Главная --> Публикации --> Соцжильё - миф или реальность? Имущество для служебного пользования Роль регионов в реализации национальных проектов Служба может заключить мировую с евроцементом Навстречу $4000 за метр

Бывший вице-мэр Москвы Валерий Шанцев, назначенный год назад губернатором Нижегородской области, на новой должности чувствует себя весьма комфортно. Представленный им к заседанию правительства доклад О социально-экономическом развитии Нижегородской области, хоть и наполнен победными нотами, в целом заслуживает положительной оценки, утверждают в аппарате правительства.

Сегодня на заседании правительства назначенный год назад на должность губернатора Нижегородской области Валерий Шанцев впервые будет докладывать на столь высоком уровне об итогах своей работы. В аппарате Белого дома утверждают, что работой бывшего вицемэра Москвы вполне довольны. Эксперты с чиновниками соглашаются, называя главной заслугой Шанцева приход в Нижегородскую область стратегических инвесторов.

Главным успехом Валерия Шанцева, по мнению экспертов и чиновников, можно назвать приход в регион стратегических инвесторов. АФК Система - через личные отношения Шанцева с Владимиром Евтушенковым (председатель совета директоров АФК Система.- Бизнес) зашла в регион. Предприниматель Аркадий Гайдамак собирается вкладывать деньги в сельское хозяйство. О своем желании инвестировать средства в Нижегородскую область заявила и корпорация Уралсиб. В регионе работает и столичная строительная компания СУ-155,- перечисляет источник в правительстве.

Валерию Шанцеву достался не самый лучший регион страны, отмечают в правительстве: Не секрет, что деятельность Геннадия Ходырева (предыдущий губернатор Нижегородской области.- Бизнес) не была достаточно эффективной. Кардинально изменить ситуацию в нижегородском регионе Шанцеву пока не удалось, считают в Белом доме, однако положительные сдвиги все же заметны: это восстановление транспортной инфраструктуры, решение проблем нехватки энергомощностей, повышение инвестиционной привлекательности региона.

О планах по строительству индустриального парка V-Park во Владимирской области Бизнесу рассказал директор по промышленной недвижимости консалтинговой компании DTZ Сергей Белошапко. Девелопером проекта выступает нидерландская компания Ноубл хаус. Как пояснил Белошапко, начало строительства индустриального парка запланировано на сентябрь 2006 года. Общая площадь земельного участка составляет около 240 га, из которых 70 га будет отдано под возведение самого индустриального парка, а остальное - продано частным инвесторам. Помимо промышленных помещений площадью около 300 тыс. кв. м здесь также разместятся логистический терминал, отель, жилой комплекс для арендаторов и другие объекты инфраструктуры. По словам Сергея Белошапко, особенностью парка является то, что 50% площадки отведено под химическую промышленность. К настоящему моменту уже имеются договоренности о размещении предприятий на 40 га в VPark, однако назвать эти компании в DTZ (консультанты проекта) не смогли. В Ноубл хаус от комментариев отказались.

Кроме этого, концерны Volkswagen и MAN проявляют интерес к ОАО ГАЗ, а в конце года в Нижегородской области откроются торговые центры IKEA, Ашан и Metro Cash Carry. В свою очередь концерн Knauff собирается построить на территории области завод, перечисляет еще один знакомый с ситуацией источник Бизнеса. Шанцев сдержал обещание, данное год назад, и обеспечил приход инвесторов,- подводит итог аналитик ИК Русские финансовые традиции Вадим Зуев.- У него получилось создать позитивный имидж региона - прежде всего за счет своей близости к московским властям.
МАРГАРИТА ФЕДОРОВА, ИВАН МАЦАРСКИЙ В 145 км от Москвы по Горьковскому шоссе появится крупный индустриальный парк. Девелопером проекта выступает нидерландская компания Ноубл хаус, работающая в России с 2002 года на рынке грузоперевозок. По предварительным оценкам, объем инвестиций в проект составит около $500 млн.

Наоборот, как считает руководитель отдела складской и производственной недвижимости Praedium Руслан Суворов, удаленность от Москвы расценивается многими компаниями как большой плюс из-за того, что они заинтересованы в экономии на дорогостоящей рабочей силе. По его словам, V-Park имеет самую большую площадь из всех заявленных индустриальных парков в московском регионе.

Эксперты уверены, что планы Ноубл хаус по освоению 240 га во Владимирской области отвечают основным требованиям развития рынка индустриальной недвижимости. Прослеживается тенденция прямого выхода таких компаний на представителей администрации Тверской, Владимирской, Курской областей с желанием приобрести земельные участки,- говорит замдиректора департамента оценки и консалтинга Colliers International Александр Крутов. При этом игроки рынка недвижимости полагают, что столь удаленное местоположение объекта никак не скажется на успешности проекта.

Многие из таких компаний не могут осилить арендные ставки в Подмосковье, поэтому присматриваются к соседним областям,- поясняет руководитель департамента индустриальной недвижимости и землепромышленности Penny Lane Realty Игорь Казимов. С ним согласен руководитель группы Склады, земля, производство Cushman Wakefield Stiles Riabokobylko Тим Хакстэбл: Помимо производителей химической продукции проект V-Park может быть интересен компаниям, работающим в области машиностроения и тяжелой индустрии, поскольку именно эти отрасли исторически располагались в этом районе.

Учитывая активизацию процесса по выводу промпредприятий за пределы Москвы, эксперты считают, что производственные помещения будут пользоваться особым спросом у арендаторов.

Беспечность большинства собственников московских квартир объяснима. Мы слишком привыкли к тому, что все проблемы с нашим домом хорошо или плохо решают ДЕЗы. Скоро это положение изменится. Их сменят управляющие организации. От того, какую мы выберем - квалифицированную, инициативную или наоборот, и будет зависеть решение насущных вопросов с жильем. А именно: протечка крыши, замена водопроводных труб, вывоз баков с мусором, проведение капитального ремонта и другие проблемы, связанные с жильем и прилегающими к нему садиками, гаражами и прочими территориями.

Москвичи не проявляют активности в выборе формы управления жильем, - с прискорбием констатировал на пресс-конференции глава столичного департамента жилищно-коммунального хозяйства и благоустройства Артур Кескинов. - А между тем согласно законодательству каждый из нас должен решить, кому доверить заботу о своем доме до 1 января 2007 года. Но есть большие опасения, что к сроку это не будет выполнено.

Предположим, вам приглянулся пакет предложений по управлению дома одной из организаций. На что нужно обращать внимание?

Специалисты не исключают, что среди управляющих организаций, которые будут предлагать жильцам услуги, могут оказаться липовые конторы, и, прикрываясь бумажками с печатями, они станут заманивать владельцев квартир в денежную ловушку. Ведь сегодня любой предприниматель, зарегистрировавший юридическое лицо, может прийти в дом, разбросать в почтовые ящики объявления, созвать собрание и предложить заключить договор на управление жильем. Нет никаких гарантий, что такой человек, переключив на себя все финансовые потоки дома, не исчезнет вместе с собранной квартплатой уже через месяц.

Но, даже заключая договор с надежной фирмой, владельцам квартир надо держать ухо востро. Без серьезной экспертизы юристов договор подписывать нельзя, - подчеркивает Шрамко. - Нашим Центром разработан примерный договор управления, подробный и с большим перечнем приложений (описание общего имущества, перечень работ, перечень документации, порядок расчетов за ЖКУ, порядок снижения оплаты за некачественные услуги и многое другое). Он может быть взят собственниками за основу.

- В первую очередь - на профессиональный уровень сотрудников организации и предлагаемую стоимость обслуживания на 1 кв. м общей жилой площади многоквартирного дома, - говорит Ирина Шрамко, руководитель ГУ Центр информационного обеспечения и содействия реформе ЖКХ города Москвы. - Важно выяснить, какие крупные заказы и насколько качественно были ею реализованы. Не стесняйтесь проверить бухгалтерский баланс за прошедший отчетный год, убедитесь, что просроченных задолженностей перед бюджетными источниками она не имеет. Пусть предъявят сертификат соответствия, полученный в рамках системы добровольной сертификации, на свои услуги. Также необходимо удостовериться, что в течение последних 3 лет организация не привлекалась к судебной или административной ответственности.

Прежде всего надо провести общее собрание жильцов дома и на нем договориться о способе взаимодействия с управляющей организацией.

С чего нужно начинать выбор управляющей организации?

Для многоэтажек с большим числом собственников предпочтителен второй вариант - найти управляющую организацию. Собственники помещений в многоквартирном доме на общем собрании выбирают одну управляющую организацию, и каждый из них заключает договор с этой организацией, условия которого равны для всех. И, наконец, третий способ управления - организация Товарищества собственников жилья (ТСЖ). Оно правомочно заключать договоры управления многоквартирным домом, договоры о содержании, ремонте общего имущества, а также об оказании коммунальных услуг. Определять и контролировать смету доходов и расходов в год на коммунальные нужды тоже входит в его обязанности. Многие эксперты именно товарищество считают наиболее эффективной формой самоуправления, которая эффективно защищает права жителей. Кстати, товарищество может заключить договор со сторонней управляющей организацией, или самостоятельно обслуживать многоквартирный дом.

Первый способ называется непосредственное управление. Отважившись на него, каждый собственник жилья будет самостоятельно заключать договор с понравившейся лично ему управляющей организацией по обслуживанию, ремонту и обеспечению квартиры коммунальными услугами. Однако договоры на ремонт общего имущества все равно заключаются со всеми собственниками квартир или с их большинством. При этом у вас не будет права выхлопотать для своей квартиры более выгодные условия обслуживания, чем у соседей. Но такой способ управления приемлем исключительно для малоквартирного дома.

Кто может стать управляющей организацией?

Ну а дома тех, кто так себе никого и не выберет, бесхозными все-таки не останутся. О них позаботятся территориальные органы власти: выставят работы по управлению дома на открытый конкурс. Организация-победитель и станет управляющей, а собственникам квартир придется безоговорочно подписать с ней договор, приняв все условия.

Где узнать подробности?

Первые в списке претендентов - родные ДЕЗы. Следом за ними - ГРЭПы (городские ремонтно-эксплуатационные предприятия) и РЭУ (ремонтно-эксплуатационные управления). И, конечно, частные управляющие компании. Но учтите: они привыкли работать прежде всего с малоквартирными домами и элитным жильем.

В первую очередь нужно уточнить, что под термином инвестиции (вложения) в недвижимость мы будем понимать приобретение готовых жилых или нежилых объектов исключительно с целью перепродажи. Под это определение не попадает недвижимость, купленная для непосредственного использования покупателем, например, для жилья или бизнеса, за исключением сдачи в аренду.

Во-первых, для собственников квартир департаменты, префектуры, районные управы проводят бесплатные занятия. Во-вторых, ГУ Центр информационного обеспечения и содействия реформе ЖКХ города Москвы ежемесячно и тоже бесплатно проводит семинары каждый последний понедельник месяца в 15.30 на базе префектуры СВАО (Проспект мира, 18).
Рост цен на недвижимость в последние несколько лет в России бьет все рекорды. Поэтому вложение денег именно в нее кажется довольно выгодным делом. Корреспондент Собственника попробовал разобраться, так ли это на самом деле и выгодно ли вкладываться в недвижимость сейчас.

Достоинства

Кроме того, не является вложением в недвижимость и приобретение недостроенных объектов. Ведь в этом случае осуществляются инвестиции в строительство. Обсуждать достоинства и недостатки вложений в недвижимость будем, сравнивая их для наглядности с банковским депозитом и ценными бумагами акциями предприятий, паевых фондов и пр.

Следующим моментом, который делает инвестиции в недвижимость притягательными в качестве средства хранения сбережений, является очень быстрый рост стоимости, или, как говорят специалисты, быстрая капитализация. То, что куплено в прошлом году, сегодня стоит в полтора, а то и два раза дороже, в зависимости от местоположения. Анализ цены квадратного метра жилья в крупных городах показывает, что капитализация городского жилья составляет в среднем 65% в год. Таким ростом могут похвастаться далеко не все успешные компании. Однако сегодня аналитики говорят о том, что ресурс роста цен на недвижимость практически исчерпан, а значит, вложения в недвижимость с целью ее перепродажи вряд ли будут рентабельны. Однако не стоит забывать, что недвижимость может приносить дополнительный стабильный доход, если сдавать ее в аренду. Ресурс роста арендных ставок еще достаточно велик.

Основное и неоспоримое достоинство инвестиций в недвижимость это их надежность. Банк, в котором лежит вклад, может разориться, предприятие, акции которого приобретены, обанкротиться. Недвижимость имеет существенно меньшие риски. Ее невозможно потерять, ее нельзя украсть, дефолты и прочие экономические потрясения способны лишь несколько изменить ее цену, да и то, как правило, временно. Она подвержена рискам, возникающим при природных катаклизмах, а в последнее время еще и риску судебных разбирательств, связанных с нарушениями природоохранного законодательства (относится в большей степени к домам).

К недостаткам хранения средств в объектах недвижимости можно причислить необходимость нести расходы, связанные с владением собственностью. Это плата посредникам при покупке, регистрационные взносы при переходе прав, налог на имущество и оплата содержания, а также расходы по страхованию прав на собственность и оплата налога в 13% при получении дохода от сдачи недвижимости в аренду.

Недостатки

Расходы по содержанию недвижимости особенно неприятны, если вы рассчитываете только на повышение стоимости недвижимости и не сдаете ее в аренду. Однако в таком случае вы можете избежать ряда расходов на коммуналку, к примеру, если докажете в ДЕЗе, что в квартире никто не проживает. Если же сдавать объект в аренду, доходность будет не такой уж заоблачной с учетом высокой стоимости недвижимости и необходимости имущественного страхования, а также всех расходов по содержанию квартиры. Естественно, надо делать подсчет для конкретного объекта, но многие аналитики считают доходность приемлемой, если она более 5% годовых. Доход по депозитам и акциям, как правило, значительно больше.

К тому же при продаже недвижимости ранее чем через 3 года после приобретения придется оплатить 13% от суммы превышения стоимости в 1 млн руб. Банковские депозиты не влекут за собой аналогичных расходов, а вот владение ценными бумагами подразумевает уплату определенных налогов и, возможно, услуг брокера. К тому же акции и облигации не нуждаются в затратах на коммунальное обслуживание.

Нужно отметить и ограниченную ликвидность вложений в недвижимость по сравнению с наличными или безналичными деньгами. При существующем уровне спроса продать квартиру, разумеется, не составит труда, однако в периоды стагнации этот процесс намного длительнее. Для элитных квартир время продажи, как правило, составляет полгода. Но в любом случае операция купли/продажи занимает заметно больше времени, чем снятие денег со счета.

Еще один недостаток инвестиций в недвижимость дискретный характер. Если на депозит можно положить любую сумму и в дальнейшем пополнять счет, то приобрести (или продать) квартиру можно только целиком, частичные довложения или снятия денег невозможны.

Риски

Для полноты картины отметим, что к недостаткам вложений в недвижимость по сравнению с ценными бумагами можно отнести невозможность игры на колебаниях цен. Цены на недвижимость демонстрируют устойчивый рост во всех сегментах. Поэтому, продав дорогой квадратный метр, невозможно тут же купить два дешевых, чтобы дождаться в свою очередь их нового подорожания.

конфликтов или сейсмически опасном районе, то основной риск заключается лишь в возможном замедлении роста или даже снижении цены квадратного метра. К счастью для владельцев недвижимости, этот процесс не может случиться внезапно при сегодняшнем дисбалансе между спросом и предложением насытить рынок в один момент невозможно. Для снижения этого риска собственнику стоит время от времени интересоваться динамикой цен, а также ценами на нефть, с которыми, как считают аналитики, напрямую завязаны цены на недвижимость.

Если приобретаемая недвижимость не находится в депрессивном регионе, зоне вооруженных

Гораздо опаснее риски, связанные с моментом отчуждения недвижимости. Они могут носить криминальный характер или просто являться следствием небрежного оформления документов. Снизить риски этого рода поможет обращение к профессионалам для экспертизы сделки, а также страхование прав собственности на квартиру.

К непрогнозируемым рискам можно отнести возможное нанесение ущерба объекту недвижимости по вине третьих лиц соседей или коммунальных служб. Об этом лучше подумать заранее, оформив имущественную страховку на саму квартиру, а также на имущество внутри нее. Тем более, что плата по такой страховке обычно составляет доли процентов от общей стоимости недвижимости.

Самый подходящий объект для вложения средств тот, который быстрее дорожает и лучше продается. Сегодня это одно- или двухкомнатные квартиры в новых домах массовой застройки. Известно, что сегодня самый высокий спрос на недорогое жилье, поэтому с целью последующей продажи предпочтительнее приобрести две однокомнатные квартиры, чем одну трехкомнатную.

В какую недвижимость вкладывать

Большое значение имеет месторасположение приобретаемой квартиры. Причем во внимание нужно принимать и возможное изменение окружающей обстановки в будущем. Ведь строительство завода рядом с квартирой может снизить ее стоимость, а открытие станции метро наоборот, повысить. В идеале хорошо бы посмотреть Генплан местности.

Дешевые хрущевки не лучший вариант вложений по причине значительного возраста строения. Цена таких квартир не имеет значительного потенциала роста. Кроме того, при продаже квартиры по ипотечной схеме существуют ограничения на год постройки и этажность дома.



Главная --> Публикации