Главная --> Публикации --> Менее трети регионов серьезно заняты проблемой жилья На рынке недвижимости собирается буря Московские гостиницы станут частными Строители не справляются со спросом Ростовские турагентства строят собственные гостиницы

Обмен затевают и пенсионеры, меняя большую квартиру на меньшую с весомой доплатой.

Купить новую квартиру в состоянии не каждый. Переселиться в другой район, или разъехаться с членами семьи можно, совершив обмен. Для многих это единственная возможность улучшить жилищные условия.

По мнению управляющего директора группы отделов Компании Миэль-Недвижимость Руслана Сейт-Люманова, юридически эти процессы очень сильно отличаются: При обмене двух приватизированных квартир необходимо оформить договор мены или два договора купли-продажи жилья. А с неприватизированными квартирами достаточно провести обменную операцию с помощью Департамента жилищной политики и жилищного фонда г. Москвы. Раньше при этом выдавались обменные ордера, в настоящее время переоформляются договоры социального найма.

Прежде весь жилой фонд был государственным, а граждане нанимателями. Позже большинство квартир было приватизировано, жильцы которых стали собственниками. Как провести обмен? Чем отличается обмен приватизированных от обмена неприватизированных квартир? На этот вопрос мы попросили ответить экспертов.

Трудности обмена

Организацией, осуществляющей оформление обмена жилых помещений по поручению Департамента жилищной политики и жилищного фонда города Москвы, является ГУП Мосжилсервис.

Руководитель отделения Отрадное Корпорации ИНКОМ-недвижимость Наталья Овчинникова сообщила: Смешанные обмены приватизированного жилья на неприватизированное, и наоборот, проводить запрещено вступившим в силу с 1 марта 2005 г. новым Жилищным кодексом.

Как отметила директор отделения Корпорации БЕСТ-Недвижимость на Рождественке Ольга Варакутина, надо иметь в виду, что, неприватизированных квартир в настоящее время осталось не так много.

Если производится обмен приватизированного жилья по договору мены, то обменивающиеся стороны должны переехать в квартиры друг друга. Такой обмен осложняется тем, что найти двух желающих людей обменяться своими квартирами очень сложно.

Неприватизированная квартира это квартира, находящаяся в собственности города (предприятия, либо компании), который предоставил ее для проживания, т.е. жилое помещение предоставлено по договору социального найма. А приватизированная квартира это квартира, находящаяся в собственности у граждан.

Если есть два собственника с квартирами, которые устраивают друг друга, что есть идеальная, и соответственно, крайне редкая ситуация, то это однозначно оформляется договором мены, заявляет Ольга Варакутина. Но обычно идет поиск покупателя на одну квартиру, равно как и на другую. Соответственно, здесь удобнее оформить договором купли-продажи.
Однако при оформлении мены посредством договоров купли-продажи необходимо будет заплатить за оба договора, а договор мены на два жилых помещения предусматривается один, соответственно, платить придется один раз, замечает Руслан Сейт-Люманов. Поэтому второй вариант предпочтительнее с точки зрения экономии средств, хотя юридически варианты равноценны.

Идеальная картина

Купля-продажа

При обмене неравноценных квартир (большую на меньшую и наоборот), по словам Руслана Сейт-Люманова, в договоре обязательно нужно указать, что обмен производится с доплатой, и при передаче денег необходимо взять расписку об этом с получателя.

Обмены, проводящиеся на рынке жилья, называются альтернативными. Это обмен квартир, совершаемый между собственниками недвижимости. Каждая из сторон продает свое жилье, а на вырученные деньги покупает новое. Все договоры купли-продажи необходимо заключать в один день, чтобы не потерять в деньгах: за время раздумий желаемая квартира, скорее всего, вырастет в цене.

Все крупные агентства недвижимости проводят обмены через куплю продажу квартир, то есть квартир, находящихся в собственности у граждан, отмечает Наталья Овчинникова. Если проводить обмены через договор купли-продажи, то, продав свое жилье, клиент одновременно приобретает новое.

Если меняемое помещение оформлено на одного из супругов, но приобреталось во время брака, необходимо либо присутствие на сделке второго супруга, чтобы он дал согласие на заключение сделки, либо заблаговременно получить его нотариально заверенное согласие на совершение сделки, говорит Ольга Варакутина.

Руслан Сейт-Люманов предупреждает: В случае продажи квартиры, чьим собственником является несовершеннолетний, необходимо получить разрешение в органах опеки. Если сделка заключается от имени недееспособного, то договор купли-продажи должен подписывать признанный в судебном порядке опекун, при этом также требуется разрешение органов опеки на сделку.

Таким образом, обмен может проходить либо между приватизированными, либо между неприватизированными квартирами. Пускаться в эксперименты себе дороже. Лучше всего проводить сделки с жильем, находящимся в собственности, через известное агентство. А неприватизированное жилье жители Москвы могут поменять, обратившись в ГУП Мосжилсервис.
За последние полгода стоимость аренды в московских бизнес-центрах класса А вышла на второе место в мире, обогнав за это время Париж. В настоящее время мы по максимальной стоимости аренды офисов уступаем лишь Лондону, - делится гендиректор Russian Research Group (RRG) Денис Колокольников. По данным компании, еще 6-8 месяцев назад максимальная стоимость аренды в московских бизнес-центрах высокого класса составляла около 1 тысячи долларов за кв. метр.

По мнению Натальи Овчинниковой, чтобы обезопасить себя от возможных неприятностей, лучше всего обмен жилья проводить, обратившись в крупное агентство недвижимости. Специалисты агентства знают все подводные камни, которые возникают на пути совершения обмена, быстро найдут варианты и помогут оформить необходимые документы.

Москва продолжает развиваться как международный бизнес-портал, и в дальнейшем ситуация с ростом цен продолжится, - уверен управляющий директор компании Morozov Realty Влад Портнов. По его мнению, ставки аренды в столичных бизнес-центрах вырастут как минимум на 15-18%. С ним согласна и директор отдела исследований компании Knight Frank Мария Котова. Ситуация связана с тем, что Россия продолжает набирать на мировом рынке обороты, тогда как Москва является единственным финансовым центром нашей страны, - объясняет она. - В результате иностранные игроки вынуждены приходить в нашу страну исключительно через столицу. Например, в США кроме Нью-Йорка есть альтернативные города, где иметь офис не менее престижно, чем в финансовой столице Америки. Объясняется это тем, что в Америке существует некая сегментация бизнеса по различным регионам. Например, консалтинговые компании чаще располагаются в Нью-Йорке, фирмы, занимающиеся IT-технологиями, стремятся в Лос-Анджелес, а автомобильные и металлургические - в исторически промышленный Детройт. В России пока альтернативного финансового центра нет.

Сегодня она доходит до 1200 долларов, - говорит Колокольников. Тогда как, по его словам, в Париже и Лондоне максимальные ставки за прошедший срок практически не выросли и составляют примерно 1050 и 1500 долларов за кв. метр соответственно. Конечно, нужно учитывать, что в данном случае речь идет о верхней ценовой планке, но и по средней стоимости аренды в бизнес-центрах Москва - в тройке мировых лидеров, - уверен Колокольников.

Дефицит площадей и высокие ставки заставляют арендаторов экономить на офисе. Часть из них перемещается из престижного центра столицы на окраины, что, впрочем, автоматически влияет на ставки аренды в отдаленных бизнес-центрах. По данным RRG, с конца 2004 года стоимость аренды офисов в столице выросла на 38%, причем основной рост пришелся на площади, расположенные за пределами Садового кольца, - 46%, тогда как в центре цена выросла лишь на 34%. Часть арендаторов экономят на площади офиса. Сегодня на рынок выходят маленькие, но более дорогие объекты, - подытожил Денис Колокольников.

Впрочем, существуют и другие, по мнению экспертов, не менее важные причины, влияющие на рост цен в сегменте коммерческой недвижимости Москвы. В первую очередь это дефицит предложения. Например, по данным компании Praedium, за прошедшее полугодие на свободные офисные площади класса А приходилось не более 3%. Денис Колокольников объясняет ситуацию непрофессионализмом владельцев недвижимости в Москве. По данным RRG, из 140 млн. кв. м коммерческой недвижимости Москвы экспонируется около 1% в неделю и около 5% - в год. Это очень мало, при нормальных условиях эта цифра должна быть выше раза в два, - уверен Колокольников. По его мнению, ситуация связана с тем, что множество объектов недвижимости было получено в собственность в период приватизации и сегодня ее владельцы попросту не знают, как ею эффективно управлять. Огромные территории, промзоны никак не используются, - негодует Колокольников. - Во всем мире площади сосредоточены в управлении фондов недвижимости или других профильных институтов. У нас же нередко управляют зданиями их владельцы или менеджеры. По мнению эксперта, переломный момент в данной ситуации настанет не раньше чем через 7-10 лет.

15 августа Региональная энергетическая комиссия (РЭК) столицы выпустила постановление № 28 об установлении платы за присоединение потребителей к сетям ОАО Московская городская электросетевая компания (МГЭСК). Согласно этому документу с 1 октября для юридических лиц плата за подключение объектов к электросетям составит от 39 до 45 тысяч рублей за кВт, а для физлиц за присоединение мощностью, не превышающей 15 кВт, - 550 рублей. (Дачный домик вполне может обойтись 2-3 кВт, а коттеджу, не имеющему газового отопления, необходимо около 15 кВт.) Изменилась и процедура подключения. Теперь задача прокладки коммуникаций возложена на сетевые компании, а застройщикам необходимо лишь подать заявку на присоединение с указанием сроков строительства в службу одного окна МГЭСК. Электрическими сетями и трансформаторными подстанциями на территории столицы владеют несколько компаний, но все полномочия по координации переданы нам, - объяснил руководитель дирекции по развитию и технологическим присоединениям МГЭСК Олег Мордвинов.

Новый порядок присоединения новостроек к электрическим сетям не повысит себестоимость жилья, решили чиновники и застройщики на вчерашней встрече в РАО ЕЭС. Застройщики признались, что нововведение будет им даже выгодно, если сетевые компании не нарушат заявленные правила игры.

Более того, по мнению Кадыханова, новые условия подключения к сетям могут сократить сроки реализации проектов на 1,5-2 года. Раньше, чтобы собрать документы на подключение, требовалось полгода плюс затраты на содержание штата энергетиков, - объяснил он. - Теперь нужно просто написать заявку, после чего мы строим дом, а энергетические компании параллельно подводят сети.

Первая реакция застройщиков на нововведение была негативной: они дружно прогнозировали рост стоимости жилья. Вчера некоторые представители строительного лобби признали, что новые условия им даже выгодны, так что оправдывать рост цен на жилье придется чем-то другим. Не надо обманывать себя: электроэнергия никогда не стоила дешево, но надо было раньше найти людей, которые решили бы эту проблему, - заявил первый заместитель гендиректора ОАО Открытые инвестиции Сергей Беликов. Строительство - это бизнес, и, конечно, никто не откажется от дополнительной прибыли, но на самом деле мы в выигрыше, - признал гендиректор ООО Управление капитального строительства 9 Руслан Кадыханов.

С ним согласен Сергей Беликов: Главное, чтобы сетевые компании соблюдали заявленные условия - и сроки, и тарифы, - а если они будут постоянно меняться, это станет серьезной проблемой.
На Ленинградском проспекте нельзя терять ни одного дня. Это одна из самых напряженных магистралей города, и работы на ней приносят москвичам огромные неудобства, - говорил Юрий Лужков в минувшую субботу на совещании, познакомившись во время традиционного объезда с ходом реконструкции на этой трассе.

По словам директора по развитию и взаимоотношениям с клиентами ОАО ФСК ЕЭС Виктора Прядеина, удельный вес затрат на подключение к сетям составляет от 1 до 3% стоимости жилья. По данным Руслана Кадыханова, электроподключение 16-этажного дома обойдется приблизительно в 40 долларов за кв. метр, тогда как ранее в эту статью расходов закладывалось около 50-70 долларов за кв. метр. Правда, я боюсь, что цены на подключение будут постоянно меняться, - признался застройщик.

Случится это, подтвердил Юрий Лужков ранее называемые сроки, к середине 2009 года - момент, к которому реконструкция должна закончиться полностью. Но большая часть узлов и развязок - на Пушкинской площади, возле Белорусского вокзала, на Головинском шоссе и улице Фестивальной - должны быть готовы не позднее 2008 года, а на Ходынском поле - даже в 2007 году. На 2009 год, собственно, останется лишь строительство второго моста через канал Москвы-реки.

А когда вышел к журналистам, первый вопрос, который услышал, был таким: И сколько же еще терпеть это проклятье, как называют москвичи сейчас эту дорогу? Мэр не обиделся: МКАД тоже в свое время называли дорогой смерти. Вот и Ленинградка перестанет быть проклятьем. Для того строители сейчас и здесь - чтобы расширить магистраль и сделать ее безсветофорной от Манежа до аэропорта Шереметьево.

Работа на этом месте, как показал недавний провал на дороге-дублере Ленинградского проспекта, требует от строителей особенного внимания и высокой квалификации. Здесь очень сложная гидрогеология, внизу текут сразу три подземные реки, - рассказывал журналистам мэр. - Забурили, например, восемнадцатиметровую сваю, а вода возьми да и вынеси ее. Поэтому приходится бурить меньше - метров до 16, затем делать бетонный башмак и надевать на него колонну.

Сейчас же работы ведутся примерно на четверти протяженности трассы. Войковская развязка - первая из семи, которые предстоит выполнить в течение реализации этого гигантского проекта, практически уже готова. Там снесены все мешавшие расширению дороги здания, а вместо них построены общественно-торговый центр площадью 3600 квадратных метров, подземная стоянка на 4 тысячи мест и строится еще перехватывающая парковка - для машин из Подмосковья, которые здесь можно будет оставлять на целый день. Работы на развязке с Головинским шоссе только начинаются, а на участке от Третьего транспортного кольца до Аэропорта находятся в самом разгаре. Именно там, в штабе строительства возле центрального аэровокзала, и проводил мэр совещание по ходу работ. Главный архитектор Александр Кузьмин доложил ему, что ранее данное поручение по корректировке проекта в этой части дороги выполнено и теперь на эстакадах и в тоннелях на Соколе будет не по три полосы движения, как планировалось сначала, а по четыре. На самой же трассе, подчеркнул мэр, на выезде из города будет девять полос, а в сторону центра города - восемь.

Нерешенным остается лишь вопрос - а каким быть Ленинградскому шоссе после Химок? Оставить его таким, как оно существует сейчас - на 2,5 полосы движения в каждую сторону, считает Юрий Лужков, недопустимо, особенно после того, как сюда придет дорога с восьмирядным движением. Но решить что-либо сам он здесь не в состоянии - это уже территория Московской области. Поэтому надежда лишь на сотрудничество с правительством Подмосковья и тем же минтрансом - тем более что речь идет не об обычной столичной магистрали, а о ведущей к международному аэропорту Шереметьево.

Есть и другие находки, немало поразившие представителей городских служб. Например, здесь же, в районе Аэропорта специалисты Мосводоканала, меняя водопроводную систему, наткнулись на чугунную трубу... 1936 года рождения! Внешне вся ржавая, она была тем не менее целехонькой. Сейчас таких не делают, те, что мы кладем, выдерживают лет десять, не больше, - с завистью говорил глава Мосводоканала Станислав Храменков. Неужели и взамен этой старожилки положили такую же однодневку? - поинтересовался корреспондент РГ. Нет, совесть не позволила, - сказал Храменков. - Своих таких труб теперь не делают, того и завода-то, который выпустил эту трубу, больше нет и в помине. Поэтому пришлось аналогичную покупать во Франции.



Главная --> Публикации