Главная --> Публикации --> Участки под строительство освободят от аукционов До 2008 г. они не изменятся, несмотря на дефицит складов Дефицит офисных площадей в москве исчезнет к 2010 году Су-155: широкий шаг в регионы Квартиры растут в цене. только их никто не покупает

На Диаграмме 6 представлена цена квартиры с двумя спальнями в центральных районах 13 городов мира. В Лондоне недвижимость самая дорогая, затем следуют Нью-Йорк и Токио. Во всех трех городах цена такой квартиры превышает $800 00 На другом конце - Брюссель, где аналогичные апартаменты обойдутся менее чем в $200 00 Более того, типовая квартира с двумя спальнями на Манхэттене ($925 000) будет мрачноватой, и вряд ли вы найдете в ней балкон. В противоположность этому в Сиднее подобная квартира - это светлые апартаменты с большим балконом и видом на море. Различия между европейскими городами также значительны. Некоторые лондонцы покупают квартиры в Париже, поскольку здесь квартира с двумя спальнями стоит вдвое дешевле.

В мире существует единый глобальный рынок для торговли акциями, облигациями и валютой. На рынке жилья ничего подобного не наблюдается. В разных частях земного шара существуют колоссальные различия не только в ценах на жилье, но и в правилах его покупки и продажи.

На большей части континентальной Европы суммарные расходы на оформление купли-продажи дома составляют не менее 10% продажной цены (диаграмма 7). В Бельгии этот показатель составляет 18%. В Великобритании гербовый сбор, комиссионные агента и гонорар адвоката укладываются всего в 4-5% от стоимости жилья, но участникам сделки требуются железные нервы. Средний срок совершения сделки с недвижимостью в Великобритании больше, чем в других европейских странах, поскольку покупатель может отказаться от сделки в последнюю минуту и случаи, когда продавец, обещавший продать вам дом, неожиданно принимает более щедрое предложение другого покупателя, не редкость. Это происходит потому, что оферта не считается в Великобритании принятой до тех пор, пока не произведен обмен договорами (исключение - Шотландия, где устная договоренность влечет за собой принятие обязательств по сделке).

Средние цены на жилье в разных странах также существенно отличаются. Средний американский дом стоит $204 000 - ненамного больше, чем в Великобритании ($185 000). Правда, в США он на две трети просторнее. В Японии, несмотря на значительное снижение цен, дома по-прежнему самые дорогие ($301 000).

Джон Макграт, глава компании McGrath Estate Agents (крупнейшего частного агентства недвижимости в Австралии), говорит, что аукционная система хорошо работает в местах с высокой плотностью населения и мощной конкуренцией среди покупателей. Она вполне может подойти и для Нью-Йорка или Лондона. Аукцион позволяет реализовать дом и в том случае, когда спрос невелик. Критики подобного подхода говорят, что, когда конкуренция высока, возбуждение, царящее на аукционе, может способствовать установлению завышенных цен. Поэтому, считают они, аукционная система только способствует надуванию пузыря на австралийском рынке недвижимости.

Другая крайность - это ситуация в Австралии, единственной стране в мире, где большинство домов продается с аукциона. В 2002 г. 70% домов в Сиднее пошли с молотка. Аукционы проводятся прямо перед зданием, которое предназначено для продажи. Победитель обязан внести 10% от стоимости дома в качестве задатка, после чего производится немедленный обмен договорами. Если никто из участников аукциона не предложил за дом назначенной цены, продавец может продолжить переговоры с теми, кто заявил наибольшие суммы.

Как стало известно Ъ, в начале июля правительство Москвы выпустило распоряжение о расторжении договора аренды участка земли на месте снесенной гостиницы Спорт. По официальной версии, это сделано, поскольку арендаторы не приняли меры по освоению земельного участка. После расторжения договора тендерный комитет Москвы должен выставить участок на конкурс.

В Нью-Йорке покупатель, предложивший максимальную цену, не обязательно получит преимущество. Три четверти всех апартаментов Манхэттена приходится на кооперативы, которыми управляют акционеры, а не единоличные владельцы. Поэтому покупателю, прежде чем заключить сделку, придется получить одобрение совета кооператива. Мадонна может подтвердить, что это суровое испытание: совет одного из кооперативов отказал поп-звезде в праве на покупку квартиры.
Правительство Москвы выпустило распоряжение о расторжении договора аренды участка земли под снесенной два года назад гостиницей Спорт на Ленинском проспекте. Раньше земля была в аренде у бывшего владельца здания, ООО Амираль (СП голландской Amirale B.V. и ЗАО ПСО 'Система-Галс', дочерней компании АФК Система). По данным Ъ, договор расторгнут в интересах международного академического агентства Наука бизнесмена Алекса Шусторовича и компании Интеко супруги мэра города Елены Батуриной. Однако новые арендаторы неизбежно получат участок с обременением Амираль оценивает свои потери минимум в $100 млн.

В Амирале с претензиями властей не согласны и намерены оспорить распоряжение в суде. Строительство не начиналось по вине правительства Москвы, заявил Ъ член совета директоров ООО Мирослав Мельник. Мы подготовили исходно-разрешительную документацию и четырежды выходили на градостроительный совет, но вопрос не рассмотрели. А ведь мы в свое время добровольно согласились на снос гостиницы, стоимость которой по сегодняшним ценам минимум
$100 млн.

Владельцем прав аренды земельного участка на месте гостиницы Спорт является ООО Амираль. 50% его долей принадлежит компаниям Эльгида, Частное право Н-Аудит и голландской Amirale B.V., еще 50% дочерней компании АФК Система Система-Галс. ООО планировало построить на участке гостинично-офисно-торговый центр площадью 200 тыс. кв. м. Арендатором гостиницы Спорт до сноса являлось международное академическое агентство Наука, фактическим владельцем которого является американский бизнесмен Алекс Шусторович.

В Интеко свой интерес к участку под застройку на месте Спорта не подтвердили. Не комментируют ситуацию и в Науке. В АФК Система говорят, что не исключают возможности решения вопроса во внесудебном порядке.

Участники рынка полагают, что реальная причина распоряжения правительства Москвы о расторжении аренды претензии бывшего арендатора гостиницы, поддержанные владельцем компании Интеко и супругой мэра Москвы Еленой Батуриной. Когда принималось решение о сносе гостиницы, права арендатора не были учтены, объяснил Ъ начальник управления правительства Москвы по экономической безопасности Александр Корсак. Правительство Москвы подготовило проект распорядительного документа, по которому собственник должен был учесть права арендатора Но собственник не отреагировал на это. Арендатор же по решению арбитражных судов всех уровней был восстановлен в правах. Оценка причиненного ему ущерба направлена в тендерный комитет для учета в качестве обременения при проведении конкурса на застройку.



Вероятно, именно Наука и Интеко станут новыми арендаторами земли. В принципе агентство могло бы удовлетвориться предоставлением какого-либо участка под застройку в качестве компенсации. Однако, по данным Ъ, ущерб Науки независимый оценщик Центр консалтинга и оценки собственности оценил в $117,01 млн. Вместе с потерями Амираля общие претензии по участку составят $217 млн, что сравнимо с суммой, за которую была продана на аукционе в прошлом году гостиница Украина. При таком обременении строительство на месте Спорта любым третьим участником изначально оказывается бессмысленным.

Собираясь на это интервью, автор перебирал в голове множество вопросов. Что сегодня представляет собой типичная инженерная начинка элитной квартиры в доме-новостройке? Любит ли современный покупатель сверхумные квартиры с дистанционными пультами и датчиками, компьютером, передачей информации на мобильник и в Интернет и так далее? Готов ли он платить, скажем, за кухню, которая к пробуждению хозяина автоматически варит кофе и готовит тосты, за видеокомбайн, который сам пишет интересующие хозяина передачи и автоматически проигрывает ему их, скажем, за завтраком, а также за тапочки, с радостным мурлыканьем выбегающие встречать хозяина к порогу?

О внутреннем дизайне квартирного интерьера

Разумная достаточность

Или если хозяин квартиры - борец за здоровый образ жизни, то имеет ли он возможность сделать в квартире сауну и небольшой бассейн? Соблюдаются ли при этом соответствующие нормативы или все-таки остается опасность, что содержимое этого бассейна (или даже он весь целиком) неожиданно переселится на этаж-другой ниже? Хватает ли в современных элитных квартирах на все это скромное обаяние хайтека электрических мощностей (которые в пределах Садового кольца, вообще говоря, являются хроническим дефицитом)? Со всеми этими вопросами мы обратились к Борису Седачеву, генеральному директору компании Santa Real Estate, занимающейся не только реализацией жилья, но и дизайном интерьеров (естественно, включая и инженерные вопросы).

В.Седачев также отметил, что понятие комфортного жилья у разных людей может весьма сильно отличаться, и то, что комфортно для одного, совершенно неприемлемо для другого. Этот очевидный факт при строительстве домов непременно учитывается. Каким образом? Застройщик сдает голую коробку, в которую заведены необходимые коммуникаций, но какая-либо внутренняя разводка их отсутствует (поскольку, как правило, отсутствуют и стены, и даже намек на окончательную планировку).

На все вопросы, начинающиеся со слов а можно?, г-н Седачев отвечал философски: Безусловно, можно, и не только это, а гораздо больше и современнее, но далеко не всегда нужно. Сегодняшняя элита уже несколько пресытилась чрезмерной умностью жилья, и сегодня основные требования - это разумная достаточность и безусловная экологичность. Последнее требование - сверхважно, ибо большинство нынешних элитных домов расположено в пределах Садового кольца, где о самом понятии экологичность прочно забыли еще минимум лет тридцать тому назад. Поэтому в большинстве районов центра хорошую среду обитания можно обеспечить именно внутри, а никак не за пределами дома.

Наступила эпоха профессионалов

Далее приглашается архитектор, специализирующийся на интерьерном дизайне, и уже он непосредственно формирует внутреннее пространство квартиры согласно пожеланиям заказчика. Ограничивают его при этом только внешние стены и параметры подведенных в квартиру коммуникаций. И вопросы: Сколько розеток нужно в кабинете: две или двадцать?, Какие датчики ставим на охранную сигнализацию?, Куда ставим встроенные сейфы, сколько их и какого объема?, Какого размера бассейн делаем в сауне? и так далее - решаются уже именно с ним, а не со строителями.

Здесь можно отметить еще один момент: сегодня люди для строительства своих бассейнов гастарбайтеров уже не привлекают, очевидно, поняв, что на таких вещах лучше не экономить - дороже обойдется. А привлекают они солидные фирмы с прочной репутацией (которой такая фирма, естественно, дорожит). Поэтому сегодня бассейны не протекают и не проваливаются, ибо процедуру согласования проекта во всех необходимых инстанциях такие фирмы проходят честно, не пытаясь срезать углы, и не только принимают все необходимые меры для обеспечения должного качества работ, но вдобавок зачастую помогают клиенту со страхованием строительных рисков.

Естественно, что некоторые из таких вопросов требуют дополнительных согласований (например, то же устройство бассейна, сауны или отбор из общедомовой сети не стандартных десяти киловатт, а, скажем, тридцати). Согласованиями, как правило, занимается та же фирма, которая взялась за дизайн. Тем более, что рядовой обыватель (или даже не рядовой) пройти все круги административных мытарств самостоятельно вряд ли сможет.

Какой же минимальный бизнес-план общедомовых коммуникаций необходим и достаточен для того, чтобы жилье можно было позиционировать как элитное или продвинутый бизнес-класс. (Маркетинговые названия класса жилья могут быть разными: все зависит от фантазии и скромности девелопера. С первым у них, обычно, все хорошо, а с последним... не очень)? Прежде всего, необходимо наличие централизованной приточной вентиляции.

Необходимые исходники

Следующее требование: радиаторы центрального отопления должны быть управляемыми, дабы хозяин квартиры мог единожды выставить на системе управления микроклиматом желаемую в каждой комнате температуру и забыть об этой проблеме. Стеклопакеты в элитных домах должны быть весьма высокого качества, внешняя облицовка их должна быть пластиковой, внутренняя - деревянной (и желательно - ценных пород). Наличие высокоcкоростного доступа в Интернет по выделенной линии и спутникового телевидения - не обсуждается (для элиты они являются таким же обязательным минимумом, как например, в экономклассе наличие канализации и электросети).

Далее, обязательна общедомовая система водоочистки. Необходимость ее вызвана отнюдь не тем, что очистка московской воды плохо контролируется (тут-то как раз все в порядке: качество воды в Москве вполне заслуженно входит в первую тройку среди всех мегаполисов мира), а в том, что водоподводящая сеть в районах расположения элитного жилья, как правило, имеет вполне историко-революционный возраст, и всю ржавчину и отложения, накопившиеся за последнюю сотню лет, вполне может любезно приносить в домовую сеть.

Что обычно дополнительно заказывает владелец такого жилья уже на уровне отдельной квартиры? Прежде всего, систему управления микроклиматом, контролирующую температуру, влажность, ионизацию, состав воздуха и так далее. Такая система, конечно, частично использует и общедомовые ресурсы (например, то же отопление и приточную вентиляцию), но многое в ней вполне автономно (кондиционеры, увлажнители, вытяжка). Стоит такая система начиная от 15 тыс. долларов в элитных домах и от 10 тыс. - в домах бизнес-класса. Как правило, заказывается дополнительная очистка воды. Это еще две с половиной тысячи долларов.

Модные добавки

Фишки, изюминки, излишества

Практически каждый владелец квартиры ставит устраивающий его лично комплект охранных и противопожарных датчиков (сигнал с которых выводится на общедомовой пульт). Сложность и цена такого комплекта весьма сильно варьируется в зависимости от наличия в доме ценностей и уровня тревожности (как выражаются психологи) хозяина. Проблемы с дополнительными электрическими мощностями в таких домах нет. Это один из первых вопросов, которые любыми путями решает застройщик (вплоть до прокладки дополнительного кабеля к ближайшей подстанции, если район энергодефицитный).

При заселении нового дома чрезвычайно сложно согласовать сроки окончания индивидуальных отделочных работ (даже в клубных домах на дюжину квартир). Кто-то делает это ударными темпами и через полгода уже вселяется в новую квартиру, предвкушая тихую и спокойную жизнь, а кто-то через год этот процесс только начинает и вдумчиво и не торопясь начинает долбить стены буквально на голове у своих соседей. Так что перечисленные непреходящие ценности часто приходится откладывать в долгий ящик, а иногда даже снимать жилье, чтобы пережить переходный период. Но это, по мнению Б.Седачева, единственная на сегодня трудноразрешимая проблема. Все остальное умеют делать профессионалы, присутствующие сегодня на рынке, - и делать быстро и грамотно.
Какие требования предъявляют современные покупатели к внутренней инфраструктуре квартиры?

Что же касается изысков, упоминавшихся выше (типа автокухонь и унитазов с фотоэлементом) , то они пока не востребованы. Конечно, есть модные фишки типа плоского телеэкрана во всю стену, который в выключенном состоянии представляет собой зеркало или окно, цвет и степень затемнения которых регулируется электроникой, но это именно писк моды, который, по большому счету, ничего на меняет. Нынешний покупатель ценит отнюдь не их, а такие непреходящие ценности, как комфорт, приватность и безопасность.

Вместе с эволюцией техники кардинально изменились и требования, предъявляемые покупателям квартир к внутриквартирной инфраструктуре. Например, в семидесятых годах считалось оптимальным иметь в квартире в каждой комнате по две электрических розетки, одну розетку на кухне (плюс еще одну силовую - если в доме была электроплита), ну и плюс некоторое количество телефонных розеток (разведенных к тому же прямо поверх плинтусов вечно переламывающимся в самый неожиданный момент одножильным проводом). Естественно, что весь дом был также опутан черным телевизионным кабелем.

Представить себе современную городскую квартиру без достаточно сложной инженерной начинки практически невозможно. Все эти приятные мелочи (от бытового компьютера до стиральной машины) эволюционируют гораздо быстрее, чем технологии строительства, и за то время, которое потребовалось, чтобы хотя бы частично перейти от панели к монолиту, сменилось не одно поколение электроники и бытовой техники, которая, собственно, и превращает любое жилье из абстрактных квадратных метров в конкретную и комфортную среду обитания.

За последние двадцать лет практически в каждой квартире, в которой делали капитальный ремонт, владельцы были вынуждены перекладывать как минимум силовую проводку. Но эти бесконечные битвы за комфорт с перфоратором наперевес, к счастью, уже канули в Лету. По крайней мере, для покупателей новых квартир, которые могут решить такие проблемы раз и навсегда.

Но количество бытовой техники в доме росло буквально взрывообразно, и привело это к тому, что по нашим квартирам, опережая своей скоростью размножение тараканов, начали расползаться разнообразные удлинители и тройники. Они искрили, от перегрузок горели сами и поджигали квартиры, да и, наконец, были просто неудобны в обращении. И квартировладельцы были поставлены перед необходимостью решать эту проблему кардинально (особенно тогда, когда начали распространяться современные стиральные машины, которые экономностью в использовании электроэнергии отнюдь не отличаются и требуют отдельной силовой линии, причем с автоматом увеличенной мощности - чтобы при стирке не отключались чайники и прочее оборудование).



Главная --> Публикации