Главная --> Публикации --> Увидеть жуковку и умереть! новый стиль загородной жизни Притягательный жилфонд Взять или отдать? Втб решит 20% проблем нацпроекта по жилью Ипотека пошла по рукам

Дмитрий Медведев вчера прилетел в Хабаровск, где обсудил с губернаторами Дальневосточного федерального округа ход реализации национального проекта Доступное и комфортное жилье. Похвастаться заметными успехами дальневосточные чиновники не смогли. Буквально единицы жителей ДФО за прошедшие полгода решились взять кредиты на покупку жилья, выдаваемые в рамках нацпроекта. По официальным данным, на Дальний Восток приходится всего лишь 2,6 процента общего объема выданных в целом по России за последние шесть месяцев ипотечных кредитов - это гораздо меньше, чем в любом другом федеральном округе. Впрочем, губернатор Хабаровского края Виктор Ишаев попытался убедить московского гостя в том, что положение дел с реализацией нацпроектов в крае постепенно налаживается. Он привез Дмитрия Медведева на одну из городских новостроек, чтобы показать уже практически готовый к сдаче жилой дом, 339 квартир которого были распроданы как раз по системе ипотечного кредитования. Один квадратный метр в таком доме стоит 18,5 тысячи рублей. За пять лет цены на жилье в Хабаровске выросли более чем в 2,5 раза.

Хабаровск - Ощутимые успехи в решении вечной для России жилищной проблемы должны появиться к 2010 году. К этому времени, как предполагают правительственные эксперты, не менее 30 процентов российских семей смогут приобретать квартиры за счет собственных или заемных средств. Как заявил вчера первый вице-премьер Дмитрий Медведев, достижение этих цифр будет главным свидетельством эффективности нацпроекта в сфере строительства доступного жилья.

Дмитрий Медведев также осмотрел здание молодежного жилищного комплекса, внутри которого находятся больница, аптека, магазины и детская комната. Благодаря поддержке администрации края молодые люди покупают квартиры в этом доме, вообще не выплачивая проценты по кредитам. Более того, после рождения каждого ребенка государство в лице администрации края компенсирует семьям стоимость 18 квадратных метров жилья. По словам Медведева, такой подход может стать частью демографического проекта и в недалеком будущем, возможно, будет применяться повсеместно в России.

В ходе осмотра дома и разговора с губернатором Медведеву случайно удалось раскрыть систему взаимоотношений местной власти с бизнесом. Под какие проценты у вас тут банки дают ипотечные кредиты? - спросил Медведев хабаровского губернатора. По словам Ишаева, сейчас в крае ипотечные кредиты выдаются коммерческими банками в среднем под десять процентов, а некоторые выдают и под девять процентов. Губернатор признался, что банкиры в Хабаровске еще совсем недавно безобразничали, в результате чего процентные ставки на покупку жилья достигали 14 процентов. Как же это вам удалось так резко понизить ставки? - поинтересовался Медведев. Да мы просто с банкирами поговорили и объяснили им, что и как надо делать, - честно признался губернатор. Медведев посоветовал местным чиновникам убеждать бизнесменов в своей правоте только законными методами. В следующий раз объясните банкирам, что федеральное агентство по ипотечному жилищному кредитованию выдает кредиты под 11,5 процента. Вот эта цифра и должна служить официальным ориентиром, планкой, превышать которую коммерческие банки не должны, - сообщил первый вице-премьер.

Вернувшись к разговору о нацпроекте Доступное и комфортное жилье, Дмитрий Медведев рассказал, что главным инструментом его реализации остается развитие системы ипотечного кредитования. В нынешнем году, по подсчетам Медведева, в целом по стране должно быть выдано ипотечных кредитов на общую сумму 100 млрд. рублей, а к 2010 году сумма ежегодно выдаваемых кредитов должна достигнуть 400-415 млрд. рублей. Ставки по ипотечным кредитам к 2010 году планируется снизить до девяти процентов, однако оптимальный размер ставки, по словам Медведева, не должен превышать 7-8 процентов.

Разговор о демографии зашел и на совещании с губернаторами. Медведев заявил, что повышение доступности жилья для молодых семей является важнейшим элементом демографической политики. Кстати, судя по всему, разработка нацпроекта в сфере демографии в общих чертах уже подходит к концу. Первый вице-премьер предупредил губернаторов о том, что нынешней осенью в каждом регионе должен быть принят целый ряд законов, касающихся демографической политики. Сначала соответствующие законы будут приняты на федеральном уровне, а вы уже должны подстроить под них региональное законодательство, - заявил Медведев, сообщив, что правительство к сентябрю завершит разработку законопроектов О государственных пособиях для граждан, имеющих детей и О материнском капитале. Дмитрий Медведев добавил, что с их принятием регионам придется взять на себя дополнительные финансовые обязательства. Для наших людей, семей материальный фактор остается привлекательным. Может быть, через 20 лет это и не будет срабатывать, - сказал он.

Коснулся первый вице-премьер и проблемы, характерной для Дальнего Востока - вопросов миграции. Нужно создавать условия, чтобы люди не уезжали. С точки зрения европейских высот наша страна не такая маленькая, однако с точки зрения общемировой - весьма средняя, - отметил он. - Без миграции, без эффективного перемещения соотечественников нам не обойтись. Говоря о решении демографической проблемы, Медведев высказал мнение, что в отличие от Европы в России материальный фактор пока еще остается стимулирующим.
Действия муниципальных чиновников в жилищной сфере все больше напоминают саботаж нового Жилищного и Градостроительного кодексов. По крайней мере такие выводы можно сделать после вчерашнего выступления перед журналистами директора департамента жилищно-коммунального хозяйства Минрегионразвития Ремира Мукумова. Правительство, по словам чиновника, пытается оперативно реагировать на факты самоуправства, но пока победить произвол местных начальников мешает отсутствие достаточного набора регламентирующих документов. Работу над ними Минрегионразвития обещает полностью закончить только к 1 июля 2007 года. Но уже в III квартале текущего года в правительство будет внесен проект по созданию органа, контролирующего состояние жилищного фонда аналога нынешних жилищных инспекций, оказавшихся в правовом вакууме.

Первый вице-премьер в очередной раз раскритиковал региональных начальников за махинации с распределением земель под жилищную застройку и сохраняющуюся крайнюю монополизацию строительного рынка. По его словам, федеральный центр уже начал потихоньку наводить порядок в этих сферах, но еще раз напомнил, что бороться с нарушениями подобного рода должны в первую очередь сами регионы. Да, этот нацпроект является одним из наиболее сложных. Его разработчики с самого начала понимали, на что шли. Но все эти трудности - еще не повод для того, чтобы говорить о нереализуемости проекта, - убеждал собравшихся Медведев.

Пока государство готовит все правовые документы, граждане сами пытаются отстаивать свои права. Точной статистики по судебным искам собственников домов к городским властям у меня нет, признался Мукумов, но можно точно сказать, что счет идет на десятки еженедельно. В Питере, например, жителям одного из домов удалось отсудить плату за рекламный щит, расположенный на их здании, в свою пользу. Сумма приличная, но какая именно не скажу, сказал чиновник, иначе прецедент будет создан по всей стране, и народ станет отталкиваться от этой ставки. В общем, пока правительство не завершило свою часть работы, гражданам стоит самим защищать свои права, вооружившись новым Жилищным кодексом.

Набор наиболее характерных нарушений довольно велик, но в Минрегионразвития отмечают следующие: превышение полномочий субъектами РФ отмечается в 32 регионах, в 16 регионах вводятся в действие нормы и подзаконные акты, прямо противоречащие федеральному законодательству, в 15 ограничиваются права и свободы граждан и т.д. Самый вопиющий пример субсидии на оплату жилища и коммунальных услуг. С 1 марта 2005 года по Жилищному кодексу они должны выплачиваться гражданам только в денежной форме перечислением на их счета, доставкой на дом или по почте. Однако из 88 субъектов России, по словам Мукумова, лишь 32 соблюдают закон, в остальных субсидии продолжают предоставляться в виде скидки при оплате жилищно-коммунальных услуг. Часто население откровенно вводится в заблуждение: квартиросъемщикам заявляют, что создание товариществ собственников жилья (ТСЖ) начнется лишь с 1 января 2007 года, а сами власти тем временем назначают управляющие организации, которым передаются в управление целые городские кварталы и микрорайоны. Забывая при этом, что многоквартирный дом, в котором помещения принадлежат более чем двум собственникам (граждане, городские власти, частные организации), муниципальной собственностью уже не является. Равно как общее имущество таких домов стены, крыша, подвалы, лестницы и т.д.

Конечно, недвижимость в Турции пользуется немалой популярностью не только у россиян. Обзавестись домом или квартирой в этой стране хотят и американцы, и греки, и норвежцы. Пока же в этой гонке лидируют англичане и датчане. Если русские покупатели в основном предпочитают покупать жилье, относящееся к средней ценовой категории, то есть не дороже 100 тысяч евро, англичане не моргнув глазом выкладывают за сравнительно небольшую виллу более 200 тыс. евро. Впрочем, среди американцев, греков и норвежцев тоже находится немало желающих обзавестись своим жильем в Турции. При этом у представителей разных стран разнятся и предпочтения. Американцам пришлась по сердцу Анкара, норвежцы избрали для себя Кемер, русские облюбовали Анталью и Аланью. Впрочем, согласно статистике, каждый пятый иностранец непременно собирается купить недвижимость в Стамбуле.

С тех пор, как вступил в силу закон, разрешающий россиянам приобретать дома и квартиры в Турции, операторы отечественного рынка недвижимости заговорили о самом настоящем буме, воцарившемся на одном из средиземноморских побережий. При этом одни специалисты утверждают, что этот всплеск не повлечет за собой роста цен, другие же настаивают на том, что стоимость жилья в Турции взлетит, что называется, до небес уже в ближайшие два-три года. Пока же турецкая недвижимость вполне по карману многим российским потенциальным покупателям.

Некоторые аналитики сулят турецкому рынку недвижимости небывалый взлет. По их оценкам, не исключено, что цены на дома и квартиры в Турции могут подняться на исключительно высокий для этой страны уровень. Уже сегодня высказываются предположения о том, что стоимость квадратных метров в Турции может составить порядка 70% от кипрских цен на недвижимость. Даже несмотря на то что Кипр более развитая, а главное, христианская страна, Турция уже сейчас вырывается в лидеры продаж.

Турция vs Кипр

Турция изо всех сил стремится в Евросоюз, и уже сейчас курортные города выглядят вполне респектабельно, говорит менеджер проекта akdeniz.ru Антон Парыгин. А низкий уровень преступности и относительно невысокие цены дают Турции преимущество перед уже раскрученными центрами курортной недвижимости.

Конечно, пока цены на недвижимость в одной части средиземноморского побережья даже и сравнивать нельзя с расценками в другой. Например, сейчас стоимость квадратного метра виллы на Кипре оценивается в среднем в 2000 евро. В Турции такую недвижимость можно купить гораздо дешевле всего по 800 евро за кв. м. И, по тем же оценкам специалистов, турецкие цены всегда будут процентов на 20-30 ниже кипрских. Зато именно благодаря такой относительной дешевизне спрос на недвижимость в Турции растет день ото дня.

Анталья для русских

Нетрудно догадаться, что наиболее дорогостоящими автоматически становятся виллы или квартиры, находящиеся в непосредственной близости от моря. При этом, кстати, морской пейзаж в окне высотного дома вовсе не будет означать, что до моря рукой подать. Не исключено, что до него придется даже проехать на машине. Если элитная квартира на стадии строительства, расположенная в непосредственной близости от моря, будет стоить от $ 1500 за кв. м, то вторичное жилье, да еще некоторым образом удаленное от береговой линии, обойдется всего в $ 500 за кв. м. Цены на уже готовые виллы тоже вполне пристойны: в среднем $ 1500 за кв. м при удалении от моря на километр. Безусловно, самое выгодное вложение приобретение квартиры в строящемся доме. Например, в Анталье цена за апартаменты общей площадью в 120 кв. м на момент строительства составит $ 60 тыс. По завершении же строительства цена поднимется как минимум до $ 90 тыс.

Покупая недвижимость в Турции, многие не только обретают очередное жилье на морском побережье (или просто в более теплом климате), но и весьма выгодно вкладывают деньги. Во-первых, жилье можно сдавать в аренду, получая при этом от 10 до 15% годовых. Еще более с этой точки зрения турецкий рынок недвижимости интересен для крупных инвесторов. Собственник торгового центра, расположенного на одной из центральных улочек Стамбула, получит не менее 15% в год. Впрочем, доходность коммерческой недвижимости в курортных зонах будет немногим меньше. Хотя здесь лучше всего вкладывать средства в развитие курортной инфраструктуры, строительство сети отелей. Тем паче что власти безвозмездно помогают таким инвесторам.

Кстати, выбор наших соотечественников пал на Анталью и Аланью отнюдь не случайно. Анталья привлекает прежде всего своим благодатным климатом. В ее предгорьях летом не так влажно и жарко. Кроме того, здесь разместилось российское консульство и открыта российская школа с российской же программой обучения. Что же до Аланьи, то здесь в самое ближайшее время должно развернуться строительство международного аэропорта. Нетрудно догадаться, что после его открытия цены здесь моментально устремятся ввысь. В большинстве курортных регионов Турции уже ощущается серьезный дефицит земли под застройку рядом с морем. Эгейское побережье это практически единственная возможность для тех, кто хочет иметь дом на самом берегу и готов за это платить, считает Антон Парыгин. Единственный минус этих мест отсутствие чартерного авиасообщения с Россией в зимний период. Пока же самые высокие цены на недвижимость зафиксированы в Бодруме любимом месте отдыха состоятельных европейцев. Квадратный метр виллы обойдется здесь в $2 тыс. А в целом за дом придется выложить никак не меньше $450 тыс.

Безусловно, у многих потенциальных российских покупателей не вызывает особого энтузиазма тот факт, что в собственность в Турции может быть приобретена только сама недвижимость. Земельный участок, на котором она стоит, берется в долгосрочную аренду на 49 или 99 лет. Кроме того, некоторую сумятицу внесла и поправка к уже существующему закону, которая была принята 8 января 2006 года. Согласно этому документу, жители России и Дании перед покупкой недвижимости должны

Законодательные сложности

Зато сама процедура получения оказалась быстрой и весьма дешевой. Как оказалось, вид на жительство можно получить в полицейских участках по месту приобретения недвижимости, причем необходимые документы выдаются без лишних проволочек всего лишь на основании предоставления загранпаспорта (он должен быть действительным в течение полугода), выписки с банковского счета или справки об обмене валюты на сумму не менее $120 Разумеется, потребуются и документы, подтверждающие факт договоренности о покупке квартиры или дома. Всего за одну неделю и $250 вид на жительство будет оформлен. А уже благодаря ему в Турцию можно въезжать многократно без уплаты визового сбора. Правда, в случае расторжения сделки с недвижимостью вид на жительство аннулируется.
Понадобился почти год, чтобы в закон Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости (более известный как 214-ФЗ), вызвавший ажиотажный рост цен, были внесены поправки. Достаточны ли они будут для нормализации ситуации на рынке недвижимости? Собственник спросил об этом у экспертов рынка.

получить вид на жительство, выданный сроком на шесть месяцев. Никто в тот момент не мог растолковать столь странную причуду турецких законодателей. Некоторые эксперты считают, что два года власти пытаются стимулировать бум в недвижимости, но при этом не обеспечивают его соответствующей юридической базой.

Как же отразится введение нового закона на ситуации, сложившейся в настоящее время на рынке новостроек? По словам ведущего аналитика департамента маркетинга агентства недвижимости DOKI Александра Скобкина, стоит надеяться, что принятие поправок к 214-ФЗ заметно улучшит ситуацию на рынке новостроек, поскольку дает участникам больше ясности в отдельных его аспектах. В целом предлагаемый законопроект все же в большей мере защищает интересы застройщиков. Дольщики будут заново учиться общению со строительными организациями. И, может быть, станут еще внимательнее при заключении договоров, уточняет Скобкин.

19 июля 2006 года ознаменовалось событием, знаковым для рынка недвижимости: Президентом РФ был подписан закон о внесении поправок в нашумевший закон о долевом строительстве. Согласно идее авторов изменений, закон направлен на совершенствование механизма долевого участия в строительстве жилья. Однако далеко не все участники рынка оптимистичны в оценках таких законодательных нововведений. Как говорит президент ассоциации Строительно-промышленный комплекс Северо-Запада Максим Шубарев, с момента принятия 214-ФЗ ассоциация проделала колоссальную работу по подготовке предложений о внесении поправок в этот закон. Главная цель заключалась в том, чтобы обеспечить работоспособность закона, его встраиваемость в реалии строительной отрасли. Целый ряд наших предложений был услышан и принят и это, на наш взгляд, немаловажный результат. Но, к сожалению, многое из того, о чем мы говорили, так и осталось в области желаемого, но не действительного. Не решены многие важные проблемы.

Изменения касаются не столько покупателей, сколько застройщиков и банков. Отменена солидарная ответственность банков-кредиторов и застройщиков за строящийся объект: теперь вся ответственность целиком лежит на застройщиках, считает директор агентства недвижимости Hermitage Realty Катерина Гетманская. Согласно ее мнению, принятие поправок не окажет существенного влияния на цены: стоимость квадратного метра будет расти и дальше, пусть не такими темпами, как ранее в текущем году, но рост продолжится, прогнозирует Гетманская.

Несколько иного мнения придерживается пресс-секретарь инвестиционно-строительной компании Сити-XXI век Сергей Лядов: Каких-то серьезных изменений на рынке недвижимости в ближайшее время ожидать не стоит. Он слишком инертен, чтобы мгновенно реагировать на нововведения. По мнению Лядова, цены формируются под влиянием спроса и предложения, но стоит отметить, что закон создает определенные предпосылки для увеличения строительства жилья в будущем. Поэтому в долгосрочной перспективе можно рассчитывать на более стабильное развитие рынка и меньшие темпы роста цен, чем наблюдались в 1-м полугодии 2006 года.

Дальнейшее повышение цен уверенно прогнозирует исполнительный директор УК Blackwood Фонды Недвижимости Артем Цогоев: За последний год произошел грандиозный рост цен во всех сегментах, но квартиры по-прежнему покупают, даже по выросшим ценам, поэтому девелоперам нет смысла понижать цены в такой ситуации. Девелопмент это бизнес, а не благотворительность. Цены на квартиры начнут понижаться только тогда, когда у девелоперов перестанут приобретать недвижимость, т. е. по рыночным условиям. Пока этого не происходит, думаю, что цены будут расти и дальше.

О том, что вряд ли можно рассчитывать на снижение стоимости жилья в обозримом будущем, говорит и Александр Скобкин. Тем не менее, цены будут расти медленнее, и это не только сезонный фактор: с принятием поправок остается меньше поводов для спекулятивного взвинчивания цен, считает ведущий аналитик департамента маркетинга DOKI.

В целом приходится признать, что принятие поправок в закон Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости не вызывает у участников рынка достаточного оптимизма. Казалось бы, закон должен был стать одним из инструментов формирования рынка доступного и комфортного жилья, говорит Максим Шубарев. Однако сохранившиеся в законе запреты отнюдь не будут стимулировать инвестиционную активность на рынке. Проблема дефицита предложения достигла сегодня критической массы, а рост цен бьет все рекорды. Очевидно, что закручиванием гаек эту ситуацию не исправить. Государству необходимо делать упор не на запреты, а на снятие барьеров для инвестиций в отрасль. Эти меры позволят создать благоприятные условия для бизнеса, руками которого, собственно говоря, и может быть построен искомый рынок доступного жилья. Впрочем, по мнению Александра Скобкина, будет закон работать или нет зависит от механизма его исполнения. Это проблема очень многих принимаемых в нашей стране законов. В любом случае, в поправках отражены практически все требования строительных компаний, и, если нововведения вступят в силу, это может вызвать оживление рынка, резюмирует Скобкин.

Что же касается политики придерживания объектов девелоперами, существование которой во многом обусловлено именно принятием 214-ФЗ, по мнению участников рынка, вряд ли стоит надеяться на то, что принятие поправок в значительной мере изменит ситуацию. Мы надеемся, что принятие поправок к закону, а также летний сезонный фактор затишья дадут застройщикам меньше поводов для придерживания объектов. Опять же, ситуация со стоимостью квадратного метра в Москве такова, что придерживать, может быть, уже и некуда. Среди аналитиков бытует мнение, что цены достигли своего потолка, говорит Александр Скобкин. В то же время, по мнению Артема Цогоева, эта политика может измениться, только если произойдут какие-либо изменения цен. Если цены повысятся, политика придерживания останется прежней. Если наоборот девелоперы начнут распродавать имеющееся жилье. Однако последний вариант маловероятен, считает Цогоев.



Главная --> Публикации