Главная --> Публикации --> Фас: цены на жилье в москве завышены вдвое Russia partners осудит евроцемент груп за границей Санитары на рынке жилья Московские риелторы обещают установить справедливые расценки на свои услуги Срок регистрации приватизируемых квартир сократили до 21 дня

Многие думают, что стать рантье - человеком, получающим доход от сдачи в аренду недвижимости, - очень просто. Запустил жильцов - и спокойно собирай деньги каждый месяц. В принципе, мысль верная. До той поры, пока не захочется поднять арендную ставку. А такое желание рано или поздно возникнет.

Основная цель сдачи в аренду жилья - получение прибыли. И для того чтобы доход был максимальным, перед заселением нанимателей нужно реально оценить стоимость объекта недвижимости. А после решать, стоит ли в квартиру делать дополнительные денежные вливания или же оставить все как есть.

Быть рантье в большом городе очень выгодно, так как спрос на временную жилплощадь превышает предложение, и ценники постоянно растут.

Популярный экономкласс

В Петербурге существует категория деловых людей, которые покупают жилье для дальнейшей сдачи его в аренду. Обычно это элитные квартиры в центре города или в престижном районе.

В конце лета - начале осени на рынке аренды царит ажиотаж, свободное жилье уходит мгновенно. Особенно, если это комната в коммуналке или однокомнатная квартира. Стабильную популярность подобным объектам экономкласса в мегаполисе обеспечивает приток трудовых мигрантов, студентов, туристов.

Рантье обеих категорий впоследствии разочаровываются в ожиданиях сверхприбылей. Потому что истина, как всегда, лежит посередине. Специалисты советуют перед сдачей внаем оценить состояние самой квартиры, дома и, что немаловажно, прилегающей к нему территории.

Обладатели объектов экономкласса, допускающие типичные ошибки при сдаче квартиры или комнаты, условно делятся на две категории. Первую составляют те, кто практически не занимаются жильем - не делают никакого ремонта, даже элементарного, косметического. Кроме того, заполняют квартиру или комнату старой, ветхой мебелью. Вторую - те, кто в погоне за высокой прибылью делают очень дорогой ремонт в квартире без оглядки на район и общее состояние дома. Сделав дорогой ремонт в однушке на выселках, они удивляются, что квартиру не сдать более чем за у.е. в месяц. А расчет на скорейшую окупаемость инвестиций оказывается катастрофически неверным.

Если район, где расположена квартира, не котируется в городе, вкладываться в обновление жилья не имеет смысла. И, наоборот, объект, находящийся в престижном месте, будет сдаваться по высокой цене при условии качественного ремонта. Кстати, эти вложения оправдаются, если жилплощадь сдавать в течение нескольких лет.

Географические параметры

Оцените сам дом, его внешний вид. Есть ли рядом с ним парковка или стоянка? Установлен ли на парадной двери домофон, в каком состоянии подъезд, работает ли лифт? А что можно сказать про социальный статус соседей? Все перечисленные факторы весьма существенны. Ответив на эти вопросы, нужно действовать дальше и решаться на изменение внешнего вида квартиры, чтобы как-то сгладить не совсем приятные параметры ее окружения.

Следующий параметр - местонахождение дома. Если от него до метро можно дойти не более чем за 10-15 минут, ставка значительно возрастает. Вкладывать большие деньги в переделку жилища неразумно, если дом расположен на окраине спального района, и до подземки можно добраться только на маршрутном такси. Ремонт все равно не поднимет арендную плату. Нужно также учесть инфраструктуру микрорайона: наличие магазинов, детских садов, школ, предприятий службы быта.

Посмотрите на ваше владение глазами будущего квартиросъемщика. Насколько надежна входная дверь и замок на ней? Не протекают ли трубы? Не искрят ли розетки? Не засорена ли канализация? Раскладывается ли старенький диван и не заедает ли шпингалет на двери в ванную?

Подготовка квартиры

Стоит даже сделать легкий ремонт: покрасить рамы, поклеить пусть недорогие, но новые обои, освежить потолки. Но если это не по карману или вам некогда этим заниматься, можно договориться, что ваш квартирант улучшит состояние жилища в счет арендной платы. Только заранее уточните все расходы, чтобы потом он не выставил вам немыслимый счет.

Не стоит оставлять в квартире старые вещи, к которым вы привыкли и которые вам дороги как воспоминание, ведь их новые жильцы, скорее всего, сочтут ненужным хламом. Пожелтевшие школьные тетради, подшивки старых газет и журналов, старые детские игрушки, треснутые чашки и тарелки, закопченные кастрюли и сковороды - все это должно покинуть сдаваемое жилье. Потравите тараканов, вытрите пыль и уничтожьте въевшуюся грязь, проветрите помещение. То есть, произведите генеральную уборку. Постарайтесь создать в квартире здоровую и благоприятную атмосферу, ведь ваш потенциальный арендатор в этих стенах начнет новую жизнь. И если ему понравится, он постарается остаться здесь как можно дольше. Что будет вам только на пользу.

Вечные стандарты

Кстати, если в квартире голые стены - не беда. Не стоит захламлять жилье чем попало или, наоборот, обставлять по полной программе. В первом случае это может вызвать неприязнь, во втором - принести убытки. А для пустующей квартиры всегда найдутся арендаторы, которые с радостью расставят собственную мебель по своему вкусу.

Для определения оптимальной арендной ставки стоит обратиться к газетам и каталогам с объявлениями о сдаче внаем похожих вариантов. Можно также зайти на сайт какого-нибудь агентства недвижимости, задать параметры квартиры: район, удаленность от метро, тип дома, планировку, этаж, и стоимость аренды будет определена.

В завершение еще ряд нестареющих истин от специалистов. Двухкомнатные квартиры ненамного дороже однушек. Сдать трех- и четырехкомнатные апартаменты в спальном районе очень сложно. Жилье в ближнем пригороде практически стоит столько же, сколько и в Питере.

Жителей можно понять: трамваю пробки не страшны и на сегодняшний день это самый быстрый вид транспорта на Ленинградском проспекте. С другой стороны, расширение проспекта как раз и призвано ликвидировать пробки. Ясно и то, что массовое строительство на Ходынке и в Молжанинове очень скоро парализует движение по Ленинградке.

И все-таки каждая квартира индивидуальна, есть множество нюансов, которые невозможно предусмотреть. Идеальным решением будет консультация со специалистом прямо на объекте.
В начале прошлого месяца на Ленинградском проспекте появились дорожные рабочие. Солидные начальники деловито обозначили фронт работ: демонтаж трамвайных путей и расширение дорожного полотна. Но тут появились жители САО с транспарантами: "Протестуем!" Буквально через несколько дней было объявлено, что самый дешевый вариант реконструкции Ленинградского шоссе "пересматривается".

"Помилование" трамвая фактически оставляет единственный выход: строительство дороги-дублера. План центральной части дублера для Ленинградки в НИиПИ Генплана придумали такой: вдоль Тимирязевского парка и Рижской железной дороги по улицам Приорова, Клары Цеткин, Нарвской, Смольной и Флотской. Здесь хитроумные проектировщики предлагают водителям "сыграть в орлянку". Слева в двух минутах езды лежит знакомая Ленинградка, но на ней можно увязнуть в пробке. А можно поехать по улице Дыбенко на Лихачевское шоссе, далее вокруг Химок и к северу от Старбеева попасть к развилке Международного шоссе на Шереметьево. Не очень понятен и заезд на шоссе-дублер: то ли по Верхней Масловке и улице 8 Марта, то ли от Бутырской улицы вдоль той же Рижской ж.-д., а может, и от самого Рижского вокзала. Возможно, генплановцы понимают, что встречаются в жизни и неразрешимые задачи, но зачем заранее обрекать московских водителей на мучения?

Застройщики Ходынского поля рассматривают альтернативные варианты транспортного сообщения, а потенциальные инвесторы Молжанинова пока не торопятся вкладывать деньги в проект. Транспортные сложности Ленинградского проспекта, Ленинградского и Волоколамского шоссе напрямую затрагивают интересы десятков застройщиков севера и северо-запада столицы. Строители отказываются давать оценку решениям властей, мотивируя это тем, что "приказы не обсуждаются, а выполняются". Не идет речи и о каких-то прогнозах развития рынка недвижимости в этом районе. В сугубо частном порядке и в сугубо дипломатичных выражениях (слова "популизм" никто не употреблял) выразили обеспокоенность ситуацией и сошлись во мнении, что без радикальных мер Ленинградка через два года "сдохнет" и продажи "грохнутся".

Непосредственным разработчиком проекта реконструкции, который предусматривал ликвидацию трамвайных путей, был ГУП "Мосинжпроект". От официального комментария ситуации в ГУПе отказались. Неофициально было сказано следующее:

На таком фоне транспортные проблемы северо-запада кажутся сущей мелочью. Большие надежды возлагаются на строительство четвертого транспортного кольца и на соединение Звенигородского шоссе с проспектом Маршала Жукова и Новорижским шоссе (Краснопресненский проспект). Наконец, планируют расширить и соединить набережные от Краснопресненской до Карамышевской. Таким образом, передовая творческая мысль планировщиков строит все новые и новые проспекты, развязки, мосты и туннели. Не считаясь с трудностями и затратами на проектирование.

В том, что жилищная реформа необходима, никто не сомневается. Однако ее четкой концепции как не было, так и нет. Вопросов больше, чем ответов.

"Институт получил задание на разработку проекта с учетом определенных условий. Мы задание выполнили. Проект был утвержден в установленном порядке: № 345-РЗМ от 23.05.200 Его исполнение приостановлено, то есть официально не отменено. Если кто-то сможет предложить лучший проект решения проблем Ленинградки, мы только порадуемся".

Сотрудники комплекса городского хозяйства Москвы провели исследование международного опыта в сфере управления жилой многоквартирной недвижимостью 11 мегаполисов мира, а также оценили ситуацию, сложившуюся на московском рынке управления жилой недвижимостью. Один из главных выводов исследования - эффективный рынок управления жилой недвижимостью формируется в тех странах, где государство системно, а не стихийно управляет данным процессом.

И несмотря на то что срок выбора управляющих компаний по обслуживанию жилых домов уже перенесен почти на год, можно уже сейчас уверенно сказать, что ни население, ни управляющие компании, ни регуляторы рынка не будут готовы к выборам и к 1 января 2007 года. Так что же делать?

Справедливости ради отметим, что этот негативный пример - скорее исключение. Исследование показывает, что власти мегаполисов в большинстве своем занимаются жильем четко и системно. Я имею в виду Прагу, Братиславу, Шанхай, Варшаву, Нью-Йорк и многие другие города. Практически в каждом из них власть предоставляла собственникам субсидии и гранты на капитальный ремонт домов, а также субсидии малоимущим на оплату услуг управляющих компаний. Такая же политика проводится и в Москве, хотя столичным властям иногда приходится идти вразрез с федеральным законодательством.

Взять, к примеру, Бухарест. Как и в России, там тоже прошла льготная приватизация большей части жилья (около 90 процентов). Ответственность за него государство переложило на жильцов-собственников. Резко сократило субсидии на поддержание домов. Но быстро приватизировав квартиры, с приватизацией предприятий подрядчиков и управляющих компаний не торопились. То есть государство фактически самоустранилось от процесса формирования рынка, создав границы лишь в виде законодательства. Что в итоге? Неэффективное управление привело к значительному износу жилого фонда, многочисленным банкротствам муниципальных управляющих компаний, отсутствию конкуренции, потере компетенций в сфере обслуживания домов и крайне узкому спектру предоставляемых услуг.

Теперь о Москве. Как и другие российские города, она из-за политики федеральных властей оказалась перед необходимостью проведения реформы без необходимой для этого глубокой подготовки. Во-первых, население не готово взять на себя даже часть затрат на обслуживание домов. Причем в столице больше даже не экономически, а психологически. Более 80 процентов горожан, включая тех, кто не испытывает финансовых проблем, убеждены, что расходы по ремонту дома, внутридомовых коммуникаций и благоустройству территории должен нести муниципалитет. Причем более 50 процентов жителей считают, что муниципальная власть с этой задачей не справляется. Почти 70 процентов москвичей не хотят иметь дела с частной управляющей компанией для своего дома, так как опасаются повышения цен или ухудшения качества услуг. И это при том, что правительство Москвы уделяет беспрецедентное внимание данному вопросу. Почти половина стоимости жилищно-коммунальных услуг оплачивается городом, а капитальный ремонт даже в частных домах проводится из городского бюджета. Доля расходов на жилищные услуги в доходах населения Москвы в среднем составляет всего лишь 0,2%, что в разы меньше по сравнению с другими европейскими странами. Причина такого несовпадения подходов состоит в том, что люди не всегда адекватно оценивают ситуацию, так как просто не владеют реальной информацией.

Еще один важный вывод - во всех странах, даже с традиционно сильным влиянием государства на экономику (тот же Китай), уходят от государственных управляющих компаний. Как собственник социального жилья государство присутствует практически во всех странах. Однако и таким жильем управляют частные компании, просто жильцы получают соответствующие адресные субсидии.

Не могу не сказать также о существующей угрозе серьезных технологических рисков. ДЕЗы, аккумулируя платежи населения, а также дотации правительства Москвы, расходуют средства на ремонт старых домов и срочный ремонт или ликвидацию аварий. Резко изменить это нельзя. Процесс создания частных компаний, способных мобилизовать средства в таких объемах и принять срочные меры в случае серьезной нештатной ситуации, займет не меньше двух лет.

Кроме того, если бы население даже вдруг предъявило серьезный спрос на услуги частника, выбирать-то практически не из кого. Рынок компаний, обслуживающих в столице жилье, представлен тремя категориями: ДЕЗами (90 процентов рынка), дочками застройщиков - девелоперов и горсткой действительно частных независимых компаний. ДЕЗы назвать управляющими компаниями сложно, так как качество услуг их волнует меньше всего. Застройщики создают управляющие компании от безысходности, чтобы избежать претензий жильцов хотя бы в первые два года после сдачи дома, и пока серьезно не намерены развивать это как отдельный бизнес. С десяток частных компаний для узкой прослойки элитных домов и зданий бизнес-класса - вот все, что имеется на данный момент. В зданиях же эконом-класса и особенно - в старых панельных зданиях в непрестижных районах, где высокие затраты на ремонт и эксплуатацию, вряд ли стоит ожидать прихода честных рыночных игроков в течение ближайших двух лет без толчка и помощи государства. По крайней мере, надеяться на то, что это произойдет к намеченному часу х - 1 января 2007 года, не приходится.

Что же делать? Я полагаю, что усилия власти должны прежде всего определить целевую структуру и модели управления рынком жилой недвижимости и составить план конкретных срочных действий по формированию рынка частных управляющих компаний.

Много вопросов есть и к законодательству. Все понимают, что Жилищный кодекс создал лишь базовые условия для формирования рынка. Роль представителей муниципалитета на собрании собственников при выборе управляющей компании не описана. Как не прописаны конкретные критерии, по которым муниципалитет может выделить бюджетные средства управляющей компании или ТСЖ на компенсацию части затрат по капитальному ремонту зданий. Наши дома в основном смешанные, в них проживают собственники с различными потребностями и возможностями в оплате жилищно-коммунальных услуг. Как им договариваться? Законодательство не предлагает способов решения подобных конфликтов.

Ответы на эти вопросы должны быть найдены прежде, чем город ввергнется в активную фазу реформ. Это вовсе не означает, что усилия власти должны быть сведены чисто к исследованию проблемы. Целый ряд мер необходимо реализовать как можно быстрее. Например, постепенно переходить от субсидирования ДЕЗов к адресным субсидиям населению. Это сразу увеличит емкость потенциального рынка более чем на 1 миллиард долларов. Финансирование дотаций малоимущим собственникам жилья может происходить через жилищные фонды, механизм работы которых хорошо отработан за рубежом. Софинансирование капитального ремонта возможно с привлечением средств собственников, но обязательно в тандеме с финансовыми институтами. Это снизит нагрузку на бюджет и поможет сформировать чувство собственника у населения.

Какова же должна быть идеальная модель управления домом для Москвы с учетом стратегии ее развития и исторических особенностей? Стоит ли развивать долю домов, находящихся в собственности бизнеса? Какой частью жилья должны управлять независимые компании, а какая часть будет управляться самими собственниками? Сколько городу нужно муниципального жилья? Следует ли поощрять однородные дома или оставить существующую модель слоеного пирога?

За год с того момента, как 22 июля 2005 года закон Об ОЭЗ в РФ вступил в силу, чиновники РосОЭЗ и МЭРТа успели проделать, без преувеличения, большую работу. Несколько месяцев ушло на подготовку и проведение конкурса по ОЭЗ, и 21 декабря 2005 года премьер-министр Михаил Фрадков подписал постановление правительства о создании шести зон. Напомним, четыре из них технико-внедренческие (в Дубне, Зеленограде, Санкт-Петербурге и Томске) и две промышленно-производственные (в Липецкой области и Елабуге).

Безусловно, необходима активная просветительская и ПР-кампания среди населения, направленная на создание положительного имиджа реформы, повышение грамотности населения в вопросах ЖКХ. Особенно предлагаю шире использовать опыт уже существующих ТСЖ, достойный обобщения и дальнейшего распространения. Следует создать центры поддержки и ассоциации для действительно независимых компаний, стимулировать дочерние компании девелоперов серьезно отнестись к перспективам нового рынка и инвестировать в развитие соответствующих подразделений. В то же время - существенно повышать эффективность ДЕЗов, после чего акционировать их.
Вчера глава МЭРТа Герман Греф выступил перед правительством с докладом о развитии сети российских ОЭЗ. С момента законодательного оформления зон прошел ровно год, и сейчас этот процесс в России идет быстрее даже в сравнении с мировыми лидерами в этой области Индией и Китаем. Впрочем, несмотря на сверхбыстрое создание сети ОЭЗ, говорить об их успешности рано: в международной практике опыт создания зон слишком часто оказывался провальным.

Герман Греф на заседании сообщил, что в ближайшее время будет объявлен конкурс на создание рекреативных ОЭЗ. По
его словам, проект соответствующего постановления находится на подписании у премьера и в течение недели с момента подписания конкурс будет объявлен. Правда, министр оговорился, что мы сейчас еще не знаем, сколько рекреационных зон будет и что в них планируется создать. Сам Герман Греф предложил развивать в этих зонах туризм, но ему мешают
частники.

Вчера же прямо в зале заседания правительства первый вице-премьер Дмитрий Медведев, замещавший находящегося в отпуске Михаила Фрадкова, вручил генеральному директору Северсталь-авто Вадиму Швецову первое свидетельство резидента особой экономической зоны промышленно-производственного типа Алабуга в Елабуге. В этой зоне Северсталь-авто собирается запустить сборку коммерческого автомобиля Fiat Ducato. Планируется, что в год будет производиться 75 тыс. автомобилей.

Из доклада министра также следовало, что наиболее сложным вопросом оказалась организация финансирования особых зон. Главным тормозом могло стать Федеральное казначейство, работать с которым крайне сложно, и государственные деньги могли поступать неравномерно или просто с задержкой. Руководителю РосОЭЗ Юрию Жданову удалось создать систему финансирования зон в обход казначейства распределять федеральные деньги между шестью зонами и выступать основным подрядчиком строительных работ будет государственное ОАО ОЭЗ (см. Ъ от 17 апреля). Как подсчитал на заседании правительства министр финансов Алексей Кудрин, на создание уже одобренных проектов особых экономических зон на период до 2010 года будет потрачено всего 78 млрд рублей, из них из федерального бюджета 43 млрд рублей.

У нас на самых 'золотых' местах, на самых выгодных земельных участках, на которых должны развиваться самые выгодные и доходные объекты недвижимости, развития туризма, сейчас ведется частная застройка. Мы должны это остановить, заявил министр. Он предложил озонировать и отобрать лучшие территории вокруг озера Байкал, Телецкого озера и на Черноморском побережье.

Российских и иностранных компаний, объявивших о желании работать в российских особых зонах, действительно много. Среди них, например, Boeing, Motorola, General Motors, Siemens, Alcatel. Правда, на сегодняшний день зарегистрированных резидентов в ОЭЗ немного. В технико-внедренческих по одному-два: в Томске ООО Научно-исследовательская организация 'Сибур-Томскнефтехим', в Зеленограде АО Зеленоградский инновационно-технологический центр и ООО Альфачип, в Санкт-Петербурге ЗАО Транзас и ЗАО Транзас Технологии, в Дубне ООО НТЦ 'АпАТэК-Дубна' и ООО Люксофт Дубна.

Как утверждал Герман Греф, к концу 2007 года большая часть инфраструктуры зон будет построена. Таким образом, даже по сравнению с Китаем и Индией ОЭЗ в России создаются достаточно быстро. Этим странам от принятия законодательства до запуска производств в зонах, по оценкам Всемирной ассоциации свободных экономических зон WEPZA, понадобилось от трех до пяти лет.

Впрочем, успех российских особых зон гарантировать не в силах никто. Есть общее правило: десятки стран мира за последние 50 лет использовали механизм особых зон. В большинстве случаев он был довольно неудачен. Однако все успешные национальные рывки вперед опирались на использование ОЭЗ, отметил в разговоре с Ъ ректор Академии народного хозяйства, председатель экспертной комиссии по промышленно-производственным зонам при МЭРТе Владимир Мау.

На этом эпопея с ускоренным созданием ОЭЗ в России не закончится: до конца 2006 года в России появятся еще туристско-рекреационные и портовые зоны. Герман Греф на заседании правительства даже публично попросил Алексея Кудрина не препятствовать прохождению закона о портовых зонах в Госдуме. После 2008 года, по словам господина Грефа, можно будет подвести итоги создания ОЭЗ и он надеется на то, что такой режим заработает на всей территории страны.



Главная --> Публикации