Главная --> Публикации --> Дорогое подмосковье Будут ли дешеветь загородные дома? Столичное правительство одобрило план реконструкции парка имени горького Соцжильё - миф или реальность? Имущество для служебного пользования

Отсутствие рыночного равновесия По словам заместителя директора департамента оценки и консалтинга компании Colliers International Марины Смирновой, только снос гостиницы Россия уменьшил объем предложения на 3 тыс. номеров, тогда как новое предложение составило 734 номера. Особенно ощутимым становится сокращение гостиничного фонда в трехзвездном сегменте. Начиная проекты реконструкции старых советских гостиниц, которые и составляют основную часть отелей подобного уровня, инвесторы, как правило, стараются повысить их классность до пяти-четырех звезд. В результате активных работ по реконструкции московского гостиничного фонда нарушается рыночное равновесие: доля верхнего сегмента, особенно в пределах Центрального округа, становится непропорционально высокой,- говорит Марина Смирнова.

В столице сконцентрировано 50% всех доходов от российского гостиничного бизнеса. Но, несмотря на явное лидерство Москвы по сравнению с другими российскими городами, а также активизацию столичного рынка в 2005 году, эксперты с сожалением отмечают неоспоримый факт того, что темпы сноса московских гостиниц продолжают опережать темпы нового строительства.

В некоторых московских гостинцах в первом полугодии 2006 года были зафиксированы цены, превышающие в отдельные дни $700, что слишком дорого для европейских рынков. Столь существенный рост цен в высшем ценовом сегменте сказывается и на заполняемости отелей.

Массовый снос морально устаревших гостиниц и низкие темпы строительства неизбежно приводят к возникновению дефицита номерного фонда и, как следствие, росту его стоимости, отмечает вице-президент по развитию сети компании Heliopark Group Виталий Ткаченко. В результате, по данным международной аудиторской компании Deloitte Touche, гостиницы Москвы признаны самыми дорогими в Европе. За 2005 год стоимость номера возросла на 34,4%, добавляет гендиректор компании Becar. Commercial Property Игорь Галицин.

События полугодия За прошедшее полугодие существенно расширился пул игроков гостиничного рынка столицы. Так, в начале лета стало известно о выходе на московский рынок крупнейшей прибалтийской сети Reval. Партнером оператора здесь выступят акционеры компании Панавто - официального дилера Mercedes-Benz. Первый отель Reval откроется рядом с метро Улица 1905 года.

Марина Смирнова отмечает, что игроки рынка стали сталкиваться с определенными сложностями продвижения гостиничного продукта класса люкс за пределы Садового кольца (включая его внешнюю границу). Отели, расположенные за пределами историческогоцентра города, теряют в выходные дни почти половину своей клиентуры,- рассказывает она.

О своих планах в Москве заявила и вторая в мире по величине после Hilton гостиничная сеть Rezidor SAS. Компания намеревается открыть в Москве четыре-пять отелей Radisson и один-два Park Inn. Пока известны участки под два Radisson: первый отель в Крокус центре откроет владелец ТЦ Арас Агаларов, второй - на Белорусской владельцы казино Golden Palace,- говорит руководитель отдела исследований и аналитики компании Praedium Ольга Кисарина.

Также завершила свою первую сделку в Москве международная компания Orco Group, профессионально управляющая сетью апарт-отелей. Оператор купил у девелоперской компании СистемаГалс часть офисно-гостиничного комплекса на Покровке, где в скором времени разместится первый апарт-отель сети под брэндом MaMaison.

Сеть же Le Meridien ведет активные переговоры, чтобы получить в управление гостиницу Ленинградская.

Продолжили активную деятельность на московском рынке и уже управляющие успешными проектами здесь такие международные операторы, как британская сеть InterContinental Hotels Group и американская люксовая сеть Le Meridien. Весной стало известно о том, что Центр международной торговли (ЦМТ) собирается заключить сделку с InterContinental Hotels Group о приобретении франшизы для управления гостиницей Международная.

Кроме того, в случае заключения договора долгосрочной аренды, на время строительства инвестор будет платить лишь 1% от годовой арендной ставки. Если же компания будет выкупать земельный участок, ей будет предоставляться -процентная льгота.

Не оставляют попыток привлечь новых игроков в сегмент трехзвездных отелей столичные власти. Согласно заявлению заместителя мэра в правительстве Москвы Иосифа Орджоникидзе, город готов рассмотреть возможность частичной оплаты процентной ставки по кредиту, оформленному инвестором для строительства гостиницы.

Среди особо значимых проектов второго полугодия 2006 года Ольга Кисарина выделяет реконструкцию бывшей гостиницы Интурист, которая должна быть завершена в сентябре-октябре. На этом месте появится новый отель Ritz Carlton на 330 номеров.

В ближайшей перспективе По данным отдела исследований и аналитики консалтинговой компании Praedium, в 2006 году в центре столицы планируется ввести в эксплуатацию пятнадцать новых гостиниц общей емкостью 2616 мест, в том числе пять гостиниц в составе многофункциональных комплексов. Около 35% будущих гостиничных проектов планируются в составе многофункциональных комплексов.

- Как изменилась за последние полгода загрузка столичных отелей?

Как и в 2005 году, в первом полугодии столичный рынок продолжает оставаться исключительно привлекательным для инвесторов. О росте степени доверия компаний к гостиничному бизнесу, по словам Марины Смирновой, свидетельствует рост средней вместимости новых проектов на этом рынке. В среднем этот показатель увеличился с 85 номеров в 2000-2004 годах до 299 в 2005 году, а в недалекой перспективе в Москве появятся гостиницы и на 1 тыс. номеров,- уверяет Смирнова.
Вслед за офисными и торговыми проектами в поле зрения инвесторов в 2005 году попал и гостиничный бизнес. Скептически настроенные девелоперы и олигархи наконец заинтересовались освоением нового сегмента: было объявлено о старте ряда проектов и заключении крупных сделок. Тогда эксперты назвали 2005 год самым успешным для гостиничного бизнеса в России. О том, что изменилось на рынке Москвы и регионов за первое полугодие 2006 года, корреспонденту газеты Бизнес Маргарите Федоровой рассказала старший вице-президент компании Jones Lang LaSalle Hotels Марина Усенко.

гостиничных номеров, в Москве же это всего 9-10 тыс. номеров, соответствующих современному стандарту.

- Падение уровня загрузки столичных гостиниц наблюдается в последние полтора года, из которых данный показатель снижался непрерывно в течение 12 месяцев с мая 2005-го по май 2006 года. Объясняется это, по нашему мнению, высокими темпами роста цен на номера, которые в свою очередь идут вверх из-за огромного дефицита номерного фонда Москвы. К примеру, в Лондоне насчитывается около 70 тыс.

Вследствие этого падает и загрузка гостиниц. Так, в конце прошлого года в среднем по рынку этот показатель за 12 месяцев составлял около 74%. Уровень же загрузки на май 2006 года - примерно 67% (средний уровень загрузки за первые пять месяцев года - только 62%). Стоит отметить, что приближение к некоему психологическому барьеру уже замедлило рост цен на номера. Темпы роста по сравнению с прошлым годом снизились в два раза.

Сейчас средняя стоимость номера без учета налогов, без завтрака в столичной гостинице современного формата составляет около $30 Для многих подобная цена уже достигла некоего психологического барьера. Некоторые компании уже не могут позволить себе разместить своих сотрудников в хороших гостиницах бизнескласса, которым в свою очередь приходится либо арендовать апартаменты, либо останавливаться в более дешевых отелях.

- Самая главная проблема - отсутствие площадок, которые подходили бы для реализации успешных проектов. У всех интересных участков, где экономически выгодно строить гостиницы, уже есть хозяева. Конечно, столичные власти пытаются решить эти вопросы, но даже обещанные льготы не на все проекты смогут заманить инвесторов. Из озвученных не так давно нововведений самым значимым для девелоперов, скорее всего, является обещание города брать на себя обязательства по частичной компенсации процентных платежей по кредитам, взятым под гостиничные проекты. До сих пор для инвесторов основной трудностью остается привлечение финансирования для строительства гостиницы.

- Столь ощутимый дефицит предложения вызван все-таки низкой активностью инвесторов на гостиничном рынке Москвы, по сравнению с тем же офисным или торговым? Какие, по вашему мнению, существуют основные проблемы, так или иначе сдерживающие развитие этого рынка?

м и $1,5 тыс. за 1 кв. м соответственно.

В случае реализации офисного проекта в банк могут быть предоставлены долгосрочные договоры аренды, гарантирующие стабильный поток платежей, гостиничный же оператор, за редким исключением, не может, да и не станет гарантировать постоянный доход по объекту. К тому же даже само строительство трехзвездной гостиницы международного класса обходится дороже возведения офисного здания класса А: $2,2-2,3 тыс. за 1 кв.

- Это, например, операторыинвесторы, которых до недавнего времени на российском рынке еще не было. Как правило, это компании, не обладающие громкими именами и вынужденные предлагать своим партнерам интересные условия сотрудничества, такие как соинвестирование проектов.

-Тем не менее кто сегодня вкладывается в гостиничные проекты?

Кроме этого, на очереди стоят европейские операторы, которые готовы вкладывать деньги для проникновения на новый для себя рынок России.

Примером может служить Orco Group, купившая у Системы-Галс гостиничную часть комплекса на улице Покровка в Москве.

Также стали активно заявлять о себе инвесторы-операторы. Такие компании готовы приобретать готовые отели (или строить их) с последующим их самостоятельным управлением- без брэнда или с ним, по условиям договора франшизы с международными операторами. Определилась и третья группа гостиничных игроков, в которую входят обычные инвесторы, ориентированные на приобретение уже готовых объектов и последующую сдачу их в управление гостиничным сетям.

Стратегия подобных компаний рассчитана именно на вхождение в объекты, а не только управление ими, что предпочтительнее для большинства крупных международных сетей.

- Среди основных городов России, где идет активное развитие гостиничного рынка, выделяются Калининград и Екатеринбург. В остальных городах больше слов, нежели реальных проектов. Стоит, конечно, отменить стремление многих западных сетей выйти на российский рынок именно через региональные проекты. Активность международных операторов обусловлена более низким порогом вхождения на эти рынки, чем в Москве или Санкт-Петербурге. Здесь практически нет конкуренции и, соответственно, компании могут диктовать свои тарифы и условия.

- Как изменяется гостиничный рынок в регионах?

Напомним, конфликт между ФАС и Евроцементом начался осенью прошлого года, когда ведомство уличило компанию в установлении монопольно высоких цен на цемент.

Вчера Федеральный арбитражный суд Московского округа отказался утвердить мировое соглашение между Федеральной антимонопольной службой (ФАС) РФ и ОАО Евроцемент груп. Юристы считают решение суда обоснованным, а глава ФАС Игорь Артемьев собирается обжаловать его в Высшем арбитражном суде.

По данным ФАС, с мая по октябрь 2005 года цены выросли почти на 70%, с 1361 руб. до 2282 руб. за тонну. Холдинг Филарета Гальчева объяснял рост цен на цемент подорожанием электроэнергии, перевозок, инфляцией, ростом налогов. ФАС не прислушалась к оправданиям и предписала компании вернуть в бюджет почти 1,9 млрд руб. сверхдоходов и с 1 ноября 2005 года сделать цену справедливой и конкурентной, установив ее на уровень мая 2005 года.

По оценкам антимонопольных органов, предприятия, входящие в Евроцемент груп, контролировали в общей сложности 40% российского рынка цемента и 55% рынка в Центральном федеральном округе.

А в конце июня стороны неожиданно пришли к мировому соглашению, по которому размер штрафа со стороны ФАС уменьшался до 267 млн руб. и антимонопольные органы отказывались от всех претензий к цементной компании.

В ответ Евроцемент обжаловал решение ФАС. В январе 2006 года арбитражный суд Москвы оставил его в силе, однако уже в марте та же инстанция отменила решение антимонопольных органов, признав его недействительным.

Юристы Евроцемента уверяют, что решение суда не помешает заключению мировой. В адвокатском бюро Егоров, Пугинский, Афанасьев и партнеры, представляющем интересы Евроцемента, уверены, что завершение конфликта - вопрос юридического оформления. Спор между ФАС и нашим доверителем урегулирован 30 июня. Как наши договоренности будут оформлены в конечном итоге - это процедурные детали,- говорит партнер адвокатскогобюро Дмитрий Афанасьев. Тем временем ФАС собирается дождаться рассмотрения своей кассационной жалобы на постановление девятого арбитражного апелляционного суда, принявшего первое решение в пользу Евроцемент груп. Рассмотрение жалобы состоится 25 августа.

C тех пор Федеральный арбитражный суд Московского округа дважды откладывал решение о признании соглашения действительным, а вчера на третьем заседании отклонил его, посчитав, что ФАС не имеет полномочий для его заключения.

Мнения юристов о возможном исходе спора разошлись.

А решение суда, отклонившего мировую, глава ведомства Игорь Артемьев намерен обжаловать в Высшем арбитражном суде. Мы убеждены в том, что у нас есть полномочия заключать мировые соглашения с хозяйствующими субъектами. И если Высший арбитражный суд поддержит нас в этом вопросе, мы вновь предложим коллегии судей утвердить наше мировое соглашение с Евроцемент груп",- заявил вчера Артемьев.

С ним согласен заместитель руководителя департамента налогов и права компании Бейкер Тилли Русаудит Максим Федотов: В основе спора лежало обжалование решения, а дело об обжаловании в принципе не может быть завершено мировым соглашением. А член Московской коллегии адвокатов Алексей Котиков отмечает, что по новому УПК исполнительные органы власти имеют право заключать мировые соглашения. Здесь мог иметь место технический момент: например, от имени ФАС могло выступать неуполномоченное лицо,- считает Котиков.
Вы никогда не мечтали добавить в своей квартире еще одну комнату? А совместить туалет с ванной? Вынуждена расстроить вас: сделать это не просто, ведь по современному законодательству и то, и другое считается перепланировкой помещения и для того, чтобы получить разрешение на перестройку собственной жилплощади нужно оформить кучу бумаг. Но, обо всем по порядку.

Управляющий партнер юридической фирмы Вегас-Лекс Альберт Еганян согласен с решением суда. Изначально ФАС требовала снизить отпускные цены Евроцемента, действуя в интересах примерно 10 компаний-участников рынка. А мировые соглашения, затрагивающие интересы третьих лиц, которые не отражаются в мировом соглашении, не могут быть утверждены,- поясняет юрист. Таким образом, когда дело дошло до конкретных мер, участников рынка просто забыли позвать, о чем суд сегодня и напомнил,- говорит Еганян.

Но необходимость получения такого разрешения не снизила моей решимости - я решила, что раз уж переезжаю жить в новую квартиру, то сделаю все так, как хочется мне. Первым делом я узнала, какие именно документы нужно оформлять для перепланировки. Как выяснилось список очень и очень длинный. Зачитав мне этот список, женщина из ЖЭКа, которой я позвонила, чтобы уточнить информацию, посчитала своим долгом сообщить мне, что наше законодательство предусматривает ответственность за незаконное переустройство помещений, кроме того, если я решу все-таки переделать квартиру без оформления надлежащих бумаг, то рискую получить целый ворох проблем.

Когда мы купили квартиру в новом, только что отстроенном доме, то радости моей не было предела. Прогуливаясь по пустым, и оттого казавшимся неестественно огромными помещениям, я думала о том, как бы поудачнее эту квартиру обустроить. Если сломать стену между кухней и гостиной, и возвести еще одну совсем в другом месте, то двухкомнатная квартира легко превратиться в трехкомнатную с огромным холлом. А если еще и огромный балкон, который соединяет обе имеющиеся комнаты застеклить - то у меня появиться еще и свой зимний сад. Но не тут то было: оказалось, что даже если вы являетесь собственником жилплощади, то у вас все равно нет возможности творить на своей территории все что вам хочется - на все изменения нужно получать разрешения.

Итак. Первое, и самое серьезное что может случиться в случае незаконной переделки квартиры - вашу жилплощадь без вашего разрешения могут продать через суд с публичных торгов в случаях, предусмотренных статьей 293 ГК РФ.

Сначала мне было совсем неясно, зачем мадам озвучила мне все эти страшные последствия незаконной перепланировки, но уже через некоторое время я поняла. Действительно, чем дольше ждешь все документы, тем сильнее возникает желание плюнуть на все и перепланировать все на свой вкус. Для тех, у кого как и у меня возникает такая идея, озвучиваю все те страшные последствия, которые сообщила мне мадам из ЖЭКа.

Во вторых - за такие действия вас имеют право оштрафовать: СЭС, Жилищная инспекция, государственные органы, уполномоченные выдавать разрешения на перепланировку. При этом уплата штрафов не освобождает от необходимости получения разрешительной документации. Эти же службы могут обязать вас выплатить компенсацию соседям в случае нанесения им материального ущерба.

Но даже если квартира останется при вас, то все равно жизнь медом не покажется. Во-первых, вы не сможете в будущем продать (подарить, обменять, завещать) свою квартиру без согласия будущего владельца согласовать перепланировку за свой счет, а если ваша перепланировка будет выполнена с нарушением норм проектирования и гигиены жилья то согласовать ее не удастся вообще.

Таким образом, лучше все-таки действовать по закону.

В третьих, органы государственной власти вправе подать на вас судебный иск с требованием восстановить прежний вид помещения за ваш счет. И наконец, фирму, производящую в вашей квартире ремонтные работы, могут лишить лицензии. Поэтому найти строителей, желающих работать без документов, будет не так то и просто.

Давайте начнем с того, что разберемся, а является ли вообще задуманное вами действие перепланировкой?

Итак, с чего же начать?

перенос, разборка и возведение новых межкомнатных перегородок;
перенос и устройство дверных проемов;
разукрупнение многокомнатных квартир;
пробивка проемов в несущих конструкциях;
частичный снос несущих конструкций;
увеличение размеров кухни, санузлов, коридора и комнат;
изменение месторасположения кухни или с/у;
объединение ванной и туалета;
устройство дополнительных кухонь и санузлов;
расширение жилой площади за счет вспомогательных помещений;
объединение двух и более квартир;
установку бытовых электроплит взамен газовых плит;
перенос электрических сетей, нагревательных сантехнических и газовых приборов;
устройство дополнительных вентиляционных каналов.
Если задуманные вами изменения помещения подпадают хотя бы под один из этих пунктов, вам понадобится официальное разрешение государственных органов, оформить которое не так то просто. В этом случае начать нужно с обращения специальную строительную компанию (благо таких сейчас полно в любом городе). Это такие организации, которые за ваши деньги согласны взять на себя все хлопоты по оформлению документов и проведения самих работ.

Переоборудованием помещений считается:

После того, как архитектурный проект будет готов, вам предстоит согласовать его в различных инстанциях, отвечающих за безопасность, сохранность и гигиену жилья:

Там мне объяснили, что начинать нужно с подготовки проекта желаемой перепланировки и его согласования. Проект перепланировки или архитектурный проект это специальный документ, имеющий юридическую силу. Он разрабатывается в организации, имеющей лицензию на проектирование. Вы можете заказать его самостоятельно, например, в проектном институте. В этой бумаге описано, как будет выглядеть ваша квартира после выполнения всех работ. Все изменения, вносимые в архитектурный проект, производятся с учетом строительных норм и правил (СНиП), а также технического состояния конструкций вашего дома.

Учтите, что все согласования платные, и размер платы зависит от конструкции здания, типа дома и серии и от сложности проектных решений.

орган Санэпидемнадзора округа (СЭС);
орган пожарнадзора округа (УГПС при ГО и ЧС России);
балансодержатель или собственник дома (ДЭЗ или ТСЖ);
архитектурно-планировочное управление (районное);
газовая техническая инспекция (если в доме - газ);
энергонадзор;
теплосети (если переносятся батареи);
жилищная инспекция округа
и другие, в зависимости от производимых изменений.
На каждую подпись (согласование) отводится от двух недель до одного месяца на законном основании. Срок действия каждой подписи от трех месяцев до года.

Помимо архитектурного проекта на рассмотрение госоргана необходимо предоставить еще целую кучу документов. Какие именно - вам сообщат прямо на месте при первом обращении. Поверьте мне - такой длиннющий список ничего кроме ужаса простым обывателям не внушает, но имейте в виду, что этот немаленький на первый взгляд список - неполный.

После того, как вы благополучно пройдете этот этап, необходимо оформить страховой полис, т.е. застраховать гражданскую ответственность. Затем согласованный архитектурный проект вы должны предоставить на рассмотрение в один из уполномоченных государственных органов при Правительстве, в зависимости от района, где находиться ваша квартира. Имейте в виду, что если данная организация не утвердит ваш проект - все ранее приложенные усилия окажутся тщетными - проект перепланировки вступит в законную силу только после утверждения этой организацией.

Скажу честно, как только я узнала о том, сколько всего придется пережить, дабы перенести одну стенку и застеклить балкон, желание переделывать что-либо у меня отпало - я решила, что квартира и так хороша, что две комнаты это не одна, да и кухня сама по себе не такая уж маленькая, какой показалась мне на первый взгляд. А зимний сад вполне может превратиться в летнюю терраску, где в жару можно будет хорошенько отдохнуть, вытащив из комнаты кресло.

Уполномоченный орган вправе затребовать и другие документы по своему усмотрению. И непредставление любого из них грозит обернуться неполучением разрешения на перепланировку.



Главная --> Публикации