Главная --> Публикации --> Притягательный жилфонд Взять или отдать? Втб решит 20% проблем нацпроекта по жилью Ипотека пошла по рукам Новостройки юзао: дешевле $3 тыс. не спрашивать

Закон Об участии в долевом строительстве был принят из-за участившихся случаев мошенничества на рынке долевой застройки. Он был призван защитить права дольщиков при покупке жилья в новостройках. В первоначальном виде закон обеспечил частных инвесторов слишком большими правами, но вменил застройщикам чересчур много обязанностей. В итоге договора с дольщиками стали составляться исключительно по-серому, уменьшились объемы банковского кредитования строительной отрасли, снизились объемы вводимого жилья. Все это негативно сказалось на рынке недвижимости, особенно в сегменте новостроек, - говорит Оксана Каарма, управляющий партнер управления новостроек компании МИЭЛЬ-Недвижимость. - За последние полгода на фоне высокого спроса резко сократился объем строящегося жилья, что привело к небывалому росту цен, особенно в новостройках столицы и Московской области.

Частных инвесторов на рынке жилой недвижимости ждут перемены. Президент Путин утвердил поправки к закону Об участии в долевом строительстве. Год назад, с принятием этого закона, строительные компании практически перестали заключать договора с дольщиками. Поправки в закон, отменяющие ряд самых строгих требований к застройщикам, должны исправить ситуацию. В результате принятия поправок эксперты ожидают некоторого оживления строительной отрасли. Но сможет ли закон в новой редакции остановить рост цен на жилье, не берется предсказать никто.

По оценкам участников рынка, подправленный закон в целом отвечает их требованиям, хотя по большому счету является компромиссом. Его вступление в силу должно вызвать оживление строительного рынка. Поправки в закон несколько уравняют в правах застройщиков и частных инвесторов, в результате чего увеличится количество вводимых объектов, - заключает Олег Репченко из аналитического центра ирн.RU. - Но на динамику цен на рынке это мало повлияет. Стоимость жилья определяется огромным количеством факторов. Изменением одного из них рост цен на квартиры не остановить.
Представители Гильдии риэлторов Московской области обсудили перспективы участия в международных выставках по недвижимости ДОМЭКСПО. Решено участвовать коллективно.

Поправки в несовершенный закон не замедлили себя ждать. Прошел всего год с небольшим, а законопроект с изменениями уже подписан президентом. Так, был уточнен порядок государственного регулирования, контроля и надзора в области долевого строительства. Закон, в частности, исключил из числа застройщиков индивидуальных предпринимателей, разрешил застройщикам использовать в качестве обеспечения по договору долевого строительства не только залог, но и поручительство. Кроме этого отменена солидарная ответственность банка и застройщика перед частными инвесторами за невыполнение условий договора. Из-за этого год назад банки почти перестали кредитовать строительные компании, имеющие договора с дольщиками. Теперь отвечать перед дольщиками будет только строительная компания. За срыв условий договора ей придется заплатить 15-30% от стоимости контракта. А санкции в отношении дольщика и вовсе не предусматриваются - компания лишь может в одностороннем порядке разорвать договор, если партнер не выполняет своих обязательств. Предусмотрено и решение проблемы привлечения средств на строительство: девелоперы получат право выпускать облигации, так называемые жилищные сертификаты, под гарантию будущих квартир.

Напомним, что впервые в Гостином дворе международная выставка-ярмарка ДОМЭКСПО проводилась осенью прошлого года. Ее итоги сразу по завершении участниками оценивались неоднозначно. Новая престижная современная площадка, расположенная в самом центре Москвы, несомненно, соответствует более высокому статусу выставки и производит благоприятное впечатление. Но многие фирмы сетовали на немногочисленность посетителей, «нераскрученность» самой площадки.

Правда, до весенней выставки в Гостином дворе осталось всего-ничего – она открывается 27 февраля. Осуществить масштабные планы по организации большого стенда, представляющего всех выставляющихся на ДОМЭКСПО риэлторов Подмосковья сейчас уже довольно проблематично из-за отсутствия свободных площадей. Тем не менее, идея компактного присутствия на выставке была собранием одобрена (для фирм коллективный стенд обойдется дешевле), как и предложение о том, что ГРМО в качестве общественной риэлторской организации непременно должна принимать участие в выставках, поскольку это укрепляет авторитет гильдии и ее членов. Стенд гильдии, на котором посетителям будет предложена информация об объектах недвижимости в Московской области от членов ГРМО, будет непременно, кроме того, три компании из Пушкинского района также выступят «единым фронтом».

По отзывам московских коллег, которые озвучил на собрании вице-президент ГРМО Сергей Власенко (генеральный директор АН «Мегаполис-сервис», г. Электросталь), хотя народу в Гостином дворе было меньше, но толку от выставки в целом было больше, поскольку вместо праздношатающихся любителей сувенирной «халявы», как это было на ВВЦ, на выставку пришли люди, реально занятые решением квартирного вопроса, которым действительно нужно жилье.

В Московской ассоциации — гильдии риэлторов даже круглый стол по выставочной деятельности провели в конце прошлого года, на котором высказывалось мнение, что эта выставка недостаточно эффективна для агентств, работающих в основном на «вторичке», поскольку их клиентов, людей с не слишком высокими доходами, роскошь экспозиции только отпугнет. Действительно, эффектно и доступно представить на выставке деятельность фирм, работающих на вторичном рынке, сложно. Но можно, если подготовиться и построить работу на стенде исходя из задач фирмы: добиться коммерческого успеха или продвигать брэнд компании.

Кроме того, для подмосковных агентств отдача от выставок выражается еще и в установлении новых контактов и более активном сотрудничестве с московскими агентствами, заинтересованными в проведении операций в том или ином городе Подмосковья. А поскольку там повсеместно «своя специфика», то работать через местные фирмы для москвичей порой гораздо проще.

Для подмосковных риэлторов весенние выставки традиционно оказываются более успешными, нежели осенние, – именно весной просыпается у граждан интерес к земельным участкам и загородным домам. Вообще, москвичей новостройки интересуют в основном в ближайшем Подмосковье, из других объектов интерес представляет вторичное, готовое жилье и загородные дома.

Гильдия риэлторов Московской области объединяет сегодня 177 агентств недвижимости и 29 предпринимателей без образования юридического лица, члены гильдии работают в 31 районе области и в столице. Стоит ли напоминать, что Подмосковье – это обширная, 47 тысяч квадратных километров, территория, поделенная на 73 муниципальных образования, каждое из которых имеет свой устав, каждый район в свою очередь имеет более мелкое административное деление, и в каждом — свои особенности. Поэтому в области больше самоуправления, больше вопросов решается на местах (именно поэтому так сложно порой работать в Подмосковье риэлторам из столицы, не знающим местной специфики). Для лучшей координации действий местных риэлторских фирм, входящих в организацию и для более эфективного взаимодействия с местными органами власти в ГРМО пошли по пути создания института полномочных представителей гильдии – всего их 25 – в районах Подмосковья.

***

Многие москвичи еще помнят времена, когда жителям городских окраин приходилось за любыми покупками ездить в центр города. За последние несколько лет ситуация поменялась на прямо противоположную: теперь уже живущие в центре москвичи вынуждены выбираться за покупками в спальные районы и даже за пределы МКАД. Причем ездить на окраины приходится и за самой важной составляющей потребительской корзины москвичей – за продуктами питания. По данным, приведенным первым заместителем мэра Москвы Людмилой Швецовой, в центральной части города только за последнее время перепрофилировано порядка 30-40 продуктовых магазинов, булочных, кулинарий и т.д. Более других пострадали москвичи, живущие в самых престижных районах города: на Тверской и Басманной улицах, на Кутузовском, Ленинском, Комсомольском, Ленинградском проспектах и т.д. Например, магазин подарков «Красный куб» на Кутузовском проспекте занял здание бывшего магазина «Молоко»; в помещении, где находился магазин «Товары для детей», теперь продаются стройматериалы; магазин «Диета» на улице Клары Цеткин просто закрыт. Значительно меньше продовольственных магазинов стало и на Тверской улице и ее окрестностях - перепрофилированы «Дары моря», «Российские вина», «филипповская» булочная, продмаги «Грузия» и «Украина».

Москва, похоже, наконец определилась с концепцией развития продовольственной торговли в городе. На прошлой неделе представители столичных властей сделали сразу несколько важных заявлений о судьбе городских магазинов. Главное из них касалось полного запрета перепрофилирования магазинов, торгующих продуктами питания. В этом вопросе московское правительство намерено пойти до конца и внести соответствующие поправки в федеральный закон «О приватизации государственных и муниципальных предприятий».

Согласно подсчетам «Столичной» эти нормативы в ЦАО в основном соблюдены, но жителей и представителей власти беспокоят две основные проблемы – отсутствие магазинов в зоне так называемой пешеходной доступности, то есть не далее 500 м от дома, а также дороговизна продуктов питания, продаваемых в этих магазинах. Согласно статистике, около 50% жителей престижных районов не могут себе позволить отовариваться в супермаркетах и вынуждены ездить на оптовые рынки.

Официальные представители Центрального административного округа (ЦАО) так и не смогли ответить на вопрос, сколько продовольственных магазинов сегодня осталось в округе. По словам главного специалиста по магазинам ЦАО Анны Радюкиной, в настоящий момент только составляется реестр торговых объектов, в который войдут и продмаги. А на вопрос «Столичной», сколько магазинов, согласно официально установленным нормам, должно приходиться на жителей района, ни в управлении потребительского рынка и услуг префектуры ЦАО, ни в службах профильного московского департамента ответить не смогли. Только в управе района «Мещанский» ЦАО специалисты по потребительскому рынку располагали нормативными документами, которыми, в частности, руководствуется НИиПИ Генплана при проектировании жилых массивов. Согласно этим документам, на сто человек населения должно приходиться как минимум восемь квадратных метров площади продовольственного магазина. Исходя из того, что в ЦАО, по данным префектуры, проживает около 600 тыс. человек (2,5 млн приезжающих утром и уезжающих вечером – не в счет), общая площадь продовольственных магазинов должна составлять здесь никак не меньше 32 тыс. кв. м. Иначе говоря, в ЦАО должно быть 64 магазина торговой площадью по 500 кв. м, либо 32 магазина площадью по 1000 кв. м, либо 21 или 16 стандартных супермаркетов площадью 1500 и 2000 кв. м соответственно.

В этом году мэр Лондона Кен Ливингстон неожиданно получил «Золотой ботинок» на церемонии вручения наград «Большой брат» в номинации «Самый плохой государственный служащий». Этого «приза» Ливингстон удостоился за взимание платы с автомобилистов, въезжающих в центр британской столицы

О недопустимости подобного положения городские власти говорят уже более года, но до сих пор практически никаких шагов по изменению ситуации предпринято не было. Год назад контроль за перепрофилированием продовольственных магазинов был возложен на местные районные власти, но это только усугубило положение дел. К примеру, в Юго-Западном округе за последние несколько лет изменили свою специализацию 100 магазинов, из них 35% сделали это как раз в прошлом году. Видимо, учтя прошлые ошибки, столичные власти решили пойти другим путем. Правительство Москвы намерено закрепить на федеральном уровне запрет на перепрофилирование продовольственных магазинов и предприятий службы быта. Как сообщила «Столичной» начальник управления имущественно-земельных отношений департамента потребительского рынка и услуг города Москвы Вера Антипова, «1 июля на заседании правительства Москвы был поддержан проект постановления о том, что департамент потребительского рынка совместно с департаментом имущества осенью выйдет в Госдуму с ходатайством о внесении поправки в федеральный закон «О приватизации государственных и муниципальных предприятий». Сегодня этот закон устанавливает запрет на изменение профиля предприятия в течение пяти лет. «Но мы это, как говорится, уже проходили, -продолжает Вера Антипова. – Мы хотим сделать запрет на перепрофилирование постоянной нормой, юридически закрепленной на федеральном уровне. Проект постановления согласован с департаментом имущества и с правовым управлением мэрии. В течение двух недель мы доработаем текст постановления, присвоим ему номер, издадим, а потом будем предпринимать следующие шаги».

Впрочем, на закрепление этой законодательной инициативы может уйти несколько лет. А этого времени, по мнению представителей торговых сетей, как раз хватит на то, чтобы перепрофилировать оставшиеся магазины. И тогда жителям центра придется разрабатывать новые маршруты к точкам продажи хлеба или
Прошедшая неделя порадовала покупателей квартир несколькими новыми программами от банков и риелторов, которые предлагают вначале купить новую квартиру, а потом продать свою старую. Предложение в условиях роста цен более чем актуальное и интересное многим москвичам.

Под следующими шагами в Департаменте, видимо, понимают инициативу вице-мэра Валерия Шанцева, согласно которой предприниматели будут обязаны продавать недвижимость в центре в первую очередь городу, причем по ценам ниже рыночных. Проще говоря, если булочная на Тверской окажется нерентабельной, то решившие отказаться от нее хозяева должны будут предложить выкупить ее городу, и только если Москва откажется от сделки, искать других покупателей.

Большинство банков уже оценили выгоду таких сделок и могут при желании провести их даже в течение одного дня. Действительно, если вы задумали улучшить свои жилищные условия и хотите приобрести квартиру на вторичном рынке жилья, то такая схема возможна в нашем банке. Проводится так называемая сделка одного дня, когда вы продаете свою старую квартиру и покупаете новую в один и тот же день. Недостающую разницу в стоимости вы и берете в кредит у банка, рассказывает пресс-секретарь ипотечного банка DeltaCredit Инна Алексеева.

Далеко не каждый россиянин может приобрести квартиру, заплатив за нее всю цену полностью, или же улучшить свои жилищные условия, не ожидая в течение десятилетий помощи государства в рамках программы по переселению очередников. В случае если разместить объявление Меняю двушку в Лобне на однокомнатную квартиру в Москве, сумма доплаты составит несколько десятков тысяч долларов. Спрос рождает предложение: банкиры и риелторы, объединившись, нашли выход из сложившейся ситуации и предложили новую услугу обмен квартиры с помощью ипотечного кредита.

Традиционные схемы

Несколько иное предложение представлено агентством недвижимости МИАН совместно с Русским ипотечным банком. Сергей Махоткин, руководитель направления ипотечного кредитования МИАН агентство недвижимости, рассказывает: В данный момент ипотека один из главных вариантов улучшения жилищных условий. Учитывая еженедельный рост цен на московском рынке недвижимости, у клиента появляется возможность продать квартиру дороже, чем она стоила на момент оформления кредита. Он получает целых шесть месяцев для продажи имеющейся квартиры, проведения ремонта нового жилья, переезда и обустройства.

Как говорит директор департамента ипотечного и потребительского кредитования корпорации Рескор Светлана Зайцева, вначале клиент заключает договор с агентством недвижимости, которое в свою очередь поможет подобрать нужный банк. Мы должны оценить этого человека как заемщика, понять, будет ли банк кредитовать его. Мы работаем с более чем 20 банками, и у всех свои разные программы. Для разных людей, в зависимости от уровня дохода и состава семьи, оптимальными оказываются разные банки, уточняет эксперт. Затем клиент собирает документы, которые риелторы в свою очередь направляют в банк. После этого наступает период ожидания: одобрит ли банк предоставление кредита. Если кредитное учреждение согласится предоставить средства, то же самое агентство недвижимости займется поиском нужной квартиры. Остается согласовать с банком выбранный вариант, заключить договор, застраховаться и в течение полугода продать старую квартиру сделка готова. При этом, по данным Светланы Зайцевой, комиссионные агентства недвижимости могут серьезно варьироваться и составляют в среднем 1-6 %.

Обменять квартиру с помощью ипотеки сейчас может любой риелтор, считает директор по продажам бюро недвижимости Агент 002 Валерий Барнинец. В принципе, это обычная альтернативная сделка, только с использованием не личных средств, а заемных. Поэтому технология проведения обмена с использованием ипотеки ничем не отличается от технологии проведения альтернативной сделки. На сегодняшний день все агентства недвижимости работают с клиентами, которые хотят обменять свою квартиру с помощью ипотеки. Клиент вправе сам выбирать агентство недвижимости, условия работы которого для него наиболее привлекательны, равно как и банк, куда он обратится за ипотечным кредитом.

Преимущества такой схемы налицо. Основной плюс в данной схеме это то, что человек улучшит свои жилищные условия и переедет в новую квартиру уже сегодня, а не через десять лет, после того как накопит необходимую сумму, отмечает Валерий Барнинец. Помимо этого фактора, андеррайтер (оценщик риска ред.) Независимого бюро ипотечного кредитования Павел Комолов выделяет четыре основных достоинства ипотечного обмена. Во-первых, не нужно с помощью каких-то особых усилий удерживать сделку от распада. Ведь при стандартной альтернативе вам нужно найти продавца квартиры и еще покупателя на свою, а затем провести сделку одновременно. На сегодняшнем турбулентном рынке Москвы сделать это, мягко говоря, сложно, считает эксперт.

Плюсы и минусы

Однако у такой схемы улучшения жилищных условий есть и свои минусы. В частности, при поиске квартиры необходимо учитывать требования банков, предъявляемые к квартире. При этом не каждый продавец готов продать квартиру ипотечному покупателю по разным причинам, среди которых сбор дополнительных документов, показ полной стоимости продаваемого объекта, если речь идет о квартире, находящейся в собственности менее 3 лет. Кроме того, при продаже данного объекта продавец обязан заплатить налог с суммы, превышающей 1 млн рублей. Учитывая сегодняшние цены, сумма налога получается весьма существенной. Хотя в последнее время банки идут на то, чтобы в договоре купли-продажи фигурировала сумма до 1 млн рублей. Однако в любом случае сокращается количество вариантов, которые можно было бы рассматривать в качестве альтернативных, отмечает Валерий Барнинец.

Во-вторых, цена новой квартиры фиксируется при покупке, и покупатель защищен от роста стоимости жилья. В-третьих, у него появляется возможность переехать в новую квартиру, сделать там ремонт и выписаться из старой. В четвертых, он может продать предыдущую квартиру по истечении полугода. Старую квартиру можно подержать до окончания 6 месяцев, выделенных банком, и это позволит компенсировать, а может и полностью возместить расходы, связанные с выдачей кредита, уплатить начисленные за 6 месяцев проценты, рассказал Павел Комолов. При этом, по его словам, в течение срока, отведенного на продажу имеющейся недвижимости, кредит не гасится аннуитетными платежами, вместо этого на него начисляются проценты, которые, как и большая часть основного долга, выплачиваются при продаже имеющейся квартиры.

В целом, по мнению специалистов, схема ипотечного обмена все-таки выгодна заемщику. Я убежден, если есть возможность взять кредит и направить эти средства на улучшение своих жилищных условий, этим необходимо воспользоваться. По прогнозам, процентные ставки по ипотечным кредитам будут снижаться, то есть условия предоставления и пользования кредитом будут со временем только улучшаться, констатирует Валерий Барнинец.

При этом существует определенный лаг между согласием банка на выдачу кредита и поиском новой квартиры, за который цены на рынке могут серьезно вырасти, и клиенту необходимо будет доплатить за покупаемый объект больше, чем он рассчитывал. Кроме того, у него появляются и дополнительные расходы на оформление кредита, оплату услуг оценочной компании и страховщиков.



Главная --> Публикации