Главная --> Публикации --> "ленинградская" получит новую звезду Мифы об ипотеке (часть i) Дерипаска построит новый элитный район Банкиры заманивают заемщиков кредитами без первоначального взноса В условиях постоянного роста цен выбор квартиры - ключевой момент в сделке

В посланиях президента Федеральному собранию не раз говорилось, что государство должно оставить в своей собственности только то имущество, без которого не сможет исполнять публичные функции. Однако планы приватизации постоянно проваливаются. В прошлом году из 927 пакетов акций продано лишь 521, выручка составила 34 млрд руб. - меньше 80% запланированных доходов.

Министерства и ведомства по-прежнему стоят на пути частной собственности. Они возражают против акционирования и продажи свыше четверти государственных активов из 1714 акционерных обществ и федеральных унитарных предприятий, предложенных Росимуществом к приватизации в 2007 г. Завтра правительство рассмотрит проект программы приватизации федерального имущества на 2007 г. Концепция управления госсобственностью, утвержденная правительством три года назад, предусматривала, что в 2006 г. приватизация в основном завершится.

Но чиновник Белого дома называет проект сырым. По его словам, стратегия государства нацелена на то, чтобы сбрасывать прежде всего мелочевку - продавать пакеты с долей государства меньше 25%, чего в этой программе нет. Чиновник утверждает, что в протокольном решении правительство поручит Минэкономразвития до 1 октября переработать программу, увеличив список приватизируемого имущества. Замруководителя Росэнерго Владимир Кузнецов говорит, что агентство не против приватизации как таковой, но на балансе подведомственных ему ФГУПов находятся областные газопроводы, снабжающие предприятия и население. На сетях низкого давления случаются аварии, опасные для населения.

Проект программы на 2007 г., представленный Минэкономразвития, включает 748 ФГУПов и 966 АО. В рынок предполагается прежде всего отправить предприятия агропрома, оборонки, ТЭКа, дорожного хозяйства, машиностроения. На торги предложено выставить 840 АО, в которых государству принадлежит 100% акций, еще 12 АО с долей от 50 до 100%, 27 АО, где у государства 25-50%, и 87 АО с госсобственностью меньше 25%. От приватизации чиновники ожидают получить 41 млрд руб. и еще 8 млрд руб. - от продажи земельных участков. К крупнейшим продажам года относятся 100% акций АО ВО Станкоимпорт, 100% АО Московский метрострой, аэропорты Сочи, Пулково, Салехарда, Уфы. Из материалов к заседанию правительства следует, что министерства и ведомства решительно не согласны с планами Росимущества и Минэкономразвития. Протокол разногласий насчитывает 448 АО и ФГУПов - свыше четверти из приватизационного плана. Против акционирования унитарных предприятий и продажи госпакетов активнее всего выступают Росавтодор (148 объектов собственности), Минобороны (81), Росэнерго (52), Минсельхоз (46). Руководитель департамента Минэкономразвития Игорь Гречухин уверен, что большинство возражений ведомств будут сняты и из перечня выпадет не более сотни госактивов.

Он говорит, что депутаты так и не дождались от правительства поправок в закон о приватизации, ускоряющих процесс разгосударствления собственности. По-моему, чиновники до сих пор не разобрались, кто отвечает за рост рыночного сектора экономики, - резюмирует Плескачевский. По данным Росимущества, на 1 августа в госсобственности находилось 7178 ФГУПов и 3724 АО. План на этот год включает приватизацию 1418 ФГУПов и продажу 1187 пакетов АО.

Неизвестно, насколько технически грамотно сможет эксплуатировать [их] частный предприниматель, - замечает Кузнецов. К тому же частники могут манипулировать ценами. Источник в АО Московский метрострой (включен в план приватизации) утверждает, что компания покинет список: Росстрой считает, что строительство метро и тоннелей относится к стратегической деятельности, и постарается включить нас в президентский список. По указу президента от 4 августа 2004 г. свыше 600 предприятий включены в перечень стратегических, их приватизация возможна только по решению президента. А вот и. о. гендиректора ФГУП Научно-исследовательский центр Строительство Николай Зацаринский уверен, что приватизация внесла бы свежую струю в деятельность предприятия, поскольку центр в состоянии себя обеспечивать. Впрочем, он не уверен, что ФГУП выставят на торги, так как подобных научных центров всего 58 на страну и государство, по его сведениям, планирует создать для них специальный режим функционирования. Приватизация выдохлась, категоричен председатель думского комитета по собственности Виктор Плескачевский.

Фонд выступит инвестором строительства одного из домов обанкротившейся строительной компании Содействие. Официальное подписание трехстороннего соглашения между администрацией, Самарским областным фондом жилья и ипотеки и дольщиками состоится 4 августа, сообщила Лариса Линник, пресс-секретарь вице-губернатора области Сергея Сычева. Пока фонду передается один дом - по адресу Никитинская, 1 По ее данным, на достройку дома потребуется около 150 млн руб.


Самара - Власти Самарской области нашли новый способ помочь обманутым дольщикам: вчера они решили подключить к решению проблемы областной фонд жилья и ипотеки.

Сейчас, по словам Татьяны Солодиловой, заместителя исполнительного директора фонда, решено, что при достройке дома будут использоваться только кредитные ресурсы. Компенсировать затраты фонд предполагает за счет получения новых участков под строительство в Самаре. Подрядчик для достройки дома Содействия еще не определен, но скорее всего это будет Ипотечная строительная компания, которая ведет строительство на других объектах фонда.

Прокладку магистральных сетей к нему оплатит администрация области, внутриквартальных - администрация города. Стоимость этих работ составляет около 50% общей стоимости достройки. Остальную сумму доплатят дольщики из расчета 3000 руб. за 1 кв. м и фонд жилья и ипотеки. Впоследствии возможна передача и других объектов Содействия. Участие областного фонда жилья и ипотеки в достройке этих домов гарантирует, что дольщики действительно получат свои квартиры, - пояснила Линник. Идею участия фонда жилья и ипотеки в решении проблемы обманутых дольщиков правительство области выдвигало еще зимой, на первых заседаниях комиссии по урегулированию конфликта с обманутыми дольщиками. Тогда Сычев говорил, что правительство готово вложить в достройку домов бюджетные средства.

А гендиректор строительной компании Дисса Михаил Хвостов считает, что объекты проблемных компаний могут быть интересны для строителей, но это зависит от обременений, которые уже есть на объектах, и того, какую схему компенсации издержек предложит администрация. В мае этого года часть объектов того же Содействия было решено передать новому генподрядчику - Русской строительной компании. Компания уже ведет строительство на трех объектах (два жилых дома и гаражный комплекс).

Передача дома на Никитинской, 10, фонду осложняется тем, что на него нет всех разрешительных документов, в частности договора аренды земли, добавила Солодилова. Самарские строители по-разному относятся к решению администрации привлечь к достройке домов проблемных застройщиков фонд жилья и ипотеки. Вряд ли перед комиссией стоит очередь из компаний, готовых достроить эти дома, говорит гендиректор самарской строительной компании Портал Игорь Михеев. Рентабельность подобных проектов несопоставима с затратами на строительство, так что участие в них для компании - скорее имиджевая акция, считает он.

В Москве решение таких проблем происходит по традиционной схеме: город передает дома другой компании, которая завершает строительство, а в качестве компенсации получает площадки под новые объекты на льготных условиях. В регионах эти вопросы решать сложнее: Если в Москве стоимость земли может составлять до 80% от себестоимости строительства, то в регионах эта цифра значительно ниже. Найти потенциальных инвесторов там сложнее, - пояснил Апрелев.

Компенсировать вложенные средства планируется либо за счет части нереализованных квартир в тех домах, которые находятся на начальной стадии строительства, либо за счет других строительных площадок, на которых компания работает. Дольщики в среднем доплатят по 1300 руб. за 1 кв. м. Самара не единственный регион, где существует конфликт строителей и дольщиков. Число обманутых дольщиков в России - десятки тысяч, говорит вице-президент Российской гильдии риэлторов Константин Апрелев.

Для этого вкладчикам необходимо доплатить по 5000-10 000 руб. за 1 кв. м, разорвать договор с Социальной инициативой и заключить договор с новым инвестором. Дольшики митингуют В Ульяновске в минувший понедельник прошел митинг обманутых дольщиков, в котором приняли участие более 200 человек. Собравшиеся пикетировали здание мэрии города. Весной 2006 г. в городе было возбуждено первое уголовное дело против директора местной компании Капитальное строительство Валерия Коваленко. По данным ульяновских правоохранителей, от его действий в городе пострадали не менее 500 человек.

В некоторых регионах решение вопросов с дольщиками пытаются взять на себя сами застройщики. Так, нижегородский филиал компании Социальная инициатива предложил вкладчикам вступить в жилищно-строительный кооператив (ЖСК) для продолжения строительства жилых комплексов в Нижнем Новгороде, Бору и Павлове.



Механизмы достройки объектов или возврата денег дольщикам сейчас разрабатываются областным правительством. ООО Агропромышленная ремонтно-строительная фирма Содействие контролируется менеджментом. По данным СПАРК-Интерфакс, выручка в 2004 г. - около 92 млн руб., чистая прибыль - 283 000 руб. В декабре 2005 г. учредители пришли к выводу, что фирма не может выполнять свои обязательства, и приняли решение о ее банкротстве. По данным прокуратуры Самары, дольщиками Содействия выступали более 1550 семей, выплативших ему около 668 млн руб. Для завершения строительства 16 объектов компании требуется 2,45 млрд руб. Самарский областной фонд жилья и ипотеки учрежден администрацией области в 2000 г. По данным СПАРК-Интерфакс, его оборот в 2004 г. - около 500 млн руб., чистая прибыль - 35 млн руб.

По данным ГК Armadillo, объем саратовского рынка грузоперевозок - около $8 млн. Основные грузопотоки приходятся на перевозки телекоммуникационного оборудования, оргтехники, оборудования для нефтегазовой отрасли, автозапчастей. Логистический центр класса А площадью 150 000 кв. м (около 400 000 палет) будет построен в конце 2007 г., сообщил Ведомостям гендиректор Hatch-РБС Александр Либеров.

Самара - Пока саратовские власти обсуждают возможность создания логистического центра на границе с Казахстаном, канадско-российская компания Hatch-РБС решила начать в 2007 г. строительство в области складского центра класса А за $150 млн. В компании считают, что терминал позволит увеличить товарооборот области на 30%.

По словам Либерова, основным инвестором выступит иностранная компания, назвать которую он отказался, сославшись на коммерческую тайну. Инвестор предоставит средства для строительства и будет эксплуатировать центр три года - до момента окупаемости, потом центр перейдет в собственность обладминистрации и местного оператора, рассказал Либеров. Источник, знакомый с проектом, рассказал Ведомостям, что речь идет о банке. Уровень рентабельности будет доходить до 35%, говорит Либеров, доли собственности сейчас уточняются, а оператор будет выбран на тендере в сентябре 2006 г.

По его словам, примерная сумма инвестиций в проект составит $150 млн. 15% от этой суммы пойдет на создание инфраструктуры, 15% - на закупку оборудования, остальное - на строительство терминала, рассказал Либеров и отметил, что сумма инвестиций может варьироваться в зависимости от стоимости оборудования. В саратовском министерстве инвестиционной политики добавили, что компания пришла в область по инициативе министерства, которое обратилось с предложением о сотрудничестве к руководству Hatch-РБС.

В начале лета 2006 г. областные власти объявили о намерении построить крупный логистический центр на границе с Казахстаном в Озинках. По словам председателя правительства области Андрея Новицкого, в случае, если проект этого терминала будет одобрен правительством РФ и построен, он не будет конкурировать с проектом Hatch-РБС.

По словам Либерова, областное министерство инвестполитики предоставило для строительства три площадки на выбор и окончательный выбор участка будет сделан в сентябре, начало строительства запланировано на январь-февраль 2007 г.. По его словам, также могут быть выбраны две площадки для строительства двух терминалов площадью 100 000 кв. м каждый - на границе области и в центре - вместо одного площадью 150 000 кв. м. Либеров отметил, что центр позволит увеличить товарооборот области примерно на 30%. По его оценкам, дефицит логистических мощностей в области доходит до 500 000 кв. м.

Основные игроки ритейла пока обходят Саратовскую область стороной, предпочитая осваивать более экономически сильные области (Самарскую область, Татарстан, Башкортостан), а пищевики оборудуют собственные складские площади. В Самаре сейчас строятся несколько логистических центров класса А, совокупная площадь которых к концу 2007 г. достигнет 150 000 кв. м. А директор саратовского филиала ГК Armadillo Денис Мищенко уверен, что терминал с высоким качеством сервиса в Саратове нужен уже сейчас.

Терминал в Озинках предполагает складирование грузов, доставляемых железнодорожным, автомобильным и авиатранспортом, а центр Hatch-РБС ориентирован на внутриобластные перевозки автотранспортом. Эксперты и участники рынка по-разному оценивают перспективы проекта. Особой необходимости в таком проекте в Саратове сейчас нет, полагает гендиректор логистической компании АТЛ Самара Юрий Артамонов. Он считает, что заполняемость терминала в ближайшие год-два не превысит 50% и только через 2-3 года область дозреет до такого центра.

СП Hatch-РБС создано в 2004 г. инжиниринговой и консалтинговой компанией Hatch (Канада) и аудиторско-консультационной группой Развитие бизнес-систем (РБС, Россия) для совместных консалтинговых и инжиниринговых проектов на территории России и стран СНГ. Основные клиенты Hatch-РБС - машиностроительные, металлургические и горнодобывающие предприятия, транспортные и логистические компании, ритейлеры. Компания не раскрывает финансовые показатели. По данным рейтингового агентства Эксперт РА, оборот материнской компании - РБС в 2005 г. составил 791,12 млн руб. ГК Hatch в 2005 г. управляла проектами на сумму $12 млрд.

По его словам, строительство двух центров - на границе и в центре Саратовской области - оптимальный вариант. Терминал вблизи от границы может осуществлять качественную обработку и таможенную очистку грузов, а логистический комплекс в центре Саратовской области мог бы вести распределение грузов по направлениям, рассуждает Мищенко. Директор по развитию компании Becar Игорь Горский отмечает, что в регионах наиболее востребованы центры класса В: класс С низок для сетевиков, а класс А слишком дорог. Директор ТД Лиа-Лев (сеть В яблочко) Лев Съемщиков говорит, что сейчас не испытывает острой нужны в новых складских площадях. Но мы могли бы воспользоваться новым центром, ведь качественных логистических услуг в регионе мало, - отмечает Съемщиков.

известия: Приняв Жилищный кодекс, государство окончательно открестилось от обязательств ремонтировать жилье. Как же так - граждане десятилетиями копили на капитальный ремонт своего дома (эта статья расходов автоматически включалась в квартплату), дом в порядок не приведен, а власть заявляет: Все, ребята, теперь за свои деньги?.. Может, стоит сначала вернуть людям долги?


Обитателей аварийных зданий можно считать счастливчиками - проблемы падающих крыш и текущих труб в их домах берет на себя государство. Тем, чье жилье недостаточно запущено, чтобы получить звание непригодного для проживания, придется делать капитальный ремонт за собственные деньги. Вероятно, для этого придется влезать в долги и даже закладывать квартиры. О возможных путях борьбы с бедствием под названием капремонт Татьяна Лыкова, руководитель сектора социальных проблем жилищной сферы фонда Институт экономики города, рассказала корреспонденту Известий Анне Гараненко.

известия: По-вашему, государство ничего не должно гражданам?

Татьяна Лыкова: В советское время ставка на капитальный ремонт была смехотворной - например, в Рязани она составляла 15 копеек на квадратный метр. На деньги, собранные со всего города, можно было отремонтировать разве что крышу в одном доме. Кроме того, они нигде не накапливались - это была своего рода компенсация ЖЭКам за уже проведенные ремонты.

известия: Но капитальный ремонт требует огромного количества средств. Где их взять?

Лыкова: Совсем исключить ответственность государства, конечно, нельзя - оно виновато в том, что большинство домов в городах в плохом состоянии. Но ответственность лежит и на владельцах квартир - многие из них еще в 1991 году приватизировали свое жилье, но собственниками себя до сих пор не ощущают. Сейчас главная задача - отделить действительно ветхое и аварийное жилье (такие здания надо сносить, жителей расселять, и заботиться об этом должно государство) от домов, требующих серьезных реноваций. Капитальный ремонт последних - это проблема собственников (как муниципалитетов, если дома муниципальные, так и частных владельцев квартир).

известия: А если попробовать накопить?

Лыкова: Другого механизма, кроме кредитования, нет.

известия: У граждан не будет другого выхода, кроме как попадать на годы в долговую кабалу, чтобы обновить в доме канализацию?

Лыкова: У нас был негативный опыт, связанный с накоплением, - жилищные кооперативы (ЖСК). Они по закону были обязаны накапливать средства на ремонт. Но инфляция и экономические шоки минимум два раза эти средства съели. При нестабильной экономике и высокой инфляции накапливать средства - большой риск.

известия: Капремонт - это очень серьезные деньги, для получения которых банки обычно требуют залог. Людям придется закладывать квартиры?

Лыкова: Есть опыт других стран - например, в Словакии пользуются системой, аналогичной немецким строительно-сберегательным кассам. Люди скидываются в течение года-двух, накапливают средства на счету и по истечении этого срока имеют право на получение кредита в размере собранных средств. При этом государство субсидирует еще и процентную ставку. В Литве и Эстонии работают государственные жилищные агентства - под их гарантии можно получить кредит или бюджетный грант на проведение капитального ремонта.

известия: Это возможно - но не у нас. Порой договориться с соседями об установке металлической двери не получается, а тут надо принять решение всем домом влезть в долги.

Лыкова: Во многих странах существует так называемое залоговое право, которое налагает обязательство коллективной ответственности по кредиту: если общее собрание принимает решение, что кредит берется, это означает, что все подчиняются и вместе с соседями отвечают за выплаты. В Эстонии существует обязательный залог квартир по кредитам, которые берутся на дом. Можно заложить нежилое помещение в доме. В других странах предметом залога может быть и банковский счет - в случае неоплаты по кредиту банк будет взимать средства с этого счета.

Государство будет помогать гражданам - в этом сомнения нет. Хотя через некий шок собственникам квартир все же предстоит пройти. И давно пора.

Лыкова: В странах, которые прошли шоковую жилищную терапию, жилищные инспекторы периодически приходят в каждый дом и проверяют, соответствует ли он техническим регламентам, определяющим понятие пригодный для жилья. Если мусоропровод не в порядке, крыша течет, это грозит штрафом, распределенным на всех владельцев квартир. Возможно, у нас это будет стимулом, чтобы собственники задумались о проблеме капитального ремонта. Если у дома в деревне прохудилась крыша, хозяин наймет кого-то или подкопит денег и залатает ее сам. Почему в городе это должен делать кто-то другой? Государство слишком долго баловало нас социализмом, поэтому мы с трудом привыкаем к этой мысли.



Главная --> Публикации