Главная --> Публикации --> Строитель расплачивается за пробитый сваями поезд Как приватизировать квартиру Что почем в анапе и стоит ли нам туда ехать? $2 000 000 не предел Дачная амнистия: миф или реальность

Столичные власти придумали очередной способ увеличить плату за землю, в результате чего стоимость проектов коммерческой недвижимости возрастет на 30-40%. Схема предполагает приведение ставки на право заключения долгосрочной аренды на земельный участок в Москве к кадастровой стоимости. Сейчас столичные власти апробируют эту систему при заключении отдельных контрактов, однако с конца осени она вступит в силу повсеместно. Участники рынка опасаются падения рентабельности проектов, так как поднимать арендные ставки уже нецелесообразно.

В жертву приносится рентабельность проектов.

К концу осени в Москве начнет действовать новая система расчетов ставки на право заключения договора аренды городской земли, которая также будет привязана к кадастровой стоимости. По оценкам экспертов, это повысит стоимость строительства коммерческих объектов на 30-40%.

Начиная с 1 января 2005 года, когда вступила в силу 31-я глава Налогового кодекса, в Москве постепенно начали вводить систему кадастрирования земельных участков. Сначала город решил привести земельный налог и арендные ставки на землю в соответствие с кадастровой стоимостью, после чего эти показатели увеличились одновременно в среднем в три-пять раз. Сейчас столичные власти вспомнили об еще одном рычаге, с помощью которого можно увеличить объем сборов.

Раньше, по постановлению №522-ПП ставка за право заключения договора аренды рассчитывалась из норматива и не соответствовала современным условиям. Мы уже уравняли и привели к кадастровой стоимости арендную плату и земельный налог, теперь дело за ставкой на право заключения договора аренды на земельный участок,- рассказал Бизнесу чиновник, участвовавший в разработке постановления. Он сообщил, что если предприниматели привыкли к рентабельности в 1000%, то во всем мире считается, что нормальная рентабельность- всего 20%.Участники рынка крайне недовольны нововведением властей. Это приведет к единовременному скачку цен на недвижимость. В зависимости от типа, расположения и характеристик здания рост составит 20-40%,- отметил представитель крупного иностранного фонда в Москве. По мнению экспертов, увеличение городом ставок приведет к ряду последствий. Во-первых, резко вырастет стоимость затрат на проекты. Во-вторых, объекты, которые будут согласовываться по новой схеме, будут стоить дороже, чем строящиеся сейчас, и продавцы, естественно, уравняют цены по готовым и строящимся объектам.

Сейчас, согласно постановлению правительства Москвы №419 Об итогах работы департамента земельных ресурсов и мерах по реализации задач в сфере земельных отношений на 2006 год, завершается уточнение деталей схемы на отдельных инвестконтрактах. После этого документ вступит в силу.

В первую очередь повышение стоимости права аренды земельного участка касается заключаемых и перезаключаемых в этот период договоров.

По замыслу столичного правительства, ввод новой системы ценообразования должен проходить постепенно.

Эксперты сходятся в том, что рентабельность проектов сократится, так как ставки аренды поднимат.
По оценкам экспертов компании Пересвет-недвижимость, в настоящее время многие компании, работающие на рынке вторичной недвижимости, перейдут на работу в белую, в связи с государственным регулированием бизнеса и ужесточением трудового кодекса.

На данный момент постановление незначительно повлияет на рынок. Ощутимые последствия появятся в течение 2007-2008 годов, когда будут готовы объекты, построенные на участках, арендованных по новой схеме,- говорит старший аналитик компании Prime City Properties Антонина Лаирова.

Как рассказывает Сергей Шлома, руководитель департамента ИНКОМ управления вторичного рынка Корпорации ИНКОМ-Недвижимость, еще 5 лет назад при проведении сделок 99% квартир оформлялось по т.н. балансовой стоимости, определяемой справкой из БТИ. Заявляемая сумма отличалась от реальной в десятки раз. В последнее время четко прослеживается тенденция проведения сделок купли-продажи по полной стоимости, таких сделок на рынке сейчас 20-25%.

По словам ведущего аналитика агентства недвижимости DOKI Александра Скобкина, налоговые реформы, включая снижение подоходного налога до 13%, а также ужесточение налогового контроля, безусловно, будут способствовать и дальше легализации рынка недвижимости. Об ужесточении налогового контроля при продажах квартир говорится давно, отмечает Скобкин, Если Вы продали квартиру, то, по закону, полученный от продажи доход необходимо указать в налоговой декларации, которую следует представить в налоговую инспекцию по месту жительства. Если Вы проживали в проданной квартире более трех лет, то доход от ее продажи подоходным налогом не облагается (будет сделан налоговый вычет).

По мнению Валерия Барнинца, директора по продажам Бюро Недвижимости Агент 002, ситуацию можно охарактеризовать так: Работать в черную многим компаниям будет трудно по нескольким причинам. Во-первых, в связи с ужесточением закона усиливается прессинг со стороны контролирующих органов. Во-вторых, сами клиенты не хотят платить компании в черную, так как понимают, что в этом случае при возникновении проблем им просто не с чем будет обратиться в суд. В-третьих, таким компаниям с каждым днем всё сложнее привлекать к работе квалифицированных сотрудников.

Причем заинтересованы в этом обе стороны: продавцы хотят легально показать получаемый доход, а покупатели стремятся к безопасности вложений, самой сделки. Также легализации сделок с недвижимостью способствует развитие ипотеки, т.к. одно из основных условий получения кредита указание реальной суммы сделки. По словам Шлома, эта тенденция сохранится и в дальнейшем, что повлияет на рынок в сторону дальнейшего обеления.

С этим мнением согласен и Александр Скобкин: по его словам, на такой беспрецедентный рост цен на жилье влияет как ограниченное предложение, так и ажиотажный спрос, подкрепленный неучтенными доходами населения и притоком нефтяных денег в страну на фоне роста мировых цен на нефть. Кроме того, деньги на покупку жилья нередко вытаскиваются из частного бизнеса.

Как отмечает генеральный директор Vesco Realty Сергей Леонтьев, тенденция перехода на белые зарплаты является для Москвы общеэкономической. По его словам, на ценообразование на рынке недвижимости влияют более значимые факторы: такие как сокращение объемов строительства и рост покупательских способностей.

Снизился уровень предложения по вторичному элитному жилью, тогда как спрос, наоборот, резко вырос. Что касается резко возросшего спроса, то косвенной причиной такой ситуации стал закон О долевом строительстве, повлекший за собой задержки сроков ввода жилья и в целом сокращение предложения на первичном рынке. Вполне естественно, что в этих условиях возрос спрос на вторичное элитное жилье. А повышение спроса не могло не сказаться на резком увеличении цен в данном сегменте.

По словам специалистов Renaissance Realty, в мае цены на элитную недвижимость на вторичном рынке продолжали расти и будут расти в течение всего года. Однако стоит отметить, что темп роста сейчас несколько замедлился по сравнению с предыдущими месяцами. Можно предположить, что это традиционное затишье перед летом, когда обычно наблюдается спад покупательской активности.

По словам Александра Скобкина, цена зависит как от месторасположения, так и от типа дома. Квартира в панельном доме на окраине стоит в 1,5-2 раза дешевле, чем квартира той же площади, но расположенная в монолитном или кирпичном доме в центре.

Интересно, что средняя цена квадратного метра здесь растет быстрее, чем на первичном рынке. Собственники квартир используют ситуацию, сложившуюся на рынке, в своих целях и выставляют объекты по максимально высоким ценам. Так, средняя стоимость квадратного метра в элитной вторичке составляет порядка 12000$. А максимальная цена уже превышает отметку 30 тыс.$ за кв.м. (в районе Остоженки).

Как стало известно Ведомостям, торговая сеть Каширский двор, владеющая тремя рынками строительных материалов в Москве, приняла решение о выходе в регионы. Ритейлер уже получил в собственность участок в 6 га в Казани, где собирается построить современный торгово-складской центр. Еще 10 комплексов возведут в Самаре, Нижнем Новгороде, Волгограде и других городах-миллионниках.

Так, по словам специалистов, обеление рынка вторичной недвижимости может стать тенденцией в течение нескольких ближайших лет.

Пригожин уверяет, что в ближайшие 5-7 лет планируется открытие торговых комплексов в 10 городах-миллионниках, первыми могут открыться объекты в Самаре, Нижнем Новгороде и Волгограде. Инвестиции в каждый из региональных проектов составят более $10 млн. Для нас приоритетны участки земли площадью более 4 га, расположенные на магистралях городского значения, или же готовые здания площадью от 12 000 кв. м, где Каширский двор может выступать и в качестве управляющей компании. К примеру, по последней схеме в Москве уже реализуется проект торгового комплекса Каширский двор 4, он скоро откроется на 1-й Магистральной улице, уточнил Пригожин.

О том, что Каширский двор будет открывать одноименные торгово-складские комплексы в российских регионах, Ведомостям рассказал Борис Пригожин, гендиректор ГК Каширский двор. По его словам, компанией уже приобретен участок земли примерно в 6 га в черте города Казани, где в течение ближайших двух лет будет построен торгово-складской центр площадью около 10 000-15 000 кв. м. Эту информацию подтвердил сотрудник городской администрации Казани.

По данным исследований маркетингового агентства Step-by-step, емкость российского рынка строительных материалов в 2005 г. оценивается в $800 млн. Основной тенденцией рынка в последние годы является непрерывный рост практически по всем товарным группам. Например, только в октябре 2005 г. по сравнению с октябрем 2004 г. производство керамических облицовочных плиток выросло на 13,3%, цемента на 13,4%, сборных железобетонных конструкций и изделий на 7%, клееной фанеры на 11,8%, древесно-волокнистых плит на 13,8% и древесно-стружечных плит на 13,4%. По данным GfK Rus, самой популярной в Москве компанией, продающей товары для ремонта и обустройства дома (DIY), является Каширский двор, который узнает из списка 77% аудитории, немного отстает Старик Хоттабыч (76%), далее следуют Твой дом (54%), OBI (49%), рынок Мельница на 41-м км МКАД (29%).

Новые комплексы Каширский двор будут сочетать плюсы современных торговых центров и рынков: от рынков комплексы позаимствуют множество арендаторов, а от торгцентров организацию стеллажной торговли.

Группа компаний Каширский двор, созданная в 1994 г., управляет тремя одноименными рынками общей площадью 50 000 кв. м, два из которых расположены на Каширском шоссе и один на пересечении МКАД и Варшавского шоссе. По собственным данным, оборот трех рынков оценивается в $400-450 млн в год. По данным участников рынка, одним из совладельцев группы является Валерий Столяров, член Московской гильдии рынков и ярмарок.

Гендиректор сети Хоум Центр Игорь Марьяш убежден, что к началу региональной экспансии ритейлеров вынуждает рынок недвижимости: в Москве найти свободную площадку практически невозможно, к тому же ставки аренды по сравнению с регионами высоки. В то же время, по его словам, торговля товарами для дома сейчас переживает настоящий бум и важно не уступить рынок конкурентам. Формат DIY будет особенно востребован в ближайшие 5-6 лет, а сам рынок еще очень далек от насыщения, рассуждает Марьяш. По словам Андрея Севастьяненко, гендиректора компании Стройдвор, выход в Россию западных сетей значительно обострил конкуренцию на рынке. Строительство торговых центров дело капиталоемкое, но если у компании есть средства, то выбранный Каширским двором формат торговли интересный и своевременный, говорит он. В переделе российского рынка DIY готовятся поучаствовать практически все крупные иностранные сети например, британская Kingfisher планирует до 2014 г. открыть 60 гипермаркетов Castorama, немецкая OBI до 2008 г. 15 гипермаркетов, финская Kesko до 2008 г. 10-13 магазинов Строймастер, израильская группа Fishman до конца 2010 г. 15 магазинов Home Center и т. д.

Что такое московский квартирный бум, хорошо иллюстрирует реальный пример. В доме корреспондента Известий неизвестный инвестор, проходящий под кодовым именем депутат, весной 2002 года приобрел три квартиры по 130 метров каждая в новостройке у метро Каховская по 700 долларов за метр. Заплатил он тогда за них примерно 280 тыс. долларов. Квартиры долго стояли опечатанными, пока буквально на днях не выяснилось, что депутат их продал. Новые хозяева купили их по 4100 за метр, то есть депутат выручил не меньше 1 млн. 600 тыс. долларов. Если посчитать в натуре, то получится примерно такая картина: в 2002 году человек мог купить на свои 280 тыс. одну приличную квартиру в центре Москвы, в 2006 году на вырученные деньги он сможет купить две такие же.


Цены на средние московские квартиры домчались до отметки 4000 долларов за метр и, как считают эксперты, вряд ли возьмут новый рубеж в этом году. Скорость их роста - чуть меньше 1% в неделю - еще не черепашья, но уже не крейсерская, как в прошлом полугодии, когда квадратный метр дорожал на 10% еженедельно. Продавцы пытаются выжать последние капли из бума, который, похоже, остался в недавнем прошлом. Большая же часть покупателей: те, чья платежеспособность иссякла, временно покинули рынок, надеясь на его стабилизацию или - еще лучше для них - падение.

Общий вывод: тех, кто хочет просто улучшить свои жилищные условия, но не имеет накоплений или доступа к ипотечному кредиту, ценовой галоп не впускает на рынок. Статистика свидетельствует о том же. Так, в период весенне-летнего ценового бума и ажиотажного спроса число сделок не увеличилось. И вовсе не оттого, что темпы строительства замедлились. Убедившиеся в своей неплатежеспособности покупатели просто отступили.

Обратный пример. Молодая семья в 2002 году купила однокомнатную квартиру за Абельмановской заставой за 55 тыс. долларов. Обзаведясь первенцем, пара решила приобрести двушку в том же районе. Минимальная сумма, которая им потребуется в качестве доплаты за вторую комнату, - 70 тыс. долларов. То есть денег, в которые им в 2002 году обошлась целая квартира, в 2006 году не хватит даже на комнату.

- Продавцы продолжают играть на повышение, как летом, - говорит аналитик рынка недвижимости Олег Репченко. - Во всех сегментах до сих пор встречается немало предложений по явно завышенной цене, неадекватной средней цене на квартиры аналогичного качества. В прессе то и дело появляются прогнозы еще большего скачка. Но, несмотря на все заклинания, его не случилось, цены близки к стабилизации. И вообще, ситуация похожа на 2004 год, когда недвижимость сначала дорожала ненормальными темпами, а потом на 9 месяцев цены остановились. Дальше возможно и некоторое снижение, но не раньше, чем через год.

Кстати, о любителях азартных игр с недвижимостью. Предыдущий всплеск цен на жилье пришелся на первое полугодие 2004 года. Тогда же специалисты отмечали увеличение числа спекулятивных сделок - некоторые говорили даже о 30-процентной доле таких сделок на рынке. Особенно в сегменте жилья бизнес-класса на стадии строительства нижних этажей. Два года - стандартный срок для достроя таких домов. К 2006 году покупатели оформили права собственности, выставили свое подорожавшее в 2.5 раза добро на вторичный уже рынок. А поскольку над головой у них не капает, торговаться и уступать таким продавцам нет смысла.

- Нерепрезентативный опрос не имеет ценности, - считает Репченко, - в голосованиях, особенно с негативным посылом, любят поучаствовать недовольные люди. С другой стороны, все отмеченные респондентами фигуранты, безусловно, оказывают влияние на цены. Но оно вторично. Оно просто подчеркивает тенденцию, которая вызвана разительным превышением спроса над предложением.

Департамент градостроительства Москвы предложил посетителям своего сайта назвать виноватых в росте цен на жилье. Те поставили на первое место риэлторов, которые скупают квартиры. Да, риэлтор - это тот самый персонаж, который огорошивает ценой на приглянувшуюся квартиру. Некоторые агентства действительно имеют финансовые возможности для оптовых закупок в новостройках - но отнюдь не по дешевке. Виноваты, по мнению участников опроса, и городские власти, чьи полномочия слишком дорого обходятся застройщикам. Виноваты строители-подрядчики, виноваты инвесторы-застройщики - разговорами об их ценовом сговоре весь август тешили публику чиновники из антимонопольной службы.



Главная --> Публикации