Главная --> Публикации --> На рынке недвижимости собирается буря Московские гостиницы станут частными Строители не справляются со спросом Ростовские турагентства строят собственные гостиницы Офисы на месте станков

В Москве практически не осталось дешевого жилья. Нижний ценовой порог для однокомнатной квартиры давно преодолел рубеж в $100 000 и продолжает расти. Кроме того, налицо дефицит недорогого жилья количество бюджетных вариантов в базах данных риэлтеров исчисляется несколькими сотнями предложений на весь город. В такой ситуации основная часть потенциальных покупателей рассматривает Подмосковье уже не как способ сэкономить, а как единственно возможный вариант приобрести хоть какую-нибудь крышу над головой.

Недвижимость Подмосковья стремительно превращается в полноценную альтернативу столичному жилью. Многочисленных переселенцев не пугают проблемы с транспортом и инфраструктурой они спешат купить квартиры за МКАД, пока цены на них не сравнялись с московскими.

Сельская жизнь

По словам риэлтеров, рынок новостроек Подмосковья переживает настоящий бум. Инфраструктура подмосковных городов все меньше отличается от столичной: здесь бурно плодятся гипермаркеты, спортивно-оздоровительные комплексы и сервисные службы. Покупателей привлекает и более благополучная экологическая ситуация. Но что бы ни говорили застройщики, в Подмосковье едут прежде всего за относительно дешевыми по сравнению с Москвой квартирами.

Таким образом, столичные пригороды перестали относиться к разряду недорогой альтернативы столичному жилью. Наблюдается тенденция сближения стоимости квадратного метра в новостройках на окраине столицы и в 5-километровой зоне вокруг Москвы. В ближайшем Подмосковье растет предложение более дорогих монолитных домов бизнес-класса и появляются элитные квартиры. По данным аналитического консалтингового центра компании МИЭЛЬ-недвижимость, монолитное домостроение уже составляет почти 60% всех областных новостроек.

По данным компании Пересвет-РеалЭстейт, за 8 месяцев 2006 года цены на жилье в городах ближайшего Подмосковья выросли в среднем на 80%. Эксперты компании Vesco Realty оценивают этот показатель еще выше. С начала текущего года цены на жилье в 5-километровой зоне от МКАД выросли на 100 110%, а наиболее ликвидные предложения подорожали на 120%.

Хотя темпы роста цен на квартиры в Подмосковье обгоняют столичные, жилье в области по-прежнему ощутимо дешевле московского. Квартиры даже в самых ближайших городах-спутниках дешевле московских в среднем на 10 20%. В городах-спутниках Подмосковья средняя цена квадратного метра составляет $1700 2100 (данные Пересвет-РеалЭстейт). Квадратный метр в панельном доме на окраине Москвы стоит сегодня больше $300 Если сравнить две квартиры в новых домах спального района Москвы и ближайших городов Подмосковья, то при разнице в цене одного метра от $500 покупатель экономит минимум $25 000 35 00

По словам директора департамента городской недвижимости Vesco Realty Веры Лукиной, спрос на жилье в самом низком ценовом сегменте переместился в города второго пояса, где квартиры дешевле московских на 40 50%. Если раньше клиенты строго ограничивали максимальное расстояние до Москвы 15 20 км, то сейчас многие готовы рассматривать предложения в населенных пунктах, расположенных на удалении 30 50 км. В первую очередь потому, что там дешевле, говорит Лукина. К примеру, стоимость однокомнатной квартиры в современном типовом доме в Мытищах или Королеве составляет порядка $80 000, в то время как за $50 000 можно приобрести двушку на расстоянии 40 50 км (поселок Киевский).

Чем дальше в лес

В Москве за $100 000 с большим трудом можно найти однокомнатную квартиру площадью около 30 кв. м в старом доме на окраине. А в Подмосковье за эту сумму предложат на выбор однокомнатную квартиру в новостройке площадью 40 50 кв. м, небольшую двухкомнатную квартиру в ближайшем Подмосковье или просторную двухкомнатную в 20 км от МКАД.

Наиболее престижными направлениями считаются запад, юго-запад, северо-запад области. При этом около половины предлагаемых квартир приходится на восточное направление, которое доминирует по объемам застройки. Следом идет северное направление, на которое приходится около четверти рынка, юг и запад делят поровну оставшуюся часть. Согласно исследованиям Vesco Realty, наиболее востребованной является недвижимость областных городов, максимально интегрированных в московскую инфраструктуру: на западе это Красногорск и Одинцово, на севере Химки, Королев и Мытищи, на востоке Балашиха, Люберцы, Железнодорожный.

По данным Vesco Realty, наибольшей популярностью у покупателей пользуются города, расположенные в 5-километровой зоне от Москвы. Высокий спрос продиктован хорошей транспортной доступностью и уже сложившейся социально-бытовой инфраструктурой. Однако на сегодняшний день стоимость квартир в этих городах уже сопоставима с окраинными районами Москвы, что способствует сдвигу спроса в зону 10 15 км, где расположены, например, Лыткарино и Апрелевка.

Экология также играет существенную роль. Как считает Вера Лукина, картина на рынке подмосковных новостроек в целом схожа с ситуацией на рынке коттеджных поселков. Наиболее экологически благоприятные города расположены на подветренной западной части Московской области: Одинцово, Апрелевка, Внуково, Красногорск. Хуже экологическая обстановка в восточных районах области, где сосредоточено значительное количество промышленных объектов, отмечает Лукина.

Эксперты компаний МИАН-агентство недвижимости и Пересвет-РеалЭстейт называют основным фактором, определяющим популярность жилья в Подмосковье, транспортную доступность и добавляют к перечисленным выше городам Реутов, Видное и Котельники (микрорайон Белая Дача).

Наиболее крупный проект застройки дальних подмосковных территорий заявлен компанией Пересвет-РеалЭстейт. В Лыткарине на территории 450 000 кв. м предполагается возведение жилья как эконом- и бизнес-класса, так и малоэтажных домов. Компания Мособлжилстрой построит микрорайон Юго-Западный (0,5 млн кв. м) в Подольске, микрорайон Ольгино (около 200 000 кв. м) в Железнодорожном, а также более 1 млн кв. м жилья эконом- и бизнес-класса в Красногорске. Возведение крупного микрорайона Спасский Мост общей площадью 300 000 кв. м в Павшинской пойме, около Красногорска, собирается начать компания Комстрин.

Что Подмосковье нам готовит?

В Химках комплексно застраиваются три микрорайона Лобаново, Новокуркино и Левобережный. В микрорайоне Лобаново планируется застроить жильем и объектами инфраструктуры целый заводской квартал. По информации Пересвет-РеалЭстейт, активное строительство вскоре развернется вокруг Зеленограда.

В ближайшее время будут активно обрастать новыми микрорайонами Реутов, Видное, Одинцово (микрорайон Отрадное). Одна из самых крупных строек жилой район Солнцеград, который построит компания Новая площадь в 2 км от МКАД. В Балашихе возводит вторую очередь жилого микрорайона фирма Жилищный капитал. Дома расположены в живописном, экологически чистом месте вблизи реки Пехорки и окружены парком. При этом положение жилого комплекса выгодно в транспортном отношении. Ориентировочный срок сдачи приемочной комиссии первое полугодие 2007 года.

Сколько будет стоить жилье в Подмосковье?

В последнее время растет популярность городов, расположенных чуть дальше от кольцевой автодороги, таких как Дмитров, Троицк, Щелково, Дедовск, Ивантеевка, Пушкино, Раменское. Из новостроек Троицка эксперты выделяют жилой комплекс Западный стандарт, который на радость замглавы Росприроднадзора Олегу Митволю будет иметь собственную территорию на берегу реки Десны.

Согласно другой точки зрения, рост цен на подмосковное жилье сохранится. Основные причины: дефицит земли для комплексной застройки, а также растущий спрос, который уже сейчас превышает предложение в среднем на 30%. По мнению экспертов МИАН-агентство недвижимости, к концу декабря квартиры в Подмосковье будут дорожать примерно на 3 6% в месяц, а рост цен до окончания 2006 года составит порядка 40%.

По вопросу о том, как долго будет расти стоимость подмосковных квартир, мнения экспертов разделились. По оценкам нескольких крупных участников рынка, ближе к концу года темпы роста пойдут на спад. Основной аргумент сторонников такого прогноза переориентация девелопмента из Москвы на область. Объем каждого из уже строящихся объектов составляет не менее 250 000 кв. м, а некоторые из них (например, Павшинская пойма, Отрадное, Реутов, Трехгорка) превышают 400 000 кв. м.

Директор департамента городской недвижимости Vesco Realty Вера Лукина:

Город-спутник или новостройка на окраине?

Директор отделения На Ленинском компании МИЭЛЬ-недвижимость Юлия Гераськина:

Предложенные варианты значительно различаются как по стоимости, так и по качеству. Квартира в городе-спутнике стоит порядка $100 000, на удалении 40 50 км порядка $50 000 70 000, тогда как приобретение квартиры в современном малоэтажном комплексе за городом обойдется в $150 000 250 00 С точки зрения оптимального соотношения цены и качества наиболее привлекательным вариантом является жилье в городах-спутниках.

Даниил Раздольский, руководитель отделения Арбатское компании ИНКОМ-недвижимость:

Если в пригородах Москвы могут быть сложности с транспортом, то в анклавах новостроек время от времени возникают проблемы с жилищными коммуникациями. С социальной инфраструктурой здесь все нормально, так как школы, детские сады, больницы и магазины включены в проект еще на стадии его формирования. В пригородах, как правило, социальные объекты финансируются из областного бюджета. Что же касается экологии, то новостройки все же более предпочтительны, потому что многие города Подмосковья отягощены промышленным фактором.

Подавляющее большинство подмосковных земель сельхозназначения (около 1 млн га) находится сегодня в собственности у крупных землевладельцев. Процедура формирования этих феодальных вотчин довольно проста: земельные паи скупаются у крестьян разоряющихся колхозов. Цель приобретения очевидна: это инвестиции в актив, который никогда не упадет в цене. Непросто в этой истории лишь одно выбрать самый удачный момент для того, чтобы пустить актив в дело: продать землю или, например, начать ее застройку. Держать землю под парами с каждым годом становится все более накладно.

К плюсам приобретения жилья, расположенного за пределами МКАД, относятся цены, несопоставимые с московскими. За те деньги, что в столице стоит однокомнатная квартира, в Подмосковье можно купить трехкомнатную. Кроме того, на сегодняшний день, в регионе имеется довольно развитая инфраструктура. Несмотря на то что ее уровень отстает от столичной, она предоставляет все необходимые опции. Не стоит забывать об экологии, которая в сравнительно небольших городах более благоприятна.
Серия неудачных проектов на рынке загородной недвижимости заставляет новых игроков просчитывать каждый шаг. Управляющая компания Масштаб в этом не особо нуждается свою игру она уже сделала, купив земельный надел размером с город. Остальное доделает рыночная конъюнктура.

Самый масштабный в новейшей истории рынка недвижимости вывод земельного актива на арену провела УК Масштаб, учрежденная компанией Авгур Эстейт и несколькими частными лицами. Она начала эксплуатацию 6000 га, некогда принадлежавших совхозу Коммунарка. За эти земельные активы еще недавно вели борьбу многие участники рынка. Несколько небольших участков были отделены, сейчас на них строятся коттеджные поселки Бельгийская деревня и Дубровка. Но основную часть территории совхоза пару лет назад удалось приобрести ряду акционеров компании Авгур Эстейт и Собинбанка, председатель правления которого Сергей Кириленко по совместительству является генеральным директором управляющей компании Масштаб.

Я охотился за ним несколько лет

Было принято решение не дробить дальше территорию, а осваивать ее комплексно. Тем более что размерами собственных площадей проект, получивший рабочее название А 101, может не ограничиться. В настоящий момент общая площадь генерального планирования охватывает 12 000 га, что составляет примерно треть территории Ленинского муниципального района.

Около полутора лет компания просуществовала под названием Комстрой. За это время был заложен первый проект на участке в 150 га элитный коттеджный поселок Антоновка. В самом Комстрое реализацию Антоновки посчитали весьма удачной сегодня больше половины коттеджей продано. Но уже следующий шаг компании, к тому времени переименованной в Масштаб, начало комплексного освоения всего коммунарского наследства может свидетельствовать о том, что стандартная для крупных землевладельцев порционная политика (сегодня один участок пустили в дело, завтра другой) устарела и не способствует увеличению стоимости подобных активов.

Никогда не давал. Сейчас все делается несколько по-другому. Администрация прекрасно понимает, что реализация проекта такого масштаба означает комплексное развитие всего района будут проложены новые дороги, построены школы (сейчас в плане проекта заложено 60 школ), медицинские учреждения, будет модернизирован жилой фонд, создана развитая инфраструктура и, наконец, существенно увеличится численность населения и количество налогоплательщиков. У проекта А 101 высокая социальная значимость.

Приобретение такого огромного земельного актива предполагает тесные контакты с местной администрацией. Взяток много пришлось давать?

Мы действуем абсолютно легально, в полном соответствии с буквой закона. И если какой-нибудь чиновник необоснованно откажется ставить подпись на документе, я предпочту в крайнем случае получить ее через суд. А так как наш проект рассчитан на 20 30 лет, то проблем с ускорением у нас не существует. Делается какая-либо подпись месяц и пускай себе делается. У нас есть документы, которые проходили согласования 3 6 месяцев при норме в один месяц. И ничего. Нам спешить некуда.

То есть классическая для землевладельцев ситуация, когда требуется платить за подпись на разрешительном документе, вам не знакома?

В принципе перевод земли из одной категории в другую один из самых выгодных моментов ленд-девелопмента, в результате которого стоимость участка может повыситься на 100% и более. Чтобы и дальше увеличивать стоимость актива, необходимо выходить из юридического поля на колхозное: прокладывать инженерные коммуникации, строить дороги и пр. В результате стоимость земельных участков может увеличиться еще на 150%. После застройки земля может вырасти в цене на дополнительные 50 60%.

Главная головная боль всех землевладельцев крайне затянутая и бюрократизированная процедура переоформления земли. Девелоперские проекты реализуются в основном на землях сельхозназначения, а перевод их в другую категорию законодательно прописан нечетко соответственно, оставляет чиновникам множество возможностей для интерпретаций и растягивается на годы. В результате многие компании продают участки в поселках, находящихся в стадии перевода из сельхозназначения в статус ИЖС. Если земля продается без подряда, ситуация вполне укладывается в рамки законодательства.

Я охотился за этим активом несколько лет. После приобретения полтора года ушло на ревизию всей территории. До сих пор открываются какие-то новые документы, сталкиваемся мы и с дублирующими друг друга правами собственности. Все, кто занимается землей и наводит порядок в своих активах, через это проходят. Что касается самого проекта А 101, то вполне вероятно, что на протяжении всего времени работы над ним будет происходить его оценка и коррекция задач в зависимости от результатов.

Шесть тысяч гектаров это площадь не самого маленького города. Сейчас вы уже представляете, что будете делать со всем этим хозяйством?

Представители Масштаба обходят дозором владения свои раз в неделю. И каждый раз происходят какие-либо открытия. Так, жители соседних деревень самовольно решили увеличить размеры своих хозяйств за счет бывших совхозных земель. Вначале заборы, граничащие с полями, были робко передвинуты на метр. Масштаб молчал. Тогда заборы начали наступление более решительно. Когда жители перенесли изгороди больше чем на 5 метров, в компании решили: хватит! В результате разбирательств, увещеваний и изучения документов выяснилось, что у подавляющего числа захватчиков вообще даже свои участки должным образом не оформлены в собственность. Пришлось им и заборы обратно передвигать, и платить за оформление.

На границе ходят хмуро

Думаю, что все время работы над проектом мы будем узнавать о нем что-то новое. Могу привести пример. У меня есть друг, который купил небольшой участок земли под застройку и в процессе его освоения вдруг обнаружил, что под землей есть очень неплохие залежи песка. Понятно, что планы у человека резко поменялись. Примерно через пять лет после покупки участка он сделал там карьер и сейчас занимается совсем другим бизнесом.

Как сильно конечный результат работы над проектом будет отличаться от первоначального замысла?

Идей была масса. Вплоть до того, чтобы отдать всю территорию под крупное производство. Такой проект родился в самом начале на волне слухов о планах крупных зарубежных концернов типа Фольксвагена построить собственные производственные мощности в ближайшем Подмосковье. Но слухи не оправдались иностранцы ушли в глубь области, за 50-й километр от МКАД, а мы в свою очередь успели понять, что производство не лучший сценарий того, что можно сделать с таким ценным активом.

Это я к тому, что всегда возможны варианты. С территорией в несколько тысяч гектаров можно сделать все что угодно: построить коттеджные поселки, рекреационные зоны, заняться малоэтажным строительством. Здесь же возможна какая-то малая индустрия, технопарки, торговые центры, логистические комплексы и т.д.

В принципе, так и есть. В самом начале мы провели тендер среди ведущих инженерных компаний на создание генплана всей территории. Нужно было определиться, что это: московский пригород, отдельный город, набор поселков, деревень Подмосковья. Существенное увеличение числа жителей подразумевает наличие развитой инфраструктуры. Это в первую очередь дороги и коммунальные сети, положение с которыми в Подмосковье в настоящее время оставляет желать лучшего. А тут в строй вводится в общей сложности 10 млн кв. м. Поэтому, чтобы понять, как качественно осваивать такую огромную территорию, мы наняли консультантов и поездили с ними по разным странам, знакомясь с различными стратегиями повышения стоимости подобных активов.

Когда не понимаешь четко, что делать с тем, что имеешь, нужно нанять того, кто поймет это за тебя

Разумеется.

А российский опыт пригодился?

И этот тоже. Нужно учиться на чужих ошибках.

Какой? Ряды недостроенных коттеджей по всему Подмосковью?

Учитывая, что А 101 находится на начальной стадии, все ошибки были внутренними. Например, сперва наше техзадание проектировщикам и архитекторам не в полной мере соответствовало тому, что на самом деле мы хотели бы увидеть. Были и кадровые просчеты. Такой, по сути, градообразующий проект большая ответственность. И его успех лежит в плоскости профессионализма людей, которые над ним работают.

Какие вы ошибки успели совершить, разбираясь с наследством Коммунарки?

Скажем так: сейчас у нас есть первый эскиз. Большой, но эскиз. Сколько их будет всего, не могу сказать точно. Знаю одно, генплан это живая вещь, он должен меняться.

Вернемся к генплану. После разбора чужих полетов сложилась ли общая картина проекта?

В придачу к первому эскизу генплана у Кириленко есть карта земель, уместившаяся на двух стенах его кабинета, за что и была в шутку переименована в обои. Зачаточных знаний картографии достаточно, чтобы понять: половина бывшей Коммунарки густые леса, на которых ничего, кроме скворечников, не построишь. На вопрос юного натуралиста, будут ли сохраняться лесные угодья, последовал незамедлительный ответ: Наша задача их сохранить. Понятно, что когда большая часть территории будет освоена, количество лесов пойдет на убыль, уступая место тому или иному строительству. В конце концов и на месте Москвы когда-то стояли непроходимые леса. Пока же Кириленко честно собирается из леса делать рекреационные зоны. В смысле: из бурелома парк. Теоретически парковые зоны прибыльный бизнес. Правда, в России нет ни одного, который бы существовал без государственных дотаций.

Долой заборы!

Мы собираемся полностью контролировать ситуацию на нашей территории. Каждый проект застройки будет детально прорабатываться с тем девелопером, который за него возьмется. Мы берем на себя согласовательные функции, выступаем в качестве своего рода госкомиссии. Таким образом, мы оградим А 101 от объектов, которые могут кардинально поменять ситуацию на всей территории, понизив тем самым ее общую стоимость.

Кто будет работать с вашими землями? Единая концепция застройки предполагает некий фэйс-контроль для девелоперов

Судя по всему, процесс выбора партнеров по реализации проекта идет медленно. Во-первых, на рынке сейчас больше спекулянтов, чем грамотных девелоперов. Мало кто примет участие в забеге на длинную дистанцию. Во-вторых, заключать партнерские договоры на быстрорастущем рынке не очень выгодно всегда есть риск, что завтра придет человек с мешком денег и предложит за уже выкупленный участок гораздо более привлекательную цену. Разглашать пул инвесторов и девелоперов Сергей Кириленко не стал, но намекнул, что от отсутствия желающих не страдает. Даже может позволить себе устраивать отсев выгодных, но неформатных предложений.

Изначально мы планировали создание своей службы единого заказчика, но потом пришли к выводу, что нам сейчас удобнее иметь дело с партнерами девелоперами, которые будут делать свое дело, а мы свое, оставаясь управляющими проекта. Тем более что у девелоперов есть свои клиентские базы, свои подрядчики. Брать все эти связи на себя, плодить множество структур, создавать вертикально интегрированный строительный холдинг? Зачем? Может быть, когда-нибудь позже.

Существуют ли какие-либо фрагменты территории, относительно которых у вас есть четкие представления?

Недавно одна компания предлагала за очень хорошие деньги построить на нашей земле мусороперерабатывающий завод. А это, соответственно, труба высотой метров в 200, вредное производство и т.д. И если мы декларируем, что хотим создать комфортные условия для проживания людей, то просто не имеем права принимать подобные предложения. Каждый шаг на этой территории должен быть обдуман, взвешен. Поэтому возможны ситуации, когда на выгодное на первый взгляд предложение нашим ответом будет: Приходите через полгода, когда мы точно поймем, что должно быть на этом участке, чтобы он вписался в общую концепцию.

Что такое УК Масштаб

Конечно, существуют. И некоторые сейчас находятся на стадии детальной проработки. Надеемся, что в ближайшее время уже начнется строительство. А 101 будет развиваться небольшими проектами, отдельными участками, которые при наличии общего генплана территории со временем, подобно пазлу, сложатся в единую красивую картину. Учитывая общую площадь проекта и сроки реализации, у нас нет проблемы выбора идей. И мы открыты для всего нового, интересного. Есть, например, у меня мысль построить хотя бы один коттеджный поселок без внешнего забора, так решив проблему безопасности, чтобы забор попросту не был нужен. Сейчас наши маркетологи утверждают, что пока покупатели не готовы к такому предложению. Но я уверен, что концепция открытого поселка соответствует духу А 101 и со временем он тоже будет востребован. Хотелось бы попробовать

Основные акционеры: компания Авгур Эстейт, частные лица

Год основания: 2005

Сфера деятельности: ленд-девелопмент.

Уставной капитал: не разглашается

Резюме Сергея Кириленко

УК Масштаб создана с целью управления принадлежащими ей активами, а именно крупными земельными участками в ближнем Подмосковье по Калужскому направлению в радиусе от 3 до 20 км от МКАД

Профессиональный опыт:

Образование: факультет вычислительной математики и кибернетики МГУ

ОАО Собинбанк, председатель правления

управляющая компания Масштаб, генеральный директор

Хобби: бридж

Семейное положение: женат

По планам властей Пермского края к 2010 г. объемы ввода новостроек должны вырасти до 1 млн кв. м ежегодно. В 2005 г. действительно произошел всплеск ввода жилья, в первые пять месяцев 2006 г. тоже поддерживаются довольно высокие для края темпы: введенные 162 500 кв. м на 2,1% превысили уровень аналогичного периода 2005 г. Тем не менее до запланированных объемов пока далеко. По мнению финансового директора строительной группы Камская долина Владимира Пучнина, ничего страшного в этом нет. Пик сдачи жилья придется на последние месяцы года, по итоговым цифрам и следует судить о работе строительной отрасли, уверен он.

Пермь Ощутимое подорожание квартир на первичном рынке начало происходить с весны. В первые четыре месяца 2006 г. цены на пермские новостройки практически не менялись. Эксперты говорили о том, что платежеспособный спрос населения исчерпан. С тех пор покупателей не стало больше, но строители все равно подняли цены стройматериалы подорожали на 40-100%.

По общему признанию экспертов, большинство квартир в новостройках приобретается за наличные. Ипотечные схемы только начинают приживаться на первичном пермском рынке, конкуренцию банкам здесь составляют сами строительные компании, предоставляя рассрочки покупателям. Для сравнения: на вторичном рынке доля сделок с привлечением ипотечного кредита сейчас превышает 50%.

Лидером по объемам ввода жилья в Перми является Дзержинский район, на который приходится почти четверть сданных за первые шесть месяцев 2006 г. квартир. Но лидером по продажам новостроек, по информации Алексея Ананьева, коммерческого директора АН Респект, является Мотовилихинский район. Маркетолог-аналитик корпорации Перспектива Регина Давлетшина объясняет это несоответствие тем, что продажи в новом объекте начинаются уже на нулевом этапе строительства и к моменту сдачи дома нереализованной остается лишь небольшая часть квартир. Поэтому, скорее всего, в следующем квартале Дзержинский район по объемам сдачи нового жилья уступит пальму первенства Мотовилихинскому.
Большинство квартир в новостройках приобретается в Перми на стадии строительства. По оценкам Ананьева, до ввода дома в эксплуатацию продается до 90% квартир, в первую очередь однокомнатных. Мнение Ананьева разделяют и в Перспективе по данным специалистов корпорации, наиболее востребованными квартирами в Перми являются и одно-, и двухкомнатные.

За первое полугодие 2006 г. квартиры в новостройках, по данным корпорации Перспектива, подорожали на 14%, тогда как в 2005 г. за аналогичный период цены увеличились более чем на 16,5%. Рост цен не был однородным: за I квартал цены почти не изменились, ощутимое удорожание новостроек началось с середины весны. В цене больше всего прибавили периферийные районы. С начала года максимально подорожали квартиры в новостройках, расположенных в Свердловском (+25%) и Дзержинском районах (+20%). Минимально цены выросли в периферийном Кировском районе (+5,7%).

По итогам июля 2006 г. средняя цена новостроек в Перми установилась на уровне 30 800 руб. за 1 кв. м, утверждают пермские риэлторы. Наибольшая цена, почти в 40 000 руб., была зафиксирована в центральном Ленинском районе, наименьшая, в 21 000 руб., отмечена в периферийном Орджоникидзевском. К середине августа цена 1 кв. м новостроек в Ленинском районе, по данным Пермского торгового дома недвижимости, составила уже 43 000 руб., а в Орджоникидзевском подросла до 23 000 руб.

Несмотря на снижение числа платежеспособных покупателей, начиная с апреля строители стали повышать цены. В качестве основной причины компании называют удорожание стройматериалов с начала года в среднем на 30%.

По мнению Давлетшиной, с конца декабря 2005 г. по апрель 2006 г. цены почти стояли на месте, так как достигли пика платежеспособного спроса. На тот момент, по ее словам, покупатели были не готовы платить больше 28 000 руб. за 1 кв. м жилья в новом доме.

В настоящее время максимальные цены установились на уже сданные в конце 2005 г. и в I квартале 2006 г. новостройки в среднем 35 000 руб. за 1 кв. м. Второе место в ценовом рейтинге Перми занимают дома, сдача которых планируется в ближайшее время: в течение III квартала 2006 г. их продают по 27 200 руб. за 1 кв. м. Наиболее дешевый сегмент
квартиры в домах, срок сдачи которых назначен на 2007-2008 гг. В среднем цена 1 кв. м в них составляет 24 500 руб.

Причиной тому недостаток производственных мощностей и повышенный спрос на стройматериалы в летний сезон.

Таким образом, подытоживает Давлетшина, в настоящее время наметилась тенденция: чем отдаленнее сроки сдачи, тем дешевле цена 1 кв. м новостройки. Разница между готовыми новостройками и жильем в строящихся домах может составлять от 18,5% до 50%. Правда, Ананьев добавляет, что некоторые застройщики могут заведомо завышать цены на строящиеся объекты. Как пример эксперт приводит новостройку по адресу: ул. Вильямса, 20/3, в Орджоникидзевском районе, появившуюся на рынке в начале года по цене 22 000 руб. за 1 кв. м, за несколько месяцев она практически не подорожала, так как цены изначально были установлены почти на максимально возможном уровне.

Новостройки экономкласса, прибавляющие в цене во время строительства ежемесячно по 3-3,5%, после сдачи госкомиссии могут разом подорожать на 7-10%.

По сообщению Интерфакс-Поволжья, местная администрация и городская дума готовятся к переезду в новое здание. С предложением о новоселье выступил департамент развития и планирования Перми.

Новостройка для власти

Наше предложение, в частности, основано на том, что в существующем четырехэтажном здании администрации (в центре Перми. ИФ) не хватает помещений для подразделений мэрии. Кроме того, ряд департаментов и комитетов мэрии расположены в других корпусах. Это не очень удобно. Кроме того, здание требует капитального ремонта, пояснил собеседник агентства.

Департамент предлагает построить новое здание для мэрии и гордумы на месте техслужб трамвайного депо (микрорайон Разгуляй. ИФ).

Собеседник агентства также отметил, что построить новое здание предлагается за счет продажи существующих зданий мэрии.

Выбор площадки объясняется несколькими причинами. Во-первых, это тоже центр города, улица Ленина, и эта площадка находится недалеко от нынешнего здания мэрии. Кроме того, рядом с этой площадкой уже есть сквер, где поставлен памятник основателю Перми Василию Татищеву. Есть удобная транспортная развязка, пояснил представитель департамента.

В 2005 г. в Перми, по информации Пермьстата, было построено 369 000 кв. м жилья, на территории Пермского края 622 000 кв. м. За первые пять месяцев 2006 г. в Пермском крае было возведено 162 500 кв. м. Сколько из них приходится на Пермь, официальная статистика пока не подсчитала.

Мы намерены выйти в ближайшее время с нашим предложением на думскую комиссию, затем на заседание Пермской городской думы, сообщил он.

Большинство многоэтажных домов было построено в Ростове-на-Дону (136 180 кв. м), всего в городе за этот период введено 263 580 кв. м жилья, рассказывает начальник городского отдела координации строительства Владимир Диденко. По его прогнозам, к концу года вместо запланированных 650 000-670 000 кв. м жилья в Ростове будет сдано 700 000 кв. м.


Ростов-на-Дону Несмотря на оптимистичные прогнозы чиновников о росте рынка новостроек, предложение нового жилья в первом полугодии уменьшилось. Строители все еще получают необходимые разрешения и не начинают новых объектов.

Весной этого года из-за отсутствия всех необходимых разрешительных документов многие компании приостановили строительство уже начатых объектов, объясняет причины дефицита гендиректор компании Титул Евгений Сосницкий. Много новостроек сейчас уже в завершающей стадии, квартиры в них проданы, а новых объектов никто не начинает: есть проблема с выделением земельных участков, добавляет Алексей Ковалев, менеджер отдела новостроек АН Квартал.
Получить свободную площадку затруднительно, подтверждает заместитель гендиректора Южной строительной компании Владимир Шарлай. Новый порядок проведения аукционов (по продаже или аренде земельных участков) еще не заработал, первые аукционы строители ожидают к октябрю, отмечает Ковалев. В этом году на аукционы планируется выставить земельные участки для строительства примерно 700 000 кв. м жилья, в 2007 г. около 850 000 кв. м жилья, говорится в постановлении мэра города от 15 августа.

Правда, пока прогнозы не совпадают с реальностью сейчас предложение сократилось, особенно в сегменте экономкласса, констатируют опрошенные Ведомостями риэлторы. По сравнению с началом года оно снизилось на 50-70%, оценивает менеджер отдела продаж Гражданпромстроя Евгений Тенишев.

Цены на новостройки росли неравномерно, в зависимости от района, уточняет Сосницкий: например, в престижном центре города с начала года жилье подорожало на 17-30%, в Западном жилом массиве на 10-22%, в Северном жилом массиве на 20%, в Чкаловском на 10-18%, в Александровке на 14%, в активно застраивающемся Темернике на 10%.
По данным Ковалева, в спальных районах стоимость 1 кв. м в панельном доме начинается от 23 000 руб., в кирпичном от 25 000 руб., а в центре цены колеблются от 28 000 руб. до 50 000 руб. за 1 кв. м. Сосницкий приводит примеры самого дешевого жилья: в центре 25 000 руб. за 1 кв. м, в Западном 21 000 руб., в Северном (ниже ул. Орбитальной) 17 500 руб., в Темернике 19 000 руб., в Чкаловском 16 600 руб., в Александровке 17 500 руб. Но при таких минимальных ценах у покупателей максимальные риски, предупреждает Сосницкий. Оформление долевки идет через инвестиционные договоры, строительство еще на этапе забора, возможно, нет полного пакета разрешительных документов.

Сокращение предложения подхлестнуло цены: за полгода стоимость 1 кв. м новостроек увеличилась в среднем на 25-30%. В жилом комплексе Olymp Towers (застройщик СТ Групп Регион) летом дважды увеличивались цены, последнее повышение на 7% прошло 21 августа, рассказывает коммерческий директор СТ Групп Регион Дмитрий Шмелев. Цена средней типовой квартиры поднялась с 33 500 руб. за 1 кв. м до 36 200 руб. за 1 кв. м. Такая динамика приятно удивляет в других городах движение рынка более плавное, замечает он. Подобный рост цен на квартиры комплекса, по его словам, привлек частных инвесторов: в начале июля были заключены четыре мелкооптовые сделки инвесторы вложили в комплекс от $1 млн до $2-2,5 млн.

Некоторые строители начали использовать векселя или жилищные сертификаты, но такие схемы продаж не очень популярны и отпугивают покупателей, рассказывает Ольга Леонтьева, управляющий агентства недвижимости Риэлти-центра. В основном, говорят риэлторы, застройщики получают разрешения на строительство и публикуют проектные декларации почти перед сдачей дома в эксплуатацию.

Впрочем, строительных компаний, работающих с полным пакетом разрешительных документов по закону Об участии в долевом строительстве, по-прежнему немного, признаются участники рынка, по их мнению, не более пяти. Шмелев утверждает, что такая компания всего одна. В Ростове только СТ Групп Регион продает квартиры легально, регистрируя договоры долевого участия в юстиции, не соглашается он с остальными экспертами.

Правда, строители стали теперь осторожно подходить к продажам и стараются не продавать и не рекламировать объект без разрешительных документов, добавляет Леонтьева. В апреле этого года ростовское управление Федеральной антимонопольной службы оштрафовало строительную компанию РотЯг на 40 000 руб. за рекламу долевого участия в строительстве многоэтажного дома в Темернике фирма не имела тогда разрешения на строительство и не опубликовала проектную декларацию. А явные нарушения, обнаруженные в деятельности строительных фирм МК-проект, Ростинком, Арсенал, СИГ и Интерстройкорт, стали причиной расследования ОБЭП, рассказывает Леонтьева. По ее словам, сейчас эти компании находятся на арбитражном управлении, их счета арестованы.

Но, если продажи квартир начались до 1 апреля 2005 г., а документы были получены позже, зарегистрировать право собственности дольщикам возможно только в судебном порядке, говорят чиновники областного минстроя. В мае министр строительства, архитектуры и ЖКХ Ростовской области предложил застройщикам собирать исковые заявления от своих дольщиков и взять на себя все издержки, связанные с судами. Такая схема помогла многие застройщики вводят в эксплуатацию объекты, а права собственности регистрируют через суд, говорит руководитель отдела новостроек АН Дон-МТ Алексей Маралин.

По данным областного министерства строительства, в первом полугодии 2006 г. в Ростовской области введено в эксплуатацию 610 800 кв. м новостроек. Большая часть жилья, около 64%, построена индивидуальными застройщиками, на долю многоэтажного строительства пришлось только 222 300 кв. м.

В условиях, когда предложение притормозило, цены будут расти, прогнозирует Маралин. По мнению Тенишева, повышения на 10% можно ожидать в октябре-ноябре. До конца года цены вырастут минимум на 20%, полагает Маралин. А Шмелев считает, что месячный рост на первичном и вторичном рынке недвижимости будет не менее 7-8%.



Главная --> Публикации