Главная --> Публикации --> Московские риелторы обещают установить справедливые расценки на свои услуги Срок регистрации приватизируемых квартир сократили до 21 дня Квартирный рынок петербурга близок к пику цен Неудержимые метры Следующая станция - международная

Ипотечная политика

Эксперты прогнозируют, что к концу 2006 года объем выданных ипотечных кредитов достигнет отметки в 2 трлн. рублей. Учитывая потребности России, этого недостаточно, но по западным меркам это немыслимая динамика: за неполных 5 лет ипотека в России выросла в 10 раз.

Кредитор-лишенец

Но ипотека не просто способ приобретения недвижимости в кредит. Это еще и механизм приобретения политического доверия у всех желающих жилье приобрести. Поэтому первый вице-премьер Дмитрий Медведев требует снижения ипотечных ставок. А Госдума в оперативном порядке приняла в первом чтении проект закона о поправках в Жилищный и Гражданский кодексы, защищающих права владельцев квартир при оформлении их в залог по ипотеке. Банкиры считают, что эти поправки угрожают экономической логике развития рынка, заменяя ее политической.

Новая норма Жилищного кодекса запрещает отчуждение жилого помещения, в котором проживают бывшие члены семьи собственника, в отношении которых у собственника жилого помещения имеются обязательства.

На последнем заседании комитета по ипотечному кредитованию Ассоциации российских банков банкиры возмущались поправками, которые, по их словам, дезавуируют действие закона Об ипотеке (залоге недвижимости).

Другими словами, банкиры не грозят потенциальным клиентам перестать выдавать ипотечные кредиты. Они лишь обещают, что заемщикам придется эти риски оплатить по отдельному прейскуранту.

Предлагаемая конструкция пункта 4 статьи 292 Гражданского кодекса РФ лишает кредитора такого права на неопределенный срок, поскольку отчуждение жилого помещения, в котором проживают бывшие члены семьи собственника, станет возможным лишь после исполнения последним обязательств по сохранению их права пользования жилым помещением или обеспечению бывших членов семьи иным жилым помещением на праве самостоятельного пользования, - говорится в комментарии Ассоциации российских банков. Банкиры считают, что принятие законопроекта в таком виде приведет к тому, что банки либо перестанут выдавать ипотечные кредиты, либо вынуждены будут поднять процентную ставку по ипотеке до такого уровня, чтобы она покрывала возросшие риски, связанные с невозможностью для банков получить возврат выданных кредитных средств и начисленных процентов по кредиту за счет заложенного имущества.

Подвиг заемщика

Банки должны быть очень внимательны и осторожны к выбору заемщика, знать его в лицо как можно лучше, создавать адекватные резервы, а не надеяться на шантаж квартирой, - парирует обвинения коллег первый вице-президент Ассоциации региональных банков Россия Александр Хандруев. Хотя правилами и предусматривается отчуждение имущества при невыполнении заемщиком обязательств по кредиту, в действительности квартиру у собственника обычно никто не отбирает, насколько мне известно, до отчуждения дело не доходит, - заверяет он Газету.

В банковском сообществе рассматривается возможность выкупа строящихся или уже готовых квартир на аффилированную компанию, с тем чтобы пробовать новые схемы ипотечного кредитования, - рассказал старший вице-президент блока Розничный бизнес Промсвязьбанка Валерий Кардашов. Например, одна из таких схем может подразумевать, что в случае отсутствия у заемщика достаточной суммы на первоначальный взнос банк мог бы поселить его в такую квартиру на условиях арендной платы, которая в будущем могла бы превратиться для заемщика в ипотечные платежи. При условии, конечно, что он соблюдает условия банка.

Сегодня взять ипотечный кредит - все еще подвиг. Немногие решаются рисковать, закладывая в пользу банка единственную квартиру, да еще ту, в которой проживает все семейство. Впрочем, чаще всего оформить квартиру в залог удастся, лишь предварительно выписав из нее весь социальный контингент: детей, стариков, инвалидов. Таким образом, получить квартиру в кредит реально пока удастся либо одиноким, по большей части успешным собственникам квартир, либо тем, у кого она не единственная. Хотя некоторые банки строят сложные схемы, позволяющие осуществить ипотечную сделку.

Первый заместитель председателя комитета Госдумы по кредитным организациям и финансовым рынкам Павел Медведев уверен - спасти ипотеку может только рынок ипотечных ценных бумаг. Формально такой рынок есть, но он не функционирует, хотя закон об ипотечных ценных бумагах был принят еще в октябре 2003 года. Как обычно, российские законодатели исходили из того, что если сделать правильный закон, он вызовет к жизни объект этого самого закона. Теперь вся надежда на государство.

Бумажный капитализм

Надежные вложения

По мнению Александра Хандруева, чтобы рынок ипотечных ценных бумаг заработал, необходимо, чтобы его поддержало государство - в виде госгарантий. Впрочем, это могут быть субсидии крупных банков, пусть даже иностранных, - согласен он на компромисс.
На фоне бурного роста цен на недвижимость вложения в квадратные метры рассматриваются потенциальными инвесторами как альтернатива другим инструментам использования денег. Желающие заработать на рынке недвижимости, в последнее время предпочитают отдавать свои средства в закрытые паевые инвестиционные фонды недвижимости (ЗПИФН). Особенной популярностью ПИФы стали пользоваться в последнее время: за первое полугодие их число увеличилось почти в три раза. Однако для большинства крупных инвестиционных компаний финансирование девелоперских и рентных проектов пока не является приоритетным направлением деятельности - вложения в недвижимость надежнее вложений в акции и облигации, но этот актив не может принести быстрые деньги, как, скажем, операции на фондовом рынке.

Основное отличие ЗПИФН от открытых и интервальных ПИФов заключается в отсутствии у владельца инвестиционных паев права требовать от УК прекращения договора доверительного управления паевым инвестиционным фондом до истечения срока его действия (до 15 лет).

В паевой инвестиционный фонд (ПИФ) поступают средства инвесторов (как частных, так и юридических лиц), которые передаются в доверительное управление профессиональным менеджерам (управляющим компаниям, УК) с целью получения прибыли. Вступая в ЗПИФ недвижимости, инвестор приобретает вместо договора уступки права требования или договора соинвестирования ценную бумагу - пай. Паи после формирования фонда могут свободно обращаться на рынке.

Потенциальных пайщиков привлекает прежде всего надежность вложений в ПИФ, поскольку на этом рынке действуют жесткие механизмы контроля. Получив лицензию, управляющая компания должна заключить договоры со специализированным депозитарием, специализированным регистратором, аудитором, агентами по размещению и выкупу паев - все эти структуры будут обеспечивать деятельность фонда. Кроме того, управляющая компания должна зарегистрировать в Федеральной службе по финансовым рынкам правила паевого инвестиционного фонда и проспект эмиссии инвестиционных паев.

Интерес инвесторов к закрытым паевым инвестиционным фондам (ЗПИФН) окончательно оформился только в этом году. Об этом свидетельствует динамика развития этого сегмента: по данным портала Investfunds.Ru, в 2003 году ПИФов недвижимости было всего семь, в начале 2006 года - 39 (объем их активов составлял около 20 млрд. рублей), а к концу I полугодия текущего года их количество достигло 110 (стоимость активов - 33 млрд. рублей).

Представители крупнейших инвестиционных групп не скрывают, что предлагают паи фондов недвижимости, прежде всего, корпоративным клиентам - пенсионным фондам и страховым компаниям для того, чтобы дополнить их портфели консервативными и надежными активами.

Входной билет

В нашем ПИФе Финансовый партнер один пай стоит тысячу рублей, но, по правилам фонда, каждый пайщик должен владеть минимум 10 тыс. паев, то есть стоимость вхождения составляет 10 млн. рублей. Если учесть, что объем этого ПИФа - 1 млрд. руб., то максимальное количество пайщиков в нем не превышает ста. Но мы планируем, что их будет еще меньше - 10 - 15 пайщиков, - говорит он.

Как полагает директор по инвестициям ИГ Капитал Виталия Хисматуллина, выход ЗПИФН на розничный рынок является делом будущего.

Инвесторам, которые не готовы покупать большие пакеты паев, как того требует сейчас большинство управляющих компаний, генеральный директор УК РЕГИОН Девелопмент Валентина Волкова предлагает приобретение паев на вторичном рынке.

В то же время на рынке уже появились и другие, более доступные для мелких и средних инвесторов фонды недвижимости. Например, стоимость пая ПИФа Югра Рентный (УК РЕГИОН Девелопмент) составляет 12 тыс. руб.

А.Богданов поясняет, что инвестиционные паи являются типичным фондовым инструментом. Он также указывает на успешное обращение на бирже ПИФов РЕГИОН Фонд Недвижимости УК РЕГИОН Девелопмент, Жилая недвижимость УК Промстройбанка, Первый инвестиционный фонд недвижимости УК КОНКОРДИЯ-эссет менеджмент.

С ней в целом согласен и руководитель юридического управления Института проектного финансирования/IMAC Андрей Богданов: Естественно, приобретение паев у УК в ходе размещения предпочтительнее, так как цена будет ниже и существует возможность премии, но при покупке паев уже действующего фонда можно адекватно оценить риски.

В качестве примера можно привести весеннее падение индексов РТС. По мнению экспертов, рынок ЗПИФН в этой ситуации оказался в выигрыше: падение спровоцировало интерес инвесторов к инструментам хеджирования. Представители управляющих компаний рассказывают, что к ним все чаще обращаются люди, сумевшие удачно выйти из открытых ПИФов и желающие зафиксировать полученную прибыль.

Вместе с тем эксперты УК Паллада Эссет Менеджмент (аффилированной с ИГ Русские фонды) указывают, что игра с паями ЗПИФН не даст быстрого эффекта, поскольку чаще всего в фонды недвижимости вкладываются длинные деньги. Однако в инертности операций с паями есть несомненный плюс - свободно обращаясь на бирже, они в меньше степени зависят от ее колебаний.

Инвестиции в жилье

В 1998 году, когда наши финансовые рынки практически перестали существовать, цены на недвижимость падали в полтора раза медленнее, а само падение началось с лагом в два месяца, в течение которых можно было выйти из активов. Даже сейчас первичный рынок недвижимости намного стабильнее, чем фондовый, - резюмирует Управляющий директор УК КОНКОРДИЯ - Эссет менеджмент Андрей Прокофьев.

В условиях стремительного роста цен на жилье доходность девелоперских проектов ПИФов составляет не менее 25-30%. Наша страна по обеспеченности жильем намного уступает и Западной, и Восточной Европе. Поэтому вряд ли можно сомневаться в том, что спрос на жилье не упадет, - считает А. Прокофьев.

Большинство вложений посредством ПИФов приходится на сегмент жилой недвижимости. А.Прокофьев, отмечает, что в строительство жилья инвестируется около двух третей средств фондов недвижимости, которые находятся в работе у его компании. Еще большая доля вложений в новостройки направляется ПИФами ИГ Капитал: по сведениям В.Хисматуллина, его компания имела дело с жилой недвижимостью в 70-80% случаев.

Рентные фонды

В.Хисматуллин также указывает, что коммерческие проекты по сравнению с проектами строительства жилой недвижимости требуют более емких капиталовложений. Жилая недвижимость позволяет выйти на розничный рынок, обеспечив более высокую оборачиваемость средств, - добавляет он, - а в коммерческой недвижимости получение дохода возможно только после окончания строительства.

А.Прокофьев считает возможным получение прибыли в рентных фондах недвижимости на уровне 12,5-13% годовых в Москве и 16% в других регионах России, где насыщенность объектами коммерческой недвижимости ниже.

Коммерческая недвижимость привлекает инвесторов, как правило, с позиции ренты. ПИФы, создающиеся для вложений в коммерческую недвижимость, либо сразу позиционируются как рентные, либо должны быть преобразованы в таковые после завершения строительства. Участники рынка отмечают, что риски подобных фондов недвижимости, при условии надлежащего оформления документов на имеющееся в активе имущество, минимальны. Вместе с тем, большинство опрошенных Интерфаксом экспертов полагает, что доходность в них также будет значительно меньше, чем в девелоперских ПИФах.

Специалисты рассказывают, что механизм ПИФа часто используется как инструмент участия в проектном финансировании. Как говорит В.Хисматуллин, пайщики по сути кредитуют девелоперов, предоставляя им заем путем заключения договора обратного выкупа с фиксированной ценой, часть которой составляет плата за пользование финансовыми ресурсами. Такой механизм - палка о двух концах. С одной стороны, речь идет о создании ЗПИФН под конкретный объект строительства, что позволяет заранее получить максимум информации о самом проекте и о его застройщике. С другой - отсутствие диверсификации вложений повышает риски инвесторов.

Рентные ПИФы, действительно, пока показывают меньшую прибыльность (по сравнению с девелоперскими). Так, например, инвестиционный доход за 2005 год, выплаченный ЗПИФом Коммерческая недвижимость под управлением компании Тройка Диалог, составил около 29 тысяч рублей на каждый пай при стоимости пая в период формирования фонда около 291 тысячи рублей.

Между тем, активных игроков на рынке ПИФов не так много - по разным оценкам, от 10 до 3 В остальных случаях, отмечает В.Хисматуллин, фонд используется как удобная форма владения собственностью и способ оптимизации налогов. ПИФы пользуются льготами по налогу на прибыль. Согласно ст. 277 Налогового кодекса разница между стоимостью вносимого в качестве оплаты имущества и номинальной стоимостью приобретаемых акций (долей, паев) не признается прибылью (убытком) налогоплательщика-акционера (участника, пайщика). При этом стоимость приобретаемых акций (долей, паев) признается равной остаточной стоимости вносимого имущества, определяемой по данным налогового учета на дату перехода права собственности на указанное имущество.

Если интересен объект, у него есть перспективы роста, управляющая компания вызывает у меня доверие, да и другие участники сделки - надежные люди, то почему нет? Другой вопрос - и у меня он возникает часто - почему, если все так замечательно, девелопер просто не возьмет кредит в банке: стоимость заемных денег будет намного ниже той суммы, которой придется делиться с пайщиками, - рассуждает консультант отдела фондов недвижимости УК Тройка Диалог Иван Кабулаев.

Раньше в подобных случаях недвижимость оформлялась на специально созданную для этих целей фирму, которая продавалась другому собственнику. Однако этот механизм намного менее прозрачен, чем закрытый ПИФ. Сейчас в ЗПИФН многие увидели, прежде всего, инструмент, с помощью которого можно навести порядок в своих активах, - рассказывает В.Хисматуллин.

На имеющееся в активе здание заводят ПИФ, и в случае необходимости реализовать объект, компания продает свой пай в фонде, избегая тем самым проблем с перерегистраций прав собственности на недвижимость.

Обеспечение строителей земельными участками с готовой документацией остается большой проблемой там, где жилищное строительство действительно имеет значительные объемы. После введения с 1 октября 2005 года распределения земельных участков исключительно на аукционной основе, в регионах России сложилась двойственная (но в обоих случаях, не нормальная) ситуация. В большинстве из них земля продолжала предоставляться на основе целевого распределения (по данным Федеральной антимонопольной службы, более 90 процентов участков в стране на начало года ушло, минуя аукционы). То есть с нарушением закона. В то же время там, где новые правила выполняются, количество предоставленных участков резко упало. Пример тому - Петербург, в котором аукционный принцип выделения участков был объявлен еще за год до того, как к этому пришли на федеральном уровне. В минувшем году, по данным Союза строительных компаний, было введено в оборот для жилищного строительства всего 36 участков. Причем лишь 8 - по так называемым полным пакетам, то есть на нормальной аукционной основе. В то же время целевым назначением в предыдущие годы выделялась одна- две сотни участков.

В Северной столице в конце мая вступила в действие новая редакция закона О порядке предоставления объектов недвижимости, находящихся в собственности Санкт-Петербурга для строительства и реконструкции, способная существенно изменить порядок распределения земельных участков под жилищное строительство. По отзывам специалистов, никогда еще новый законодательный акт так быстро не проходил процедуру подписания у губернатора и не вступал в силу. На все это ушло меньше двух недель. Городские власти, очевидно, осознали, что без корректировки законодательства о земле реализовать национальный проект Доступное жилье будет трудно.

И вот чтобы подстегнуть последний, Законодательное собрание Петербурга с подачи строителей и внесло в закон о порядке предоставления земель корректировки. Главным из них стало введение такого понятия, как потенциальный инвестор. По определению, это лицо, которое имеет намерение участвовать в инвестиционной деятельности. Потенциальный инвестор наделен теперь правом инициировать вынесение на заседание правительства города вопроса о предоставлении для строительства того или иного участка. Раньше это право предоставлялось исключительно Управлению инвестиций комитета по строительству, то есть государственной структуре, которая могла и не вынести на рассмотрение участок, когда появлялись желающие. Теперь в новой редакции закона прописан порядок рассмотрения заявок инвесторов и указаны обоснования для отказа. Фактически, если желание инвестора вписывается в рамки действующего законодательства, отказать ему в рассмотрении вопроса о выставлении на торги предложенного им участка нельзя. Таким образом, у потенциального застройщика появляется уверенность, что нужный ему участок будет хотя бы введен в оборот. Прописано и время рассмотрения - не более трех месяцев. Правда, по словам председателя комиссии по городскому хозяйству Законодательного собрания Михаила Амосова, во время рассмотрения законопроекта городская администрация настояла на увеличении этого срока с 1 до 3 месяцев. Быстрее чиновники боятся не управиться.

Главная проблема, по оценке экспертов, - медленная подготовка пакетов документов, необходимых для проведения аукционов. В прежние времена их готовили для облюбованных участков сами застройщики. Теперь этим занимаются государственные структуры. А у них сил не хватает. Частный же бизнес в эту сферу идет неохотно.

Таким образом, у застройщика появляется стимул, как и прежде, самому искать для себя земельные участки и готовить для них документы. Поскольку при всем видимом соблюдении рыночных процедур у него будет значительно больше шансов оставить облюбованный участок за собой.

Далее на разработку полного пакета документов, необходимых для проведения торгов, объявляется конкурс. Потенциальный инвестор и тут получает преимущество, которого у него ранее не было. Если он подаст заявление на участие в этом конкурсе до дня опубликования объявления о начале приема заявок, с ним обязаны заключить договор на проведение таких работ. Это не мешает городским властям подписать аналогичные соглашения и с другими желающими вступить в борьбу за право подготовки пакета документов. И рыночный принцип в таком случае будет соблюден. Однако закон гласит, что в этом случае победителем конкурса становится тот, кто быстрее других выполнит работу. Если учесть, что потенциальный инвестор сам предлагает данный участок, документы у него, безусловно, к этому моменту могут уже быть готовы. А стало быть, в скорости с ним состязаться тяжело.

В семинаре приняли участие 30 экспертов, представляющих крупнейшие города Италии, Бельгии, Великобритании, Франции, Греции и других стран. В первый день работы форума собравшимся рассказали об опыте планирования, жилищной политики и транспортного развития европейских мегаполисов. Как выяснилось, сегодня Москве приходится преодолевать те же сложности, с которыми сталкивались в свое время и за рубежом. Это касается как вопросов сохранения в границах города зеленых зон при одновременном расширении строительства, так и проблем развития транспорта. Вам, как международным специалистам, хорошо известны трудности больших городов, у вас есть определенный опыт их разрешения. А мы находимся в начале пути. Для нас ваше мнение очень важно, поскольку в настоящее время идет уточнение генерального плана Москвы на период до 2025 года. Эту работу намечено завершить в будущем году. Рассчитываем на долгосрочное профессиональное сотрудничество, сказал в приветственном слове руководитель Комплекса архитектуры, строительства, развития и реконструкции города Владимир Ресин.

Однако не все специалисты оптимистично настроены в отношении нового закона. Все-таки для застройщиков подготовка документов для торгов - далеко не основная работа. Им лучше было бы просто приходить на аукцион и покупать участок. Однако для того, чтобы этой работой активно занялись профессиональные девелоперы, по оценкам экспертов, необходимо, во-первых, поднять размер вознаграждения за работу (сейчас он равен в Петербурге 10 процентам от рыночной цены участка, а должен быть где-то в районе 20). Во-вторых, говорят строители, надо отсечь от участия в торгах на право подготовки документов фирмы-однодневки, которые предлагают очень выгодные условия, а потом не справляются с работой (в Петербурге управлению инвестиций по этой причине пришлось расторгнуть более двух третей заключенных договоров). Наконец, надо бы снизить риск этого бизнеса, поскольку нередки случаи, когда земельные участки, предоставляемые девелоперам для проведения изыскательских работ, оказываются не пригодными для освоения. Как объясняет директор бюро социально-экономических и инвестиционных проектов Санкт-Петербургского института градостроительного проектирования Владимир Аврутин, именно потому, что городские власти до сих пор ясно не представляют себе, как будет развиваться Петербург (и стало быть, какие территории будут востребованы), они предпочитают не вкладывать казенные деньги в разработку документации. Пусть лучше бизнес рискует.
Международный семинар Москва и европейские мегаполисы опыт планирования устойчивого градостроительного развития, прошедший в конце июня в российской столице, был организован правительством Москвы совместно с Международной европейской ассоциацией МЕТРЕКС. Форум стал примером успешного сотрудничества отечественных и западных специалистов в сфере градостроительства. В ходе дискуссии участники мероприятия обсудили важные для Москвы вопросы, касающиеся жилищной и социальной политики, развития транспортной сети, реконструкции территорий. Конференция оказалась особенно полезной в свете предстоящей актуализации генплана столицы.

Новые ритмы мегаполиса

Второй день был полностью посвящен обсуждению нынешнего состояния крупнейшего российского центра и перспектив его развития. Столичные специалисты рассказали о проблемах комплексного градостроительного планирования Москвы и области.

Заведующий научно-проектным отделением перспективного градостроительного развития Москвы НИиПИ (Научно-исследовательский и проектный институт) Олег Баевский определил действующий генплан как план возможностей, имевший целью выявить свободные площади. На обнаруженных участках построили многоэтажки, существенно увеличившие нагрузку на имевшуюся инфраструктуру. Население обновленных кварталов столкнулось с дефицитом школ, детских садов, магазинов, возникли транспортные трудности. Поэтому мы хотим, чтобы очередной документ стал планом необходимости, позволяющим бюджету финансировать объекты социального фонда, сказал Баевский. Основные позиции уточненного плана до 2025 года таковы: разумное сдерживание урбанизации, обязательное сохранение периферийной зоны, а также максимального количества незанятых участков. При этом новая застройка должна быть обеспечена транспортом. Подобный подход означает не только смену приоритетов городской политики, но и изменение профессионального мышления московских градостроителей. Мы должны улучшать качество жизни населения, снимать остроту социальных проблем, считает О. Баевский.

Судьбу города сегодня определяет действующий здесь третий по счету генеральный план, принятый в 1999 году. Его приоритетные направления улучшение экологического состояния населенного пункта, сохранение его природного, исторического и культурного наследия. Ограничивая территориальный рост, документ сосредотачивается на внутренней структурной реорганизации застройки. Из‑за такой направленности в нем появился раздел планирования территорий, регламентирующий их функциональное использование, плотность и этажность объектов, соотношение застройки и зеленых зон. Раз в четыре года Московская городская дума на основании доклада правительства Москвы принимает решение об актуализации генерального плана. Рассмотрение очередного проекта должно состояться в декабре 2007 года.

С 2002 года действует и генплан Московской области, расписывающий ее территориальное деление на 20 лет вперед. Его приоритетом стало зонирование: выделение особо охраняемых природных массивов, участков, интересных инвесторам, и сельскохозяйственных территорий.

Москва и область не путать?

Нам важно изменить организацию транспортной инфраструктуры, сегодня выстроенной по радиально-кольцевому принципу, подчеркнул в докладе Павел Лапшов, заместитель директора НИиПИ Московской области. Стоит перейти к сетевой структуре. Первый шаг на пути к решению этой проблемы строительство Центральной кольцевой автодороги, которая представляет собой систему хорд и подхватывает сеть транспортных коридоров на разных участках по разным направлениям. Существующая программа предлагает создать своего рода пирог из магистралей трех видов скоростных хайвеев, позволяющих двигаться со скоростью 140 км/ч, обычных трасс, способствующих тем не менее скоростному передвижению, и местных дорог, соединяющих всю транспортную сеть воедино.

Кроме того, генплан предполагает, что деловая активность будет переведена из достаточно насыщенной части ближнего Подмосковья в серединный сектор. Это позволит разрядить сложную транспортную обстановку, решить часть экологических проблем.

Способ передвижения

Москве и Московской области, как разным с политической точки зрения, но поддерживающим тесное экономическое взаимодействие субъектам, непросто решать общие градостроительные вопросы. В столице развиваются культура, наука, финансово‑деловая сфера, в то время как производство по большей части концентрируется в области. Это создает встречные потоки, перегрузку сети. Да к тому же примерно 3,5 млн москвичей каждые выходные выезжают на дачи. Координация решений возможна только при соблюдении взаимных интересов обоих субъектов. Если мы добьемся этого, то найдем необходимое равновесие в использовании территории, комментирует ситуацию Алла Меламед, заместитель директора НИиПИ Генплана Москвы.

Планировочные решения, разработанные в прежние годы, полностью себя исчерпали. Перед нами стоит задача найти иные способы развития транспортной сети. Сейчас, когда многие семьи держат по две машины, ситуация требует нового подхода, заявил главный инженер НИиПИ Генплана Москвы Юрий Коротков. Так, метрополитен, перевозящий 75 % всего пассажиропотока, отстает от потребностей города на 30 % в нем нуждаются ныне 2 млн москвичей. Юрий Коротков предлагает продолжать сооружение легкого и мини-метро, монорельсовой системы.

Транспортная тема вызвала на семинаре оживленную дискуссию. За последние десять лет в столице сделано немало для развития транспортной системы. На реконструкцию МКАД, сооружение Третьего кольца, новых линий метро, многие другие проекты потрачено около 2,5 3 млрд долл. Сейчас же дорожный фонд похудел в три раза, соответственно, снизились и объемы строительства. А инвесторы в создании новых дорог пока участвуют не очень активно эти капиталовложения не дают той прибыли, которую можно получить при возведении жилья или торговых объектов.

Квартирный вопрос

Потенциальный резерв представляет собой железная дорога. Там сегодня активно задействованы две-три линии, в то время как генплан предполагал возможность прокладки четырех-пяти. Необходимо вернуться и к идее строительства глубоких железнодорожных каналов через центральную часть города, считает Ю. Коротков. Должна развиваться уличная дорожная сеть намечено провести Четвертое транспортное кольцо и магистрали поперечной связи, призванные обеспечить лучшее сообщение между районами. Эти новые трассы нужно защитить от застройки. Вместе с тем транспортникам приходится решать и непростые социальные задачи каждый москвич хочет иметь новую дорогу, но под окном у соседа, чтобы шум и выхлопные газы доставались ему.

За минувшие 12 лет темпы роста жилищного строительства составили впечатляющие 120 %. Но как город будет развиваться дальше? Большие объемы индустриального жилья в 1970‑е годы решили проблему, однако сегодня эти дома устарели и требуют комплексной реконструкции. На площади, занятой пятиэтажками, можно построить 16 млн кв. м жилья это и есть тот основной резерв, на который рассчитывает город. Уже ликвидировано 44 % ветхого фонда, остальное снесут к 2010 году. Еще 5 млн кв. м столичные власти предполагают возвести на территориях выведенных промышленных предприятий 60 % программы по переустройству промзон уже реализовано. Дополнительные 5 млн кв. м можно найти в районах массовой застройки.

Заместитель директора по экономике НИиПИ Генплана Москвы Валерий Беккер познакомил иностранных коллег с опытом жилищного строительства, накопленным в российской столице за последние годы. По его словам, именно домостроение стало локомотивом возрождения города. Мы освоили методы рыночной экономики в области строительства, охраны природы и исторических зон. Но пока мы только подходим к этапу массовой реабилитации производственных площадок, уплотнения неэффективной застройки, возведения высотных объектов и крупных градостроительных комплексов, сказал Валерий Беккер. Наступило время, когда надо оценить проделанное в последние 15 лет и наметить новые пути.

И все же некоторыми вещами Москва может перед коллегами похвастаться. Здесь успешно реализуют программы по улучшению жилищных условий очередников и Молодой семье доступное жилье. Весьма заинтересовавшись данными разработками, западные специалисты изъявили желание познакомиться с ними поближе и, возможно, кое‑что перенять например, механизм их финансирования.

Слабая сторона в развитии города социальная сфера. 40 % квартир приобретают для инвестиций. Кроме того, скорость сооружения жилья намного обгоняет темпы формирования транспортной, инженерной, социальной инфраструктуры (разрыв в развитии составляет 20 25 лет). Нет накопленного социального жилого фонда, которым город мог бы управлять, отсутствует институт социального найма, не в полной мере отработаны технологии переселения жителей. Говорить о доступности недвижимости просто не приходится средняя квартира стоит 180 тыс. долл., так что обычному человеку придется копить деньги на ее покупку лет 30.

Выслушав выступления московских градостроителей, западные урбанисты высказали свои соображения относительно стратегии генерального плана. Многие полагают, что российской столице важно найти сбалансированный подход к решению проблем, возникающих в условиях рыночной экономики. В частности, структура региона должна отказаться от модели моноцентризма. Я узнал, что дорога на работу в среднем занимает у москвича 65 минут. Так не должно быть, с этим надо что‑то делать, полагает Джан Анджело Браво, начальник отдела территориального и городского планирования Милана. Выходом из ситуации могли бы стать периферийные центры, обеспечивающие полицентрическое развитие и снимающие таким образом со столицы лишнее давление. Можно и в большом городе никуда не выезжать из района, если там есть все необходимое для жизни, считает Катерина Сикианаки, президент организации по планированию и защите окружающей среды Афин. (Правда, для такого динамичного развития районам понадобится большая свобода в разрешении собственных сложностей.) Кроме того, предложено сформировать вокруг Москвы сеть городов‑спутников (по примеру Парижа и Мадрида) функции, которые способна выполнять область, необязательно развивать в городе.

Рецепты для генплана

Что касается транспортного вопроса, то почти все участники форума согласны: напряжение не снять только строительством новых дорог, должна быть сформирована иерархия транспортной системы. По одной дороге у вас идут грузовики, автомобили и общественный транспорт. Но грузовые перевозки необходимо осуществлять в обход, нужны сети перевозок на короткие расстояния, говорит Бруно Мори, вице-директор управления развития территории Ломбардии. Большое значение имеет общественный транспорт. В этом смысле важно принимать новые нормы качества например, есть разница между автобусом, в котором можно ехать с комфортом на удобных сиденьях, и тем, который набит людьми, как бочка сельдью. Надо думать, в автобус первого типа охотней пересядут из автомобилей. Но, наверное, с меньшим энтузиазмом воспримут наши соотечественники совет ограничить парковку в центре и взимать налог за проезд в историческую часть города, как в Лондоне и Стокгольме. В обобщенном виде рекомендации московским транспортникам сводятся к следующему: необходим комплексный подход в решении проблемы нужно идти сразу несколькими путями с учетом специфики региона.

Очевидно, что рано или поздно должен быть создан агломерат Москвы и области. Только так, в тесном сотрудничестве может появиться стратегия решения общих проблем. Возможно, это будет региональный план, институт, способный формализовать решения Москвы и области наподобие образования Берлин-Бранденбург, предположила Ульрике Ассиг, координатор проекта развития метрополии Бранденбург.

Подводя итоги конференции, зарубежные гости отметили, что Москва, крупнейший европейский мегаполис, располагает огромными возможностями для дальнейшего развития: Мы хотим помогать вам всеми способами, поскольку Москва это часть Европы, и в будущем ее роль в геополитическом пространстве будет только усиливаться.

Директор городского планирования Амстердама Зеф Земель призвал концентрироваться на более общих, структурных решениях: Генеральный план Москвы весьма четкий, детали развития прописаны очень хорошо. Но за всей этой статистикой я не увидел, какой вы хотите видеть Москву. Перестаньте строить из себя доктора и относиться к ней как к больной это чрезвычайно живой, подвижный город. Лучше поймите, какой, на ваш взгляд, она должна быть завтра. Его поддержала Ульрике Ассиг: Спросите у людей на улице, каким они хотят видеть свой город. Люди являются носителями творческих идей. Каков их вклад в развитие Москвы? Они сами будут двигать город вперед, чувствовать ответственность за него. Надо думать не только о жилье, но и о жизни!



Главная --> Публикации