Главная --> Публикации --> Столичное правительство одобрило план реконструкции парка имени горького Соцжильё - миф или реальность? Имущество для служебного пользования Роль регионов в реализации национальных проектов Служба может заключить мировую с евроцементом

Александр Юрьевич, на IX Национальном конгрессе недвижимости как никогда ранее много говорилось об имидже риэлтора. Почему эта тема возникла именно сейчас?

На XV съезде Российской гильдии риэлторов (РГР) на посту президента этого профессионального объединения Елену Дранченко сменил глава корпорации Адвекс-Недвижимость (Санкт-Петербург) Александр Романенко. Церемония инаугурации президента состоялась в Москве 20 июня 2006 года в рамках проведения IX Национального конгресса по недвижимости. А.Романенко считает своей важнейшей задачей в новой должности повышение имиджа профессии риэлтора, с этой целью он намерен добиться 100%-ной сертификации агентств недвижимости. О том, для чего нужна полная сертификация, и как этого добиться, президент РГР рассказал в интервью Интерфаксу.

Каким образом планируете повышать престиж профессии?

Четыре года, прошедшие с момента отмены лицензирования риэлторской деятельности, отчетливо показали, что на рынке (особенно в дальних регионах) создалась ненормальная ситуация: практически любой желающий может назвать себя риэлтором. На практике не более половины клиентов обслуживаются сертифицированными риэлторами, то есть подтвердившими наличие необходимого набора навыков и знаний. По большей части люди имеют дело с псевдориэлторами, которые не входят в профобъединения, не соблюдают принятого РГР Кодекса этики и ни за что не отвечают. Это наносит непоправимый вред нашей профессии - поэтому сегодня она не имеет такого значения и престижа, как в других странах. Зачастую ситуацию усугубляют средства массовой информации. Мы проводим еженедельный мониторинг российских СМИ. Он показал, что ежемесячно появляется около 80 статей на тему недвижимости, и в 20% риэлтором называют частного маклера, а зачастую и просто мошенника, который нанес ущерб своим клиентам.

Именно фирма, а не менеджеры, которые в ней работают?

Мы хотим выделить профессионалов и внедрить в сознание клиента, что существует принципиальное отличие между специалистами и теми, кто так себя называет. На XV съезде РГР, состоявшемся в июне 2006 года, мы утвердили определение слова риэлтор и убеждены, что это звание могут носить только члены профобъединения, соблюдающие Кодекс этики и профессиональные стандарты. Кроме того, было принято требование, в соответствии с которым каждая фирма, входящая в РГР, должна обязательно в течение двух лет пройти сертификацию.

Какова гарантия, что сертифицированный риэлтор проведет сделку безупречно?

Пока да. Сегодня система устроена так. Подавая заявку на получение сертификата, агентство недвижимости в пакете документов должно предоставить список сотрудников, которые пройдут специальное обучение в Национальном учебном центре при РГР. Сотрудник проходит аттестацию, и компания получает сертификат государственного стандарта на основании наличия определенного количества аттестованных специалистов. В дальнейшем мы будем подходить к этой системе, возможно, более жестко: сертифицировать компании в целом и агентов или брокеров как физлиц в частности, как это сделано в большинстве развитых стран. Но уже сегодня отдельные сотрудники также имеют возможность получить сертификат. Это дело добровольное, и только наиболее передовые представители нашей профессии идут на получение документа. Клиенты пока, к сожалению, не особо интересуются наличием сертификата.

Расскажите подробнее, как работает механизм страхования профессиональной ответственности риэлторов?

Я не говорю, что при работе с сертифицированным риэлтором не может возникать проблем. Но в этом случае клиент имеет возможность воздействовать на него, обращаясь в комиссии по профессиональной этике региональных профобъединений. Кроме того, обязательным условием сертификации является страхование профессиональной ответственности риэлтора.

То есть случаев возмещения ущерба не было вообще?

Агентство недвижимости заключает договор страхования, к нему прилагается список сотрудников, ответственность которых застрахована. Обычно в список попадают сотрудники, имеющие право подписи. В маленькой компании - это уровень генерального директора. В большом агентстве в него входят, в том числе, и менеджеры, которые проводят сделку. Если нарушаются права одной из сторон сделки и доказывается, что произошло это по вине риэлтора, страховая компания должна возместить ущерб пострадавшей стороне. Но, должен сказать, сегодня качество договоров со страховщиками нас не устраивает. Они составлены так, что практически исключают случаи, при которых может быть выплачена страховка.

Всеобщая сертификация потребует от риэлторов временных и финансовых трат. Каким образом вы планируете их мотивировать?

Мне известны только два случая. Да и то спор со страховщиком был урегулирован, скажем так, на неофициальном уровне. Чтобы сделать процедуру возмещения более цивилизованной, мы настаиваем на создании новой формы договора страхования. Сейчас мы планируем создать специальную экспертную группу, куда войдут как представители риэлторского сообщества, так и специалисты по страхованию. Они должны будут создать более качественный договор.

А если агентство недвижимости в течение двух лет не получит сертификата, оно дальше сможет работать?

Когда будет принят и заработает закон о саморегулируемых организациях, а РГР получит этот статус, наличие сертификата мы сделаем обязательным условием доступа к профессии. Но пока такого закона нет, убедить, на мой взгляд, можно только одним способом - разъяснять, что информация о наличии или отсутствии сертификата будет общедоступной, и клиенты предпочтут сертифицированного агента. Конечно, для этого потребуется время, у риэлторов должен измениться менталитет. Вряд ли на 100%-ную сертификацию перейдут абсолютно во всех городах России, но вначале можно решить проблемы в городах-миллионниках, а потом повсеместно. Главное - есть конкретная цель и конкретные сроки.

Рынок жилья разогрет чрезвычайно. Каковы прогнозы ценовой ситуации на рынке жилья Москвы и Санкт-Петербурга?

Если через 2 года у него не будет сертификата, оно может быть исключено из РГР. Исключение из профессионального объединения с каждым годом будет все более значимым имиджевым фактором. В системе еще многое предстоит совершенствовать. Важно, чтобы экзамен на получение сертификата не стал формальностью. Информация о сертификации должна быть доступна не только на сайте РГР, но и на сайтах региональных ассоциаций. Номер свидетельства должен присутствовать на визитной карточке риэлтора. Короче, это должна быть стройная, продуманная система. Над её построением мы и работаем. Некоторые города готовы к этому полностью. Например, в Екатеринбурге практически 100%-ная сертификация, в Санкт-Петербурге еще 2 года назад было введено условие обязательной сертификации для членов Ассоциации риэлторов Санкт-Петербурга.

Достаточно сложно предсказать темпы российской инфляции и ситуацию с курсом доллара. Также невозможно прогнозировать, исчезнут ли бюрократические преграды для застройщиков. Но в чем я абсолютно уверен - так это в дальнейшем развитии форм ипотечного кредитования. Так что вряд ли возможен обвал цен. Возможно снижение активности рынка, что приведет к его стабилизации, но причин для удешевления квартир нет.
Рынок аренды квартир не в последнюю очередь кормится за счет разнообразных лохотронов, поток клиентов для которых не иссякнет никогда: ежедневно тысячи новичков настойчиво ищут однушку с видом на Кремль за $30 На что они надеются?

На мой взгляд, основные причины роста цен - это снижение курса доллара (многим гражданам потребовалось искать новый инструмент для инвестирования средств, и они выбрали недвижимость), сокращение количества ликвидных и качественных квартир и отложенный спрос. Сказалось и влияние СМИ: в результате принятия ФЗ-214 появилось много публикаций о том, что в связи с сокращением числа строительных компаний сократятся объемы строительства и появится дефицит новых квартир. Такие заявления разогревают рынок и способствуют росту цен, как на объекты долевого строительства, так и на квартиры на вторичном рынке.

Агентства знакомств с недвижимостью

Сразу скажу, что все свои четыре съемные квартиры я получила по наводке от друзей. Поэтому лучше поговорим о том, почему ни разу за столько лет мне не удалось арендовать жилье в Москве с помощью агента или самостоятельно. Я не искала что-то особенное. Правда, как молодая девушка до тридцати лет, я попадаю в категорию арендаторов, которых чаще обманывают и реже заселяют. Другими словами, в компанию с многодетными семьями, гомосексуальными парами, лицами кавказской национальности, группами студентов и любителями домашних животных. Идеальный арендатор в понимании столичных домовладельцев это московская в пятом колене семья за тридцать с пришибленным ребенком среднего возраста, без собак и вредных привычек. Разумеется, если вы не отвечаете подобным параметрам, у вас все равно есть шанс найти квартиру. Правда, за другое время и другие деньги.

Но у каждого ищущего в душе теплится надежда, что есть на свете такой человек, который решит все проблемы и сэкономит кучу времени. Телефоны таких волшебников передаются по наследству. Многие из них хотя бы официально привязаны к известным фирмам. Это грозит дополнительными расходами. Крупные агентства, такие как МИЭЛЬ-Недвижимость, Инком или МИАН, попросят за свои услуги плату в размере месячной ренты. В этом случае договор с хозяином жилья заключается официально и оформляется страховка. Конторы помельче могут согласиться работать за меньшую комиссию от 70% от цены аренды. К тому же сотрудник агентства, скорее всего, не откажется от варианта провести деньги не через кассу, а через свой карман. В этом случае можно уговорить его на 50% от арендной платы за месяц. Но и этот номер может не пройти например, если вариант особенно хорош и на квартиру уже есть несколько претендентов. Здесь выигрывает тот, кто раньше и больше заплатит посреднику. При этом, если вы не уверены, что едете на просмотр первым, но чувствуете, что вариант подходит, лучше обсудить такое развитие событий еще по дороге.

По большому счету, ответ на вопрос, прибегать к услугам профессионалов или нет, большей частью зависит только от бюджета, на который ориентируется потенциальный арендатор. Если надо найти квартиру дешево, то, конечно, в агентство недвижимости лучше не ходить. Почти все крупные агентства отказываются работать с запросом меньше $500600 арендной платы ежемесячно. Маржа слишком маленькая, а возни много.

Каждый раз а их было немало агент вез меня на просмотр, что называется, наудачу. Ну почему бы не узнать заранее, что, например, томная женщина, хозяйка квартиры на Университете, сдаст жилье только одинокому мужчине. Или зачем таскать меня на просмотр, если я не планирую менять сантехнику и перекрытия в новой съемной квартире, а хозяин настаивает. Я срывалась с работы по нескольку раз в неделю лишь для того, чтобы понять квартира ушла или мне не предназначается по определению.

В общем, примерно на такой сценарий развития событий я и рассчитывала. Но оказалось, что поиски с помощью агента отнюдь не гарантируют спокойной жизни и счастливого финала. Если риэлтеры говорят, что квартира хорошая, значит, ей наверняка нужен ремонт. Если используется формулировка требует косметического ремонта, считай, что квартира убитая, если подразумевает ремонт, значит, там был пожар. Подобный перевод с риэлтерского на арендаторский услышала я однажды от знакомого арендатора с 10-летним стажем. И зря не поверила.

Самостоятельные поиски

Еще одна общая беда: 5 минут от метро всегда превращались во все 2 С подобными художественными преувеличениями сталкивается практически каждый. В результате мы с агентом вхолостую проездили весь месяц (срок, за который агентство бралось найти мне квартиру) и расстались, мягко говоря, не самыми лучшими друзьями. На процедуру ушло $400 у агентства это называлось за доступ к базе данных.

Но результат того стоит. Фокус заключается в том, что в Москве проживает масса пугливых и мнительных граждан, которые владеют лишней жилплощадью, но панически боятся ввязываться в какие-либо квартирные истории. Единственным лекарством от страха служит рекомендация или просто просьба каких-либо хороших знакомых. При этом такой параметр, как рыночная цена аренды жилья, играет второстепенную роль. Проблема в том, что отлаженного алгоритма поиска пресловутой двушки на Курской не существует. Это из серии чудес не бывает, но иногда они случаются. Главное научиться отличать добрую фею от злостных лохотронщиков.

Ты слышала, что Катя сняла однушку на Остоженке за $400, а наш Петя-недотепа поселился в двушке на Курской за $600, наслушавшись таких фантастических рассказов, я решила искать жилье самостоятельно по знакомым и без всякой комиссии. Докладываю: дешевая аренда в Москве есть. Это не сказки про Золушку, хотя придется отработать список всех добрых фей из телефонной книжки ваших друзей, приятелей и знакомых. Работа, не скрою, типа лучше уж заплатить...

Ад это хозяева

Место повышенного скопления последних Интернет. Во-первых, опыт показывает, что информация из виртуальных источников, а также профильных изданий по недвижимости уплывает еще до выхода в свет к риэлтерам и другим заинтересованным лицам. Во-вторых, если разместить свое объявление: Сниму дешево квартиру или комнату без посредников, нужно быть готовым к тому, что на ваш телефон будут регулярно звонить агенты и маклеры даже когда вы забудете, что размещали сообщение на каком-либо сайте. Обратите внимание на часто встречающиеся одинаковые номера телефонов это точно посредники, а сами хозяева квартир стараются не афишировать сдачу внаем своей квартиры, чтобы не делиться доходом с государством. Стоит также избегать подозрительно дешевых вариантов. Сколько ни говори, что бесплатный сыр бывает только в мышеловке, ежедневно в нее попадают десятки желающих быть обманутыми. Поэтому перед тем, как звонить по очередному телефону, нужно поинтересоваться, почем нынче аренда жилья. Хотя бы для того, чтобы исключить варианты с откровенным мошенничеством.

Существует обман с отягощающими обстоятельствами. Часто хозяева пытаются сдать жилье сразу двум и более арендаторам. Нередко встречаются случаи сдачи жилья одним собственником без получения письменного согласия другого, что приводит к расторжению договора. Поэтому еще до его подписания и расчета с хозяином квартиры за аренду следует внимательно изучить документы на жилье и бумаги, удостоверяющие личность арендодателя.

Самое обидное, что, даже если вы нашли квартиру, заключили правильный договор, расслабиться не придется. Ничто не обезопасит вас от мошенничества самих хозяев. Это когда владелец квартиры, взяв с жильцов предоплату за месяц, превращает жизнь квартирантов в ад проверками, звонками и нелепыми требованиями. В результате через неделю-другую они добровольно сбегают. Более легкий случай когда арендодатель неожиданно увеличивает ренту, например после того, как вы сделали ремонт.

По большому счету, у аренды есть одно неоспоримое преимущество помыкавшись несколько лет по съемным квартирам, вы получите такую жесткую мотивацию для покупки своего жилья, что никакие цены на рынке недвижимости вас не испугают.

Поселившись, будьте готовы к визитам участкового. Если за отсутствие регистрации по месту жительства он просит больше 250 рублей (это стандартная цена), лучше начать поиски нового жилья: аппетиты взяточника будут расти каждый месяц. Я сама слышала о поборах по данной статье в 1000 рублей ежемесячно, причем люди терпели это довольно долго. Есть и совсем фантастические истории, когда некоторым блюстителям порядка хватает простого упоминания факта договора и демонстрации вашей юридической подкованности в вопросах аренды.

Вчера эксперты рабочей группы по нацпроекту Доступное жилье, созданной при президентском Совете по реализации нацпроектов, выяснили, что без существенных бюджетных вливаний малоэтажная застройка не сдвинется с нулевого цикла. Отсутствие дорог, электро- и газоснабжения на будущих загородных участках для коттеджной застройки делает пока ставку на малоэтажную застройку весьма сомнительной.

После того как цена квадратного метра массовой застройки в России перевалила за 3 тысячи долларов, главный акцент в жилищном нацпроекте решили сделать на малоэтажном строительстве. Однако, как заявил вчера глава департамента Минрегионразвития Анвар Шамузафаров, цены на индивидуальные загородные постройки также резко пошли вверх. Если в прошлом году цена квадратного метра малоэтажной застройки держалась в районе 10 тысяч рублей, то этим летом она вплотную приблизилась к 15 тысячам.

Гораздо более серьезной проблемой выглядит финансирование инженерной подготовки земельных участков под строительство. Как заявил вчера глава Росстроя Сергей Круглик, его ведомство предложит использовать бюджетные средства будущего года, которые выделены на региональное и местное дорожное строительство, главным образом для обустройства территорий будущего жилищного строительства.

Как сообщил вчера министр регионального развития Владимир Яковлев, в администрации президента готовятся поправки в земельное законодательство, которые должны облегчить перевод сельскохозяйственных пригородных земель в категорию земель поселений. Однако юридические земельные проблемы - далеко не самое главное препятствие для реализации национального проекта Доступное и комфортное жилье - гражданам России. Свободной земли в нашей стране вполне достаточно, но под застройку сегодня формально можно выделить не более одного процента территории. Простым юридическим решением потенциальную площадь застройки можно увеличить в 2 или 3 раза.

Без участия госмонополий и госбюджета нынешнее индивидуальное малоэтажное строительство выглядит малопривлекательным. По данным бывшего главы Госстроя Анвара Шамузафарова, менее половины возводимых сегодня индивидуальных домов обеспечены канализацией, отоплением или горячей водой. При этом около 20% всей новой малоэтажной застройки в России не имеет ни одного из перечисленных удобств. В связи с этим оптимизм Минрегионразвития по поводу растущей доли индивидуального строительства в России выглядит странно. По данным Шамузафарова, в 2006 году доля малоэтажного строительства (которое в массе своей не имеет полного комплекса коммунальных услуг) выросло до 40,4% от всего вводимого жилья. Это можно было бы счесть успехом (для сравнения - в 1986 году малоэтажное жилищное строительство составляло менее 6% ежегодно вводимой площади).

Кроме того, Сергей Круглик предлагает компенсировать 100% ставки по кредитам для подведения к участкам застройки инженерных коммуникаций. Как известно, затраты на строительство дорог, водо- и газопроводов, а также линий электропередач могут увеличить цену квадратного метра малоэтажной застройки более чем вдвое. Впрочем, одной только компенсацией процентной ставки проблему недостающих коммуникаций не решить. В связи с этим глава Росстроя посоветовал договориться с Газпромом и РАО ЕЭС об их участии в оборудовании новых территорий.

При этом правительство признает, что всего около 12% семей в состоянии приобрести жилье самостоятельно или с помощью заемных средств. В то же время рост цен на жилье на 20-30% с начала года наверняка уменьшил и этот показатель.
ДИПС отвергает обвинения в незаконном строительстве дома на улице Александра Невского 3 июля в здании Департамента инвестиционных программ строительства г. Москвы (ДИПС) состоялась пресс-конференция, посвященная разрешению конфликта, возникшего в связи со строительством жилого дома по адресу: ул. Александра Невского, вл. 27-3 Пресс-конференция явилась ответным шагом на репортажи некоторых СМИ, в которых утверждалось, что документация не согласована с госсанэпиднадзором Москвы и жильцами микрорайона, а также не соблюдены требования к этажности здания.

Однако общая ситуация с жильем во многих регионах просто аховая. Жилищная проблема стоит перед 61% российских семей. Только в одной Москве официальными очередниками являются почти миллион горожан - и в очереди они стоят, как правило, не менее 15 лет. Общая потребность населения в жилье, по оценкам правительства, составляет около 1,57 млрд. кв. метров. Чтобы удовлетворить спрос, жилищный фонд надо увеличить почти на 50%, то есть рядом с каждыми двумя домами построить такой же новый.

Руководитель департамента Леонид Краснянский сообщил, что строительство жилого дома ведется в соответствии с постановлениями Правительства Москвы. На территории строительства располагалась фабрика по производству обуви ГУП «Московский межотраслевой промышленный центр». При обсуждении с жителями вопроса о выводе этого предприятия и строительстве жилого дома жильцы окрестных домов высказались «за». О строительстве дома было известно еще в 2000 году. Все мероприятия по перебазированию предприятия были организованы и осуществлены за счет ДИПС. «Мы его вывели, заплатили 30 миллионов, построили им помещения. Фабрика не стояла ни одного дня», — отметил Л. Краснянский.

Начальник отдела перспективных проектов ДИПС Евгений Леонов заявил, что «все материалы, показанные в одной из телевизионных передач, были фальшивкой», а также то, что «департамент никогда не сталкивался с подобной ситуацией протеста местных жителей».

Объем жилого строительства — около 14 тыс. кв. метров (87 квартир). Повышение в одной точке этажности до 17 этажей было сделано по решению Москомархитектуры.

Первый проект жилого дома был разработан в 2001 году. Однако обследование фактического состояния соседнего строения показало, что вести строительство по согласованному проекту не представляется возможным. Подвергается угрозе обрушения нежилое помещение, принадлежащее Детскому дому «Клепа». В результате, был разработан другой проект, который предполагал: снос здания Детского центра, вывод фабрики, строительство на освободившейся территории жилого дома переменной этажности (8-17 этажей).

Проект был согласован с Московской государственной вневедомственной экспертизой, находящейся в непосредственном подчинении мэра Москвы Ю.Лужкова. В столице еще не было случая, чтобы Мосгорэкспертиза согласовала проект с нарушениями. Так как именно она несет всю ответственность за качество проекта, а не заказчик, инвестор или подрядчик.

По словам руководителя ДИПС, при создании проекта общая высотность застройки не нарушена. Получены все согласования Москомархитектуры. Санитарные нормы также не нарушены. Все согласования СЭС получены в составе проекта.

Увидеть оригиналы всех названных документов и получить их копии могли все присутствующие на пресс-конференции. На вопрос одного из журналистов, почему бы департаменту не решить проблему с телевизионным каналом в судебном порядке, Л. Краснянский ответил: «Все выступления закончатся в декабре. Мы это хорошо понимаем. Ну, выиграем мы через полтора года суд. Дом-то, пока мы будем судиться, строиться не будет». Далее руководитель ДИПСа еще раз подчеркнул, что, несмотря на акции протеста, строительство будет продолжаться и сообщил, что департамент знает, «кто поднял эту мышиную возню. Конечно, неинтересно жить год-полтора в месте, где ведется строительство. Это все по-человечески понятно. Но нельзя же действовать такими методами».

На переработку проекта и получение новых согласований департамент потратил два года. Леонид Краснянский посетовал: «За это время мы давно бы построили и продали дом по первоначальному проекту, а не несли затраты, как это происходит сейчас». Тем не менее, он отметил, что «…на улице Александра Невского будет построен замечательный дом, который только украсит архитектурный облик столицы. Москва строилась, строится и будет строиться… Мы должны смотреть вперед и не можем ждать пока центр начнет рушиться».



Главная --> Публикации