Главная --> Публикации --> Навстречу $4000 за метр Реквием по пузырю на рынке недвижимости сша На территории зила появится торгово-развлекательный комплекс Дел о сносе не очень много "мосэнерго" приценивается к земле

Современная наука не стоит на месте, и с каждым годом все больше новых технологий внедряется в строительство. Разрабатываются как новые системы постройки, так и новые материалы, призванные улучшить качество строительства, скорость возведения объектов, а также экологические характеристики зданий, оптимистичен заместитель генерального директора ЗАО Корпорация КОНТИ Владимир Костычев. В качестве примера, подтверждающего это заявление, стоит привести несколько показателей.

За последнюю неделю стоимость жилья в Москве выросла на 1,2% и достигла $3640 за кв. м. (по данным ирн.ru). В связи с этим возникает резонный вопрос, насколько возводимое столичными застройщиками новое жилье отличается по качеству от своих более ранних аналогов, и есть ли хоть какое-то технологическое обоснование у новых цен.

Во-первых, по данным специалистов, новые дома значительно теплее. Новые технологии домостроения существенно отличаются от существовавших ранее. В частности, с 1998 года изменились требования к термическому сопротивлению ограждающих конструкций, то есть стен зданий. Прежде строители для возведения стен брали два-три кирпича и делали обычную трехрядную складку или использовали одну панель. Дом получался не очень теплым. В первом случае толщина стен составляла около 24-36 сантиметров, а во втором могла достигать 20 сантиметров, рассказывает кандидат технических наук, специалист по строительным материалам ЗАО Сити -XXI век Анна Шакина.

Теплее и выше

Трехслойная стена чаще всего состоит из внутреннего слоя: первый слой это либо бетонные блоки: ячеистые, керамзитобетонные, либо монолитный бетон, затем идет утеплитель: минеральная вата или вспененный полистирол, а венчают всю конструкцию облицовочные материалы. В такой системе всю теплозащитную функцию берет на себя утеплитель. В качестве облицовочных материалов могут использоваться как каменные (керамический кирпич, декоративные бетонные блоки), так и легкие декоративные материалы (композитные панели, керамогранит, фиброцементные плиты). В результате стена получается не намного толще, но значительно термоустойчивее. В панельном домостроении панель тоже теперь трехслойная, добавляет Анна Шакина.

Теперь, по ее словам, конструктив стены сильно изменился, так как ни один строительный материал как отечественный, так и импортный не отвечает новым требованиям термосопротивления. Поэтому была разработана новая технология все компании перешли на трехслойные ограждающие конструкции.

небоскребы уже представили на суд покупателей Mirax Group, ДОН-Строй и группа компаний Конти. Из окон верхних этажей открывается замечательный вид на столицу, и все это благодаря технологии монолитного домостроения. Монолитное домостроение позволяет увеличивать количество этажей за счет гибкости инженерных решений. Инженеры рассчитывают архитектуру небоскребов таким образом, чтобы они, опираясь на фундаментную плиту, могли выдерживать свой собственный гигантский вес. В свою очередь владелец квартиры может позволить себе свободу планировочных решений, так как несущими остаются только колонны, а понятие несущих стен практически исчезает, рассказывает специалист Сити-XXI век.

При этом в последнее время все большей популярностью пользуются высотные здания. Свои

К новым объектам, возведенным по современным технологиям, выдвигаются и новые требования безопасности, и в первую очередь это касается высотного строительства. В высотном домостроении повышаются требования к пожаробезопасности зданий. На территории Москвы действует нормативный документ МГСН 4.19-200 Содержащиеся в нем требования учитывают только специфику высотных зданий и являются дополнительными по отношению к действующим нормам. Основной концепцией разработанных норм является обеспечение безопасности проектируемых высотных зданий, что получило отражение во всех разделах норм. Помимо этого, в нормы впервые включен раздел Комплексное обеспечение безопасности, говорит Анна Шакина.

Безопаснее

Кроме того, в каждой квартире установлены датчики противопожарной сигнализации, сигналы с которых фиксируются на центральном посту жизнеобеспечения здания. Сейчас модным также стало видеонаблюдение, которое также контролируется централизованно. При всем этом новые технологии эксплуатации способствуют сокращению дополнительных расходов по содержанию квартиры: в норму входит комплектация домов ресурсосберегающими технологиями, системами учета расхода воды, отопления.

Согласно этим нормам, любое здание выше 70 метров обязано иметь два эвакуационных выхода и неоткрывающиеся окна. Казалось бы, что последний фактор скорее вредит удобству жизни, чем способствует ее комфортабельности, но это не совсем так. Как рассказывают специалисты, в случае если открыто окно, любой сквозняк может вызвать эффект обратной тяги, и жильцов высотной квартиры просто затянет вниз.

Поездка в регионы обновила представление народных избранников о жизни народа и дала толчок к рождению новых законодательных инициатив. Вчера на президиуме фракции Единая Россия депутаты вновь размышляли, как они могут помочь обманутым участникам долевого строительства и жителям регионов, которых замучили беспредельно растущие тарифы ЖКХ.

В итоге, по словам Владимира Костычева, рост стоимости жилья практически не отражается на качестве строительства. Вместе с тем, при улучшении качества естественно увеличивается и стоимость объекта, хотя качественно возведенное здание не всегда значит дорогое. Тем не менее, применение современных, более дорогих и качественных материалов способно увеличить конечную стоимость объекта, добавляет эксперт. Все это неизменно ложится на плечи покупателя, однако стоит признать, что на рост стоимости на рынке этот фактор практически не влияет.
173 предложения по реализации Послания президента подготовила рабочая группа первого вице-спикера Олега Морозова. Во вторник они будут обсуждаться на заседании группы. А потом единороссы обнародуют свою программу первоочередных дел.

Единороссы высказали вчера немало претензий к ведомству министра регионального развития Владимира Яковлева, которое, по словам депутатов, проводит мониторинг и видит обстановку в регионах, знает, что, к примеру, в Тверской области тарифы на жилищно-коммунальные услуги подскочили в шесть раз, но никаких мер не принимает. Суды, куда обращаются граждане, не понимающие, что происходит, признают такой рост тарифов незаконным. Но ничего не меняется. Схемы расчета тарифов, как отметили единороссы, до сих пор не существует.

Но если в ситуации с дольщиками какие-то перспективы проглядываются - возможно, уже в ближайшую пятницу законопроект с поправками в Закон Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости все-таки выйдет на второе чтение, то ситуация с тарифами никакого оптимизма думцам не внушает.

Между тем к премьеру Михаилу Фрадкову на этой неделе единороссы намерены обратиться, но по другому поводу. Думцы хотят попросить министра определить процедуру изъятия имущества, являющегося вещественным доказательством по уголовным делам. Окончательное решение по поправкам в закон об участии в долевом строительстве вчера президиум фракции не принял. Однако заместитель руководителя фракции Единая Россия Валерий Рязанский считает, что законопроект вполне готов к рассмотрению во втором чтении.

На президиуме фракции было дано поручение председателю думского Комитета по промышленности, строительству и наукоемким технологиям Мартину Шаккуму подготовить подробную информацию о тарифной политике и практике регионов с предложениями. В пресс-службе фракции Единая Россия в ответ на вопрос журналистов, не собирается ли Дума инициировать отставку министра, сообщили, что такого права у депутатов нет.

Важно, чтобы на принятии поправок во втором чтении работа над законодательством в сфере жилищного строительства не заканчивалась. Мы системно будем изменять закон в соответствии с реалиями настоящего времени, - сказал Рязанский. - Если в прошлом в роли застройщика выступало государство, то сегодня это многочисленные частные компании, в связи с этим и появилась необходимость изменить законодательную базу. Мы должны сегодня обеспечить защиту и права покупателям квартир, чтобы исключить конфликты, подобные тому, который разгорелся две недели назад.

Он отметил, что работа над законопроектом велась в сотрудничестве с представителями движения пострадавших соинвесторов строительства жилья. По словам Рязанского, депутаты фракции Единая Россия провели с ними несколько встреч, и эта работа будет продолжена и впредь.

На встречу с ними выехали представители фракции Единая Россия, которые договорились о проведении консультаций с представителями движения пострадавших соинвесторов, и впоследствии в Госдуме прошел ряд таких встреч. Предполагается, что на пленарном заседании в пятницу депутаты вернутся и к законопроекту о дачной амнистии.

Как известно, в середине мая активисты движения пострадавших соинвесторов строительства жилья вышли на митинг к Дому правительства.

С начала года цены на офисные помещения поднялись на 30-40%, в то время как ставки аренды выросли на 5-10%, констатирует президент Сибирской гильдии управляющих и девелоперов коммерческой недвижимости Олег Луговой. По его словам, доходность бизнеса от сдачи в аренду офисных помещений для инвесторов, приобретающих офисы у застройщика, снизилась с 20-25% в 2005 г. и составляет сейчас 13-18% годовых.

Новосибирск До конца года в городе планируется к вводу около 70 000 кв. м качественных офисных площадей. Эксперты говорят, что рынок офисной недвижимости находится на пороге насыщения. По оценке аналитиков, в течение следующего года он пополнится еще примерно 300 000 кв. м. Владельцы существующих бизнес-центров, опасаясь оттока арендаторов, готовятся фиксировать ставки.

В декабре 2006 г. ожидается ввод в эксплуатацию БЦ Росевроплаза (общая площадь 30 000 кв. м, стоимость около $35 млн, девелопер Росевродевелопмент). По словам Коротаевой, годовая ставка аренды в БЦ составит от $440 за 1 кв. м и 40% площадей уже сданы в аренду. Наибольшим спросом пользовались небольшие помещения площадью 140-150 кв. м, добавляет она.

Партнер по маркетингу компании DSO Consulting Сергей Дьячков в ближайшее время ожидает бум бизнес-центров. К концу 2006 г. девелоперы обещают ввести в эксплуатацию более 70 000 кв. м современных офисных помещений, а с декабря 2006 г. и в течение 2007 г. на рынок попадет еще около 300 000 кв. м, подсчитал Дьячков. По его словам, эти объемы превысят показатели прошлых лет: например, в 2005 г. в Новосибирске было построено около 50 000 кв. м современных офисов.
Потребность в помещениях класса А растет, и в 2007-2009 гг. офисов представительского класса потребуется значительно больше, чем в этом году, убежден руководитель пресс-службы компании Knight Frank Андрей Патрушев. Он связывает это с общим повышением деловой активности в регионе, а также приходом иногородних компаний. Чтобы не обвалить рынок, эти центры должны сдаваться не менее чем с полугодовым перерывом, говорит Патрушев. Емкость уже объявленных к реализации бизнес-центров класса А близка к предельной потребности рынка на ближайшие три года. По мнению коммерческого директора Росевродевелопмента Натальи Коротаевой, потребность в офисах класса А в Новосибирске сейчас составляет около 130 000 кв. м.

Конкуренцию столичным девелоперам намерены составить местные застройщики, реализующие проекты БЦ Гринвич и Кобра. В июле 2007 г. компания Трансервис планирует сдать бизнес-центр Гринвич (общая площадь 34 000 кв. м). По словам гендиректора компании Александра Бойко, первые договоры аренды можно будет заключать уже в феврале следующего года по ставке от 1300 руб. за 1 кв. м. Бойко убежден, что бизнес-центр будет востребован у арендаторов: Гринвич обладает вместительной парковкой на 350 автомобилей, что выгодно отличает его от других офисных зданий города там парковочные места в дефиците, аргументирует он.

Компания СТ Групп Регион также строит бизнес-центр класса А в Новосибирске. Площадь комплекса, который будет называться ST Plaza, составит 30 000 кв. м, его возведут на участке площадью 0,34 га в центре города, заявил коммерческий директор СТ Групп Регион Дмитрий Шмелев. По его информации, инвестиции в проект составят не менее $27 млн. Новосибирск как деловой центр нуждается в офисах самого высокого класса, и существующие проекты эту потребность не закрывают, отмечает Шмелев. Окончание строительства намечено на конец 2007 г. Планируемая арендная ставка составит $400-450 за 1 кв. м в год.

Большинство арендодателей зафиксирует ставки на весь период 2007 г., уверен Луговой. Какая-то часть бизнес-центров столкнется с увеличением срока экспозиции и даже оттоком арендаторов. В первую очередь это будут здания, неудачно расположенные и имеющие мало парковочных мест.

В следующем году планирует ввести свой бизнес-центр Кобра (общая площадь 22 000 кв. м) и девелоперская компания Труд. Управлять им будет компания Экопласт-Сервис, входящая в структуру Труда. Потребность в офисах класса А в Новосибирске ограничена, и в дальнейшем арендодателям придется конкурировать не только по уровню сервиса, но и по цене аренды, считает замдиректора Труда Анатолий Пастушенко.

По оценке DSO Сonsulting, на начало 2006 г. в Новосибирске насчитывалось около 1,3 млн кв. м офисных площадей. Из них на новые офисы build-to-suit (построенные компаниями для себя) приходилось около 60 000-65 000 кв. м, офисы класса В и выше около 90 000 кв. м, офисы класса С, в том числе на территории промышленных предприятий, занимали 850 000-900 000 кв. м.

По мнению Дьячкова, в 2007 г. ставки в офисах класса А будут расти медленнее инфляции. В сегменте офисов класса В рост ставок будет происходить вровень с инфляцией, убежден директор риэлторской компании Акрополь Зафар Умаров. Он объясняет это тем, что основной спрос со стороны новосибирских компаний приходится именно на этот сегмент. С введением заявленных бизнес-центров можно будет говорить о некоторой стабилизации рынка в частности, уже сейчас об этом свидетельствует замедление роста ставок, однако до подлинного насыщения в сегменте офисов класса В пока далеко, резюмирует собеседник.

До 2005 г. собственники бизнес-центров прибегали к помощи соинвесторов только в крайних случаях, поскольку при разделении собственности возникают проблемы в управлении офисным зданием, говорит директор по развитию Центрального агентства недвижимости (ЦАН) Евгений Галеев. Им предлагалось не более 5-10% площадей. Однако начиная с прошлого года на долю соинвесторов приходится уже до 30% всех попадающих на рынок площадей, или примерно около 70 000 кв. м, говорит он. По словам Натальи Малеевой, руководителя отдела маркетинга Центра развития проектов Петербургская недвижимость, сейчас на продажу выставлено около 80 000 кв. м офисных площадей в строящихся объектах. Средняя цена таких сделок, по оценке Галеева, составляет $1200-2600 за 1 кв. м.


Санкт-Петербург Петербургские девелоперы учатся использовать опыт долевого строительства в проектах офисной недвижимости. С начала года объем площадей, выставляемых на продажу в новых бизнес-центрах, вырос втрое. Эксперты считают, что таким образом арендаторы решают проблему дефицита офисных помещений, а девелоперы повышают доходность проектов.

Для сравнения: средняя стоимость 1 кв. м в готовом бизнес-центре класса С, расположенного не в центре города, составляет сейчас около $2500, престижные объекты класса А и В в центре могут стоить $5000 за 1 кв. м и более, говорит гендиректор компании РМС-оценка Петр Козин.

По данным ЦАН, офисные площади продаются в БЦ Stels (от $1700 за 1 кв. м), Лидер (от 45 000 руб. за 1 кв. м), Голицын (52 000-70 000 руб. за 1 кв. м), Содружество (от 1200 евро за 1 кв. м), Авеню (около $2150 за 1 кв. м), а также в бизнес-центре на Лиговском пр-те, 94 (75 000 руб. за 1 кв. м).

С ним не согласен директор департамента офисной недвижимости компании Бекар Алексей Чижов. Он удивляется, что компании, работающие в области сервиса и торговли, где доходность бизнеса составляет около 30%, готовы вкладываться в офисную недвижимость, доходность инвестиций в которой сейчас составляет около 15-17%. Возможно, они делают это от безысходности, приличное помещение сейчас не так легко арендовать, считает он. Однако девелоперам, по словам директора департамента офисной недвижимости компании Бекар Алексея Чижова, продажа части помещений позволяет получить доходность на уровне 30-40%, тогда как самостоятельное строительство и эксплуатация офисов приносит около 15-20% годовых. Строительство по долевой схеме позволяет снизить уровень собственных затрат, объясняет Чижов.
Спрос на покупку офисных помещений достаточно высок, однако говорить о моде на долевые схемы при реализации проектов пока рано, считает директор департамента исследований и консалтинга Colliers International Светлана Шалаева.
Для девелопера целесообразнее продавать большие помещения, поскольку при увеличении количества собственников возникают проблемы с управлением зданием, говорит она. Сейчас же потенциальные покупатели, как правило, готовы приобретать небольшие помещения площадью 100-300 кв. м. Офисы распродаются, однако не очень понятно, как их эксплуатировать: инженерные сети и места общего пользования оказываются поделены между собственниками, которые в разных долях владеют зданием, говорит гендиректор ЦРП Петербургская недвижимость Илья Еременко.
Отчасти рост популярности схем долевого строительства бизнес-центров связан с выходом на рынок девелоперов, которые ранее специализировались на жилищном строительстве, полагает Чижов. Теперь они пробуют реализовывать жилищные схемы на рынке офисов, считает он. В качестве примера эксперт приводит компанию Содружество, основным бизнесом которой является строительство коттеджных поселков. Сейчас компания реализует проект бизнес-центра Содружество, помещения в котором уже выставлены на продажу. Еременко добавляет строящиеся БЦ Лидваль холл компании Развитие и офисный центр Лидер проект компании М-Индустрия. Основным бизнесом этих компаний является жилищное строительство.

Андрей Шаповалов, директор по развитию компании Фастком, строящей торгово-офисный центр класса А Регент Холл, согласен, что спрос на покупку офисных площадей растет. Примерно за год до сдачи объекта (строительство объекта завершено в августе этого года, ввод в эксплуатацию намечен на декабрь) мы стали получать по два-три предложения в месяц о продаже как целого объекта, так и нескольких этажей. С началом арендной кампании весной этого года звонки от потенциальных покупателей идут постоянно, говорит Шаповалов. За качественными площадями выстраиваются очереди, формируются листы ожидания. В такой период покупка помещения замечательное вложение средств, считает Галеев.

По данным Colliers International, за первое полугодие 2006 г. в Петербурге было введено около 89 000 кв. м новых офисных площадей, а общий объем предложения на конец июня 2006 г. в классах А, В и С составил около 930 000 кв. м. Из них на класс А приходится 7%, класс В занимает 35%, остальное относится к классу С. По оценке компании Петербургская недвижимость, во второй половине 2006 г. будет введено 180 000 кв. м. офисных площадей, а общий объем предложения достигнет 1,5 млн кв. м. По данным Colliers International, средняя ставка аренды офисов класса А составляет $450-790 за 1 кв. м в год. В классе В ставки составляют $270-500 за 1 кв. м в год. За первое полугодие 2006 г. арендные ставки увеличились в среднем на 4-7%.

Рынок коммерческой недвижимости будет оставаться привлекательным для инвесторов еще три-четыре года. Его насыщение и стабилизация цен наступит не ранее 2010 г. с реализацией таких крупных проектов, как Газпром-Сити и Морской фасад, говорит Еременко.



Главная --> Публикации