Главная --> Публикации --> В какое жильё вложить? монолит или панель Ипотека по шагам Скребущие небо Новую арену в петербурге спроектирует кисе курокава Почем три звезды для народа

Рост цен на московскую недвижимость в этом году побил рекорд 2003 г., когда квартиры подорожали на 40%. По данным аналитического центра Миэль-Недвижимость, с начала года цены на жилье уже увеличились в полтора раза и сейчас аналитический центр ирн.ru называет среднюю цену 1 кв. м в столице в $367 Скачок цен эксперты объясняли резким сокращением продаваемых новостроек (на 50%), а вторичный рынок не смог удовлетворить этот спрос. К тому же в условиях постоянного роста цен потенциальные продавцы квартир не спешили выставлять их на продажу. В итоге в начале года предложение на вторичном рынке упало до трехгодового минимума, констатируют аналитики Миэль-Недвижимости: в январе в столице продавалось всего 12 282 квартиры на 25,5% меньше, чем в декабре.

На московском рынке жилья появились признаки ценовой стабилизации. Жилье по инерции дорожает, но уже на 4,5% в месяц вместо, например, 10% за апрель. Но самое главное предложение квартир на вторичном рынке ощутимо увеличилось. Эксперты объясняют, что стоимость жилья приблизилась к своему потолку и самые осторожные владельцы инвестиционных квартир начали фиксировать прибыль.

Однако об обратном свидетельствуют газеты частных объявлений, через которые и продается основная масса вторичного жилья. По статистике объявлений от трех крупнейших московских риэлторских компаний МИАН, Миэль-Недвижимость и Инком, только с середины июля их количество увеличилось почти на 10%. Например, если раньше у нас было около 7500 объявлений в номере, то сейчас больше 8000, рассказал Ведомостям Михаил Морозов, главный редактор газеты Квадратный метр. А главный редактор газеты бесплатных объявлений Из рук в руки Глеб Левитан говорит, что число объявлений о продаже московского жилья в его газете во II квартале выросло примерно на 20%, а если сравнивать с началом года почти на 30% (в феврале было опубликовано 232 147 объявлений, а в июне 300 053). Продавцы чувствуют, что цены на квартиры достигли некоего пика и до конца года не будут существенно расти. Поэтому отчего бы не осуществить продажу? объясняет рост предложения Морозов.

Всю весну рынок испытывал острую нехватку предложения, однако к лету количество предложений о продаже на вторичном рынке неожиданно начало расти. С мая предложение увеличилось примерно на 10%, говорит руководитель ирн.ru Олег Репченко. В МИАН агентство недвижимости этот рост оценивают в 4-5% в месяц, а Александр Слета, аналитик бюро недвижимости Агент 002, называет 3-4% в месяц. Аналитический центр Миэль-Недвижимости зафиксировал более быстрый рост: только в июне число квартир на вторичном рынке увеличилось на 11% с 15 310 до 16 989 объектов. А вот начальник аналитического отдела корпорации Инком-Недвижимость Александр Матвеев утверждает, что значительного роста предложения нет. С ним соглашается независимый аналитик рынка недвижимости Андрей Бекетов.

Купившие квартиры с целью спекуляции (до 30% покупок совершалось в инвестиционных целях) начали понимать, что рост цен замедлился и текущая доходность этого вложения не будет значительной. Также возобновились сделки по альтернативе их сложно совершать, когда цены быстро растут. Предчувствуя, что цены уже не будут расти на 8-10% ежемесячно, наиболее осторожные инвесторы стремятся зафиксировать прибыль, согласен с ним Слета.

Действительно, жилье дорожает сейчас заметно медленнее, а если сделать поправку на удешевление доллара на 1-2% в месяц, нынешний уровень повышения долларовых цен фактически означает стагнацию, считает Репченко. Вице-президент Российской гильдии риэлторов Константин Апрелев объясняет рост предложения вторичного жилья двумя причинами:


Идея Юрия Лужкова о строительстве народных ресторанов в Москве спустя два года после оглашения начинает воплощаться в жизнь. Ресторатор Роман Рожниковский, на которого мэр возлагал основные надежды, планирует в течение пяти лет открыть в столице 20 ресторанов Грабли стоимостью $60 млн. Задержку Рожниковский объясняет долгим поиском соинвесторов проекта. Ведомостям удалось обнаружить одного из партнеров ресторатора объединение Ингеоком.

Но нынешнего роста предложения вторичного жилья пока недостаточно, чтобы развернуть рынок в обратную сторону, считают эксперты. Срок экспозиции квартир увеличивается, признает Константин Апрелев, но он все равно короткий. Сейчас, пока сохраняется некий объем спроса, лучшее время для выхода на рынок, резюмирует Апрелев, потому что, когда объектов будет очень много, упадет их ликвидность. От момента появления однокомнатной квартиры на рынке до внесения за нее аванса проходит 7-10 дней, а для трехкомнатных этот срок составляет около месяца, сообщили в МИАН агентство недвижимости.

О том, что Грабли все-таки превратятся в сеть из 20 заведений, Ведомостям рассказал сам Рожниковский. По его словам, в августе под этой вывеской откроются два новых ресторана на ул. Пятницкой, 27, и в Московском государственном строительном университете (МГСУ) на Ярославском шоссе, 2 Проректор МГСУ Олег Егорычев подтвердил сотрудничество с Рожниковским. По его словам, Грабли в здании МГСУ рассчитаны на 500 посадочных мест, кроме того университет сдает часть площадей в аренду фабрике-кухне сети. Грабли на Пятницкой занимают 1200 кв. м и рассчитаны на 450 посадочных мест, уточняет Рожниковский. Рестораны Грабли будут работать в формате free floor (посетители перемещаются вдоль раздачи блюд, набирают еду, а потом ее оплачивают), средний чек составляет около $7.
По словам ресторатора, в создание сети будет инвестировано около $60 млн, частично программу прокредитуют московские и зарубежные банки. Задержку в реализации проекта Рожниковский объясняет долгим поиском соинвесторов, но своих новых партнеров не называет.

Два года назад мэр Москвы Юрий Лужков посетил демократичный ресторан Грабли, принадлежащий Роману Рожниковскому, после чего подписал постановление О развитии сети народных ресторанов в Москве. В постановлении говорилось об острой нехватке в столице заведений, подобных Граблям и Му-му, и о намерении выделить 19 участков площадью 0,5-1,5 га для их открытия. Тогда же Рожниковский впервые заявил о готовности превратить Грабли в сетевой проект. Но до сих пор в Москве работают единственные Грабли на проспекте Мира.

Основным конкурентом Граблей будет сеть Му-му, существующая с 2001 г. По словам ресторатора Андрея Деллоса, за прошедшее время сеть расширилась до 16 заведений. Мы сейчас открываем в год примерно по три кафе площадью до 1000 кв. м каждое, но планируем ускорить эти темпы, говорит Деллос. Он уточнил, что, хотя конкуренция в демократичном сегменте общепита ужесточается, спрос на заведения со средним чеком до $10 все еще не удовлетворен.

Компанией, управляющей сетью Грабли, станет недавно учрежденное ООО Гастрономическая академия Рожниковского. По данным СПАРК-Интерфакс, 100%-ным владельцем компании является ООО Грабли, которому также принадлежит 33,3% ЗАО Народные рестораны. Другими совладельцами Народных ресторанов оказались ООО ФПГ Юнайтед Барлингтон (33,3%, ей также принадлежит одна из компаний франчайзи Русского бистро), ЗАО Стабильная линия (15,4%) и ЗАО Объединение Ингеоком (18%). Замгендиректора Ингеоком КРК Ян Брудный подтвердил, что объединение участвует в проекте по строительству сети народных ресторанов вместе с Рожниковским. Размеры участия и ближайшие планы сети он прокомментировать не смог, упомянув лишь, что Ингеоком не единственный партнер ресторатора. По словам Брудного, у Ингеокома уже есть опыт в ресторанном бизнесе, правда, в развитии индивидуальных концепций, а не сетевых. Например, Михаил Рудяк, контролирующий объединение, владеет рестораном Граф Орлов и через холдинг Каро рестораном в ЦДЛ. Рожниковский уточнил, что сотрудничество с Ингеокомом как таковое еще не началось, но не исключено, что объединение примет участие в построении сети Грабли.



Ресторатору Роману Рожниковскому принадлежат рестораны Грабли, Старый чердак, а также Ностальжи и Шатер в партнерстве с Игорем Бухаровым, президентом Российской федерации рестораторов и отельеров. В ЗАО Объединение Ингеоком входит, по данным Росстата, около 40 предприятий, занятых в сфере недвижимости, ритейла, производства продуктов питания. Ингеоком специализируется на сложных строительных проектах (прокладка Лефортовского тоннеля, строительство подземных ярусов Москва-Сити, торгового центра Атриум). Основной владелец компании ее президент Михаил Рудяк. Журнал Forbes оценил доходы Ингеокома от сдачи площадей в аренду в 2005 г. в $54 млн (10-е место в списке крупнейших рантье).

Собрания проходили так: открываете почтовый ящик и находите там Опросный лист, который гласит: Уважаемые жители! По новому жилищному законодательству вы должны выбрать организацию, которая будет эксплуатировать и обслуживать ваш дом. А дальше броская фраза: Выбираю управляющую компанию ГУП ДЕЗ Ни альтернативы, ни срока действия договора с компанией, ни даты окончания приема ответов. Только квадратики Да и Нет. Ниже находится просьба поставить галочку и передать лист консьержке либо членам некой инициативной группы. Нет даже данных об отправителе: то ли это районная управа, то ли сама управляющая компания. Как написал один читатель: Такое ощущение, что нас, как бычков, на бойню гонят. Эти настроения охватили так много людей, что Госдума перенесла срок выбора формы управления до 1 января 2007 года. И все стихло.

Согласно новому Жилищному кодексу, собственники квартир должны были до 1 марта 2006 года провести общее собрание и избрать одну из форм управления своим домом. В ином случае муниципалитет получал право назначить управляющую компанию по своему усмотрению, а собственники исчезали из договорных отношений. Некоторые управы уже в 2005 году начали проводить собрания. По почте. Такая возможность предусмотрена в ЖК.

Согласно Федеральному закону Об основах регулирования тарифов организаций коммунального комплекса, с 1 января 2006 года потребителем товаров и услуг в многоквартирном доме считается не жилец, а управляющая компания, товарищество собственников жилья (ТСЖ) или жилищный кооператив. Чьи-то недоимки придется покрывать всем домом или судиться с неплательщиками. Можно сказать, что устанавливается коллективная ответственность жильцов.
Вдобавок теперь поставщики услуг возложат на ТСЖ или компанию сбор коммунальных платежей. Это уже прямое воспитание через коллектив. И совсем плохо то, что жители не вправе самостоятельно защищать свои права в суде на основании закона О защите прав потребителей: официально они потребителями считаться не будут.
Впрочем, долго шалить неплательщику не позволят. Квартира выселенного по решению суда неплательщика остается на балансе управляющей компании. Хорошая компенсация, не так ли? Вряд ли компании скоро начнут всеми средствами банкротить жильцов, но все же человеческий фактор нельзя не учитывать.

Назад, к общинному строю

Письма, рассылаемые ДЕЗами, несколько вольно трактуют смысл закона. Например, в той части, где сказано, что жильцы должны выбрать организацию, которая будет эксплуатировать и обслуживать дом. На самом деле Жилищный кодекс (ст. 161) предлагает три способа управления: 1) непосредственно собственниками помещений в многоквартирном доме; 2) товариществом собственников жилья (ТСЖ) либо жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом; 3) управляющей организацией (компанией или индивидуальным менеджером). Как видно, лоббируемый ДЕЗами способ стоит только на третьем месте. Впрочем, предлагать-то кодекс предлагает, но как-то странно.

Что в кодексе?

Вот вам самоуправление

Жилищные и жилищно-строительные кооперативы известны в стране десятки лет. ТСЖ более десяти лет, и примерно столько же частные управляющие компании. С непосредственным управлением раньше были знакомы только хозяева индивидуальных домов. Как его осуществлять в многоквартирном доме, представить трудно. Кодекс помогает разобраться? Как бы не так! Скажем, ТСЖ и кооперативам посвящено 43 статьи ЖК, эти термины встречаются в тексте 441 раз. Несколько десятков статей так или иначе касаются деятельности управляющих компаний. А непосредственному управлению посвящена всего одна статья! Термин встречается в кодексе только семь раз. Соответственно, от 70 до 80% материалов СМИ, посвященных реформе ЖКХ и выбору формы управления домом, описывают создание и деятельность ТСЖ. Остальные делают упор на то, как правильно выбрать частную управляющую компанию. И только единичные публикации рассказывают об опыте непосредственного управления своими квартирами. Но давайте разберемся: возможно, более известные формы управления являются и более удачными?

Причина спешки понятна: застройщик, распродав квартиры, совсем уходить из дома не желает. Он хочет оставить там свою дочернюю эксплуатирующую (управляющую) компанию, поскольку давно заметил, что этот бизнес такой же выгодный, как само строительство. Значит, товарищество, вернее, правление товарищества должно быть послушным, согласиться на выбор компании и ее тарифы. На самотек такое дело пускать нельзя.

С ТСЖ и начнем. Хотелось бы избежать далеко идущих обобщений, но все, что предлагается сверху, не является самоуправлением по определению. Между тем до недавнего времени практически все ТСЖ создавались именно сверху. Схема действовала следующая. Едва огородив площадку для будущего дома, застройщик приступает к созданию товарищества собственников жилья. Самого жилья еще в помине нет, и будущие товарищи друг друга в глаза не видели, но покупатель квартиры подписывает договор, в котором есть пункт о том, что он не возражает против создания в доме ТСЖ либо поставлен в известность о том, что оно будет учреждено. То есть коммерческая сделка фактически обусловливается согласием вступить в общественную организацию.

Проломили стенку, за ней другая

Доходило до анекдотических ситуаций. Одна иногородняя компания, работающая в столице, регистрировала свое первое ТСЖ. Когда чиновники в регистрирующем органе посмотрели в документы удивились до чрезвычайности. Извините, говорят, тот товарищ, который у вас председателем ТСЖ как бы избран, не то что председателем, но и рядовым членом этого ТСЖ быть не может. Почему? спрашивают. А потому, что он в другом городе прописан и квартиру в этом доме не приобрел. Но ничего, нашли среди будущих жильцов подходящего человека и все равно своего добились.

Случается, что в успешно управляемое ТСЖ приходят жильцы соседних домов и сами просятся под крыло (товарищество может объединять сколько угодно домов). Или успешные жилтоварищи сами идут по дворам и убеждают, что общий дворник или электрик будет рентабельнее. Так или иначе, но происходит вполне естественный процесс укрупнения услуги оказываются дешевле, быстрее, надежнее. Но ведь это означает, что ТСЖ фактически превращается... в управляющую компанию.

Конечно, бывают случаи, когда жильцы поднимают бунт: с огромным трудом, иногда через суд, переизбирают правление. Но распустить ТСЖ довольно трудно: если карманное товарищество успело заключить с управляющей компанией договор об обслуживании (а оно, конечно, успело), есть риск и под суд угодить по иску об утерянной выгоде. Разве что самим подать в суд, доказывая, что ТСЖ было создано с нарушениями и не имело права заключать какие-либо договоры. После чего товарищество начинает вести дела самостоятельно или выбирает управляющую компанию, которая предлагает более приемлемые тарифы.

Компании, понятно, бывают разные. Одни создавались безработными слесарями и бухгалтерами и в поте лица зарабатывают хлеб насущный. Другие вырастают из недр ДЕЗов и пользуются всеобъемлющей поддержкой районных администраций (помните письмо: Выбираю управляющую компанию ГУП ДЕЗ?).

Среди товарищей есть такие товарищи...

Некоммерческое партнерство дешевле

Понятно, что власти любого города, и Москва не исключение, предпочитают работать с компаниями и крепкими ТСЖ. Руководство этих структур грамотно юридически и экономически, профессионально, предсказуемо, наконец. Если же всерьез заняться обучением активистов непосредственного управления, то результата придется ждать слишком долго. Активистов ТСЖ десять лет учили и что? Кто-то помучился и бросил, кто-то проворовался. А многие (2/3 московских ТСЖ), подсчитав все за и против, передоверили дела управляющим компаниям. Директор компании, управляющей десятком домов, за два года сменил три машины? По слухам, в некоторых компаниях только на управленческие расходы идет до 25% получаемых средств? Если услуги и цены приемлемые, пусть все остается как есть. Вероятно, своими силами получилось бы дешевле, но кто этим займется?

Одни чиновники, и глазом не моргнув, говорят, что этот вариант предназначен только для индивидуальных домов, и очень удивляются, когда их просят перечитать Жилищный кодекс. А там четыре раза в названии раздела, статьи, части и пункта говорится об управлении многоквартирным домом. Другие считают, что, по замыслу создателей ЖК, этот пункт предназначается для управления малыми домами (на две восемь семей), которых очень много в поселках и небольших городах России, а в действительно многоквартирных домах крупных городов он практически не применим.

Все больше москвичей хотят знать, что представляет собой непосредственное управление первый способ, называемый в ст. 161, тот, которому посвящено не более 1% публикаций на темы реформы.

Способы практического осуществления этой формы есть. Один из вариантов создать комитет территориального общественного самоуправления (ТОС) дома или некоммерческое партнерство, которое открыло бы счет в банке и вело расходы на содержание дома. Подобная правовая форма довольно распространена, регистрируется в налоговом органе и стоит дешевле, чем регистрация ТСЖ.

Действительно, в ЖК этот способ прописан не слишком подробно, коммерческим и властным структурам не интересен. Большинству разбираться недосуг, и вообще много непонятного. Как это каждый жилец сам себе управляющий? Скажем, теоретически все жильцы хоть и по отдельности, но заключат договоры с Мосводоканалом, Мосгортеплом, Мосэнерго (других поставщиков воды, тепла и электроэнергии в столице нет), но ведь они должны выбрать одну и ту же компанию, занимающуюся вывозом мусора, или, скажем, нанять одну и ту же уборщицу для подъезда. Каким образом?

Бывает, собственники собирают деньги, которые сразу тратятся на определенные цели. Интересную модель придумали жильцы одного из домов в Астрахани. Они избрали председателя, бухгалтера и казначея (названия условны). На имя казначея была выписана сберегательная книжка, на которую жильцы регулярно переводят деньги. Книжка хранится у бухгалтера, и, чтобы снять деньги со счета, в банк идут оба. На случай непредвиденных ситуаций у нотариуса оформляется доверенность на председателя.

Жильцы дома могут избрать уполномоченного, который от их имени по доверенности заключит договоры с управляющей компанией, а если это невозможно, просто принесет договоры жильцам на подпись и отнесет обратно в компанию. При этом способе не возникает юридическое лицо, поэтому появляется сложный вопрос: как жильцы будут накапливать средства на ремонт или другие общие нужды?

Разные взгляды

Такой способ управления годится скорее всего лишь для очень дружных жильцов. Но во всяком случае именно такая организация процесса, а не ТСЖ в отечественном исполнении имеет право называться ячейкой самоуправления. На трудности смотришь иначе, если оценить все преимущества этого пути. Жильцы формально самостоятельны. Они остаются потребителями коммунальных услуг, каждый из них выступает одной из сторон в договорах с поставщиками услуг (и стороной в суде, если до этого дойдет), жильцы избегают ответственности за чужие неплатежи, не содержат громоздкий управленческий аппарат компании или ТСЖ.

Директор института Коллективное действие Карин Клеман, напротив, уверена, что достоинств у непосредственного управления гораздо больше, а трудности преодолимы: Самое главное преимущество в том, что жильцы не несут коллективной ответственности за неплатежи соседей. При непосредственном управлении каждый лично или через доверенное лицо заключает договоры с поставщиками и отвечает только за себя. Объединение жителей, выбравших такой способ управления, должно быть неформальным. Если они образуют юридическое лицо с соответствующим уставом и счетом в банке, то автоматически превратятся в потребительский кооператив, то есть попадут в общую графу с ТСЖ и жилищными кооперативами. Не считаю это правило недостатком, оно мешает обюрокрачиванию: жильцам не придется содержать аппарат управляющей компании или ТСЖ.

Президент фонда Коммунальная культура жизни Андрей Щавелев не видит в негативном отношении властей к непосредственному управлению какой-либо политики: Этот способ предназначен для домов с небольшим числом собственников. Согласитесь, что 10 15 жильцам проще договориться между собой, чем сотне. Возьмем конкретную ситуацию: необходимо нанять дворника. В ТСЖ этим вопросом займется правление, а при непосредственном управлении надо принять коллегиальное решение. То же самое по поводу найма других специалистов, но как вы себе представляете голосование по кандидатуре сантехника, электрика, слесаря? И еще вопрос, как вы их будете нанимать, если вы не образовывали юридического лица, как удерживать и перечислять налог на доходы физического лица, единый соцналог?
В сельской местности, где многие работы выполняют сами жители, такой способ удобен. Мы заключаем договор, например, с Облэнерго, но о починке крыши с соседями договариваемся и чиним сами. В городе вообще собрать несколько десятков человек на общее собрание для решения каждого вопроса чрезвычайно тяжело.

Да, жильцам придется собираться чаще, чем при управлении ТСЖ и тем более управляющей компанией. Непосредственное управление требует от каждого личных усилий и стремления вникать в домовые дела. Иначе, если выдать своему представителю слишком большие полномочия, есть опасность свести на нет преимущества непосредственного управления перед ТСЖ или управляющей компанией.

Жильцов объединяют письменное решение общего собрания в качестве устава и доверенности одному из соседей на заключение договоров и решение других, четко оговоренных вопросов как форма делегирования полномочий. Наконец, сберегательная книжка на имя одного из жильцов как основа хозяйственной деятельности. Тут, правда, нужно быть очень внимательными, чтобы не нарушить налогового законодательства.

Ключ к самоуправлению на первом этаже

Председатель Московского союза ЖК и ЖСК Валентин Григорьев считает, что способов управления должно быть много: Только сама жизнь, а не какой-то умный дядя способна определить, какая форма управления домом наилучшая в конкретных условиях: компания, ТСЖ, ЖСК, непосредственное управление, территориальное общинное самоуправление и т. д. Городские власти поступят мудро, если разработают методические рекомендации по непосредственному управлению и доведут их до горожан. Иначе получится как всегда: в случае массового недовольства крайними окажутся не разработчики закона, а городские власти. Сегодня непосредственное управление выбрали десятки многоквартирных домов в Астрахани, отдельные дома в Ульяновске, Архангельске, Рязани, Твери, Армавире, других городах. В Москве далее робких попыток дело не пошло.

В начале 1960-х, потеряв надежду поднять депрессивные кварталы многомиллионными дотациями, власти сразу нескольких американских городов предприняли смелый ход: передали муниципальные дома в собственность их жителей. Такие дома назвали кондоминиумами (совладение на латыни). В большинстве случаев результат оказался положительным: жители перестали грабить магазины и мастерские, расположенные на первых этажах зданий, и по мере сил не позволяли грабить чужакам.

И все же непосредственное управление имеет узкие места, которые пока невозможно обойти. Главное достоинство отсутствие юридического лица оборачивается недостатком, поскольку не позволяет оформить права на придомовую территорию и эффективно ее использовать, делает практически невозможной борьбу за первый этаж. Впрочем, и у ТСЖ шансы в борьбе за первый этаж невелики. А ведь эти два понятия ТСЖ и первый этаж в истории домового самоуправления неразделимы.

Кондоминиум по-русски

Объяснялось это просто: арендные платежи шли теперь не муниципалитету, а совладельцам кондоминиума, в значительной мере, а то и полностью покрывая их коммунальные платежи. Более того, жители вдруг заметили, что, если в доме и на улице навести элементарный порядок (покрасить здания, не мусорить, не обижать прохожих), обороты магазинов возрастают и их владельцы соглашаются на повышение арендных ставок.

Но главная российская особенность не в этом. Цели реформы те же: сберечь городские деньги и при этом улучшить состояние зданий. Вопрос в том, за чей счет. У нас земля под домом и вокруг него осталась в государственной собственности, а первые (нежилые) этажи в подавляющем большинстве случаев в собственности частных застройщиков или городских властей. Социализма по-американски не получилось. Особого стимула что-то холить и лелеять у наших жильцов нет. А если хочется создать вокруг себя что-то приятное будьте любезны за свой счет. Оригинальное воплощение закона привело к тому, что почти за десять лет даже в крупных городах добровольно преобразовались в товарищества лишь несколько процентов домов старого жилого фонда. Что дало повод справедливо говорить о провале идеи кондоминиумов на отечественной почве.

В июне 1996 года в России вступил в силу закон о товариществах собственников жилья, по сути перенявший основные идеи американских законов о кондоминиумах. Правда, этим термином у нас стали называть не общественную организацию (у нас это ТСЖ), а только здание и его инфраструктуру. Но депутаты все время путались и поэтому в Жилищном кодексе от подозрительного слова отказались, переведя его как общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме.

Жильцам, создающим ТСЖ или (в новостройках) освобождающим свое товарищество от диктата застройщика, приходится бороться за то, что должно им принадлежать по определению. Они воюют с монополистами-поставщиками, произвольно завышающими тарифы, судятся со своим застройщиком, который реализовал первый этаж с нарушением закона (компании выгоднее продать первый этаж коммерческой структуре, чем товариществу по льготной цене).

Грудью проложим себе

Кроме того, случается, что застройщик захватывает не только помещения первого этажа, предназначенные для коммерческого использования, но также холлы, дворницкие, консьержные, кладовые, колясочные-велосипедные и даже дополнительные выходы из здания. Жильцы об этом и не догадываются, так как при покупке квартиры проекта здания в глаза не видели.

Иногда первый этаж по условиям контракта города с застройщиком становится городской собственностью и сдается в аренду. Если товариществу и предлагают выкупить его по доступной цене, то только когда дом стоит на отшибе и чужие тут не ходят.

Где зарыта прибыль ТСЖ?

Товариществу приходится бороться не только за льготный выкуп первого этажа (о бесплатной собственности на него и речи нет), но и за придомовый участок. За то, чтобы власти определили его границы. В ГлавАПУ утверждают, что это исключительно трудная задача и раньше чем за 20 лет с очередью на разграничение не справиться. Хотя в любом ЖЭКе есть план с детальным планом придомовых территорий: без него дворники не смогут работать. Приходится отстаивать право построить на своей земле платную автостоянку или торговую палатку, а если проблема компенсации коммунальных услуг не стоит остро, то огородить ее, чтобы, например, детская площадка принадлежала детям, а не выпивающим гражданам.

Только экономическое обеспечение ТСЖ собственностью на первый этаж и территорию кондоминиума сделает реформу жилищно-коммунального хозяйства безболезненной. А то и выгодной населению. Чего в России, правда, никогда не происходит.

Увы, в тех немногих случаях, когда инвестор по каким-то причинам готов уступить жильцам первый этаж, товарищество превращается в террариум и от сделки зачастую отказывается. Ведь каждый должен выложить несколько тысяч (десятков тысяч) долларов дополнительно неизвестно подо что. Да и нет у многих этих денег. Последнее выскребли, по крайней мере так говорит большинство на собраниях. И добавляют: Раньше надо было думать. Разумеется, они правы.
Но думать об успехе идеи ТСЖ должно государство. Цену нежилого первого этажа надо включать в стоимость жилого квадратного метра наравне с лестницами или крышей. Причем оценивать его следует не в квадратных метрах, а просто закладывать в себестоимость как инфраструктуру те же лестницы, крышу. В этом случае появится уверенность, что цена первого этажа повысит стоимость 1 кв. м весьма и весьма умеренно.

Покидаем столицу?

Власть призывает граждан осознать, что, приватизировав свои квартиры, они стали собственниками жилья на тех же условиях, что и собственники, например, автомобиля или дачи. Более того, они стали владельцами и доли общего имущества кровли, чердака, лестниц, подвала, земельного участка. Но если граждане действительно осознают это, они зададут вполне естественный вопрос: имеет ли кто-либо право навязывать управляющего их собственностью?
Ситуацию на столичном рынке жилья не называет кризисом только ленивый или неисправимый оптимист. Тем не менее из любой ситуации нужно искать выход: для тех, кто не может позволить себе в сегодняшних условиях приобрести квартиру в столице, решением проблемы становится покупка подмосковного жилья как загородного дома, так и таунхауса или квартиры в малоэтажном доме.

Впрочем, первичный рынок Московской области вряд ли способен удовлетворить спрос тех потенциальных покупателей, которые, находясь в поиске качественного жилья, не хотят потерять в статусе. Выходом для таких потребителей традиционно становится загородное жилье, рассматриваемое в данном случае не как территория для отдыха, а как место постоянного проживания не вызывает сомнения, что по статусу собственный загородный дом ближе к элитной квартире в столице, чем любое предложение, которое можно найти на подмосковном рынке новостроек.

Чтобы в двух словах описать, что представляет собой сегодняшний рынок столичной недвижимости, достаточно привести следующие данные: по сравнению с прошлым годом количество объектов предложения сократилось на 30% (если бы не незначительное увеличение предложения на вторичном рынке, мы говорили бы уже о 50%); стоимость жилья увеличилась более чем на 70%. Как рассказала на конференции МАГР Рынок недвижимости: ситуация, тенденции, прогноз директор департамента маркетингового анализа управляющей компании Масштаб Наталья Чукаева, эти тенденции неминуемо приводят к оттоку покупателей из Москвы в Подмосковье (что приводит естественным образом к аналогичному росту цен на новостройки области, превысившему в отдельных городах 100%).

Что ждет нас за городом

Согласно данным аналитиков УК Масштаб, по крайней мере 30% москвичей, планирующих приобрести жилье в ближайшее время, рассматривают вариант покупки загородной недвижимости. В будущем доля таких покупателей будет только расти, говорит Наталья Чукаева. Наличие такой тенденции подтверждает и начальник отдела проектов компании Терра-недвижимость Надежда Гребенникова: Москва бурно развивающийся мегаполис, который влечет к себе людей со всей России и из ближайшего зарубежья. Ни о какой единой социальной среде говорить не приходится. Шум, загазованность, вечные пробки к этому букету добавляется постоянный безудержный рост цен Многие из тех, у кого были средства, уже перебрались в ближайшее Подмосковье. Сейчас москвичи все активнее осваивают города-спутники и поселки таунхаусов.

Кроме того, за стремительными темпами строительства коттеджных поселков не всегда успевает инфраструктура. Полноценным пригородом на сегодняшний день можно назвать, пожалуй, только Рублево-Успенское шоссе, рассказывает Надежда Гребенникова, следом идет Новая Рига, однако здесь крупные инфраструктурные объекты, такие как Павлово Подворье, только строятся. Впрочем, как считает совладелец компании Farm House Андрей Курбатов, если говорить о загородной недвижимости, фактически единственным неудобством является отсутствие транспортной доступности, то есть расстояние и время, затрачиваемое на дорогу. Все остальные вопросы, связанные с инфраструктурой, стоимостью содержания загородного коттеджа, на мой взгляд, вторичны и решаемы, говорит Курбатов.

Однако, принимая решение о покупке загородного жилья с целью постоянного проживания, необходимо заранее иметь в виду, что коттедж в Подмосковье все же не является аналогом квартиры в Москве, и в первую очередь в силу определенных особенностей загородного рынка. Главная проблема, которая мешает рассматривать загородный дом в качестве постоянного места проживания, это транспортная доступность. Большинство подмосковных трасс перегружены. Поэтому жители пригородов испытывают трудности с тем, чтобы быстро добраться до офиса, рассказывает руководитель департамента загородной недвижимости Blackwood Мария Литинецкая. О транспортных проблемах Подмосковья рассуждала в своем докладе Наталья Чукаева: То же Симферопольское направление могло бы стать гораздо более перспективным, однако препятствует отсутствие съездов с трассы вблизи столицы; активно развивается Горьковское направление, но проблема транспортной доступности не решена и здесь.

Так станет ли переселение москвичей за город массовым явлением? По мнению Натальи Чукаевой, только комплексное развитие рынка возведение жилья, формирование инфраструктуры, дорожное строительство способны сделать коттеджи альтернативой столичному жилью. До тех пор, пока не будут благоустроены подъездные пути, ни о каком массовом переселении говорить нельзя, солидарен с ней Андрей Курбатов.

Ждать ли массового переезда



Главная --> Публикации