Главная --> Публикации --> Семейная жилплощадь: что будет с квартирой после развода? Строительной группе принадлежит 98% акций ксрз Как разделить квартиру при разводе Дача как образ жизни Фас: цены на жилье в москве завышены вдвое

Теперь городской формат загородного жилья нашел своего девелопера и покупателя: доля жилых комплексов в Подмосковье выросла до 5-10%, что, по мнению экспертов, позволяет выделить это направление в отдельный сегмент рынка.

В этом сезоне риэлторы начали с уверенностью говорить о новой тенденции рынка загородной недвижимости - формировании устойчивого спроса на апартаменты в малоэтажных жилых комплексах. Еще два года назад подобных предложений на рынке практически не было: малоквартирные дома пользовались гораздо меньшей популярностью, чем коттеджи на одну семью и таун-хаусы.

Новый тип подмосковной недвижимости сочетает в себе преимущества городского и загородного жилья. Малоэтажные жилые комплексы обычно располагаются на расстоянии до 60 км от МКАД, в экологически чистой лесной зоне, и так же, как коттеджные поселки, имеют развитую инфраструктуру (стоянки автотранспорта, детские и спортивные площадки, бассейн, магазины и т.д.).

Новый тип жилья

Руководитель направления загородной недвижимости МИАН-агентство недвижимости Светлана Кондачкова добавляет, что подобные объекты могут строиться как в составе коттеджных поселков наряду с таун-хаусами и особняками, так и отдельно. Правда, в отличие от хозяев коттеджей владельцы апартаментов в домах не могут ни купить, ни арендовать собственный земельный участок.

Такое жилье возводят на разных по размеру участках с придомовой территорией от 20 соток и выше, если комплекс построен на базе санатория, - говорит директор по маркетингу компании Калинка-риэлти Глеб Власенко.

Стоимость единицы площади в зависимости от класса объекта колеблется в пределах от $1500 до $700 Однако С.Кондачкова указывает, что верхняя планка домов бизнес-класса большим спросом у клиентов не пользуется. Наименее востребованными оказались очень большие квартиры, спроектированные как двухуровневые. Даже в сегменте дорого жилья наиболее популярны площади 60-90 кв. метров, - соглашается Марина Концевая из Новой площади.

Эксперты соглашаются, что параметры домов не превышают девять этажей, количество квартир в зависимости от числа корпусов варьируется от 50 до 30 Площадь апартаментов будущий владелец может выбрать на свой вкус и кошелек в диапазоне от 60 кв. метров до 500 кв. метров в пентхаусах, точно также как их планировку и отделку. Даже в жилых комплексах эконом-класса застройщики сдают квартиры в черновом варианте и обычно в свободной планировке.

По данным Новой площади, в настоящий момент на рынке жилья Подмосковья представлено более 20 малоэтажных комплексов. Причем, объем предложений на вторичном рынке существенно уступает первичному.

По словам экспертов, цена объекта в первую очередь зависит от его месторасположения. Самые дорогие квартиры, согласно исследованию сегмента малоэтажных загородных домов, проведенному компанией, представлены к продаже в жилых комплексах в районе Рублевского шоссе. Чем дальше от Москвы, тем запросы продавцов ниже. Так, квартиру в ж/к Жемчужина, который находится под Звенигородом, на этапе строительства можно купить по цене $1300 за кв. метр. Другими факторами, влияющими на стоимость загородного жилья, является транспортная доступность, развитая инфраструктура, размер территории комплекса, видовые характеристики, а также близость дома к лесному массиву и водоему.

Примерно 70-80% всего объема недвижимости за чертой города сосредоточено в сегменте коттеджей, еще 10-15% занимают таун-хаусы, а на малоэтажные загородные дома сегодня приходится 5-10%. Таким образом, их вполне можно считать самостоятельным сегментом, - полагает Г.Власенко.

Это связано с тем, что девелоперы лишь недавно разглядели перспективы нового формата загородного жилья: начало реализации многих проектов относится к 2004-2005 году. Поскольку строительный цикл в среднем занимает 2-3 года, в течение двух лет в эксплуатацию планируется ввести порядка 10 загородных ж/к преимущественно по западному направлению.

Загородное жилье обычно ассоциируется у покупателей с чем-то обособленным, поэтому чаще приобретаются таун-хаусы, дуплексы или отдельно стоящие коттеджи. Малоквартирные комплексы только начинают завоевывать своих почитателей, - говорит С.Кондачкова.

Завтрак в постель

А Г.Власенко отмечает, что по опыту продаж Калинка-риэлти, покупателями загородных квартир часто становятся престарелые пары, семьи с маленькими детьми (и тем, и другим трудно заниматься обслуживанием собственного дома - ИФ), а также успешные молодые люди, занятые бизнесом и творческой деятельностью.

Эксперты признают, что прослойка клиентов, желающих купить за городом не дачу, а вторую квартиру пока невелика. Как правило, это люди, которые хотят жить вдали от мегаполиса в хорошей экологической обстановке и при этом не расставаться с городским комфортом и не решать вопросов, связанных с эксплуатацией и обслуживанием особняка. Кроме того, подобные предложения, наверняка, понравятся тем, кто хочет проводить досуг за городом, но участок земли, обычно продающийся вместе с домом, им не нужен, - добавляет С.Кондачкова.

Если жилой комплекс насчитывает несколько десятков квартир, то управляющая компания обычно закладывается на стадии проекта. В другом случае жильцы объединяются в ТСЖ и сами выбирают эксплуатирующую организацию. Дом ставится на баланс эксплуатирующей организации, которая отвечает за состояние инженерных коммуникаций, общего имущества (холлов, лестниц, кровли, лифтов и т.д.) и придомовой территории, - поясняет М.Концевая.

Привлекательным моментом является также цена покупки и эксплуатации. Самая дешевая квартира в загородном ж/к обойдется покупателю в $100 тыс., тогда как коттедж меньше, чем за $300 тыс. с учетом стоимости земли не купишь. Можно с уверенностью сказать, что содержание апартаментов в разы дешевле, чем содержание собственного дома, - говорит Г.Власенко. А М.Концевая уточняет, что расходы на проживание сравнимы с расходами в обычных многоквартирных домах.

Девелоперы некоторых проектов класса премиум пошли еще дальше и предлагают своим клиентам возможность воспользоваться полноценным гостиничным сервисом. В жилом комплексе Витро Вилладж предусмотрены услуги room-service: уборка апартаментов, заказ завтраков в прямо квартиру, сдача белья в стирку и химчистку. Такие же возможности, по словам Г.Власенко, есть и у обитателей ж/к Chalet Жуковка: Весь комплекс бытовых услуг будет выполнен персоналом знаменитого ресторана Веранда у дачи. Оплачивается room-service по отдельному прейскуранту.

По данным экспертов, эти услуги будут стоить примерно $100 c квартиры в месяц плюс расходы на ЖКХ. Пользование инфраструктурой (бассейном, фитнесс-центром) - за отдельную плату.

Квартира в лагере

Для постоянного проживания, по мнению экспертов, годятся лишь дома, расположенные в пределах 30 км от МКАД. В остальных случаях речь идет о жилье, используемом лишь периодически - в выходные, праздники, а также в летний сезон. Риэлторы не видят проблем со сдачей загородных апартаментов в аренду, однако признаются, что пока это направление на рынке практически не представлено.

Другая тенденция - строительство жилых комплексов на территории бывших пансионатов, домов отдыха и пионерских лагерей. Это дает возможность реконструировать под новые функции уже имеющиеся корпуса и другие постройки, а также минимизировать расходы на строительство подъездных путей и подвод линий электропередач и газа.

Участники рынка предсказывают дальнейший рост сегмента малоэтажной загородной недвижимости. В первую очередь такие объекты будут возводиться в рамках крупных многофункциональных комплексов, запланированных к строительству на участках свыше 100 га (Рублево-Архангельское, Агаларов Эстейт, Рузская Швейцария и др. - ИФ), поскольку для масштабных проектов характерно сочетание разнообразных типов застройки. Такой подход позволяет застройщику максимально расширить охват целевой аудитории и делает комплекс визуально привлекательным, - говорит М.Концевая, приводя в качестве примера уже строящиеся ЖК Опалиха и Новая Опалиха по Волоколамскому шоссе, ЖК Семь звезд в Железнодорожном и Жемчужину под Звенигородом.

А Г.Власенко указывает, что прежде чем строить, надо будет решить вопрос со сменой статуса земли.
Федеральное агентство управления особыми экономическими зонами (ФАУ ОЭЗ) обещает до конца лета провести конкурс по выбору туристско-рекреационных ОЭЗ (ТР ОЭЗ). В агентстве считают, что создание экономических зон поднимет инвестиционную привлекательность, в том числе депрессивных регионов, где туризм пока активно не развивался. Эксперты сомневаются, что государство рискнет поддерживать капиталоемкие проекты с неясными перспективами и длительными сроками возврата вложенных средств. А широкие административные полномочия ФАУ, по их мнению, могут отпугнуть частных инвесторов.

Вместе с тем, эксперты отмечают, что инфраструктура рекреационных территорий потребует от девелоперов дополнительных вложений. Имеющиеся инженерные сети не приспособлены или не имеют достаточных мощностей для обеспечения нормальной эксплуатации жилья высокого уровня, - говорит М.Концевая.

Закон о внесении изменений в ФЗ Об особых экономических зонах в РФ, регламентирующий создание туристско-рекреационных ОЭЗ (ТР ОЭЗ), вступил в силу 3 июня 2006 года, совпав с началом отпускного периода. Однако в этом сезоне его роль будет невелика. Точные сроки проведения конкурса среди регионов, претендующих на создание ОЭЗ, пока не установлены. Пресс-секретарь ФАУ ОЭЗ Ирина Волина сообщила Интерфаксу, что конкурс пройдет до конца лета, однако в настоящий момент ни его критерии, ни форма заявки официально не определены.

Налоговые послабления

В отличие от технико-внедренческих и промышленно-производственных зон, ТР ОЭЗ не ограничены ни по размеру, ни по объему инвестиций. Закон предполагает, что с инициативой создания одной зоны могут выступать сразу несколько муниципальных образований и даже регионы-соседи, на территории которых находятся неделимые объекты (Черное море, озеро Байкал и т.д.), привлекательные для туризма. Земельные участки, образующие ТР ОЭЗ, могут относиться к землям особо охраняемых территорий (что важно для развития экологического туризма), а также находиться в частной собственности. На них разрешается промышленная разработка лечебных минеральных вод и грязей, а также жилищное строительство (Правда, как предполагается, только в объемах, необходимых для нужд обслуживающего персонала).

В бюджете 2006 года финансирование ТР ОЭЗ не предусмотрено, что ставит под сомнение начало реализации крупных проектов с участием государства. В ФАУ ОЭЗ признают, что реально ТР ОЭЗ начнут действовать только в следующем году, а первые результаты их деятельности можно будет оценить не раньше, чем через 2-3 года, когда будет создана первичная инфраструктура.

Эти льготы принципиальны и интересны инвесторам, если строится крупный объект, например, большая гостиница. При строительстве маленького объекта, в пересчете занимаемой им территории и вложенным инвестициям, налоговые льготы хоть и всегда приятны, но большого значения при возврате инвестиций иметь не будут, - заявил Интерфаксу руководитель департамента развития компании Русские отели Андрей Механиков. А гендиректор компании Стабильная линия, занимающейся строительством отелей, Игорь Лаврик считает, что предлагаемые льготы явно недостаточны: В течение первых 3-5 лет гостиничное предприятие надо вообще освободить от налога на прибыль, а не понижать его ставку.

Таможенные льготы, в отличие от остальных ОЭЗ, в туристических зонах не предусматриваются, однако резиденты смогут получить ряд налоговых послаблений, в том числе освобождение в течение первых пяти лет функционирования зоны от уплаты земельного налога и налога на имущество.

Глава ФАУ ОЭЗ Юрий Жданов считает, что для резидентов ТР ОЭЗ - владельцев гостиниц, гольф-клубов, горнолыжных и выставочных комплексов и т.д. - наибольший интерес представляют не налоговые льготы, а обозначение приоритетности проекта со стороны государства и, как следствие, дополнительное финансирование из госбюджета. Предполагается, что федеральный центр возьмет на себя строительство дорог, инженерной инфраструктуры, объектов энергетики, а также аэропортов. Исходя из практики, долю государственного участия в таких проектах эксперты оценивают на уровне 30-50%. Остальные расходы должны поделить между собой регионы и инвесторы, планирующие развивать свой бизнес в рамках ТР ОЭЗ.

Фавориты и аутсайдеры

Нужно понимать, какая отдача будет от госвложений: сколько получат региональный и федеральный бюджеты, сколько появится новых рабочих мест, каков будет вклад в ВВП и т.д. Особое внимание чиновники планируют обращать на список будущих резидентов, чтобы не наступить на те же грабли, как при создании промышленно-производственных зон. Тогда оказалось, что часть заявленных резидентов на деле вовсе не собиралась вкладывать туда деньги. Чтобы избежать превращения ОЭЗ в оффшор в закон внесена поправка, обязывающая резидентов вести раздельный налоговый учет прибыли, которую они получают вне территории зоны. Это выведет из льготного режима налогообложения ту часть деятельности компании, которая не связана с развитием ОЭЗ,считают чиновники.

О своем намерении принять участие в конкурсе на создание туристических зон уже объявили порядка 40 регионов, а 10 уже прислали предварительные проекты и бизнес-планы. Ю.Жданов заявил, что каждая заявка будет не только прочитана, но и рассмотрена на месте на предмет обоснованности. Для этого руководство ФАУ ОЭЗ сейчас разъехалось по регионам-претендентам.

Нужно достаточно жестко администрировать зоны, чтобы избежать недобросовестной игры со стороны резидентов и при этом не отпугнуть потенциальных инвесторов, - говорит руководитель Центра анализа полюсов роста и СЭЗ Института экономики РАН Наталья Смородинская. Она напоминает, что в Белоруссии в условиях жесткого администрирования ОЭЗ за 10 лет существования смогли привлечь всего $159 млн.

Уже известно, что победителями конкурса станут 2-4 региона. Чиновники обещают, что в их число попадут не только проекты-фавориты, типа Черноморского побережья Кавказа и Байкала, но также предложения, поступившие из регионов, которые ранее не входили в перечень зон, привлекательных для туризма. Эксперты в свою очередь указывают, что первоочередная задача ФАУ ОЭЗ заблаговременно минимизировать возможные риски государства и допустить к соревнованию только быстро окупаемые проекты. Шаткость позиции агентства они видят в необходимости совмещать девелоперские и административные функции.

Судя по предварительным заявкам на создание ТР ОЭЗ, которыми располагает Интерфакс, регионы и потенциальные резиденты в первую очередь заинтересованы в бюджетных инвестициях в транспортную сеть и инженерию. Развитие транспортных сетей не вопрос бизнеса, а государственная задача. Отсутствие дорог, воздушных и железнодорожных сообщений, не сможет позволить ни одному региону привлечь внешние инвестиции. Гостиничный бизнес не пойдет туда, куда нет возможности с комфортом доставлять гостей, - говорит А.Механиков.

Курортные зоны

Опыт крупных компаний, реализующих свои проекты в курортных центрах, показывает, что инвесторы предпочитают не связываться с новыми площадками, а реабилитировать уже существующие объекты недвижимости и их сети.

По словам мэра города Геленджик Сергея Озерова, несмотря на интерес со стороны инвесторов, резко увеличить темпы строительства не позволяет состояние коммунальной инфраструктуры: Мы не можем предложить в полном объеме инженерные сети, и это их настораживает.

Туризм в Средней полосе

Так, компания Русские отели перестроила под пятизвездочный бутик-отель бывший сочинский пансионат Родина. А подразделение строительного холдинга израильского диамантера Льва Леваева реконструировало под СПА-отель два корпуса бывшего санатория имени Димитрова. Такая тактика инвесторов связана, во-первых, с желанием минимизировать расходы на инженерию, а во-вторых, - с отсутствием в курортных зонах свободных площадок под новое строительство.

Уже разработаны 12 бизнес-проектов, которые будут финансироваться за счет инвесторов. Средства федерального и областного бюджета планируется привлечь на строительство дорог, газификацию и берегоукрепление, - рассказал Д.Михеев. В Ярославской области, по словам первого заместителя губернатора Ирины Скороходовой, возможность софинансирования инвестиционных проектов уже предусмотрена региональным законом о развитии туризма.

Руководство областей Средней полосы России в качестве основных преимуществ своих регионов указывает на отсутствие проблем с землеотводами, которые характерны для здравниц. У нас имеется огромнейший выбор участков для размещения объектов курортного и дачного строительства. Сформирован четкий и понятный механизм их оформления, - заявил Интерфаксу первый заместитель губернатора Ивановской области Дмитрий Михеев. Он отметил, что область намерена принять участие в конкурсе на ТР ОЭЗ с проектом создания особой зоны в городе Плес.

Хотя в целом заявки соискателей мало отличаются друг от друга (все претенденты хотят строить гостиницы, аквапарки, гольф-поля, горнолыжные спуски и т.д. - ИФ) у уже раскрученных регионов стартовые позиции лучше, чем у новичков. А отсутствие четких критериев отбора делает шансы последних и вовсе призрачными. К сожалению, мы пока не можем получить от Минэкономразвития условия конкурса, что серьезно тормозит разработку проекта Воронежской области, - сетует руководитель управления культуры и туризма Иван Образцов. Эксперты не исключают, что конкурсная процедура будет чистой формальностью, и статус ТР ОЭЗ в итоге получат те, с кем чиновники заранее договорились.

Создание ТР ОЭЗ позволит увеличить объемы господдержки за счет средств федерального бюджета. Что касается вложений в инфраструктуру, то, по словам И.Скороходовой, местная администрация помогает инвесторам готовить площадки под строительство сети малых гостиниц, предназначенных для внутреннего туризма. Пять отелей уже строятся, еще под восемь готовятся площадки, - указывает она.

В России в 1990-1998 гг уже был неудачный опыт создания свободных экономических зон. Как показала практика, их деятельность не привела ни к повышению активности предприятий в регионах, ни к притоку иностранных инвестиций, ни к развитию местных производств, ни к созданию новых.

Печальный опыт СЭЗ

В прошлом году в Польше зафиксирован рекордный подъем количества инвестиционных сделок в секторе коммерческой недвижимости. Особенно это коснулось офисных площадей в связи с приходом на рынок транснациональных корпораций. Офисный бум на рынке купли-продажи и аренды продолжился в Польше и в этом году. Российские предприниматели также проявляют определенный интерес к коммерческой недвижимости государства, граничащего с РФ. В данной статье представлена краткая информация о структуре инвестиций и предпосылках для развития рынка офисной недвижимости.

Статус СЗЗ получали гигантские территории (например, площадь СЭЗ Даурия в Читинской области составляла 431 тыс. кв. километров), реанимировать инфраструктуру которых местные, дотационные администрации даже при помощи субвенций из центра были не в силах. В итоге большинство зон превратились в оффшоры.

Среди иностранных инвесторов на рынке офисной недвижимости Польши основную роль играют резиденты Германии (39%), Австрии (18%), США (11%), Ирландии (10%), тогда как доля польского капитала составляет лишь 7%. К концу 2005 года на рынок вышли предприятия из Великобритании, Испании, Израиля и Люксембурга. Растет интерес инвесторов к региональным рынкам. Самые крупные сделки в регионах по итогам 2005 года покупка офисных центров Любич в Кракове, Quattro Forum во Вроцлаве и Alfa Plaza в Гдыне, а также приобретение бизнес-центра Винограды в Познани.

Подавляющее большинство крупных инвесторов в структуре капиталов польских субъектов хозяйственной деятельности зарубежные либо транснациональные корпорации. Их активность на польском рынке имеет свою региональную специфику. Согласно статистике по крупнейшим городам страны в Варшаве (1694,8 тыс. жителей) главные инвесторы France Telecom и Citygroup; в Кракове (757,7 тыс. жителей) Philip Morris, HCB, Delphi, EdF, Pliva; во Вроцлаве (637 тыс. жителей) Volvo AB, Allied Irish Bank, Cussons, Credit Agricola; в Познани (570 тыс. жителей) Allied Irish Bank, Glaxo, SmithKline, Nestle; в Катовице (318,7 тыс. жителей) ING Group, Mittal Steel, TriGranit. В 2005 году был отмечен рекорд как по объему инвестированного капитала, так и по количеству приобретенных зданий. Общее число вложений на рынке недвижимости в 2005 году составило около 2,6 млрд евро.

Примерно 47% офисных новостроек расположено в центре города варшавском Сити. Остальные 53% сконцентрированы главным образом в трех местах: Служевец Пшемысловы, Воля (улицы Каспшака и Плоцкой), Аллеи Ерозолимске (от площади Завишы в направлении Урсуса). Около 245 тыс. кв. м новых площадей должно быть сдано в эксплуатацию в 2006 2007 годах. Особое внимание уделяют участку Мокотув, который считается наиболее перспективным за пределами центра. В 2005 году отмечено несколько значительных сделок. В течение прошлого года было сдано в аренду около 220 тыс. кв. м. На сделки pre-let приходится около 35 тыс. кв. м площадей, в основном на Мокотуве.

Варшава. Нетрудно догадаться, что столица Польши является лидером по динамике развития офисного рынка в стране. Однако активность девелоперов в 2005 году несколько упала по сравнению с предыдущими годами. За зиму 2005/06 года в эксплуатацию было сдано 111 тыс. кв. м вновь возведенных либо перестроенных под офисы помещений. Всего за 2005 год количество новых офисных площадей увеличилось на 5% и составляет на настоящий момент 2,18 млн кв. м.

В прошлом году арендные ставки в центре упали на 2 евро за 1 кв. м в месяц. В настоящий момент ставка на объекты класса B колеблется от 14 до 18 евро за 1 кв. м в месяц, тогда как за пределами центра от 10 до 14 евро за 1 кв. м в месяц. В центре в объектах класса А ставки составляют от 18 до 20 евро за 1 кв. м в месяц. Помимо расположения на арендную ставку влияют такие показатели, как величина арендуемой площади, престиж арендатора и срок договора.

Больше всего помещений арендовали в прошлом году финансово-кредитные организации. Их доля составляет 20% от общего объема сданной в аренду площади, 16% приходится на фирмы сектора услуг, 15% на производственные предприятия, 13% на компании, работающие в сфере IT и телекоммуникаций. Процент не сданных в аренду офисных площадей имеет в Варшаве постоянную тенденцию к снижению, несмотря на активную застройку в этом секторе.

Современные объекты офисной недвижимости стали возводить в Катовице начиная с 2000 года, а наибольший прирост новых площадей наблюдался в 2001 году. В 2005-м в эксплуатацию сдано около 4 тыс. кв. м площадей класса А (вторая фаза модернизации объекта Опольска, 22, первая очередь которой площадью 17 тыс. кв. м сдана в 2004 году) и 12,5 тыс. кв. м класса В(офисный центр на Корфантого, 2). Девелопером площадей выступил Opal Development.

Катовице. В этом городе основными арендаторами и покупателями офисных площадей в новостройках являются представительства банков и других финансовых институтов. Чаще всего офисные центры предназначены для нужд собственника, поэтому рынок сделок купли-продажи преобладает над рынком сделок аренды. Класс А, который чаще всего востребован банкирами, насчитывает 73 тыс. кв. м площади.

Арендная ставка в сегменте А составляет от 10 до 15 евро за 1 кв. м в месяц, тогда как в сегменте В 8 10 евро за 1 кв. м в месяц. Эксплуатационные затраты могут составлять от 1 до 3 евро за 1 кв. м в месяц. Если в Варшаве цены выставляют в основном в евро, то в Катовице поровну в евро и в злотых.

Наблюдается рост спроса на современные офисные помещения в Катовице. Становится активнее рынок аренды. Всего по городу снимают 11 тыс. кв. м специализированных площадей.

С начала 2005 года было реализовано только три из пяти запланированных офисных проектов, тогда как срок реализации двух зданий продлен на 2006 год. Площадь сданных в прошлом году в эксплуатацию зданий 4,9 тыс. кв. м, что соответствует увеличению общей площади краковских офисов на 4%. Этот показатель самый низкий с 2000 года.

Краков. В 2005 году на краковском рынке офисных помещений отмечено оживление спроса на фоне малого прироста новых продаж, что привело к резкому сокращению количества свободных площадей. Общая площадь современных специализированных офисов в Кракове составляет 120 тыс. кв. м.

Познань. Ситуация на рынке офисных помещений отличается отсутствием положительных изменений с конца 2003 года. После периода относительной активности, наблюдавшегося в 2000 2003 годах, за последние два года не было реализовано ни одного нового проекта в сфере офисной недвижимости. Цены удерживаются на стабильном уровне, при том что показатель свободной офисной недвижимости имеет тенденцию к падению.

Количество пустующих офисов на протяжении 2005 года уменьшилось на 13 %. На рынке остается только 7% офисов, не сданных в аренду. Всего в 2005 году было арендовано 15 тыс. кв. м офисной недвижимости. Арендные ставки в зданиях категории А колеблются от 13 до 16 евро за 1 кв. м в месяц, тогда как в зданиях класса В от 9 до 13 евро за 1 кв. м в месяц, аналогичные ставки и в реконструированных каменных домах в историческом центре города. На рынке зафиксированы сделки купли офисных зданий в инвестиционных целях.

Арендные ставки стабильны. Они удерживаются на уровне около 12 14 евро за 1 кв. м в месяц в классе А и 10 12 евро за 1 кв. м в месяц в классе В. Ставки в Познаньском финансовом центре несколько выше, чем в среднем по классу А. Зафиксирован ряд инвестиционных сделок в офисном секторе.

Всего офисный фонд города насчитывает 121 тыс. кв. м, из которых 77 тыс. кв. м в центре города. За пределами центра офисы, как правило, расположены в тесном соседстве с торговыми объектами. В прошлом году общая площадь офисов, сданных в аренду, составила 12,5 тыс. кв. м. Объекты преимущественно находились в центре города. Наибольший спрос на данные помещения исходит от местных фирм. В классе В их абсолютное большинство. Особую активность проявляют предприятия банковского сектора (28%), на втором месте фирмы, занимающиеся медиа и маркетингом (15%).

Количество свободных помещений уменьшилось за 2005 год с 5 до 1%. Это притягивает во Вроцлав девелоперов из Варшавы. В 2005 году было сдано в аренду около 11,4 тыс. кв. м офисных площадей. Арендные ставки в классе А в центре города колеблются от 11 до 13 евро за 1 кв. м в месяц, в классе В они равны примерно 9 евро за 1 кв. м в месяц. Ставки имеют тенденцию к росту.

Вроцлав. В этом городе наблюдается самый низкий процент свободных площадей среди регионов и самое большое преобладание спроса над предложением. Заинтересованность Вроцлавом среди риелторов растет. В течение 2005 года предложение офисов классов А и В значительно не изменилось. Общая площадь офисов по городу равна 108 тыс. кв. м. В 2005 году завершено три небольших объекта общей площадью 5 тыс. кв. м: Мухоборска-2, Green Point, Кузница.

Прекрасное высоко


Пожалуй, для любого мегаполиса типичен такой парадокс: территория города огромна, а участок под застройку (на профессиональном сленге пятно) найти трудно. И поскольку снижения цен на землю в Москве не предвидится, остается только два способа если не преодолеть, то хотя бы нейтрализовать эту тенденцию: строить вглубь или ввысь.

В сущности, споры о том, быть или не быть небоскребам в столице, завершились в 1999 году, когда была утверждена инвестиционная программа Новое кольцо Москвы. Это означало, что городские власти сделали ставку на высотное строительство. Проект выглядел крайне заманчивым: восхищало и количество потенциальных квадратных метров, и объемы привлекаемых инвестиций (не меньше 5 млрд долл.), и даже сама пространственная идея, вполне традиционная для России, что по сегодняшним меркам особенно ценно.

Дискуссии о том, какого роста быть Москве, идут уже давно. В профессиональной архитектурной среде чаще всего говорят, что лучшим вариантом было бы грамотное размещение среднеэтажных зданий. Но, разумеется, никто не откажется от проектирования высотки и задача увлекательная, и гонорар вдохновляющий.

Разумеется, никто и не ожидал, что высотки начнут расти как грибы. Но все-таки тот факт, что вслед за первым зданием (жилой комплекс Эдельвейс, строительство которого компания Конти завершила еще в 2003 году) пока ничего не последовало, игнорировать невозможно. А ведь к 2006 году планировалось возвести уже семь небоскребов, однако пока ожидается лишь проведение инвестиционных торгов. Почему программа, которую патронирует лично Юрий Лужков, пока не вызвала ажиотажа на строительном рынке непонятно. Отличный, по определению доходный сектор рынка, гарантированная поддержка на правительственном уровне, а результаты более чем скромные. Согласитесь, странно.

Как заметил руководитель спецпроектов пресс-центра столичного стройкомплекса Алексей Введенский, Москва на протяжении всей своей истории развивалась кольцами: сначала было кольцо кремлевских стен, потом Китай-города. Более того, по мысли идеологов проекта, и Новое кольцо не должно было стать последним. Предполагалось, что игра в строительное серсо продолжится за МКАД. Правда, сейчас, спустя всего-то шесть лет, напоминать об этом уже не вполне деликатно.

Аргументы сторонников Нового кольца Москвы просты и вески. Во-первых, земли для строительства в столице не хватает. Во-вторых, небоскребы это красиво, особенно при взгляде сверху, например с самолета. В-третьих, некоторые специалисты, например Валерий Жилов, генеральный директор ОАО НКМ, придерживаются мнения, что необходимо изменить несовременный облик многих кварталов. Противников у программы как таковых нет. Есть люди, высказывающие опасения относительно безопасности или рентабельности проектов, внешней привлекательности зданий, возможных проблем с нормативной базой, не более.

Боязнь высоты

Любой строитель точно знает, СНиПы превыше всего. Разумеется, при условии, что они есть. Применительно к небоскребам сейчас действуют Временные нормы и правила проектирования многофункциональных высотных зданий и зданий-комплексов в Москве. Постоянные же только разрабатывают, причем и федеральные, и московские власти одновременно. А пока для каждого небоскреба пишут индивидуальные нормы. Впрочем, справедливости ради отметим, что и на Западе все так же. По словам Анны Шакиной, специалиста по строительным материалам ИСК Сити ХХI век, специальных системных норм для высотных зданий в мировой практике нет. Есть отдельные требования, например, к пожарной безопасности, инженерным коммуникациям, оборудованию, несущим конструкциям, поясняет она. Более того, как замечает Артур Александров, директор по строительству комплекса Федерация, в отличие от Европы, Америки, Юго-Восточной Азии российские нормы и требования, предъявляемые к высотным зданиям, довольно жесткие.

Столичные старожилы помнят, как раскачивались в их квартирах люстры во время землетрясения в Румынии, причем в невысоких по современным меркам домах этажей в двенадцать. А как в подобной ситуации поведет себя небоскреб? Профессор Валентин Уломов, главный научный сотрудник Института физики Земли РААН, уверен, что на сей счет беспокоиться нечего. По его словам, на территории города наблюдаются сейсмические волны, приходящие от удаленных очагов сильных землетрясений в Восточных Карпатах. Интенсивность таких низкочастотных колебаний в Москве может достигать пяти баллов по принятой 12-балльной шкале, однако при грамотном проектировании и строительстве никакая сейсмическая опасность небоскребам не грозит: покачаются плавно, как при сильном ветре, на том все и завершится. Следует подчеркнуть, что непременным условием безопасности высотных зданий ученый называет высокое качество проектирования и строительства. А с этим у нас традиционные проблемы, усугубленные отсутствием опыта.

Еще один немаловажный момент внешняя привлекательность зданий. Всегда есть опасность, что очередная высотка станет реализованной мечтой товарища Сталина о Дворце Советов. Наши архитекторы не то чтобы плохи вовсе нет! но и опыт подобной работы у них отсутствует. Вдобавок западные банки неохотно выделяют кредиты под проекты, разработанные российскими специалистами. Другими словами, доверяют тем, чьи работы уже была возможность оценить. Так, административно-офисное здание на Преображенской площади будет проектировать архитектурное бюро Нормана Фостера, над жилым комплексом в проезде Серебрякова работает Международный центр высотного строительства (СП на базе американского архитектурного бюро Фрэнка Уильямса и ГУП Моспроект-2), а для объектов по Дмитровскому шоссе и улице Профсоюзной привлекают немецкую компанию БРТ Инжиниринг Гмбх.

Опасения за будущность высоток также сдерживают энтузиазм строителей. Например, общий вес комплекса Эдельвейс 100 тыс. т. Чтобы понять, как эта махина поведет себя через год, десять лет, полвека, нужно сто тысяч раз обследовать грунты. Сергей Полонский, президент корпорации Mirax Group, не раз говорил, что он знает все о земле под своими объектами на глубину в километр. Но на подобные исследования нужны и время, и средства, которыми располагает далеко не каждый застройщик.

Упущенная выгода?

Столичные власти надеются, что реализация программы Новое кольцо Москвы поможет решить еще одну важную задачу избавить мегаполис от типовых проектов 70 80-х годов. Главный архитектор города Александр Кузьмин считает, что высотки могут стать достойной заменой унылым кварталам и районам. Тут главное грамотно разработать общую архитектурную концепцию. Дмитрий Попов, руководитель аналитического отдела компании Новая площадь, приводит в пример сталинские высотки, которые так гармонично смотрятся как раз потому, что их окружают здания, выполненные в том же архитектурном ключе.

Как правило, и жилье, и офисы продают очень быстро, часто еще до сдачи объекта в эксплуатацию. Но это все равно не достаточная причина для роста в геометрической прогрессии числа участников высотного строительства. Возможно, дело в том, что большинство игроков просто выжидают. Смотрят, как дальше будет развиваться рынок вообще и что получится из программы Новое кольцо Москвы в частности. Например, последний социологический опрос показал, что лишь 7% москвичей не прочь приобрести квартиру в небоскребе. Если возведение таких зданий станет массовым где гарантия, что подобные настроения не станут играть решающую роль и покупателей не придется искать днем с огнем? А ведь средства в строительство вкладывают огромные. Самая скромная высотка требует не менее 50 млн долл. инвестиций.

Чем масштабнее проект, тем большую прибыль он приносит. В этом смысле ничего лучше Нового кольца Москвы и представить себе невозможно. Возьмем первенца программы жилой комплекс Эдельвейс. В компании Конти проект оценивают как весьма успешный, хотя он был реализован в 2003 году, когда цены и, соответственно, маржа застройщика были меньше. Сегодня средняя цена квадратного метра в домах такого класса выросла в несколько раз, однако о рентабельности высотного строительства участники рынка высказываются весьма осторожно. Как утверждает вице-президент ГК Конти Вячеслав Тимербулатов, необходимо понимать, что инвестиционная привлекательность проекта рассчитывается с учетом доли города и различных социальных обременений и во многом зависит от законодательных и иных норм, которые устанавливают городские власти. Поэтому, для того чтобы привлечь средства на строительство объекта, необходимо учитывать интересы инвестора. Действительно, чем-чем, а искусством обременять столичные чиновники владеют превосходно. И это тоже отпугивает девелоперов.



Кроме того, уже сейчас ясно, что соблюсти установленный столичными чиновниками график реализации Нового кольца Москвы нереально. Так, Д. Попов, признавая жизнеспособность программы, не скрывает, что большое сомнение лично у него вызывают именно заложенные в нее сроки и качество проработки тендерной документации. Многие участники рынка уверены: к 2015 году не будет возведено даже двадцати запланированных высоток. Слишком затянут процесс подготовки к началу строительства, слишком долго принимают решения, осуществляют согласования, проводят тендеры. А это значит, что завершение проектов может прийтись уже на совершенно иную экономическую и политическую ситуацию. Ведь кто знает, какой инвестиционный климат будет в Москве в 2020 году? Какой курс выберут городские и федеральные власти? Кто станет основными игроками строительного рынка? На Западе разработка стратегии на 50 лет вперед обычная практика для крупных корпораций. Нам же это пока кажется невероятным.



Главная --> Публикации