Главная --> Публикации --> Подмосковный квадрат В москве построят подводные гаражи Генеральный директор главмосстроя николай ашлапов: смена власти в компании прошла мирным путем Лужков поменяет "ракушки" на стоянки Отельер может помочь в реконструкции центра города

Как отмечают специалисты рынка, бизнес-парк это прежде всего комплекс зданий, объединенных одной общей концепцией (идеей) и расположенных на одной территории. Как правило, бизнес-парк предполагает наличие мощной социальной инфраструктуры, позволяющей работникам офисов не чувствовать себя ущемленными и проводить там по 12 часов в сутки.

Что такое бизнес-парк? Отличается ли российская концепция бизнес-парков от западной? Об этом Собственнику рассказывают профессионалы.

Бизнес по-русски

В социальную инфраструктуру бизнес-парка входят рестораны, кафе, магазины, бутики, спа-салоны, косметические салоны, конференц-залы, машино-места, боулинг-центры, бильярдные, фитнес-центры.

Марина Ступакова, директор по маркетингу компании United Realty Group, рассказывает: В основе российских бизнес-парков лежит их западный прототип. Правда, как это часто бывает, идея не перешла к нам в чистом виде. Строго говоря, многие здания в Москве, именующие себя бизнес-парками, не отвечают ни одному параметру бизнес-парка в традиционном его понимании на Западе и являются обыкновенными офисными комплексами, эксплуатирующими название бизнес-парк (как пример: Офис-Парк на Большой Семеновской, бизнес-парк на Войковской).
Западные бизнес-парки почти всегда находятся за городом. В Москве же бизнес-парками иногда называют офис-центры со своей отдельной территорией, находящиеся в самой Москве, иногда и в центре (например Аврора Бизнес-Парк в Замоскворечье).

Многие здания в Москве, именующие себя бизнес-парками, не отвечают ни одному параметру бизнес-парка.

В-третьих, управление в западных бизнес-центрах осуществляется серьезнейшим образом. Управляющая компания на 100 % обеспечивает арендаторов всем необходимым, следит за чистотой и организует все инфраструктурные процессы. В России управляющие компании пока не работают профессионально, их роль чаще сводится к посредничеству между собственником и арендаторами.

Во-вторых, инфраструктура западных бизнес-парков, помимо кафе, банков, салонов красоты и магазинчиков (то есть приятного дополнения), включает (is a must) детский сад, банки, бассейн, спорткомплекс, гостиницу или мотель. Это не просто полезные дополнения, это необходимо, чтобы обеспечить сотрудникам компаний-арендаторов возможность сочетать решение каждодневных проблем с рабочим графиком. Столь хорошо укомплектованных бизнес-центров в Москве нет.

По мнению директора департамента коммерческой недвижимости и инвестиций NAI Global Владимира Журавлева, первыми бизнес-парками в Москве стали офисный комплекс Аврора (класс В), построенный на месте бывшего Краснохолмского камвольного комбината, и бизнес-парк Дербеневский (класс В), расположенный в том же районе. С этих проектов начиналась в Москве западная традиция строительства, в них выдержаны общие принципы реализации таких проектов единое управление, постоянная охрана и собственная инфраструктура, однако они имеют ряд отличий от западных аналогов.

Сходство и отличия

Из заявленных к строительству проектов наиболее интересен бизнес-парк Новоспасский двор от компании Промсвязьнедвижимость на территории Московской ситценабивной фабрики. Также ожидается строительство бизнес-парка класса А Гринвуд на 71-м км МКАД, между Ленинградским и Волоколамским шоссе, где кроме офисов планируется расположить отель, апартаменты, фитнес-центр и отделения банков.

В числе наиболее удачных проектов выделяется бизнес-парк Крылатские холмы
В числе наиболее удачных проектов выделяется бизнес-парк Крылатские холмы, прежде всего крайне удачным расположением на участке большой площади за пределами Третьего транспортного кольца, характеризующемся хорошей транспортной доступностью и удобной концепцией застройки. Также один из наиболее успешно функционирующих проектов Кантри Парк на пересечении МКАД с Ленинградским шоссе.

Инвестиции

В настоящее время компания ИКЕА начала строительство бизнес-парка в городе Химки. Это первый проект ИКЕА в сфере офисной недвижимости в России об этом сообщило агентство маркетинговых коммуникаций Pro-Vision Communications, входящее в группу Pro-Vision, которое осуществляет PR-поддержку проекта. Общие инвестиции в проект оцениваются в $ 150 млн. Первая очередь бизнес-парка будет готова менее чем через год в марте 2007 года.

По словам Владимира Журавлева, себестоимость строительства бизнес-парков существенно ниже, чем аналогичный показатель для строительства бизнес-центров того же класса. Это связано с поэтапным финансированием (в рамках застройки очередей), спецификой строительства, предполагающей простую архитектурную конструкцию, а также со снижением затрат на организацию наземной парковки по сравнению со строительством подземного гаража. В связи с высокой доходностью строительства бизнес-парков прослеживается прогрессивная тенденция к увеличению числа заявленных проектов на территории Москвы и ближнего Подмосковья.

Себестоимость строительства бизнес-парков существенно ниже, чем аналогичный показатель для строительства бизнес-центров того же класса

Константин Лосюков, директор отдела офисной недвижимости компании Knight Frank, подчеркивает: В России это достаточно новый формат, и пока в этом сегменте реализовано не так много проектов.
С точки зрения привлекательности для арендаторов условием успешности проекта является его удачное расположение, позволяющее сотрудникам компаний не тратить много времени на дорогу в офис.
Инвесторам проекты бизнес-парков, безусловно, интересны, поскольку доходность от таких вложений сопоставима с офисным сегментом. Для сравнения: проекты класса А приносят 11,5 % годовых, а ставки доходности офисных центров класса В составляют 12,5 % годовых.
У каждого города есть свое здание-символ, без которого его уже невозможно представить. В Риме это Колизей, в Париже Эйфелева башня, в Нью-Йорке Эмпайр Стейт Билдинг, в Москве Кремль. Но по мере того как города обновляются, символы появляются у районов, кварталов и даже улиц. Правда, их размах мельчает. Потому что Кремль все-таки может быть только один

С этим соглашается и Ольга Кисарина: по ее словам, бизнес-парки достаточно интересные для инвестирования проекты. Для девелопера привлекательными чертами этих проектов являются:
1) спрос со стороны арендаторов;
2) возможность освоения больших участков;
3) достаточно простые офисные конструкции;
4) единая на весь комплекс инфраструктура;
5) возможность пофазового ввода зданий в эксплуатацию.

Надо сказать, что на Западе существенные изменения облика района в связи с появлением какого-то объекта невозможны. В европейских странах крайне деликатно относятся к строительству в центре города, где просто нереально построить новый комплекс. Допустима только реконструкция, максимально сохраняющая внешний вид здания, комментирует Надежда Рамазанова, начальник отдела первичных продаж городской недвижимости компании Soho Realty.

Москва никогда не испытывала недостатка в знаковых объектах: культовые здания разных эпох и с разной историей разбросаны по столице в изобилии. Дом на набережной, высотка на Котельнической, здание на Лубянской площади, гостиница Космос да мало ли что еще. У современной Москвы свои герои: одни устремлены вверх и в будущее, как Москва-Сити, другие умело копируют стили далекого и не очень прошлого (как Триумф-Палас или Три тополя на Плющихе). Точечная застройка, правящая сегодня бал на рынке столичной недвижимости, явление относительно новое. До 90-х годов прошлого века о ней не могло быть и речи. В наши дни необычным объектом, расположенным где-нибудь в историческом центре, уже никого не удивишь, да и строить по-другому в сердце столицы просто невозможно. Другое дело, что одни объекты по принципу хамелеона пытаются вписаться в уже существующую застройку, а другие своим современным продвинутым видом буквально бросают вызов сложившемуся облику района или улицы.

Больше всего знаковых объектов Москвы сконцентрировано в районах Плющихи и Остоженки. Однако вопрос о том, способен ли один проект изменить образ той или иной части города, остается открытым. И спорным. Ведь этот образ складывается не вдруг, а на протяжении многих лет или даже веков, и из разных составляющих. И история района лишь одна составляющая. Например, сегодня на Остоженке располагаются как современные, так и старинные здания. Еще до начала строительства было понятно, что район приобретет новый вид, потому что многие здания требовали реконструкции или сноса. Один-два объекта, конечно, не смогли бы изменить облик Остоженки, но при больших масштабах строительства это стало неизбежным, считает Виктор Козлов, коммерческий директор компании Авгур Эстейт.

Меняет или не меняет?

На Плющихе точками отсчета стали Белгравия, Венский дом и два дома на набережной в Ростовском переулке. Их появление способствовало тому, что цены на объекты недвижимости в этом районе стали повышаться, и каждый последующий новый дом уже продавался по цене не ниже стоимости квадратных метров в одном из знаковых объектов. При этом вторичка также подтягивалась к планке, заданной первичным рынком. В результате у покупателей был сформирован образ нового престижного района в историческом центре Москвы.

Можно сказать, что формирование Золотой мили началось с дома в 1-м Зачатьевском переулке, 19 2 В комплексе из двух зданий расположено всего 10 квартир. Когда-то это был первый клубный дом, сегодня же Остоженка престижна именно благодаря своей камерности.

Как ни странно, но архитектура меньше всего влияет на формирование облика района. Скажем, на той же Остоженке отлично уживаются здания в стиле хай-тек с домами, копирующими стили минувших эпох (например, Опера Хаус выполнен в стиле барокко). А на Плющихе по соседству расположены Белгравия и Венский дом, возведенные в современном стиле, и комплекс Три тополя, построенный в стиле модерн. Впрочем, архитектура имеет принципиальное значение, если к созданию проекта приложила руку какая-то архитектурная знаменитость. Например, как дом на улице Живописная, разработанный знаменитой Захой Хадид. Конечно, облик всей улицы не изменился, но зато интерес к ней (да и ко всему району) ощутимо возрос.

История современного Замоскворечья началась с жилого комплекса в Климентовском переулке, вл. Главный козырь дома потрясающий панорамный вид столицы и не менее впечатляющее местоположение (в 15 минутах ходьбы от Кремля). Именно видовые характеристики стали основным достоинством всех новых объектов района. Помимо этого, Замоскворечье открыло моду на многоквартирные элитные дома. В качестве подтверждения можно привести такие успешные проекты, как Онегинъ на Малой Полянке и Коперник на Большой Якиманке.

Впрочем, многие специалисты рынка недвижимости считают, что повлиять на изменение облика всего района могут только крупномасштабные проекты от 150 квартир.

Другое дело, что знаковый объект способен изменить статус района, его репутацию. Это, естественно, привлекает потенциальных покупателей, среди которых многие хотели бы жить только в совершенно определенном районе Москвы и нигде больше. Покупательский интерес, в свою очередь, дает возможность застройщику существенно поднимать цены на свои объекты, с одной стороны, но и вкладывать средства в улучшение инфраструктуры района с другой. По словам специалистов Renaissance Realty, появление в районе настоящих элитных объектов влечет за собой изменение инфраструктуры: растет число дорогих ресторанов, косметических салонов, парикмахерских, постепенно исчезают продуктовые магазины их заменяют супермаркеты. Кроме того, строятся новые дороги и транспортные развязки, при необходимости очищаются пруды и парки как, например, парк им. Мандельштама, парковая зона Покровское-Стрешнево, реставрируются церкви (например, была отреставрирована примыкающая к ЖК Три тополя церковь, в которой венчались Антон Чехов и Ольга Книппер).

Кроме того, точечная застройка, которая чаще всего ведется в старых районах столицы, приводит к тому, что новые объекты строятся рядом с пятиэтажками, не отнесенными к ветхому фонду. В этом случае однородного социального окружения не будет, что гарантирует некомфортность проживания, считает Эраст Жиряков, руководитель строительных проектов ЗАО МИАН-Девелопмент. Облик района изменится, когда на месте старых зданий будут построены новые, когда изменится окружение элитного объекта. Об этом же говорит и Ирина Жарова-Райт, управляющий партнер Nordblom Group: Если вы поставите элитный жилой дом, например, недалеко от платформы Бирюлево-Товарная, то он никак не повлияет на статус района и на ценообразование стоимости квадратного метра. И ни у кого не закрадется мысль, что это престижный район.

В качестве примера обычно приводят Шуваловский на Воробьевых горах, Алые Паруса в районе Щукинской, Квартал на Ленинском, Английский квартал на Шабаловке, Легенду Цветного на Цветном бульваре или Итальянский квартал на пересечении улиц Фадеева и Долгоруковской. Другой вариант комплексная застройка (Москва-Сити и Золотой остров). Очевидно, что подобных объектов гораздо больше за пределами центра Москвы, т.к. в ЦАО на застройку накладываются как нормативные ограничения (например, по этажности), так и художественные (архитектурный облик должен гармонировать с окружением).

Некоторые специалисты предпочитают говорить о перспективах развития того или иного района Москвы. По сути, раньше никому не приходило в голову считать элитной Красную Пресню с ее многочисленными промзонами. Отношение к этому району резко изменилось после начала строительства ММДЦ Москва-Сити. Сегодня подобное происходит и во многих других местах Москвы, где освобождаются большие площади под застройку современного уровня. По словам Дмитрия Борисова, ведущего специалиста компании Контакт Элитная Недвижимость, для центра Москвы точкой отсчета нужно считать перспективы развития того или иного района. Там же, где их нет, появление одного пусть даже престижного объекта существенно не повлияет на статус района и на цены квартир в близлежащих домах.

Естественно, можно привести и удачные точечные проекты. Например, жилой дом Режиссер на улице Пырьева, расположенный напротив Мосфильма, в зоне уже сложившейся застройки. А, скажем, жилой дом категории de luxe Парк Хаус в переулке Капранова, несмотря на свою уникальность, существующее окружение никак не изменил. Поэтому девелоперы, прежде чем приступить к реализации проекта, тщательно изучают все плюсы и минусы площадки.

Знаковый объект влияет не только на имидж района, но и на имидж компании-застройщика. Причем этот имидж имеет принципиальное значение для покупателя. Если в портфолио компании есть уже реализованные интересные проекты, то и доверие к ней обеспечено. По словам Ивана Шулькова, руководителя департамента инвестиционного консалтинга компании Усадьба, знаковый объект может приносить застройщику не только финансовые дивиденды, но и узнаваемость на рынке, укрепить позиции бренда, что безусловно способствует продвижению дальнейших проектов компании. Поэтому застройщики готовы вкладывать деньги в интересные проекты. Правда, последующая сохранность и эксплуатация здания ляжет на будущего собственника. Но когда собственник понимает, что он владеет уникальной вещью, счастливая судьба зданию гарантирована, говорит Алексей Белоусов, коммерческий директор холдинга Капитал Груп.

Вкладывайте деньги!

При этом в сегменте дорого жилья знаковые объекты первичного рынка, как правило, остаются таковыми и на вторичном. Например, упоминавшийся выше дом в Зачатьевском переулке, 19 21 это великолепный камерный дом, квартиры в котором на рынке вторичного жилья практически не появляются. Собственники этого жилья вполне осознают его исключительность, потому менять свое приобретение на что-то другое не торопятся. Между тем желающих поселиться именно в этом доме очень много, поэтому сегодняшние жильцы могут очень выгодно продать свою собственность через какое-то время их квадратные метры только растут в цене.

Единственно знаковый проект изобилует интересными архитектурными и проектными решениями (башнями, галереями, зимними садами, просторными лестничными пролетами, большими придомовыми территориями). Может показаться, что за счет всего этого теряется большой объем полезной площади. Но, с другой стороны, внешний облик дома только увеличивает стоимость квадратного метра, поэтому подобные вложения не просто оправданы, но и способны принести застройщику ощутимый доход.

Семимильными шагами

Образно говоря, знаковый объект это лучшая, а главное, вечная реклама для застройщика. В то же время, в случае с неуспешным проектом судьба компании, его возводившей, может сложиться не лучшим образом, вплоть до ухода девелопера с рынка. Более того, рынок недвижимости очень узок, поэтому каждый провал серьезно сказывается на имидже компании, считает Вячеслав Тимербулатов, вице-президент Группы компаний Конти.

В то же время сегодня ведется строительство целых элитных кварталов или масштабных объектов. Например, элитный квартал в районе Хамовников, по обе стороны от Парка Мандельштама, Квартал на Патриарших, расположенный в Б. Козихинском, Б. Палашевском и Спиридоньевском переулках, Парк Сити на набережной Тараса Шевченко и, конечно, Золотой остров.

Сегодня уже стало очевидным, что элитная недвижимость в рамках каких-либо миль не помещается. Жилье высокого уровня постепенно перемещается в отдаленные от центра районы Москвы. Естественно, и там появляются интересные объекты, способные стать знаковыми для данного района. Причем как и в центре, застройка зачастую носит точечный характер. Например, объект Lake House на Мосфильмовской улице. Это дом класса de luxe для семейного проживания, который находится на берегу озера и имеет придомовую территорию около 1 га. Ничего подобного в этом районе ранее не строилось, вся окружающая застройка качественный бизнес-класс. Другой пример Агаларов-хаус. Несмотря на неэлитное расположение, дом стал эталоном и для застройщиков, и для покупателей. Рядом с ним уже построено большое количество зданий высокого класса.

Богатые тоже

ВО ВЗАИМООТНОШЕНИЯХ РИЭЛТОРА И ЕГО КЛИЕНТА ИЗНАЧАЛЬНО ЗАЛОЖЕНО ОПРЕДЕЛЕННОЕ ПРОТИВОРЕЧИЕ. С одной стороны, клиент риэлтора нанимает и, соответственно, рассчитывает на то, что его указания будут приниматься и исполняться. С другой риэлтор, являясь профессионалом, по определению лучше понимает ситуацию на рынке. А часто случается и так, что риэлтор видит, что клиенту нужно вовсе не то, что он декларирует

В сегменте дорогих квартир клиенты, казалось бы, совсем другие. Зарабатывание минимум миллиона долларов (а именно эта сумма, по оценкам риэлторов, является на сегодня водоразделом, отделяющим элитный рынок от неэлитного) должно было вытравить из их душ всякую мягкотелость. Но нет и тут встречаются люди, нуждающиеся в том, чтобы ими руководили. Иногда потому, что человек настолько погружен в свою работу, что отвлекаться на нечто постороннее у него нет времени; или потому, что реально подбором жилья занимается не глава семьи, а кто-то из его домочадцев, который более поддается влиянию.

То, что на эконом-рынке клиенты часто нуждаются в руководстве риэлтора, факт общеизвестный. Квартира зачастую является самым крупным (и единственным) имуществом такого клиента, он просто не имеет навыков обращения с крупными материальными ценностями. Необходимость принимать какие-то решения повергает такого человека в ступор, он просто не может определиться. Понукание агента, иногда на уровне резкого окрика (ну-ка, пошел и сделал!), оказывается порой единственным способом прекратить бесконечные сомнения.

Что советуем?

Нам как профессионалам часто видно то, что клиент даже не замечает, объясняет Александр Гениевский, зам. генерального директора компании Новый город. Ситуации, когда человек говорит, что ему нужно одно, а потом выясняется, что на самом деле ему требуется совсем другое, встречаются сплошь и рядом. Опытный риэлтор, как правило, с самого начала понимает истинные потребности клиента. И задача в том, чтобы деликатно объяснить это самому клиенту.

Один из самых типовых случаев неправильный выбор планировки. У покупателей есть друг, который живет в квартире-студии с открытой планировкой. Наши герои тоже загораются купить такую, забывая о существенной детали их друг живет один, а у них двое маленьких детей. Как им всем уживаться в жилище вообще без внутренних стен? Что будет, когда эти дети немного подрастут?

Какого рода рекомендации дают риэлторы? Что именно советуют изменить при выборе квартиры? Ответ на эти вопросы будет подкупающе кратким: все! Историй, когда человек хотел чего-то одного, а по итогам просмотров и общения с риэлтором купил что-то совсем другое не то, что много, их просто большинство, говорит Сергей Лупашко, президент Группы компаний Рескор. Пожелание однокомнатной квартиры в Строгино вполне может превратиться в трехкомнатную в Ясенево.

Еще возможна резкая переориентация по оси город-загород. Особенно актуально это стало в первые месяцы нынешнего года, когда цены на московскую недвижимость резко пошли вверх, но не все покупатели сумели вовремя понять это. Имеющий $700 тыс.-1 млн человек приходил в агентство, будучи уверенным, что за такие большие деньги ему предложат что-то очень пристойное. И убеждался, что ничего подобного нет в лучшем случае, это будет квартира с каким-нибудь дефектом: второй этаж, плохой вид из окна, неудачная планировка, грязный подъезд Если после нескольких недель бесплодных поисков деликатно намекнуть такому клиенту, что на загородном рынке он может купить за имеющиеся деньги вполне приличный коттедж, вероятность согласия очень велика. Бывает и обратный процесс: человек мечтает о загородном доме, плохо понимая, что такое ежедневные поездки на работу по подмосковным шоссе, во сколько обходится ежемесячное содержание индивидуального дома. Поездив, посоветовавшись с теми, кто уже живет за городом, он вполне может принять решение, что на самом деле ему нужна городская квартира. Для агентства недвижимости тут проблема в том, что в большинстве случаев с городской и загородной недвижимостью работают разные агенты. Переход клиента означает для них зря потраченные время и силы, и задача менеджеров компании утрясти эти вопросы тихо и безболезненно.

Как рассказывает Александр Гениевский, в его практике был полуанекдотический случай, когда покупатель хотел квартиру непременно с видом на Зоопарк. Никакие уговоры о том, что звери пахнут отнюдь не фиалками, что многие животные во время брачного периода орут по ночам (а когда заканчивается брачный период у одних орать начинают другие) не помогали: клиент попался с норовом. Работавший с ним агент быстро поняла причину: детство этого покупателя прошло в тихом московском дворике недалеко от Зоопарка, и на самом деле ему был нужен вовсе не зверинец, а именно эта оставшаяся в далеком прошлом атмосфера тишины и покоя. После долгих уговоров его чуть ли не силой затащили в такую квартиру в районе Патриарших прудов. Как и следовало ожидать, человек вышел на балкон, огляделся и сказал: Беру!

Еще одним следствием общения риэлтора и клиента бывает заметное увеличение бюджета покупки. Помимо уже упоминавшегося роста цен, в результате которого некоторые покупатели заметно отстают от жизни, тут бывают и другие причины. Клиент может захотеть существенно увеличить метраж. Кроме того, все покупатели (а тем более люди состоятельные, умеющие зарабатывать деньги и торговаться) часто сознательно занижают сумму. Надежда на то, что вдруг получится максимально дешево?!, всегда живет в душе Но, побегав с месяц, человек понимает, что чудес не бывает особенно на сегодняшнем рынке. И случаи, когда изначально заявлялось $900 тыс., а в итоге квартира приобреталась за 2 млн, происходят довольно часто.

Скока-скока?

Надежда Рамазанова также добавляет, что на рынке недвижимости сегодня огромное количество предложений, но далеко не все объекты соответствуют заявленному дорогому статусу. Продавать элитный объект сегодня модно, и многие используют это определение исключительно с рекламной целью и не более того. Брокер же крайне избирательно подходит к рынку и успешно решает задачу выбрать золотые крупинки из массы желтого песка.

Однако нельзя забывать, что агентство недвижимости может помочь и сэкономить. Как говорит Надежда Рамазанова, начальник отдела первичных продаж компании Soho Realty, нередки случаи, когда после покупки дома поблизости вдруг начинается новая стройка, возводится промышленное предприятие или дорога: В таких вопросах консультация профессионального брокера востребована как никогда, поскольку специалист, ежедневно отслеживая рынок, не только досконально знает сами объекты недвижимости, но и отслеживает всю динамику вокруг. В связи с этим может прогнозировать последующее развитие застройки и, соответственно, изменение инвестиционной привлекательности объекта.

Разумеется, хамства и откровенного давления состоятельные покупатели не переносят. Основной акцент все риэлторы делают на том, чтобы как можно быстрее понять, что же человеку на самом деле нужно. Для чего надо собрать о клиенте максимум информации: где он родился и вырос, каков у него состав семьи, какова цель покупки? Эта задача осложняется тем, что многие богатые люди не любят вопросов о своей частной жизни.

Как они это делают?

Наши клиенты в среднем раз в три года покупают или продают что-то из недвижимости, резюмирует Ирина Могилатова, генеральный директор компании TWEED. Они пользуются услугами одного и того же брокера я, честно говоря, не помню ни одного случая, чтобы агента клиент менял. Соответственно, наш специалист уже знает его характер, темперамент, вкусы и т.д. Наша задача не утомить клиента показом всех объектов рынка, а сэкономить его время, показывая именно то, что ему необходимо.

Надо учитывать и то, что называется проблемой головы. Голова (в разных агентствах могут использоваться разные термины) это тот, кто на самом деле принимает решение. Случается, что в агентство обращается мужчина, он вроде как и собирается покупать квартиру. Ездит на просмотры, все ему подходит. А затем по тем же адресам отправляется его капризная супруга, которой все не так. На следующий день муж перезванивает и, извиняясь, говорит, что квартиру он брать не будет. Задача агента если не нейтрализовать такую голову (это вряд ли возможно), то, по крайней мере, вовремя вычислить ее и переключиться на работу с ней (понять пристрастия, попытаться подобрать устраивающие именно ее варианты).

Существует такая форма работы договор индивидуального обслуживания. Клиент вносит определенную сумму (обычно $10-20 тыс.), и агентство начинает искать ему квартиру. И случается, что иногда риэлтор по своей инициативе договор разрывает и внесенные деньги возвращает. Потому что понимает, что клиент этот по каким-то своим причинам не хочет покупать квартиру сейчас. И лучше время и силы напрасно не тратить.
За прошедшие полгода ситуация на первичном рынке Петербурга поменялась на полярно противоположную. После продолжительного ледникового периода вслед за столбиком термометра стали стремительно подниматься цены на квартиры в строящихся домах, и сегодня они уже достигли аномальных отметок. Но июльский зной постепенно сменила живительная прохлада, а стройкомплекс так и не обещает спасительного бриза. Похоже, жаркое лето 2006-го способно продержаться до рождественских каникул, а то и вовсе до крещенских морозов.

А бывает ли так, что, несмотря на все усилия риэлтора, переубедить клиента не удалось? Сплошь и рядом! Такой человек либо купит квартиру по своей воле, вопреки всем рекомендациям (что для риэлтора не так уж плохо есть комиссионные плюс большая вероятность того, что этот же клиент через год обратится с просьбой недвижимость продать). Либо сотрудничество ни к чему не приведет.

Выживают сильнейшие?

Конъюнктура на строительном рынке в целом благоприятная, хотя в среде самих застройщиков мозаика не такая радужная. Одни, за месяц выполнив годовой план продаж, отправились под прохладную сень заморских пальм, предварительно разместив на своих сайтах предупреждающие знаки: Продажи приостановлены в связи с превышением планового объема продаж или Свободных квартир в доме нет. Другие, распродав последние метры на своем единственном объекте, оказались, как сказочные персонажи, перед большим валуном у развилки. Одна колея, понятно, губительная, а куда вывезет вторая кривая тайна сия велика есть.

В Союзпетрострое тоже констатируют продолжающееся сокращение числа мелких и средних компаний. Но в этом они видят не снижение рисков для участников рынка, а уменьшение общего объема предложения. По данным вице-президента Союзпетростроя Льва Каплана, сегодня у половины застройщиков (в основном средних), которые занимают около трети рынка жилищного строительства, задел по пятнам уже исчерпан.

Политико-экономические факторы и законодательные новшества последних лет, затрагивающие рынок недвижимости, привели к структурным изменениям в строительной отрасли Петербурга. Сегодня все явственней проявляются две тенденции: с одной стороны, укрупнение и укрепление позиций ведущих игроков. С другой уход с рынка или переход на подрядные работы многих мелких и некоторых средних фирм. Для последней категории стоимость входного билета на рынок становится слишком дорогой $1 8 млн только за право аренды участка, который еще надо выиграть на торгах. Из-за этого фактора, по словам гендиректора Ассоциации строительно-промышленный комплекс Северо-Запада Михаила Викторова, число застройщиков за год может сократиться вдвое до 150 200 фирм. Он считает, что уход мелких операторов благотворно скажется на рынке в целом, ибо на них лежит основной риск. В дальнейшем процесс укрупнения может продолжиться. Несколько иной точки зрения придерживается генеральный директор ЗАО М-Индустрия Денис Тихонов: С укрупнением оставшихся игроков в дальнейшем возможно создание подконтрольной, более пирамидальной системы, похожей на московскую.

Девелоперский забег

А в 2007 г. опустеют закрома и у крупных игроков. И если к этому времени не заработают поправки к городскому закону о порядке предоставления объектов недвижимости для строительства, то к 2010 г., по мнению г-на Каплана, первичный рынок в Петербурге перестанет существовать. В любом случае ближайшие два года будут очень тяжелыми для рынка жилья. Объем предложения может сократиться на 30 40%, цены вырастут как минимум до $2 тыс. за кв.м. Этого уже не избежать, прогнозирует г-н Каплан.

Другое новшество, разработанное специалистами КУГИ во главе с зам. председателя этого ведомства Алексеем Чичкановым, предполагает неограниченное количество претендентов на подготовку пакета по одному участку причем без конкурса, по заявлению потенциального инвестора. Но побеждает тот, кто финиширует первым. Лев Каплан тут же нарек данную статью девелоперским забегом. Строители без оптимизма восприняли инициативу г-на Чичканова. Не думаю, что количество девелоперов увеличится, говорит вице-президент холдинга ЛенСпецСМУ Кирилл Вязовский. Люди не будут друг другу переходить дорогу, то есть девелоперский забег вряд ли будет иметь место. И принцип кто первый успеет, тот все и получит не очень хорош, дает дорогу разного рода черным маклерам.

В мае этого года губернатор подписала поправки к Закону О порядке предоставления объектов недвижимости, находящихся в собственности Петербурга, для строительства и реконструкции. Изменения разработаны специалистами Союзпетростроя, КУГИ и депутатами ЗакСа. Документ призван повысить эффективность торгов. Одно из принципиальных нововведений увеличение размера вознаграждения за подготовку документации к торгам с 5% годовой арендной платы до 10% от полной рыночной стоимости участка. А также 10% рыночной стоимости участка за разработку проектов планировки и межевания территорий. Подготовка пакетов потенциальными инвесторами действительно вызывала нарекания. По данным зам. директора Союзпетростроя Евгения Каплана, за последние два года Управление инвестиций (УИ) при Комитете по строительству (КС) заключило 338 договоров на подготовку пакетов. Из них всего 8 полных пакетов дошли до молотка аукциониста. Таким образом, 300 участков под застройку как минимум на год оказались выключены из оборота. Евгений Каплан считает, что это произошло по вине недобросовестных фирм-одноневок, без отсечения которых принятые поправки будут неэффективными. Избежать этого можно более тщательным отбором претендентов, штрафными санкциями, а также передачей полномочий по ведению конкурса на право подготовки документации Фонду имущества, кровно заинтересованному в положительном исходе последующих торгов (сегодня это прерогатива УИ).

Засада №214

Больше порадовал петербургских строителей другой документ, подписанный правительством города в мае этого года Положение о порядке взаимодействия Он призван значительно сократить бюрократические проволочки с получением согласований, более четко прописаны права и обязанности сторон, сроки, а также санкции в отношении чиновников.

По подсчетам президента холдинга Эталон-ЛенСпецСМУ Вячеслава Заренкова, для выполнения всех требований 214-го закона власти понадобилось бы создать 450 тыс. новых рабочих мест и столько же чиновников принять на работу. Посмотрите, что творится в ГБР, и это при недействующем законе, а если бы он действовал регистрировать пришлось бы абсолютно все изменения и дополнения к договорам, наступил бы полный коллапс, говорит г-н Заренков. Вместо того чтобы полностью отказаться от закона или детально переработать, в него судорожно вносят поправки, непродуманные, хаотичные, которые ничего по существу не изменят.

Наиболее активные застройщики в лице общественных организаций (как Петербурга, так и Первопрестольной) все полтора года со дня принятия нашумевшего ФЗ №214 пытались если не приостановить его действие, то хотя бы внести поправки. Частично это удалось, накануне парламентских каникул Госдума приняла в третьем чтении некоторые предложенные изменения. Михаил Викторов отметил несколько значимых пунктов, которые удалось пролоббировать бизнесу. В частности, отменена субсидиарная ответственность банков, снижены штрафные санкции для застройщиков, введены новые механизмы привлечения денег через жилищные облигации, сертификаты, чуть более сбалансированными стали права и обязанности дольщиков и строителей. Остались неизменными статьи закона, действие которых будет и впредь тормозить долевое строительство: целевое расходование средств граждан, 5-летний гарантийный срок качества на материалы и оборудование и пр. Кроме того, статью, по которой застройщик обязан был заложить земельный участок в обеспечение обязательств перед дольщиками, дополнили положением о том, что вместо залога девелопер может использовать поручительство банка. Если, конечно, банк предоставит его. Законодатель дал понять, что больше отступать не намерен. Дальше бизнес сам будет решать, привлекать дольщиков или искать альтернативные пути. По оценке г-на Викторова, сегодня выгодней использовать банковские кредиты под 14% годовых, нежели средства граждан, которые подорожают за тот же год на 30%, и продавать уже готовые квартиры по более высокой цене. Квартиры в новых объектах будем стремиться продавать на вторичном рынке либо по другой схеме, лишь бы не подпадать под действие 214-го закона это наша стратегическая цель, говорит Денис Тихонов.

По данным Фонда имущества, за весь 2005 г. под жилье продан 21 участок. Почти все они ушли по начальной цене. За последние полгода реализовано 26 участков по полному пакету, причем с превышением номинала в 3 4 раза. О чем это говорит? Нет смысла продавать зонтики в жару, особенно ломанные. Нецелесообразно навязывать строителям земельные участки не лучшего качества и степени подготовки в ситуации, когда большинство из них озабочены тем, как сохранить имеющиеся проекты, говорит зам. директора ФИ Владимир Жуковский. Я говорю о прошлогодней ситуации. И отсутствие спроса на участки, которые выставлялись в прошлом году, это не вопрос качества работы ФИ, а вопрос рынка и его законов. Сегодня процесс пошел, но по-прежнему невостребованной остается часть лотов. Потому что сроки строительства домов существенно меньше сроков возможного их подключения к инженерным сетям. Построенные дома будут стоять неподключенными и постепенно разрушаться, а строители понесут убытки. После этого мы не должны недоумевать, почему строители не приходят на торги. Просто мы не соблюдаем законов рынка, признается г-н Жуковский.

Самобичевание

Чиновники Смольного не на шутку встревожены уровнем доступности доступного и комфортного жилья гражданам России и, видимо, получили уже первые нагоняи от первого вице-премьера Дмитрия Медведева. Следующее заседание Координационного совета решено целиком посвятить вопросам энергетического обеспечения возводимых и проектирующихся объектов.

На состоявшемся недавно в Смольном заседании Координационного совета по доступному жилью вице-губернатор Александр Вахмистров признал, что у города есть невыполненные обязательства перед застройщиками еще за 2002 г., особенно по части энергетики. И сегодня у нас полный провал с энергетикой. Это краеугольный вопрос, и этим мы будем заниматься, город должен отвечать за подключение к инженерным сетям. Надо перечислять деньги не монополисту, а в бюджет, и Комитет по энергетике должен ежегодно планировать сроки подключения и жестко их выдерживать. Если он не справится, мы передадим эти функции Комитету по строительству, жестко резюмировал г-н Вахмистров. Выступивший с докладом глава холдинга RBI Эдуард Тиктинский честно признал, что у него нет готовых рецептов, способных резко увеличить объем предложения по жилью. Но обозначил основные проблемы: инженерная подготовка территорий, административные барьеры и взаимодействие с монополистами.

По мнению директора департамента маркетинга ЦРП Петербургская Недвижимость Николая Пашкова, причиной аномального роста цен стали несколько факторов, вызвавших синергетический эффект: поступление на рынок банковских денег, полученных гражданами в форме различных кредитов; крайне незначительное пополнение объема предложения, обусловленное невозможностью или нежеланием застройщиков выводить на рынок новые проекты; неблагоприятная правовая среда.

Взлет или падение?

Александр Вахмистров заявил, что из-за стремительного удорожания квартир город приостановил различные программы по субсидированию жилья. По признанию руководителя филиала АИЖК в Петербурге Владислава Назарова, по этой же причине срывается большинство ипотечных сделок. Ажиотажный спрос вызвал стремительное вымывание мало-мальски ликвидных квартир во всех сегментах рынка. К началу второго полугодия объем первичного рынка, по данным Николая Пашкова, составлял 4,28 млн кв.м (уровень середины 2003 г.). Объем предложения сократился до 1,76 млн кв.м (60% от уровня конца 2005 г.). Предложение составляет около 40% от объема рынка, говорит г-н Пашков. Для сравнения: в стабильные периоды эта величина составляла 50 55%. На этом фоне смехотворным выглядит ввод новых объектов за полугодие были начаты продажи в домах суммарной площадью 280 тыс. кв.м, продано за тот же период в 6 раз больше.

Если в первом квартале темпы роста составляли 2 2,5% в месяц, во втором они достигли 10 12%. К началу июля средняя цена жилья массового спроса в кирпичных и монолитных домах составила $1550/кв.м, в панельных и монолитно-панельных $138 Средний прирост составил 51% за полугодие. Многие объекты за 6 месяцев подорожали на 80 140%, говорит г-н Пашков. И действительно, в компаниях М-Индустрия, Источник-Строй, Строительный трест, ЛенСпецСМУ квартиры сегодня предлагаются по $1,5 2 тыс. за кв.м. А в жилом комплексе Янтарный берег на Варшавской улице от ЛЭК единичка площадью 43 кв.м выставлена за $131 тыс. (по $3 тыс./кв.м). За эту цену еще полгода назад можно было купить три однокомнатных квартиры. В росте цен зам. председателя КС Николай Крутов обвинил застройщиков: Думаю, имеет место политика придерживания квартир самими застройщиками ждут повышения цен и возможности выгоднее продать недвижимость.

Как бы то ни было, конъюнктура сегодня явно благоволит строителям, твердо стоящим на ногах. Застройщики, нагуляв жира, на каком-то этапе не будут продавать все жилье, говорит зам. генерального директора Регионального дилингового центра (межбанковские кредиты) Максим Фрейман. Например, в 200-квартирном доме реализуют одну парадную, а остальными квартирами будут качественно управлять сдавать в аренду и жить на эти средства. Денег у застройщиков много, и они вполне способны придержать готовые квартиры и жить с аренды, ибо эти платежи превышают банковские кредиты. Это может произойти в ближайшей перспективе.

На чем сердце успокоится

Но самый грандиозный проект затевает ЛенСпецСМУ. В микрорайоне Каменка на площади 67 га девелопер планирует возвести городок почти на 1,5 млн кв.м жилья. По масштабу и инвестициям ($2 млрд) проект затмит Балтийскую жемчужину (см. раздел Новости недвижимости). Много жилья будет и в самом китайском квартале, в намывном Морском фасаде, в Славянке и других крупных проектах. Правда, реальные продажи в большинстве из них, видимо, начнутся не ранее 2009 г. А ближайшие два года почти не просматриваются, хотя власть обещает сохранить ежегодные объемы.

Но не все так безнадежно для потенциальных покупателей, темпы роста вроде стали снижаться, и задел по пятнам все же есть, особенно у крупных игроков. По словам Кирилла Вязовского, по сравнению с Москвой, в Петербурге более активно реализуется право собственности на землю. В основном речь идет о выкупе промышленных предприятий в черте города или сельхозугодий на окраинах. Так, Атлантик-Сити будет реконструировать под жилье выкупленные производственные площадки пивзавода Бавария на Петровском острове. Здесь же, по данным газеты Ведомости, Фонд прямых инвестиций Невский кэпитал партнерс, купивший на днях контрольный пакет судостроительного завода Алмаз, намерен оптимизировать производство, а освободившуюся территорию застроить. ГК ЛЭК начинает застраивать жильем несколько выкупленных площадок: завода Вулкан на Пионерской улице, завода Пигмент на Московском проспекте. Кроме того, на приобретенных у совхоза 40 га земель ЛЭК намерен построить жилой квартал с 45-этажными башнями общей площадью около 500 тыс. кв.м.



Главная --> Публикации