Главная --> Публикации --> Дача как образ жизни Фас: цены на жилье в москве завышены вдвое Russia partners осудит евроцемент груп за границей Санитары на рынке жилья Московские риелторы обещают установить справедливые расценки на свои услуги

вопрос: Скольких москвичей затронет дачная амнистия?

С сегодняшнего дня в России действует упрощенный порядок регистрации прав на недвижимость, прежде всего дачных участков и гаражей. Проще всего будет оформить свои земельные участки тем, у кого все документы в порядке. Но эта процедура не всегда проходит идеально гладко. Случаются и спорные случаи. О самых распространенных из них обозревателю Известий Михаилу Хмелеву рассказывает и.о. руководителя Главного управления Федеральной регистрационной службы по Москве Олег Трофимов.

в: Но ведь не на все гаражи распространяется упрощенный порядок регистрации, расскажите, пожалуйста, об этом поподробнее.

ответ: По информации, предоставленной нам префектурами, в Москве есть 36 садовых товариществ, около 6.5 тыс. частных домов и около 20 тыс. индивидуальных гаражей. Из этих гаражей половина уже зарегистрированы в собственность.

в: Какие у органов Росрегистрации могут быть основания, чтобы отказать гражданину в оформлении его прав собственности?

о: Прежде всего нужно оформлять права на земельный участок под индивидуальными гаражами. Владельцы боксов в составе гаражно-строительных кооперативов могут не беспокоиться. Ведь земельные участки предоставлялись не им, а всему кооперативу. Как правило, земельные проблемы с ГСК редко возникают, ведь эта земля давалась в долгосрочную аренду. Таким образом, если вы как член кооператива выплатили свой пай, то имеете полное право распорядиться своей собственностью: продать или завещать гараж по наследству.

в: А как быть тем владельцам земельных участков, которым власти не позволяли регистрировать их в собственность под предлогом, что эти земли зарезервированы, к примеру, под многоэтажную застройку? Вспомнить хотя бы историю с жителями Бутова.

о: Мы можем отказать лишь в одном случае - если Земельным кодексом прямо запрещено строить в той зоне, где у него находится гараж или дача. Других оснований для отказа нет.

в: Часто у владельца дачи нет никаких правоустанавливающих бумаг на свой участок - он член дачного кооператива, от него и получил свои 6 соток. Что ему нужно делать, чтобы оформить землю в собственность?

о: Никакое территориальное планирование, осуществляемое местными властями, не может быть ограничением для регистрации участка. С 1 сентября этим гражданам нужно будет принести нам документ, на основании которого они владеют своим участком, кадастровый план и декларацию на объекты недвижимости, то есть описание того, что на нем находится (дача, сарай или гараж), и мы его зарегистрируем.

После чего вы с этим актом, заключением правления дачного объединения, кадастровым планом и декларацией опять же идете к нам.

о: Надо обратиться в органы местного самоуправления с заявлением о предоставлении участка. К нему приложить подписанную председателем кооператива схему расположения этого надела в границах дачного объединения - ее можно составить самостоятельно. А также заключение, в котором подтверждается, что нарисованные границы участка соответствуют реальным. Но если ни один гражданин из этого кооператива еще не обращался за разрешением, власти могут потребовать от председателя дополнительные бумаги: копию документа на весь участок, выданный кооперативу, а также выписку из госреестра, содержащую сведения о том, что такое дачное объединение действительно существует в указанных границах. После получения всех этих данных местные власти в течение двух недель должны выдать вам акт о выделении участка.

о: С 1 января снизится пошлина при регистрации с нынешних 500 до 100 рублей. В остальном, удешевление произойдет за счет сокращения числа необходимых для регистрации процедур и документов.
Ввод новых офисов отстает от графика. Традиционный недостаток качественных офисных площадей заставляет арендаторов задуматься о минимизации издержек. Брокеры и девелоперы под девизом больше комфорта за меньшие деньги начинают все активнее продвигать пока еще новый для рынка формат бизнес-парки на окраинах столицы и даже за ее пределами.

в: А насколько в итоге удешевится процедура оформления участка?

Задержки в сдаче объектов стали привычными и составляют, как правило, от трех до шести месяцев от первоначально заявленного срока, говорит Александра Крыжановская, аналитик рынка офисной недвижимости CW/SR. По ее данным, сейчас на разных стадиях разработки находится около 3,5 млн кв. м офисных площадей. Больше половины из них многофункциональные проекты, в которых офисы займут от 20 000 до 100 000 кв. м. Уже озвучены планы по строительству 26 офисных комплексов, общая площадь каждого из которых превышает 100 000 кв. м. Правда, эти планы иногда растянуты до 2015 г., напоминают аналитики Praedium. Компании-арендаторы растут и развиваются, их потребность в качественной площади с хорошим инженерным оснащением увеличивается, отмечает Крыжановская.
Повышенные требования арендаторов и увеличение масштабности проектов приводят к несоблюдению сроков сдачи объектов в эксплуатацию, вторит ей Денис Карцев, руководитель департамента бизнес-центров Becar. Commercial Property.

Заявленное более полугода ждут

По предварительным оценкам, ожидаемый объем офисных площадей во втором полугодии 2006 г. около 420 000 кв. м, однако с учетом переноса сроков, скорее всего, он не выйдет за пределы 330 000 кв. м, считает Роман Соков, директор департамента консалтинга Becar. Commercial Property.

Чтобы обезопасить себя от штрафных санкций из-за проволочек, девелопер указывает в договоре не фиксированный срок сдачи объекта, а предполагаемый: к примеру, в течение квартала, говорит Владимир Сергеев, юрист Vesco Group. В противном случае он вынужден брать на себя часть издержек по ремонту и отделке или на какой-то период снижать оговоренные ставки аренды.

При заключении договоров предварительной аренды компании все чаще арендуют площади на перспективу, говорит Регина Лочмеле, руководитель отдела аналитики рынка офисной и индустриальной недвижимости Colliers. Некоторые из них принимают решение сдавать часть арендованных (как правило, на пять и более лет) помещений в субаренду.
В настоящее время в строящихся БЦ класса А офисные площади сдаются крупным компаниям, которые обычно арендуют несколько этажей или минимум этаж (от 500 кв. м). Несмотря на увеличение количества крупных сделок на большие площади (более 1500 кв. м), наиболее востребованными с начала 2006 г. остаются офисы около 100 кв. м и меньше, утверждает Соков. Учитывая недостаток небольших офисных блоков в БЦ класса А, ставка аренды на них может быть на 7-10% выше средней, говорит Мария Котова, директор отдела исследований рынка международной консалтинговой компании Knight Frank. В случае если помещение предлагается в субаренду, то разница обычно составляет 20-25% (или $100-150).

На далеком от насыщения офисном рынке столицы продолжают множиться предварительные договоры аренды. По данным компании CB Richard Ellis Noble Gibbons, в первом полугодии 2006 г. их было заключено около 30% от общего объема сделок в 600 000 кв. м этот показатель стал рекордно высоким за последнее время. Например, в апреле 2006 г. Внешторгбанк приобрел 60 500 кв. м офисных площадей в деловом комплексе Федерация на территории ММДЦ Москва-Сити. В конце полугодия договоры предварительной аренды уже подписаны на 40% площадей класса А, которые будут проходить госкомиссию в 2007 г., говорится в отчете CB Richard Ellis Noble Gibbons.

Белые воротнички на смену синим

Наиболее заметной тенденцией, обозначившейся к середине 2006 г., стало увеличение объемов поглощения высококачественных площадей крупными российскими компаниями (ГК ПИК, Газэкспорт, Вымпелком). Самыми распространенными сделками являются аренда и покупка офисных центров площадью 15 000-20 000 кв. м на стадии строительства, резюмирует Котова. Антонина Лаирова, старший аналитик Prime City Properties, добавляет, что крупные приобретения начали осуществлять не только российские компании, но и иностранные корпорации: в июне Henkel купила в бизнес-центре Citydel 14 400 кв. м. Этот объект общей площадью 63 500 кв. м строит на Земляном Валу компания Тема.

Промышленные участки все чаще используются под строительство бизнес-парков и многофункциональных комплексов, говорит Крыжановская. В начале 2006 г. несколько крупных компаний, таких как АЗ АРМА, Пневмоаппарат, Новая Заря, приняли решение реорганизовать собственную производственную территорию, отмечает Карцев. В настоящее время эти проекты находятся в стадии разработки.

Еще одной укрепляющейся тенденцией офисного рынка стало все более активное освоение промзон. В этом направлении работают не только столичные девелоперы, но также инвестиционные, производственные компании и банки.

Бизнес-парк на 100 000 кв. м, из которых 67 000 кв. м займут офисы класса В, разместится на территории Московской ситценабивной фабрики. Девелопер Промсвязьнедвижимость обещает завершить объект в 2007 г.

Horus Capital планирует построить офисный комплекс на 62 000 кв. м на месте кондитерского комбината Добрынинский. Производственные мощности последнего будут перебазированы на другую территорию.

Новые адреса
для бизнеса


Об инвестициях в строительство крупных многофункциональных центров заявили и Банк Москвы и Экспобанк. Банк Москвы планирует построить офисно-гостиничный комплекс общей площадью около 50 000 кв. м на территории Мосхладокомбината № 3 на ул. Дубининская, а Экспобанк в 2008 г. пообещал открыть многофункциональный комплекс на 47 000 кв. м на пересечении б-ра Энтузиастов и ул. Международной.

Компания IKEA планирует построить многофункциональный комплекс на территории около 11 га в Химках. В комплексе из шести башен расположатся 50 000 кв. м офисных площадей, гостиница, ресторан и т. д.

Расположение в Центральном округе уже не является основной определяющей характеристикой для класса А, заявляет Котова. Аналитики компании Jones Lang LaSalle (JLL) отмечают, что сейчас примерно 60% всех офисных помещений расположены за пределами Садового кольца. Границы строительства офисных центров расширяются, девелоперская активность постепенно смещается из CBD на запад и юг вдоль Третьего транспортного кольца, увеличивается число проектов в районе МКАД. На столичном рынке начинают утверждаться бизнес-парки.
Все форматы имеют право на существование, говорит Ольга Батурина, руководитель группы аналитики рынка офисной и индустриальной недвижимости JLL. Арендаторам нужны разные площади, поэтому дифференциация и децентрализация рынка будут продолжаться.

По данным компании Becar. Commercial Property, по итогам первого полугодия 2006 г. на рынок вышло около 340 000 кв. м офисных площадей класса А и В это на 12% меньше показателей аналогичного периода прошлого года и всего лишь 75% от прогнозировавшегося аналитиками объема. Во втором полугодии, по оценкам Colliers International (Colliers), ожидается ввод примерно 400 000 кв. м новых качественных офисов, из них класс А займет 43%, класс В 57%. Средний уровень вакантных площадей к концу 2006 г. аналитики Colliers оценивают в 2,3% для класса А и 4% для класса В. Сейчас на 1000 жителей Москвы приходится по 0,47 кв. м офисов класса А и В, отмечают в Cushman Wakefield Stiles Riabokobylko (CW/SR).

На 65-66-м км МКАД RIGroup в августе приступила к нулевому этапу строительства офисного центра класса А в рамках административно-общественного центра Московской области в Мякининской пойме. По сообщению компании, общая площадь объекта составит 96 000 кв. м, из них офисные помещения займут 60 000-65 000 кв. м, а на оставшихся разместится подземный паркинг емкостью 1200 машино-мест (на30 000-35 000 кв. м), подразделение банка, несколько баров и кафетериев, конференц-зал и сервисные службы. Стоимость строительства центра директор УК RIGroup управление активами Павел Лебедев оценивает в $140-160 млн.

Каковы же новые условия для тех, кто хотел бы улучшить свои жилищные условия с помощью города, то есть бесплатно? Если раньше основанием для постановки семьи на учет являлся факт проживания в стесненных обстоятельствах, то есть в отдельной квартире, где на каждого члена семьи приходится менее 10 кв. метров общей площади.

Как известно, новый Жилищный кодекс Российской Федерации регламентирует правовые отношения в жилищной сфере, в том числе определяет наши права по приобретению и пользованию жилыми помещениями. Прописаны в нем также и новые условия предоставления или получения жилья на безвозмездной основе. Правительство Москвы, реализуя свою социально ориентированную политику, не отказывается от ранее взятых на себя обязательств. Поэтому, как сообщает городской Департамент жилищной политики и жилищного фонда, все москвичи, ставшие очередниками по улучшению жилищных условий до 1 марта 2005 года, получают возможность либо приобрести квартиру по платным городским программам, специально разработанным для очередников, либо с учетом очередности дожидаются предоставлений жилья по договору социального найма.

Для того чтобы эти введенные новым Жилищным кодексом нормы вступили в действие и семьи нуждающихся москвичей с учетом новых правил можно было ставить на очередь, московское законодательство привели в соответствие с федеральными актами. Был разработан закон, который определяет - кто же может быть признан малоимущим в целях постановки на учет нуждающихся в жилых помещениях. Так что работа с желающими встать на очередь горожанами в столичном мегаполисе теперь регламентируется Законом №7 города Москвы О порядке признания жителей города Москвы малоимущими в целях постановки их на учет в качестве нуждающихся в жилых помещениях от 25 января 2006 года и распоряжением и постановлением правительства Москвы, принятыми во исполнение этого закона.

И меньше 15 кв. метров в квартире коммунальной, постоянное проживание в Москве не менее 10 лет, гражданство РФ и неухудшение жилищных условий в рамках действующего жилищного законодательства в течение последних 5 лет, то теперь требуется еще одно непременное условие - невозможность с семьей самостоятельного улучшения своих жилищных условий - малоимущность.

Как сообщила нам начальник отдела Департамента социальной защиты населения города Татьяна Зобнина, совокупность доходов семьи, дающая право признать ее малоимущей, зависит от многих факторов, в частности, от размеров прожиточного минимума и стоимости кв. метра жилья, то есть величин, которые периодически меняются. Естественно, в сторону увеличения. Сегодня, например, московская семья из трех человек, проживающая в однокомнатной квартире, не находящейся в их собственности, и не имеющая дач, машин и прочего имущества и чей ежемесячный совокупный доход составляет меньше 24 тысяч рублей, может претендовать на то, чтобы ее поставили на учет как нуждающуюся. И получить со временем в порядке очередности бесплатную квартиру по договору социального найма.
Встреча префекта ВАО Николая Евтихиева с жителями района Косина-Ухтомский показала, что люди, не владеющие ситуацией и руководствующиеся, как правило, теми же слухами, зачастую адресуют представителям власти самые абсурдные вопросы. Вот и префекта ВАО немало озадачили, спросив примерно следующее: правда ли, что территорию упраздненных и существующих деревень и поселков в районе Косимо-Ухтомский собираются распродать лотами с аукциона коммерческим структурам? И почему не было обсуждения этой темы с местными жителями?

Исходя из этих документов с 1 июля был введен новый порядок s постановке на учет. Малоимущими признаются те семьи (именно семьи, а не отдельные граждане), которые, использовав свои свободные средства, накапливаемые в течение 20 лет - срок ожидания бесплатного жилья сегодня, все-таки не могут самостоятельно приобрести квартиру. Признавать горожан малоимущими уполномочены районные органы социальной защиты. Учитываемый при это перечень доходов (в него включается оплата труда, пенсии, пособия) утвержден постановлением № 362 правительства Москвы. К этим суммам, остающимся после выплаты налогов и за вычетом прожиточного минимума, добавляется стоимость находящегося в собственности членов семьи и подлежащего также налогообложению имущества, а именно машины, мотоциклы, автобусы, моторные лодки, яхты, вертолеты и прочие транспортные средства, и гаражи, садовые участки, паенакопления в кооперативах и т.д. Все это имущество оценивается по рыночной стоимости, лишь земельные участки по кадастровой стоимости. Разработана целая методика расчета доходов и определения стоимости имущества, в частности постановлением правительства Москвы уже на этот год определены средние рыночные цены как на отечественные, так и на импортные автомобили. В случае возникновения разногласий и спорных вопросов Департамент социальной защиты готов их разрешить. Но люди, претендующие на то, чтобы их семью признали малоимущей, должны иметь в виду, что их доходы перед тем, как они будут поставлены на учет нуждающихся, станут учитывать за два календарных года и периодически в течение ожидания квартиры семья будет должна подтверждать свой малоимущий статус.

Дабы успокоить людей, префект подробно остановился на теме комплексного развития территории населенных пунктов, расположенных в Косино-Ухтомском. Зачищать их, как выяснилось, никто не собирается.

- Простите, а какой темы? - поинтересовался Николай Евтихиев. И в самом деле, что обсуждать, если нет... предмета обсуждения?! И чье воспаленное воображение могло породить слухи о неких аукционах?

- Насильно никто ничего делать не будет. Если люди хотят жить под боком у многоэтажек, пожалуйста. Сейчас готовится градостроительная документация, которая позволит упорядочить нахождение этого поселка на территории Москвы. Чтобы он действительно был поселком, а не забитой деревней. Юрий Михайлович Лужков сказал по этому поводу: Как жители решат, так пусть и будет. Захотят они переехать в новые дома, мы это сделаем. Не захотят, пусть живут, где им нравится.

Взять, к примеру, поселок Кожухово, который рядом с современными жилыми корпусами явно смотрится инородным телом. Поначалу на его месте планировалось возвести один из микрорайонов, но не все сельчане согласились с перспективой переселиться в многоэтажки. Николай Евтихиев прокомментировал сложившуюся ситуацию так:

Отселить придется только жителей деревни Руднево. И не потому даже, что на ее месте собираются чего-то строить, а потому, что она находится в санитарно-защитной зоне расположенного здесь завода и оставлять там людей просто-напросто нельзя.

Никто не собирается делать революцию и в Старом Косино, превращая его в типичную городскую среду. На реконструкцию поселков Старое Косино и Ухтомский действительно объявлен конкурс. Но по тем проектам планировки, которые обсудят с участием проживающих здесь людей. И только после того как этот проект планировки будет утвержден, начнется реальная реконструкция.

Начальник управления Департамента жилищной политики ВАО Андрей Федотов в ходе этой встречи ответил на вопросы, связанные с заселением и переселением. В частности, сн рассказал о том, когда начнется заселение дома по адресу: ул. Дмитриевского, д. Дом этот давно сдан, но из-за проблем с энергомощностями подать сюда электричество по полной схеме долгое время было нельзя. Когда это произойдет, сообщил Андрей Вениаминович, тогда начнет заселяться и дом. Касаясь сроков переселения из домов по 2-му Красковскому проезду, подлежащих сносу, он сказал, что скорее всего переселение состоится уже в следующем году - по мере готовности жилых домов в Кожухове.

- Все, - подвел черту Николай Евтихиев. - Какие еще могут быть лоты, и какие распродажи?! Не надо придумывать то, чего нет.

Сергей Викторович не стал скрывать, насколько непросто решался вопрос с обеспечением Кожухова электроэнергией. Сегодня он практически решен, ибо сделано главное - получены технические условия. К сожалению, на протяжении последних лет в энергетической сфере Москвы накопилось слишком много проблем. И чтобы добиться технических условий для строящегося Кожухова, понадобилось целых полтора года.

Продолжая тему заселения, первый заместитель гендиректора ЗАО Моостроймеханизация-5 (МСМ-5) - генерального застройщика микрорайонов в Кожухове - Сергей Качалин сообщил, что совместно с префектурой ВАО они обратились к первому заместителю мэра в правительстве Москвы, руководителю столичного строительного комплекса Владимиру Ресину с просьбой начать заселение кожуховских корпусов по временным схемам. Почему пришлось пойти на это?



Главная --> Публикации