Главная --> Публикации --> Втб решит 20% проблем нацпроекта по жилью Ипотека пошла по рукам Новостройки юзао: дешевле $3 тыс. не спрашивать Рынок недвижимости не готов к стабилизации Семейная жилплощадь: что будет с квартирой после развода?

Необычныйи даже остроумный способ более демократического общения с прессой использовал недавно банк DeltaCredit. Пресс-брифинг с участием руководства банка прошел в новом офисе банка на ул. Гиляровского. Обычно застегнутые на все пуговицы банкиры предстали перед прессой в домашних темно-синих халатах, в вальяжных позах на мягких диванах, то есть в абсолютно неофициозной обстановке. Место действия оживляли также две породистые кошки сиамской и ориентальной пород. В дополнение журналистам было предложено разуться и надеть фирменные тапки.

Еще недавно о банках думали так же, как о революционерах-декабристах XIX века - страшно далеки они от народа. Сейчас конкуренция ужесточается. Банки избирают разные способы продвижения своих услуг - начиная от наружной рекламы в метро и видеороликов на центральных каналах в прайм-тайм до снижения процентов и расширения линейки ипотечных продуктов.

Сотрудникибанка (а DeltaCredit - первый в России ипотечный специализированный банк) напомнили собравшимся, что 2006 г. для них особенный. Пять лет назад этот банк вышел на столичный рынок. И теперь имеет филиалы в 15 крупных городах России. В прошлом году группа Societe Generale приобрела 100% акций банка DeltaCredit, благодаря чему, говорится в пресс-релизе, он получил дополнительные финансовые возможности и поддержку, которые дали ему возможность укрепить свое положение на рынке ипотеки в России.

Однако, несмотря на расслабленную обстановку, встреча оказалась вполне информативной. И раскрыла не только возможности банка, но и ситуацию на рынке ипотечного кредитования.

По словам председателя совета директоров банка Игоря Кузина, негативный фон в освещении проблем ипотеки меняется на более одобрительный. Те, кто давно ведет ипотечное обслуживание граждан, за прошедшие годы набили много шишек на этом поприще, наработав достаточный опыт. Теперь у потребителя появляется проблема выбора продукта. Люди ожидают от банка простоты и быстроты в обслуживании. В DeltaCredit за прошедшие месяцы 2006 г. выдали кредитов на 116 миллионов долларов. Этот больше, чем за весь 2005 год. По оценке авторитетных западных структур, на 90% - это высококачественные услуги. И сегодня в банке с учетом поправок в Законе Об ипотечных ценных бумагах готовятся к секьюритизации активов, причем за рубежом. Российский рынок, согласно новому закону, дает такую возможность, но при этом возникает много неурегулированных вопросов к партнерам. Западный рынок в этом смысле более просчитан и стабилен. Так или иначе, но небольшая сумма (пробные 15 млн. долларов) будет направлена на эти цели в России уже в этом году, на западном рынке - в 2007 году, и по объему она на порядок больше.

Ситуацию на рынке в банке оценивают оптимистически и приводят на этот счет статистику аналитических агентств: 8% россиян в этом году намерены улучшить свои жилищные условия. Это более 1 млн. семей. Если учесть, что все российские банки выдают лишь десятки тысяч кредитов, то наша страна обещает им большие возможности. Тем более, что и доходы населения растут.

По словам А.Цытович, процент невыплат по кредиту ничтожно мал, и пока банк в единичных случаях обращается по этому поводу в судебные органы. Проблему просрочек считают возникшей уже через 35 дней с момента погашения последнего платежа (в некоторых банках - 60, 90).

В БАНКЕ гордятся, что 70% клиентов приходят за кредитами не по рекламе, а по рекомендациям. Примерно 25% приводят риэлторы и ипотечные брокеры. Среди заемщиков, что было особенно отмечено Аллой Цытович, вице-президентом по развитию бизнеса - хозяйкой вновь открывшегося офиса, есть самые обычные люди - врачи, водители, парикмахеры. Ситуацию с рекордным ростом цен, сложностью реализовать положительное решение банка покупкой квартиры пытаются учитывать, советуя заемщикам обозначать в кредитной заявке максимальные цифры - и по сроку погашения, и по объему заемных средств. В крайнем случае кредитная комитет оперативно решает вопрос по пересмотру суммы, особенно, если состоятельность бюджета семьи может быть дополнена за счет доходов проживающих вместе родственников. Существует также в банке и программа Delta Плюс. По статистике банка сегодня из-за сумасшедшего роста цен из 10 положительных решений на выдачу кредита примерно пять заканчиваются покупкой жилья. По оценкам риэлторских агентств, статистика на ипотечном рынке выглядит гораздо хуже - из трех случаев одобрения по кредиту покупкой заканчивается только один.

Северный административный округ - один из самых ухоженных и цветущих в Москве. Районы САО занимают самые высокие места на городском конкурсе Московский дворик, а цветы в этом округе растут прямо на стенах. А еще в этом округе больше всего пятиэтажек, поэтому в нем очень много домов сносят, но еще больше строят. Скоро в Северном округе даже построят небоскреб. Впрочем, обо всем по порядку. Начнем рассказ с того момента, когда земли Северного округа вообще находились вне территории Москвы.

По оценке специалистов, самой большой проблемой ипотеки в России является сегодня входной порог - 20% cтоимости приобретаемого жилья. Таких сбережений нет у значительной части россиян. Однако в нынешних условиях, считает И.Кузин, снижать его было бы неоправданно: при возникновении стрессового сценария (а по мнению И.Кузина такая ситуация рано или поздно в нашей экономике возникнет) кредиты, выданные без внесения первого взноса, с большой долей вероятности попадут в процент невозврата. Работающие на таких условиях банки, высказала мнение А.Цытович, сегодня попросту демпингуют.
Обзорная экскурсия по одному из лучших округов столицы

Северный административный округ Москвы появился в 1991 году при новом административно-территориальном делении столицы.

Немосковская земля

Вообще, в прошлом эта местность не представляла собой единого целого. Ее земли и селения относились к разным волостям.

Как сообщает портал sao.mos.ru (официальный сайт префектуры САО), основная территория, занятая округом, раньше была вне границ Москвы. На ней располагались деревни и села, а также несколько маленьких фабрично-заводских поселков, к которым позже добавились пристанционные и дачные.

Важным фактором градообразования и развития промышленности стала прокладка в XIX и начале XX веков железных дорог: Николаевской (сейчас - Октябрьская), Московско-Виндавской (сейчас - Московско-Рижское направление) и Московской окружной железной дороги. На них в черте Северного округа сложились крупные станции: Ховрино, Подмосковная и Лихоборы.

Серьезную роль в развитии этих земель сыграла Санкт-Петербургская дорога (сейчас - Ленинградский проспект и Ленинградское шоссе). На протяжении нескольких столетий она была главными воротами Москвы, через которые осуществлялась связь с тогдашней столицей - Санкт-Петербургом.

За эти годы Север стал важнейшим центром развития науки и промышленности, в котором сосредоточились крупные предприятия и научно-исследовательские комплексы.

После революции входившие в Москву территории были отнесены к Краснопресненскому району. Но административное деление в то время в связи с динамичным развитием Москвы постоянно менялось.

Сейчас в Москве реализуется несколько программ по благоустройству, согласно которым в округе в ближайшее время развернется значительное инженерно-транспортное, культурно-бытовое и, разумеется, жилищное строительство.

Цветочные стены

То, что Северный округ - один из самых ухоженных и цветущих в столице, подтвердил и городской конкурс Московский дворик.

Уже сейчас высаживаются деревья и кустарники, и северная окраина столицы утопает в зелени и цветах. Примечательно, что в районе очень распространено вертикальное озеленение. И теперь цветы можно увидеть не только на клумбах, но и на фасадах домов. Вертикальным цветочным озеленением оформлены многие объекты торговли и транспортной инфраструктуры округа.

Всем - строиться!

В 7 из 8 заявленных номинаций представители Северного округа получили высшие оценки.

Из более чем 330 пятиэтажных жилых домов общей площадью около 1,5 миллионоа кв. м (что в три раза превышает среднегородские показатели) округ освободил территорию почти от половины некомфортных для проживания квадратных метров жилья.

Улучшению жилищных условий жителей САО должна послужить столичная программа по сносу пятиэтажного и ветхого жилищного фонда. На сегодняшний день Северный округ лидирует по количеству снесенных хрущевок и ветхих домов.

До 2010 года в обмен на старое жилье жители севера Москвы получат без малого 1 млн. 500 тыс. кв. м современного комфортного жилья.

Основной объем пятиэтажек сосредоточен в периферийных районах таких, как Бескудниковский, Ховрино, Западное Дегунино и Левобережный.

Застраивается Северный округ не только жилыми домами. На северной окраине столицы появляются новые школы, детские сады, учреждения здравоохранения и административные здания.

Одна из крупнейших сегодня строительных площадок - Ходынское поле. На этой территории постоянно вырастают новые жилые дома и объекты социальной инфраструктуры - детские сады, школы поликлиники.

По проекту архитектурной доминантой всего района должно стать высотное здание, недалеко от канала им. Москвы, однако до сих пор не утверждены планировочные варианты этого небоскреба. Учитывая его решающую роль в формировании облика всего района, окончательное утверждение проекта будет вынесено на Общественный градостроительный совет при мэре Москвы.

В этом году в округе планируется сдать 90 тыс. кв. м нового жилья, из которых 30 тыс. кв. м - это инвестиционные контракты, а 60 тыс. кв. м предназначены для волнового переселения жильцов сносимых пятиэтажек.



Что символизируют детали герба Северного округа

Новосибирск - Торговый холдинг Марта начал осваивать Сибирь. Он купил у компании Торговый квартал торговый центр в Красноярске и намерен инвестировать в него более $60 млн. Конкурентов у новых владельцев Торгового квартала в регионе практически нет.

Узкий серебряный пояс - канал им. Москвы, проходящий по территории округа.
Два золотых соединенных крыла - воздушное сообщение города, аэровокзал и аэропорт Шереметьево.
Серебряная восьмилучевая звезда - Полярная звезда, указание на расположение округа в северной части города.
Золотой корабль с серебряными парусами - речной транспорт и расположенный на территории округа Северный грузовой речной порт.
Серебряные кони - находящийся на территории округа ипподром.
Капители серебряных колонн в коринфском стиле - портики московского ипподрома.

В Торговом квартале подтвердили факт сделки. По словам гендиректора компании Дмитрия Зотова, вырученные от продажи средства будут направлены на частичное финансирование новых девелоперских проектов. Сейчас Торговый квартал строит торгово-развлекательный центр в Набережных Челнах на 38 000 кв. м и в Котельниках и Домодедове по 60 000 кв. м каждый. По словам Зотова, Торговый квартал продолжит управлять центром в Красноярске до конца 2007 г. такой договор уже заключен с новым собственником. Сумму сделки участники не раскрывают.

На минувшей неделе холдинг Марта объявил о покупке крупнейшего торгового центра в Красноярске Торгового квартала на Свободном площадью 37 000 кв. м. Продавцом центра стала компания Торговый квартал. Как пояснил пресс-секретарь Марты Евгений Сухарников, до 2009 г. компания намерена инвестировать в красноярский комплекс около $60 млн, из них в течение 2006-2007 гг. $15 млн будет потрачено на строительство второй очереди на прилегающем участке в 0,7 га. Сейчас в числе арендаторов Торгового квартала сети Рамстор, Спортмастер, Sela, Puma, Reebok, Снежная королева, кинотеатр Каро-фильм.

По словам Сухарникова, сейчас торговый центр в Красноярске приносит $3,75 млн арендных платежей в год. В дальнейшем компания планирует увеличить доходность: в 2007 г. доходы от платежей возрастут до $4,05 млн, а в 2008 г. до $5,5 млн без учета дохода от новых торговых площадей.

Торговый квартал на Свободном был введен в эксплуатацию в начале 2001 г. Инвестиции в него составили около $20-25 млн. Зона 20-минутной доступности охватывает 303 000 человек, что составляет более трети населения города. В Красноярске отсутствуют торговые объекты класса A, и ТРЦ На Свободном является единственным в городе торговым комплексом класса В.

Покупка Торгового квартала в Красноярске состоялась в рамках программы по экспансии холдинга в регионы, рассказывает Сухарников. По его словам, до 2010 г. компания намерена создать сеть торговых центров площадью 35 000-100 000 кв. м во всех крупных городах России.

Сухарников говорит, что повышение доходности арендного бизнеса будет обеспечено за счет увеличения количества мелких арендаторов. Ставка аренды повышаться в ближайшее время не будет.

Коротаева считает, что Торговый квартал и Планета не будут конкурентами, поскольку эти комплексы находятся в разных весовых категориях и форматах. Планета будет работать в нише Меги семейный отдых и шопинг, а Торговый квартал ориентирован исключительно на шопинг, объясняет Коротаева.

В Красноярск Марта планировала зайти еще весной 2006 г. Тогда она вела переговоры с местной сетью Командор о покупке ее магазинов и торговых центров, но сделка так и не была заключена, поскольку стороны не смогли договориться о цене, рассказывал Ведомостям один из местных ритейлеров. Вчера гендиректор и владелец Командора Олег Сипетый не стал комментировать факт переговоров с Мартой, но отметил , что ее приобретение в Красноярске выглядит очень удачно. Торговый квартал наиболее привлекательный торговый комплекс в Красноярске, говорит Сипетый. Там сформирован оптимальный пул успешных арендаторов, покупательские потоки устойчивы: люди привыкли ходить туда. По мнению Сипетого, конкурентом для Торгового квартала станет комплекс Планета площадью 140 000 кв. м, который строит в городе Росевродевелопмент. Он будет введен в 2007 г. и обойдется компании, по оценкам коммерческого директора компании Натальи Коротаевой, примерно в $168 млн.

Красноярск стал первым городом в Сибири, куда пришла компания. На балансе RTM Development сейчас находится 15 действующих и строящихся объектов. Летом 2006 г. холдинг Марта подписал мандат с западным банком на подготовку IPO компании RTM Development, говорится в аналитической записке Банка Москвы, который назначен организатором выпуска облигаций компании на 2 млрд руб. Размещение акций RTM планируется провести в конце 2006 г. В декабре 2005 г. владелец Марты Георгий Трефилов говорил, что к концу 2008 г. стоимость активов RTM Development должна достигнуть $1 млрд, а выручка около $150 млн.

RTM ГОТОВЯТ К IPO

В таких условиях новый проект зачастую остается незамеченным, даже если идет активная рекламная компания. Темпы продаж постепенно снижаются, что нарушает сроки строительства, и в итоге приводит к долгой экспозиции проекта на рынке или его незавершенности в целом. Тем не менее, эксперты отмечают рост цен на загородную недвижимость. Например, в первом полугодии 2006 года рост цен на первичном рынке элитных коттеджей составил порядка 21% (по данным компании Blackwood).

Холдинг Марта основан в 1992 г. Валовая выручка холдинга в 2005 г. $442,7 млн. Чистые продажи розничного бизнеса $171,2 млн, EBITDA $28,6 млн. Основным владельцем головной компании австрийской Marta Unternehmensberatungs является президент холдинга Георгий Трефилов. Сейчас Марта управляет 127 продуктовыми розничными магазинами и 20 магазинами по продаже косметики и аксессуаров под брендами Billa, Grossmart, Colours Beauty. Девелоперское направление Марты развивает компания RTM Development совместное предприятие Марты и самарской группы Время. По оценке БДО Юникон, чистая прибыль RTM Development за 2005 г. по МСФО составила $25,7 млн, размер активов на конец года достиг $127 млн.
Очередным коттеджным поселком покупателя сегодня не удивишь. А их уже более 250, и только за первый квартал 2006 года заявлено о 17 новых проектах. Для сравнения в 2001 году было всего лишь 20 коттеджных поселков. Из заявленных в 2006 году проектов - основная доля это поселки бизнес-класса, в сегменте которого многие аналитики отмечают затоваривание, ведь основная масса домов уже сейчас реализуется с большим трудом, и эта ситуация будет усугубляться.

Многие утверждают, что у идеологов проектов наступил кризис жанра. Так ли это?

Что сегодня ищет взыскательный покупатель загородной недвижимости? Почему, выбирая коттедж, он может отдать предпочтения в пользу самостроя, нежели проекта дома с подрядом в организованном коттеджном поселке?

Руководитель отдела загородной элитной недвижимости компании Knight Frank Алексей Темнов :

На перечисленные вопросы отвечают участники конференции Уникальность объектов загородной недвижимости как защита от конкурентов, которая пройдет 7 сентября в Москве, Sheraton Palace Hotel:

Руководитель департамента загородной недвижимости Blackwood Мария Литинецкая,:

Сегодня причиной возникновения трудностей по реализации некоторых загородных объектов является желание застройщиков как можно скорее обернуть вложенные финансовые средства и получить прибыль в кратчайшие сроки. Очень часто на загородном рынке встречаются неликвидные объекты, серьезно страдающие и по качеству строительства дома, и по качеству самого поселка, которые нередко выставляются на продажу без какой либо концепции или идеи.

Трудности с реализацией возникают, прежде всего, в поселках, которые по своим параметрам не соответствуют современным требованиям рынка. Помимо этого основной объем на рынке занимают коттеджные поселки бизнес-класса, на которые приходится уже порядка 67% в общей структуре предложения. Это наиболее насыщенный сегмент рынка, где достаточно высокий уровень конкуренции, и для успешной реализации проекты должны выделяться, обладать определенными преимуществами.

Среди основных тенденций на рынке загородной недвижимости могу отметить снижение темпов строительства и вывода новых проектов по Рублево-Успенскому шоссе; перенасыщение сегмента коттеджных поселков бизнес-класса, в первую очередь по Новорижскому шоссе; рост интереса застройщиков к сегменту поселков эконом-класса, где спрос значительно превышает уровень предложении.

С ростом предложения на рынке загородного жилья, возрастает и конкуренция борьба за клиента, которые, в свою очередь, стал более искушенным.

Директор Департамента стратегического маркетинга управляющей компании Северо-Запад Марк Вдовских:

Другие застройщики считают, что это необходимое, но недостаточное условие для успешной реализации поселка. Для того, что бы поселок выделялся из общей массы конкурентов, необходима визитная карточка, так называемая изюминка проекта. Так, есть поселки, которые ориентированы на определенную целевую группу клиентов: любителей гольфа, яхтинга, горнолыжного спорта и др. То есть в таком месте покупатель помимо комфортного проживания получает еще и возможность заниматься своим любимым хобби рядом с домом.

Девелопер старается предложить клиентам максимально комфортное жилье, что подразумевает качественно построенный дом, охрану поселка, инфраструктуру, наличие городских коммуникаций, связь, Интернет и, что немаловажно, гарантию застройщика, что объявленные сроки и качество строительства будут соблюдены.

Несмотря на активный рост рынка, конкуренция все же довольно жесткая. С одной стороны вкусы покупателей становятся все более взыскательными, так как у людей уже есть опыт загородной жизни. С другой стороны сами девелоперы вынуждены повышать планку, чтобы повысить привлекательность реализуемого проекта. На деле на рынке не так уж много действительно удачных проектов, концепция которых максимально гармонирует с заявленным форматом. Неизменными остаются факторы, которые определяют популярность конкретных предложений: местоположение, общая концепция, экология и природа, качество и сроки строительства (оптимально 3 года на полное завершение проекта), наличие развитой инфраструктуры в районе. Это, прежде всего, охраняемые коттеджные поселки с единой концепцией застройки, принадлежащие солидным девелоперам. Часто девелоперы сталкиваются с проблемы из-за того, что во время (еще на этапе проектирования) не обратились к профессиональным консультантам, а понадеялись на свою прозорливость.

Генеральный директор компании Терра-недвижимость Тимур Сайфутдинов:

В заключение стоит отметить, что в результате обострившейся конкуренции, которая вряд ли ослабеет выигрывает не только клиент, получающий широкий выбор и, в перспективе, большее число качественных и уникальных предложений, но и сами застройщики, девелоперы, консультанты и риэлторы. Ведь те из них, кто готов воспринять и использовать ситуацию на рынке как путь к положительным изменениям, несомненно, обретут основу для успешного бизнеса в будущем.

Приятно осознавать, что рынок не стоит на месте. Он развивается, стараясь предоставить покупателю более качественный проект. Показательным примером может служить поселок Agalarov Estate. Это поселок известного бизнесмена Араса Агаларова, который уже прославился нестандартными и более чем успешными проектами в городе (Agalarov House) и в формате торговой недвижимости (комплекс Крокус Сити). Проект не имеет аналогов среди организованных подмосковных поселков 300 га измененного ландшафта, заповедная зона, гольф-поле, озеро, водопад, конные и пешеходные маршруты. В состав инфраструктуры поселка войдут спортивный центр, пляжный клуб, профессиональный тир, отель на 50 мест, вертолетная площадка и частная школа. Заявленная нижняя планка стоимости коттеджей 3 млн долларов. На данный момент этот проект можно смело назвать уникальным.



Главная --> Публикации