Главная --> Публикации --> Московские гостиницы станут частными Строители не справляются со спросом Ростовские турагентства строят собственные гостиницы Офисы на месте станков Лужков запретил недострой

В Москве, как во всем цивилизованном мире, есть и гостиницы, и салоны красоты, и бутики с одеждой, и рестораны, и кладбища для домашних животных. Примерно лет 10-13 назад кто-то из бизнесменов просто взял на вооружение фразу Антуана де Сент-Экзюпери Мы в ответе за тех, кого приручили. Оказалось, это помогает делать бизнес.

Человек собаке друг. Человек, кроме того, друг кошке, птичке, рыбке, хомячку и много кому еще. Хорошо завести дома животное. Приятно за ним ухаживать, покупать ему всевозможные звериные аксессуары. Благо достойный уход за четверолапым другом давно и прочно обеспечивает целая индустрия.

Интернет переполнен волнующей информацией. Во Франции состоятельные владельцы животных могут порадовать питомцев эксклюзивными товарами от Louis Vuitton (поводки и ошейники) за 1300 евро или приобрести для болонки матрасик из кожи за 900 евро.

Нет невозможного

Более 62% американских семей содержат кошек или собак. По данным американской Ассоциации производителей товаров для домашних животных (American Pet Products Manufacturers Association), в 2002 г. владельцы кошек и собак потратили более $30 млрд на содержание любимцев. Опрос, проведенный Американской ассоциацией ветеринарных лечебниц (American Veterinary Medical Association), показал, что 73% американцев, владеющих собаками, и 65% владельцев кошек считают своих питомцев членами семьи. 55% называют себя папами и мамами, говоря о своих питомцах.

Богатые американцы одевают четвероногих друзей в бутиках Gucci, Coach и Louis Vuitton. Вниманию собаководов предлагается пальто от Burberry за $400, ошейник от Kate Spate за $45 или атласный поводок Juicy Couture за $225.

36% хозяев собак разрешают животным спать вместе с ними в одной постели. 32% оставляют включенными телевизор или радио, когда уходят из дома, чтобы собакам и кошкам не было скучно. 33% разговаривают с домашними любимцами по телефону. 17% постоянно носят фотографию кошки или собаки в бумажнике.

Почти половина кошко- и собаковладельцев за последний год отпрашивались с работы как минимум на два дня, чтобы побыть с заболевшим четвероногим другом. 4% водили кошек или собак на прием к психологу, 1% на сеансы акупунктуры, 4% к специалисту в области мануальной терапии. 10% хозяев хоронят любимца на особом кладбище, а 19% регулярно посещают могилу. Примерно 18% собственников домашних животных включают их в завещание в качестве получателей доли наследства.

Российские любители домашних животных не отстают от американцев и европейцев. На российском рынке представлены многочисленные торговые марки одежды для пушистых и не очень питомцев, российские дизайнеры создают предметы роскоши, специальные производства занимаются изготовлением аксессуаров. Также вполне развита индустрия по производству лекарственных препаратов. А на выставке предметов роскоши Экстраваганца, проводимой в Москве уже не первый год, традиционно в программу входит показ элитной одежды для собачек и кошечек.

Собаки и кошки также вовлечены в семейные торжества. 86% их владельцев предусматривают, что животные будут принимать участие в отмечании главных праздников, таких как Рождество. 64% владельцев собак и кошек дарят подопечным подарки на Рождество, а 25% отмечают подарками день рождения домашнего любимца. А 73% глав семей, отправляя поздравительные открытки, подписывают их не только за себя и членов семьи, но и за четвероногого друга.

Салоны красоты и парикмахерские для домашних питомцев уже не редкость в Москве. В таком заведении животное постригут и расчешут, помоют, сделают маникюр, педикюр. Даже окрашивание не проблема в большом городе.

Цена красоты

Компания Милорд арендует для салонов два помещения, но сейчас решает вопрос о приобретении третьего в собственность. Васильев рассказал, что аренда здания обходится в $600 за 1 кв. м в год и это составляет около 50% от прибыли. Первый салон открылся в 2001 г., тогда такой вид бизнеса был новым, а покупка здания в собственность делом достаточно рискованным.

По словам Дениса Васильева, исполнительного директора сети салонов для собак Милорд, в настоящее время бизнес переживает стабильный подъем. Васильев считает, что это связано не только с ростом доходов граждан, но и с тем, что улучшается культура обращения с домашними животными. А переломным, по его словам, стал 2005 год. До этого времени, говорит Васильев, бизнес был окупаемым. В настоящее время бизнес в сфере услуг для домашних животных приносит стабильный доход.

Зоосалон-парикмахерская Черная собака арендует помещение. По словам владелицы салона Ольги Мазур, собственность это слишком дорого, кроме того, слишком много нормативных требований предъявляется к помещениям такого характера. Мазур говорит, что ее салон был первым, открывшимся в Москве. Он существует с 1993 г. Сама она начинала со стрижек собак на дому, но, как только появилась возможность, открыла парикмахерскую.

В салоне предлагается комплекс услуг от обычного мытья до SPA-процедур. Но чаще всего просят помыть-расчесать собаку, такая услуга стоит 1200 руб. У мастера на это уходит около 40 минут. В любом случае клиенту обещают строго индивидуальный подход к его любимцу. Салоны Милорд были одними из первых, кто рискнул предложить потребителям обслуживание категории VIP.

По оценке Ольги Мазур, аренда съедает примерно 50% от оборота, много уходит и на рекламу. Рентабельность бизнеса она оценивает примерно в 20%. Цены на услуги разные. Постричь собаку некрупной породы, например пуделя, стоит около 1000 руб., русского черного терьера от 1800 руб., но в любом случае все будет зависеть от ухоженности собаки. 50% от стоимости стрижки получает мастер.

И она говорит о подъеме бизнеса на животных. Мазур считает, что о большой конкуренции речь не идет, специализированных заведений в Москве еще мало и есть возможность формировать нишу услуг. Наибольшим спросом в Черной собаке пользуется стрижка, но бывают и другие заказы. Например, к празднику, особенно для собак маленьких пород, можно сделать перышки специальными безвредными для животных красителями или покрасить коготочки лаком, сделать праздничные прически.

PR-директор Vesco Realty Иван Лясников уточняет, что все зависит от расположения помещения и того, кто обращается к специалистам. Если планируется открыть сеть салонов, то в основном речь идет о приобретении помещений в частную собственность. Если же это единичный игрок, то, как правило, рассматривается вопрос аренды. Это связано с высокими расценками на пригодные помещения.

Консультанты, профессионально занимающиеся недвижимостью, подтверждают слова владельцев салонов: аренда или покупка помещения в Москве стоит дорого.

Юлия Никуличева, замдиректора отдела стратегического консалтинга компании Jones Lang LaSalle, говорит, что с просьбой о приобретении помещения в собственность практически не обращаются. В настоящее время аренда площадей более востребована, чем выкуп, это менее рискованно для бизнеса, добавляет она. Даже ритейлеры предпочитают арендовать, а не выкупать, ведь их основной бизнес торговля, а не инвестиции в недвижимость, да и вынимать большую сумму из бизнеса очень рискованно. Стоимость 1 кв. м, по оценке Jones Lang LaSalle, на Кутузовском проспекте может доходить до $8000, арендные ставки до $1500 за 1 кв. м в год. Тогда так за Третьим транспортным кольцом, в любом спальном районе, аренда снизится до $800 за тот же метр.

К примеру, покупка помещения в центре, на Тверской, Кутузовском или Ленинском проспектах обойдется в $4000-5000 за 1 кв. м. Соответственно, при площади магазина 100-120 кв. м он будет стоить не менее $0,5 млн. Арендные ставки, добавляет Лясников, также будут зависеть от того, где расположен магазин или салон. В центре цена будет примерно $1500-2000 за 1 кв. м в год, а в спальных районах $700-800 за 1 кв. м в год.

Бизнес Кедрова начинала 10 лет назад. Тогда, рассказывает она, мы были одними из первых в секторе дорогих товаров, конкуренции почти не было, ниша была пуста. Можно было формировать рынок, не ориентируясь ни на кого, чего нельзя сказать про время нынешнее, добавляет она. Кедрова считает, что люди быстро привыкли к хорошему, именно это обеспечивает бутикам для животных стабильное развитие. По оценке Киры Кедровой, такой вид бизнеса может принести владельцу до $100 000 в год.

Еще один сегмент этого рынка занимают магазины для домашних животных не только стандартные зоомагазины, но и магазины предметов роскоши. Кира Кедрова, владелица салонов Грейси салон для собак и их хозяев и Мода и стиль для собак, говорит, что помещения она арендует. Стоимость площадей такого уровня, если речь идет о покупке, по ее словам, будет начинаться от $0,5 млн. Аренда обходится дешевле. Аренда одного из салонов стоит $1200 за 1 кв. м в год, а другого $40 Примерно 40% от оборота уходит на оплату помещений.

Хорошим дополнительным доходом и стимулом для привлечения клиентов, по мнению Кедровой, является и парикмахерская для собак на Плющихе, которой она владеет. Она говорит, что это не требует таких вложений, как салоны: Один раз купил оборудование и крупные затраты на этом закончились. Ведь расходные материалы (шампуни и проч.) стоят не так дорого. Кроме того, если человек пришел, к примеру, постричь собаку и готов за это заплатить, то он, пока ее стригут. может что-то ей купить.

В салонах представлены такие зарубежные дизайнерские марки, как Lady Churchwell's, Max's Closet LLC (США), PetLondon, Pucci Petwear. А также вещи от российских дизайнеров Елены Супрун и Игоря Чапурина. Разброс цен впечатляет. Ошейники стоят от 600 до 3500 руб., попона от 1800 руб., свитер от Супрун 4500 руб., а свитер из кашемира уже около 9000 руб. Лежанки от Чапурина 9000-14 000 руб. Сумки-переноски от 2700 до 17 000 руб. В ассортименте магазина есть собачьи поводки из крокодиловой кожи, ошейники, инкрустированные камнями Swarovski, ожерелья из искусственного жемчуга.

Производительность предприятия составляет от 400 до 500 изделий в день. Как рассказала Надежда Чебыкина, в Москве они арендуют подвальное помещение ($250 в год за 1 кв. м), а вот в Ростове купили в собственность уже два здания. Одно площадью 129 кв. м выкупили в 2005 г., второе приобрели в этом году на аукционе, его площадь 527 кв. м. В переоборудование вложили 5 млн руб., но это еще не окончательная сумма. Чебыкина говорит, что число заказов постоянно растет, но прогнозировать будущее трудно.

В этом секторе есть свои производства, которые и создают то, что потом с таким удовольствием покупается в магазинах. По словам исполнительного директора фабрики ТМ Тузик (ТМ торговая марка) Надежды Чебыкиной, предприятие владеет несколькими цехами по пошиву одежды для домашних животных. По цене марка ориентирована на средний класс. Правда, в прошлом году для международной выставки Зоосфера в Санкт-Петербурге на пробу сшили две норковые шубки для собак породы йоркширский терьер.

Уровень качества товара приближен к стандартам европейской детской одежды. Модельный ряд предназначен для 70 пород собак, а качественные ткани и фурнитура позволяют в прямом смысле передавать наряды по наследству. В цехах фирмы также производятся наряды для кошек, а также для таких VIP-персон, как карликовые свинки и хорьки. Коллекции обновляются в соответствии с сезоном и модными тенденциями, сообщили в компании.

Андрей Чебыкин, генеральный директор предприятия, начинал свой бизнес еще в 1996 г., когда перед полковником в отставке встал вопрос о том, чем заниматься. Изначально производство состояло из трех швейных машинок, вещи шили по просьбам друзей. Сейчас ассортимент производимой продукции довольно широк от обычных попон до собачьих спортивных костюмов и меховых шубок. Продаются вещи ТМ Тузик по всей России: в Сургуте, Новом Уренгое, Самаре, Тюмени, Владивостоке, Казани, Нижнем Новгороде, Туле, Тольятти и других городах. Все изделия оптом закупают зоомагазины и оптовые компании, которые накручивают на цену производителя примерно 25-35%. Разброс цен составляет от 260 до 2000 руб. за единицу товара. Наибольшим спросом пользуются дождевики, демисезонные комбинезоны, а также спортивные костюмы.

Если надо уехать в отпуск или в командировку, то уже не обязательно подкидывать домашнего любимца к соседям. Были бы деньги, а гостиницы для кошек, собак и прочих представителей фауны множатся как грибы после дождя. Максим Кивва, директор гостиницы Cat's Dream Hotel, прогнозирует рост спроса на такие услуги на 50-60% в год.

Дают ли кошки на чай?

Максим Кивва считает: чтобы заняться этим бизнесом, необходимы начальные инвестиции в размере $150 000-200 000 для строительства гостиницы высокого уровня. Стоимость земли не входит в эту сумму.

Гостиница расположена в Подмосковье, рядом с г. Железнодорожный. Cat's Dream Hotel состоит из трех корпусов, все они находятся в собственности владельца. По словам Киввы, это выгодное вложение. Сейчас он вкладывает дополнительные средства и строит новые корпуса, для того чтобы была возможность разместить всех желающих.

Номера в гостинице делятся на три типа: стандартные, профессиональные и люкс. Отличаются они друг от друга размерами вольеров, интерьером. В люксе в отличие от стандартного номера пол с подогревом. Цена проживания варьируется от 250 руб. в сутки в стандартном номере до 580 руб. в сутки за номер люкс. В гостинице животное получит не только крышу над головой, но и кормление, уборку номера, прогулки. Наибольшим спросом, по словам Киввы, пользуется именно люкс.

Сам он пришел к идее гостиницы для кошек два года назад случайно. Просто хотел иметь бизнес, который бы располагался в собственном доме и не только окупался бы, но и приносил прибыль, говорит Кивва и добавляет, что годовой валовой доход равен примерно $60 000, а операционная рентабельность бизнеса составляет около 40%.

Кинологический центр Ордынцы является учредителем одноименной гостиницы для собак, кошек, грызунов, а также ветлечебницы (12 км от МКАД по Калужскому шоссе).

Михаил Ильченко, владелец гостиницы Зоохутор (здание также находится в собственности), рассказал, что содержание гостиницы, состоящей из трех корпусов, обходится не так дорого, как ее строительство. По его словам, постройка каждого корпуса стоит минимум $10 000, но заранее учесть все расходы невозможно. Рентабельность бизнеса Ильченко назвать затруднился, так как считает его сезонным. Наполняемость гостиницы напрямую увязана с отпусками хозяев животных или новогодними праздниками.

В кинологическом центре есть и ветеринарная клиника. Там обслуживают не только постояльцев, но и всех желающих получить помощь от обычной терапии до хирургии. Стандартный осмотр стоит от 400 руб., а дальше цена услуг ветврача будет зависеть от сложности заболевания и стоимости препаратов.

Все номера в гостинице одинаковые. Цена проживания 690 руб. в сутки. В стоимость входят прогулки с вожатым дважды в день по 45 минут каждая, двухразовое кормление и ежедневный ветконтроль. Можно кормить животное по желанию хозяина, а можно по специальному меню, которое предлагается при заселении. Это оплачивается отдельно. Елена Палаготина, директор гостиницы Ордынцы, вспоминает: один клиент хотел, чтобы его собаку кормили бананами. Пришлось покупать бананы: желание клиента закон.

Ветеринарные клинки сейчас такое же распространенное явление, как и обычные, для людей. PR-менеджер Международной ветеринарной клиники Виктория Науменко рассказала, что здание на Рублевке клиника арендует. Покупать было бы слишком дорого, в бизнес-плане такие расходы не были предусмотрены.

Если лапы ломит

Наибольшим спросом в клинике пользуются чистка зубов, снятие зубного налета. Проходит прием животных с самыми различными обращениями: отравление, вакцинация, кастрация, переломы, операции на внутренних органах, проведение лабораторных исследований и др. Много проходит операций по составлению переломанных костей, удалению опухолей.

Владелец клиники Саймон Голдман не захотел раскрывать размер арендных ставок, но сообщил, что это основная статья расходов на оплату аренды уходит 30% от оборота. Виктория Науменко говорит, что судить о рентабельности пока рано клиника существует с февраля 2006 г., но можно говорить о как минимум стабильном доходе. Через четыре месяца после открытия клиника вышла на уровень безубыточности, когда ежемесячные расходы покрываются полученной выручкой.

В последний путь

Во время операции животное лежит на подогреваемом покрытии и подключено к специальному монитору, который фиксирует одновременно несколько показателей: ЭКГ, давление, пульс, насыщение крови кислородом и температуру. Рентгенаппарат имеет сверхвысокую чувствительность. Ультразвук помогает поставить диагноз. Столик для осмотра поднимается и опускается автоматически, чтобы владельцу не пришлось поднимать тяжелое животное и усиливать его стресс. Есть даже биохимический анализатор крови, который наряду с остальными приборами помогает быстро и качественно поставить диагноз и проверить результаты.

Как удалось узнать Ведомостям, проект мемориального комплекса в Куркине был создан на частные инвестиции. Город предоставил землю, а инвестор был частным.

Увы, животные не только болеют, но и умирают. В Интернете можно найти массу агентств ритуальных услуг, предлагающих взять на себя процедуру похорон усопших домашних питомцев. Правда, в городе пока есть лишь одно официально разрешенное кладбище для домашних животных, да и то должно заработать только в День города.

Коржнева говорит, что желающих участвовать в инвестиционном конкурсе практически не было. По ее мнению, это связано с тем, что проект частично социальный: Частный бизнес ориентирован на быструю окупаемость, никому не нравятся длинные деньги. По условиям правительства Москвы на этом кладбище смогут захоронить животных и социально не защищенные слои населения. Расценки на услуги кладбища будет устанавливать инвестор, но он обязан соблюдать все условия, предъявленные при определении его победителем, говорит Коржнева. Она добавляет, что на заводе Эколог есть уникальное оборудование, позволяющее проводить процесс индивидуальной кремации. В настоящее время это единственная установка в городе, позволяющая производить индивидуальную кремацию животных, подчеркивает Коржнева.

По словам Ларисы Коржневой, заместителя руководителя Департамента потребительского рынка и услуг г. Москвы, первый проект мемориального комплекса для захоронения домашних животных, находящийся в Куркине, будет открыт в ближайшее время. Она рассказала, что доля города во втором проекте, расположенном в районе Косино-Ухтомское, равна 40%, а оставшиеся 60% принадлежат инвестору. По итогам инвестиционного конкурса, проведенного префектурой Северо-Западного округа Москвы, право аренды на землю получила компания Раров и К, в состав которой входит ЗАО Экологически чистая природа.

В проекте второго кладбища, которое планируется открыть в районе Косино-Ухтомское, земля тоже арендована. Доля города в нем составляет 40%, а доля, принадлежащая компании, 60%. Открытие второго мемориального комплекса планируется в конце 2007 г. Согласно постановлению правительства Москвы, только захоронения на территории этих кладбищ будут законными.

Николай Раров, генеральный директор Раров и К и ЗАО Экологически чистая природа, сообщил, что земля под первый проект арендуется уже в течение трех лет. Арендные ставки стандартны, их устанавливает город согласно законодательству. По его словам, проект начнет работать ко Дню города. Площадь кладбища составляет 2 га. Он рассчитан на 18 000 захоронений урн в стенах и 7000 мест в наземном колумбарии. Раров рассказал, что на территории данного кладбища будет и аллея памяти, предназначенная для тех, кто не может по социальным причинам оплатить захоронение. На ней можно будет бесплатно развеять прах умершего питомца.

При желании продлить аренду на год за место в колумбарной стене придется заплатить 2500 руб., а за место в земле 3000 руб. Окончательная стоимость захоронения будет зависеть от размера участка и его расположения по отношению ко входу на кладбище.
Город у моря охвачен подготовкой к зимним Играм-201 Чиновники и архитекторы разработали олимпийские планы, и российский курорт № 1 начинает превращаться в гигантскую стройплощадку. Там, где сейчас заросшие поля, через пару лет появятся стадионы. На месте хаотичных постоялых дворов вырастут 3- и 5-звездочные отели. Подготовка к Олимпиаде в Сочи это не только строительство лыжных трасс и ледовых дворцов. Еще десятки участков отведены под гостиничные, офисные, торговые и развлекательные центры. Транспортная, инженерная инфраструктура будет перекраиваться заново. Потому Большой Сочи и окрестности напоминают город комплексной застройки.

Цена индивидуальной кремации и захоронения урны с прахом в стену от 6500 руб., в землю 15 000 руб. В стоимость входят выезд, забор трупа животного, индивидуальная кремация, само захоронение и аренда участка на год.

Кроме центрального городского стадиона в Большом Сочи и ближайших районах нет пока ни одного спортивного олимпийского объекта. Не было ли с вашей стороны слишком большим риском подавать заявку в Международный олимпийский комитет (МОК)?

Чтобы поднять на ноги новый город, потребуется в целом от 122 млрд до 313 млрд руб. из бюджета разных уровней и от частного бизнеса. Мэр города Виктор Колодяжный, человек из команды губернатора края, убежден, что сможет привлечь инвесторов, так как создает для них комфортные условия. И не сомневается, что Сочи станет хозяином Олимпиады.

Вы выиграете последнюю эстафету у конкурентов городов Зальцбурга и Пьенчонга?

Когда представители МОК общались с нами, они так и сказали: Вы счастливые люди, потому что у вас есть возможность построить объекты XXI в.. Да, почти все спортивные сооружения будут строиться с нуля, зато по самым современным мировым стандартам, в соответствии с последними требованиями международных спортивных федераций. Но мы уже начали строить их. Заложен первый камень будущей Олимпийской деревни в Имеретинской долине, в прибрежном комплексе Олимпиады. В ближайшие недели мы будем делать пробный пуск первой очереди горнолыжного комплекса Карусель, инвестором которого выступает Нацбизнесбанк. Начинается строительство горнолыжного комплекса Роза Хутор компании Интерроси уже вводит в строй комплекс на р. Лауре компания Газпром.

Есть еще один важный параметр, по которому можно судить, подходит город или нет для проведения зимних Игр, наличие на его территории горного склона для слалома-гиганта. У нас эти склоны для слалома находятся на плато Роза Хутор в Красной Поляне.

Уверен. Мы разработали очень подробную олимпийскую концепцию. В заявочную книгу войдут 17 глав, в которых будет дано описание ситуации в спортивной, туристической сфере, транспортной отрасли и в каждом секторе, изложены планы по развитию и приведены гарантии инвесторов или кредиторов. Это как бизнес-план. И в него вошли все объекты, которые необходимы для проведения Олимпиады. Город будет удобным для спортсменов, болельщиков, туристов: например, транспортное сообщение мы хотим организовать таким образом, чтобы любое расстояние от одной точки до другой можно было проехать за 20 минут. И где еще вы найдете сочетание таких факторов, как снежные горы и море. Представьте себе только: море и зимняя Олимпиада!

Мы не стали изобретать велосипед. Есть зарубежные компании-консультанты, которые работают на этом рынке не один десяток лет и выиграли не одну заявочную кампанию. Одни консультанты нам помогают в маркетинге, другие в строительстве спортивных объектов. Например, в команде с нами агентство спортивного маркетинга IMG, рекламная сеть FCB, одно из крупнейших мировых PR-агентств Weber Shandwick. Архитектурная фирма HOK Sport+Venue+Event разрабатывает проекты всех будущих спортивных сооружений. Helios Partners разрабатывает заявочную книгу, а ICON отвечает за внешний вид Сочи.

Кто вас консультирует в строительстве спортивных сооружений, вообще в том, как готовиться к Олимпиаде?

Сколько денег вы собираетесь в целом потратить на промоушн Олимпиады?

Осенью должно пройти окончательное согласование с международными спортивными федерациями тех участков, где будут размещены спортивные объекты.

Сочи не в первый раз подает заявку в МОК. Кто инициировал идею вновь попытать счастья и все-таки принять Игры?

(Пауза, свидетельствующая об отказе от ответа.)

Серьезная у вас поддержка. Могла ли быть предопределена победа Сочи в предварительном отборочном туре, когда определялась тройка лидеров?

Идея принадлежит губернатору Краснодарского края Александру Ткачеву. Но ее поддержали на самом высоком уровне. Нам помогают президент России Владимир Путин, вице-премьер правительства РФ Александр Жуков, президент Олимпийского комитета России Леонид Тягачев, представитель президента РФ в нашем Южном федеральном округе Дмитрий Козак. И граждане страны. Вы знаете, что последние опросы общественного мнения показывают, что 63% россиян считают проект важным?

Все-таки как вам удалось войти в тройку?

Вы знаете, что могла быть не только тройка лидеров, могла быть и четверка, и пятерка. Все-таки между городами-претендентами состоялась серьезная борьба. Знаете, многие за рубежом до подачи нами заявочной книги в МОК даже понятия не имели, что такое Сочи и где это [находится].

Как города-соседи реагируют на то, что Сочи вышел в полуфинал?

Мы пришли в МОК со своей программой и защитили ее. Она вызвала интерес у международного жюри. И сегодня мы должны доказать, что сделаем то, что мы предложили и защищаем. Сыграла роль и титаническая работа, проделанная командой Сочи. А ведь с нами боролись очень серьезные ребята представители Алма-Аты, Софии, Хака (Испания), которые тоже подали анкету в МОК.

Успеете построить все запланированное к 2014 г.?

Могу сказать, что сегодня администрации городов и края работают в одной команде. В этом году мы от Краснодарского края трижды выходили с проектами на международный уровень. Были на экономическом форуме в Лондоне. Каждый год вот уже шестой раз подряд ездим в Канны (там проходит ежегодная крупнейшая выставка по недвижимости. Ведомости). Выставляли проекты в Германии. У нас есть лидер губернатор края, который делает все для того, чтобы мы развивались.

Федеральная целевая программа Развитие г. Сочи как горноклиматического курорта (2006-2014 гг.) (ФЦП) была утверждена в июне федеральным правительством. Концепция подготовки к Олимпиаде это только часть ФЦП. Можете вкратце рассказать, что представляет собой ФЦП в целом?

В этом сомнений нет. Я сам строитель. Еще в советские времена я был управляющим треста. И знаю, как что строится и сколько лет.

В ФЦП предусмотрено два сценария на тот случай, если город станет хозяином Игр, и если не станет. Финансирование и объемы строительства при первом и при втором сценарии будут разными?

Главная цель программы в развитии инфраструктуры Сочи и создании условий для строительства горноклиматического курорта мирового уровня. Задача также в том, чтобы обеспечить российских спортсменов тренировочными базами, где они смогут готовиться к соревнованиям по зимним видам спорта. Ведь в России таких крупных баз не осталось. И одна из важных целей, конечно, создать площадку для проведения в России международных и общероссийских соревнований. В частности, сейчас мы должны создать конкурентные преимущества, чтобы получить право проведения XXII Зимних олимпийских игр и XI Параолимпийских игр 2014 г.

Как долго могут окупаться деньги, вложенные в подготовку к Играм?

В первом варианте объем финансирования всех мероприятий ФЦП составит около 313,9 млрд руб. Из федерального бюджета поступит 185,8 млрд руб., 9,2 млрд руб. из бюджета Краснодарского края и городской администрации, остальные 118,8 млрд руб. будут привлечены из внебюджетных источников. При втором сценарии потребуется примерно 122 млрд руб. Из них 56,8 млрд руб. из федерального бюджета, 8,4 млрд руб. из регионального и муниципального и 57,7 млрд руб. составят внебюджетные источники.

Идея разработать ФЦП появилась не этим летом и даже не в этом году. Но в чем ее основная цель она появилась потому, что в Сочи

По оценкам экспертов, в экономическом отношении Сочи за восемь лет пройдет тот путь, на который без Олимпиады потребовалось бы 25 лет непрерывного экономического развития.

Это две взаимозависимые программы ФЦП и подготовка к Олимпиаде. Но даже если через год в МОК все решится не в нашу пользу, мы все равно привлечем денежный ресурс. Главное что объем финансирования инженерной инфраструктуры останется почти таким же и при первом, и при втором сценарии.

решили устроить Олимпиаду-2014? Или все-таки потому, что на Игры была сделана ставка, чтобы привлечь в город инвестиции и создать здесь настоящий европейский курорт вроде российского Лазурного Берега?

Я не хотел бы отвечать за других руководителей, которые были в Сочи до меня. Но вы знаете, что в 1990-е гг. вплоть до 2000-х гг. у нас в стране во многих регионах наблюдался застой. Сейчас мы учимся делать бизнес. И не все сразу получается. Городская администрация и население города стремятся к тому, чтобы сделать Сочи самым красивым и самым прогрессивным городом. Для этого в том числе мы хотим провести здесь Олимпиаду.

У вас в городе инженерные сооружения не обновлялись, кажется, с середины прошлого века. Все СМИ писали об этом, когда была обнародована новость про Олимпиаду. Почему такая ситуация в городе?

Уже практически готова транспортная схема, разработанная архитекторами города. Она включает дорожные развязки, которые позволят решить проблемы с пробками. Будет построено и несколько автодорог между районами Сочи и стратегически важными для Олимпиады объектами. Проблем много. Но средства планируется выделить значительные около 115 млрд руб., 108 млрд руб. из них пойдут из федерального бюджета. Это действительно самый крупный раздел ФЦП. Поэтому, думаю, решим все проблемы.

Из отдаленных районов Сочи всегда было трудно добраться до пляжей на общественном транспорте, а теперь в городе еще и пробки. Что конкретно делается, чтобы упростить этот процесс? По ФЦП в обновление транспортной инфраструктуры будет вложено больше денег, чем в туристические и олимпийские объекты, вместе взятые.

Пожалуй, это будет самое большое наше достижение. Новые транспортные проекты в Сочи уже развиваются. Мы специально ездили в Германию и из Германии в Швейцарию, чтобы посмотреть, какие у них дороги, чтобы перенять опыт. В итоге мы построили за 24 месяца дорогу европейского уровня от аэропорта до Красной Поляны.

То есть транспортную инфраструктуру вы собираетесь поднять на какой-то принципиально новый уровень?

В саму дорогу мы вложили где-то 700 млн руб., это без тоннеля. В тоннель мы вложили в прошлом году около 2,5 млрд руб. Теперь мы строим объездную дорогу вокруг города, чтобы разгрузить центр, это около 15 млрд руб. Работаем с дорожной техникой нового поколения строим по 200 м в месяц.

Для горной местности это действительно очень хорошая трасса, мне довелось там побывать. Один из ее участков самый длинный на Черноморском побережье автодорожный тоннель. Сколько составили инвестиции в эту трассу?

Краевой администрацией даже конкурс проведен на обустройство пляжей. Инвестсоставляющая проекта предполагает на пляжах различные платные услуги. Уже определены предприятия, которые занимаются поддержанием

Когда серьезно займетесь благоустройством сочинских пляжей? Ведь за ними закрепилась слава не очень-то чистых.

Есть проект переноса железной дороги с береговой линии в другую часть Сочи. Но пока не решили со сроками его реализации. Вообще, если говорить об экологии курорта, то после реализации ФЦП Сочи, я думаю, станет самым благоприятным регионом России. Только лишь на природоохранные мероприятия выделяется 2,65 млрд руб. Весь же комплекс мероприятий в рамках программы напрямую влияет на улучшение состояния окружающей среды. Мы подвергнем кардинальной реконструкции существующие и построим новые сети водоотведения, новые очистные сооружения. На это по ФЦП выделяется 9,5 млрд руб. Модернизация транспортной инфраструктуры, о которой я уже говорил, также будет оказывать благоприятное воздействие на экологию. Это будет достигнуто за счет разгрузки дорожной сети и снижения загазованности центральной части курорта. Хотим закупить экологически чистый общественный транспорт. В рамках реструктуризации энергетики планируется перевод котельных с мазута на газ, что снизит выброс вредных веществ в атмосферу в 1800 раз.

чистоты и предоставлением платных услуг. Мы решили ликвидировать стихийную торговлю на набережных. Наняли на работу сотрудников, которые поддерживают чистоту на пляжах.

Реконструкция морского порта входит в концепцию развития береговой зоны. Планируется его перепрофилировать под пассажирский порт. Грузовую часть вынесем из центрального района Сочи. Это повысит привлекательность города. Надеемся сделать это на олимпийские деньги.

Правда ли, что оценка МОК будет зависеть от состояния сочинского морского порта?

Что касается развития туристического бизнеса, вы можете посмотреть на комплекс Газпрома в Красной Поляне. Сначала этот проект вообще не рассматривался как олимпийский. Но когда началась подготовка к Играм, стало понятно, что он тоже будет использован. В Имеретинской долине расположится основная Олимпийская деревня. Одним из инвесторов нескольких проектов там будет Базовый элемент. Всего долина занимает 600 га, из них под Олимпиаду отведено 150-180 га. Горнолыжный центр на плато Роза Хутор профинансирует Интеррос. Если к этим объектам проявят интерес другие инвесторы, то проведем конкурс.

Кто из крупных инвесторов или девелоперов уже участвует в большой сочинской стройке?

Например, мы собираемся строить в Сочи гигантский аквариум, инвестор этого проекта компания из Саудовской Аравии Atex International. Океанариум будет даже не европейского, а мирового класса. Проект представляет собой огромный бассейн в несколько этажей, на каждом этаже будет создан ареал обитания для того ли иного вида рыб. Завезем акул, скатов, разных коралловых рыб Насколько я знаю, подобного океанариума в России еще не было. Для него потребуется 3 млн куб. м воды.

Какие из проектов в Большом Сочи и вокруг него не являются стратегическими для Олимпиады, но будут, возможно, использованы во время Игр и повлияют на развитие туристического бизнеса в целом?

Для строительства этого объекта нужен участок в 0,6 га. Но мы еще не определились с местом. Объем инвестиций составит более $10 млн.

Какова площадь участка, объем инвестиций?

Хотим построить многофункциональный спортивно-развлекательный комплекс между Красной Поляной и городом. Проект называется Теннис гольф и SPA-курорт. Его девелопер компания Юмако. Мы этот проект даже на выставку в Канны возили. Надо также отметить, что сформирована заявка для участия в конкурсе на создание особой экономической зоны туристско-рекреационного типа в Хостинском районе Сочи.

Что еще из интересных планов?

Давайте поговорим об инвестиционном климате и рынке недвижимости в Сочи. Что привлекает в ваш город внешних инвесторов?

В Хостинской бухте собираемся создать новую набережную и марину искусственный остров (как в Арабских Эмиратах), который будет соединяться с берегом мостами. Ориентировочная стоимость проекта $800 млн. Еще один прибрежный объект ландшафтно-рекреационный комплекс Старый город, который собираемся создать на адлерской набережной, для него требуется объем инвестиций примерно в 155 млн евро. Разработали концепцию тематического парка с гостиницами Прометей в стране Золотого руна, стоимость проекта оценивается в $676 00 Также хотим построить аквацентр в районе парка им М. В. Фрунзе на искусственном полуострове, там будут представлены все виды водного спорта. Оцениваем этот проект в $260 млн. Планируем построить тематический развлекательный парк с гостиничным комплексом на Малом Ахуне. Пока что находимся в поисках инвестиций для большинства этих идей.

Кто может стать инвестором того или иного строительного проекта в Сочи?

Мы готовы носить инвесторов на руках. Для них создан режим наибольшего благоприятствования.

Могут ли местные игроки рынка недвижимости составить достойную конкуренцию московским, питерским и другим российским игрокам?

Любой гражданин, который хочет заниматься бизнесом и обладает соответствующими средствами.

Как поднимутся цены на объекты недвижимости в процессе стройки века?

В Сочи работает более 90% московских компаний. Почти все компании зарегистрированы в Сочи, но капитал у них из Москвы. Есть еще ростовские компании. Местных мало. Есть сильный девелопер Юмако. Есть ПримИнвестПроект, но у них только один точечный жилой объект.

Какие еще факторы кроме Олимпиады влияют на рост стоимости жилой недвижимости?

Цены на недвижимость в Сочи формируются так же, как и везде, рынком. Стоит ожидать, что в случае выигрыша в заявочной кампании и реализации ФЦП спрос на недвижимость может возрасти.

У нас реализуется, кроме того, программа переселения жителей из ветхого и аварийного жилья. Этот фонд составляет около 200 000 кв. м. Механизм строится на взаимодействии инвесторов с жильцами домов, жильцы выступают в роли продавцов. Такая схема тоже влияет на рост цен.

Есть разница между ценами в зависимости от района города. Лазаревский район более дешевый. Адлерский, так как он тяготеет к центру, более дорогой. Рост цены во многом подхлестывает дефицит площадей. Город большой 350 000 га, но только около 8% составляют городские территории. Остальное федеральные земли, заповедники.

Недавно по одному из инвестиционных договоров было реализовано 19 соток земли по цене $170 000 за сотку на ул. Воровского. Это одна из центральных торговых улиц курорта.

Можно узнать максимальную стоимость земли в центре на каком-либо примере?

Спрос на нормальные офисы европейского класса сейчас превышает предложение. Сектор этот растущий. Пока современные бизнес-центры можно по пальцам пересчитать. У нас только три таких объекта Сокол, Панорама и недавно открылся бизнес-центр Олимпийский. Цены аренды в них около $40 за 1 кв. м в месяц. Но город стимулирует инвесторов развивать офисные проекты. Ставку аренды земли в инвестдоговорах по таким проектам мы понижаем. Мы разбили город на 100 территориальных зон, и в каждой зоне у нас действуют свои коэффициенты, которые регулируют инвестдеятельность.

Как у вас развит офисный сектор, есть ли потребность в современных комплексах?

В Сочи себестоимость один из факторов, который значительно влияет на рост цен. Много трудных площадок. У нас сложная геология. Много оползней. Приходится зачастую глубоко бурить землю или срезать склоны. Себестоимость в жилищных проектах от $500 и выше на 1 кв. м без отделки. В торговых центрах с отделкой до $2000 доходит.

Какова в среднем себестоимость строительства в городе?

Это все равно что выводить среднюю температуру по больнице. Каждый проект уникален, и его срок окупаемости зависит от множества факторов. Нормальный срок по бизнес-планам около семи лет.

Каков срок окупаемости торговых, гостиничных проектов?

Опять же смотря в каком районе. В центре надо идти ввысь. Это связано и с эффективностью проектов, и с объективной причиной дороговизны земли. Но это должно быть не в ущерб градостроительному облику.

Создается впечатление, что Сочи растет ввысь, судя по проектам, которые мне довелось видеть.

Генеральный план разработан, но пока не принят. В связи с разработкой ФЦП в него сейчас вносятся некоторые коррективы в соответствии с мероприятиями этой обширной программы. Ожидаем, что в ближайшее время он будет утвержден.

Как регулируется строительная деятельность в городе? Существует ли генеральный план?

На самом деле огромный резерв для инвесторов остается в офисном, торговом, гостиничном и выставочном бизнесе. В городе нет ни одного крупного торгового центра. Два пока только строятся. В Сочи проводится более 50 ежегодных выставок. Но нет ни одного специализированного комплекса для них.

Есть еще свободные ниши для строительного бизнеса, которые пока не заняты теми или иными игроками?

В вашем городе действительно чувствуется недостаток отелей разного класса. Видимо, поэтому несколько лет назад была создана отдельная программа развития гостиничного сектора.

Может, для вас это будет новостью самый острый дефицит Сочи испытывает в сегменте 5-звездочных гостиниц. У нас нет ни одной. Надо построить более 2000 номеров 5-звездочных, около 10 000 номеров 4-звездочных и 13 500 номеров 3-звездочных. Это большая работа. Первая ласточка уже есть: из отелей класса люкс недавно открылся первый бутик-отель Гранд Отель СПА Родина на месте бывшего санатория Родина.

Существуют проблемы и с качеством обслуживания. Поэтому лучшие обучающие программы, которые городским департаментом образования разрабатывались для сферы туризма, мы постарались отдельной строкой включить в ФЦП, понимая, какого объема будут инвестиции в ФЦП и Олимпиаду.

Если вспомнить историю, с начала 1990-х гг. в Сочи сильно сократилось количество отдыхающих. Их стало еще меньше в год дефолта в 1998 г. Летом 1999 г., наоборот, начался приток туристов, и это было очень ощутимо. Для многих просто дорого было ехать отдыхать куда-то за границу. А мы, наоборот, не могли всех принять, нам некуда было их расселять. Поэтому началось строительство мини-гостиниц.

Москва будет реконструирована. Старые корпуса отеля Звездный (бывшая Кубань) владельцы планируют сносить и на их месте строить новые. Существует также проект реконструкции гостиницы Жемчужина.

Какие-то из крупных гостиниц вы собираетесь сносить или реконструировать?

Несколько зарубежных цепей интересовались городом, в том числе Hilton. Гостиничная сеть Marriott сейчас выбирает соответствующий их требованиям участок. У нас есть площадки, которые мы можем предложить операторам для строительства. Мы не собираемся обременять гостиничных инвесторов долей города в проектах. Это либо 5%, либо продажа участка инвестору в собственность.

Неужели невозможно пригласить зарубежных операторов? И будет ли наконец в Сочи Hilton, ведь ходили слухи?

Мы планируем их организовать. Раньше пытались справиться с ними, издавая разные постановления, но поняли, что это бесполезно. Теперь общая идея такая: создать из этих мини-отелей единую гостиничную сеть, как Holiday Inn в Европе. Это позволит контролировать набор и качество услуг. В этом году мы повысили налог на вмененный доход в некоторых районах. Отель на 10-12 номеров платит $4000-5000 в активный сезон.

Как вы поступите с частным сектором мини-гостиниц, который, наверное, принимает 90% туристов?

Торговые центры стали очень популярны в России. Ежедневно через них проходит огромный людской поток. В здании могут находиться десятки компаний-арендаторов. Торговый центр это сложный дорогостоящий объект недвижимости, поэтому здесь не обойтись без страхования не только имущества, но и гражданской ответственности перед третьими лицами.

Есть некрасивые с градостроительной точки зрения районы, где можно увидеть нагромождение частных гостиниц в самых разных стилях. Будем эту проблему решать. Может быть, с помощью частного бизнеса, который выкупит эти здания и создаст на их месте гостиничные цепи.

Все описанные виды страхования являются добровольными, но есть и обязательные. Например, владелец торгового центра в соответствии с законодательством обязан застраховать ответственность при эксплуатации объектов повышенной опасности лифтов и эскалаторов.

В Москве застрахованы практически все торговые центры. В регионах ситуация не намного хуже большинство современных торговых центров также застраховано. Как правило, договор страхования заключается еще на стадии строительства, т. е. сначала инвестор страхует строительно-монтажные работы, для того чтобы защитить вложения в случае наступления каких-либо непредвиденных убытков. Затем, после сдачи объекта в эксплуатацию, заключается договор страхования имущества торгового центра. Такой договор обычно включает в себя страхование конструктивных элементов здания, внешней и внутренней отделки, различного стационарного оборудования (кондиционерных установок, лифтов, эскалаторов), а также имущества, находящегося в торговом центре и принадлежащего его владельцу. Кроме того, желательно дополнительно заключить договор страхования гражданской ответственности. Данный договор заключается на случай непреднамеренного причинения вреда третьим лицам (посетителям, арендаторам, соседям) и их имуществу.

Стоимость страхуемого имущества обычно заявляется страхователем клиентом. Однако эта стоимость должна соответствовать бухгалтерским документам, т. е. она должна быть отражена в реальном размере. В противном случае, если страховая стоимость отлична от балансовой, клиент при наступлении страхового случая получит возмещение в пропорциональном соотношении. Поэтому для оценки рыночной стоимости объекта при заключении договора, как правило, привлекаются специалисты в области оценки недвижимости, которые осматривают объект и готовят свое заключение. Такая оценка будет служить базисом при определении страховой суммы и выплате страхового возмещения.

Страхование гражданской ответственности арендаторов перед арендодателем и другими третьими лицами также необходимо. Поэтому в последнее время в договорах аренды помещений в торговых центрах все чаще стала появляться статья Страхование, обязывающая арендатора застраховать свою ответственность. Это делается для того, чтобы при повреждении имущества соседей по вине арендатора (например, в случае пожара или затопления) спора между ними не возникало все вопросы будут урегулированы через страховую компанию. Страхование собственного имущества арендаторов при этом остается на их усмотрении, хотя крупные сетевые магазины в обязательном порядке приобретают и имущественные полисы.

Стоимость страховой защиты зависит от нескольких основополагающих факторов:

Обычно страховщик при подготовке предварительной сметы на страхование просит клиента заполнить опросник, в котором он должен указать информацию о здании и его состоянии. После изучения этой информации страховщик принимает решение о том, требуется ли проводить дополнительный осмотр страхуемого объекта. Если здание новое, у клиента все в порядке с охранными системами, противопожарной безопасностью и документацией, подтверждающей стоимость объекта, то предстраховой осмотр (survey) необязателен. Но если специалисты страховой компании обнаруживают какие-либо расхождения в данных или, например, здание старой постройки и имеет историческую ценность, то осмотр производится в обязательном порядке. Хотя некоторые страховые компании всегда проводят обязательный осмотр здания при заключении договоров страхования торговых центров.

его местоположение;

площадь торгового центра;

оценочная стоимость торгового центра;

год постройки и год последнего капитального ремонта;

Страховщики применяют ряд понижающих и повышающих коэффициентов в зависимости от оснащенности центра противопожарными и охранными системами, наличия и режима охраны, наличия/отсутствия водоемов вблизи центра. На основании всех этих данных (большинство из них содержится в опроснике) и в зависимости от выбранного спектра страховых рисков определяется стоимость страхового покрытия.

наличие и размер франшизы.

Как правило, договор страхования имущества также дополняют страхованием от так называемых перерывов в производстве. Данный риск означает, что если, например, в результате пожара торговый центр в течение какого-то периода не будет функционировать, т. е. его владелец будет терять прибыль от сдачи помещений в аренду, то такие убытки страхователя будут компенсированы страховой компанией.

Основными рисками при страховании торговых центров являются пожар, затопления, прорыв отопительных и канализационных систем, стихийные бедствия (град, ураган, землетрясение и т. п.), удар молнии, взрывы различного характера, а также противоправные действия третьих лиц и кража. Все большим спросом пользуется также страхование от террористических актов. Практически все иностранные компании, открывающие торговые центры в РФ, включают данный риск в свой страховой пакет.

Наша компания рекомендует клиентам не выбирать какие-то конкретные риски, а приобретать распространенную на западе защиту All risks, для того чтобы исключить все возможные неблагоприятные события.

Наиболее актуальными для торговых центров остаются такие риски, как залив и бой оконных стекол, так как за год может происходить около 10 подобных случаев. Но если протечки, как правило, большей частью лежат на совести арендаторов, то бьют чаще всего стеклянные двери, принадлежащие владельцу здания. Например, не раз поступали страховые претензии на случай, когда двери были закрыты и настолько добросовестно вымыты, что посетители их просто не замечали и буквально пробивали головой.

При наступлении страхового случая необходимо как можно быстрее сообщить о случившемся в страховую компанию. Затем страхователь должен заполнить заявление о страховом случае и следовать указаниям страховой компании. Необходимо будет подготовить пакет документов, указанных в приложении к договору страхования: справки из компетентных органов, счета на приобретение пострадавшего имущества, документы, подтверждающие право собственности на пострадавшее имущество, и др. Сумма выплаты будет зависеть от стоимости пострадавшего имущества за вычетом износа и уцелевших остатков, которые могут быть реализованы.

Если во время действия договора страхования в торговом центре проводятся какие-то ремонтные или строительные работы, например установка лифта или надстройка этажа, то нужно не забыть сообщить об этом в страховую компанию. Если работы затрагивают более 10-15% территории торгового центра (или 10-15% стоимости застрахованного имущества), то, возможно, потребуется дополнительное страхование торгового центра от рисков, возникающих при проведении строительно-монтажных работ, либо повышение страхового тарифа на это время. Владелец торгового центра должен сообщать страховой компании и о других факторах, влияющих на степень риска, например о замене системы видеонаблюдения.

Страхование торговых центров имеет свою специфику. Главная особенность это необходимость расширить основной набор классических рисков риском потери арендных платежей в случае вынужденного простоя здания в связи с повреждениями, а также страхование ответственности владельца здания, чтобы обеспечить возмещение ущерба арендатору в случае, например, залива по вине владельца всего здания. Правда, как в любом деле, есть и светлые стороны вопроса: в частности, характерной чертой страхования торговых центров являются невысокие тарифы. Дело в том, что, как правило, такие здания оборудованы охранными и пожарными сигнализациями, системами пожаротушения, а также профессиональными службами безопасности.
В московских офисах форма размещения сотрудников на открытых пространствах так называемая свободная планировка приживается с переменным успехом. Но в правилах зонирования и оформления помещений столичные компании все больше стремятся ориентироваться на Запад и Европу, где open space вынужденная мера ради экономии денег и квадратных метров.

Но не стоит думать, что при наличии страховой защиты будущее совсем уж безоблачно. При проверке всех документов страховая компания может вынести решение об отказе в страховой выплате. Такая ситуация может возникнуть по нескольким причинам. Во-первых, если имущество пострадало в результате события, которое не является страховым случаем. Например, здание торгового центра было застраховано от пожара, а пострадало от наводнения. Во-вторых, страховая компания может отказать в выплате, если при наступлении страхового случая владелец торгового центра или нанятая им управляющая компания не предпринимали усилий по спасению имущества и минимизации ущерба: например, при пожаре не пытались потушить его.

После 1913 г. неподалеку от главного здания почти каждое десятилетие строились офисные комплексы. Так что образовавшийся деловой квартал включил в себя бизнес-центры разных архитектурных стилей и направлений. Дальше больше. Решив упростить для сотрудников процесс перемещения из здания в здание, руководство компании распорядилось соединить комплексы коридорами и оранжереями, для оформления которых были приглашены дизайнеры из разных стран. Стиль каждого коридора не повторяется больше нигде в этом деловом квартале. Специалисты, занимающиеся комплексными решениями офисного пространства, приезжают со всего света посмотреть на этот мюнхенский бизнес-парк.

Существующая почти полтора века Мюнхенская перестраховочная компания (Munich Re) открыла офисы по всему земному шару и вошла в десятку крупнейших перестраховочных компаний мира. Первое офисное здание Munich Re было построено в 1913 г. на Кенигинштрассе в Мюнхене немецкими архитекторами Освальдом Эдуардом Бебером и Вильгельмом Холлвеком. За этот проект авторы получили архитектурную премию. Сейчас здание называют The Main Building. Оно прекрасно сохранилось и украшает целый офисный квартал, занимаемый Munich Re, коллекцию не менее достойных шедевров офисной архитектуры и дизайна. И это, пожалуй, главный капитал компании.

Модой же конца XX начала XXI в. стала свободная планировка офисов. Свободная планировка предполагает создание открытого пространства на каждом этаже бизнес-центра, минимум несущих стен с колоннами вместо несущих перегородок. Просторная комната может делиться на функциональные зоны столько раз, сколько угодно ее владельцам, при помощи мобильных или стационарных перегородок. Рабочее пространство можно вообще не делить на зоны, поставив в одном зале столы всех сотрудников компании, как это иногда делается в редакциях ежедневных газет, на некоторых фабриках, в НИИ. Отделяются от рабочей зоны лишь помещения кухни, приемной и переговорных комнат.

Помимо таких шедевров в Германии множество обычных бизнес-центров. Общим для этих комплексов является принцип организации внутреннего пространства. В немецких офисах принята кабинетная система, при которой сотрудники сидят в изолированных комнатах по 3-4 человека в каждой, рассказала финансовый директор компании Jones Lang LaSalle Наталия Тишендорф, много лет проработавшая в Австрии.

Российский бизнес начинает расставаться с коридорно-кабинетной системой. По рассказам брокеров, консультантов, дизайнеров и просто сотрудников офисов, в настоящее время существует несколько моделей организации open space. Так, американская модель отличается от европейской. Для США характерно деление пространства на множество отсеков своего рода кабинки для каждого сотрудника.

Экономия или мода

В Европе принято зонировать офисное помещение на отделы, в которых сидит по нескольку человек, при помощи мобильных перегородок. Такая планировка распространена в Англии, Ирландии. А в шведских офисах, например, в центре открытого пространства может размещаться, словно наблюдательный пост, прозрачный кабинет начальника, отмечают специалисты.

Как писал специализированный журнал Современный офис (№ 6, 2005 г.), стиль open space появился еще в 1930-е гг. XX в. в США в период экономического подъема после Великой депрессии. Архитекторы часто называют американский стиль свободной планировки Манхэттен или Уолл-стрит по названиям крупнейших деловых районов Нью-Йорка.

Сложно выделить среди всего этого многообразия российскую модель офисной планировки. По мнению Наталии Тишендорф, Россия переняла элементы разных культур.

Как заметила Наталия Тишендорф, офисы японских компаний по планировке напоминают европейские.

Как говорит Анастасия Хоменчук, директор офисного отдела компании DTZ, создавать open space для арендатора или собственника дешевле, чем оборудовать офис отдельными кабинетами.

Руководитель отдела исследований компании CB Richard Ellis / Noble Gibbons Ирина Флорова считает, что россияне тяготеют к отдельным кабинетам. Однако многое зависит от профиля деятельности компании и ее отделов. Если фирма занимается продажами, то сотрудникам требуется постоянно обмениваться информацией и работать быстро, чему способствует открытое пространство, спланированное в европейском стиле. Юристам и финансистам, наоборот, нужны отдельные кабинеты или хотя бы помещения со звуконепроницаемыми перегородками. Но экономия площади в бизнес-центрах, дефицит комплексов классов А и В и дорогая аренда (средневзвешенная ставка по итогам июня 2006 г. составляет $675-875 за 1 кв. м в классе А и $437-395 в классе В без НДС и эксплуатационных расходов) вынуждают некоторых руководителей создавать максимально открытые помещения с минимумом перегородок, а иногда и перенаселять офисы сотрудниками.

Офис визитная карточка компании, и дизайн офисного пространства это, кроме всего прочего, сообщение, которое хочет донести компания до своих клиентов и партнеров. Заместитель генерального директора компании Экопси Консалтинг психолог Анна Бурова убеждена, что владельцам и арендаторам офисов не стоит ориентироваться только на моду, например, в цветовой гамме или дизайнерском стиле. А стильно выглядеть должна не только приемная, но и кухня все рабочие помещения, куда обычно не приглашают посетителей, но откуда сотрудники выходят к гостю с соответствующим выражением на лице.

Офисные решения

зрения самих посетителей, это пространство не может быть использовано для ожидания. Практически замкнутое помещение, спланированное так, что находящимся в нем не видно, где вход и где выход, вызывает панику вплоть до клаустрофобии.

Гоняясь за новыми веяниями моды, компаниям не всегда удается создать действительно функциональные офисные пространства. Например, за проект зоны ожидания для посетителей в одном из новых офисов Межпромбанка дизайнер получил премию. Но с точки

Руководитель отдела продаж компании Астарта Престиж Юрий Никитин рассказал, что тенденцией последнего времени стало использование в дизайне офисов компаний корпоративных цветов. Переговорные зоны теперь стали делать более открытыми, например с прозрачными стенами. На стеклянных перегородках и предметах нанесены логотипы компаний. В общих зонах и на ресепшене используется подсветка. Основными материалами в офисах по-прежнему остаются алюминий, стекло и пластик. Из стилей популярен хай-тек. В моде офисные перегородки серебристого и серо-металлического цветов и мебель из дерева. Кабинеты топ-менеджеров часто оформляются деревом благородных пород.

Сотрудники общественной организации Ассоциация менеджеров говорят, что часть их офиса в одном из зданий ММДЦ Москва-Сити оформлена стеклянными стенами, кое-где образующими совершенно бесполезные и недружелюбные углы, в которых можно разве что распекать подчиненных.

Отдельная тема офисные перегородки. К неустаревающим изобретениям можно отнести перегородки мобильные. В настоящем открытом open space применяют как раз их. Также они используются, например, в биржевых залах. С помощью таких перегородок можно постоянно менять планировку помещения, устанавливаются они быстро и являются самыми дешевыми офисными перегородками.

Чем перегородить

Есть и трансформируемые перегородки. Обычно они используются в универсальных помещениях. Это может быть переговорная комната, превращающаяся по мере необходимости в конференц-зал. В отличие от мобильных трансформируемые системы крепятся на специальных рельсах, которые монтируются на потолке.

Часто open space зонируют при помощи каркасных, или стационарных, систем. Они монтируются на месте, требуют больше времени на установку. Примеры таких систем есть в Башне-2000 в Сити, в бизнес-центре Тауэр, который недалеко от ст. м. Третьяковская.

Цены на перегородки варьируются в зависимости от их типа, метража оборудуемого помещения и производителя. Компания, заказывающая услуги, может заплатить как $50, так и $600 за 1 кв. м. Некоторые международные компании, открывающие офисы в Москве, предпочитают заказывать перегородки за рубежом.

Цельностеклянные системы чаще используются в торговых центрах (много установлено в ТЦ Дружба). Но есть примеры их применения в бизнес-центрах, например в Северной башне в Сити.

Планировка этажа напрямую зависит от проекта здания. Не все здания позволяют арендаторам создать open space или, наоборот, коридорную систему.

Здания с возможностями и без

В домах вдоль Тверской улицы и во дворах, по словам Флоровой, потолки низкие, а средний размер сдаваемых в аренду офисных блоков только 200-500 кв. м. По данным DTZ, больше всего запросов от арендаторов поступает на помещения 1500-2000 кв. м.

Известно, что в историческом центре Москвы находятся представительские офисы крупных российских и зарубежных компаний. И большая часть из них располагается в зданиях довоенной или вовсе дореволюционной постройки. Как говорит Ирина Флорова, часто это бывшие доходные дома с огромным количеством несущих стен, в которых оборудовать современный офис и тем более open space почти невозможно. А цены аренды в таких офисах доходят до $700 за 1 кв. м в год и выше. Так, на ул. Знаменке в этом году помещения с видом на храм Христа Спасителя сдавались по ставкам $1500 за 1 кв. м в год.

В гостях у компании

Как говорят специалисты Капитал Груп, идеальной формой для офисного здания считается прямоугольник с ядром внутри центральной частью здания с лифтовыми шахтами и инженерными коммуникациями. Такая структура позволяет сделать самую удобную и эргономичную планировку. Правда, форма участка часто не позволяет реализовать подобный проект. Форма участка, так же как и подъездные пути к нему или городской ландшафт, безусловно, влияют на проект.

В JLL около шести переговорных, которые представляют собой изолированные комнаты. Дополнительно оборудованы телефонные комнаты. Кроме кухонь на этажах есть кофе-румы, или кофисы, где сотрудники могут, сидя в креслах, выпить по чашке кофе и обсудить дела в более непринужденной обстановке, чем за рабочим столом. Кофисы распространенная в европейских офисах зона, в которой за приготовлением кофе следит специально нанятая для этого кофе-леди.

Компания Jones Lang LaSalle занимает два этажа в бизнес-центре на Космодамианской набережной, 52/ По словам Наталии Тишендорф, помещение спланировано по принципу европейского open space. Для топ-менеджеров в JLL отведены отдельные кабинеты. Основной же штат на каждом этаже сидит в большом открытом помещении. Отдельные зоны созданы для финансистов и менеджеров по персоналу. Общая площадь офиса, занимающего два этажа, составляет около 2400 кв. м. В штате работает 170 сотрудников.

Помещение другого консультанта компании DTZ находится в бизнес-центре Дукат-2, рассказала Анастасия Хоменчук. Консультанты занимают около 400 кв. м. В штате компании 57 сотрудников. В офисе семь отделов, на каждый из которых приходится своя зона, отделенная от других стандартными мобильными перегородками, обитыми войлоком. Руководство работает в трех изолированных кабинетах. Особые зоны отведены также для бухгалтерии, финансового отдела и менеджера по персоналу. Специалисты отдела маркетинга и исследований сидят за высокими перегородками. В офисе есть две переговорные, мини-кухня и зона ожидания для посетителей. Из производителей мебели DTZ выбрала канадскую Тексистемс.

Помещение JLL оформлено в стиле модерн. В цветовой гамме преобладают светлые тона. Например, мебель от фирмы Bene сделана из беленого дуба. Полы выстелены бежевым ковролином, само помещение довольно светлое, так как окна расположены по обеим сторонам комнат.

На каждом этаже офиса есть ресепшн и зона ожидания. А также общее рабочее пространство отделов, кабинеты руководителей, переговорные и небольшие кухни. В силу своей профессиональной деятельности компания уделила особое внимание зоне ресепшн и презентационной VIP-зоне. Также компания оборудовала презентационный шоу-рум с плазменными экранами.

Как рассказали в пресс-службе девелоперской компании Капитал Груп, офис компании располагается на двух этажах 14-этажного бизнес-центра Capital Plaza в 4-м Лесном переулке, где занимает площадь 5313 кв. м. Офис также организован по принципу open space. Такая планировка позволяет эргономично использовать пространство и без проблем организовывать новые рабочие места. Есть и отдельные кабинеты, предназначенные для работы, требующей большой концентрации внимания, что нужно, например, специалистам по финансам, аналитикам. Специальные комнаты также отведены для хранения документации и архивов.

Blackwood арендует в здании четыре этажа. Три этажа занимают самые большие по численности департаменты: коммерческой, загородной недвижимости, аренды и продажи жилых помещений. В отдельных помещениях находятся департамент рекламы и связей с общественностью, управляющая компания Blackwood Фонды недвижимости, юридический департамент и кабинет управляющего партнера. При планировке офиса мы придерживались, насколько это было возможно, западных принципов организации пространства, рассказывает Жамкин. Например, под департамент коммерческой недвижимости и департамент аренды жилых помещений отведено помещение общей площадью 200 кв. м (по 100 кв. м на каждый) с перегородками из стекла. У руководителей департаментов отдельные кабинеты. На каждом этаже есть небольшие комнаты-кухни и гардеробные.

Консалтинговая компания Blackwood располагается в историческом особняке на Волхонке. Несмотря на то что архитектура здания в чем-то ограничивает наши возможности по размещению персонала, никто из нас не хочет менять такой шикарный вид на Кремль, открывающийся почти из каждого окна офиса, делится мнением старший консультант компании Андрей Жамкин.

Весной 2006 г. Астарта Престиж провела опрос среди сотрудников московских компаний, чтобы выявить параметры идеального офиса. В опросе приняли участие 500 человек, из которых 50% были менеджерами среднего звена, 10% топ-менеджерами, 10% начальниками разных уровней и 30% составили рядовые сотрудники.

Человек в четырех стенах

Сложности в open space испытывают специалисты, которым постоянно необходимо концентрировать внимание, например аналитики, считает Флорова. Даже в консалтинговой компании, практикующей командный стиль работы, аналитики и отделы исследований не всегда могут полноценно работать в общей комнате. Некоторые отчеты приходится писать дома или в офисе по выходным, поделилась впечатлением Флорова.

Оказалось, что 94% опрошенных в идеале хотели бы видеть такой офис, в котором у каждого сотрудника есть рабочее место, отделенное от коллег. И только 6% высказали мнение, что между сотрудниками не должно быть никаких перегородок. 43% специалистов предпочитают офисы кабинетного типа, а 51% считают удобным open space с офисными перегородками. Но большинство опрошенных отдают предпочтение все-таки обычным, непрозрачным перегородкам, так как они создают иллюзию отдельного кабинета.

Применение принципа свободной планировки в бизнесе дало много преимуществ например, не только сплотило коллективы компаний, но и в какой-то степени размыло грани между руководителями и подчиненными, делится мнением Вера Александрова. Теперь начальники стали сидеть в своих комнатах при открытых дверях, говорит она.

Однако консультант-психолог кадровой компании Анкор Вера Александрова считает, что дело не в модели open space, не в перегородках и не в профиле деятельности компании. Если в open space кому-то неудобно, значит, это неграмотно спланированный open space и недоработка не только дизайнерская, но и менеджерская. Анна Бурова из Экопси Консалтинг добавляет, что слухи о так называемой стрессовой ситуации в офисе свободной планировки преувеличены.

Психологи убеждены, что комнаты релаксации нужны. От довольных жизнью сотрудников руководство может получить больше эффективности в работе. Как объяснила Вера Александрова, человек не может находиться весь день в напряжении, не меняя обстановки. Если это происходит изо дня в день, то сотруднику грозит эффект профессионального выгорания. Но каждый расслабляется по-своему. Кому-то хочется побыть 5 минут в абсолютном уединении, а кому-то обсудить рабочие дела с коллегами в непринужденной обстановке. Часто это зависит от рода деятельности. Если специалисты заняты индивидуальной работой, то скорее всего им захочется переключиться на общение друг с другом, и наоборот.

При организации офисного пространства приходится принимать во внимание и этические аспекты. Позволять или не позволять сотрудникам заполнять пространство вокруг себя разными личными вещами вроде мягких игрушек, устраивать или не устраивать в офисе комнату релаксации на эти вопросы руководство различных компаний отвечает по-разному.

Если создать зоны отдыха в офисе проблема, психологи рекомендуют обустроить пространство еще чем-то, что может способствовать переключению внимания и расслаблению. Например, можно не создавать отдельной комнаты, а просто расставить цветы в рабочих отсеках.

Как призналась Наталия Тишендорф, в московском офисе JLL была одно время такая комната, но большой пользы от нее не было. Быть может, потому, что комната не запиралась на ключ.

Если же жалобы все-таки возникают, то руководителю лучше обратить на них внимание вовремя, так как часто за недовольством рабочим местом кроются и более серьезные причины, по которым сотруднику некомфортно работать в данной компании, убеждена Анна Бурова.

У всех людей разная способность концентрироваться и расслабляться. Кто-то начинает быстро работать в шумной обстановке, а другой, наоборот, способен сосредоточиться только в тишине, рассказывает Бурова. Поэтому вариант открытого пространства, на ее взгляд, оптимален. Но это пространство должно быть спланировано таким образом, чтобы в нем было комфортно и интровертам, и экстравертам.

В Москве нет общего для всех свода правил о зонировании рабочего пространства. Нет, например, кодекса норм, которые бы разработала и единодушно приняла большая четверка московских консультантов, как она сделала это с классификацией офисов. По словам управляющего партнера компании Colliers FM (управляющая компания) Константина Баранова, московская Colliers FM выработала для себя правила, в которых сочетаются европейские нормы и собственная практика компании.

В поисках нормы

Недавно Cushman Wakefield / Stiles Riabokobylko опубликовала исследование ситуации в офисах Европы. Она исходила из профиля бизнеса компаний. Оказалось, что больше всего в европейских государствах около 17 кв. м на человека приходится в юридической сфере, где вместо свободной планировки в офисах распространены кабинеты. Около 15 кв. м на одного сотрудника отводится в банках и примерно 14 кв. м в IT-индустрии. В среднем в европейских странах, как показывает практика, на рядового сотрудника отводится 14 кв. м пространства.

По данным DTZ, каждый сотрудник должен сидеть не дальше чем в 8 м от естественного источника света. В Praedium считают, что на каждого специалиста должно приходиться не меньше 5 кв. м офисной площади. В той же Германии подобные нормы являются частью законодательства.

Бизнес-психологи сходятся во мнении, что норма соблюдена, если в офисе комфортно каждому рядовому сотруднику. Но, может быть, уже не за горами время, когда подавляющая часть человечества будет работать дома, и проблема отпадет сама собой. Офисы же станут чем-то вроде библиотеки, куда нужно будет приходить время от времени, пользоваться общими рабочими столами и сдавать отчеты, т. е. идеальными офисами.

Столичные Московские городские строительные нормы (МГСН) не дают детального описания того, сколько, например, квадратных метров должно приходиться на каждого сотрудника в офисе, в том числе и в open space. Однако о себе московский властный ресурс никогда не забывает. В начале 2000-х гг. в СМИ было много резонанса от новости о правительственном квартале в ММДЦ Москва-Сити для размещения городской мэрии. По проекту 2002 г. квартал должен был занять 2,8 га в Сити между Краснопресненской набережной и 1-м Красногвардейским проездом. Площадь застройки составляла 215 000 кв. м, а чиновников в здании должно было разместиться примерно 7500 человек, т. е. на каждого из них приходилось по 20 кв. м.



Главная --> Публикации