Главная --> Публикации --> Ипотека пошла по рукам Новостройки юзао: дешевле $3 тыс. не спрашивать Рынок недвижимости не готов к стабилизации Семейная жилплощадь: что будет с квартирой после развода? Строительной группе принадлежит 98% акций ксрз

Мы новый быт построим

В Москве много достопримечательностей, но лишь небольшая их часть здания в конструктивистском стиле. А между тем они занимают особое место не только в отечественной, но и в мировой культуре. Русский конструктивизм не был заимствованным, он намного опередил свое время и за недолгий период существования (1920‑е начало 1930‑х годов) заметно изменил отношение к объему и пространству, задачам архитектуры, приемам проектирования, выбору строительных материалов. Оказав влияние на западный рационализм, в 1960‑е годы он вернулся на родину в виде советского модернизма. В 1980‑е годы к нему обратились европейские неомодернисты. Памятников конструктивизма, подобных московским, нет ни в одном другом городе мира. Причудливые и новаторские формы произведений авангарда это то, что знают о нашей архитектуре и особенно ценят на Западе. Изучать их приезжают специалисты из разных стран. Но что они могут увидеть? В каком состоянии находятся российские шедевры? О некоторых наиболее интересных памятниках, их сохранности и использовании сегодня и пойдет речь.

Первое подобное заведение было построено в 1928 году на Ленинградском шоссе по проекту архитектора А. И. Мешкова. Сейчас это здание находится в достаточно хорошем состоянии, но подверглось значительной перепланировке. А в то время производство было оснащено передовым оборудованием картофеле-чистками, овощерезками, мясорубками, хлеборезками. Механизация коснулась не только приготовления пищи, но и мытья посуды и пр. На двух этажах располагалось конвейерное производство обедов, которые затем развозили по заводским столовым и отпускали на дом. Остальные помещения занимали столовая и магазин. Мощность предприятия составляла
20 тысяч обедов в сутки.

Начало прошлого века (1920 1930‑е годы) время коренных социальных преобразований в нашей стране, а также поисков и экспериментов в архитектуре. Именно тогда стали появляться многочисленные общественные здания, в том числе совершенно нового назначения. Бытовые потребности, например, решали с помощью прачечных, яслей и детских садов, общественных столовых и фабрик-кухонь. Последние освобождали женщину от части домашней работы и привлекали ее к производственной деятельности.

Свой досуг советский человек должен был проводить в залах для собраний, читальнях и рабочих клубах местах встречи лучших людей, приобщения их к новой культуре. Архитектор К. С. Мельников писал: Клуб не строгий храм какого‑то божества. В нем нужно добиться такой обстановки, чтоб рабочего в клуб не тащить, а он сам бы бежал в него мимо дома и пивной клуб должен, если сумеет, показать, как устроен новый быт.

Место встречи лучших людей

Место для нового клуба следовало выбирать неподалеку от предприятия, но за его пределами иначе рамки и возможности обслуживания рабочих и их семей сужались бы. Обязательным считалось наличие рядом с клубом такой территории, на которой летом можно развивать лучшие формы клубной работы.

Чтобы отвечать подобным целям, эти учреждения обязаны были быть -многофункциональными, совмещающими в себе библиотеки, спортивные секции, залы для демонстрации кинофильмов, театральных постановок, проведения собраний и т. п. Для этого требовалось предусмотреть возможность помещений трансформироваться, например расширить пространство зала или, наоборот, сделать его меньше, разбив на несколько аудиторий с помощью специальных передвижных (живых) стен. Согласно первоначальному проекту К. С. Мельникова, выполненному для клуба фабрики Буревестник, театральный зал должен был превращаться в бассейн. Нырять туда следовало с пола, расположенного несколько выше спортивного зала, который во время спектаклей и кинопоказов служил балконом для зрителей. Солнечные ванны можно было принимать в солярии на кровле башни здания. К сожалению, бассейн так и не удалось построить из‑за тугого младенчества техники. Но в целом это была очень смелая и прогрессивная идея.

Сегодня, к сожалению, многие объекты клубного строительства, несмотря на свою архитектурную, культурную и историческую ценности, переживают далеко не лучшие времена: они заняты непрофильными организациями, нуждаются в срочном ремонте. Упомянем лишь некоторые из них. В 1927 1929 годах для профсоюза коммунальников по проекту архитектора И. А. Голосова на улице Лесной был возведен Клуб имени С. М. Зуева. Композиция этого здания построена на пересечении вертикального стеклянного цилиндра лестничной клетки и горизонтального параллелепипеда верхнего этажа. В прямоугольном объеме размещены зрительный зал на 850 мест, малый зал на 200 мест и другие помещения. Клуб неоднократно переделывали и ремонтировали, но он сумел и в наши дни сохранить первоначальную функцию.

Некоторые рабочие клубы отличались оригинальной архитектурой, многие же возводили по типовым проектам. С одной стороны, это ускоряло темпы строительства так можно быстрее создать собственную сеть клубов. С другой претворяло идею демократизации жизни попытки создать равные условия для людей, живущих в столице и провинции, стремление строить высокохудожественные здания повсюду, в том числе на периферии.

С помощью раздвижных стен три амфитеатра, по замыслу автора, могли либо сливаться с партером, образуя зал вместимостью 1170 человек, либо превращаться в отдельные помещения. В 1990‑х годах интерьеры подвергли перепланировке: была уничтожена библиотека, вместо нее открыли кафе. Нетронутым остался лишь зрительный зал.
Ныне Клуб им. И. В. Русакова занимает Театр Романа Виктюка. Современное состояние постройки оценивается как аварийное. Недавно Всемирный фонд памятников выделил на его реставрацию 20 тыс. долл., но их хватило лишь на незначительную часть работ. Благодаря прошедшей недавно конференции Наследие в опасности к этому архитектурному сооружению было привлечено внимание московских властей, и у руководства театра появилась надежда на сохранение здания.

В 1928 1929 годах на улице Стромынка возвели Клуб имени И. В. Русакова для рабочих-коммунальников первый из пяти подобных учреждений, построенных К. С. Мельниковым в Москве. В плане он представляет собой треугольник, вершину которого занимает сцена и обслуживающие ее помещения. В центральной части находится партер, а основание этого треугольника как бы разветвляется на три обособленных балкона-амфитеатра.

Посередине она разделялась раздвижной стеной, которая должна была делить помещение на две части театральный и кинозал. Под партером предполагалось разместить бассейн, но он так и не был сооружен, в том числе и из‑за отсутствия в этом районе водопровода. Зато позади строения расположился физкультурный зал.

Также на рубеже 20 30‑х годов по заказу профсоюза химиков К. С. Мельниковым был построен клуб фабрики Свобода на улице Вятской. По форме здание представляло собой цистерну, зажатую с двух сторон монолитными объемами.

В 1927 году на улице Плющиха тем же архитектором и по заказу того же ведомства был построен клуб завода Каучук. Его функция сохранялась вплоть до 1990‑х годов, когда помещения были сданы в аренду. Сегодня здесь расположены ресторан, казино, музыкальный и развлекательный центр, офисы. Проведенные арендаторами переделки исказили первоначальный облик здания, а учитывая тот факт, что реставрацию в нем никогда не проводили, можно сказать, что этот памятник архитектуры находится в трудном положении.

Здание клуба за время существования было значительно перестроено, сейчас оно находится в стадии реконструкции. После окончания ремонтных работ часть его (зрительный зал, библиотека и несколько комнат) будет принадлежать клубу работников торговли, а в остальных помещениях разместятся офисы.

Задуматься о реорганизации самого типа жилища новая советская идеология, помноженная на квартирный кризис, заставляла прогрессивные умы, которые пришли к выводу, что идеальным вариантом расселения смогут стать дома-коммуны, объединяющие социализм в одном здании. Они принадлежали бы одному предприятию или учреждению и были бы заселены его сотрудниками. В таких домах полагалось соблюдать строгий внутренний распорядок, находясь под постоянным неусыпным контролем товарищей.

Социализм в одном здании

Самое знаменитое сооружение подобного типа дом-коммуна Наркомфина на Новинском бульваре, построенный в 1928 1930-х годах архитектором М. Я. Гинзбургом. Оно считается прототипом строений французского архитектора Ле Корбюзье в Марселе, Нанте и Берлине (1940 1950‑е годы). Это было первое в мире жилое здание с полным циклом бытового обслуживания. Шестиэтажный корпус с 50 одно трехкомнатными квартирами был соединен крытым переходом с коммунальным корпусом, в котором располагались кухня, столовая, спортивный зал, библиотека, клубные комнаты, ясли‑сад. Отдельно размещались гаражи и прачечная самообслуживания. Таким образом, жилье максимально освободили от быта.

Предполагалось, что дома-коммуны станут образцовым жилищем для трудящихся, освободят женщину от рабского домашнего труда, будут способствовать отмиранию семьи и переустройству быта. Возникла идея вынести ряд функций за пределы квартиры. Это привело к тому, что каждая семья имела свою комнату, а кухня и санузел находились в общем распоряжении. В соседних корпусах здания или в близлежащих отдельных строениях располагались объекты инфра-структуры: прачечные, аптеки, бани, детский сад и т. д. Досуг предлагалось проводить в читальных залах, клубах или на плоских крышах зданий, где были задуманы сады с цветниками, скамейками и танцплощадками.

Студенческий дом-коммуна архитектора И. С. Николаева, расположенный на улице Орджоникидзе, строили как экспериментальное жилище нового типа в соответствии с разработками секции типизации Стройкома РСФСР по научной организации быта. Это было уникальное здание. Впервые здесь были применены безбалочные перекрытия, фонари верхнего света, стальной и железобетонный каркасы, горизонтальные окна, открытые опоры под зданием, плоская кровля. (Позже этими приемами будет пользоваться Ле Корбюзье.)

В 1970‑е годы дом-коммуну признали аварийным, началось выселение людей, которое не завершено до сих пор. По нынешним меркам эти квартиры непригодны для постоянного проживания. Сам комплекс находится в плачевном состоянии и на глазах превращается в руины. Коммунальный корпус пустует, в прачечной идут строительные работы. Однако власти города обещают, что в скором времени сооружение будет восстановлено и превращено в небольшую гостиницу.

Дом-коммуну критиковали уже в 1930‑х годах за минимальные жилые площади, приходящиеся на человека, за большие расстояния между комнатами и санузлами и использование при строительстве дефицитных материалов (бетона и стали). В 1964 году комплекс был передан Институту стали и сплавов (МИСиС), который является владельцем памятника и по сей день. В настоящее время частично здания были сданы в аренду, а спальный корпус находится в стадии разрушения. В результате многочисленных переделок сооружение утратило первоначальный вид, тем не менее это не умалило его ценности как памятника архитектуры.

Комплекс состоял из восьмиэтажного спального корпуса коридорной системы на тысячу двухместных комнат площадью шесть квадратных метров. Он был соединен (посредством санитарного блока с туалетами, душевыми кабинами и медицинскими кабинетами) с двухэтажным общественным корпусом, в котором размещались спортивный зал, зрительный зал на 150 человек, чертежный зал на 300 человек, кабинеты для индивидуальных занятий, а также прачечная, детские ясли на 100 мест, комнаты для кружков и пр.

В этом же здании разместятся офисы. Центром учебного корпуса станет форум место общения студентов и преподавателей университета. Учащиеся смогут воспользоваться библиотекой и помещениями для занятий, расположенными на втором этаже. Рядом предполагается возвести трехэтажное строение с офисными и административными помещениями и подземной стоянкой. К судьбе дома-коммуны уже привлечено внимание столичных властей. Есть надежда, что скоро его восстановят. Тогда это будет первый опыт масштабной реставрации и реконструкции памятника конструктивизма.

В 1997 году коллективом МАРХИ (руководитель проекта В. О. Кулиш) был подготовлен проект комплексных ремонтно-реставрационных работ с последующим приспособлением дома к современным условиям. В спальном комплексе предложено расположить блоки для студентов площадью 31,5 кв. м, разделенные на две изолированные комнаты с общим санузлом. На каждом этаже предусмотрены кухни, гостиные и комната горничной. В этом же корпусе спроектированы квартиры для преподавателей. Жилые блоки будут располагаться и в санитарном корпусе, но здесь они будут оборудованы санузлами и мини-кухнями.

Так, в духе неоконструктивизма возведены офис УПДК в Курсовом переулке, новое здание Московской городской думы на улице Петровка, Инфобанк на проспекте Вернадского, сбербанк на Андроньевской площади и др. Отголоски конструктивизма встречаются и на Западе именно русскому авангарду обязаны новостройки Берлина.

Без сомнения, все эти достопримечательности нуждаются в охране, тем более что их стилистика сейчас вновь актуальна, и к сооружениям 1920‑х годов приковано пристальное внимание. Приметы данного архитектурного направления можно встретить в современном строительстве. Это простые, геометрически правильные формы и объемы, необычные конструкции, прямые линии, гладкие стены, минимум декора, лаконичные, преимущественно светлые цвета и т. д.

Обращаясь за кредитом, клиент должен понимать, что в течение всего срока кредита ежемесячно он должен будет направлять определенную сумму средств на погашение кредита. В нашем банке платежи, направляемые в счет возврата кредита и процентов за пользование кредитными средствами, рассчитываются как аннуитетные, т. е. представляют собой равные ежемесячные платежи. Размер аннуитетного платежа колеблется в интервале 40-60% от совокупного дохода семьи заемщика. Соответственно, заемщик, исходя из этих параметров, которые становятся известны ему при получении согласия банка на предоставление кредита, должен планировать свой семейный бюджет, говорит председатель совета директоров Русского ипотечного банка Алексей Гурьянов.

Формообразующими идеями этого стиля руководствуются многие известные архитекторы, в том числе Рэм Колхаас и Заха Хадид.
Большинство чиновников и специалистов рынка твердят, что единственным способом решения жилищной проблемы для современного россиянина является ипотека. Действительно, выплатить всю сумму за квартиру сложно, а жилищные накопительные кооперативы после вступления в силу нового закона о ЖНК почти прекратили свое существование. В такой ситуации остается следить за ипотечными программами и рассчитывать свои финансовые возможности. Проверив бюджет на прочность заранее, можно спокойно идти за кредитом.

По мнению экспертов, любому заемщику, даже самому удачливому и стремительно продвигающемуся по карьерной лестнице, стоит рассчитывать на пессимистичный вариант. Перед тем как обратиться за помощью к банку, необходимо подбить все свои ежемесячные доходы и расходы, например затраты на питание, на одежду, на оплату коммунальных услуг, мобильной связи, на развлечения, отдых, спорт и другие. Кроме того, стоит учесть ежеквартальные и годовые расходы, например отпуск, в перерасчете на каждый месяц. Теперь в ежемесячные расходы семьи требуется заложить расходы на погашение кредита. Возможно, придется затянуть пояса и уменьшить расходы на отдельные статьи семейного бюджета, например на развлечения. В первое время, как показывает практика, осознать уменьшение бюджета будет непросто, отмечает специалист департамента маркетинга ипотечного банка DeltaCredit Инна Алексеева.

Что считать?

Если после этих многочисленных подсчетов ипотечный кредит все-таки остался для семьи доступным, необходимо вспомнить о том, что, помимо самой суммы долга и процентов по нему, существуют страховые расходы. Если представить, что таких страховых услуг нет или вы ими не воспользовались, то придется выплачивать кредит и за сгоревшее дотла жилье, а в случае вашей смерти долг перейдет к вашим наследникам. Разумеется, вы этого не желаете ни себе, ни своим близким. Так что страховку на непредвиденные случаи лучше оформить. Скорее всего, помимо процентов по кредиту и основного долга, вам придется оплачивать страховые взносы, ведение ссудного счета и другие статьи расходов, объясняет необходимость таких расходов ведущий аналитик агентства недвижимости DOKI Александр Скобкин.

Затем необходимо определиться с валютой кредита, чтобы не пострадать от возможных колебаний на мировых рынках. По мнению специалистов, лучше брать кредит именно в тех банкнотах, в которых вам перечисляют зарплату. Это позволит снизить дополнительные расходы по конвертации и упростит планирование семейного бюджета с учетом колебаний валютного курса, считает старший андеррайтер Национальной ипотечной компании Павел Данькин. При этом, если заемщик берет кредит с плавающей ставкой, привязанной к таким индексам, как английский LIBOR или российский Mosprime, по мнению андеррайтера Независимого бюро ипотечного кредитования Павла Комолова, следует быть готовым к повышению номинальной ставки на 1-2%, так как в среднем тот же LIBOR колеблется в диапазоне от 3 до 5%. Следовательно, этот момент стоит также предусмотреть в семейном бюджете.

Однако при прогнозировании своих долгосрочных затрат не стоит забывать о том, что все может поменяться и всевозможные перипетии могут повлиять на репутацию заемщика не только на работе, но и в банке-кредиторе. Поэтому в первую очередь, по мнению специалистов, ко всем вышеперечисленным пассивам стоит добавить запасы на черный день в размере 3-6 месячных окладов. Этот люфт поможет вам преодолеть временные трудности: смену работы, болезнь (если они случатся) без риска приостановки платежей по кредиту, обращается к заемщикам Инна Алексеева. Можно попробовать пожить так, как будто вы взяли уже кредит, откладывая на специальный депозит примерно ту сумму, которую придется выплачивать по кредиту. Правда, этот совет не очень подходит к ситуации активного роста цен.

Что помнить?

В итоге создается впечатление, что ипотечный кредит это неудобства на долгие годы. По мнению экспертов ипотечного рынка, это не совсем так, а аннуитетные платежи по кредиту нисколько не хуже ежемесячной платы за арендованную квартиру, которая в итоге никогда не станет собственностью арендатора. Получение кредита накладывает определенные финансовые обязательства. В ситуации, когда есть выбор платить сопоставимые суммы за свою квартиру по ипотеке или за аренду чужой квартиры, все больше россиян выбирает первое, говорит Инна Алексеева. Остается только надеяться, что когда-то средние выплаты по ипотечному кредиту будут равны арендной плате за квартиру.

К другому типу непредвиденных расходов специалисты ипотечного рынка относят запланированное и незапланированное рождение детей. Появление в семье заемщика ребенка также может сильно повлиять на ежемесячные расходы и сделать невозможным своевременное погашение кредита. Именно поэтому многие банки в своих анкетах спрашивают, не ожидается ли в ближайшие 9 месяцев в семье заемщика прибавление, говорит Павел Комолов. Впрочем, никакой закон не обязывает заемщика отвечать на этот вопрос, поскольку это касается его личной жизни. При расчете своего будущего бюджета не стоит забывать, что дети могут вырасти, и на их учебу также потребуются определенные средства. Все эти нюансы стоит предусмотреть.

О строительстве завода LG в Подмосковье стало известно больше года назад. Предполагается, что он будет включать четыре фабрики мощностью 4 млн единиц техники в год и выпускать всю линейку техники LG. По словам участников рынка, с завода уже производились первые поставки.

У южнокорейской LG Electronics вновь возникли проблемы с Федеральной службой по надзору в сфере природопользования (Росприроднадзор): в ходе повторной проверки завода LG в Подмосковье ведомство выявило нарушения экологических норм. Замглавы ведомства Олег Митволь обещает в течение трех дней подать на LG жалобу в Генпрокуратуру и добиться закрытия завода в суде.

Завод построен на 70% и уже фактически работает, но даже для начала строительства у компании недостаточно документов,- рассказал Бизнесу Митволь. По его словам, проверка также установила, что компания осуществляет забор воды из артезианской скважины, а промышленные воды сбрасывает без предварительной очистки в кювет федеральной трассы Москва-Минск, что, по мнению чиновников, может вызвать образование провалов на дороге. На самой строительной площадке чиновники обнаружили факты беспорядочного складирования строительного и бытового мусора, проливы горюче-смазочных материалов (ГСМ) и отсутствие оборудованных надлежащим образом пунктов моек колес,- говорится в официальном сообщении Росприроднадзора. Митволь обещает в течение трех дней направить результаты экспертизы в Генпрокуратуру: Будем добиваться прекращения деятельности завода до момента получения необходимыхдокументов.

Первую попытку запретить строительство завода Росприроднадзор предпринял осенью прошлого года: чиновники обнаружили, что у компании отсутствуют документы на участок, проект строительства и заключение экологической экспертизы. Тогда Олег Митволь заявлял, что оштрафует предприятие на сумму не менее нескольких миллионов рублей и добьется сноса незаконно возведенных сооружений завода. Однако ни штрафов, ни сноса не последовало. В первый раз мы предписали компании устранить нарушения. А в ходе недавней второй проверки выяснилось, что компания предписаний не выполнила.

Завод действительно начал работу, но разрешительные документы на участок у них имеются,- сообщил представитель отдела землепользования рузской администрации.

В администрации Рузского района Подмосковья, где расположен завод, обвинения в адрес LG опровергают: У нас к этой компании претензий нет.

Пресс-секретарь РАТЭК Антон Гуськов считает, что конфликт чиновников с LG нанесет ущерб всей отрасли.

Сотрудник пресс-службы московского представительства LG Electronics Татьяна Шахнес сообщила, что в компании знают о претензиях Росприроднадзора, но от дальнейших комментариев отказалась.

LG - не первая в этом году жертва Олега Митволя. Напомним, в марте этого года Росприроднадзор пытался оспорить строительство коттеджного поселка в Истринском районе Подмосковья, которым занималась компания Крокус интернэшнл Араса Агаларова, автоцентра немецкого концерна Porshe и ТЦ Европейский на площади Киевского вокзала.
Дмитрий Логунов, директор по связям с общественностью сети универсамов эконом-класса «Пятерочка»:

Сборочные производства бытовой электроники наименее вредны с точки зрения экологии по сравнению с другими предприятиями. А закрытие завода лишит район рабочих мест и налоговых поступлений,- считает он.

Владимир Карнаухов, член совета директоров ЗАО «Седьмой континент»

– Арендные ставки в центре города очень высоки, поэтому здесь трудно выставлять большой ассортимент товаров. Это под силу только магазинам класса «люкс», имеющим торговую наценку не 25 – 30%, как в обычных супермаркетах, а 40 – 50%.

Александра Славянская, гендиректор компании «РАО Консалтинг»:

– В центре могут окупить себя только сетевые магазины, и то при одном условии – если есть парковка. Для магазинов-одиночек иметь торговые площади в центре нерентабельно. Поэтому они и исчезли. У нашей сети есть магазины в центре, и они себя вполне окупают. Кроме того, мы открыли уже три магазина «Пять звезд». Это магазины класса «люкс», своеобразные продуктовые бутики. В «Пяти звездах» меньше ассортимент, но товары продаются только самые высококачественные – в любом супермаркете они относятся к более высокой ценовой группе. Продуктовые бутики работают уже год, вполне себя окупают, и мы планируем открыть еще несколько таких магазинов. Все зависит от наличия торговых площадей в центре.

Евгений Шидяев, директор по коммуникациям ТД «Перекресток».

– Окупаться в центре вполне могут и небольшие магазины. К примеру, в центре Москвы в одном из переулков есть маленький продуктовый магазинчик, который с каждого квадратного метр площади получает $6,5 тыс. прибыли в год. Это очень неплохой показатель. «Выжить» в центре может любой магазин – вне зависимости от того, сетевой он или одиночный. Все зависит от старания владельцев.

Октам Аликулов, директор по развитию «12 месяцев»:

– Смогут ли власти запретить перепрофилирование магазинов в центре Москвы? На мой взгляд, все зависит от того, кому эти магазины принадлежат – если городу, то это политическая воля московских властей. Будут ли они окупаться? Все опять же зависит от властей – они должны создать условия для того, чтобы продовольственные магазины имели возможность работать в центре. Всем известно, насколько высоки арендные ставки в центральной части города. Только «Патэрсон», «Седьмой континент» и «Рамстор» из всех опрошенных розничных сетей заинтересованы в открытии магазинов в самом центре.

Алексей Мауергауз, председатель совета директоров «Патэрсон»:

– С одной стороны, я считаю, что у продовольственных магазинов в центре города нет никаких шансов, с другой – придерживаюсь мнения, что администрация города не должна вмешивать в бизнес. Понятно, что продовольственные магазины постепенно исчезают из центра, и это обидно, но арендные ставки, которые установлены там, «потянуть» сможет далеко не всякий. Мы проводили опрос, чтобы выяснить, кто отоваривается в продуктовых магазинах в центре, и оказалось, что их основные клиенты – бабульки. Были очень удивлены и спросили у них: «Откуда берете деньги»? Оказалось, дети помогают. Впрочем, большинство бабушек отовариваются в центре лишь изредка – чаще они садятся на метро и едут куда-нибудь на рынок.



Главная --> Публикации