Главная --> Публикации --> Имущество для служебного пользования Роль регионов в реализации национальных проектов Служба может заключить мировую с евроцементом Навстречу $4000 за метр Реквием по пузырю на рынке недвижимости сша

Маршрут

Появление долгожданного третьего транспортного кольца практически не решило транспортную проблему в Москве, и столице вновь требуются дополнительные магистрали. В настоящее время уже утвержден окончательный проект строительства четвертого транспортного кольца, официальное начало которого запланировано на 2007 год, а отдельные работы начались уже в этом году.

Общая протяженность четвертого транспортного кольца составит 74 км (это сравнимо с МКАД, длина которого 109 км). Без сомнения, наибольшую сложность представит прокладка двух тоннелей, которые пройдут на большой глубине под музеем-заповедником Коломенское и Филевским парком.

Согласно этому проекту автострада начнется на севере города от малого кольца железной дороги, пройдет мимо стадиона Локомотив, рядом со станциями метро Ботанический сад и Владыкино, затем пересечет Дмитровское, Ленинградское и Волоколамское шоссе и проследует по улице Народного Ополчения до Минской улицы. Далее пойдет уже существующая 16-километровая трасса, которую составляют Минская улица, Ломоносовский и Нахимовский проспекты. Потом кольцо дойдет до Коломенского и уйдет в 4-километровый тоннель под Москвой-рекой. Выйдя из него, автострада пересечет район Печатники у станции метро Текстильщики и далее двинется вдоль Курского направления железной дороги к третьему транспортному кольцу. На участке от Волгоградского проспекта до шоссе Энтузиастов она пройдет параллельно малому кольцу Московской железной дороги, минует район Измайлово и уйдет вдоль Лосиного острова к Ярославскому шоссе.

Когда этот амбициозный проект завершится, никто точно не знает, но основные работы на этой трассе будут вестись, предположительно, в 2007-2009 годы. Строительство магистрали, безусловно, отразится на стоимости объектов недвижимости, располагающихся в непосредственной близости от нее. По опыту создания ТТК можно сказать, что после его сооружения земля вблизи магистрали подорожала в несколько раз. Застройщики начали активно возводить на ней офисы, склады, торговые центры. Стоимость уже существующих объектов коммерческой недвижимости, расположенных вдоль трассы, увеличилась в 1,5-2 раза.

Кольцевая земля дорожает

Всплеск девелоперской активности в районах, непосредственно прилегающих к ТТК, связан с тем, что в центральной части столицы участков, пригодных для возведения объектов недвижимости, практически не осталось, а уход, например, под землю существенно повышает себестоимость строительства.

На рынке жилья произошли подорожание и увеличение ликвидности тех объектов, транспортная доступность которых улучшилась. Исключением стали лишь квартиры в домах, расположенных на первой линии от автострады: они потеряли в своей стоимости до 40-45% (строились такие высокие эстакады, что жильцы четвертых и пятых этажей, выйдя на балкон, могли практически уткнуться носом в скоростную автостраду), а продать или обменять квартиру на некогда уютной Беговой улице или на Сущевском Валу вообще, наверное, стало невозможно.

Похожего развития событий можно ждать и в случае со строительством четвертого транспортного кольца. Еще больше возрастет привлекательность района Мосфильма, который и сегодня считается дорогим и престижным. Вблизи него расположены крупные автотрассы - Ломоносовский проспект и Минская улица, но их проходимость невысока, и здесь постоянно образуются пробки. Если они будут расширены и усовершенствованы, жители этого района смогут быстро и беспрепятственно попадать в центр и другие районы города. Подобным образом могут развиваться события и в районе Матвеевское.

Еще престижнее

Существенно могут измениться цены на жилье в активно застраиваемых районах Печатники и Курьяново. С одной стороны их ограничивает Москва-река, с другой - железнодорожная ветка. Выбраться из этих районов в часы пик проблематично, поэтому в настоящее время цены на квартиры там значительно ниже, чем на аналогичное жилье в районах с лучшей транспортной доступностью. Строительство четвертого кольца способно радикально изменить эту ситуацию.

К районам с хорошими перспективами можно отнести также Хорошево-Мневники и Филевскую пойму. Значительные изменения могут произойти и в районе проспекта Мира, где имеется немало потенциально привлекательных для застройки территорий (например, промышленная зона в районе Северянинского моста). Но полноценному развитию данного участка препятствует отсутствие хороших соединений проспекта Мира с Щелковским и Дмитровским шоссе.

Мэр Москвы Юрий Лужков недавно заявил, что высоток в историческом центре города строить не будут, все они будут расположены как раз в районе четвертого транспортного кольца. Этот проект называется Новое кольцо Москвы и предполагает строительство около 60 высоток, в число которых входят 48-этажный дом на проспекте Маршала Жукова, 44-этажный дом Эдельвейс на Давыдковской улице, 40-этажный дом Вертикаль на пересечении Ленинского проспекта и улицы Обручева и др. С другой стороны, популярность жилья непосредственно вблизи нового транспортного кольца понизится из-за неминуемого ухудшения состояния окружающей среды и видовых характеристик, шума и вибрации. Больше всего, похоже, пострадают дома первой линии в престижных районах на Ломоносовском и Нахимовском проспектах.

... но повезет не всем

Коммерческая недвижимость

Впрочем, правительство Москвы уже имеет опыт минимизации последствий такого строительства. Например, когда возводилось ТТК, вдоль дороги размещались шумоизолирующие панели, а в домах, расположенных неподалеку, устанавливались стеклопакеты. Отметим, правда, что обещанная изоляция оконных проемов была сделана далеко не во всех квартирах, окна которых выходят на магистраль, а у большинства москвичей нет средств, чтобы самостоятельно установить дорогостоящие стеклопакеты и кондиционеры.

Появление новой магистрали, безусловно, расширит географию офисного рынка столицы и будет способствовать его дальнейшей децентрализации. Кроме того, появление магистрали, вполне вероятно, будет способствовать появлению многоуровневых паркингов взамен ликвидированных гаражей, расположенных в данный момент в местах прохождения четвертого транспортного кольца.

В районах с жильем эконом-класса типа Бескудниково новая магистраль вряд ли существенно изменит ценовую ситуацию на рынке недвижимости, здесь для большинства населения гораздо важнее близость станций метро, чем удобное автомобильное сообщение. Специалисты рынка коммерческой недвижимости считают, что в районе четвертого транспортного кольца наиболее выгодно строить торговую недвижимость, ибо магистраль может привлечь большие потоки покупателей за счет высокой пропускной способности и сравнительно небольшой удаленности от центра столицы.

Согласно исследованию аналитической группы Ассоциации строителей России (АСР), на рынке жилой недвижимости Москвы и Подмосковья все чаще стали появляться рекламные объявления, содержащие неверную информацию.

В целом же можно сказать, что ситуация на рынке столичной недвижимости изменится, но более конкретные параметры этого изменения будут зависеть от многих факторов, в том числе и от темпов строительства. Напомним, что третье транспортное кольцо, протяженность которого составляет всего 35 км, строилось в течение пяти лет, а строительство четвертого кольца вполне может растянуться лет на десять-пятнадцать и стать очередной стройкой века.
В Москве и Подмосковье все чаще попадаются объявления с рекламой продаж жилой недвижимости, которые содержат заведомо недостоверную информацию, свидетельствует исследование Ассоциации строителей России. Наиболее активной формой привлечения клиентов эксперты называют предложения по покупке квартир в рассрочку при годовых ставках от 0% до 1% годовых, что не соответствует действительности. Впрочем, застройщики и риэлтеры уверены, что пока компании, публикующие заведомо ложную информацию, ничем не рискуют.

Крупные застройщики, как правило, не предоставляют квартиры в рассрочку сроком более чем один год, утверждает руководитель отдела рекламы инвестиционно-строительной компании Новая площадь Анна Боим. Стандартные условия обычно варьируются от одного до шести месяцев, поэтому указанные в подобных рекламных объявлениях сроки 10, 20 или 25 лет относятся исключительно к ипотечной схеме приобретения квартиры,- поясняет Анна Боим.- Для рассрочки процентная ставка от 1,5% до 4% от оставшейся после первоначального взноса суммы считается нормой для рынка жилой недвижимости Москвы и Подмосковья - но не 0% и не 1%.

Помимо невероятно заниженной стоимости квадратного метра, многие компании предпочитают завлекать клиента также очень низкими процентными ставками для приобретения в рассрочку и по ипотеке. К примеру, по данным АСР, исходя из рекламных объявлений более 50% организаций, продающих квартиры в Московском регионе, можно приобрести квартиру в рассрочку под 0-1% годовых. Кроме того, согласно исследованию, наиболее широко используемым сроком рассрочки выкупа жилья рекламируется срок до 20-25 лет. В реальности эти компании предлагают совершенно другие условия, серьезно отличающиеся от рекламных объявлений.

Как правило, такие объявления дают небольшие риэлтерские компании, зачастую аффилированные с мелкими девелоперами, реализующими дватри проекта, констатирует директор департамента городской недвижимости Vesco Realty Вера Лукина. В подобной рекламе может быть заявлена заведомо низкая цена (к примеру, $1500за квадратный метр), тогда как при контакте с представителями компании выясняется, что это лишь сумма аванса, а на оставшуюся часть вам будет предложена рассрочка,- говорит Лукина. С ней соглашается и ведущий специалист отдела новостроек ООО РК Русский дом недвижимости Валерий Аристархов: Обещая низкий процент, в компании уже при первой встрече могут озвучить реальные ставки.

Отсрочить оплату на 10, 20 или 25 лет можно, взяв банковский кредит, но в этом случае ставки еще выше. Если компания предлагает 4% по ипотеке, то, вероятнее всего, эти 4% будутне единственными дополнительными затратами клиента, говорит Анна Боим. Минимальная ставка будет от 10%. Серьезные компании со сложившейся репутацией на рынке такую рекламу не дают,- считает ведущий специалист по связям с общественностью ГК Пересветгрупп Софья Сонина.

Вера Лукина добавляет, что часто в подобном рекламном объявлении указано, что данное предложение является специальной акцией, условия которой вы можете узнать, обратившись в риэлтерскую компанию. Такая схема позволяет, с одной стороны, обойти действующий закон о заранее ложной рекламе, а с другой- привлечь максимальное количество клиентов,- приводит пример эксперт.

Несмотря на явную недостоверность информации, содержащейся в рекламе по продаже квартир, пока игроки рынка недвижимости уверены, что рекламодатель этих объявлений ничем не рискует. Поймать за руку на недобросовестной рекламе на рынке недвижимости невозможно,- говорит Валерий Аристархов.- Фирма, которая публикует заведомо ложную рекламу, может сказать, что у нее действительно было такое предложение, но прошло две недели, и теперь его нет.

Впрочем, по его мнению, большинство подобных объявлений, содержащих неверную информацию, публикуются просто по незнанию и непрофессионализму компаний.

Игроки рынка рекламы категорически не соглашаются с заявлениями застройщиков и риэлтеров. Так, по словам вице-президента Ассоциации коммуникативных агентств России (АКАР) Владимира Евстафьева, согласно закону о рекламе, категорически запрещается публиковать информацию, которая может ввести читателя в заблуждение. Разбирается со случаями нарушения законодательства ФАС, которая сначала предписывает снять рекламное объявление и опубликовать опровержение,- поясняет Евстафьев.- Если рекламодатель не соглашается, то с него взыскивается существенный штраф.

Поэтому, чтобы рекламное объявление соответствовало законодательству, разумнее всего обратиться в профессиональное агентство, юристы которого составят грамотную рекламу,- полагает эксперт.

Для некоторых слова ипотека и рассрочка могут быть абсолютно равнозначны, тогда как для юриста есть принципиально важное различие.

МИАН-агентство недвижимости предлагает своим клиентам новую программу-инновацию в ипотечном мире Добавь новые метры илизаработай на обмене, разработанную совместно с Русским Ипотечным Банком. О тонкостях, преимуществах и потенциале нового ипотечного продукта рассказывает Директор Департамента территориаль-ных отделений МИАН-агентство недвижимости Елена Бармина.

Если всего несколько лет назад количество ипотечных сделок составляло 2-3%, то сейчас эта цифра уверенно растет. Ипотека стала массовым, доступным и популярным решением извечного квартирного вопроса. В борьбе за своего клиента банки идут на всевозможные льготы, разрабатывают все более и более соблазнительные продукты.

Основное ее отличие это направленность на клиента. Все минусы, на которые натыкался клиент, ввязываясь в ипотеку, здесь смягчены, откорректированы, сбалансированы какими-либо преимуществами. Эта программа позволяет клиенту получить кредит, приобрести новую квартиру, успеть сделать в ней ремонт, параллельно занимаясь продажей старой. К тому же размер ипотечного кредита по этой программе определяется не только уровнем дохода заемщика, но и стоимостью имеющегося в его собственности жилья.

Елена, в чем главное отличие этой программы от других? Чем она выделяется из всего множества существующих ипотечных схем?

Еще один плюс: клиент получает возможность переехать в новую квартиру, успев сделать там ремонт до переезда. Он не решает, куда ему отправить детей или собаку, он продолжает комфортно жить в своей квартире! На продажу выставляется старая квартира, которую по условиям банка необходимо реализовать в течение шести месяцев. За это время наши риелторы продадут ее по оптимальной рыночной цене, причем она будет заметно выше той, которая была на момент оформления кредита. Клиент выигрывает и здесь. Не стоит забывать и то, что юридически свободная квартира стоит на 5-10% дороже. Следовательно, можно сделать вывод, что грамотно спланированная и проведенная операция сможет если не свести к нулю, то существенно минимизировать затраты клиента на агентское вознаграждение, оформление кредита и другие издержки.

Какие здесь есть преимущества? Самое главное, я думаю, это замечательная альтернатива альтернативным сделкам. До 80% заключаемых на сегодняшний день сделок это альтернатива. Они и раньше считались довольно капризными и сложными, а сейчас, в связи с еженедельными скачками цен проводить их стало еще труднее.

Для реализации этой программы должна образоваться некая творческая связка, своеобразный профессиональный тандем ипотечного брокера и риелтора, которые хорошо разбираются во всех нюансах, достоинствах и недостатках, знают обо всех подводных камнях как каждой ипотечной схемы, так и любой сделки купли-продажи. Программа запустилась недавно, но явный интерес наших клиентов к ней почувствовался мгновенно. Пока рано говорить о какой-либо статистике, но то, что она актуальна и востребована, это безусловно. Я думаю, проанализировав положительный опыт МИАН-агентство недвижимости и РИБ, многие банки и риелторские компании постараются выстроить аналогичные схемы сотрудничест-ва.

Выгодность этой программы очевидна. Тогда почему она остается эксклюзивной, что мешает ее массовому тиражированию?

Практически тот же процент. По Москве среднестатистическая ставка это 10-11% годовых. Здесь же - 12% на первые 6 месяцев или пока не будет реализована старая квартира и выплачен добавленный кредит. Потом процент пересматривается и понижается до 10-11%, в зависимости от заемщика.

Какова процентная ставка по данной программе? Существенно ли она отличается от стандартных?

Каковы перспективы развития этой ипотечной программы?

К тому же не стоит упускать из виду, что ежемесячные взносы не станут съедать существенную часть семейного бюджета, а первые 6 месяцев они и вовсе равны нулю. Это совсем другие платежи. Конечно, это зависит от площади и качества приобретенной квартиры, но все-таки выплаты будут некрупными. Ведь клиент платит только за прибавленные метры. К тому же сроки предоставления кредита довольно велики - до 20 лет.

На Ленинградском проспекте, в том месте, где сейчас расположен Второй часовой завод, появится крупный офисно-торговый центр площадью в 300 тыс. квадратных метров. Весь Ленинградский проспект, от площади Белорусского вокзала до развязки с Волоколамским шоссе, предполагается расширить до восьми полос в каждом потоке. За развязкой с Третьим транспортным кольцом с правой и левой сторон предстоит построить два высотных гостиничных здания. По словам главного архитектора Москвы Александра Кузьмина, помимо Ленинградского шоссе, приоритетами дорожно-транспортного развития столицы являются строительство Звенигородского проспекта, а также участки пересечения Четвертого транспортного кольца с основными магистралями города.

Я думаю, в ближайшем будущем с помощью этой программы можно будет купить квартиру в Москве, имея квартиру где-нибудь в другом регионе России. Единственным ограничением того, что это невозможно уже сегодня, это отсутствие профессиональных, адекватных оценщиков в регионах. Однако я полагаю, что скоро этот нюанс будет урегулирован. Программа Добавь новые метры или заработай на обмене очень важный, нужный продукт. Уверена, он решит многие квартирные вопросы, изменит качество жизни людей. В последнее время московские зарплаты выросли, многие из них стали белыми. У банков, в свою очередь, снижаются процентные ставки, упрощается получение кредита, появляются интересные продукты. Наша жизнь стабилизируется и, как и любая стабильность, вызывает желание жить лучше, ярче и красивее.
Через полтора года одна из самых оживленных трасс столицы - Большая Ленинградка - будет серьезно изменена. Столичные власти планируют целиком реконструировать Тверскую, Тверскую-Ямскую улицы, Ленинградский проспект и Ленинградское шоссе. Кроме того, на участке от Кремля до Белорусского вокзала планируется построить множество важных для города объектов.

На Ходынском поле предстоит возвести новые жилые кварталы. Причем планируется, что в районе сразу же будет выстроена вся необходимая инфраструктура: магазины, школы, больницы. Кроме того, на Ходынке будут построены Ледовый дворец и крупный деловой офисный центр.

Стадион Динамо тоже ожидает серьезная реконструкция. В частности, предусматривается подземная парковка непосредственно под самим спортивным комплексом. Сооружения самого стадиона будут реконструированы, болельщики увидят новое, современное футбольное поле, которое ничем не будет уступать футбольным площадкам Англии.

Большие перемены ждут территорию, где сейчас располагаются торговый центр Снежная королева и ближайший завод. На этом месте строители возведут крупный офисный и торговый комплекс. А там, где проходит полоса отчуждения отвода Московской железной дороги, пройдет Четвертое транспортное кольцо.

Префект САО Владимир Объедков уточнил планы московских строителей: К Ходынскому полю планируется провести две крупнейшие магистрали от Ленинградского проспекта. Чтобы был свободный заезд на поле с левым поворотом и, с другой стороны, чтобы оттуда был поворот на область и в сторону центра. Плюс к этому архитекторы не забыли о пешеходной зоне в направлении стадиона ЦСКА, к Ледовому дворцу, к Музею спорта.

К настоящему моменту по проекту реконструкции Большой Ленинградки работы ведутся на площади Белорусского вокзала. Следующий на очереди район давно слывет одним из самых популярных среди жителей города - это Пушкинская площадь. Уже этой осенью начнутся работы по сооружению тоннеля под Пушкинской. Однако москвичи могут не беспокоиться о ликвидации любимого места встреч. Внешне Пушкинская площадь останется прежней, а зеленая часть даже увеличится в размерах. Помимо тоннеля, появятся подземная парковка на 1 тыс. мест и подземный торговый центр общей площадью 96,5 тыс. квадратных метров.

Жители Северного округа хорошо знают мост через Химкинское водохранилище, - заметил Владимир Объедков. - Он явно маловат, поэтому перед ним нередко случаются заторы. Чтобы снять эту проблему, на общественном совете по инициативе мэра было принято решение возвести параллельно еще один мост - побольше, в шесть полос. Так что в скором времени ленинградская магистраль станет гладкой, быстрой, соответствующей современным требованиям.

Слухи распространяются отнюдь не специалистами в градостроении, а обычными гражданами. Кроме того, причина таких предсказаний, возможно, кроется в коммерческих или политических притязаниях заинтересованных сторон.

Еще не начавшееся строительство на Пушкинской площади вызвало нарекания среди жителей прилегающих домов. Опасения сформировались в двух направлениях. Во-первых, высказываются предположения, что при строительстве не будут соблюдаться меры безопасности. Соответственно, возникнут провалы и подвижки фундаментов домов. Во-вторых, жители опасаются, что под предлогом реконструкции домов их будут выселять из Центрального округа.



Главная --> Публикации