Главная --> Публикации --> Столешников переулок. пешеходная зона в стиле люкс Увидеть жуковку и умереть! новый стиль загородной жизни Притягательный жилфонд Взять или отдать? Втб решит 20% проблем нацпроекта по жилью

Плюсы: выгода очевидна

На рынке недвижимости появилось несколько лет назад следующее явление: покупка элитных квартир в кредит. Явление на первый взгляд довольно странное, однако при этом весьма востребованное Почему?

В случае если у человека попросту не хватает денег для того, чтобы приобрести квартиру в данный момент, а статус уже требует соответствующего жилья, то ипотека также выгодна для него, дополняет Николай Самсонов, ведущий специалист отела по работе с клиентами Росбанка. Ипотека позволяет приобрести жилье сегодня и выплачивать полную его стоимость в течение нескольких последующих лет. Это значительно удобнее, нежели копить деньги, подвергая значительные накопления инфляционным и иным рискам.

Причины, по которым берется кредит на покупку элитного и типового жилья, как правило, разные. Если, покупая типовое жилье, человек берет кредит потому, что не располагает необходимым количеством средств, то покупать элитную квартиру по ипотеке выгодно. Дело в том, что большинство людей, способных выложить за квартиру больше $500 тыс., имеют свой бизнес и не имеют как таковой заработной платы, поэтому деньги они берут из оборота своей компании, что не всегда бывает удобно. Заем денег в банке для человека, имеющего свой бизнес, может быть гораздо выгоднее, чем изъятие необходимой суммы из оборота, утверждает Кайдо Каарма, директор отделения элитной недвижимости управления новостроек компании МИЭЛЬ-Недвижимость. Предположим, для покупки элитной квартиры необходимо $2,5 млн. Рентабельность бизнеса клиента может составлять 20-30% годовых именно столько он потеряет, если воспользуется оборотными средствами. В то время как, к примеру, кредитный процент в Сбербанке для наших клиентов не превышает 11%. Преимущество ипотеки в данном случае очевидно.

Существует устойчивое убеждение, что, купив элитную квартиру в кредит и сдавая ее, можно не только расплачиваться с кредитом, но и получать некоторый доход чем и занимаются рантье. Что касается современной российской практики, ситуация выглядит не столь безоблачно. Как рассказывает директор по маркетингу и PR группы компаний КРТ Валех Рзаев, теоретически сегодняшние условия, сложившиеся на рынке, позволяют окупить выплаты по кредиту, сдавая квартиру в аренду; однако имеют место принципиальные моменты, заставляющие задуматься, прежде чем действовать по такой схеме.

Минусы: миф о рантье

Сегодня элитное жилье арендуют, как правило, сотрудники региональных компаний, которым по работе часто приходится бывать в столице. Здесь есть еще один существенный момент: не так давно у нас принят закон, согласно которому стоимость пребывания в гостинице или аренды жилья для сотрудников компаний не лимитируется, уточняет эксперт, так что им выгоднее стало платить безналом все эти средства вычитаются из налогооблагаемой базы. Таким образом, по мнению Рзаева, рассчитывать на то, что получится без проблем перекрыть выплаты по кредиту доходами от сдачи приобретенной элитной квартиры в аренду, все-таки не стоит.

Допустим, вы покупаете квартиру за $1,5 млн, берете кредит на 60% от ее стоимости (на срок, к примеру, в 20 лет). Чтобы, сдавая квартиру в аренду, окупить выплаты по кредиту, вам нужно будет сдавать ее по цене в $15 тыс. в месяц, говорит Рзаев. Такое возможно, особенно в том случае, если квартира расположена в ЦАО если это будет район Тверской, шансы возрастают. Однако здесь возникает такая опасность: скорее всего, такую квартиру не получится сдать в достаточно краткие сроки. Как известно, наибольшим спросом на рынке пользуются квартиры в категории до $1 тыс. в месяц; что же касается квартир, сдаваемых дороже чем $10 тыс., как в нашем случае, тут процесс сдачи в аренду растягивается, как правило, на срок от полугода до года, объясняет эксперт. По словам Рзаева, если раньше арендаторами элитного жилья, сдаваемого по сопоставимым с приведенными в примере ценам, становились в основном топ-менеджеры иностранных корпораций, приезжающие на работу в Россию, то теперь ситуация несколько изменилась: вышеозначенная категория потенциальных арендаторов все же ограничена неким лимитом, который, как правило, все-таки ниже тех $15 тыс., которые необходимы нам, чтобы окупить выплаты по кредиту.

Впрочем, далеко не все собираются сдавать приобретенное жилье в аренду, поэтому имеет смысл рассказать о тех особенностях, с которыми придется столкнуться, приобретая элитную квартиру по ипотеке. Основной особенностью в данном сегменте ипотеки, безусловно, является индивидуальный подход к каждому клиенту. По словам Николая Самсонова, в первую очередь анализируются доходы. При этом принимаются к сведению и неофициальные, возможно, даже устные подтверждения доходов. Немаловажны для банка также предыдущая кредитная история, активы, принадлежащие покупателю, такие как квартира или машина.

Особенности элитной ипотеки

Еще одна особенность элитной ипотеки довольно большие, в большинстве случаев, первоначальные взносы. Зачастую максимальная сумма кредита ограничивается $500 тыс., а первоначальный взнос составляет 30-40% от стоимости объекта. Что же заставляет банк держать столь высокую планку? Ответ прост: желание подтвердить таким образом состоятельность и серьезность намерений застройщиков. Дело в том, что закладные перепродаются. И если в портфеле этих закладных на $30 млн, а из них $6 млн приходится на трех-четырех заемщиков, согласитесь, 20% портфеля на столь узкий круг лиц это слишком рискованно, объясняет Павел Комолов, андеррайтер Независимого бюро ипотечного кредитования. Спрос на большие суммы кредитов есть, но, опираясь на нашу собственную аналитику, это меньше одного процента обращений. За такими кредитами чаще всего обращаются люди старше 35 лет, крайне редко среди них встречаются те, кто работает по найму. Как правило, это владельцы собственного бизнеса, и даже не одного, а нескольких.

Особенностью ипотеки на элитные новостройки является то, что купить в кредит понравившуюся квартиру можно только через определенный банк. Банк курирует проект в любом случае от начала и до конца, в том числе чтобы застраховать покупателя от возможного срыва сделки. В нашем банке есть список аккредитованных застройщиков, с которыми мы работаем, говорит Николай Самсонов.

Одним из основных документов, регулирующих установку металлических тентов (ракушек и пеналов) в столице, является постановление правительства Москвы от 8 июля 2003 года № 526-ПП. Этот документ утвердил порядок получения разрешения на установку металлических тентов и оформления прав краткосрочной аренды на земельные участки, занимаемые этими объектами. В соответствии с постановлением участки для размещения таких гаражей предоставляются в краткосрочную аренду. Договор аренды заключается Москомземом на основании решения префектуры того или иного административного округа.

Верхняя планка суммы кредита в некоторых банках выше принятой по рынку (вплоть до $1 млн) или отсутствует совсем. Например, в Сбербанке вообще нет ограничений по максимальной сумме кредита, ее предел определяется на основании оценки платежеспособности клиента, кроме того, кредит не должен превышать 90% от стоимости объекта недвижимости. Проценты для элитной ипотеки практически не отличаются от условий ипотеки обычной. В Росбанке, например, они составляют от 10,5% годовых в долларах и в евро и от 15% годовых в рублях.
Впоследние два месяца столичное правительство начало очередной этап борьбы с гаражами типа ракушка и пенал. Но не стоит забывать, что они являются объектами частной собственности, а их владельцы обладают некоторыми правами. Сегодня юрист М2 рассказывает о том, как получить разрешение на установку ракушки и защитить ее в случае, если местные власти предъявляют претензии.

Первым шагом к получению земли для ракушки является подача заявления о размещении гаража в управу района. В заявлении правильнее написать металлический тент, поскольку, как уже отмечалось выше, ракушки относятся именно к металлическим тентам, а не к гаражам. В заявлении необходимо указать марку, модель и номер автомобиля, а также адрес размещения ракушки. Учитывая то, что речь идет о придомовых территориях, отмечается адрес дома, около которого планируется ставить объект.

Адрес не дом и не улица

Ради экономии собственного времени заранее выясните, реально ли в принципе ставить тент на приглянувшемся вам участке. Существует перечень мест, где их размещение запрещено. К ним, в частности, относятся магистрали, площади, улицы, пешеходные дорожки, детские площадки, внутридворовые проезды, гостевые карманы, озелененные и подлежащие озеленению территории и т. д. Соответственно, если выбранное вами место попадает в такой список, маловероятно, что вам удастся на законных основаниях поставить там ракушку.

Но возникает вопрос, что делать заявителю, если он предполагает поставить ракушку в отдалении от каких-либо строений. Разумеется, любой участок земли имеет свой адрес. Но далеко не все об этом знают. Поэтому до написания заявления уточните в управе района, как правильно указать координаты выбранного вами участка. В противном случае разрешение выдадут на одну площадку, а ракушка будет поставлена на другой, а при проведении ежегодной проверки ее могут признать незаконно установленной и ликвидировать.

Решение о возможности установки ракушки глава управы принимает на основании предложений гаражно-стояночной комиссии района (ГСК) и архитектурно-планировочного управления (АПУ). По закону срок, отведенный для выпуска соответствующего распоряжения, составляет две недели со дня подачи заявления. За это время заявление должно быть расписано исполнителю, уточнены предложения АПУ и ГСК. Поэтому не удивляйтесь, если в отведенный срок управа не уложится.

Все только начинается

Согласно постановлению правительства Москвы от 3 декабря 2002 года № 981-ПП, временные площадки, предназначенные для стоянок и размещения ракушек, должны определяться заранее префектурами, управами районов и Москомархитектурой. Конкретное лицо (как правило, заместитель префекта), принимающее решения по ракушкам, назначается в каждом округе отдельно. Только решение префектуры является основанием для заключения договора краткосрочной аренды земельного участка.

После того как глава управы разрешил ставить ракушку, его распоряжение в течение недели передается в окружную комиссию по предоставлению земельных участков и градостроительному регулированию. Комиссия рассматривает вопрос о выделении участка и готовит проект решения о предоставлении земли, который вместе с остальными документами направляется на рассмотрение префекта округа.

Владелец ракушки подписывает арендный договор с правительством Москвы в лице Департамента земельных ресурсов. Это самая хлопотная часть процесса оформления. В принципе все сроки установлены нормативными документами и составляют два месяца. Но, поскольку бумаги в ходе движения по инстанциям могут отложить или потерять, лучше периодически общаться с исполнителем и интересоваться судьбой своего заявления.

Казенный дом, пустые хлопоты

Рушат пожарные, рушит милиция

Распоряжение главы управы выдается заявителю вместе с соответствующим распоряжением префектуры. Таким образом, на руки владелец ракушки получает не только первое распоряжение, но и документ, который фактически его подтверждает. Как упоминалось выше, теоретически все эти бумаги заявителю должны выдать не позднее двух месяцев после даты обращения. На практике гражданину придется самому предоставить в Департамент земельных ресурсов все распоряжения и решения, а также ксерокопию паспорта (или выписку из него), копию техпаспорта и свидетельство о регистрации транспортного средства (оригинал). Кстати, как автомобилисту как минимум месяц водить машину без этого документа, не совсем понятно.

Приведем простой пример. Даже при наличии всех согласований, предусмотренных законодательством, ракушку вправе убрать по распоряжению Минприроды. Этот документ можно оспорить через суд, но пока идет рассмотрение дела, ракушку уже уберут, а без гаража повышается риск угона машины. Вы лишились автомобиля? После признания акта Минприроды незаконным обратитесь в суд с иском о компенсации причиненного ущерба.

Если с получением места для гаража все более или менее понятно, то вопрос о его принудительном демонтаже остается открытым. Складывается парадоксальная ситуация: процесс установки металлических тентов контролируется множеством различных органов, но всегда найдутся те, кто не участвовал изначально в оформлении документов. При этом у них имеется собственное мнение относительно законности и целесообразности размещения ракушки в выбранном месте.

Отдельно следует сказать о демонтаже ракушки, в которой находится автомобиль. Как правило, это невозможно сделать без повреждения машины. Кто возместит причиненные убытки? Логичнее было бы сразу обратиться в страховую компанию, которая потом попытается получить деньги с причинителя вреда. Однако на практике никто из страховщиков не согласится компенсировать подобный ущерб: данное происшествие не относится к страховым случаям. Тем не менее попытайтесь обратиться в страховую компанию, а после получения отказа предъявите иск о возмещении причиненных убытков самостоятельно. При этом лучше заранее уточнить, на каком основании демонтирована ракушка и почему ее владелец не был извещен заранее.

Ракушки могут снести по инициативе пожарных или спасателей, если гараж мешает доступу во двор или к какому-либо объекту (например, к гидрантам и пр.). В этом случае получить компенсацию за покалеченный тент нельзя: действия экстренных служб суд посчитает оправданными.

Даже после ликвидации металлического тента договор аренды земельного участка, где стояла ракушка, продолжает действовать, а значит, никто не освобождает арендатора от арендной платы. Поэтому как только ракушка снесена, ее владельцу надо уточнить два момента: по распоряжению какого органа и почему ее сломали. Также постарайтесь получить документы, на основании которых произведен демонтаж. В том случае, если их вам не вручили, в суде стоит заявить, что основания демонтажа вам не были известны и копии соответствующих документов не вручались.

Плата за воздух

За свои права нужно бороться, но для начала неплохо бы узнать, с кем вы боретесь и почему. Ведь если ракушка действительно установлена с нарушением законодательства, с демонтажников ничего получить не удастся. Но и тут есть выход: попробуйте обратиться в суд с иском к управе и префектуре, которые выдали разрешение на установку металлического тента в нарушение законодательства. Правда, такие процессы тянутся очень долго, да и шансов получить впоследствии новое место для ракушки в этом районе нет никаких.

Что касается договора аренды, то лучше направить в Департамент земельной политики письмо с просьбой приостановить действие договора и не начислять арендные платежи до момента восстановления ракушки на прежнем месте. В письме обязательно изложите всю историю полностью в противном случае будет неясно, по какой причине арендатор просит не брать с него деньги. Если за аренду все же пришлось заплатить, потребуйте от организации, демонтировавшей ракушку (а лучше от органов, которые это санкционировали), возместить понесенные расходы.

Каким пейзажем любуется из железобетонных сот большая часть столичных жителей? Как правило, это горизонтальные либо вертикальные линии коробок. Шикарнее - тема в клеточку. Волей-неволей большинство имеет дело с типичной визуально агрессивной средой. Нелепые башенки новых русских - не стремление ли это хоть как-то вырваться из тисков контейнерного коммунизма? По Аристотелю город - единство непохожих. Но получается, что большинство столичных жителей живут совсем не в городе с многовековой историей. То ли в какой-то агломерации на базе предприятий, то ли - в военном городке.

Психологи уверяют, что Москва - депрессивный город. И что число самоубийств почти в любом из новых столичных районов в 6-8 раз превышает показатели исторического центра. Не лучше дела и с преступностью. Ничего удивительного. Вызвать состояние депрессии и агрессии способен один лишь вид из окна. Европейские города пусть и меньше Москвы, но тоже немало изуродованы безликой и бесцветной массовой застройкой. Но там хотя бы учатся с помощью дизайнерских приемов очеловечивать тухлые городские пейзажи. Яркий пример - преобразование послевоенных построек в Вене.

Подмосковье и то веселее с точки зрения колористики. Взять хотя бы яркие многоцветные таунхаусы на седьмом километре Куркинского шоссе. Или городок Витро Вилладж на 38-м километре Симферопольского шоссе. Один из его 4-этажных корпусов явно навеян впечатлениями от знаменитого своим авангардным цветовым решением Швейцарского павильона работы прославленного Ле Корбюзье. И жилой дом Каскад на Новомытищинском проспекте в Мытищах, в украшении которого поучаствовали больше четырех цветов. Пусть это и не предел цветового разнообразия, но задумка явно более смелая, чем у большинства столичных новостроек.

Москва давно и серьезно порвала с традициями зодчих прошлого. Где увидишь сегодня, например, ярко-морковный цвет, преобладающий в полихромной расцветке построенной в ХVП веке церкви Григория Неокессарийского на Большой Полянке? Или цветовое разнообразие церкви Николы на Берсеневке, смотрящей с другого берега Москвы-реки на храм Христа Спасителя. Или многоцветье фасадов Теремного и Потешного дворцов Кремля? Даже памятники архитектуры, и те часто не в состоянии вернуть себе прежнее лицо. Тот же известный каждому дом на Тверской, 13 - дворец московского генерал-губернатора - должен быть желтым с белыми деталями. Но остается красным, как знамя большевиков.

Видимо, пытаясь уловить дух времени, московские власти тоже решились прибегнуть к услугам иностранцев и поэкспериментировать с цветом. Правда, то, что предлагает, например, голландец Эрик ван Эгераат в проекте многоэтажной застройки на Крымской набережной, опытный дизайнер, вовсе не повреждая исторической ткани города и его заповедных зон, мог бы проделать почти с любой брежневкой или лужковкой. Вспомним, как повеселел фасад здания Моссельпрома, когда его коснулась кисть Маяковского.

Всматриваясь в фасады того, что выдается за достижения последних лет, и неспециалист определит, что большинство из них даже не полуфабрикаты. Хундертвассера на них нет, скажут искушенные. Этого австрийского архитектора, известного всей Европе, сегодня знают и как мастера по перекройке фасадов, с помощью рельефной штукатурки в сочетании с мозаикой превращающего самую безликую коробку в изюминку. Безрадостные сооружения вроде наших хрущевок, которых в свое время немало понастроили в послевоенной, сильно разрушенной Вене (в отличие от немцев, решивших снести это наследие мрачных времен, австрийцы решили сэкономить и облагородить фасады), преобразились как раз потому, что лидером преобразователей стал Хундертвассер, этот Гауди наших дней. Причем переделывать стали не только фасады, но и плоские крыши, на которых устроены теперь мини-сады.

Сами авторы проекта в один голос утверждают, что конкурентов будущему раменскому Лас-Вегасу в мире не будет. Возле села Никулено откроется детский Диснейленд с суперсовременными аттракционами. Любители природы смогут прогуляться по сафари-парку и полюбоваться на братьев меньших в естественных природных условиях. Правда, откровенной экзотики типа крокодилов, игуан, скорпионов владельцы разводить не собираются. Все-таки Подмосковье не Африка, экзоты не перенесут суровых погодных условий. Любознательных детишек можно будет сводить на экскурсию в погодные павильоны. В спецпомещениях собираются воссоздать климатические условия различных частей света: тропики, вечная мерзлота, пустыня.

Считается, что цвет может способствовать выводу из болезненных состояний и скрасить уход в мир иной неизлечимо больным. Не удивительно, что Центр для аутичных детей на улице Кашёнкин Луг архитектора Андрея Чернихова резко выбивается из окружающей застройки необычными линиями и яркими фасадами. Как и хоспис у метро Спортивная. Но пока еще здоровым гражданам повезло меньше.
В сентябре возле села Никулено в Раменском районе Подмосковья начнется строительство крупнейшего в мире развлекательного центра Паркленд. Предварительная стоимость проекта около 2 миллиардов долларов. Главные инвесторы российская группа компаний Белая дача и южноафриканская корпорация Sun International. Губернатор Московской области Борис Громов уже подписал распоряжение о выделении для этих целей 5 тысяч гектаров земли.

Естественно, все шоу-центры будут сопровождаться сетью 45-звездочных отелей, ресторанов, бизнес-центров и казино. Африканская корпорация Sun International как раз специализируется на гостиничном бизнесе и владеет сетью казино.

Для спортсменов и болельщиков в Раменском обещают выстроить трассу гонок Формула-1, поля для гольфа и современные спортивные залы.

До нас еще никто не пытался объединить различные развлекательные вещи в один комплекс, пояснил Известиям депутат Госдумы и по совместительству председатель наблюдательного совета группы компаний Белая дача Виктор Семенов. Главным образом из-за отсутствия рынков сбыта и необходимых площадей для строительства. Мы планируем построить Паркленд в стратегически важном месте между трассами М5 и М К тому же неподалеку от него аэропорт Домодедово и Жуковский. Поэтому надеемся, что в посетителях недостатка не будет. Главным образом рассчитываем на российских туристов и гостей из Восточной Европы.

Подмосковные чиновники, со своей стороны, обещают наладить жесткий контроль за деятельностью игорных заведений в Раменском.

С местным населением инвесторы уже провели предварительные договоренности. Явного недовольства пока никто не выражал. Наоборот, местные землевладельцы практически перестали продавать свои участки. В результате цена за сотку возле предполагаемого развлекательного комплекса выросла в 23 раза и доходит до 610 тысяч долларов.

Паркленд собираются строить по частям. Через полтора-два года планируется ввести в строй первую очередь объекта искусственное озеро, конгресс-холл, гольф-поля и два отеля. Всего на строительство уйдет около 810 лет.



Главная --> Публикации