подмосковное Щелково. Там к концу 2009 года планируется построить жилой микрорайон общей площадью 364 тыс. кв. м.

Проект в Апрелевке предполагает строительство к 2010 году пяти 14-этажных домов общей площадью 96 тыс. кв. м. Объемы инвестиций в проекты составят $11,1 млн и $73,3 млн соответственно.

В сферу интересов Реновы также попали Подольск и Апрелевка, где планируется многоэтажная застройка. В Подольске к середине 2007 года появятся два жилых дома общей площадью 15 тыс. кв. м.

В портфеле Реновы фигурирует и московский проект: до середины 2009года в районе Раменки предполагается возвести жилой квартал общей площадью 52 тыс. кв. м. До Московского региона структуры Виктора Вексельберга занимались строительством в ряде других крупных городов.

Компания не ограничится строительством многоэтажек. В ее планах строительство коттеджей в поселке Большое Ивановское Московской области. Там на участке 8,5 га до середины 2007 года предполагается построить 24 коттеджа. Объем заявленных инвестиций в проект составит $2,2 млн.

По мнению экспертов, Ренова продолжает стабильно следовать своим планам по активному развитию строительного бизнеса. Заместитель генерального директора компании Новая площадь Евгений Фетисов считает, что все заявленные проекты в Подмосковье востребованы рынком и имеют все шансы быть успешно реализованными. Как правило, в Подмосковье практически все ликвидное жилье распродается к середине этапа монтажных работ,- говорит руководитель аналитического центра ирн.Ru Олег Репченко.

Сейчас Ренова-девелопмент рассчитывает инвестировать до $45 млн в строительство гостиницы и многофункционального административного центра в Перми на территории ОАО Пермская табачнаяфабрика Астра". Также Ренова-девелопмент намерена участвовать в реконструкции центра Краснодара, где предполагается перестроить территорию общей площадью 400 га. В портфеле другого подразделения ГК Ренова - ЗАО Ренова-стройгруп - крупный проект в Екатеринбурге. Там в течение 15 лет на территории 1300 га планируется построить около 9 млн кв. м жилой и около 5 млн кв. м коммерческой недвижимости.

Вице-президент компании Система-Галс Андрей Закревский не исключает, что заявленные объемы могут оказаться слишком крупными для среднего Подмосковья. Среди местных жителей относительно немного людей, которые могут себе позволить купить квартиру,- рассуждает Закревский.- А для тех, кто работает в Москве, эти города малопривлекательны для проживания.

По его словам, в Щелкове, Апрелевке и Подольске первичное жилье продается по $800-1100 за 1 кв. м. Таким образом, от продажи жилья в Апрелевке, Подольске, а также первой очереди в Щелкове компания может получить $234,4-322,3 млн при объеме инвестиций $251,4 млн. Однако Репченко отмечает, что сегодняшние цены на жилье - не предельные и, очевидно, будут расти. По его словам, рентабельность большинства проектов в городах на расстоянии 15-30 км от МКАД составляет 20-30%.



Главная --> Публикации