Главная --> Публикации --> Будут ли дешеветь загородные дома? Столичное правительство одобрило план реконструкции парка имени горького Соцжильё - миф или реальность? Имущество для служебного пользования Роль регионов в реализации национальных проектов

Всего в списке - более 60 адресов. Это в основном дома первого этапа индустриального домостроения, не подлежащие сносу. Только в будущем году планируется капитально отремонтировать около 340 тысяч кв. метров, большая часть которых приходится на юг столицы (50 тыс. кв. м). Чуть меньший объем капремонта ждет Юго-Западный округ (42 тыс. кв. м) и ЦАО (36 тыс. кв. м).

Юрий Лужков подписал постановление правительства Москвы О планировании капитального ремонта жилищного фонда города Москвы на 2007-2009 годы, в соответствии с которым некоторые дома обретут новую жизнь. При этом их жильцов даже временно никуда переселять не будут.

В 134 жилых домах будет проведена замена систем отопления, в 155 приведут в порядок инженерные коммуникации. Еще около 800 домов ждет замена электрических сетей.

Все это - лишь часть широкомасштабной работы. Всего же из без малого 40 тысяч жилых домов порядка 6,5 тысячи нуждаются либо в плановом, либо в капитальном ремонте. Также необходимо отремонтировать 400 тыс. кв. метров металлических и около 1 миллиона кв. метров мягких кровель, привести в порядок 1,3 млн кв. метров фасадов.

ЦАО

Адреса многоквартирных домов, в которых будут проведены комплексный капремонт и модернизация без отселения жильцов

Крымский Вал, д. 6

Шаболовка ул., д. 25, стр. 2

Русаковская ул., д. 12, стр. 2

Верземнека ул., д. 1

Новослободская ул., д. 50/1, стр. 2

Садовая-Спасская ул., д. 1/2а

Башиловская ул., д. 28

САО

2-я Хуторская ул., д. 20

Хорошевское ш., д. 1

ВАО

2-я Хуторская ул., д. 6/14

5-я Парковая ул., д. 56, корп. 4

5-я Парковая ул., д. 56, корп. 3

Братская ул., д. 17, корп.1

5-я Парковая ул., д. 56, корп. 5

СВАО

Братская ул., д. 17, корп. 2

Ярославское ш., д. 109, корп. 3

Мира пр., д. 146, корп. 2

Годовикова ул., д. 6

Огородный пр-д, д. 23

Янтарный пр-д, д. 29

Звездный б-р, д. 25

Рижский пр-д, д. 3

Янтарный пр-д, д. 31

ЮВАО

Студеный пр-д, д. 19

Юных Ленинцев ул., д. 67, корп. 1

Юных Ленинцев ул., д. 33

Батюнинская ул., д. 4

Юных Ленинцев ул., д. 67, корп. 2

Сайкина ул., д. 21

Батюнинская ул., д. 10

8-я Текстильщиков ул., д. 3

Трофимова ул., д. 13

Ломоносовский пр., д. 14

ЮЗАО

Шверника ул., д. 12/2, стр. 3

Ленинский пр., д. 75/9

Балаклавский пр., д. 4, корп. 2

ЮАО

Бирюлевская ул., д. 58

Кировоградская ул., д. 44, корп. 2

Садовники ул., д. 7

Садовники ул., д. 5

Кубинка ул., д. 12, корп. 1

ЗАО

Марии Поливановой ул., д. 11

Говорова ул., д. 12

Кременчугская ул., д. 42, корп. 2

Большая Филевская ул., д. 37, корп. 2

СЗАО

Б. Очаковская ул., д. 27

Фабрициуса ул., д. 46

Врачебный пр-д., д. 11, корп. 3

Фабрициуса ул., д. 48

Фабрициуса ул., д. 50

Корпус 504

ЗЕЛЕНОГРАДСКИЙ АО

Корпус 613

Корпус 503

Россошанская ул., д. 5, корп. 1

ГУП Жилищник-1

Шокальского пр-д, д. 2, корп. 2

Россошанская ул., д. 5, корп. 3

1-я Хуторская ул., д. 8, стр. 3

Полбина ул., д. 23, корп. 2

Болотниковская ул., д. 2

Всеволожский пер., д. 3

Кутузовский пр., д. 30/32, п. 7-11

ГУП по эксплуатации высотных административных и жилых домов

МГУП Жилкооперация

Кутузовский пр., д. 30/32, п. 12-16

Ярославское ш., д. 12, корп. 1

Новороссийская ул., д. 12

Ярославское ш., д. 111, корп. 1

Ярославское ш., д. 14

На прошлой неделе, созвав пресс-конференцию, представители Минимущества вновь обвинили столичных чиновников в затягивании начала процесса свободной купли-продажи столичных территорий и в том, что город планирует продавать эти земли слишком дорого. Как известно, позиция Минимущества РФ заключается в том, что вся земля под частными предприятиями может быть выкуплена, а выкупная цена земли в идеале должна равняться ее рыночной стоимости.

На прошлой неделе состоялся очередной раунд боев за столичную землю между представителями федеральных и московских властей. Федералы в очередной раз обвинили оппонентов в затягивании начала процесса купли-продажи московской земли и пригрозили продать еще несколько кусков городской территории, находящихся в госсобственности. Неделей раньше негласным распоряжением столичные власти фактически запретили Москомзему регистрировать подобные сделки. А это означает, что московская земля еще долго не будет продаваться без проблем.

Как посетовали федеральные чиновники, завышенная стоимость столичной земли может помешать наполнению бюджета. Как отметил господин Аратский, за последние два года - то есть с момента вступления в силу Земельного кодекса - темпы выкупа земельных участков возросли в несколько раз. Только за первые пять месяцев текущего года в Минимущество РФ поступило 1500 заявок на продажу земельных участков, а вырученная сумма уже превысила годовой план. По словам другого замминистра, Сергея Моложавого, при задании немногим более 2 млрд руб. в этом году по этой статье в бюджет планируется собрать около 100 млрд руб. Вместе с тем, «доходы от операций с землей у федерального бюджета малы, а у Москвы – велики», – иронично отмечает господин Моложавый.

На деле же в России складывается весьма неоднозначная ситуация с продажей землей. Первый заместитель министра имущественных отношений РФ Дмитрий Аратский перечислил несколько регионов, где продажа земли уже идет полным ходом. В частности, по его словам, в Удмуртской республике и Рязанской области рыночная цена земли выше выкупной. В других регионах - например, в столице и других крупных областных центрах - ситуация прямо противоположная. Местные власти устанавливают на землю выкупную цену, которая в несколько раз превышает ее реальную рыночную стоимость. И хотя речь шла не только о Москве, понятно, что Минимущество не устроила именно кадастровая оценка столичных территорий, недавно обнародованная московским правительством. Федеральные чиновники сочли ее чересчур высокой, а это, по их мнению, значительно сократит число желающих приобрести землю в Москве. А продавать землю дешевле кадастровой стоимости нельзя согласно федеральному же законодательству.

Сделка по одному из земельных участков вот-вот состоится, но федералы упорно не хотят называть ни ее участников, ни адрес земельного участка. «Чем позже об этом узнают, тем лучше будет для предприятия, - поясняет свое нежелание поделиться информацией г-н Паршуков. - Стоило нам назвать адрес типографии по Хорошевке, как к ним прислали несколько комиссий». Судя по всему, на этот раз конспирация удалась – официального заявления сотрудников Правительства Москвы по поводу того, известен ли им адрес приватизируемого предприятия, так и не последовало.

Если же Москва не захочет делиться добровольно, начав официальную продажу земель, то, похоже, ничто не помешает Минимуществу сделать это без ее согласия. Во всяком случае, по данным федеральных чиновников, уже около 100 предприятий в столице подали заявки на приватизацию. По оценке начальника отдела общественных связей Минимущества РФ Александра Паршукова, документы десяти из них находятся «в высокой стадии готовности».

Согласно ранее сделанным официальным заявлениям председателя Москомимущества Олега Толкачева, столичную землю не начнут продавать ранее 2004 года. Впрочем, теперь, после заявления представителей Минимущества о возможной продаже еще нескольких участков городской территории, находящихся в федеральной собственности, эта весьма конкретная дата может отодвинуться на неопределенный срок. Поскольку московские чиновники, говоря о начале процесса купли-продажи земли в столице, всегда уточняли, что необходимое для этого «разграничение столичной земли на федеральную и московскую пока не закончено».

Тем не менее ни одна из этих сделок не сможет считаться завершенной, если не будет зарегистрирована в местном земельном комитете – в данном случае, в Москомземе. А Москомзем, по некоторым данным, получил вполне определенное негласное распоряжение столичного мэра подобные сделки не регистрировать.

А это категорически не устраивает федералов, которые обвиняют столицу в нежелании расставаться с арендными доходами. Например, если за гектар земли на севере столицы при продаже можно выручить приблизительно $1 млн., то долгосрочная аренда этой же земли принесет уже порядка $19 млн. (в эту сумму входят и выкуп права аренды, и сами арендные платежи). Тем не менее начать продажу части своей территории столица будет вынуждена, поскольку право россиян на куплю-продажу земли закреплено в Земельном кодексе. И если частные лица, опираясь на этот документ, добьются продажи столичной земли через суд, то земельные участки в Москве начнут в массовом порядке продаваться на вовсе уж неприемлемых, с точки зрения потенциального дохода для города, условиях. Как это уже случилось с участком федеральной земли площадью 1,7 га на Хорошевке, который, по заявлению федералов, был продан за $500 тыс. По самым скромным оценкам, московское правительство оценивало его по меньшей мере вдвое дороже.

И хотя главные шаги, которые позволят совершать сделки с московской землей, столичными властями уже сделаны – Мосгордума приняла закон «О платном землепользовании», а власти – кадастр оценочной стоимости, – этот процесс будет запущен, по самым оптимистичным прогнозам, не ранее чем через год. Но даже после начала продажи, согласно официальным заявлениям городских чиновников, Москва готова отдать в частные руки не более 5% своей территории.

СПРАВКА

Московскую землю будут продавать очень маленькими кусочками

Между тем на главный вопрос «сколько стоит московская земля?» до сих пор никто не может дать определенного ответа. Максимальная официально заявленная оценка - около $10 млрд, но эта цифра «еще будет уточняться».

Большинство пробок на городских дорогах возникает не из-за того, что в столице более трех миллионов автомобилей, а потому лишь, что эти миллионы не получается грамотно рассредоточить по магистралям. Именно такое мнение высказали специалисты Московского автодорожного института на состоявшемся недавно заседании московского правительства, посвященного транспортным проблемам мегаполиса.

18 июня московское правительство совместно с московским земельным комитетом представило долгожданный документ «Результаты государственной кадастровой оценки земель города Москвы». До его принятия Москва делилась всего на 100 оценочных земельных зон. Теперь 107 тыс. га столичной территории поделены на 1516 кадастровых кварталов, каждый из которых будет продаваться по своей собственной цене. Руководитель Москомзема Виктор Дамурчиев отмечает, что стоимость земельных участков зависит от уровня их престижности и вида функционального использования. Последних насчитывается целых 1 Так, земля под жилыми домами многоэтажной застройки стоит дешевле участков под домами индивидуальной жилой застройки. А участки гаражей и автостоянок, соответственно, оцениваются ниже, чем участки под объектами торговли, общественного питания, бытового обслуживания, автозаправочными и газонаполнительными станциями, предприятиями автосервиса. Оценочная стоимость земель Москвы теперь колеблется в пределах от $300 тыс. до $13 млн за гектар.

Еще один пример - въезд с того же. Третьего кольца на Кутузовский проспект: тут четыре полосы вынуждены были втискиваться на эстакаду вдвое меньшей ширины. Как результат - так называемое бутылочное горлышко и вечные заторы. И снова были выступления на страницах Вечерки, и снова - исправление ошибок. К эстакаде пристроили одну полосу, проезжая часть стала чуть шире, но все равно затор остался.

Тому немало примеров. Так, несколько лет назад проектировщики, вырисовывая на бумаге съезд с одной четырехполосной магистрали - Третьего транспортного кольца - на другую четырехполосную магистраль - Звенигородское шоссе, почему-то оставили для съезда машин только один ряд. Разумеется, заторы на этом месте выстраивались каждое утро. Понадобилось полгода газетных публикаций, чтобы на проблему обратили внимание и ликвидировали ее. Кстати, всего за две недели.

Речь о внутреннем кольце. Здесь при движении со стороны шоссе Энтузиастов в часы пик выстраивались километровые заторы, которые начинались чуть ли не в Лефортовском тоннеле. И виной тому - изменение начального проекта. Развязка ТТК с Волгоградкой (равно как и с Кутузовским проспектом) изначально планировалась как место соединения так называемых Большого и Малого колец.

Таких ошибок при проектировании первой - южной - очереди Третьего транспортного кольца было допущено, к сожалению, немало. И исправлять их приходится уже в процессе эксплуатации этой перегруженной магистрали. Так, через две недели закончатся работы по расширению проезжей части Третьего транспортного кольца в районе пересечения с Волгоградским проспектом.

Проектировщики элементарно перенесли ограждение, отделяющее основную проезжую часть кольца от зоны разворота, ближе к осевой линии на два ряда. Таким образом ширина проезжей части Третьего кольца увеличилась сразу на две полосы. А отгороженный левый ряд оставлен под разворот.

Малое кольцо осталось на карте, став Третьим транспортным, а Большое получило южный полукруг и через пять лет должно стать Четвертым транспортным кольцом. Однако первоначальный проект уже успели частично реализовать в железобетоне - не ломать же! И вышло так, что узкая трехполосная эстакада Третьего кольца перед пересечением с Волгоградским проспектом превратилась в очередное бутылочное горлышко: слева ее образовала зона разворота, для которой зачем-то оставили аж три вечно пустующих ряда, с правой стороны - транспортный поток, выезжающий на кольцо с проспекта. Затор казался вечным, однако ликвидировать его помогло весьма простое инженерное решение.

Мнения экспертов о том, какие изменения произойдут на рынке недвижимости под влиянием постановления О передаче земельных участков на территории города Москвы в частную собственность, зачастую полярны: от постановление начало рыночных отношений на земельном рынке столицы до документ лишь обобщение ранее действовавших норм, не влекущее за собой никаких существенных изменений, а значит, стоит несколько подробнее остановиться на истории вопроса и ознакомиться с разными точками зрения.

- Мы надеемся, что изменение схемы движения на этой развязке позволит значительно облегчить жизнь водителям, которые едут по Третьему кольцу с востока столицы на запад, - сказал корреспонденту Вечерки руководитель Центра организации дорожного движения правительства Москвы Сергей Попов.
Москва заслужила репутацию региона, где частная собственность на землю казалась просто невозможной. Но июль этого года изменил ситуацию постановление О передаче земельных участков на территории города Москвы в частную собственность описывает, кто и как может владеть самой дорогой землей России. Собственник заинтересовался, как принятие документа повлияет на жизнь горожан.

Ни для кого не секрет, что начиная с 2001 года на территории столицы практически не действовали нормы Земельного кодекса РФ (в части оформления земли в собственность). Основным отличием Московского от прочих регионов России, по словам директора департамента земельно-имущественных отношений группы компаний RIGroup Георгия Кулигина, являлось отсутствие механизма выкупа земли. Вплоть до 2005 года в Москве действовала исключительно арендная форма отношений (компании брали землю в долгосрочную аренду). Кроме того, земельные отношения регулировались с помощью тендеров и аукционов, рассказывает ведущий аналитик департамента маркетинга агентства недвижимости DOKI Александр Скобкин. Земля в частную собственность практически не оформлялась. Но практика показала, что если истец в своих попытках приватизировать землю доходил до суда, то зачастую выигрывал его, уточняет пресс-секретарь инвестиционно-строительной компании Сити-XXI век Сергей Лядов.

Специфика московского закона

Evolution, Not Revolution?

С того момента, когда столица проиграла несколько судебных споров владельцам предприятий и жилых домов, городские власти озадачились проблемой упорядочивания процесса приватизации московских земель. Уже с первого дня текущего года было вынесено несколько решений относительно приватизации участков под домами. Власти решили руководствоваться принципом: не можешь противодействовать процессу возглавь его. Установив порядок оформления земли в собственность, город может лучше отстаивать свои интересы. Прежняя позиция простого игнорирования интересов заявителей уже не приносит искомых результатов, комментирует ситуацию Лядов.

В связи с определенным своеобразием московского законодательства в области земельных отношений в столице сформировался существенный отложенный спрос на земельные участки как с недвижимостью, так и свободные. В какой мере соответствуют действительности прогнозы о грядущем ажиотаже вокруг столичной земли, который может быть спровоцирован постановлением городских властей? Спрос на землю очень высок, прежде всего со стороны собственников капитальных зданий и сооружений. В частной собственности на землю заинтересованы промышленные предприятия, чтобы повысить свою капитализацию, говорит Сергей Лядов. Впрочем, стоит отметить, что стоимость выкупа участков под предприятиями составит, согласно постановлению, от 20% до 100% (в случае если планируется перепрофилирование земли) цифра беспрецедентная в российских масштабах.

И наконец, в июне текущего года мэром столицы Юрием Лужковым было подписано постановление О передаче земельных участков на территории города Москвы в частную собственность, вызвавшее безусловный интерес участников рынка. Оценки законодательного нововведения игроками находятся в диапазоне от безоговорочного одобрения до откровенного скепсиса. Мы бы назвали это постановление эволюционным оно есть результат многолетней работы столичных чиновников Необходимость в законодательной базе приватизации столичной земли назрела давно, считает Александр Скобкин. В то же время, по словам Сергея Лядова, учитывая тот факт, что московские власти раньше игнорировали вопрос оформления прав на землю, документ, который регламентирует приватизацию участков в городе, можно назвать революционным. По мнению Георгия Кулигина, принятие постановления если не революционно, то весьма существенно. Механизма не было, а тут он появился. Причем сформировавшийся спрос на покупку земли, который не удовлетворяли несколько лет, первое время будет только увеличиваться, говорит Кулигин.

В то же время, по оценке аналитиков агентства недвижимости DOKI, на сегодняшний день в Москве свободными являются не более 5% земель, а значит, речь идет в основном о приватизации участков под зданиями. Многие специалисты ожидают бума вокруг приватизации и называют законопроект началом рыночных отношений. Земля в Москве всегда была и есть лакомый кусок для многих участников рынка недвижимости. Впрочем, во многих случаях земельный вопрос де-факто уже решен. Вряд ли стоит ожидать большого ажиотажа вокруг приватизации московской земли, считает Александр Скобкин.

Для получения дополнительных источников доходов стремятся оформить землю и товарищества собственников жилья. В этом случае они могут рассчитывать на уменьшение стоимости эксплуатационных услуг. Крайне заинтересованными в этом вопросе являются также владельцы частных домов на территории Москвы. Но им земля будет оформляться в собственность только при условии, что она не предназначена для городских нужд, уточняет Лядов.

Среди аспектов практического значения обсуждаемого постановления для столичного рынка называют и повышение привлекательности города для иностранных инвесторов. По мнению Александра Скобкина, упрощение процедуры приватизации земли способно привлечь значительное число иностранных инвесторов в столичный регион. Документ направлен и на повышение монетизации земли и вовлечение ее в рыночный оборот. Земля все больше будет становиться полноценным активом, обладающим стоимостными характеристиками. Это, в свою очередь, повысит инвестиционную привлекательность Москвы, говорит Сергей Лядов, однако ожидать резкого увеличения иностранных игроков на этом рынке не стоит. В том, что напрямую подписание документа не отразится на приходе западных инвесторов, убежден и Георгий Кулигин: Те инвесторы, которые уже построили свои объекты в столице, смогут приватизировать землю. Что касается новых, то вопрос юридического обоснования распоряжения земельным участком не станет, на мой взгляд, решающим при принятии решения о выходе на московский рынок. Возможно, за небольшим исключением.

За и против

Вместо выводов

Предполагается, что закон даст новый импульс строительному рынку. Чем проще получить в собственность земельный участок, тем быстрее может быть решен вопрос со строительством и выводом нового жилья на рынок. Площади, находящиеся в частной собственности, вероятнее всего, не будут дополняться долей города и иными обременениями. Тем самым будет создана альтернатива городским конкурсам по получению площадок под застройку, считает Александр Скобкин. Менее оптимистичен во взгляде на вопрос Сергей Лядов: При застройке участков, находящихся в частной собственности, доля города не предусматривается, поскольку это своего рода налог за пользование городской землей. Но это не значит, что инвестора в этом случае не попросят профинансировать те или иные виды работ, например, по инженерной инфраструктуре. Иначе проект может увязнуть в согласованиях при рассмотрении в многочисленных городских инстанциях.

Впрочем, по мнению директора департамента земельно-имущественных отношений группы компаний RIGroup, сложно давать прогнозы в данной области: механизм пока не отработан. В постановлении снова есть ряд вопросов, которые остаются открытыми. Например, приобретение прилегающей к зданию территории постановлением по-прежнему не регламентируется. Кроме этого ограничения имеется по крайней мере еще одно: претендовать на выкуп земли под зданием могут только те лица, у которых в собственности находится все здание целиком. Ожидаются трудности при оформлении прав собственности для приобретения земли под зданием: заинтересованное лицо должно провести ряд работ, например обследование коммуникаций. Исчерпывающего перечня этих подготовительных работ нет, такое отсутствие четкости может повлечь за собой довольно разнообразное толкование и создание дополнительных барьеров и бюрократического давления на выкупающих, предупреждает Кулигин.

Найти однозначный ответ на вопрос насколько существенно отразится на рынке утверждение порядка передачи столичной земли в собственность? довольно сложно. Конечно, сам факт того, что постановлением законодательно утверждается понятие частной собственности на московскую землю, не может не внушать оптимизма в том числе жителям пресловутого Южного Бутова, которые наконец-то вправе получить предоставленные им в пожизненное наследуемое владение и бессрочное пользование участки в собственность.



Главная --> Публикации