Главная --> Публикации --> Строительной группе принадлежит 98% акций ксрз Как разделить квартиру при разводе Дача как образ жизни Фас: цены на жилье в москве завышены вдвое Russia partners осудит евроцемент груп за границей

В прошлом году было выявлено почти 25 тысяч нарушений, связанных с содержанием фасадов: отсутствие карнизов, отколотые фрагменты, грязные стены, подтеки. Большинство москвичей по старинке ждут, пока все ремонтные работы вроде штукатурки и покраски сделает город. Ждать, как показывает практика, можно годами - и все это время исправно платить по статье техническое содержание. Наиболее активные пишут письма с жалобами в префектуры, ДЕЗ или Мосжилинспекцию - при наличии свободного времени и крепких нервов иногда случается чудо. Однако, как рассказал вчера глава ОАТИ Иван Ищенко, при наличии определенной суммы денег эстетическую проблему можно решить гораздо быстрее. Разрешение на самостоятельную покраску дома дадут в управе.

Если вас коробит от грязных разводов на фасаде дома, не нравится его неопознанный цвет или чахлая растительность во дворе, есть два пути: обивать пороги ДЕЗ, выслушивая жалобы на недостаточное финансирование жилкомхоза, или, скинувшись с такими же нетерпеливыми соседями, самим привести фасады, крыши и придомовую территорию в приличное состояние. Плюсы и минусы есть как в одном, так и в другом случае, рассказал вчера Известиям начальник Объединения административно-технических инспекций (ОАТИ) Иван Ищенко.

Впрочем, предъявлять претензии и выбирать палитру можно и тогда, когда окраску дома производят за счет города.

- Там же выдадут и колористический паспорт, который есть у каждого дома, - добавил чиновник. - В паспорте указан тип, цвет, а главное, состав краски, который не должен нарушаться. Оттенки же цвета можно выбрать самим, в этом плане население никто не ограничивает.

Проявлять инициативу жители могут и в вопросах озеленения. Свои рекомендации они могут отправлять в дирекции единого заказчика (ДЕЗ). Правда, услышат ли их вопрос. Как всегда, гораздо надежнее, а главное, быстрее украсить двор за свой собственный счет.

- Москвичи имеют право выбирать расцветку домов, в которых они проживают, - уверен Иван Ищенко. - Если вашу многоэтажку покрасили не той краской, что указана в колористическом паспорте, или она вам попросту не нравится - жалуйтесь на заказчика. Если не встретите понимания у него, тогда обращайтесь в вышестоящие инстанции, в том числе и в ОАТИ. Перекрасят.

За свой счет можно будет сделать и новомодное вертикальное озеленение фасада или сад на крыше. Правда, с последним придется повозиться, ведь далеко не все кровли способны выдержать тонны грунта и насаждений. На сбор всех согласований уйдут месяцы, а то и годы. Загвоздка в том, что японский садик или английский газон на городской крыше неизбежно требуют особой дренажной системы, которой на обычных крышах нет - лишь на макушках элитных новостроек, да и то если зеленая зона была предусмотрена архитекторами заранее.
Компания Сити-отель нашла замену проекту строительства комплекса на Кожевнической набережной, из которого оператор вышел несколько месяцев назад. Как стало известно Бизнесу, Сити-отель станет партнером компании МТ Девелопмент и инвестирует в возведение гостиницы на территории горнолыжного курорта Freestyle Park на Киевском шоссе около $20 млн.

- Правда, без общения с ДЕЗ обойтись не удастся - именно там жителям выдадут паспорт дворовой территории, в котором указано, как и в каких объемах можно озеленять прилегающую к дому территорию, - говорит начальник инспекции по контролю за состоянием зеленых насаждений Вероника Хатунцева. - Если же просто посадить деревья и кусты в палисаднике, то не исключено, что в скором времени их придется выкорчевывать, так как под ними могут оказаться городские коммуникации. Тут надо быть осторожнее. А в остальном москвичи могут сажать все что захотят. Все зависит от фантазии. И от кошелька.

Как рассказала директор по маркетингу и продажам МТ Девелопмент Наталья Жукова, Сити-отель выступит инвестором строительства трехзвездного отеля на 200 номеров, входящего в инфраструктуру крытого горнолыжного комплекса Freestyle Park на Киевском шоссе. Этот оператор нам наиболее интересен, поскольку компания готова инвестировать собственные средства в строительство, а не только управлять гостиницей,- пояснила Жукова выбор МТ Девелопмент. Гендиректор Сити-отеля Дамир Кафтаранов отметил, что объем инвестиций в строительство отеля на территории Freestyle Park составит около $20 млн.

Еще в 2005 году Сити-отель договорился с девелоперской компанией Ведис групп об управлении гостиничной частью многофункционального комплекса на Кожевнической набережной под брэндом Best Western. Однако, как стало известно в июле этого года, Ситиотель вышел из проекта, а Ведис групп начала вести переговоры с другими гостиничными сетями. Управлять отелем на Павелецкой, вероятнее всего, будет крупнейшая американская сеть Hilton. Сити-отель же, как стало известно Бизнесу, также уже нашел замену проекту на Кожевнической.

Старший вице-президент компании Jones Lang LaSalle Hotels Марина Усенко добавляет, что для Сити-отеля гостиница у Павелецкого вокзала, конечно, была более привлекательна за счет своего местоположения, чем комплекс на Киевском шоссе. Впрочем, она отмечает, что новому проекту Сити-отеля определенно сыграет на руку дефицит трехзвездных гостиниц в Москве.

Игроки гостиничного рынка полагают, что для горнолыжного комплекса брэнд Best Western подходит больше, чем для проекта на Кожевнической. В бизнес-центре класса A просто не может находиться трехзвездная гостиница. Кроме того, строить туристический отель в бурно развивающемся центре деловой активности абсолютно неправомерно,- поясняет замдиректора по развитию отдела стратегического консалтинга и оценки компании CB Richard Ellis Noble Gibbons Станислав Ивашкевич.

Формирование системы

Сегодня, чтобы законно получить разрешение на строительство и затем оформить право собственности на объект недвижимости, девелоперу потребуется более трех с половиной лет. При этом срок действия инвестконтракта в среднем составляет два года. Чтобы уложиться в эти временные рамки, строители вынуждены прибегать к различным методам ускорения этого процесса, на практике сокращая их в среднем до полуторадвух лет. Однако с каждым годом в чиновничьей системе согласований постоянно появляются новые звенья, что приводит к серьезному увеличению издержек строителя. Чтобы как-то упростить эту систему и решить проблему с неосваиваемыми площадками, Юрий Лужков потребовал от властей ужесточить ответственность столичных чиновников, виновных в неисполнении инвестиционных контрактов.

Основная причина сложившейся ситуации, кроме неопытности девелоперов,- серьезное утяжеление системы согласований перед началом строительства. За 10 лет существования этой схемы чиновники, чтобы обезопасить себя, ежегодно добавляли новые инстанции.

Как показывает практика, начать строительство с нуля в Москве для неопытного девелопера или непрофильного инвестора крайне сложно. После того как цены на жилье и арендные ставки на коммерческую недвижимость несколько лет назад стали лихорадочно расти, многие непрофильные инвесторы начали активно вкладывать свои средства в этот рынок. Однако сегодня выяснилось, что многие из них, купив площадку, так и не смогли начать на ней строительство, запутавшись в системе согласований. Некоторые просто продали эти участки, некоторые пригласили профессиональных девелоперов, а многие просто прекратили их освоение. В результате сейчас на рынке, по неофициальным данным, насчитывается более 1 тыс. потенциальных строительных площадок, на которых так и не начато строительство.

Более того, по мнению строителей, схема согласования даже усложнилась. Так, многиеигроки рынка отмечают, что в системе одного окна у каждого исполнителя свой подход, и, пока заказчик не пообщается с каждым исполнителем лично, он не поймет суть претензий, а следовательно, не сможет учесть всех нюансов при подготовке документов. Это в свою очередь сильно затягивает процесс согласований.

После введения системы одного окна у девелоперов появилась надежда, что принятая мера хоть както упростит согласование, однако этого не произошло.

Попытка реформирования

Количество согласований, необходимых для строительства недвижимости в Москве, увеличилось более чем в два раза и в настоящее время составляет 220 согласований на одну стройку,- говорит вице-президент корпорации Mirax Group Алексей Адикаев. По его словам, в настоящее время существуют четыре этапа согласования: первый - на стадии разработки концепции проекта, второй - на предпроектной стадии, третий - на стадии получения акта разрешенного использования (бывшей исходно-разрешительной документации) и четвертый - на проектной стадии. На каждом из этих этапов мы проходим одну и ту же инстанцию по несколько раз. При этом значительная доля предварительных согласований приходится на этап, предшествующий внесению концепции проекта на рассмотрение в градостроительный совет,- сетует Адикаев. По мнению чиновников, такое количество согласований необходимо для того, чтобы снять с застройщика определенный процент рисков по проекту, но в реальности риски остаются, а количество необходимого времени и усилий возрастает. Сегодня при одобрении того или иного проекта многих документов, которые компании вынуждены предъявлять, просто не требуется. Например, во время прохождения этой процедуры по одной площадке в управу района необходимо приходить 14 раз,- соглашается с Адикаевым генеральный директор компании Комстрин Максим Сотников.

Ситуация могла бы развиваться так и дальше, если бы не мэр Москвы Юрий Лужков.

В итоге на московском рынке недвижимости сегодня могут стабильно работать только крупные компании, которые ведут сразу несколько проектов в разной стадии готовности: Интеко, Главмосстрой, Капитал груп и другие. Они наладили стабильные связи с местными чиновниками и выработали схему работы, которая позволяет сократить процесс согласования. Однако даже представители этих компаний все чаще жалуются на сложности оформления. Я уверен, что количество согласований можно было бы сократить на 50%, что позволило бы увеличить количество и качество сдаваемых квадратных метров,- возмущается Алексей Адикаев.

Тогда же он дал распоряжение разработать меры по упрощению системы одобрения строительных проектов.

В одном из своих выступлений в начале весны он обратил внимание на то, что многоэтапность процедур согласования значительно увеличивает сроки сдачи московских строительных объектов. По его словам, сложившаяся ситуация приводит к сплошным мучениям для тех, кто хочет работать в городской системе.

Юрий Лужков раскритиковал этот документ, подготовленный департаментом градостроительной политики, развития и реконструкции Москвы.

Однако первое же обсуждение проекта постановления О развитии системы координации и контроля за реализацией инвестиционных проектов на территории Москвы стало для чиновников разгромным.

Кроме раскритикованного документа, столичные власти хотят применить еще ряд мер, которые позволят сократить количество неосваиваемых площадок в Москве. Так, начальник управления формирования градостроительных программ департамента градостроительной политики, развития и реконструкции города Москвы Алексей Шепель сейчас завершает обработку данных от префектур, которые подготовили список всех проблемных объектов на подотчетных им территориях. После проведения этих работ планируется сформировать единую базу по участкам, и чиновники будут разбираться, почему инвесторы срывают графики разработки проектно-сметной документации.

Возмущение мэра вызвало то, что авторы постановления проигнорировали вопрос об установлении ответственности чиновников за срыв сроков реализации инвестиционных проектов, переложив решение проблем на плечи застройщиков. Сейчас идет доработка этого постановления.

Ответить на вопрос о том, какие именно изменения последуют в системе согласования строительных проектов после того, как в ситуацию вмешался столичный мэр, никтоиз игроков рынка не решился. При этом большинство опрошенных экспертов согласились с тем, что для упрощения сложившейся системы, кроме реформирования чиновничьего аппарата, требуется также менять и отношение к этой проблеме самих строителей. Недострой- это клубок проблем, от неправильных действий самой компании (плохой менеджмент, нехватка денег) до вины чиновников (затягивание согласований, розыгрыш непригодных для строительства площадок) и игры самого рынка. Пока я не вижу способа разрубить этот гордиев узел,- с сожалением констатирует пресс-секретарь компании СХолдинг Оксана Басова.

В перспективе

Цены растут с такой скоростью, что не все девелоперы спешат начать продажи жилых домов, некоторые предпочитают подождать и продать квартиры по более высоким ценам. Это касается прежде всего тех девелоперов, которые обладают длинными финансовыми ресурсами,- говорит управляющий партнер консалтинговой компании Blackwood Константин Ковалев. Помимо этого, по словам директора отдела исследований компании Knight Frank Марии Котовой, ввод объектов может задерживаться из-за нарушения технологии строительства (гостиничный комплекс в Сокольниках). Подобные просчеты не только увеличивают сроки строительства, но и существенно удорожают стоимость проекта. Нередко встречаются примеры, когда сроки ввода объекта (особенно это актуально для коммерческой недвижимости) задерживаются из-за изначально неправильной концепции проекта (Царев сад), что в итоге приводит к проблемам, связанным с реализацией таких объектов,- констатирует Котова.

Иногда девелоперы намеренно затягивают сроки строительства, обладая бессрочным контрактом на площадку. Если раньше время играло против девелопера и он терял деньги из-за проволочек, то как раз сейчас время играет на него.

До 2006 года компания Талион, принадлежащая петербургскому предпринимателю Александру Ебралидзе, занималась исключительно элитной недвижимостью.

Таким образом, в целом при поиске решения проблемы заформализованности и сильной бюрократизации процесса согласования строительства недвижимости следует менять отношение к этому процессу и самих строителей. Как известно, народ достоин своего правителя, и застройщики вполне могут изменить эту ситуацию к лучшему. Например, в настоящее время ведется работа над законом о саморегулируемых организациях. Секрет успеха состоит из двух основных частей: первое - согласованных действий законодателей и строителей, второе - быстрого реагирования на изменения ситуации на рынке недвижимости,- резюмирует Адикаев.
Владелец петербургской девелоперской компании Талион Александр Ебралидзе решил заняться коттеджным строительством. С этой целью компания строит в Тверской области лесоперерабатывающий комбинат полного цикла стоимостью 300 млн евро. Участников рынка большие начальные инвестиции не смущают: они уверены, что бум деревянного коттеджного строительства в экологически чистых северо-западных регионах позволит быстро окупить проект.

По словам Александра Ебралидзе, в сентябре-октябре этого года в Тверской области входящая в Талион компания СТОД завершила строительство первых очередей лесопромышленного комплекса. В него войдут лесосырьевая компания с объемом производства 1 млн куб. м древесины в год, заводы по производству ДСП (мощностью 200 тыс. куб. м в год) и клееного бруса. Кроме того, в комплекс войдет завод по переработке отходов в древесные гранулы, которые используются в качестве топлива. Конечным звеном производства станет сеть домостроительных комбинатов в северозападном и центральном регионах, обещает Ебралидзе. Общий объем инвестиций в проект должен составить 300 млн евро, часть которых, по словам Ебралидзе, будет привлечена в кредит у Сбербанка. По мнению аналитика группы Центр-инвест Михаила Ганелина, этой суммы вполне достаточно для реализации проекта.

В частности, Талиону принадлежит клубный отель класса люкс Eliseev Palace Hotel на Мойке и частный дворец для приемов Sheremetev Palace на Шпалерной; компания реализует еще ряд проектов в центре Петербурга. Теперь Талион решил диверсифицировать бизнес.

Аналитики рынка недвижимости считают диверсификацию бизнеса Талиона логичной, отмечая растущий спрос на деревянное коттеджное строительство. Логично, что компания, работающая в узком элитном сегменте, хочет иметь разные бизнесы в разных нишах,- говорит заместитель гендиректора компании Новый город Наталья Ветлугина. Гендиректор компании Becar-Commercial Property Игорь Голицын отмечает, что в ближайшее время спрос на деревянное жилье останется быстрорастущим: Большинство владельцев кирпичных и бетонных домов хотят жить в деревянных. А руководитель департамента загородной недвижимости компании Blackwood Мария Литинецкая отмечает, что спрос в этом сегменте сильно превышает предложение: Коттеджных деревянных поселков на рынке сейчас практически нет, можно считать, что эта ниша свободна.

Гендиректор Талиона отказался уточнить дальнейшие детали проекта, однако знакомый с ними источник Бизнеса рассказал, что идею организации лесопромышленного комплекса акционерам Талиона подсказал бум деревянного коттеджного строительства в экологически чистых районах северо-запада, например в Карелии. Комплекс будет как производить стройматериалы для коттеджей, так и самостоятельно строить коттеджные поселки,- уточняет собеседник Бизнеса. Он не исключает, что под строительство коттеджных поселков Талион будет выкупать крупные участки земли в Ленобласти.



Главная --> Публикации