Главная --> Публикации --> Мифы об ипотеке (часть i) Дерипаска построит новый элитный район Банкиры заманивают заемщиков кредитами без первоначального взноса В условиях постоянного роста цен выбор квартиры - ключевой момент в сделке В какое жильё вложить? монолит или панель

Эксперты достаточно скептически смотрят на эту идею, полагая, что инвесторам выгоднее строить новые дома на месте пятиэтажек. Вчера на заседании московского правительства обсуждалась возможность проведения эксперимента комплексной застройки кварталов Юго-Восточного административного округа (ЮВАО) столицы. Примечательно, но авторами этого проекта стали не специалисты Москомархитектуры, а студенты и аспиранты Московского государственного строительного университета (МГСУ).

Московские власти нашли оригинальный способ реконструкции старого жилого фонда. Вместо сноса хрущевок застройщикам предлагается реконструировать такие дома, увеличив их жилую площадь за счет достройки верхних этажей. При этом первые этажи будут переведены в разряд нежилых помещений, которые в дальнейшем могут сдаваться в аренду.

В этом же квартале, уточнила один из авторов проекта, аспирант МГСУ Ольга Тюменева, инвесторы должны построить стартовый дом, куда переселились бы жители реконструируемых пятиэтажек. После тщательной доработки проекта реконструкции он должен быть представлен жителям района. И в случае, если проект получит одобрение большинства, можно начинать его реализацию,- вынес решение мэр Москвы Юрий Лужков. В итоге мэр поручил авторам проекта проработать его инвестиционную составляющую. Однако эксперты уже заранее предрекают незначительный интерес инвесторов к этой идее.

Изначально архитекторам МГСУ предстояло решить непростую задачу - повысить инвестиционную привлекательность тех кварталов, где имеются жилые дома несносимой серии и ограничено число свободных площадок для строительства стартового жилья для переселения. В качестве объекта для эксперимента студенты взяли 80-й квартал Нижегородского района ЮВАО Москвы. В частности, они предлагают при реконструкции увеличить жилую площадь за счет надстройки двух-трех этажей, а первые этажи перевести в разряд нежилых помещений, которые могут сдаваться в аренду либо использоваться городом под объекты соцкультуры.

На сегодняшний день аренда нежилых помещений в ЮВАО составляет $400 за 1 кв. м, так что предложение о сдаче в аренду первых этажей может повысить интерес застройщиков,- добавляет Муханова. Однако старший аналитик Prime City Properties Антонина Лаирова полагает, что первые этажи жилых домов спальных районов будут арендовать небольшие магазины или предприятия сферы услуг, пользующиеся спросом у жителей близлежащих домов. Поэтому предпринимателям изначально не стоит рассчитывать на высокую рентабельность такого проекта,- считает эксперт. В свою очередь начальник департамента экономического анализа и бизнес-планирования ОАО Система - Галс Сергей Погодин отмечает, что пятиэтажки можно лишь достроить еще на три-четыре этажа, тогда как при сносе дома инвестор мог бы построить многоэтажный дом. В том случае эффективность использования земли гораздо выше,- добавляет Погодин.

Генеральный директор компании Соло Светлана Муханова отмечает, что Нижегородский район ЮВАО Москвы непривлекателен в первую очередь из-за неразвитой транспортной инфраструктуры. Он далек от метро и славится автомобильными пробками,- говорит эксперт. Главное, считает Муханова, насколько грамотно будет просчитан проект с точки зрения его рентабельности для инвесторов.

Согласно городской целевой программе возрождения и развития региональных авиаперевозок с использованием малой авиации на 2006 - 2010 годы, будет создана инфраструктура пассажирской сети воздушного транспорта для обеспечения пригородных (в пределах Подмосковья) и региональных (в Центральном федеральном округе) авиаперевозок.


Устав бороться с пробками на земле, столичные власти решили организовать оживленное движение в небе. Для этой цели в самое ближайшее время будут организовывать полеты воздушных такси между Москвой, областью и регионами. Соответствующее постановление подписал мэр столицы Юрий Лужков.

Второй этап реализации программы предусматривает полномасштабное развертывание системы региональных авиаперевозок по всему перечню мероприятий, предусмотренных программой. После 2010 года проект развития авиаперевозок будет иметь коммерческую фазу, для чего намечено создавать систему привлечения собственников, лизингодателей и других инвесторов. Весь проект оценивается примерно в 400-500 миллионов евро, часть из которых дадут инвесторы, часть - город. По бизнес-плану, даже при наполняемости салонов на 60-70 процентов он окупится через 6-7 лет.

В рамках первого этапа реализации программы будут созданы специальные вертолетные площадки, аэропорты и терминалы деловой авиации (в том числе на базе существующих аэропортов московского воздушного узла и региональных аэропортов). В планах - построить и оборудовать не менее 5 вертодромных комплексов во Внуково, Домодедово и Шереметьево, а также не менее 3 региональных аэропортов в пределах Центрального федерального округа для приема малых воздушных судов.

Правда, есть одно но. Сколько на самом деле будет занимать путь на вертолете или небольшом самолете, пока непонятно. Дело в том, что по требованиям безопасности, всем пассажирам придется проходить еще в Москве паспортный контроль и личный досмотр, как во всех аэропортах.

Себестоимость часа работы вертолета - примерно 600 долларов. В винтокрылой машине шесть мест, а значит, каждый пассажир обязан будет выложить по 100 долларов. А стоимость полета на маленьком самолете в другие регионы обойдется пассажирам не дороже билета в купе поезда.

Только в Московской области сотрудники Росприроднадзора выявили около 1,5 тыс. объектов у воды, построенных с различными нарушениями. Расположены они в основном в районе Истринского водохранилища, поскольку активная застройка в этих местах велась в 1990-х годах, когда водоохранное законодательство не особенно принималось в расчет.

В последнее время жители Московского региона и прилегающих к нему областей относятся к покупке домов, построенных на берегах крупных водоемов, как минимум с опаской, боясь попасть под горячую руку сотрудников Росприроднадзора. Что касается владельцев таких домов, то их положению не позавидуешь: природоохранное ведомство вот уже несколько лет держит их в постоянном напряжении. Но со следующего года вступает в силу новый Водный кодекс, который несколько изменит ситуацию с объектами загородной недвижимости, расположенными у большой воды.

Для начала стоит разобраться, что представляет собой территория водоохраны. Первая, наиболее охраняемая полоса суши стандартной ширины 20 метров называется бечевник. Согласно постановлению правительства, вступившему в силу в 1996 году, каждый гражданин имеет к ней свободный доступ и может использовать для отдыха. Но на данной территории запрещено любое строительство, не разрешается приватизация и аренда этой зоны, как и других земель общего пользования.

Такие разные зоны

Согласно действующему законодательству в прибрежной защитной полосе запрещены любая хозяйственная деятельность и строительство, но можно приобретать земельные участки в собственность или брать их в аренду. В водоохранной зоне, рассказывает главный юрист группы отделов компании МИЭЛЬ-Недвижимость Светлана Матвеева, строить можно, но при наличии положительного решения экологической экспертизы. Это правило не распространяется на дома, разрешение на строительство которых было получено до 1995 года. В этом случае сотрудники природоохранных ведомств не имеют никакого права предъявлять претензии, - говорит Матвеева. Что касается домов, построенных после 1995 года, то при отсутствии заключения экологической экспертизы на владельца налагается штраф размером от 10 до 15 МРОТ для физических лиц и от 400 до 500 МРОТ для юридических (в настоящее время 1 МРОТ составляет 100 рублей).

Следующие линии получили название прибрежной защитной полосы и водоохранной зоны. Их размеры и границы, а также режим использования устанавливаются каждым субъектом РФ самостоятельно, - поясняет глава департамента загородной недвижимости Blackwood Мария Литинецкая. В Московской области эти вопросы регулируются постановлением местного правительства от 17 сентября 2004 года № 571/37 Об утверждении минимальных размеров водоохранных зон и прибрежных защитных полос водных объектов, частично или полностью расположенных на территории Московской области. Размеры водоохранных зон колеблются от 50 до 500 метров в зависимости от значимости водоема, а размеры прибрежных полос - от 20 до 100 метров, - уточняет Литинецкая.

Опыт поселка Екатерининские валы, сносить который взялся Росприроднадзор, не прошел для покупателей загородной недвижимости бесследно. Теперь большинство из них, собираясь купить дом в водоохранной зоне, внимательно изучает документы, пытаясь максимально исключить риски. При этом отсутствие экологической экспертизы - нарушение очень распространенное, но далеко не единственное.

При положительном решении экспертов ликвидность, а следовательно, и стоимость построенных объектов повышается примерно на 10-15%. Пока эта разница несущественна, - говорит директор департамента маркетинга и рекламы корпорации ИНКОМ-Недвижимость Сергей Елисеев. - По-хорошему стоимость объекта, получившего одобрение Росприроднадзора, должна быть выше как минимум в два, а то и в три раза.

Не менее живой интерес у сотрудников Росприроднадзора вызывают канализационные и водоотводные системы, которыми оборудованы коттеджи: далеко не каждой из них разрешено пользоваться в водоохранных зонах.

Существует значительное число строений, возведенных без необходимых согласований или разрешений, так называемый самострой. Владельцам таких объектов грозит штраф, а то и снос дома.

Впрочем, в большинстве случаев владельцы прибрежных домов, построенных с нарушениями, все же отделываются штрафами или дополнительными затратами на изменение объекта. Даже если принято судебное решение о сносе сооружения, выполнить его довольно сложно. Но можно. Это в Московском регионе был лишь один случай сноса домов, в других областях, например в Тверской, их гораздо больше, - говорит Светлана Матвеева.

Встречаются и более сложные случаи. Скажем, когда участок находится на разных линиях водоохранной зоны, заниматься строительством там надо крайне осторожно. Например, в неприятную историю попал бизнесмен N, который приобрел в 1998 году у местной администрации 20 соток земли в водоохранной зоне реки Малая Истра. Дом, как водится, он разместил поближе к воде. Проблемы у бизнесмена начались, когда он решил продать свою недвижимость. Чтобы зарегистрировать строение, ему пришлось пройти экологическую экспертизу, в результате которой сотрудники Росприроднадзора вынесли решение о сносе дома. Оказалось, что часть участка, на которой был возведен коттедж, расположена в прибрежной зоне, где, напомним, строительство строго запрещено. Естественно, о продаже дома пришлось забыть, и сегодня все силы бизнесмена N уходят на тяжбу с природоохранным ведомством.

Впрочем, с 1 января 2007 года вступает в силу новый Водный кодекс, который содержит некоторые послабления для владельцев домов у большой воды. Документ под номером 74-ФЗ был принят Госдумой 12 апреля текущего года, а 3 июня подписан президентом Владимиром Путиным. Согласно новым правилам в прибрежной полосе можно будет возводить строения. Правда, в том случае, если возведение сооружения не нарушает экологических норм, - уточняет Светлана Матвеева. - Например, сотрудники природоохранного ведомства могут обязать установить очистные сооружения.

Что Водный кодекс нам готовит

Ширина природоохранных зон у воды теперь будет меньше. Максимальный размер прибрежной защитной полосы составит 50 метров, водоохранной зоны - 200 метров. Исключение составляет морское побережье, где ширина водоохранной зоны останется без изменений - 500 метров.

Для строительства в водоохранной зоне новый Водный кодекс согласования с Росприроднадзором не требует. Впрочем, в данном случае это лишь видимое послабление, ведь сохраняется обязательность экологической экспертизы. Проще говоря, все оставлено на усмотрение чиновников природоохранного ведомства.

Новшества серьезно коснутся и малой воды. По действующему законодательству пруды и обводненные карьеры, находящиеся на территории участка, являются федеральной собственностью, даже если прудик для карпов был вырыт лично хозяином земли. Согласно новому кодексу, если водоем попадает в границы участка, то он может являться собственностью владельца земли, - объясняет Светлана Матвеева. Правда, юрист сразу указывает на случаи, когда пруд или карьер находится на границе владений. Если водоем частично расположен за пределами участка, то в этом случае приоритет будет отдан федеральной собственности, - уточняет она.

Что касается бечевника, то прежде всего изменится его название. Согласно новому кодексу он будет обозначаться как береговая полоса. Уменьшена она будет вдоль рек протяженностью менее 10 км. В этом случае ширина береговой полосы составит 5 метров.

Сегодня министр экономического развития Герман Греф доложит правительству о ходе земельной реформы. Он предложит пересмотреть существующий механизм определения стоимости приватизируемой земли, на которой расположены предприятия. Минэкономразвития не устраивает привязка цены земельных участков к ежегодно индексируемым ставкам земельного налога. Как говорится в докладе, подготовленном подчиненными Грефа к заседанию правительства, в этих условиях плата "может возрастать неограниченно, что ограничивает приватизацию земельных участков". В 2003 г. из-за индексации налога стоимость выкупа участков увеличилась в 3,2 раза. Другой минус нынешней системы - стремление регионов взять с предприятия по максимуму, установив самые высокие поправочные коэффициенты. Как констатирует первый заместитель Грефа Андрей Шаронов, "потолочные" коэффициенты введены в половине российских городов.

По мнению большинства экспертов, новый Водный кодекс РФ даст шанс некоторым домовладельцам, в том числе и упомянутому бизнесмену N, узаконить возведенные ими строения. Если законодательство смягчается, то оно имеет обратную силу, - объясняет директор юридической фирмы Corpus Juris Денис Балакин. Сегодня многие законодательные инициативы - и новый Водный кодекс, и дачная амнистия - направлены не на снос строений, а на то, чтобы объекты недвижимости обрели наконец своего законного владельца. Ведь карательные рейды чиновников Росприроднадзора не решили главную проблему - у водоемов, которые сегодня находятся далеко не в лучшем состоянии, так и не появился хозяин, готовый вложить средства в улучшение этих объектов: очистить берега и дно от мусора, а расположенные рядом леса спасти от заболачивания. А кроме того, чиновник ведь получает мзду не за то, что он сносит, а за то, что узаконивает, - говорит Денис Балакин.
Чиновники прислушались к крупному бизнесу, который возмущен чрезмерной, по его мнению, ценой земли под давно приватизированными предприятиями. Сегодня Минэкономразвития предложит правительству подумать, как снизить выкупную стоимость участков. С таким подходом готово согласиться и Минимущество, которое еще недавно настаивало на продаже земли единственному покупателю по рыночным расценкам.

Не устраивает Минэкономразвития и предложение Минимущества продавать землю по рыночной стоимости. Шаронов сказал вчера, что его министерство отказалось согласовать подготовленные ведомством Фарита Газизуллина соответствующие поправки в закон "О введении в действие Земельного кодекса". "У нас жесткая и категоричная точка зрения, что этот механизм не применим [к землям под предприятиями], - говорит Шаронов. - Мы боимся, что деньги будут платиться, но не в бюджет". Впрочем, представитель Минимущества утверждает, что его ведомство цепляться за свои предложения не намерено". "Насколько мне известно, некоторое время назад Газизуллин и Греф договорились не настаивать на рыночной оценке земли", - говорит он.

По данным Минэкономразвития, покупка земли далеко еще не стала нормой. В 2000 г. таких сделок состоялось всего 24 000, из которых 547 пришлось на покупку земли под приватизированными предприятиями. В 2001 г. ситуация практически не изменилась - 24 500 и 473 сделки соответственно. Несколько улучшилась ситуация после вступления в силу Земельного кодекса. В 2002 г. было зарегистрировано 45 300 сделок по покупке земли, из них 1974 пришлось на приватизированные предприятия.

Пока чиновники будут придумывать новую формулу расчета стоимости земли, Минэкономразвития хочет сохранить статус-кво. Завтра Герман Греф предложит правительству отложить на три года - до 1 января 2007 г. требование к предприятиям отказаться от бессрочного пользования землей и приватизировать ее или взять в аренду.

В Минэкономразвития еще не придумали замену ныне действующему механизму. Шаронов говорит, что его ведомству близки по духу предложения РСПП. "Профсоюз олигархов" изначально предлагал оформить землю в собственность предприятий, оплатив лишь издержки по постановке участков на кадастровый учет. А в апреле гендиректор "Объединенных машиностроительных заводов" Каха Бендукидзе написал премьер-министру Михаилу Касьянову письмо, в котором предложил государству взять за землю под предприятиями максимум 2% от ВВП (нынешняя методика, по оценкам РСПП, предусматривает изъятия в размере 25% ВВП). Шаронов, ссылаясь на "ощущение" среди коллег, говорит, что государство все-таки не может отдать участки бесплатно.

НАВСТРЕЧУ АРЕНДАТОРАМ: Минэкономразвития предлагает упростить правила аренды земельных участков. Предлагается оформлять ее на 49 лет. На меньший срок договоры можно заключать только по просьбе самого арендатора. Ведомство Грефа считает необходимым снизить арендные платежи. Для Санкт-Петербурга и Москвы ежегодные арендные платежи должны колебаться в пределах 3 - 5 ставок земельного налога (сейчас в Москве 20 - 100). Для городов с населением свыше 500 000 - в пределах 1,5 - 3 ставок, а для остальных территорий - 1 - 1,5 ставки земельного налога. Греф также выступит сегодня за отмену запрета на ипотеку земель сельскохозяйственного назначения.

Бизнесмены и эксперты поддерживают идею Минэкономразвития. "За три года только ленивый не оформит права на землю", - говорит директор юридической компании Corpus Juris Денис Балакин. Он предлагает максимально детализировать в законе механизм определения цены земли и сузить рамки, в пределах которых регионы могут менять стоимость участков. "Совсем исключить регионы из этого процесса невозможно, поскольку определение стоимости земли относится к сфере совместного ведения [субъектов Федерации и центра]", - говорит Балакин. Согласен платить за землю и Бендукидзе. Главное, по его словам, дать чиновнику ясную формулу, по которой он сможет посчитать стоимость участков. А президент промышленной группы МАИР Виктор Макушин полагает, что если предприятия получат землю даром, то у них не будет стимула сокращать занимаемые площади. "Мы провели инвентаризацию земель [под предприятиями группы], больше половины из них нам не нужны", - говорит бизнесмен.



Главная --> Публикации