Главная --> Публикации --> Стабильный рост. цены на строительные материалы тоже не стоят на месте Меняю алмазы на землю Что мешает развитию ипотечного кредитования Подмосковный квадрат В москве построят подводные гаражи

С 1 июля 2006 года вступит в действие федеральный закон от 17 апреля 2006 года закон №5 Этот документ делегирует все полномочия по распоряжению земли местным органам власти (раньше земельные вопросы решались на региональном и федеральном уровне), а также приблизит кадастровую стоимость земли к рыночной - последнее изменение направлено на борьбу со спекуляциями с землей.

Скоро изменятся правила приобретения земли в собственность, находящейся в государственной собственности. Распоряжаться землей будут местные муниципалитеты. Правда, в Москве и Санкт-Петербурге самоуправление должно разделить полномочия с федеральными властями.

Впрочем, для сельхозпроизводителей другим новым законом предусмотрены льготы. Принята новая редакция статьи 14-й закона, в которой определены условия приобретения в собственность земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения, находящихся на праве постоянного (бессрочного) пользования, пожизненного наследуемого владения. Выкупная цена для товаропроизводителей, основным видом деятельности которых является производство и переработка сельскохозяйственной продукции, составит 990 руб. за гектар, для прочих она будет равна 6600 руб. за один гектар.

Например, в Подмосковье средняя кадастровая стоимость 1 гектара сельхозугодий составляет сейчас 33 тыс. рублей. Сейчас выкупная цена земли рассчитывается умножением площади участка на цену земли и на земельный налог. Стоимость земли устанавливается субъектами федерации от 3-х до 30-кратного размера ставки земельного налога, величину которого определяют муниципалитеты. Земельный налог не может превышать 1,5% от кадастровой стоимости земли. То есть сельхозугодия можно купить по цене от 1500 до 15000 тысяч за га. Со вступлением в силу закона №53 выкупная цена земли будет рассчитываться как произведение площади участка на 2,5% его кадастровой стоимости. Для Москвы и Санкт-Петербурга стоимость участка будет равна произведению его площади на 20% кадастровой стоимости. При этом цена выкупа может быть уменьшена законом субъекта федерации.

В случае несоблюдения этих условий продажа земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения, находящихся на праве постоянного (бессрочного) пользования, пожизненного наследуемого владения, осуществляется по максимальной цене, установленной федеральным законом, равной 20% кадастровой стоимости сельскохозяйственных угодий.

Сельскохозяйственные организации и фермеры вправе приобрести в собственность земельные участки по цене, равной 3% кадастровой стоимости. При этом в законе четко определено понятие сельскохозяйственные организации. Это юридические лица, у которых в общем доходе от реализации товаров (работ, услуг) доля доходов от реализации произведенной ими сельскохозяйственной продукции, включая продукцию ее первичной переработки, произведенную ими из сельскохозяйственного сырья собственного производства, составляет не менее 50 процентов. Это же требование относится и к крестьянским (фермерским) хозяйствам.

Кроме того, 53-ФЗ упрощает процедуру разграничения земель. Все участки будут продаваться по кадастровой стоимости, которая практически равна рыночной (величина кадастровой стоимости зависит от способа вычисления). Все земли будут продаваться по кадастровой стоимости. По фиксированной цене будут реализовываться лишь те участки, на которых расположены здания, строения, сооружения, право частной собственности на которые возникло в силу их отчуждения из государственной или муниципальной собственности.

Что касается закона №53, то теперь оборот незастроенных арендованных у государства участков практически запрещен. Все застроенные участки должны быть переоформлены в соответствии с новым законодательством до 1 января 2008 года. В случае непереоформления владельцы участков будут нести административные штрафы. Это правило также сократит спекуляцию землями. Участок также можно переоформить в аренду на 49 лет, размер арендной платы составит не более 2% кадастровой стоимости.

Росрегистрация стоит перед нелегким выбором: или создать прецедент двойной приватизации, или лишить тысячи казанских семей прав собственности на жилье. Как стало известно Ъ, премьер-министр Республики Татарстан Рустам Минниханов направил в июле письмо директору Федеральной регистрационной службы РФ (Росрегистрации) Сергею Мовчану, в котором просит главу Росрегистрации помочь в решении на федеральном уровне проблемы приватизации квартир, полученных гражданами Татарстана по программе ликвидации ветхого жилья. Ее республика реализовала в 1996-2004 годы, в результате квартиры в домах, построенных на месте снесенных трущоб, в том числе в Казани, получили 49 тыс. семей.

Впрочем, эти изменения не окончательны о том, как и кто будет распоряжаться землей, дискуссии идут до сих пор. Новых изменений долго ждать не придется.
Казань - Правительство Татарстана обратилось к главе Росрегистрации Сергею Мовчану за содействием в бесплатной приватизации гражданами около 15 тыс. квартир, предоставленных в 1996-2004 годах взамен приватизированного ветхого жилья. Федеральное законодательство не допускает повторного участия в бесплатной приватизации жилья.

Тогда эти нормативные акты возражений со стороны федеральных органов власти не вызывали: оформление права собственности на новые квартиры до 1 марта 2005 года, то есть до вступления в силу нового Жилищного кодекса, проводилось без проблем. Однако те, кто не успел оформить право собственности на квартиры, полученные взамен приватизированных трущоб, сейчас не могут оформить новые квартиры в собственность: Росрегистрация, ссылаясь на новые нормы закона, с июня 2006 года запретила своему региональному отделению в Татарстане осуществлять регистрацию собственности в этом случае.

Граждане сдавали муниципалитету свои квартиры и дома, попавшие в ветхий фонд, в том числе приватизированные, получая взамен новые. Регистрация права собственности на получаемую недвижимость осуществлялась на основе постановлений глав администраций городов и районов, которые издавались в соответствии с указом президента Татарстана от 5 января 1995 года О защите жилищных прав собственников приватизированных жилых помещений в РТ.

Этот пункт гласит, что основанием возникновения гражданских прав и обязанностей может быть в том числе акт местных властей. Однако министр юстиции Татарстана Мидхат Курманов полагает, что власти республики в своем обращении, по существу, ходатайствуют об исключительном праве, поскольку, как заметил господин Курманов, жителям региона необходима двойная приватизация, которая вообще-то запрещена законом. Людмила Кузьмина считает, что жителям Татарстана не стоит дожидаться итогов переписки республиканского правительства с руководством Росрегистрации. Я не могу просить у руководства незаконного решения,- заявила она.

Руководитель главного управления Росрегистрации по Татарстану Людмила Кузьмина пояснила Ъ, что речь идет примерно о 15 тыс. квартир, полученных по программе ликвидации ветхого жилья. Представителями Росрегистрации было указано на недопустимость регистрации прав граждан на жилые помещения, предоставленные в порядке улучшения по указанной выше программе, на основании постановлений глав местных администраций,- говорится в письме Рустама Минниханова к Сергею Мовчану, копией которого располагает Ъ. Рустам Минниханов в письме просит главу Росрегистрации разрешить главному управлению ведомства по Татарстану завершить госрегистрацию прав на жилые помещения с учетом правил п. 1 ст. 8 Гражданского кодекса.



Госпожа Кузьмина посоветовала гражданам обратиться в суд: его постановление станет основанием для действий регистрационной палаты. Мне нужно лишь заключение суда,- отметила госпожа Кузьмина. 15 тыс. исков в казанские суды по этому вопросу - слишком большая нагрузка на судебную систему. Однако открытие возможности двойной приватизации для Росрегистрации - слишком большой риск: практически для всех пользователей жилья в социальной аренде приватизация может быть выгодна.

Несмотря на присутствие на совещании министра здравоохранения и соцразвития Михаила Зурабова и министра образования Андрея Фурсенко, Дмитрий Медведев традиционно сконцентрировался на реализации нацпроекта в сфере жилья. Единственно приемлемой формой реализации нацпроекта господину Медведеву кажется приобретение жилья с помощью ипотеки - проблемы ипотеки и стали главным вопросом очередного совещания. Так, губернатор Пермского края Олег Чиркунов пожаловался Дмитрию Медведеву на то, что постоянно меняющиеся правила игры в ипотечном кредитовании мешают распространению этой услуги. Впрочем, несмотря на это, по словам губернатора, ипотечное кредитование в регионе увеличилось в разы. Очередь на ипотеку растет, и это говорит о многом,- отметил господин Чиркунов.

Вчера первый вице-премьер Дмитрий Медведев в ходе совещания с главами четырех приволжских регионов подвел полугодовые итоги реализации нацпроектов. Главной проблемой жилищного нацпроекта, как выяснилось, является ипотека - в регионах уже образуются ипотечные очереди, причину возникновения которых еще предстоит выяснить правительству.

По мнению прокомментировавших Ъ высказывание губернатора участников рынка, очередь на ипотеку существует и уже оздает серьезные проблемы для нацпроекта. По версии заместителя директора департамента финансов Агентства по ипотечному жилищному кредитованию Дениса Гришухина, причиной ипотечных очередей является недостаточное развитие филиальных сетей банков.

О чем же именно говорит растущая очередь на ипотеку, выяснить вчера не удалось; в пресс-службе пермского губернатора сообщили, что господин Чиркунов улетел по делам на вертолете.

По собственному опыту знаю, в регионах бывают очереди за ипотечными кредитами, но это свидетельствует о том, что качество обслуживания там намного ниже того уровня, который необходим на ритейловом рынке,- пояснил господин Афанасьев. Однако основной проблемой ипотеки по-прежнему остается диспропорция между спросом и предложением.

В регионах спрос на ипотечные кредиты превышает предложение; из-за настороженного отношения региональных банкиров, нехватки персонала, отсутствия доступа к долгосрочным ресурсам не так много банков предоставляют такую услугу,- полагает он. Руководитель отдела развития бизнеса банка DeltaCredit Александр Афанасьев считает, что причиной очередей за ипотечными кредитами в регионах является не сверхспрос, а непрофессионализм банков.

Директор департамента ипотечного кредитования Внешторгбанка Анатолий Печатников, напротив, считает, что никаких ипотечных очередей не существует. По его словам, рыночного дефицита в этой услуге не зарегистрировано ни в одном из отделений ВТБ в России. Очереди если и есть, то не за кредитом, а за квартирами,- пояснил Анатолий Печатников.

Из-за растущих цен заемщики, получившие одобрение на выдачу кредита, все равно не могут купить квартиру. Как пояснил Ъ чиновник, причастный к реализации нацпроектов, очередь за ипотечными кредитами может возникнуть только в регионе с недостаточными темпами жилищного строительства. Банки готовы давать деньги, но часто их просто некуда вложить. Наличие определенной проблемы в готовых квартирах признал и генеральный директор ОАО Пермское агентство по ипотечному жилищному кредитованию Андрей Шинкаренко, назвав это нормальной ситуацией. У нас очень много желающих находятся в поиске подходящих новостроек, и спрос даже на квартиры 'хрущевского' типа увеличился на 18%,- рассказал господин Шинкаренко.


Для рынка коммерческой недвижимости России первое полугодие 2006 года стало знаковым, продемонстрировав рекордные показатели роста деловой активности как западных, так и российских инвесторов. По различным оценкам, объем сделок за эти шесть месяцев сопоставим с суммарными цифрами за три года - с 2003-го по 2005 год включительно.

По его мнению, ситуация с дефицитом предложения, которую пережила Москва, теперь возникла и в регионах: Последствия для покупателей те же: рост цен и недоступность жилья. Так или иначе, проблемы с реализацией нацпроекта с сфере жилья из-за проблем ипотечном рынке уже очевидны. Способы их решения, предложенные вице-премьером Дмитрием Медведевым на вчерашнем совещании, выглядели скорее энергичными, чем конкретными. Просто этим надо заниматься без нытья, без причитания, работать и вовлекать всех, кто должен в этом участвовать,- пояснил присутствующим куратор нацпроектов в правительстве.

Активизацию западных инвесторов она объясняет как традиционными факторами - снижением макроэкономических и политических рисков, так и появлением качественного предложения для вложения средств в России. Расширяется и пул западных инвесторов, заявляющих о своем выходе на российский рынок. Среди особенно активных международных компаний эксперты выделяют Fleming Family Partners, EPH, Meinl Austria, GE Asset Management, The Raven Group, Quinn Properties, London Regional Properties и AIG Global Real Estate Investment. Стабилизация рынка Как отмечают эксперты, основное число инвестиционных сделок в первом полугодии было заключено в сегменте торговой недвижимости. В этом сегменте, по оценкам Cushman Wakefield Stiles Riabokobylko, состоялось сделок на общую сумму в $750 млн.

При этом впервые за современную историю рынка лидером по сделкам стал сегмент торговых помещений, до этого года сильно отстающий от уже давно раскупаемых офисов и активно стартовавших в 2005 году складов. Согласно исследованию компании Cushman Wakefield, объем инвестиций в российскую недвижимость в 2006 году достигнет 3 млрд евро, тогда как в 2005 году он составил 1,2 млрд евро. Как уточнила исследователь рынков капитала Cushman Wakefield Stiles Riabokobylko Ирина Бужак, уже в первом полугодии инвестиции в российский рынок коммерческой недвижимости достигли почти 1,6 млрд евро. Для сравнения, в 2003 году этот показатель находился на уровне всего лишь 96 млн евро, а в 2004-м - 350 млн евро. В результате по объему инвестиционных сделок Россия входит в первую десятку европейских стран, занимая седьмое место, отмечает Бужак.

Иными словами, еще год назад инвесторы, вкладывающие средства в торговую недвижимость, рассчитывали на их быструю окупаемость - через семь-восемь лет. Теперь же ставки доходности по вложениям в торговые помещения снизились и практически сравнялись с показателями офисного сегмента (10-12% годовых), что говорит о стабилизации рынка.

Лидирующие позиции этого сегмента, по словам Ирины Бужак, в первую очередь связаны с активным ростом российской экономики и уровня доходов населения в Москве и крупнейших городах России. Помимо существенного увеличения инвестиций в торговую недвижимость, эксперты также выделяют общую стабилизацию этого рынка и снижение доходности вложений. Так, начальник отдела исследований торговых помещений CB Richard Ellis Noble Gibbons НинаНовикова утверждает, что в 2006 году уровень доходности по торговым объектам постепенно снизился до 10-12%. Еще в прошлом году этот показатель находился на уровне 12-14%, сейчас же подобная доходность наблюдается только по проектам на активно растущем складском рынке,- рассуждает Новикова.- Высокие показатели доходности в 2004-2005 годах говорят о начальном этапе развития рынка, когда качественных объектов мало и еще очень высоки риски для инвесторов.

Сделки полугодия Одной из основных тенденций рынка коммерческой недвижимости эксперты консалтинговой компании Colliers International считают увеличение количества форвардных сделок. Подобные сделки подразумевают проектное финансирование, предоставляемое на период строительства, а также форвардную продажу объекта по его завершении, поясняет заместитель директора инвестиционного департамента Colliers International Азамат Кумыков. В первом полугодии в сегменте торговых помещений форвардные сделки также стали пользоваться большим спросом у инвесторов. В прошлом году эта схема применялась в единичных случаях, с начала 2006 года она все более часто предлагается инвесторам,- соглашается Нина Новикова. Так, по ее словам, по такой схеме реализует сделки австрийская инвестиционная компания Meinl European Land. В марте 2006 года она приобрела два торговых центра и два земельных участка в Москве, заявив о планах строительства свыше 80 тыс. кв. м торговых площадей.

Столь существенное снижение ставок доходности означает, с одной стороны, что игроки уверены в снижении рисков. С другой - это результат агрессивной политики крупных инвесторов, активно скупающих качественные торговые объекты - их конкуренция влияет на снижение ставок,- поясняет Нина Новикова.



Одна из наиболее заметных сделок для сегмента торговой недвижимости в первом полугодии 2006 года - покупка австрийским фондом Immoeast Immobilien Anlagen AG двух торговых центров Золотой Вавилон - также является частично форвардной, поскольку второй ТЦ еще недостроен. Покупка этих объектов явилась первым опытом прямых инвестиций для Immoeast на российском рынке. До этого компания инвестировала свои средства в фонд прямых инвестиций Fleming Family Partners (Russia) Real Estate, Ltd.,- говорит Азамат Кумыков. По мнению Новиковой, распространение форвардных сделок говорит о том, что крупные инвесторы готовы инвестировать в российский рынок торговой недвижимости. Такие сделки являются следствием нехватки предлагаемых к продаже качественных объектов коммерческой недвижимости и сложностей в получении девелоперами проектного финансирования от коммерческих банков,- поясняет Кумыков.



Главная --> Публикации