Главная --> Публикации --> Неудержимые метры Следующая станция - международная Стабильный рост. цены на строительные материалы тоже не стоят на месте Меняю алмазы на землю Что мешает развитию ипотечного кредитования

Для российского рынка это понятие не новое, и, более того, в суровой действительности плохих загородных дорог оно обрело некие национальные черты Если говорить о стопроцентном воплощении бизнес-парка по западному образцу, то он должен размещаться на большом участке земли (от 8 га) за пределами города, состоять из малоэтажных, разных по площади офисных зданий, а также иметь развитую инфраструктуру и большое количество так называемого сопутствующего бизнеса (магазины, кафе, банки, гостиницы, фитнес-центр, салон красоты и туристическое агентство). Бизнес-парки часто располагают вблизи автомагистралей и аэропортов.

Проблема пробок в городе, а также высокие цены на офисную недвижимость заставляют задуматься о переносе бизнес-активности в места меньшего скопления людей, то есть загород. К этой идее отношение среди профессионалов рынка недвижимости очень разное, однако понятно, что деваться бизнесу на самом деле некуда, и кто быстрее адаптируется к новой реальности существования в бизнес-парках за городом, тот и выиграет За городом бессмысленны маленькие офисы, там необходимы большие офисные пространства, своего рода бизнес-города. На Западе этот формат называется бизнес-парком.

Слишком уж много расхождений с западной моделью. Другие не менее безапелляционно настаивают на том, что несколько реализованных за последние годы проектов вполне можно отнести к этому формату. Третьи выбрали нейтральную позицию: бизнес-парки отечественного розлива в основном продуманы в строгом соответствии с западным аналогом, но учитывают специфику российской действительности. А значит, вполне могут не совпадать по многим позициям с бизнес-парками Европы и Америки. К примеру, самый известный бизнес-парк столицы Дербеневский, состоящий из небольших строений, создан на основе бывшей заводской территории с использованием экономичных материалов.

Как правило, все удобства офисов класса А и В предлагаются арендаторам за вполне умеренную плату. В редких случаях бизнес-парк может размещаться на городской окраине. Российский формат или ? Пока же эксперты не могут сойтись в едином мнении даже насчет правомочности этого названия в рамках российского рынка недвижимости: достойны ли существующие офисные комплексы, как правило, многоэтажные (вроде Кантри-парка), на окраинах города и за пределами МКАД считаться бизнес-парками.

Забота о детях отличительная особенность западных девелоперов. Наши же пока решают более насущные вопросы, такие как, к примеру, архитектура. Для проектирования бизнес-парка в промзоне на Шарикоподшипниковской улице был приглашен известный архитектор Захи Хадид. В итоге это будет красивое асимметричное офисное здание с довольно обширными площадями (почти 22 тыс. кв. м).

Площади в нем, относящиеся к классу В, разошлись еще на стадии строительства. Впрочем, повторений такого формата практически в центре столицы больше не наблюдается. Это и понятно формат требует больших земельных участков. Все остальные объекты, заявленные как бизнес-парки и расположенные в городе и за МКАД, вряд ли можно считать классикой жанра, но и у них есть своя ниша на рынке. Самым большим и претендующим на роль флагмана среди них будет бизнес-парк в подмосковных Химках, который в мае этого года начала строить компания IKEA. Весь бизнес-парк будет включать в себя шесть офисных зданий площадью более 100 тыс. кв. м, а также две гостиницы, детский сад для детей сотрудников компании и конференц-центр.

Так, по мнению директора департамента офисной недвижимости и инвестиций Colliers International Олега Мышкина, инфраструктура оставляет желать много лучшего не только за городом, но даже и на его окраинах. Многие арендаторы осознают, что, оказавшись на периферии, они вполне могут лишиться дополнительного сервиса. Эта перспектива нередко заставляет пренебречь даже низкими арендными ставками. Кроме того, девелоперами редко принимается в расчет транспортная доступность.

Чем-то средним между классическим бизнес-парком и спортивным сооружением станет после реконструкции территория водного стадиона Динамо, где на территории 6 га из 16,7 га разместится бизнес-парк. Ошибки роста Упуская из виду социальную инфраструктуру бизнес-парков, девелоперы выхолащивают идею, что все необходимое для жизни у работников будет под рукой, так же как и в городе. Возможно, поэтому бизнес-парки так плохо приживаются на подмосковной почве с ее неразвитой инфраструктурой.

Это, в первую очередь, территории бывших промышленных предприятий, в особенности в Юго-Восточном округе. Иной точки зрения придерживается генеральный директор консалтинговой компании RRG (Russian Research Group) Денис Колокольников. Он как раз уверен в том, что низкие арендные ставки и те возможности, которые будут получены благодаря внушительным по площади территориям, с лихвой перекрывают малоприятный момент удаленности от центра.

Бизнес-парки за пределами МКАД, на мой взгляд, пока что не будут очень востребованы. Даже несмотря на то что бурный рост арендных ставок как в самих зданиях класса А, так и на земельные участки в центре Москвы неизбежно приведет к возрастанию спроса на офисные помещения с более приемлемыми условиями аренды. Нынешнее положение вещей во многом объясняется тем, что сегодня в любом бизнесе задействованы сотрудники, не имеющие автомобиля, и доля их существенна, отмечает Олег Мышкин. Пока идеальным месторасположением может служить территория, приближенная к станциям метро. В Москве есть еще огромное количество участков, которые вполне могут подойти для строительства бизнес-парков.

И до тех пор, пока в столице находятся подходящие земельные участки, в основном строить будут именно здесь. Будущее за классикой И все же в самое ближайшее время на рынок выйдут новые, максимально приближенные к классическим стандартам проекты, говорит Денис Колокольников. Одной из первых ласточек станет бизнес-парк класса А Гринвуд на 71-м км МКАД, что между Ленинградским и Волоколамским шоссе. Здесь будет собственная весьма развитая инфраструктура: кафе, магазины, рестораны, отделения банков, бутики, спа- и косметические салоны, конференц-залы, боулинг-центры, бильярдные, фитнес-центры и даже гостиницы.

Хотя и не отрицает того, что эта самая удаленность нередко является основным минусом классического бизнес-парка. По его мнению, такой формат мало пригоден для осуществления функций представительского офиса и скорее должен быть востребован для организации бэк-офиса или наукоемких предприятий. Пока что ни арендатор, ни девелопер не готовы рассматривать Подмосковье (пусть даже ближнее) в качестве достойной альтернативы Москве.


Американский инвестбанк Morgan Stanley вышел на российский рынок недвижимости. Через инвестиционный фонд специальных ситуаций (Morgan Stanley Real Estate Special Situations III) банк приобрел 10% компании РосЕвроДевелопмент. Директор Morgan Stanley Real Estate Джон Каррафил не стал раскрывать сумму сделки, но, по словам источника, знакомого с ее подробностями, стоимость сделки составляет более 30 млн. долларов.

Особенное внимание обращает Колокольников на хорошо развитую транспортную инфраструктуру, начиная от большего по сравнению с бизнес-центром количества парковочных мест (в среднем 1 м/м на 40-50 кв. м, что в 2 раза отличается от аналогичного показателя в бизнес-центре) до организации доставки сотрудников от города до комплекса (shuttle-bus). В отличие от Олега Мышкина, Денис Колокольников уверен, что для подавляющего большинства сотрудников или же посетителей офисов никаких проблем с транспортной доступностью не возникнет, а значит, у бизнес-парков есть серьезное будущее.

В настоящее время компания специализируется на реализации проектов коммерческой недвижимости в регионах (объем жилищных проектов не превышает 5% от общего их числа). Как поделился с Газетой гендиректор РосЕвроДевелопмента Иван Ситников, в планах компании реализация 23 объектов в 10 регионах России на общую сумму 3 млрд. долларов. Подразделение Morgan Stanley стало вторым зарубежным партнером РосЕвроДевелопмента: в марте текущего года 20% активов компании было продано американскому инвестфонду под управлением Moore Capital Management. По словам Ситникова, переговоры с Morgan Stanley Real Estate Special Situations III начались в конце прошлого года.

По экспертной оценке руководителя отдела консалтинга компании Praedium Светланы Баталовой, такое приобретение могло обойтись Morgan Stanley в 35-40 млн. долларов. Morgan Stanley Real Estate специализируется на приобретении акций девелоперских компаний, в том числе и на рынках развивающихся стран. Общая стоимость активов, находящихся в собственности Morgan Stanley, составляет 87,7 млрд. долларов. В России представительство банка работает с 1994 года, однако приобретение миноритарного пакета девелоперской фирмы стало первым вложением Morgan Stanley в российский бизнес. Компания РосЕвроДевелопмент образована в 2004 году в результате слияния двух профильных компаний - Новое время development и НЛК-development.

Впрочем, опрошенных Газетой экспертов не удивило появление у РосЕвроДевелопмента еще одного иностранного партнера. Компания изначально настраивалась на продажу на внешнем рынке, - предполагает гендиректор компании Магазин магазинов Анна Ширяева. С ней согласна и Светлана Баталова. Я полагаю, что это политика компании, ведь на нашем рынке без западных инвестиций девелоперам будет очень трудно, - сказала она. А для РосЕвроДевелопмента дополнительным бонусом станет повышение привлекательности компании для западных инвесторов, - уверяет Баталова. Также высказывалось предположение, что за данной покупкой стоит конкретный заказчик, который не хотел ее афишировать. Однако Раир Симонян опроверг эту версию. Покупка была совершена на деньги вкладчиков фонда, а не одной компании или пула инвесторов, - заявил он Газете.

Сделку закрывали около 8 месяцев, и то, что она была совершена, показывает интерес крупных зарубежных фондов к региональным рынкам России, - отметил он. Управляющий директор московского подразделения Morgan Stanley Раир Симонян не исключает как увеличения доли инвестбанка в РосЕвроДевелопменте, так и возможности вложений в другие российские компании, работающие в данном секторе. Но для начала нужно оценить риски, - добавил он.

В скором времени в Болгарии появится своя Александрия. Британский миллионер Александр Скотт купил на побережье курортный городок и планирует назвать его в честь самого себя. Болгарское название слишком трудное для произношения, - пояснил новый хозяин курорта. Местные жители весьма взволнованы таким развитием событий. Но Скотт уверен, что со старым названием коренное население города счастливо не будет.



Правда, местные жители несколько настороженно относятся к такой перспективе. Они взволнованы, говорит британский миллионер, но заверяет, что от своего плана не отступится. По плану Скотта городок он намерен превратить в мировой курорт построить новые гостиницы, парки, казино. Болгария быстроразвивающаяся страна. Потрясающие золотые берега, с мая по октябрь - солнце, очень вкусная пища. А когда страна вступит в 2007 году в ЕС недвижимость здесь взлетит в цене, - уверен миллионер.

Как пишет английская Independent, за прибрежный городок с тысячью жителями Александр Скотт заплатил около 3 млн. фунтов стерлингов. В интервью изданию новый владелец отказался назвать родное имя купленного им города, но заверил, что в скором времени переименует его в честь самого себя. Я решил назвать его Александром. Это, конечно, весьма развязно, но забавно, - сказал Скотт и пояснил, что болгарское название слишком трудно для произношения.

31-летнего британского миллионера Александра Скотта на родине называют самым тщеславным человеком. Прославился он больше не своими успехами в бизнесе, а экстравагантными поступками. Например, стену его пентхауса на Манхеттене украшает огромный портрет хозяина Скотту обошлось это в 10 тыс. фунтов.

Помимо этого, городу обещана социальная инфрастуктура, в частности, новая больница. Часть принадлежащей ему земли Скотт намерен сдать в аренду британским инвесторам. Со старым названием жители не будут счастливы, - уверен Александр Скотт.

В мире покупка городов не такая редкая операция, как может показаться на первый взгляд. Например, в конце мая на аукционе eBay была выставлена на продажу палестинская деревня Петах-Тиква, которая была основана еврейскими переселенцами в 1878 году и стала первой еврейской деревней в Палестине. Ее стартовая цена была всего 8,57 доллара. За два дня торгов цена возросла до 305 долларов.

Он тратит 15 тыс. фунтов ежемесячно только на одну одежду. Два раза в день принимает гормон роста, что ежегодно обходится ему в 100 тыс. фунтов. А недавно он заменил себе зубы, за что выложил 55 тыс. фунтов.

Кстати, совсем недавно на том же eBay островное государство Новая Зеландия едва не ушло с молотка всего за 2,3 тыс. долларов. Как рассказал ИТАР-ТАСС представитель австралийского филиала eBay Даниел Филер, конечно, продать Новую Зеландию невозможно, и когда мы обнаружили выставленный на торгах лот, начальная стоимость которого составляла один цент, разумеется, восприняли это как чей-то розыгрыш. Однако всего за пару дней его цена возросла до нескольких тысяч долларов, а число желающих сделать столь серьезную покупку достигло 22 человек. Вот тут и пришлось вмешаться уже администрации сайта и прекратить аукцион.
Как вы яхту назовете, так она и поплывет, говорил капитан Врунгель. К сожалению, этим принципом руководствуются далеко не все застройщики. Эксперты рынка недвижимости согласны с тем, что с фантазией у девелоперов плохо, и количество объектов с удачными названиями сегодня весьма ограничено.

А первопроходцем в продаже городов стал американский городок Бриджвилль (Калифорния). Первый раз на eBay он был выставлен в 2002 году и был куплен неизвестным за 1 млн. 777 тыс. 877 долларов. Но сделка сорвалась покупатель не объявился и не оформил свою покупку. В апреле этого года Бриджвилль вновь был выставлен на продажу.

В итоге уже на раннем этапе формируется начальная лояльность к объекту. С ним соглашается Инна Кувшинова, менеджер по маркетингу отдела элитной недвижимости компании Knight Frank: Фотография (изображение) объекта недвижимости и его название это первое, с чем сталкивается покупатель, выбирая объект, поэтому очень важно постараться произвести положительное впечатление при первом контакте. По сути, название объекта служит коммуникативным средством между продавцом и покупателем. Удачно разработанное имя не только формирует первое впечатление, но и улучшает силу долгосрочного восприятия.

Вряд ли кто-то будет спорить с тем, что название объекта недвижимости один из факторов его успеха. Михаил Тонков, директор Департамента маркетинга ЗАО МИАН, утверждает: Имя для дома является едва ли не таким же значимым, как и для человека. Если правильно выбрано название БЦ, торгового комплекса, жилого дома, велика вероятность, что потенциальный покупатель не только обратит на него внимание, сможет воспринять концепцию объекта, понять, насколько она ему близка.

Своим объектам компания Юнионпромстрой дает такие имена: Молочный переулок, дом 6 или Кривоколенный переулок, дом Но другие застройщики отказываться от нейминга не собираются. Кто главный по неймингу? Однако если кто-то думает, что у каждой компании-застройщика или риэлторского агентства есть специалист, в обязанности которого входит выбирать домам звучные имена, то он глубоко ошибается. Здесь у каждой компании свой подход. Например, по словам Валеха Рзаева, директора по маркетингу Группы компаний КРТ, в рамках компании объявляется корпоративный конкурс, а победитель получает премию.

Однако не все объекты обязательно имеют названия. Евгения Малакаева, президент компании Юнионпромстрой, считает, что ТСЖ должны именоваться по адресам. Так удобнее работать, поскольку ТСЖ действующая юридическая структура, которая должна работать в управе, префектуре, подавать документы. Так что самое удачное название по адресу.

В результате создается так называемое техническое задание для рекламного агентства на создание концепции названия дома и его легенды, включая слоган для кампании по продвижению. Михаил Тонков считает, что к особенностям названий объектов МИАН можно отнести то, что все они исключают англицизмы. Собственные исследования доказали, что русифицированные названия жилых домов более благоприятно воспринимаются потенциальными покупателями.

По-другому ведется поиск идеального имени для объекта в компании Nordblom Group. Управляющий партнер компании Ирина Жарова-Райт делится: О стабильном количестве заказов на проведение маркетинговых исследований по данному вопросу пока говорить еще рано. А исходя из нашего опыта, должна сказать, что, пока мы не проведем опрос фокусных групп, включая потенциальных покупателей, мы даже не выносим варианты названий на рабочую группу. В компании МИАН работа по созданию имени для объекта ведется бренд-менеджером, в задачи которого входит сбор всей информации об объекте и районе, где он будет возводиться.

Римский дом также следует этой концепции. По мнению специалистов, четко привязывать название дома к какой-либо стране стоит только в том случае, если все продумано до мелочей, и каждая деталь в архитектуре действительно будет напоминать об этом. Камелот, да не тот Что касается названия объекта Камелот, то здесь мнения расходятся, далеко не все игроки рынка недвижимости в восторге от этого имени. Евгения Малакаева утверждает, что если дом назвали Камелот, то он должен иметь, например, во внутреннем дворе сад или парк, огражденный крепостной стеной, а элементы архитектуры должны быть выдержаны в стиле Ренессанса или барокко.

Москва все-таки столица России. Национальный вопрос Однако при всем разнообразии названий жилых объектов, их можно структурировать и понять, почему этот дом называется так, а не иначе. Например, название объекта подчеркивает принадлежность к какой-либо стране или культуре. К подобным проектам можно отнести Венский дом, инвестором и девелопером которого является компания Константа. Ирина Жарова-Райт утверждает, что его название настолько удачно сочетается с архитектурным проектом, что многие называют этот дом уголком Европы на Плющихе. Когда попадаешь во внутренний двор, то действительно создается ощущение одного из городов Старого Света. Здесь есть и интересные решения по ландшафтному дизайну, и запоминающийся фонтан со статуей Штрауса, говорит она, и, конечно, не последнюю роль играет кованая ограда. Архитектурный стиль отразился также в названиях таких объектов как La Defense и Итальянский квартал.

По словам специалистов компании МИАН, первое название этого квартала было Ломоносовский, но в октябре 2003 г. его переименовали в Шуваловский, в честь одного из основателей Московского университета графа И.И. Шувалова. Михаил Тонков также считает, что название дома и его легенда должны быть привязаны к местоположению.

Название объекта компании Авгур Эстейт Три тополя на Плющихе, по мнению специалистов рынка недвижимости, гораздо удачнее, поскольку характеризует месторасположение объекта, а также вызывает теплые воспоминания о любимой всеми мелодраме. К этой категории название по месторасположению можно отнести такие имена объектов, как Дом на Патриарших или Палаццо на Цветном, жилой комплекс Шуваловский, который находится недалеко от МГУ.

По его словам, название жилого комплекса Беловежская Пуща не внушает политического оптимизма и напоминает о развале огромного государства. Многофункциональный Патриарх Зачастую название объекта может сразу объединять в себе несколько функций например, указывать на уровень и месторасположение.

Именно так, к примеру, были придуманы названия объектов Режиссер на ул. Пырьева рядом с Мосфильмом и Заповедный на ул. Островитянова недалеко от Тропаревского лесопарка. Есть и не очень удачные названия, к которым Валех Рзаев относит Беловежскую Пущу жилой комплекс на улице Беловежская.

По оценкам специалистов, это название чуть ли не самое удачное. Секрет его успеха в том, что оно наиболее точно отразило все стороны проекта. Не менее интересное имя у дома Респект, строительство которого ведется в Гнездниковском переулке рядом с Тверским бульваром. Исходя из названия и месторасположения, сразу можно понять, на какого потребителя рассчитан данный проект. Ирина Жарова-Райт считает главной отличительной особенностью дома то, что он сочетает в себе все необходимые атрибуты жилья категории de luxe там имеются сигарная комната, бильярдная, детская, фитнес с бассейном, а также финская и турецкая бани. Антиимена Однако не все названия столь удачны. Если составить рейтинг антиназваний, то на первое место, по мнению игроков рынка недвижимости, можно смело поставить микрорайон в Балашихе Поле чудес. Я думаю, что все в детстве читали сказку Буратино и знают, где находится Поле чудес...

За примерами далеко ходить не нужно, достаточно вспомнить знаменитый дом Патриарх. Инна Кувшинова отмечает: С одной стороны, название отражает географическое местонахождение проекта район Патриарших прудов, а с другой стороны, оно несет в себе информацию о статусе владельцев, говоря о том, что он создан для патриархов. Даже если изначально покупателю не понравилось название объекта, которое подчеркивает уровень и достаток жителей дома, то есть большая вероятность, что со временем он им будет гордиться. Ирина Жарова-Райт вспоминает: Один из наших клиентов пару лет назад сетовал, что название дома Патриарх никак не соответствует его аскетизму и утонченному вкусу, но, встретив его недавно в ресторане Патриарших, я приятно удивилась, с какой гордостью он произносил имя дома.

Заслуживают ли монолитно-панельные дома подобной помпезности и чем провинились перед строителями матушка-Россия и французский император? А какое отношение имеет жилой комплекс бизнес-класса Мономах к имени русского царя и драгоценному головному убору? У Евгении Малакаевой вызывает недоумение название строящегося здания в Коробейниковом переулке. Не может дом, зажатый между двумя строениями, называться Крылом ангела. Если бы этот объект имел интересный архитектурный проект и стоял на открытой площадке, то такое имя было бы удачным. Конечно, сегодня, когда спрос превышает предложение, может быть, для объекта название не самое главное. Но между тем владельцы квартир хотят жить в качественных зданиях с красивыми именами, а не стесняться названия дома, где они купили квартиру.

Так же неоднозначно название ЖК Президент в районе метро Бабушкинская. Президент какой страны согласится жить на окраине города в монолитном многоэтажном доме? Ирина Жарова-Райт отмечает: В столице появилось несколько домов среднего уровня с зазывающими именами, причем в них нет ничего особенного, ничего выдающегося и индивидуального. Покупатель, просматривая прессу или Интернет, может заинтересоваться звучным именем вроде Империал Гранд Плаза Де Люкс, а приехав на место застройки, видит, что это Выхино или Капотня. По мнению Валеха Рзаева, весьма неоднозначные эмоции вызывают имена жилых комплексов Звезда России или Мечта Наполеона.



Главная --> Публикации