Главная --> Публикации --> Стратегический gm Участки под строительство освободят от аукционов До 2008 г. они не изменятся, несмотря на дефицит складов Дефицит офисных площадей в москве исчезнет к 2010 году Су-155: широкий шаг в регионы

Еще недавно ответ был однозначным: это из западной жизни или для миллионеров с Рублевки. Однако с тех пор как стоимость средненькой московской квартиры в типовом доме сравнялась с ценой секции в таунхаусе (подробнее об этом см. в Вашем доме за 13 июня), появился повод задуматься: а какой из этих вариантов теперь считать более экономным?

Насколько реально осуществить такую мечту в столице?

Коттедж - это далеко за городом

До сих пор от мыслей о покупке своего дома потенциальных новоселов отпугивали в основном три вещи: цена такого дома, необходимость тратить немалое количество денег на его содержание, а также пресловутый транспортный вопрос - надо ведь из загорода каждый день на работу ездить. Насколько все это по-прежнему актуально?

Десяток с лишним поселков - как коттеджей, так и более дешевых таунхаусов - сейчас строится (и распродается) в 5-километровой зоне от Кольцевой автодороги. То есть на уровне или даже в черте новых московских районов типа Куркина или Южного Бутова. Здесь картина более радужная - цены начинаются примерно от $300 тысяч за домовладение.
Ну а где искать варианты подешевле? На самом деле не так уж далеко. Подавляющее большинство поселков таунхаусов, включая самые дешевые, находятся в пределах 20-километровой зоны.

В принципе коттеджные поселки есть и в черте МКАД. Домики там, однако, дороговаты - как минимум от 600 - 700 тысяч долларов. (Хотя если продать трехкомнатную квартиру в пределах третьего транспортного кольца, переселиться в коттедж можно.)

С этим мы уже разбирались в выпуске от 13 июня. Если коттеджи для представителей не новорусского сословия, может быть, и дороговаты, то о переселении в таунхаус, по оценкам риэлторов, можно думать, располагая суммой в районе 200 тысяч долларов (с учетом ремонта), что сравнимо с ценой квартиры в два-три раза меньшей площади в отдаленном районе столицы.

Цена вопроса по минимуму

- Казалось бы, выбор в пользу таунхауса очевиден - стоимость квадратного метра в нем в полтора раза ниже, чем в квартире в аналогичном районе столицы. Но не все так просто, - утверждает Илья ЛИВАШВИЛИ, заместитель генерального директора по новостройкам Московского Агентства Недвижимости (МАН). - Многих пугает кажущаяся дороговизна квартплаты в собственном доме.

В таунхаусе разоришься на квартплате

Коттеджные поселки

В действительности же сегодня все уже не так. Например, в строящемся на московской земле поселке Потапово квартплата за таунхаус площадью 200 кв. м в данный момент составляет менее
2000 рублей в месяц! А она включает стоимость охраны, уборку территории, обслуживание общественных зданий и т. д. Так что, принимая решение, лучше не действовать под влиянием стереотипов, а подробнее узнавать о каждом поселке.

Поселки таунхаусов

Средняя стоимость кв. м дома (включая стоимость земли) - $2433
Средняя площадь участка - 21,4 сотки
Средняя площадь дома - 363,4 кв. м

Квартиры в столице

Средняя стоимость кв. м дома (включая стоимость земли) - $2099
Средняя площадь участка - 3,4 сотки
Средняя площадь квартир-секций - 256,4 кв. м

По данным аналитического центра Индикаторы рынка недвижимости
Цена кв. м - на июнь 2006 г.
Екатеринбург За пять месяцев этого года цены на офисы выросли примерно на 15%. Такое увеличение эксперты объясняют сокращающимся объемом предложения на продажу, оглядкой продавцов на ситуацию с жилой недвижимостью с ее безудержным ростом цен и естественным удорожанием строительства. В сфере аренды ставки зафиксировались, и, по мнению части игроков, наметилась тенденция к стагнации этого сегмента рынка.

Средняя стоимость кв. м - $3359
Средняя площадь - 106 кв. м
(в новостройках в черте МКАД, за вычетом элитного жилья)

По данным Уральской палаты недвижимости (УПН), за первые четыре месяца 2006 г. продаваемые офисы подорожали на 13%. В мае индекс средней стоимости 1 кв. м офисной недвижимости, выставляемой на продажу, составлял от $1300 до $140 В центральных районах города он достигал $1600-170 Если динамика роста цен на офисную недвижимость, выставляемую на продажу, сохранится, то по итогам 2006 г. увеличение стоимости составит примерно 40%. Это достаточно серьезный рост, отмечает начальник аналитического отдела УПН Михаил Хорьков. Председатель совета директоров Корин холдинга Андрей Бриль считает подобное развитие ситуации вполне логичным. В то время как на рынке жилой недвижимости произошел скачок цен, выросла себестоимость строительства и поднялись тарифы естественных монополий, цены в офисном сегменте росли медленно. Сейчас они наверстывают упущенное, объясняет он. Но продавцы, завышая цены, редко находят покупателей, которые бы согласились с новыми условиями продаж, замечает управляющий партнер БК-Недвижимости Павел Кузнецов. Да, цена предложения выросла, заявляет он. Продавцы пытаются скорректировать ее с учетом роста стоимости жилой недвижимости, однако реальные сделки заключаются примерно на том же уровне.

Проведенная весной 2006 г. администрацией Екатеринбурга инвентаризация офисных помещений показала, что в городе в настоящее время насчитывается 2,7-2,9 млн кв. м офисных помещений. Из них к офисам класса A и В можно отнести 85 000-90 000 кв. м. Ежегодно в городе вводится в эксплуатацию 80 000-90 000 кв. м новых офисов. В ближайшие годы эксперты прогнозируют резкий рост рынка офисов, в первую очередь благодаря строящемуся деловому центру от Ренова-Стройгруп и комплексу Екатеринбург-Сити от Уральской горно-металлургической компании. Только эти объекты пополнят рынок в общей сложности более чем на 500 000 кв. м.

Арендные ставки, по данным генерального директора АН Ликом Артура Сафарова, остались на прежнем уровне: в старых офисных зданиях советских времен они составляют 500-800 руб. за 1 кв. м, в современных офисных центрах 850-1400 руб. Если пересчитать на доллары, то можно сказать, что ставки выросли, но это объясняется снижением курса доллара, говорит Сафаров. Он отмечает, что в связи с колебаниями курса рынок офисной недвижимости переходит на рублевые расчеты. О том, что арендные ставки зафиксировались, заявляет и Кузнецов. Увеличивается срок экспозиции объектов, сдаваемых в аренду по среднерыночным ставкам. Можно сказать, что это начало некоторой стагнации, делает вывод эксперт.

Хорьков добавляет, что на повышение аппетитов продавцов влияет и ограниченное число продаваемых объектов. По нашим подсчетам, с конца 2004 г. объем офисной недвижимости, выставляемой на продажу, сократился на 10%, приводит цифры аналитик. Офисы класса А и В+ на рынке предпочитают сдавать. Если их покупают, то также преимущественно для дальнейшей сдачи в аренду, подтверждает начальник отдела маркетинга и продаж управляющей компании Red Алексей Одегов. По его словам, для помещений класса В и С+ предложения по аренде и продаже находятся приблизительно в равных пропорциях.



Сафаров полагает, что неудовлетворенный спрос в 30-40% в основном относится к офисным помещениям категории B. Специалисты АН Новая квартира отмечают, что у их клиентов популярны совсем небольшие офисы класса С площадью около 50 кв. м. Одегов согласен, что сейчас больше всего востребованы офисы класса В и С+: Спрос в этом сегменте удовлетворен меньше чем на 50%. Но эксперты с удивлением отмечают, что в ближайшие годы рынок готовится пополниться офисами класса А. Одегов заявляет, что в настоящее время офисы такой категории не слишком востребованы. Возможно, спрос на них появится в 2008 г., когда будет завершено строительство крупных бизнес-центров, таких как Екатеринбург-Сити, предполагает собеседник Ведомостей. В настоящее время, по подсчетам Хорькова, уровень вакантных площадей в сегменте офисов класса В составляет в зависимости от помещения 0-10%. Можно найти и не слишком успешные объекты, где пустуют более 15% площадей. Арендаторов отпугивают либо конструктивные недостатки зданий, либо невысокий уровень управления ими, объясняет он. Усиление роли управляющей компании отмечают и риэлторы. Инвесторы стали обращать больше внимания на ее выбор, заявляет Сафаров. Одегов говорит, что уже практически все девелоперы пользуются услугами УК. Более того, крупные профильные фирмы, работающие на рынке коммерческой недвижимости, создают собственные управляющие компании. Другие же, для которых недвижимость является выгодным вложением средств, предпочитают пользоваться услугами профессиональных управляющих.

Бэл-Девелопмент начинает работы в качестве девелопера и заказчика строительства гостиницы уровня 5 звезд по улице Тверская, 16/2, стр. 2, сообщил Ведомостям гендиректор компании Игорь Жуков. Эту информацию подтвердил и сотрудник столичной мэрии. Три года назад из этого здания на Пушкинской площади выехали газеты Московские новости, Время МН и радио Максимум. Ранее главный акционер ЗАО Московские новости Александр Вайнштейн сообщал Ведомостям, что здание будет преобразовано в отель.

Миллиардер Олег Дерипаска добавит к столичным строительным активам несколько гостиниц. Как стало известно Ведомостям, близкая к нему компания Бэл-Девелопмент развивает четыре проекта, один из которых пятизвездочный отель на Тверской.

По словам Игоря Жукова, осенью этого года начнется разборка здания, а на его месте построят 9-этажную гостиницу на 110 номеров с подземным паркингом общей площадью 14 390 кв. м, завершить ее строительство планируется в конце 2008 г. Инвестиции в проект оцениваются примерно в $30-35 млн.

Несколько источников, знакомых с деталями сделки, утверждают, что структуры Дерипаски стали собственником здания Московских новостей в начале года. Игорь Жуков из Бэл-Девелопмента эту информацию не подтвердил, уточнив, что инвестором остается МН-Недвижимость. Распоряжение о строительстве по этому адресу гостиницы было принято правительством Москвы еще в 2004 г. (1194-РП). Согласно документу собственник здания ООО МН-Недвижимость должен был обеспечить ввод гостиницы в эксплуатацию до 1 апреля 2007 г. Однако работы так и не начались. Связаться с Вайнштейном вчера не удалось: в приемной сообщили, что он находится за пределами России.

Помимо гостиницы на Тверской Бэл-Девелопмент выступает девелопером и техническим заказчиком еще трех отелей в Москве (адреса ул. Знаменка, ул. Льва Толстого, ул. Магнитогорская). По словам Жукова, инвестор этих проектов компания Верин Вэл, которая входит в Раинко.

В Москве ощущается острая нехватка гостиниц, Тверская улица является самой востребованной, и гостиничные операторы ведут ожесточенную борьбу за интересные участки, рассуждает Владимир Поддубко, руководитель гостиничных проектов банка Российский кредит, который занимается реконструкцией гостиниц Минск и Центральная на Тверской. После Интуриста (Ritz-Carlton), Центральной (гостиница класса de luxe) и Националя проект Базэла будет уже четвертым объектом высокого класса на коротком отрезке этой улицы. Так что конкуренция гарантирована, говорит замдиректора департамента оценки и консалтинга Colliers International Марина Смирнова. Юрий Бай, начальник отдела развития гостиничного хозяйства комитета по внешнеэкономической деятельности Москвы, считает, что лучшее [чем Тверская] место для размещения гостиницы в Москве найти трудно.

Бэл-Девелопмент создана в 2002 г. как девелоперское подразделение Базэла. Сейчас входит в Русско-Азиатскую инвестиционную компанию (Раинко), в которую в прошлом году Базэл передал часть своих активов. Оборот Бэл-Девелопмента, по собственным данным, около $100 млн. Из реализованных проектов бутик-отель Родина, складской комплекс Видное, офиcы в Петербурге и Краснодаре.

Сергей Колесников, гендиректор Orang Ring Hotel Management, считает, что у структур Олега Дерипаски есть необходимые для реализации проектов административный и финансовый ресурсы. Колесников не исключает, что в дальнейшем Бэл-Девелопмент отдаст гостиницы в управление Русским отелям, также входящим в Раинко. Однако пресс-секретарь компании Елена Гурьянова опровергла эту информацию, сообщив, что Русские отели являются инвестиционной компанией, а не оператором.

Дмитрий Лебедев пришел в компанию Миэль в 1998 г., присоединив к ней собственную риэлторскую компанию Ле-Ру. В обмен на это под его контролем оказалось около 30% Миэль (позже переименована в Миэль-Недвижимость). Однако в прошлом году менеджер разошелся во взглядах на дальнейшее развитие бизнеса со своим партнером Григорием Куликовым и покинул компанию, продав свою долю. По экспертным оценкам, он мог заработать на этом $7-30 млн. После своего ухода Лебедев решил сконцентрироваться на коммерческой недвижимости.


Бывший совладелец и председатель правления компании Миэль-Недвижимость Дмитрий Лебедев решил заняться логистикой. Как стало известно Ведомостям, созданная им компания CargoCare собирается инвестировать в строительство и аренду складских помещений более $80 млн.

По его словам, компания также рассматривает возможность выхода в регионы. Всего же на складской сегмент CargoCare собирается потратить около $80 млн. Компания будет специализироваться на оказании логистических услуг (ответственное хранение грузов, обработка, предпродажная подготовка и транспортная перевозка).

Компания CargoCare, входящая в созданный им холдинг Basis Investment Company, собирается до 2008 г. построить и арендовать около 150 000 кв. м складских помещений в Москве и Санкт-Петербурге. Об этом Ведомостям сообщил гендиректор CargoCare Сергей Рудаков.

Рынок логистики сейчас активно растет. И несмотря на то что CargoCare молодая компания, там собрались грамотные люди. У нас есть примеры и других относительно молодых, но успешных компаний, работающих в этом сегменте. Например, Relogix, созданная Ренова-Капиталом, напоминает Новиков. С ним согласен и Александр Крутов, заместитель директора департамента оценки и консалтинга Colliers International: Создать логистическую компанию с нуля очень тяжело и хлопотно. С другой стороны, при сегодняшней конъюнктуре все затраты могут окупиться с лихвой, тем более что профессиональных логистов на рынке сейчас пока недостаточно.

Первым шагом CargoCare стала аренда около 20 000 кв. м в логистическом парке МЛП Ленинградский терминал. Эту информацию подтвердил Алексей Новиков, директор отдела складской, индустриальной недвижимости компании Knight Frank, выступающей консультантом сделки. По словам Рудакова, на эту сделку компания потратила около $3 млн. Мы начали с аренды, так как строительство достаточно длительный процесс, а при сегодняшней конъюнктуре развития этого сегмента грех не воспользоваться ситуацией, говорит он. Основными клиентами CargoCare, по словам Рудакова, будут отечественные и западные производственные и торговые компании. Впрочем, назвать их он отказался, заявив, что переговоры еще не завершены.



Логистическое агентство CargoCare входит в холдинг Basis Investment Company, занимающийся коммерческой недвижимостью. Владельцем холдинга является Дмитрий Лебедев, бывший совладелец и председатель правления Миэль-Недвижимости.



Главная --> Публикации