Главная --> Публикации --> Как разделить квартиру при разводе Дача как образ жизни Фас: цены на жилье в москве завышены вдвое Russia partners осудит евроцемент груп за границей Санитары на рынке жилья

На том пространстве в 1% территории России, которое теоретически предназначено для будущего строительства, возможного наблюдателя, скорее всего, охватит тоска. Добрым словом здесь можно вспомнить даже банальное городское ЖКХ, способное показаться манной небесной. Отсутствие внятного градостроительного плана, а также дорог, электро- и газоснабжения на будущих загородных участках не позволяет инвесторам застраивать участки коттеджами и малоэтажными домами. Без наличия всей необходимой инфраструктуры никто покупать такое жилье не будет, и деньги окажутся буквально зарытыми в землю. С другой стороны, инвесторы не могут сами заниматься дорогами и коммуникациями по двум простым причинам: во-первых, по Градостроительному кодексу обеспечением инфраструктуры должны заниматься местные власти, а во-вторых, на это требуются огромные инвестиции, которые, будучи заложены в стоимость жилья, сделают цены просто недоступными.

Россияне не спешат ехать за город потому что там по-прежнему деревня, без дорог и коммуникаций. Вопрос о том, как устранить эту причину, решали эксперты рабочей группы по нацпроекту Доступное жилье вчера на своем заседании. Собственник внимательно записал все решения.

То есть те, кто хочет строить, находят и ресурсы. Однако с дорогами и прочими общими местами дело обстоит из рук вон плохо практически везде за городом. По словам Шамузафарова, даже в элитных поселках дороги в безобразном состоянии, везде зловонные лужи, возникающие из-за отсутствия ливневки. По его мнению, все дело в том, что государство не обеспечивает достаточную инженерную подготовку участков под застройку, а еще закон не дает возможности индивидуалам создавать кооперативы или товарищества, которые могли бы заниматься инфраструктурой. Необходимые изменения в законодательство о кооперативах, чтобы в кооператив малоэтажного жилья можно было вступить на стадии желания строить, в настоящее время подготовлены и будут внесены в Думу уже этой осенью.

По данным Анвара Шамузафарова, директора департамента строительства Минрегиона России, лишь 40% малоэтажного жилого фонда в стране обеспечены всеми видами коммунальных услуг. При этом индивидуального жилья строится за последние годы намного больше: в 2005 году 40,4% от общего объема вводимого жилья (сравните со статистикой 1986 года, когда эта доля не превышала 5,9%). Есть и лидеры в этом вопросе в Южном федеральном округе в прошлом году доля частников составила 68,7% от всего объема жилья.

Вопрос дорожного строительства для поселков межведомственная группа под председательством Владимира Яковлева, министра регионального развития РФ, предложила решить следующим образом. Эксперты пришли к соглашению предложить Минтрансу использовать для этих целей бюджетные средства, выделенные на региональное и местное дорожное строительство в этом и следующем году, всего общим размером 35 млрд руб. Кроме того, для 17 субъектов Федерации будет предусмотрено дополнительное финансирование для этих целей.

Малоэтажный бюджет

Без генплана никуда

Обсуждали на заседании и необходимость договориться с Газпромом и РАО ЕЭС об их участии в проекте Доступное жилье и проведении на будущие территории необходимых сетей. Пока лишь принято решение частично компенсировать инвесторам часть процентных ставок по кредитам, которые привлекаются для проведения инженерных коммуникаций, причем на это выделено финансирование в 1,71 млрд руб., но это практически ничего не решает. Руководитель Росстроя Сергей Круглик предложил компенсировать всю ставку по таким кредитам.

А вот насчет ипотеки в малоэтажном строительстве эксперты сошлись на мнении, что никаких изменений не требуется, хотя Анвар Шамузафаров считает, что кредиты для загородного строительства, особенно под залог земли, выходят слишком дорогими.

Президент фонда Институт экономики города Надежда Косарева считает, что главной препоной для развития малоэтажного строительства является отсутствие генплана застройки и градостроительных решений, а также отсутствие сведений о том, чего не хватает на каких участках где дорог, а где электричества. Нам надо сформировать земельные участки, на которых можно строить, иначе бессмысленно о чем-то говорить, заявила Косарева.
На заседании говорилось и о том, что архитекторам и проектировщикам мешает безвременье и хаос в строительных регламентах и СНИПах, согласно которым им предстоит проектировать и обеспечивать безопасность зданий. В Минрегионе идет активная разработка новой системы технического регулирования в области строительства, и многие СНИПы уже приняты, но разъяснительной работы среди проектировщиков проведено не было. Однако малоэтажному строительству этот вопрос не помеха, поскольку закон не требует для индивидуалов согласований и экспертиз.

Рынок заставит

На предмет, хватает ли строительных мощностей для малоэтажного строительства, мнения экспертов разошлись. По данным региональных представителей, многие заводы по производству домов не загружены даже наполовину. Владимир Яковлев, со своей стороны, сказал, что в поездках по регионам он видит, что заводы работают на полную мощность, а Сергей Круглик добавил, что если продукция не раскупается, то либо цена завышена, либо качество низкое.

Как показало заседание, земельный вопрос для малоэтажного строительства стоит более чем остро, хотя 99% земли в Российской Федерации не занято постройками. Дело и в сложной процедуре перевода земель из одной категории в другую, и в непрозрачной схеме выделения земельных участков, в отсутствии градостроительных решений, необеспеченности участков инфраструктурой. К сожалению, удорожание городского жилья уже привело к тому, что загородное жилье тоже растет в цене с 10 тыс. руб. за кв. м выросла почти до 15 тыс.

Владимир Яковлев упомянул грандиозный частный проект коттеджной застройки на 1300 га, который к 2010 году обеспечит 9,5 млн кв. м жилья. Правда, для некоторых экспертов осталось непонятным, как инвестору удалось получить всю документацию в сжатые сроки, впрочем, как и оформить права на землю, не нарушая закона.

И похоже, в министерстве уже появились идеи, что рост цен на жилье надо сдерживать, а для этого надо в минимально сжатые сроки насытить рынок новым, менее дорогим жильем.
Об активном выходе региональных сетей на столичный рынок как о сложившейся тенденции стало возможным говорить начиная с прошедшего года, когда регулярный характер приобрели сообщения о планах в этом направлении местных розничных операторов.

Впрочем, Владимир Яковлев настроен оптимистично: Мы в полугодии вышли на тот прирост в строительстве жилья, который был запланирован, 9,9%, хотя начало года выдалось тяжелым: морозы практически остановили строительство. Не считая нужным обязывать застройщиков использовать какие-то определенные материалы и проекты, он полагает, что жизнь и рынок все равно заставит строителей внедрять новые технологии, которые менее энерго- и материалоемкие, а значит, доступнее по цене.

Помимо компаний, уже работающих в настоящее время в Москве, о своих планах по освоению столичного рынка заявила торговая сеть Незабудка (Челябинск), в планах которой открытие 7 универсамов на территории столицы только в текущем году. Всего же до конца 2007 года ожидается открытие 24 московских магазинов. Очередным громким заявлением, касающимся экспансии в Московский регион, стало сообщение торгово-производственной компании Бахетле (Татарстан), согласно которому до 2010 года в столице появится 10 магазинов сети, первый из которых запланирован к открытию уже в ноябре текущего года, а еще 4 торговых точки намечены к вводу на 2007 год.

На сегодняшний день существует несколько примеров создания на базе местной компании успешной сети федерального масштаба причем, стоит отметить, далеко не все компании, которым удалось достигнуть такого уровня, любят вспоминать о своем региональном прошлом. Если принять установку, что Санкт-Петербург как город федерального значения мы к регионам не относим в таком случае в качестве примеров успешного присутствия регионалов на столичном рынке можно назвать такие сети, как калининградская Виктория (развивает в Москве бренды Дешево, Квартал, а также сеть одноименных гипермаркетов) и краснодарский Магнит. Больше года работает в Москве и уфимская сеть Матрица.

Что ждет регионального ритейлера?

В целом, по словам директора по развитию компании 4Rent Estate Сергея Храмова, тенденция активного выхода региональных сетей на московский рынок наметилась еще весной 2003 года. 2004 уже можно называть годом активного выхода региональных сетей на московский рынок, а 2005 год гиперактивным, говорит Храмов; и в дальнейшем тенденция продолжит сохраняться.

Нехватка площадей не является, по мнению старшего консультанта департамента коммерческой недвижимости компании Blackwood Андрея Жамкина, специфической именно для местных торговых сетей, приходящих в столицу. Главное для региональных сетей это правильно понять особенности московского рынка, который требует точного определения формата торговли. Некоторые операторы сетуют: то, что подходит для регионального города (например дискаунтер), оказывается невостребованным в Москве. Но это не совсем верно: просто представления региональных потребителей о данном термине (как и о других понятиях) сильно отличаются от представлений москвичей, говорит Жамкин.

Таким образом, можно смело говорить о том, что Московский регион представляет интерес для местных сетей: сравнительно высокая степень платежеспособности населения в значительной мере оправдывает целесообразность экспансии регионалов в столицу. В то же время нельзя оставлять без внимания и ряд серьезных проблем, с которыми местным компаниям приходится столкнуться в процессе освоения рынка. Так, по мнению директора департамента торговых центров компании Becar. Commercial Property Константина Андрианова, выходить на московский рынок региональным сетям очень и очень сложно. Жесткая конкуренция и отсутствие свободных площадей в крупных ТЦ или сложившихся торговых коридорах делает выход на столичный рынок новичков практически невозможным. Однако некоторым сетевым операторам из регионов это удается, причем работа в Москве складывается довольно удачно, говорит Андрианов.

Арендовать или приобретать?

Региональным компаниям достаточно сложно привыкнуть к высоким арендным ставкам в Москве. Непросто сориентироваться и в расположении будущего офиса, представительства или дирекции сети, отмечает Сергей Храмов. Вторая основная проблема, по его словам, характерная для региональных сетей при выходе на московский рынок, это кадры, прежде всего топ-менеджеры компании: На решение проблемы, кого поставить на ключевые позиции московского топ-менеджера или специалиста из региона, у некоторых компаний уходит продолжительное время: от одного года до двух лет.

Диапазон ставок аренды торговых площадей, по данным компании Blackwood, составляет от $600-700 за кв. м до $800-1300 за кв. м в год для Москвы и от $200-250 до $300-400 за кв. м для Подмосковья в год. В то же время, согласно данным 4Rent Estate, размер ставок может достигать и $10 000 за кв. м цифра немалая, но, тем не менее, по мнению Храмова, арендовать торговые площади в столице все же выгоднее, чем приобретать в собственность. Случаи продажи торговых помещений в центре единичны, например, продажа части торговых помещений Арбат-Престижем. Что касается торговых центров, то там площади сдаются только в аренду, говорит Сергей Храмов. Иного мнения придерживается Константин Андрианов: При нынешнем положении вещей приобретать торговые помещения в собственность гораздо выгоднее, нежели арендовать их.

Как уже отмечалось, одной из наиболее актуальных проблем для работающих в Москве компаний (вне зависимости от того, приходят ли они из регионов или развивают существующую сеть) является дефицит торговых площадей. По словам Сергея Храмова, арендные ставки обусловлены многими критериями: месторасположением, классом будущего помещения, удаленностью от станции метро и другими, не менее важными факторами. Вопрос нехватки свободных торговых площадей можно назвать на сегодняшний день, пожалуй, самым актуальным при освоении московского рынка новыми игроками. Особенно если речь идет о площадях в крупных центрах с хорошим местоположением, говорит Константин Андрианов.

И все же, несмотря на все перечисленные сложности, поджидающие региональных ритейлеров на московском рынке, местные сети продолжают экспансию в столицу. Ситуация такова, что региональные сети сейчас находятся на достаточном этапе своего развития, чтобы осваивать новые рынки, в том числе и московский, считает Андрей Жамкин. Что это означает для рядового потребителя? Безусловно, в первую очередь развитие инфраструктуры в отдаленных от центра районах, расширение товарного ассортимента, да и, наконец, просто большая свобода выбора.

Когда речь идет о выборе арендовать или приобретать помещения, дело не только в выгоде, как уверен Андрей Жамкин. Просто покупка помещений является гарантией стабильной работы сети. В случае аренды может сложиться ситуация смены собственника, как это, например, произошло с Викторией. Новый владелец выставил иные условия, которые не устроили арендатора. В любом случае, однозначно говорить об эффективности только одной схемы нельзя: для магазинов разного формата и разной площади требуются разные подходы. Аренда больше подходит для маленьких и средних помещений, покупка или даже строительство для крупных магазинов, считает эксперт.

По данным Федеральной службы государственной статистики, в I полугодии этого года в 57 регионах страны ввели жилья больше, чем годом ранее. Благодаря этому вся российская строительная отрасль вышла в плюс. По нашим данным, рост объемов строительства в России составил более 10%, - сказал Сергей Круглик. - За июнь строителям удалось значительно подтянуть объемы жилья - объем ввода новостроек в этом месяце превысит 5 млн. квадратных метров. При этом повсеместно жилье дорожает. По словам Сергея Круглика, с начала года цены на жилую недвижимость в стране выросли в среднем на 7.2%. И это независимо от того, что объемы ввода жилых площадей увеличились практически по всей России.

Средняя стоимость жилья в России во II квартале текущего года составила 20 879 рублей за квадратный метр. Такие цифры озвучил в среду глава Росстроя Сергей Круглик. По его словам, среднюю стоимость жилья в России удалось подсчитать, основываясь на оперативных данных региональных органов по ценообразованию в строительстве. Однако сам по себе этот показатель заставляет вспомнить о средней температуре по больнице. Гораздо интереснее выводы чиновника о взаимосвязи объемов ввода нового жилья в разных регионах и темпах роста цен на них. Оказывается, чтобы обуздать рост цен на недвижимость, нужно только и всего - начать больше строить.

Правда, в тех регионах, где стали строить больше, и цены на жилье росли медленнее. По данным Росстроя, больше всего вырос ввод в последние месяцы в Сибирском федеральном округе - на 56%, в Уральском - на 22.3%, в Центральном - на 8%, а на северо-западе страны - всего на 2.3%. В самых же дефицитных регионах, где жилья на рынке отчаянно не хватает, оказались Москва и Московская область. Несмотря на то что темпы ввода жилья в Московском регионе увеличились на 15%, жилье здесь подорожало более, чем где бы то ни было по стране. Так, по данным аналитического центра ирн.RU, средняя стоимость квадратного метра жилья в столице за полгода выросла более чем в полтора раза - с $2332 за кв. метр в январе этого года до $3640 сейчас. Цена на жилье зависит от соотношения спроса и предложения. А поскольку спрос на жилье в столичном регионе намного превышает предложение, жилье здесь продолжает дорожать, - комментирует ситуацию Анастасия Варечкина, управляющий директор компании АксионБКГ. - И, несмотря на бодрые рапорты чиновников об увеличении объемов сданного жилья, объем предложения на рынке по-прежнему невелик, что и является одной из причин ажиотажного спроса на квадратные метры.

Причины роста стоимости цен на жилую недвижимость лежат на поверхности. Доходы россиян растут, все больше семей в России могут себе позволить улучшить жилищные условия. Соответственно растет спрос на квартиры в городах. К тому же все более серьезным фактором, стимулирующим покупательский спрос, становится ипотека. Вслед за нуждающимися вкладываются в покупку жилья и инвесторы, зарабатывающие на перепродаже дорожающего как на дрожжах жилья. По разным оценкам, их доля на столичном рынке новостроек составляет 30-40%. Свой вклад в рост цен на недвижимость вносит и рост себестоимости строительства: растут расценки на цемент, арматуру, услуги энергетических монополий.

Дабы опровергнуть или подтвердить слова главного архитектора, мы решили обратиться за информацией к разработчикам застройки самого северного района столицы - Молжаниново. На наши вопросы отвечал Павел Калинов, ведущий архитектор проектно-территориальной мастерской № 19 ГУП НИиПИ Генплана Москвы.

Осталось дело за малым - начать больше строить, чтобы удовлетворить покупательский спрос на недвижимость, и цены притормозят рост сами собой. Но в том-то и дело, что чиновники не знают, как подстегнуть строителей, при том что сама эта отрасль остается самым непрозрачным сегментом российской экономики. В итоге на свет появляются такие рекомендации, что дал на прошлой неделе столичным застройщикам Владимир Ресин, глава московского стройкомплекса. Объезжая столичные стройки, он советовал строителям попридержать достигшие неприличного уровня цены. В Москве, что по темпам роста цен на жилье является абсолютным лидером в мире, это абсолютно невыполнимый совет.
Не так давно на заседании правительства Москвы главный архитектор столицы Александр Кузьмин заявил, что в Молжаниновском районе будет возведено 1 млн 100 тыс. кв. м жилья. Цифра нас удивила: ведь это ни больше ни меньше, а четверть годового объема столичного строительства. Может, Александр Викторович оговорился? Или действительно в ближайшее время в Москве появится еще один престижный район?

Затем будут осваиваться земли, связанные с планировочными ограничениями. К ограничениям относятся авиационные шумы и газопровод, проходящий по территории района. При упорядочении полетов воздушных судов в Шереметьево и замене парка самолетов на менее шумные постепенно зона "беспокойства" сократится. И тогда на ней, согласно нашим планам, возведут еще 136 тыс. кв. м жилья.

- Александр Викторович не оговорился. Он назвал максимальное количество жилья, которое в перспективе будет возведено в Молжаниновском районе. Наш институт разработал проект, по которому предполагается построить около 700 тыс. кв. м. В первую очередь строительство начнется в районе деревень Новоселки и Новодмитровка. По нашим расчетам, там возведут 362 тыс. кв. м жилья.



В районе Международного шоссе необходимо переложить газопровод высокого давления. После его переноса появится возможность разместить на освободившейся территории около 207 тыс. кв. м жилья.
- Сколько всего деревень на территории Молжаниновского района?
- Девять деревень. Шесть из них будут снесены: Черкизово, Бурцево, Новоселки, Новодмитровка, Молжаниновка и Филино. А поселок Новоподрезково, деревни Верескино и Мелькисарово, согласно постановлению столичного правительства, сносу не подлежат.
- Кто будет застраивать район?
- Инвесторов определит конкурс, поэтому говорить о том, кто будет застраивать район - преждевременно. Сейчас известно только то, что здесь будет построено индивидуальное жилье. Деньги же от его реализации пойдут на переселение жителей из сносимых домов.
- Сколько всего жителей в Молжаниновском районе?
- Включая деревни, которые не подлежат сносу, на территории 16 кв. км проживает 2 тыс. человек.
- Говорят, что район будет поделен на три зоны.
- Действительно. Территория северо-восточнее Ленинградского шоссе будет разделена на 3 части: гольф-клуб, центр технических видов спорта и жилая зона.
Кстати, гольф-клуб будет крупнейшим в стране. Поля на 18 и 9 лунок будут готовы принять соревнования международного уровня.
- Что собой будет представлять центр технических видов спорта?
- Он будет состоять из двух территорий. Одна - Диснейленд для взрослых. В нем будут гостиницы, автосалоны, выставки, развлекательные павильоны. А на другой территории - трассы для кольцевых гонок и картинга. Причем все это спроектировано так, чтобы центр не мешал жителям района.
- Похоже, в инвесторах недостатка нет...
- Не забывайте, что на их долю выпадает и перенос газопровода, вернее, его части, и расселение жителей.
- Территория, по которой проходит газопровод, сложна для ведения работ. Не каждый рискнет вложить деньги в этот проект.
- Естественно, вывод газопровода должен быть поделен между инвесторами. В том числе и теми, кто будет заниматься строительством жилых зданий. Скорее всего организационное участие в выводе газопровода примет и правительство Москвы.
- Город будет выступать в качестве инвестора в строительстве жилого фонда?
- Нет, этим будут заниматься только частные инвесторы.
- По каким проектам будут возведены здания в Молжанинове?
- Проекты все индивидуальные. Дома по 12,10, 8, 6 этажей. А также трехэтажные коттеджи - таун-хаусы. Пока типология зданий не определена. Известна лишь объемно-пространственная структура микрорайонов, ориентировочная этажность и местоположение объектов соцкультбыта.
- Как давно у столичных властей появился план реконструкции района?
- С 1984 года, как только Молжаниновский район был присоединен к Москве. Вообще такого рода проекты появляются каждые пять лет, но до реализации "доживают" единицы. В пользу района сыграло то обстоятельство, что освободилось большое число строителей, "брошенных" лет пять назад на освоение Куркина. Теперь они же займутся строительством в Молжанинове.



Главная --> Публикации