Главная --> Публикации --> Как приватизировать квартиру Что почем в анапе и стоит ли нам туда ехать? $2 000 000 не предел Дачная амнистия: миф или реальность Батурина поможет дерипаске

Опрошенные участники рынка согласны с тем, что процесс купли-продажи земель в Подмосковье пока далек от прозрачности и это мешает девелопменту. Но некоторые эксперты предполагают, что таким образом продавцы попросту стремятся избавиться от обременительных активов. Торги хороши, когда существует дефицит земель, но сейчас спрос на большие участки земли не превышает предложение, говорит Наталья Чукаева, директор департамента маркетингового анализа УК Масштаб.

В первой половине октября в Подмосковье планируется проведение земельного аукциона. С молотка пойдут участки в Клинском районе, принадлежащие частным землевладельцам. Организаторы аукциона утверждают, что именно публичные торги позволят оценить реальный спрос и сформировать справедливую рыночную цену на дальние 85-120 км от МКАД земли Подмосковья. В данном случае цена определяется в процессе торга и за что куплен участок, то и будет в договоре, подчеркивает Виталий Можаровский, партнер юридической компании Пепеляев, Гольцблат и партнеры.

От $100

Пока земельные аукционы проводились в Подмосковье только Фондом имущества Московской области, уполномоченным правительством области продавать государственные земли. С 2003 г. торги проводились четыре раза, сейчас фонд готовит к продаже участки вблизи деревни Новый Стан Солнечногорского района. Инициаторы первого частного аукциона в торгах, проводимых фондом, не участвовали и с их организаторами не консультировались.

По договору с собственниками земельных участков проведением торгов будет заниматься Специализированное государственное унитарное предприятие по продаже имущества г. Москвы (СГУП), аукцион пройдет по месту расположения СГУП (ул. Б. Полянка, 41, стр. 1-2). Группа Greenlife в данном случае выступает инициатором мероприятия, действуя в интересах собственников.

О планах провести частный земельный аукцион рассказал генеральный директор управляющей компании Greenlife Антон Щетников. На торги будет выставлено в общей сложности 700 га в Клинском районе Подмосковья на удалении 85 км от Москвы. Лоты будут от 0,5 до 100 га, стартовая цена в среднем 2700 руб. за сотку, шаг аукциона 150 руб. за сотку.

В настоящее время под управлением группы находятся земельные участки общей площадью более 15 000 га, принадлежащие частным землевладельцам (физическим и юридическим лицам), в том числе закрытым паевым инвестиционным фондам недвижимости (ЗПИФН) УК Велес-Менеджмент. Земельные массивы расположены в Клинском, Можайском и Волоколамском районах Московской области. Кроме того, около 5000 га за пределами Подмосковья. По оценке Щетникова, совокупная стоимость активов примерно $75-100 млн.

Как пояснил Щетников, группа была создана в 2003 г. Профессиональная команда менеджеров сформировала пул инвесторов (одним из инвесторов выступала ИК Велес-Капитал), целью было приобретение земель сельхозназначения. Управляющая компания группы Терра-Капитал, один из партнеров компания Промстройсервис, которая специализируется на проведении картографических и землеустроительных работ. С середины 2005 г. группа действует под брендом Greenlife.

Валерий Лукинов, директор департамента загородной недвижимости Юниформстроя, руководитель комитета РГР по загородной недвижимости, говорит, что покупателем может стать любое физическое или юридическое лицо, обладающее финансовым потенциалом для покупки и последующего девелопмента земли. Минимальный уровень вхождения в этот бизнес составляет не менее $15-20 млн, добавляет он.

Исполнительный директор ИК Велес-Капитал Александр Гончаров сообщил, что группа Greenlife занимается организацией продажи с аукциона в том числе участков, в которых Велес-Капитал имеет долю собственности, а также, возможно, земельных участков ЗПИФа недвижимости, которым управляет компания Велес-Менеджмент (этот вопрос будет решен в ближайшее время).

По оценке Щетникова, в ходе аукциона будет возможно увеличить стартовую цену на 30% и более. Но для нас важнее отработать механизм публичных торгов, заявляет он.

Генеральный директор Vesco Consulting Алексей Аверьянов считает, что в качестве потенциальных покупателей можно рассматривать небольшие девелоперские компании, инвестиционные фонды, а также незначительный круг частных лиц, приобретающих землю для личного пользования или с инвестиционными целями. Участником торгов может стать кто угодно, кроме иностранцев, поскольку продаются земли сельхозназначения, уточняет Александр Гончаров. По словам Антона Щетникова, ожидается около 7-8 участников.

На торги выставляется земля сельхозназначения. Покупателям для реализации девелоперских проектов еще предстоит менять категорию земель. Но Щетников предполагает, что проблем не будет, ведь участки находятся неподалеку от зоны строительства Центральной кольцевой автодороги (ЦКАД) и власти района будут заинтересованы в инвесторах, способных развивать инфраструктуру вдоль трассы.

Наталья Чукаева считает, что для Клинского района $100 за сотку нормальная цена. Однако на торгах лоты продаются обычно дороже своей рыночной стоимости, а для данной земли $300 за сотку это уже предел. Скорее всего компания рассчитывает приблизить землю по цене к Рузскому району, где сельхозземли стоят в настоящее время около $250 за сотку, предполагает она.

В Greenlife не скрывают, что хотят получить денежные средства для инвестирования в собственные девелоперские проекты. Какие именно, пока не раскрывается, Щетников сказал только, что это будет не строительство одного коттеджного поселка, а комплексное освоение больших территорий.

Он уточнил, что в Greenlife имеется письмо из областного комитета по архитектуре о том, что продаваемые участки не попадают в зону резервирования и не будут изыматься для госнужд.

Щетников говорит, что на этом пути собственник сталкивается с определенными техническими трудностями из-за отсутствия взаимодействия между областными и районными службами.

Почему выбрана такая форма? Щетников поясняет, что в законах Земельном кодексе, федеральном и областном законах об обороте земель сельхозназначения прописано два способа реализации участков. Первый уведомить правительство Московской области о желании продать сельхозугодья и дождаться официального отказа их приобрести, после чего землю можно продать кому-то еще. Виталий Можаровский уточняет, что это не формальность: правительство области реально рассматривает такие предложения в течение месяца и иногда пользуется своим преимущественным правом и покупает такие участки в бюджете области предусмотрены соответствующие расходы.

Открытые торги позволяют понять справедливую рыночную цену земельных активов, мотивирует выбор инструмента Щетников. Мы сторонники того, чтобы земля отчуждалась по белым схемам. Это придает легитимность рынку, этого требуют интересы покупателей девелоперов, утверждает он. Группа несколько лет занималась подготовкой к этому шагу, теперь земля превращена в рабочий актив.

Второй способ проведение аукциона. Действующее законодательство содержит норму, прямо указывающую на возможность заключения договора купли-продажи земельного участка на торгах (статья 8 федерального закона РФ Об обороте земель сельскохозяйственного назначения № 101-ФЗ от 24 июля 2002 г.). В данном случае обязанность информировать правительство области отсутствует. Протокол аукциона является документом, на основании которого регистрируется переход права собственности.

Greenlife, в свою очередь, получит возможность сконцентрировать ресурсы на собственных девелоперских проектах, продав то, что не вписывается в их концепцию.

Рынок дальних земель существует уже более трех лет, сейчас он видоизменяется, в том числе в связи с программами по строительству ЦКАД. Рынок потенциально интересен для многих, открытые торги покажут, что это уже не венчур, это привлечет более консервативных инвесторов, уверен Александр Гончаров.

Частный аукцион это новость для рынка, говорят эксперты. Чаще всего крупные землевладельцы обращаются за помощью к риэлторам либо создают собственные компании для реализации своих участков, уточняет Владимир Яхонтов, заместитель директора управления загородной недвижимости компании Миэль-Недвижимость. Валерий Лукинов добавляет, что, как правило, при продажах земельных участков обходятся без массированной рекламной кампании.

Как продают землю

Более 80% объемов предложения крупных земельных участков Подмосковья находится в собственности инвестиционных компаний, банков, которые в начале 2000-х гг. занимались массовой скупкой бывших колхозов. На сегодняшний день поиск земельного надела осуществляется через подобные структуры или несколько консалтинговых компаний, аккумулирующих базы предложений от различных игроков рынка, говорит Алексей Аверьянов. Vesco Consulting также создала в начале 2006 г. собственное направление по продаже подготовленных земельных участков.

Один из способов купить значительные сельхозугодья приобрести акции сельхозпредприятия. Плюсом в данном случае служит относительная простота оформления сделки, но есть и минусы. Вместе с активом землей приобретаются и все пассивы, все проблемы предприятия, напоминает Можаровский. Именно поэтому, считает Антон Щетников, некоторые владельцы больших объемов совхозной земли не могут в полной мере ею распоряжаться.

Хотя Миэль является потенциальным покупателем, ни на один из проведенных госструктурами аукционов мы не выходили, поскольку не увидели востребованных и привлекательных для девелоперов предложений, говорит Яхонтов.

Немногочисленные аукционы по продаже подмосковной земли проводились пока только под эгидой правительства области. В целом позитивно оценивая эту практику, эксперты тем не менее считают, что этим торгам не хватает прозрачности, а также интересных для инвесторов предложений. Один из участников рынка на условиях анонимности говорит, что за редким исключением это формальная процедура для передачи земли дружественным администрации структурам.

Их время придет

Эксперт связывает перспективы развития рынка именно с активизацией частного капитала, вынуждающего и областную, районные администрации в Подмосковье действовать рыночными методами. Торги большой землей на вторичном рынке могут составить конкуренцию аукционам, проводимым правительством области.

По мнению Ильи Шершнева, директора по развитию Swiss Realty Group Moscow, богатые землевладельцы обычно продают землю ограниченными участками, чтобы не опускать цены, но зачастую владение большим количеством земель оказывается слишком обременительным. Шершнев не думает, что покупателей будет много. Сейчас на рынке земли потенциальных продавцов гораздо больше, чем покупателей. Уходят только наиболее ликвидные участки, утверждает он.

По мнению Яхонтова, если на торгах выставляются частные земли, это, вероятно, говорит о сложной ситуации, в которой оказались собственники. Иногда собственникам сложно понять, каким образом нужно реализовывать земли, на освоение которых предстоит потратить десятки миллионов долларов, добавляет он. Кроме того, возможно, такая форма продажи выбрана потому, что уже есть удачный опыт проведения открытого аукциона в Клинском районе Фондом имущества Московской области.

Крупнейшие лендлорды будут продавать неликвидные земли, развивая собственные направления девелопмента. Практически все уже создали у себя подразделения по переводу земель [из одной категории в другую] и отделы продаж земель, говорит Лукинов.

Земли сейчас продается много, подтверждает Наталья Чукаева. Скорее всего публичные торги это способ за счет новой формы продажи привлечь внимание покупателей. Верится с трудом, что у компании накопилось такое [большое] количество заявок, что они вынуждены были устроить конкурс, считает эксперт.

Часть запасов земли, когда-то приобретенных крупными землевладельцами, в результате изменений в законодательстве может выйти на рынок, и в этом случае торги действительно окажутся грамотным способом продавать схожие по качеству участки за хорошую цену, ведь в процессе торгов цена может сильно подняться, говорит Чукаева. По ее мнению, аукционы приобретут актуальность, когда будет существовать четкий план развития Московской области с четким функциональным делением.

Алексей Аверьянов считает вывод на продажу подготовленных земельных участков в удаленных районах Подмосковья одним из наиболее перспективных видов бизнеса на рынке недвижимости. А прецеденты открытых аукционов, по его словам, будут стимулировать естественные процессы ценообразования, постепенно исключая возможность неоправданных спекуляций земельными ресурсами.

Учитывая, что на данный момент лишь 10-15% объемов земельных наделов выставлено на открытом рынке, процесс формирования цивилизованного рынка займет как минимум пять лет, прогнозирует Аверьянов.

В настоящее время, констатирует Яхонтов, на ценообразование влияет сохраняющийся монополизм крупных землевладельцев, которые придерживают участки и постоянно повышают цену на них.

По словам Александра Гончарова, в зависимости от индивидуальных особенностей конкретных участков сельхозземля в районе может стоить от $20 до $1000 за сотку. Цена участка после перевода его в ИЖС может вырасти в 5-10 раз. Рынок еще не настолько структурирован, как в ближнем Подмосковье, его участники зачастую не могут оценить привлекательность того или иного участка. Поэтому девелоперы, имеющие опыт изменения целевого назначения земли, начинают сейчас настоящую охоту за интересными участками дальних сельхозземель, так как только здесь еще можно получить относительно дешевую землю на входе в проект, добавляет он.

По оценке Аверьянова, рыночная стоимость подготовленных земельных участков в Клинском районе варьируется от $1000-1200 (предложения в поле, на удалении порядка 80-100 км от Москвы, без техусловий) до $10 000 за сотку (для участков, расположенных у большой воды рядом с лесными массивами).

За 64 года своего существования выставка не раз меняла названия, внешний облик и содержание. На какое-то время была предоставлена сама себе, а сейчас снова оказалась в центре внимания московских и федеральных властей. Как это отразится на ее судьбе?

Александр Гончаров уверен, что ЦКАД повышает инвестиционную привлекательность любого участка, попадающего в зону влияния трассы. Если дорога пройдет в непосредственной близости от надела, стоимость предложения может снизиться на 20-30%, но, если расстояние до ЦКАД составит примерно 1-2 км, ликвидность данных участков значительно повысится на 30-40%. В настоящее время цена земельных участков в Клинском районе варьируется от $1500 до $6000 за сотку, считает, в свою очередь, Алексей Аверьянов.
Всесоюзная выставка открылась в Москве в 1939 году. Она должна была показать всему миру успехи СССР. В то время партийное руководство страны считало, что самые грандиозные успехи достигнуты в области сельского хозяйства. Поэтому экспозицию назвали Всесоюзной сельскохозяйственной выставкой - ВСХВ. Скромные успехи отдельных хозяйств и энтузиастов выдавались за картину всеобщего благоденствия под солнцем "сталинской" Конституции. По сути это был вариант "потемкинской деревни", где за красочным фасадом скрыли пустоты реальной экономики.

Витрина для иллюзий

В поисках достижений

Хорошее - это то, что нравится вспоминать. А ВДНХ-ВВЦ нравится всем. Значит - хорошее. Кто-то приезжал сюда с классом на самые интересные уроки физики и химии, кто-то впервые дотронулся до настоящего кролика, а кто-то - обнял девушку, защищая от брызг знаменитого фонтана. Став взрослыми, они приводят сюда детей, ведь здесь было хорошо... Мало кто вспоминал, что выставка (тогда "всесоюзная сельскохозяйственная") открылась вскоре после страшного голода, вызванного коллективизацией. Она ведь потому и нравилась первым посетителям, что создавала иллюзию богатства и стабильности: "Вон, какие коровы (свиньи, овцы) у других! А у нас председатель (зоотехник, секретарь райкома), эх..." Потом первые посетители стали приводить сюда своих детей... Сегодня здесь сотни павильонов и павильончиков. Многие торгуют тем, что можно найти даже в спальном районе, некоторые - уникальны. Кое-где можно покататься на коньках и скейтбордах, просто погулять. Значит, сегодняшние подростки когда-нибудь тоже приведут своих детей. Культовое место, одним словом...

Два года выставка внушала гражданам страны Советов небывалый оптимизм и веру в светлое будущее. Однако война прервала столь увлекательное занятие. В послевоенные годы выставка вновь открылась, демонстрируя не только достижения сельского хозяйства, но и промышленности. В связи с расширением экспозиции по случаю новых "героических побед советского народа" архитекторам А. Жукову и Р. Кликсу поручили реконструировать выставку. В 1959 году ВСХВ переименовали в Выставку достижений народного хозяйства (ВДНХ СССР), в которую вошли павильоны бывшей ВСХВ (площадь 207 га) в Останкине и строительная выставка на Фрунзенской набережной (5,6 га).

Перед строителями и архитекторами ВСХВ стояла задача разместить и связать воедино 230 выставочных зданий, озеленить и благоустроить территорию 136 га на северной окраине города. Идея архитекторов В. Олтаржевского и C. Чернышева состояла в том, чтобы прогулка по центральной аллее (от триумфальной арки, через прямоугольную "площадь Колхозов", до восьмигранной "площади Механизации" - архитектурного центра выставки) продемонстрировала посетителям выставки все "колхозные" достижения советского общества. На центральной аллее и вокруг нее размещались основные выставочные сооружения. Кроме того, каждая республика на территории выставки построила в национальном стиле свой павильон. В их проектировании приняли участие лучшие зодчие и художники, среди которых В. Щуко, В. Гельфрейх, К. Алабян, Б. Иогансон, М. Сарьян, А. Дейнека.

Вместе с прилегающими парками и лесами выставка заняла свыше 300 га и стала общегородским парком. Свыше 3 тыс. фруктовых деревьев занимали площадь 6,2 га, газоны - 67 га, декоративные и плодово-ягодные кустарники - 16,3 га, экспонатные посевы, лесополосы и лесокультуры - 11 га, питомники, парники, теплицы, цветники - 10 га, пруды - 10,5 га.

Как свидетельствует статистика, на территории ВДНХ в середине 70-х годов было 78 павильонов с общей экспозиционной площадью 160 тыс. кв. м. Из них по разделам промышленности и транспорта - 20 павильонов (67,8 тыс. кв. м), строительства - 11 (9,4 тыс. кв. м), сельского хозяйства - 30 (42 тыс. кв. м), науки и культуры - 16 (27,6 тыс. кв. м).

Некогда гремевшая на весь мир выставка достижений, как пропагандистская витрина социалистической системы, в 1990 году была снята с государственного финансирования и оказалась предоставлена самой себе. На заре рыночных отношений никто не знал, да и не очень хотел думать, что делать с тысячами уникальных экспонатов, неожиданно ставших бесхозными павильонами, а главное - где взять деньги на поддержание огромного хозяйства. Руководство ВДНХ на тот момент не придумало ничего оригинальнее, чем сдавать площади в аренду коммерческим фирмам. Надеялись, что арендные платежи позволят хотя бы сносно поддерживать материально-техническое состояние комплекса.

Сплошной базар

Между тем безудержная торговля создала для выставки целый ряд болезненных проблем. Прежде всего, сократилось количество и качество изредка проводимых выставок. Да и где их проводить-то: в павильоне "Космос", например, вместо моделей спутников и космических кораблей расположился бойкий рынок "Садовод-огородник". В бывших "мичуринских" теплицах под пленками пристроились вьетнамцы и китайцы.

В условиях ажиотажного спроса на импортные товары выставка быстро приобрела черты и славу огромного супермаркета. Ее павильоны превратились в мелкооптовые рынки, широкие аллеи и площади оказались перегружены малосимпатичными торговыми палатками, а многочисленные шашлычные придали особый аромат массовым гуляниям нетрезвого населения. При этом специальным указом президента ВДНХ стыдливо переименовывают во всероссийский выставочный центр (ВВЦ).

При этом ВВЦ - территория федерального подчинения. Но ни сегодняшние федеральные власти, ни бывшие союзные республики не хотят восстанавливать свои павильоны. Хотя им предложили на весьма льготных условиях организовать в них торговлю товарами собственного производства. Лишь хозяйственные представители Армении взялись за капремонт своего павильона.

Пришла в упадок и территория: центральная аллея в выбоинах, с фонтанов растащили гранитные плиты, на краю гибели оказались элитные голубые ели (их здесь почти 100). Обслуживать огромное хозяйство некому: вместо положенных 300 рабочих, озеленителей, цветоводов и представителей других специальностей сегодня в штате всего 20 человек.

У ВВЦ был единственный шанс сохранить свое "народное достояние". И если бы планам было суждено осуществиться, то ВВЦ вошел бы в десятку крупнейших выставочных комплексов мира, но... увы.

Воспоминания о будущем

Модернизация выставки - залог успешного проведения всемирного мероприятия, но одновременно и возможность прибыльной, долгосрочной эксплуатации комплекса как главного выставочного центра России и Москвы. Поэтому "поляну" нужно было основательно подготовить. Планировалось всерьез заняться инфраструктурой обширной территории вокруг ВВЦ - реконструировать и создать новые подъездные пути, организовать транспортные потоки, обеспечить дополнительное транспортное обслуживание.

Еще год назад Москва была одним из основных претендентов на проведение международной выставки ЭКСПО в 2010 году. ВВЦ прочили второе рождение, и столичные руководители были ослеплены открывшимися перед ними небывалыми градостроительными и финансовыми перспективами.

Одним из важнейших проектных решений, которое кардинально повлияло бы на развитие ВВЦ, стало формирование активной входной зоны в северной части территории выставки со стороны станции метро "Ботанический сад". По плану реконструкции Центральная аллея должна была протянуться на 3,5 км, а вдоль нее намеревались проложить линию "воздушного" транспорта (канатной дороги или монорельса). Около Южного входа на площади 45 га хотели построить подземный транспортный терминал, на одном из уровней которого разместился бы паркинг на 20 тыс. легковых автомобилей, а на другом - пересадочный узел общественного транспорта. У Северного входа планировалось создать паркинг на 10 тыс. автомобилей.

Сегодня к выставке можно подъехать на метро (станции "ВДНХ" и "Ботанический сад"), по проспекту Мира и третьему транспортному кольцу, а также по железной дороге (станции Маленковская Ярославской железной дороги и Останкино Октябрьской железной дороги). Посетители ЭКСПО-2010 должны были пользоваться новыми видами общественного транспорта - монорельсовой дорогой, соединяющей станции метро "Тимирязевская" и "Ботанический сад", а также линией скоростной транспортной системы (СТС). Последнюю давно строят от "Шереметьево-2" к новому городскому центру "Москва-Сити". Однако по случаю международной выставки линию хотели продлить до специально созданной станции ЭКСПО (на малом кольце МЖД). Вершиной "транспортного" творчества городских властей должна была стать автотрасса-дублер проспекта Мира.

С северной стороны третьего транспортного кольца должны были возвести "Выставочную деревню" жилой площадью 160 тыс. кв. м для временного проживания 10 тыс. иностранцев, работающих на выставке. Этот комплекс, обеспеченный необходимой инфраструктурой, по завершении ЭКСПО стал бы новым московским микрорайоном, подобно Олимпийским деревням.

В качестве подготовки к ЭКСПО-2010 уже начались работы по реставрации исторических зон ВСХВ-ВДНХ-ВВЦ. Уже определили площадки под строительство Международного выставочного комплекса с Центром конференций на 2000 мест и Дворцом конгрессов на 5000 мест. Помимо "официальной" части в комплексе намеревались построить огромное количество кафе, ресторанов, торговых помещений, луна-парк и около 60 павильонов для представительств иностранных участников выставки. Планировалось, что первая очередь комплекса (120 тыс. кв. м) будет построена к 2006 году.

Скромно и со вкусом?

Увы, международная комиссия предпочла Москве Шанхай. На этом возрождение ВВЦ закончилось.

"Мы понимаем, что вывод палаток пойдет не просто, возможны даже судебные иски, но наши юристы готовы защищать интересы ВВЦ, - подчеркнули в пресс-службе выставки, - ВВЦ будет избавляться от объектов мелкорозничной торговли и после проведения международной выставки. В составе доходов ВВЦ мелкие торговые площадки составляют всего один процент - нам это просто неинтересно. Гораздо интереснее вернуть ВВЦ облик нормального выставочного центра и развивать этот бизнес".

Вице-мэр Москвы Валерий Шанцев дал указание вывести с главной аллеи ВВЦ все мелкие торговые точки, которых, по самым скромным подсчетам, не менее 20 Возможно, он вспомнил известный библейский сюжет. Но формально эта "работа" проводится в рамках подготовки комплекса к проведению международной выставки "Наука-2003" (она пройдет 12-19 июля).

А вот знаменитая скульптура Веры Мухиной "Рабочий и колхозница", установленная неподалеку от южного входа ВВЦ, скоро будет разобрана на части. Эксперты поддержали идею московского скульптора Вадима Церковникова, который предлагал именно такой способ реставрации знаменитой скульптуры - по частям. Реконструкция скульптуры обойдется в 64 млн руб. Платить по счетам придется префектуре СВАО. "Как только начнется процедура демонтажа композиции, мы сразу же ускорим строительство торгового центра", - говорит префект Ирина Рабер. Оно и понятно: компенсировать утрату такой суммы лучше всего бойкой торговлей.

После полной "зачистки" на главной аллее... опять установят торговые павильоны. Правда, они будут выполнены в едином стиле и владеть ими будет один хозяин. Помимо этого на ВВЦ построят множество кафе, ресторанчиков и торговый центр.

По данным Федерального агентства лесного хозяйства (ФАЛХ), в России территория интенсивного лесопользования составляет свыше 100 млн га, или около 200 млн куб. м древесины. Долгое время казалось, что лесные богатства неисчерпаемы. После перестройки древесина стала рыночным товаром, а отношение к ней потребительским, а то и варварским. Начали процветать нелегальные рубки, налажен систематический неофициальный вывоз сырья за рубеж. Размножились и различные мелкие компании, специализирующиеся на нелегальных лесозаготовках и сбыте леса для целей деревянного домостроения внутри страны.

Радует только то, что после реставрации мухинская композиция поднимется на 34 м выше прежнего уровня. Как раз на ту высоту, на которой она была почти три четверти века назад в Париже. А потом, может, и энтузиазм властей по отношению к всенародному достоянию вернется? И уже вне зависимости от планов иностранных гостей.

Откуда дровишки

Как отмечает в своей статье Особенности транснациональной преступности на Дальнем Востоке России Виталий Номоконов, директор Владивостокского центра по изучению организованной преступности и коррупции, круглый лес для переработки закупается в России порой просто за наличные деньги у российских криминальных структур.

В наших северных областях получили широкое распространение так называемые непрофильные лесоперерабатывающие предприятия, говорит Владимир Дмитриев, координатор по добровольной лесной координации WWF России (российское представительство Всемирного фонда дикой природы). Они размещаются в сараях или брошенных коровниках, а их владельцы как руководство к прямому действию понимают популярную рекламу компании Global Edge, которая торгует лесопильным оборудованием, Напили себе денег. Машину первоклассного леса можно напилить за 2 часа. Леса рядом с населенными пунктами и вблизи дорог практически все спилены.

По подсчетам WWF России, доля нелегальных лесозаготовок в северных регионах составляет в среднем 15-20%, в отдельных областях доходя до 50% от объемов легальной заготовки. Как показывает анализ ситуации, лесное воровство процветает во всех основных лесозаготовительных районах страны: в Северо-Западном, на юге Сибири, на Кавказе. Лидирует по этому показателю Дальний Восток. По информации ФАЛХ, за последние 50 лет состояние лесов на всей освоенной территории страны резко ухудшилось так, запас древесины спелых хвойных пород уменьшился почти в полтора раза.

В лучшем случае при нелегальных рубках вывозится 50-60% спиленного дерева, берется только самое лучшее, остальное просто бросается в лесу. Лучшие бревна идут на экспорт. Если потом бревно будет распилено, то в отходы уйдет еще не менее 50%. И эти отходы практически никак не используются на Дальнем Востоке России нет ни ЦБК, ни современного производства древесных плит, говорит эксперт.

Деньги пилят с помощью вполне доступных средств, продолжает рассказ Дмитриев. Мелкие партии по одному-два бревна заготавливают так называемые термиты на своих трехколесных мотоциклах за день они могут вывезти столько леса, сколько за раз вывозит один большой лесовоз. Более крупные партии (от 10 до 30 куб. м) вывозят на ЗиЛах, МАЗах, КамАЗах и других лесовозах. Лес скупается за наличные: и в розницу от термитов, и оптом от лесовозов.

В России сеть лесовозных дорог практически не развита если сравнивать ее с мировыми лесными державами. По данным ФАЛХ, на 1000 га лесных земель в России приходится всего 1,2 км дорог, что в 10-20, а иногда и в 40 раз меньше, чем в Северной Европе или Северной Америке. Недостаточность инфраструктуры, административные барьеры и черные лесорубы основные причины, почему серьезные инвесторы не хотят заниматься российским лесом.

Инвестиционная привлекательность российского леса по-прежнему остается низкой, констатируют в PricewaterhouseCoopers. Эксперты компании называют потенциал этой отрасли практически нереализованным. За последние годы ни одна крупная российская лесопромышленная компания не анонсировала сколь-либо значимых инвестпроектов в этой отрасли. Хотя реализацию в главных лесосырьевых регионах инвестиционных проектов по строительству специализированных ЦБК, которые могли бы перерабатывать мягколиственную и низкосортную древесину (а таковой только в европейской освоенной зоне России около 5 млрд куб. м), в своих многочисленных интервью глава ФАЛХ Валерий Рощупкин называет жизненно важным вопросом. Правда, чиновник прекрасно понимает, почему бизнес не торопится в леса. Каждый такой проект это растянутые на несколько лет миллиардные инвестиции как в собственно производство, так и в развитие транспортной и энергетической инфраструктуры, а также в природоохранные мероприятия, перечисляет Рощупкин.

На местах древесина сдается скупщикам по ценам от 300 руб. за 300-летнее дерево до $43-50 за 1 куб. м. Как отмечает Номоконов, многие китайские коммерсанты выезжают непосредственно на заготовительные участки, чтобы на месте приобрести древесину за наличные деньги. Вокруг границ страны развернута широкая сеть пунктов скупки, где по бросовым ценам через контрабандистов приобретается незаконно заготовленная древесина. Обычный лес перепродается за границу уже по $135, аукционная цена древесины особо ценных

От нелегальных рубок страна ежегодно теряет от 5 млрд до 19 млрд руб., замечает Дмитриев. И это только официальные данные. Если спросить у экспортеров или торговцев древесиной, откуда у них лес, то выяснится, что многие из них не могут этого объяснить. Такую древесину эксперты называют древесиной неизвестного происхождения. Необходимо отметить, что если еще 2-3 года назад чиновники подсчитывали убытки в кубометрах и называли более чем скромные цифры ущерба примерно 700 000 куб. м (при ежегодном легальном производстве 150-190 млн куб. м и экспорте 42-44 млн куб. м), то затем эта статистика перешла на рубли и постоянно пересматривается в сторону увеличения. Эксперты уже не стесняются ставить Россию вровень с лидерами незаконных рубок в мире Бразилией, Камеруном, Габоном, Индонезией и Малайзией.

Изменения в законе

пород может достигать нескольких сотен, а то и тысяч долларов за 1 куб. м. Сейчас Китай импортирует около 20 млн кубов в год, говорит Дмитриев. Это примерно половина всего вывозимого леса. На 2-м месте скандинавские страны (к примеру, 11 млн куб. м берет Финляндия, 5 млн куб. м Швеция), потом Япония. Это крупные импортеры в числе тех, кто вывозит древесину в более мелких объемах, засветились даже африканские страны.

Правительство законодательно предлагает ввести понятие долговременный стабильный лесопользователь, который будет ответственен в том числе за ведение лесного хозяйства и лесовосстановление арендованных участков, и принять новую, функциональную, классификацию деления лесов на защитные, эксплуатационные и резервные. Последние предполагается не эксплуатировать как минимум 20 лет.

По сей день в России существует практика один рубит, другой сажает и выращивает. Весь лес распределен по хозяйственному назначению и экологической ценности на три группы. К первой относят наиболее редкие, экологически ценные защитные леса (противоэрозионные, водоохранные, санитарные, крутосклонные, лесотундровые и проч.) или исторические деревья (например, дуб Петра I или куст Казановы). Согласно Лесному кодексу (ЛК) 1997 г. в защитных лесах существенно ограничено проведение рубок главного пользования. Валерий Рощупкин сетует, что избыточные и часто необоснованные ограничения рубок исключают из разрешенной эксплуатации более 45% объема спелой и перестойной древесины. Однако они совсем не мешают увеличению объема незаконных рубок. Попытки переломить такое положение вещей заложены в новой редакции ЛК. Первое чтение она прошла в апреле 2005 г., ко второму пока не пришла.

Анализ специалистами WWF изменений, которые вносились в текст действующего ЛК 1997 г., его нового проекта и прочего лесного законодательства показывает, что они не согласуются между собой. Конституция допускает все виды собственности на леса (частную, субъектов Федерации и муниципалитетов), но на каких условиях новые собственники смогут распоряжаться лесами, новый ЛК и другие законы ясного ответа не дают. Предполагается, что новые собственники или арендаторы при долгосрочной аренде должны будут не только рубить леса, но и вести лесное хозяйство. Проблема состоит в том, что законопроект не дает четкого понимания, что будет относиться к ведению лесного хозяйства, какие виды работ будут выполняться собственником или арендатором за свой счет, а что будет финансироваться при помощи субвенций из федерального бюджета.

Для самой богатой лесами страны в мире (25% мировых лесных ресурсов, более половины территории страны занято лесом) остается проблемой убыточное лесное хозяйство, скромные 3% в мировой лесной экономике и мечты о том, когда наконец лесной комплекс сравняется по прибылям с нефтегазовым и топливно-энергетическим. Пока, говорит Дмитриев, преобладает отношение к лесу как к последнему еще не поделенному природному ресурсу. Государство желает снять с себя часть ответственности за охрану, защиту и воспроизводство лесов, переложить на новых собственников или арендаторов все работы по ведению лесного хозяйства.

Борцы за лес

Нелегальным лесорубам новый ЛК просто делает подарок, отмечает Дмитриев. Закон предполагает отказаться от разрешительных документов на лесопользование и перейти на заявительную систему. То есть вместо лесорубочных билетов или иных документов на право рубок, которые выдает собственник (пока им является государство), каждый лесопользователь должен будет сам раз в год представить декларацию о своих планах и объемах лесозаготовок. Лесные браконьеры будут только рады, если будет узаконена такая система лесопользования.

В 1998 г. был начат проект Устойчивое управление лесами в Амурском регионе. В частности, за счет WWF была оснащена специальная группа Кедр. Сначала ее сотрудники лишь собирали и анализировали официальную информацию Приморского статистического управления, Дальневосточного таможенного управления, Приморского управления лесами. Затем начались рейды по лесам. Инспекторы Кедра выявляли самовольные лесосеки, составляли протоколы и передавали материалы в прокуратуру. Всего за 1999-2003 гг. группой изъято более 5000 куб. м незаконно спиленного леса, по итогам ее работы заведено 131 уголовное дело.

Проблема нелегальных рубок стала одним из направлений деятельности WWF в России в 1996 г., как только началась его работа на Дальнем Востоке. Российское представительство программы Traffic провело сравнительную оценку спутниковых данных о площади и расположении лесосек с информацией местных лесхозов. В итоге выяснилось, что фактический размер лесосек в полтора раза превышает официально отведенные под них площади.

Сотрудники Кедра и WWF выяснили, что нелегальным лесным бизнесом занимаются хорошо организованные криминальные структуры при попустительстве, а порой и участии административных, правоохранительных и природоохранных структур. Этот вывод дорого обошелся инспекторам деятельность Кедра продолжалась до февраля 2003 г., затем группа была расформирована

В конце 2000 г. российское представительство WWF в рамках программы Traffic провело пилотное исследование незаконных рубок и нелегального оборота леса в Приморье. Полученные результаты вкупе с полевыми исследованиями Кедра выявили крайне неблагоприятную ситуацию в лесном секторе края. Обороты черных лесорубов достигли $150 млн, что составляло на тот момент половину краевого бюджета. Было выяснено, что практически вся нелегально заготовленная древесина продается за границу в Китай в необработанном виде, туда же уходит и львиная часть доходов от ее реализации. При пересечении границы стоимость древесины занижается в 2-10 раз по сравнению с реальной. Примерно так же оказываются заниженными таможенные сборы. Разница между декларированной и фактической стоимостью выплачивается поставщику в наличной валюте и чаще всего остается на его счетах в иностранных банках.

Эксперты WWF считают, что в результате административной реформы 2005 г. наступило золотое время для лесного браконьерства. После разделения функций органов государственного управления Росприроднадзор получил огромные права по осуществлению надзорных функций, но просто смешные штаты инспекторов по 4-5 на каждый субъект РФ, поясняет Дмитриев.

по причине невыполнения поставленных перед ней задач. Хотя результаты деятельности этой антибраконьерской бригады инспекторов, отмечает Дмитриев, были сопоставимы с деятельностью всей лесной охраны Приморья, численность которой составляла на тот момент около 2000 человек.

В настоящее время проблема незаконных рубок приобрела статус государственной у множества стран. В поисках ее решения регулярно проводятся международные семинары и конференции, принимаются разнообразные декларации, вырабатываются рекомендации. Недавно Россия стала участницей всемирного процесса FLEG (Forrest Law Enforcement and Governance) его сутью как раз является борьба с нелегальными заготовками.

Закон и бизнес

Помимо этого, с середины 1990-х гг. Stora Enso применяет в России систему отслеживания происхождения древесины. Как отмечает Ольга Рогозина, представитель Stora Enso, первым шагом стало нанесение на карту границ особо охраняемых территорий и потенциальных территорий малонарушенных лесов в европейской части страны. Затем были добавлены требования по охране окружающей среды и по различным социальным аспектам, в частности по охране труда и технике безопасности в отрасли.

Параллельно работающие в России крупные лесопромышленные зарубежные концерны развивают собственные проекты, целью которых является достижение максимальной прозрачности всей цепочки поставок древесины. Например, финская компания Stora Enso совместно с рядом зарубежных издательских домов и российским поставщиком древесного сырья фирмой Русский лес запустили так называемый Тихвинский проект: Открытость успех на рынке лесопродукции. Как отмечают представители Stora Enso, основные цели проекта способствовать легальному обороту древесины и экологической ответственности. Тихвинский проект был начат в 2005 г. при сотрудничестве пяти компаний, работающих на разных этапах бумажного производства.

Еще один крупный финский концерн Metsaliitto Group также имеет свою систему отслеживания происхождения древесины. Она была введена в практику его работы в 2000 г. Компания финансово заинтересована в том, чтобы на рынке вращалось только легальное сырье. Лес, выращенный в соответствии с правилами устойчивого лесопользования, стоит недешево. А нелегальные лесозаготовки согласно недавно проведенному исследованию Metsaliitto Group способны снизить мировые цены на 7-16%.

Система отслеживания происхождения древесины часть экологического менеджмента компании. Stora Enso развивает в России сеть региональных офисов и дочерних филиалов. К примеру, Русский лес стал дочерней структурой концерна в 2004 г. Контроль и проверка информации о происхождении поставляемого сырья возложены на региональных менеджеров по закупкам. Компания стремится работать с проверенными поставщиками, отобранными в соответствии с определенными условиями. Так, в контрактах с ними в обязательном порядке фиксируются требования по экологии и происхождению древесины. Регулярно проводятся как внутренние аудиты, так и аудиты поставщиков. Ежегодно им подвергаются 30-35% продавцов, лесозаготовителей и лесных участков. Данные о происхождении древесины с каждой делянки находятся в общей базе данных: в ней собраны ГИС-карты (ГИС геоинформационная система), права на рубку, информация о сертификации, экологии и объемах заготовок. Если обнаруживаются серьезные нарушения, то контракт с поставщиком расторгается.

Собранные данные закладывается в общую базу, с которой связана геоинформационная система. ГИС автоматически наносит информацию о происхождении древесины на карту и предупреждает о всевозможных несоответствиях например, о слишком большом расстоянии от делянки до станции отгрузки или ее нахождении вблизи либо на территории особо охраняемых природных зон. ГИС служит основой для планирования проверок поставщиков и делянок. Ежегодно через такие проверки проходит не менее 60% поставок. Объектами особо пристального внимания концерна становятся новые партнеры, а также поставщики-посредники.

Только в 2005 г. концерн импортировал 3 млн куб. м российской древесины. Как утверждают представители компании, вся она прошла через систему отслеживания происхождения. Любой контракт на закупку древесного сырья в обязательном порядке содержит требования к поставщикам в соответствии с экологической политикой концерна. Основными принципами этой политики являются подтверждение легальности поставляемого сырья, следование местному законодательству, поддержка лесной сертификации, увеличение объемов поставки сертифицированной древесины и т. д. К контракту прилагается особая форма, где прописана информация о местоположении делянки, с которой планируется поставлять древесину, а также информация о лесорубочных билетах. При помощи данного приложения сотрудники Metsaliitto могут планировать выборочные проверки.

Деревянное Подмосковье

Все поставщики компании после прохождения соответствующих оценочных тестов делятся на четыре категории A, B, C, D. Если поставщик или делянка попадают в категорию D, т. е. при их проверке выявляются серьезные нарушения, встает вопрос о прекращении поставок.

В области появляются и крупные дачные, и небольшие коттеджные поселки, дома в которых построены из древесины в отличие от обычно используемых крупными загородными девелоперами кирпича и пенобетона. Строительные компании предпочитают работать с поставщиками из северных областей, которых чаще всего находят самостоятельно.

В Подмосковье строительство домов из дерева традиционный бизнес. В последнее время наряду с дедовскими дачными домиками появляется все больше крупногабаритных деревянных особняков, стоящих немалых денег. Интерес к коттеджам из дерева явление сравнительно недавнее, говорит Валерий Мищенко, директор по развитию инвестиционно-строительного холдинга Rodex Group. Преимущественно деревянные дома это дачная застройка, расположенная на значительном удалении от МКАД. По словам Мищенко, для строительства своих дачных поселков Славенка, Аистово Rodex использовала архангельскую сосну заводской обработки, а для возведения Ранчо была специально заказана особая лиственница больших размеров 150-летнего возраста. Кто является их поставщиками, в компании не уточнили.

Наша компания работает с отечественным сырьем, большинство других тоже. В 1997 г. мы сами выезжали в Кировскую область, искали поставщиков на месте, рассказывает Абрамов. Стоимость 1 кв. м для нашего покупателя от $400 до $90 На рынке деревянных домов сейчас есть и откровенно демпинговые предложения, есть и дома, которые, к примеру, в Финляндии стоили бы $100 000, а у нас продаются по $270 00 Ни одна из российских компаний не доросла до качества Хонки.

Дмитрий Абрамов, заместитель генерального директора компании Гарант-строй, говорит, что сейчас на рынке работает довольно много компаний, которые строят деревянные дома: Северный дом, Норвежский дом, СВ строй и т. д. По его словам, в основном они работают напрямую с индивидуальными заказчиками. Обычно для строительства используют древесину хвойных пород.

Тем не менее строительные компании не стесняются размещать перетяжку с сомнительной с точки зрения экологии рекламой вроде Деревянные дома из реликтовой сосны. Глянцевые журналы по недвижимости пестрят предложениями приобрести участок или коттедж в заповедном реликтовом лесу на берегу озера. Следует отметить, что закон запрещает рубить как реликтовые леса, так и отдельные породы, например кедр или каштан, говорит Дмитриев. Нельзя строить в лесном фонде, тем более в заказнике или заповеднике. Поэтому покупателям стоит поинтересоваться, откуда строители взяли лес для вашего дома. На самом деле реликтовые леса это леса, которые сохранились в нетронутом виде с давних исторических эпох, которые помнят динозавров, ледниковый период. Их пощадило время, но не российские строители.

На условиях анонимности девелоперы говорят следующее: строительная компания заинтересована в минимизации издержек и скорейшей реализации своего продукта. Те, кто давно работает на этом рынке, дешево строить не могут, поэтому ищут недорогих субподрядчиков, отсюда экономия на качестве. Основные поставщики леса Кировская, Иркутская, Вологодская, Архангельская области. Что там легально, что нелегально, понять сложно, там сложилась своя система. Все как один опрошенные Ведомостями девелоперы утверждают, что они получают легальный продукт.

поставщиков в Кировской и Архангельской областях. Выходили мы на поставщиков сами выезжали в северные области. Северный лес более плотный, поэтому традиционно используется как материал для строительства стен домов. Лес средней полосы России рыхлый, поэтому идет чаще всего на доски для пола, заборов и т. д. Куб сырой древесины стоит $50, куб клееной продают от $600.

Мы занялись строительством деревянных домов 14 лет назад тогда этот рынок был почти пустой, рассказывает Петр Карпов, заместитель генерального директора компании Виват, Москва. Сейчас у нас есть свое производство в Калужской области цеха, где мы обрабатываем сырой лес, который закупаем у наших

Мы перебрали много поставщиков, пока нашли тех, кто может удовлетворить наши потребности, говорит Тарас Нечипоренко, генеральный директор компании Farm House (строит коттеджный поселок Деревня Озерна). На дом в 200 кв. м нужно 50-70 куб. м древесины. В год мы строим 41 дом. Для наших дач мы привозим древесину из Вологодской области, наш поставщик Национальная лесоиндустриальная компания (НЛК является управляющей компанией группы, в которую входят предприятия лесопромышленного комплекса как Северо-Западного, так и других регионов России. Ведомости). 1 куб. м сырой круглой древесины в среднем по рынку стоит 5000-6000 руб., сухая обойдется в 10 000 руб..

Одно время Виват, Москва пыталась работать с Челябинским деревообрабатывающим комбинатом Экодом он производит клееную древесину, но пришлось ждать заказ более года, хотя деньги проплатили исправно. Как нам объяснили, у комбината были финансовые проблемы, говорит Карпов. Из-за этого мы едва не потеряли заказчика, который нервничал из-за проволочки. Сейчас мы строим поселок Серебряный век, в котором будет 20 домов из клееной древесины. Внешне наши дома похожи на финские, внутри учтены все пожелания российских заказчиков: большие комнаты, высокие потолки, большие бассейны с саунами. Участок в 30-35 соток с домом площадью 400 кв. м с внутренней отделкой под ключ стоит у нас от $1,5 млн.

Некоторые девелоперы, строящие загородные поселки, используют для строительства древесину, но массового характера в отличие от, например, Финляндии это не носит, отмечает Андрей Сармин, руководитель департамента загородной недвижимости компании Новое качество. Разница в том, что деревянное домостроение в Финляндии это бюджетное строительство, экономкласс. Весь средний класс у них живет в таких домах. У нас же стоимость 1 кв. м финских домиков превышает $1000, что уже сложно отнести к категории эконом. А российские строительные компании не так известны, у них нет бренда, нет такого доверия покупателей, как к Хонке, нет проверенных схем работы. Девелоперам трудно рассчитывать на четкое соблюдение договорных обязательств, поэтому они нечасто обращаются к нашим компаниям. К тому же дерево ограничивает возможность дизайна, а в каменном доме можно выбрать любой архитектурный стиль. Поэтому сейчас дерево чаще используют не в поселках, а в индивидуальном строительстве. В основном это дачные поселки на достаточном удалении от Москвы. Люди покупают землю без подряда и строят сами. Есть вероятность, что деревянное домостроение заложит основу массового загородного жилья, но это дело неблизкого будущего.
В рейтинге международного агентства A. T. Kearney Украина поднялась с 20-го места в 2003 г. до 11-го в 2004 г. и 3-го в 2005 г. В 2006 г. Украина находится на 4-м месте в мире по привлекательности инвестиций, уступая лишь Индии, России и Вьетнаму. Инвестиционная привлекательность страны растет, отмечают в консалтинговой компании Украинская торговая гильдия (УТГ), и в ближайшие годы Украина сохранит 5-7%-ные темпы роста, что не может не привлекать иностранных инвесторов. Российские инвестиции пока составляют лишь 5% общего объема (4-е место) против 31,4% у Германии, 11,9% у Кипра, 8% у США.

В поселках экономкласса компании стремятся минимизировать свои затраты, поэтому мало кто строит деревянные дома. Ведь при работе с сырой древесиной необходимо выждать год, перед тем как начинать отделочные работы. С клееной древесиной таких проблем нет, но она значительно дороже. Компании, строящие поселки бизнес-класса, предпочитают клееную древесину, экономкласс возводится из сырой, говорит Нечипоренко.

Нынешний год ознаменовался рядом событий, имеющих непосредственное отношение к рынку недвижимости страны. Так, в середине января вступил в силу закон Украины аналог российского ФЗ № 214 о долевом участии, по которому прямое инвестирование физических и юридических лиц в строительство нового жилья стало практически невозможным.

Поданным Ассоциации специалистов по недвижимости Украины (АСНУ), за I квартал текущего года в страну поступило $989,6 млн прямых иностранных инвестиций, из них 10% от инвесторов из стран СНГ. В целом прирост иностранного капитала за I квартал 2006 г. в 3,9 раза превысил уровень соответствующего периода прошлого года, а общий объем иностранных инвестиций по данным на апрель достиг $17,4 млрд.

Как сообщил генеральный директор Украинской ассоциации инвестиционного бизнеса (УАИБ) Евгений Григоренко, покупка недвижимости является наиболее распространенным способом вложения средств для граждан Украины. По результатам опроса, проведенного по заказу УАИБ, по 5-балльной шкале недвижимость набрала 4,57 балла, а собственный бизнес 3,98 балла. На 3-м месте идут ювелирные изделия 3,79 балла.

Острая политическая борьба, стороны которой придерживаются противоположных экономических предпочтений, длительные попытки формирования правящей коалиции в Верховной раде Украины не позволяли аналитикам уверенно прогнозировать развитие экономики страны. На рынке недвижимости, соответственно, также стояло затишье. Цены не снижались, массового выброса недвижимости на рынок не произошло. Инвестор по-прежнему считал недвижимость самым надежным средством хранения своего капитала.

Инвестируй осторожно

По мнению Константина Романова, председателя совета директоров управляющей компании НОВА, именно сейчас весьма удачный момент для выхода российского инвестора на этот рынок. Специалистами группы компаний разработаны и активно применяются финансовые инструменты, которые может использовать и частный инвестор.

Александр Бондаренко, президент АСНУ, выступая в Москве на IX Национальном конгрессе по недвижимости, охарактеризовал Украину как все еще весьма привлекательную площадку для инвесторов как внутренних, так и внешних прежде всего за счет потенциально большой емкости рынка строительных работ и недвижимости. Вместе с тем, считает Бондаренко, единый рынок недвижимости на Украине так и не сформировался. Скорее можно говорить о сложившихся региональных сегментах Киев, Запад, Восток, Крым, Одесса. По российским меркам цены здесь еще бросовые, это может быть интересным для потенциальных инвесторов. То же касается участков земли в Прикарпатье, Одесской и Николаевской областях. Даже в 40 км от Киева еще можно приобрести участок под коттеджный поселок по $300 за сотку, сообщил он.

Тем не менее, считает председатель комитета по коммерческой недвижимости и инвестициям АСНУ Руслан Маринуцу, сейчас, как никогда, выросла цена ошибки потенциального инвестора, а время бездумного вкладывания капитала в любую недвижимость прошло.

В настоящее время большинство украинских девелоперов испытывают дефицит финансовых ресурсов. Можно отметить появление сложных и грамотных проектов, но примеров, когда местным девелоперам удалось собственными силами преодолеть путь от архитектурной мастерской до реализации проекта, единицы. Теоретических выкладок хватает, а вот финансового фундамента нет, а наш рынок еще не готов финансировать все риски до конца, признает Скнар.

С точки зрения рентабельности самый интересный объект на Украине это земля, говорит начальник консультационного управления, глава департамента инвестиций и менеджмента компании IGK-Украина-Аудит Андрей Скнар. А самых привлекательных партнеров на Украине следует искать среди компаний-девелоперов, которые ведут системный бизнес и работают над площадкой от момента прихода на рынок до начала реализации объекта. Украинские игроки рынка, полагает эксперт, еще не достигли такого уровня, чтобы спокойно себя чувствовать и при строительстве объекта, и в плане привлечения инвестиций.

Можно сказать, что среди европейских инвесторов и девелоперов существует мода на Украину как на страну для вложения инвестиций, и россияне не исключение, считает заместитель генерального директора консалтинговой компании УТГ Василий Бойко. По его словам, наибольшую активность на украинском рынке проявляют польские инвесторы, что связано со схожим менталитетом и порядком ведения бизнеса. Помимо поляков на украинском рынке присутствуют прибалтийские инвесторы, а также западноевропейские гранды девелопмента Франция, Англия, Германия, Ирландия, которые ищут объекты для вложения средств.

Оптимальным для девелоперов эксперты называют вариант вхождения в проект вместе с украинскими инвесторами, которые уже прошли начальную стадию проекта и не имеют проблем с отводом земли. Проектов, которые нуждаются в подобном сотрудничестве, на Украине довольно много.

В авангарде коммерция

Ситуация на рынке жилой недвижимости принципиально не отличается от российской, отмечает Бойко. Уровень доходов киевлян хоть и недотягивает до московского, но превышает соответствующие показатели для крупных областных центров России.

По прогнозам УТГ, в ближайшие два года общая площадь торговых центров Украины может увеличиться на 3,9 млн кв. м (более 125 новых проектов). УТГ были разработаны проекты строительства около 2 млн кв. м торговых площадей, и в гильдии уверены, что их опыт работы на украинском рынке может помочь адаптироваться российским бизнесменам.

Розничным сетям агентство A. T. Kearney рекомендует рассматривать Украину не как страну, к которой стоит присмотреться, а как страну, в которую следует заходить немедленно. В отличие от Москвы, где цена вхождения в бизнес высока, в Киеве на рынок недвижимости можно войти за гораздо меньшие деньги, а доходность объектов недвижимости в Киеве по-прежнему опережает доходность в Москве. По данным УТГ, доходность торговой недвижимости в Киеве составляет 20%, тогда как в Москве 14% годовых, доходность офисной недвижимости в Киеве 18%, в Москве 10% годовых.

Формат торговых центров активно развивается, хотя некоторые российские операторы, которые уже работают на Украине, испытывают определенные трудности. Это связано с переоценкой собственных сил и своего бренда, а также с сильными позициями национальных операторов. В то же время есть примеры и удачного освоения украинского розничного рынка российскими сетями Патэрсон, Пятерочка, Эльдорадо.

Предпосылки для вхождения российских торговых операторов и девелоперов на украинский рынок лежат на поверхности: огромный потенциал рынка, отсутствие языкового барьера, родственный менталитет, схожие схемы ведения бизнеса, эффективные партнеры, которые предоставят максимально широкий выбор торговых площадей и объектов финансирования, убежден Бойко.

Главная курортная область Украины Крым по объему полученных иностранных инвестиций занимает всего 8-е место среди регионов Украины после Киева, Днепропетровской, Одесской, Киевской, Донецкой, Запорожской и Харьковской областей. По данным Главного управления статистики автономной республики, в I квартале 2006 г. в экономику Крыма поступило $12,7 млн прямых иностранных инвестиций, в том числе из стран СНГ $5,6 млн (44,2% общего объема), из других стран мира $7,1 млн (55,8%). В рамках договоров о сотрудничестве между странами наибольшие объемы прямых иностранных инвестиций поступили от партнеров из Российской Федерации, Германии, с Виргинских островов, Кипра, из США, Узбекистана, Швейцарии, Великобритании и Латвии. Доля перечисленных стран-инвесторов составляет 87,3% общего объема прямых иностранных инвестиций. Средства иностранных инвесторов охотнее всего направляются на предприятия строительства, гостиничного и ресторанного хозяйства, а также на предприятия, занимающиеся операциями с недвижимостью.

Остров Крым

Русские идут. Не спеша

По словам Бондаренко, все активнее частные инвесторы покупают второй дом в Крыму по аналогии с курортными районами Болгарии, Хорватии, Испании и Португалии, где недвижимость скупается немцами, англичанами и скандинавами. По разным данным, 70-80% скандинавов обзавелись виллами или апартаментами в южных странах. С точки зрения Бондаренко, наиболее интересные предложения для частных российских инвесторов районы Евпатории, Феодосии и Одессы. Так, участок в 7 км от Евпатории в 200 м от моря площадью 2 га предлагается за $170 000, в то же время частное домовладение под мини-отель в Ялте площадью 270 кв. м на участке в 4 сотки предлагается за $350 000.

Для российского капитала вложения в недвижимость на Украине означают возможность диверсифицировать бизнес. Апрелев, например, не скрывает интерес Альфа-банка к проектам в Киеве, Одессе и Ялте, но советует не торопиться с крупными инвестициями. Главная опасность, по его мнению, политические риски.

По мнению Константина Апрелева, вице-президента Российской гильдии риэлторов, острый дефицит свободных земельных участков в Москве и Санкт-Петербурге заставляет российские строительные и инвестиционные компании выходить на украинский рынок недвижимости. На Украине рынок еще будет расти, отмечает он, а в Москве он уже стабилизировался. Ясно, что лучше вкладывать там, где рынок растет и где можно инвестировать и в рисковые проекты.

По словам главного архитектора Киева Василия Присяжнюка, Украина серьезно относится к вопросам высотного строительства и поэтому было принято решение не приступать к реализации каких бы то ни было высотных проектов до тех пор, пока не будет досконально изучен мировой опыт и опыт государств-соседей.

Проявляют активность на украинском рынке и другие крупные российские застройщики. Недавно вице-президент корпорации Mirax Group Алексей Адикаев принял участие в заседании объединенной рабочей группы специалистов по высотному строительству Москвы, Санкт-Петербурга и Киева при участии представителей Белоруссии и Казахстана. Целью заседания был обмен опытом по вопросам разработки нормативных документов в области высотного строительства. В пресс-службе корпорации о конкретных проектах говорить не пожелали, но известно, что правительство Украины разрабатывает программу высотного строительства.

Осенью прошлого года в Киеве открыла собственное представительство московская строительная компания Баркли, которая, в частности, занялась разработкой концепций застройки промышленных зон. Компания объявила, что в сферу ее интересов входят проекты строительства элитного жилья, центров славянской культуры, а также гостиниц. Московская инвестиционно-строительная компания (МИСК) в следующем году готовит к сдаче микрорайон в Луганске.

Компания Интеко приступила к разработке девелоперского проекта в одном из микрорайонов украинской столицы. На участке площадью 10 га планируется построить примерно 110 000-150 000 кв. м жилья, а суммарный объем инвестиций оценивается примерно в $80 млн.

Украинский рынок интересуют не только крупные девелоперские структуры, но и московские компании среднего звена, которые обеспечивают инвестиции и разработку проекта. В Харькове, втором по величине городе страны, действует несколько российско-украинских инвестиционно-строительных компаний. Московско-украинская строительная компания в центре города возводит первый в стране международный деловой центр Европа. Совместная российско-украинская фирма Батрис разрабатывает проект реконструкции нескольких жилых кварталов в районе Левады.

Проблемы с получением земли под застройку тем не менее заставили некоторые московские компании приостановить работу над проектами. Корпорация Конти рассматривала возможность участия в реконструкции городских кварталов, застроенных жилыми домами первых массовых серий, в партнерстве с монополистом киевского строительного рынка холдингом Киевгорстрой. Но, как сообщили в пресс-службе компании, проект временно заморожен. Точно так же приостановлен проект СУ-155 по строительству жилого микрорайона в Киеве. В пресс-службе группы компаний не уточнили причин, но дали понять, что это связано с нестабильной политической ситуацией на Украине.

Средний размер украинской квартиры в новостройках составляет 105,7 кв. м

В отсутствие достаточного финансирования городские власти также разрабатывают программу, согласно которой ветхое жилье по специальному договору можно будет передавать молодым семьям. Пара молодоженов обязуется отремонтировать руины за свой счет, а районные власти, в свою очередь, гарантируют, что данные апартаменты после снятия ветхости автоматически закрепляются за ремонтниками. Правда, этот проект сначала должны проработать юристы, а потом утвердить депутаты горсовета.

Оранжевые миражи

общей площади. В сельской местности 146,9 кв. м, а в городах 97,3 кв. м. Среди построенных квартир преобладают трехкомнатные (31,5% от общего количества). На долю однокомнатных квартир приходится 15% от общего количества, двухкомнатных 25,9%, четырехкомнатных и более 27,6%.

Помимо политических рисков существуют и другие трудности, характерные для всех постсоветских и постсоциалистических стран. Что сдерживает развитие? Непрозрачность земельного рынка, неопределенность правового статуса значительной части земель города, неэффективное управление земельными ресурсами, а также широкое применение права постоянного пользования участками, рассуждает Бондаренко. Украинцы много надежд возлагали на оранжевую революцию, думали: вот-вот заживем по-европейски, но не все так просто. Инвесторам по большому счету все равно, какого цвета власть оранжевая или серо-буро-малиновая. Их интересуют стабильность в стране, прозрачность и предсказуемость налогового законодательства.

Какой бы ни была привлекательность рынка, существенную роль для иностранных инвесторов играют опасения, связанные с национальными отношениями и политической нестабильностью. Хотя на самом деле, кто бы ни был у власти, всегда среди чиновников найдутся те, кто имеет свои существенные интересы в недвижимости, полагает Бойко.

Консультируя крупный инвестиционный фонд, зарегистрированный на Виргинских островах, я увидел эту настороженность инвесторов, рассказывает Бондаренко. Вначале фонд планировал начать работу с 1 апреля, т. е. сразу после парламентских выборов, потом отложили до 1 мая, 1 июня все ждали создания коалиции в Раде. Теперь срок перенесен на конец лета, но я не уверен, что работа начнется, хотя и деньги, и проекты готовы.

У украинских риэлторов была надежда, что после оранжевой революции наконец наступят положительные изменения в законодательстве, ведь именно лозунги о необходимости наведения порядка в том числе и в земельных отношениях были на знаменах оранжевых лидеров. Ничего не изменилось, более того, ситуация отчасти стала еще запущеннее, с сожалением констатирует Бондаренко. Мы отдаем себе отчет в том, что при прежней власти многие земельные участки под строительство выделялись с нарушением законов, но именно после Майдана на Украине появился новый вид бизнеса блокирование строительных площадок. Конечно, бывают случаи, когда строительство нового дома ущемляет интересы жителей, живущих по соседству, но гораздо чаще блокирование не имеет никакого отношения к проживающим по соседству с будущей стройкой. За деньги нанимают специально обученных людей, чаще всего женщин. Мы их называли черными колготками. Мало того что они весь день проводили возле ограждения стройплощадки, еще и умудряются профессионально мочить охрану. За разблокирование стройплощадки застройщику предлагается перевести на некий благотворительный счет $50 000.

Артур Оганесян, вице-президент АСНУ, президент CEREAN, разделяет мнение коллеги: Коррумпированная власть блокирует выделение участков, архаичная система предоставления разрешений на строительство сохраняется. Иностранные инвесторы просто не понимают и не выдерживают таких условий, поэтому их и нет на рынке. Только изменение системы может увеличить объемы строительства и естественным образом снизить цены.

Приоритетные задачи для украинского рынка, считает Бондаренко, формирование новой жилищной политики, приведение в порядок использования земель и градостроительной деятельности, реконструкция инженерно-технической и транспортной инфраструктуры городов.



Главная --> Публикации