Главная --> Публикации --> Покупка квартиры в новостройке. юридический ликбез Чаще всего землю покупают за копейки Дорогое подмосковье Будут ли дешеветь загородные дома? Столичное правительство одобрило план реконструкции парка имени горького

Скупка на окраинах

Былому разнообразию локальных ритейлеров и брэндов, когда число продуктовых операторов в России в середине 2000-х превышало 50, приходит конец. По прогнозам аналитиков, через пять лет число операторов, работающих в среднем российском городе с населением от 500 тыс. человек, сократится до пяти-шести. При этом пул ритейлеров будет стандартным во всех городах страны: Пятерочка, Магнит, Перекресток, пара-тройка западных брэндов. Однако эксперты предупреждают, что региональные покупатели воспринимают такие изменения крайне негативно.

Правда, число активных покупателей и реализованных сделок пока невелико. Перекресток купил сеть 365 в Ярославле, Spar в Нижнем Новгороде и Далпорт в Краснодаре; Марта - Райден в Казани и Апельсин в Курске, Седьмой континент - калининградский Алтын. Недавно к тройке активных скупщиков присоединились московская Копейка и краснодарский Магнит, поделившие между собой нижегородскую сеть Эконта.

Региональная экспансия остается для московских ритейлеров приоритетом номер один уже три последних года. Основным инструментом экспансии крупнейшие операторы выбрали скупку местных операторов.

А ведь мы рассматриваем их покупку лишь как покупку недвижимости. В самом деле, нельзя же считать хорошим бизнесом пять магазинов в 500 километрах от Москвы!- негодует топ-менеджер одной из сетей.

Однако незначительное количество закрытых сделок - явление временное, считают участники рынка. Более активной скупке региональных сетевиков мешают лишь запрашиваемые ими суммы. Многие просят в три-четыре раза больше цены своей недвижимости.

Чистка рядов

Тем не менее финал битвы за регионы его участникам уже хорошо известен. По прогнозам гендиректора сети Патэрсон Юрия Яковчика, через три года федеральные сети будут доминировать в большинстве городов с населением 100 тыс. человек и выше, а через пять очередь дойдет до 40-50-тысячников.

Его слова подтверждают сами ритейлеры. По словам директора по коммуникациям ТД Перекресток Александра Бархатова, компания не намерена сохранять марки купленных операторов. В октябре должен закончиться ребрэндинг нижегородской сети Spar (все остальные сети уже сменили вывески). Этой же практики придерживается и Марта: московская сеть Столица отдана под сеть Billa, казанский Райден - под Гроссмарт.

Экспансия федеральных сетей в регионы - это приговор для локальных операторов. По оценке эксперта Евразийского института мерчандайзинга Сергея Лыкова, в середине 2000-х годов суммарное число сетевых операторов в России достигало 60 компаний. По мере же продвижения столичных сетей (по мнению Яковчика, это будут как столичные, так и западные операторы, заходящие через Москву) в глубь страны число операторов будет сокращаться. По прогнозам аналитика Deutsche UFG Алексея Кривошапко, пул крупных ритейлеров в болееменее крупных городах будет становиться все более унифицированным. Все идет к тому, что в городах с населением от 500 тыс. человек и выше через пять-семь лет будет всего несколько операторов, работающих по всей стране. Локальных торговых марок не останется,- предсказывает эксперт.

Ведь, во-первых, ритейлер проводит единую рекламную кампанию, единые промоакции и т. д. Как проводить их скоординированно, когда у компании десяток сетей? Во-вторых, единый брэнд позволяет покупателям идентифицировать сеть, то есть как-то выделять ее из прочих.

Московские торговцы категоричны: необходима смена вывески, а подчас и полное изменение концепции покупаемых сетей. В частности, на необходимости переформатирования и ребрэндинга региональных сетей настаивает вице-президент Марты Борис Васильев: После внедрения наших стандартов в приобретенных компаниях их эффективность вырастает на 30%! Смена вывески - принципиальный момент. Так мы информируем покупателей: теперь этот магазин работает по-новому, гораздо лучше, чем раньше. Его поддерживает Юрий Яковчик: У национальной сети должен быть единый общенациональный брэнд.

Однако у региональных операторов резоны москвичей вызывают глубокий скепсис. Унификация и стандартизация национальной сети - наверное, это правильная идея,- рассуждает Марсель Шамсутдинов, управляющий группы компаний Райден.- Только на практике это пока плохо реализуется.

Региональная оборона

Чем это закончилось? Из-за радикального изменения ассортимента (стало больше дорогих позиций) и смены хорошо известного на казанском рынке названия сеть потеряла около 10% покупателей, а оборот сети снизился на 25%. Стоила ли унификация таких потерь? Николай Власенко, министр промышленности Калининградской области и основатель местной сети Виктория, считает ребрэндинг напрасными инвестициями: Зачем делать свой продукт намного лучше, если у соседа он плохой? Сейчас в регионах еще не та стадия конкурентной борьбы, чтобы привносить сюда супертехнологии. Местные сети существуют на своих рынках четыре-шесть лет, люди к ним привыкли, зачем что-то менять, если для местных покупателей вообще пока главное - цена? В будущем наверняка такая потребность возникнет, но пока переформатирование и ребрэндинг локальных сетей- пустая трата средств.

Марта переформатировала и переименовала наши магазины.

Некоторые участники рынка полагают, что жесткую политику по введению московских стандартов в регионах придется смягчить. Сотрудник компании Юнилэнд (управляет сетью Дикси) не исключает, что от унифицированной модели столичным торговцам придется отказаться: Реакция покупателей на приход москалей бывает негативной, они могут уйти в свой магазин. Сергей Лыков добавляет: Да и насильно впихивать в регионах московские продукты не всегда продуктивно. Многие считают еду из Москвы химией. Отказываться от местных водки, колбасы и молочки просто нельзя. В некоторых регионах иногородние продукты из этих категорий вообще не признают.

По данным Бориса Васильева, инвестиции в переоборудование магазинов составляют от $200 до $1,5 тыс. за кв. м.

Среди глобальных ритейлеров нет единой позиции по вопросам ребрэндинга зарубежных приобретений. Например, покупка контрольного пакета зарубежной торговой сети крупнейшим в мире ритейлером - американской сетью WalMart - в большинстве случаев сопровождается сменой ее вывески на Wal-Mart. Американцы проводят ребрэндинг, чтобы однозначно показать свое присутствие на новом рынке. Так, в Европу компания пришла, купив два германских розничных оператора: Wertkauf в 1997 году и Interspar в 1998-м. Обе переименованы в Wal-Mart, так же как и мексиканская Cifra, превратившаяся после покупки в Wal-Mart de Mexico. Иногда к похожей практике прибегает крупнейший ритейлер Великобритании - сеть Tesco. Купив ирландского конкурента Powers Supermarkets, она сразу же переименовала ту в Tesco Ireland.

ярмарка тщеславия

Вчера стало известно, что премьер-министр Михаил Фрадков 2 июня подписал распоряжение об отставке замминистра регионального развития Владимира Аверченко, отвечающего за строительство и ЖКХ. В пресс-службе правительства утверждают, что Аверченко сам попросил об отставке. До прихода в министерство Владимира Яковлева Аверченко руководил Федеральным агентством по строительству, был депутатом Госдумы, а до этого успел поработать на руководящих постах в администрации Ростовской области и мэрии Новочеркасска.

Однако в Европе немало ритейлеров, чья стратегия абсолютно противоположна политике Wal-Mart. Пожалуй, самым либеральным в отношении приобретенных конкурентов считается голландская сеть Royal Ahold. По всему миру под контролем Ahold работают около 30 ритейлеров. При этом все они сохранили и прежние названия, и прежние форматы.
Аналогичным способом подходит к вопросу и бельгийская сеть Delhaize'Le Lion. Так, вывески всех американских сетей, приобретенных бельгийским гигантом: Hannaford, Kash n'Karry, Harveys и другие,- были сохранены. После покупки греческой компании Alfa-Beta Vassilopoulos S.A. бельгийцы приняли решение открывать новые супермаркеты в Греции только под локальной маркой Alfa-Beta. В Румынии таким же образом была сохранена сеть Mega Image, а в Индонезии - Super Indo. Своей стратегии Delhaize изменила лишь однажды: в 1970-х годах она купила американскую сеть Food Town Stores и остановилась на компромиссном варианте: сеть сменила название на Food Lion.
Замминистра регионального развития Владимир Аверченко стал первым высокопоставленным чиновником, отвечающим за строительство, который был отправлен в отставку в ходе реализации национального проекта по доступному жилью. Аверченко лишь формально отвечал в министерстве за нацпроект, но кто-то должен был ответить за его срыв, отмечают наблюдатели.

Первый вице-премьер правительства Дмитрий Медведев неоднократно признавал, что национальный проект по развитию доступного рынка жилья реализуется тяжелее других нацпроектов. Несколько дней назад вице-премьер в который раз жестко раскритиковал нынешний порядок выделения участков под жилищную застройку. Выявлены капитальные правонарушения, игнорирование законодательства со стороны органов власти, факты циничного повседневного мздоимства, сетовал Медведев, но фамилии конкретных виновников не назвал.

Отставка Аверченко произошла на фоне критики министерства Единой Россией. Лидер партии, спикер Госдумы Борис Грызлов назвал итоги работы министерства плачевными и, в частности, пожурил чиновников Минрегионразвития за стремительный рост энерготарифов. Пресс-секретарь фракции единороссов в Думе Игорь Демин рассказывает, что деятельность министерства обсуждалась на президиуме фракции ЕР 5 июня. Но, несмотря на критику, партийцы не требовали отставки самого Владимира Яковлева или реорганизации его министерства. А первый вице-спикер Госдумы от Единой России Олег Морозов заявил вчера, что, хотя национальный проект по доступному жилью и не обсуждался на президиуме, группа депутатов может поставить вопрос о кадровых перестановках в правительстве в связи с плохой реализацией нацпроекта, передает РИА Новости.

Уход Аверченко не повлияет на реализацию нацпроекта по доступному жилью, полагает президент Российского союза строителей Виктор Забелин, он не нашел себя в Министерстве регионального развития и реального влияния на дела не имел. В любом случае, признает Забелин, обвинять в неудачах нацпроекта одного человека неправильно, тут требуются и усилия правительства, и законодателей, и региональных начальников. Гендиректор Агентства политических и экономических коммуникаций Дмитрий Орлов полагает, что накал страстей вокруг нацпроекта по жилью может послужить хорошим поводом для отставки министра Владимира Яковлева. Консолидация властной элиты накануне выборов требует, чтобы на посты по реализации инициатив президента приходили люди, лично преданные президенту, Яковлев в эту картину не вписывается, отмечает политолог.

Сразу несколько источников Ведомостей в правительстве рассказали, что Аверченко уже два месяца как фактически отстранен от должности. Его профессиональные качества вызывали сомнение, и за нацпроект по жилью он отвечал лишь формально, в действительности эту тему держал под личным контролем Яковлев, рассказывает один из них.
Но источник, близкий к министерству, отмечает, что Аверченко может стать разменной картой в конфликтной ситуации вокруг нацпроекта по жилью. Его увольнение продемонстрирует всем недовольным, что виновные за срыв нацпроекта несут наказание, говорит источник, хотя на самом деле в министерстве просто расчистили место под более эффективного управленца. Он объясняет отставку Аверченко и попыткой кардинально обновить министерство, с тем чтобы спасти его от упразднения. Минрегионразвития искусственно создавалось, чтобы найти теплое место Яковлеву. Но теперь бессмысленность существования его ведомства стала очевидна всем, полагает источник.

Кадастр недвижимости это база данных о земельных участках и строениях. Только после получения выписки из кадастра можно зарегистрировать права на недвижимость и проводить с ней сделки. Выписка из кадастра [для здания и участка земли] как фото для паспорта, говорит Юлия Бахарева из юрфирмы Мегаполис. При первичной регистрации прав на новые здания и последующих сделок с ними требуется провести техинвентаризацию и поставить их на учет в БТИ, иногда эти операции отнимают по нескольку месяцев. Учетом недвижимости занимаются БТИ и Роснедвижимость, процедура регулируется многочисленными ведомственными актами и оборот недвижимости существенно затруднен, отмечает председатель комитета Госдумы по промышленности Мартин Шаккум. Из-за отсутствия четко прописанных процедур учета, из-за терминологических расхождений между региональными и федеральной системами учета недвижимости в разных базах данных могут оказаться разные сведения об одном и том же участке, отмечает Бахарева.

В России будет сформирована единая база всей недвижимости земли и строений. А у государственных инвентаризаторов бюро технической инвентаризации (БТИ) появятся конкуренты, и цены на эти услуги снизятся. Это обещают авторы законопроекта О государственном кадастре недвижимости, внесенного на днях в Госдуму.

Заниматься учетом недвижимости смогут не только БТИ и землеустроители, говорит замдиректора департамента Минэкономразвития Андрей Ивакин. Из-за отсутствия конкуренции срок техинвентаризации растягивается, а расценки на услуги БТИ и землеустроителей достигают заоблачных высот, рассказывает Ивакин. От дороговизны страдают даже естественные монополии. Одной из них инвентаризаторы выставили счета на несколько миллиардов рублей за инвентаризацию всех ее объектов, рассказывает чиновник одного из экономических ведомств. Землеустроители, по данным Плескачевского, берут за обмер участка в среднем по России 15 000-20 000 руб. за гектар, а в Подмосковье ту же сумму за шесть соток при себестоимости в 1000 руб. за гектар. С 2008 г. по законопроекту конкуренцию им составят независимые кадастровые инженеры, которые должны будут состоять в саморегулируемых организациях. Они будут проводить инвентаризацию и собирать данные, необходимые для постановки объекта на учет в кадастре. Бюро кадастровых инженеров смогут создать для инвентаризации собственной недвижимости и крупные компании, говорит Ивакин.

Цель внесенного на днях в Госдуму правительством проекта закона О госкадастре создать единые правила игры и за несколько лет сформировать единый госкадастр (к 2011 г. в 27 регионах). В кадастр предполагается заносить сведения о виде, адресе, границах объекта и его описание (категория земель, площадь, год постройки, назначение здания и т. д.). Раньше местные власти устанавливали набор сведений сами, говорит Бахарева. Депутаты надеются сократить количество характеристик вдвое, отмечает руководитель комитета по собственности Госдумы Виктор Плескачевский.

Участники рынка рады этой новости. Рынок станет более конкурентным и открытым, коррупция, очереди и цены снизятся, надеется Филипп Шабельников из аудиторской компании Пачоли. Этот рынок будет интересен для оценщиков, отмечает Юрий Дерябин из компании Лабрейт (занимается оценкой). Наличие единого национального реестра всей недвижимости и земли позволит отсечь аферистов и исключит возможность двойной продажи одного и того же объекта, надеется директор по развитию Бенефит Инжиниринга Ярослав Козлов. В единой базе инвестор сможет получить исчерпывающую информацию по объекту недвижимости, радуется замгендиректора девелоперской компании Открытые инвестиции Денис Давидко. Появится и возможность регистрации дома и земли как единого объекта недвижимости, транзакционные издержки оборота недвижимости снизятся, добавляет Плескачевский.

Конкуренция приведет к снижению цен, надеются Плескачевский и Ивакин.

Единую базу недвижимости будет вести Роснедвижимость и объединение двух систем учета важный шаг к переходу через несколько лет от двух налогов на землю и недвижимость к единому налогу, говорит Плескачевский.

Землевладельцы смогут обжаловать кадастровую оценку земли, подчеркивает Ивакин. Это важно, ведь от кадастровой оценки зависит земельный налог, говорит Бахарева. Законопроект регламентирует процедуру досудебного обжалования, ею смогут воспользоваться и предприятия, выкупающие землю, обещает Ивакин.

В начале июля конкурсная комиссия госучреждения Дирекция по строительству транспортного обхода города Санкт-Петербурга Федерального дорожного агентства собиралась провести конкурс на осуществление технического надзора за строительством участка кольцевой автодороги от Московского до Таллинского шоссе. Стоимость строительства этого участка КАД около 31 млрд руб., его строительство ведут пять компаний. Начальная цена работ по надзору была 200 млн руб. Заявки на участие в конкурсе подали зарегистрированное в подмосковном Одинцове ООО Амальгама-МТСФ и три петербургские компании: товарищество с ведущим партнером ОАО Дортехнологии, товарищество с ведущим партнером ЗАО Научно-исследовательский и проектный институт территориального развития и транспортной инфраструктуры и ГУП Дирекция транспортного строительства. Однако комиссия не допустила к участию в конкурсе трех последних кандидатов, и контракт достался москвичам.


Московские и петербургские строители спорят о том, кто будет осуществлять надзор за строительством одного из участков КАД. В конфликт за контракт стоимостью примерно $7 млн вмешалась ФАС. До сих пор строители старались не выносить сор из избы, чтобы не поссориться с заказчиком, говорят эксперты.

Дирекция транспортного строительства, недовольная отказом, написала жалобу в УФАС, рассказал заместитель руководителя УФАС по Санкт-Петербургу и Ленобласти Виктор Самойлик. В самой Дирекции транспортного строительства отказались комментировать конфликт. На прошлой неделе комиссия УФАС по Санкт-Петербургу и Ленобласти вынесла предписание, в котором признает действия конкурсной комиссии неправомерными и требует отменить итоги конкурса, а также допустить Дирекцию транспортного строительства к участию в конкурсе, говорит Самойлик. Руководитель пресс-службы Дирекции по строительству транспортного обхода города Санкт-Петербурга Федерального дорожного агентства Сергей Подкуйко утверждает, что Дирекции транспортного строительства было отказано из-за отсутствия в уставе этой компании записи о возможности надзора за строительством объекта федерального значения. Он говорит, что его организация не будет исполнять предписание антимонопольного органа, однако и оспаривать его в суде не собирается. Отменить наше решение о недопущении к конкурсу этих организаций может только суд, говорит чиновник. Самойлик утверждает, что в такой ситуации антимонопольный орган вправе сам обратиться в суд, и не исключает такого исхода. Это может сделать и пострадавшая организация, в данном случае Дирекция транспортного строительства, говорит он.

Гендиректор Амальгамы-МТСФ Владимир Салтыков заявил вчера, что его компании уже пришло уведомление о выигрыше этого подряда. От дальнейших комментариев он отказался. Управляющий партнер юридической фирмы Вегас-Лекс Альберт Еганян объясняет, что такое решение законно конкурс объявляется несостоявшимся, потому что три из четырех участников не соответствуют требованиям заказчика и договор заключается с оставшейся организацией.

До сих пор строители кольцевой дороги старались не привлекать внимания к распределению контрактов. Это первый случай привлечения УФАС для разрешения конфликта по КАД, говорит Самойлик. Как правило, проигравшие в конкурсе предпочитают не спорить с заказчиками, ведь тогда есть риск остаться без подрядов в будущем, говорит директор ассоциации Дормост Кирилл Иванов. Если даже Дирекции транспортного строительства удастся доказать свою правоту в суде и добиться победы в конкурсе, то работать им будет очень тяжело, считает один из участников петербургского рынка недвижимости. По его словам, строительство КАД и распределение заказов традиционно не очень рыночное. Однако надо очень осторожно начинать скандалы с заказчиком тендера. Строительный рынок не ограничивается одним подрядом, предупреждает он.

У ФАС и дирекции хорошие шансы на победу в суде, считают юристы. Основания для отказа на участие в конкурсе были составлены незаконно, считает Александр Григорьев из юрбюро Григорьев и партнеры. Еганян также отмечает, что у ГУПа есть неплохие шансы доказать свою правоту в суде, добиться расторжения контракта с Амальгамой-МГСФ и проведения конкурса.



Главная --> Публикации