Главная --> Публикации --> 100 счастливцев на гектар Глава гуп мосстройресурс иван борисов: главное - сохранить цену стройматериалов неизменной Стратегический gm Участки под строительство освободят от аукционов До 2008 г. они не изменятся, несмотря на дефицит складов

Что общего в этих двух ситуациях? И жильцы, и дачники узнали о том, что в ближайшем будущем лишатся своей собственности, совершенно случайно. Одни от будущих жильцов многоэтажек, другие из передачи районного телеканала. Они не знают, сколько получат денег. 32-я статья Жилищного кодекса предписывает уведомлять собственников и владельцев предназначенных под снос домов не менее чем за год до изъятия. 55-я статья Земельного кодекса указывает, что соглашение о выкупе или отчуждении земельного участка заключается с собственником с участием местных властей. Однако местные чиновники утверждают, что выплата компенсаций дело строителей. Одновременно, по словам дачников, прекратилось оформление домов в собственность в зоне сноса. И это несмотря на вступившую недавно в силу дачную амнистию, упростившую порядок регистрации строений. Среди раменских дачников циркулируют слухи, что их участки выкупят не по рыночной стоимости ($1000-1500 за сотку земли и $8000-12 000 за дом), а по кадастровой $3000 за все. Между тем если поставить дачника перед фактом в последний момент, он просто не успеет пригласить независимого оценщика для определения реальной стоимости земли и строений. Того же опасаются и жители Сходни, где цена сотки колеблется от $3500 до $500 Добровольно уступать свою собственность по бросовой цене никто не намерен.

История противостояния в столичном районе Южное Бутово, где жители одноэтажных домов протестовали против сноса их жилищ, может повториться. На днях обитатели частных домов на окраине подмосковной Сходни узнали, что их жилища снесут в течение нескольких месяцев. На их месте по уже согласованному плану строительства должны возвести многоэтажные дома. С тем же самым столкнутся вскоре дачники садоводческих товариществ Союз и Русь в Раменском районе. Около 500 домов будут снесены в ходе строительства новой скоростной центральной кольцевой автодороги (СЦКАД).

Общая протяженность СЦКАД около 480 км, ее строительство может затронуть около 50 дачных поселков это десятки тысяч человек. Обитатели сельских окраин городов Московской области это тоже тысячи людей. Массовые столкновения могут развернуться по всему Подмосковью. По данным июньского опроса ВЦИОМ, сопротивление жителей Южного Бутова поддержали 75% жителей столичного региона, а 29% респондентов считают возможным применение силовых методов для защиты собственности. Местным чиновникам, хотят они того или нет, придется учесть уроки бутовской истории и договариваться с жителями и дачниками о покупке их угодий по реальной цене, даже если они, подобно Юрию Лужкову, считают это жлобством. Милиция и судебные приставы вряд ли будут проявлять рвение при разгоне дачников, тем более что среди обитателей поселков немало бывших сотрудников правоохранительных органов.

Снос домов нарушает не абстрактные права, а сложившиеся за десятки лет жизненные устои. Эти устои, как показали акции в защиту праворульных машин, против отмены отсрочек от армии и упорное сопротивление выселению жителей Южного Бутова, люди готовы защищать.

IKEA приобрела 8 га на востоке Подмосковья с внешней стороны МКАД еще в 2003 г., ранее рассказывал Ведомостям Леннарт Дальгрен, до июня 2006 г. занимавший пост гендиректора компании ИКЕА Россия и Украина. Но построить там свой магазин шведам так и не удалось участок оказался на территории (около 300 га), которую пытался вернуть себе национальный парк Лосиный остров. По словам представителя городского округа Балашиха, спорные земли включают три квартала Абрамцево, Щитниково и Совхоз им. 1 мая. На севере территория кварталов граничит с парком Лосиный остров, а на юге с Балашихинским районом (граница проходит по Щелковскому шоссе).


Гипермаркет IKEA в Абрамцеве по плану должен был открыться еще в 2004 г., но приобретенный шведами участок оказался на территории, которую оспаривали друг у друга администрация Балашихи и национальный парк Лосиный остров. Как стало известно Ведомостям, в июне суд решил, что спорная земля все-таки относится к природоохранной зоне, на которой не должно быть промышленной застройки.

PR-менеджер ИКЕА Россия и Украина Наталья Алтынова сообщила Ведомостям, что компании ничего не известно о последних судебных слушаниях по этому делу и от строительства в Абрамцеве IKEA не отказывается. Но представитель отдела недвижимости компании уточнила, что в плане на ближайшие три года использование участка не предусмотрено.

О том, что IKEA не сможет использовать участок в Абрамцеве, потому что суд решил вернуть спорную территорию Лосиному острову, Ведомостям рассказали сотрудники дирекции парка. По словам представителя юридической службы парка, в конце июня Федеральный арбитражный суд Московского округа принял окончательное решение (рассматривалась кассация) о передаче этой земли в ведение национального парка. Эту землю никто не отдавал Лосиному острову, возражает собеседник Ведомостей в администрации Балашихи. Просто территорию признали относящейся к природоохранной зоне, и промышленная застройка там, в том числе и строительство торгового центра [IKEA], стала невозможна. Он уточнил, что на спорных участках остаются сельскохозяйственные постройки, дачи и т. п.

IKEA не привыкать к земельным проблемам. Например, в Самаре компания с августа 2002 г. пыталась получить участок в 50 га на территории ФГУП Племзавод Кряж. Оформление затянулось, так как землю необходимо было вывести из разряда сельхозугодий. Потеряв больше четырех лет, IKEA была вынуждена отказаться от первоначальных планов и выбрать участок в другой части Самары. С такими же трудностями компания сталкивается и в других странах, рассказывал основатель IKEA Ингвар Кампрад в интервью Ведомостям. Например, в Бельгии, по его словам, IKEA потратила около 10 лет, чтобы получить землю под строительство магазина.

Помощник прокурора Московской области Елена Рассохина подтвердила, что один из исков, поданных прокуратурой совместно с парком Лосиный остров к администрации Балашихинского района, был удовлетворен 29 июня кассационной инстанцией Федеральным арбитражным судом Московского округа. Она отметила, что в 2004-2005 гг. прокуратура подала в суд в общей сложности шесть исков, касающихся границы территорий Мытищинского и Балашихинского районов по отношению к национальному парку Лосиный остров.

Группа компаний IKEA основана в Швеции в 1943 г., управляет примерно 220 мебельными центрами в 33 странах мира. IKEA принадлежит нидерландскому фонду Stichting Ingka Foundation (головная компания группы голландская Ingka Holding B. V.). По данным Hoover's, оборот IKEA в 2005 г. составил более $18 млрд. В России IKEA принадлежит пять одноименных гипермаркетов (три в Московской области, по одному в Ленинградской области и Казани) и четыре торговых центра Мега (два в Московской области, по одному в Ленинградской области и Казани). К концу года планируется открытие еще трех IKEA (в Екатеринбурге, Нижнем Новгороде и Ленинградской области) и пяти ТЦ Мега (двух в Ленинградской области, по одному в Московской области, Екатеринбурге и Нижнем Новгороде).

Но в случае с участком в Абрамцеве IKEA может потерять не только время, но и деньги. Гендиректор компании Магазин магазинов Анна Ширяева в 2004 г. оценивала стоимость приобретения этой земли в $1-2 млн за 1 га. Хотя аналитик по торговым площадям Cushman Wakefield/Stiles Riabokobylko Наталья Орешина утверждает, что IKEA всегда подстраховывается и в ее договорах при покупке земли на вторичном рынке обычно указано, что сделка считается действительной только в случае, если компания сможет построить на приобретенной территории свой магазин. По словам заместителя главы Росприроднадзора Олега Митволя, IKEA может владеть участком в охранной зоне, но использовать его будет запрещено. Если при покупке участка компанию не предупредили, что он находится в природоохранной зоне, и этого не было написано в документах, IKEA придется разбираться с продавцом, говорит Митволь.

Разработанный в МЭРТе законопроект О государственном кадастре недвижимости, который внесен на рассмотрение Госдумы на осенней сессии, регламентирует процедуры кадастрового учета недвижимости, описания объектов недвижимости для кадастрового учета, а также порядок массовой оценки недвижимости в первую очередь в фискальных целях. В основу законопроекта легли три концептуальные идеи. Первая объединение двух учетных систем: кадастрового учета земельных участков и технического учета зданий и сооружений. Вторая создание системы регулирования деятельности по землеустройству и технической инвентаризации. Третья создание института массовой оценки недвижимости, пояснил вчера Интерфаксу замглавы департамента имущественных и земельных отношений МЭРТа Андрей Ивакин.

Правительство внесло в Госдуму законопроект о создании единого кадастра недвижимости, что в перспективе позволит правильно учитывать, описывать и оценивать всю недвижимость в России. Кадастр недвижимости, в котором будут регистрироваться и земли, и строения на них, создаст информационно-технологическую базу для возможной замены в будущем единым налогом на недвижимость сразу трех действующих налогов: на имущество физических лиц, на имущество юридических лиц и земельного налога.

Сейчас в России существует система различных кадастров и реестров земельных участков и объектов на разных территориальных уровнях. Как и в советское время, земельный кадастр ведется отдельно от кадастра объектов недвижимости. Раньше за эти кадастры даже отвечали разные ведомства: за земельный кадастр отвечал бывший Росземкадастр, за градостроительный бывший Госстрой (в его ведении была и система БТИ). В 2004 году после межведомственной борьбы между Госстроем, Минюстом и Росземкадастром на базе последнего было создано Федеральное агентство кадастра объектов недвижимости РФ (Роснедвижимость), подчиняющееся МЭРТу. Агентство наряду с земельным кадастром должно было начать создавать единый кадастр недвижимости (в его ведение перешла и система БТИ). Однако отсутствие закона о едином кадастре тормозит этот процесс.

Законопроект можно назвать революционным. По оценке министра экономразвития Германа Грефа, единый кадастр недвижимости является основой инвестиционного процесса в стране. Напомним, что о необходимости единого кадастра недвижимости власти заговорили несколько лет назад. Такая система необходима не только для государства, то есть для правильного налогообложения недвижимости по рыночной стоимости, но и для инвесторов. Единая система обеспечивает инвесторам не только единообразную оценку недвижимости (что, кстати, важно и для получения кредитов) и облегченный доступ к информации об объекте инвестиций, но и гарантии, что право собственности на объект оформлено правильно.

Правительство планирует, что единый кадастр недвижимости будет создан к 2011 году именно на такой срок пока рассчитана соответствующая федеральная целевая программа. Таким образом, замена трех действующих налогов единым налогом на недвижимость произойдет не ранее чем через четыре года.

Госдума в лучшем случае примет законопроект осенью. Однако МЭРТ уже разработал порядок поэтапного перехода к учету зданий, сооружений и земельных участков, на которых они стоят, в едином кадастре. Как сообщил Андрей Ивакин, будут запущены пилотные проекты в регионах, в том числе в Кемеровской, Самарской и Калужской областях. В ходе реализации проектов сведения о зданиях и сооружениях будут одновременно вноситься и в базы данных БТИ, и в базы данных региональных отделений Роснедвижимости. Хранящиеся в БТИ данные об уже существующих объектах будут также перенесены в единый кадастр. Это обеспечит преемственность учетных систем, считает Андрей Ивакин.

Но насколько выгодно обращаться в кооперативы сегодня?


Новомодная ипотека затмила собой другие способы приобретения жилья с отсрочкой платежа. Подобная несправедливость не могла продолжаться вечно. И вот снова стали заявлять о себе жилищные кооперативы. Когда-то они помогли многим семьям улучшить условия проживания.

Один незаменимый продукт долго существовать на рынке не может. Хотя про ипотеку такого сказать нельзя, поскольку принципиально отличающихся схем ипотечного кредитования было много. Практически каждый банк изобретал свои условия предоставления займов, а риэлторские конторы всевозможные пути, упрощающие их получение. Но все-таки это кредитные механизмы, подразумевающие наличие залога в форме недвижимости. В отличие от них жилищные кооперативы (ЖК) - не накладывают обременения на приобретенную собственность, они просто не дают право оформить ее в собственность до завершения выплаты пая.

Что имеем?

Первый - жилищно-строительные кооперативы (ЖСК) - они образуются в рамках одного многоквартирного дома - знакомый с советских времен вариант. К счастью, или, к сожалению, но сейчас таких кооперативов практически не осталось, если не считать новоиспеченных подражаний им от тех застройщиков, которые пытаются обойти новый закон Об участии в долевом строительстве... Последняя редакция закона, как известно, накладывает на застройщика гораздо большую ответственность по срокам и качеству сдаваемых зданий.

На сегодняшний день известно несколько видов ЖК.

С момента выхода закона О жилищно-накопительных кооперативах (1 января 2005 года) существует и ЖСК и ЖНК, что вносит некоторую путаницу в трактовку Закона (впрочем, ничего удивительного, ко всеобщему сожалению, в этом нет, мы уже привыкли к подобным издержкам).

Второй вид - ЖСК нового типа или так называемый жилищно-накопительный кооператив (ЖНК). Это вновь появляющиеся в соответствие с недавно разработанной законодательной базой кооперативы, работающие по принципу взаимного кредитования, с условием накопления средств на счетах. Все отсрочки и рассрочки платежей завершаются к моменту сдачи дома в эксплуатацию.

Третий вариант - потребительские ипотечные кооперативы (ПИК). Уже в самом названии заложено, что здесь применяется ипотечная схема, хотя накопительный механизм присутствует также. Квартира по данной схеме оформляется в собственность сразу же. Сложно сказать, на какую правовую базу основывается руководство ПИКа - на новую ЖНК или на ст. 116 ГК.

Принципиальное отличие ЖНК от ипотеки, состоит в следующем: после накопления первоначального взноса недостающую сумму пайщик получает не в кредит, а в долг (беспроцентный кредит) и расплачивается по нему в течение определенного срока. До момента окончательного погашения долга вы имеете в собственности только пай, которые можете завещать, дарить, продавать.

В реальности на сегодняшний день развитие получили только ЖНК и ПИК.

Еще один тип кооперативов, пожалуй, последний, - кредитные потребительские кооперативы граждан (КПКГ). Их работа основана на достаточно большом доверии пайщиков друг к другу. Возможности этих коллективов ограничены. Например, получить кредит на улучшение жилищных условий практически невозможно.

Безусловным достоинством будущего члена кооператива является практически стопроцентное причисление его к своим. В отличие от банка здесь не требует многочисленных справок и гарантий. Паспорт и возможно копия трудовой книжки - вот и весь пакет документов. Объясняется это очень просто - недобросовестный пайщик отсеется сам, не получив ничего.

Достоинства и недостатки

Кроме того, будущий пайщик должен внести вступительный взнос - довольно круглую сумму (от 2 до 5% от ориентировочной стоимости квартиры к моменту ее сдачи), которая в сумму накопления не входит и не возвращается в случае выхода из кооператива.

Правда, сумма банковского кредита может быть выше, нежели объем предлагаемых в кооперативе средств. Как правило, для вступления в кооператив нужно владеть 50% стоимости приобретаемого жилья. А минимальный взнос по ипотеке, как известно, составляет 30%.

Определенные неудобства вносит и тот факт, что по ипотечному договору вы изначально получаете квартиру в собственность. И даже, если ваше финансовое положение изменится в худшую сторону, банк не будет заинтересован в судебном разбирательстве по поводу изъятия квартиры. По крайней мере, таких случаев пока не было. По закону оставить вас без жилплощади практически невозможно. Что же касается кооператива, то здесь жилье до последнего момента находится в собственности кооператива, а следовательно ситуация может развиться не в пользу неудачливого члена.

Еще один не самый приятный нюанс - срок накопления первоначального взноса составляет, как правило, не менее 2 лет. Даже если вы внесете все сумму сразу, это не значит, что после этого вы сможете въехать в квартиру.

Сказать, что с кооперативом связаны большие риски сложно. Все-таки основное значение уделяется надежности компании, с которой предстоит сотрудничать. Но, при условии невозможности получения кредита в банке путь лежит в кооператив. Посоветовать в этом случае можно только одно - более тщательно осуществлять свой выбор.

И все-таки

И еще: не следует доверять пестрящей рекламе, обещающей заселение через неделю после вступления в кооператив. Такое невозможно. Через неделю вы можете только получить статус пайщика.

Например, если кооператив предлагает вам на этапе рассрочки ставку более 10%, следовательно, он пользуется заемными средствами. В этом случае можно составить впечатление о будущей стабильности, узнав наименование банка. Если же вам предлагается кредитование на льготных условиях, предположим исходя из годовой ставки 0,5%, то здесь используются собственные средства. Насколько это хорошо или плохо, сказать трудно, но специалисты советуют не снижать в этом случае долю пая ниже 50% от стоимости жилья.

Шутка от инвестора:

Самый неприятный момент для любого кооператива - так называемый кассовый разрыв, попросту говоря банкротство. Однако, для члена кооператива - это не означает потери всего и вся. Хотя издержки, безусловно, возможны, да и время уйдет... Но в любом случае пайщик может выкупить свою квартиру, погасив задолженность досрочно и до утверждения промежуточного ликвидационного баланса. А если этот вариант невозможен, то приобрести жилье с торгов. Причем в последнем случае уже внесенные средства будут зачтены.



Главная --> Публикации