Главная --> Публикации --> Банка бояться — за квартиру не платить 100 счастливцев на гектар Глава гуп мосстройресурс иван борисов: главное - сохранить цену стройматериалов неизменной Стратегический gm Участки под строительство освободят от аукционов

О совместном проекте Хорус кэпитал и МГО ВФСО Динамо Бизнесу рассказали сразу несколько игроков столичного рынка недвижимости. Директор по маркетингу Хорус кэпитал Павел Барбашев подтвердил эту информацию, уточнив, что в проект компания вошла около полугода назад.

Физкультурно-спортивное общество Динамо (МГО ВФСО Динамо) нашло партнера для реализации проекта по реконструкции водного стадиона. Как стало известно Бизнесу, им стала девелоперская компания Хорус кэпитал. Теперь возле метро Водный стадион будет построен не только спортивный комплекс, как планировалось изначально, но и бизнес-парк общей площадью от 50 тыс. до 100 тыс. кв. м.

Реконструкция водного стадиона Динамо, начавшаяся еще в 2003 году, не стала исключением. Тогда московские власти передали в аренду МГО ВФСО Динамо участок на Ленинградском шоссе, вл.

Сотрудничество крупных строительных компаний и спортивных обществ, а также институтов уже давно распространенная практика на московском рынке недвижимости.

Как рассказал Бизнесу Павел Барбашев, сейчас разрабатывается новая концепция объекта, которая включает в себя строительство бизнеспарка, а также ряда спортивных сооружений - теннисных кортов, бассейна. Пока площадь офисных помещений составляет около 50 тыс. кв. м, спортивных - 10-15 тыс. кв. м,- говорит Барбашев.

39-49А. Как рассказал Бизнесу один из топ-менеджеров Динамо, пока в рамках реализации проекта идут работы по реставрации центральной трибуны, а также строительство яхт-клуба. Он уточнил, что общая площадь реконструируемой территории составляет около 16,7 га, из которых проект Хорус кэпитал займет 6 га. Изначально на этом участке планировалось возведение дворца спорта общей площадью более 70 тыс. кв. м. Впрочем, потом из-за экономической неэффективности проекта от подобной идеи отказались.

В Динамо также затруднились назвать точные объемы будущего строительства, отметив, что пока проект не прошел одобрения на общественном совете у мэра Москвы.

Один из собеседников Бизнеса, знакомый с проектом, рассказал, что Хорус кэпитал уже на протяжении долгого времени выступает спонсором спортивного общества Динамо. Сейчас компания совместно с этой организацией будет осваивать часть территории, правда, о строительстве офисного комплекса пока еще говоритьрано. Нет необходимых разрешений и оформленных документов,- пояснил он.

Заместитель директора департамента оценки и консалтинга Colliers International Александр Крутов полагает, что формат бизнес-парка очень удачно впишется в формирующуюся деловую зону Сокол-Водный стадион-Войковская. К тому моменту, как объект будет введен, в районе уже построят достаточное количество многоэтажных бизнес-центров, и бизнес-парк с офисными зданиями небольшой этажности будет пользоваться большим спросом у арендаторов,- считает эксперт.
Новосибирск Арендаторы вошли во вкус качественных офисных помещений. На рынке появляется все больше новых проектов бизнес-центров, инвесторы продолжают скупать в них площади. Однако после массового ввода строящихся бизнес-центров ставки аренды и цены могут серьезно снизиться, предупреждают эксперты.

Однако эксперты рынка недвижимости уверяют, что предварительные параметры проекта Хорус кэпитал на Водном стадионе уже определены. Так, по словам руководителя отдела исследований и аналитики Praedium Ольги Кисариной, здесь запланировано строительство бизнес-парка общей площадью около 100 тыс. кв. м, из которых арендуемые помещения займут 85 тыс. кв. м. Объем инвестиций в строительство офисной части составит около $120 млн.

Площадь остальных офисных помещений, включая офисы на первых этажах жилых домов, составила 300 000 кв. м.

По оценке DSO Сonsulting, на начало 2006 г. в Новосибирске насчитывалось около 1,3 млн кв. м офисных площадей. На новые офисы build-to-suit (построенные компаниями для себя) пришлось около 60 000-65 000 кв. м, класса В и выше до 90 000 кв. м, офисы класса С, в том числе на территории промышленных предприятий, заняли 850 000-900 000 кв. м.

Именно частными инвесторами, а не компаниями приобретается подавляющее большинство помещений в строящихся бизнес-центрах для последующей сдачи в аренду или перепродажи, соглашается директор АН Акрополь Зафар Умаров. Например, новый бизнес-центр на ул. Дуси Ковальчук еще на начальной стадии был раскуплен, как он говорит, спекулянтами по 25 000-30 000 руб. за 1 кв. м. Спустя год они перепродают помещения уже по 60 000 руб. за 1 кв. м, хотя бизнес-центр еще не сдан в эксплуатацию, добавляет Умаров.

Офисный рынок привлекает все больше инвесторов, говорит коммерческий директор АН Эрмитаж Илья Маслов. Он объясняет это в два раза более быстрой по сравнению с жильем, покупаемым для аренды, окупаемостью офисных помещений, приобретаемых с теми же целями. Вместо второй или третьей квартиры инвесторы все чаще предпочитают вложить средства в строительство небольшого офиса в строящемся бизнес-центре, отмечает Маслов. В офисы инвестируют и те, у кого не хватило денег на торговые площади, которые сегодня являются самыми востребованными и дорогими. Популярность офисов начала возрастать с середины 2005 г., когда цены на торговые площади сделали очередной рывок и достигли астрономических для Новосибирска пределов, добавляет эксперт.

Большинство строящихся сейчас офисов все же относятся к классу В, несмотря на желание их владельцев позиционироваться как А, считает Умаров. До класса А им не позволили подняться такие минусы, как неудачное местоположение, проблемы с подъездом к зданию и нехватка парковочных мест, соглашается директор АН Эрмитаж Тимур Тагиров. Кроме того, добавляет он, класс А предполагает наличие профессиональной управляющей компании, тогда как в Новосибирске бизнес-центрами управляют небольшие фирмы, профессионализм которых оставляет желать лучшего.
По данным Умарова, ставки аренды на самые востребованные офисы класса В составляют около 800-850 руб. за 1 кв. м в месяц. Самыми дорогими предложениями остаются построенные в 2005 г. Golden Plaza и Новоград, где с арендаторов берут по 1000-1200 руб. за 1 кв. м в месяц. Спрос на офисы, расположенные в центре, не удовлетворен, пользуясь этим, проектные институты, сдающие свои площади в аренду, подняли ежемесячные ставки до 800 руб., несмотря на то что их помещения относятся к классу С, отмечает Маслов.

Небольшие помещения в действующих бизнес- центрах продаются от 75 000 руб. за 1 кв. м и выше, говорит специалист по коммерческой недвижимости АН Доктор Ключ Елена Беланова. Таковы, например, цены в новом бизнес-центре на ул. Серебренниковской. Помещения с отдельным входом на первых этажах домов стоят еще дороже по 84 000-112 000 руб. за 1 кв. м, добавляет Беланова.

По данным управляющего партнера компании DSO Consulting Сергея Сидоренко, в течение 2007 г. на рынок выйдет около
300 000 кв. м офисных площадей, что намного превысит показатели прошлых лет. Например, в 2005 г. в Новосибирске было построено около 50 000 кв. м офисных зданий. В 2007 г. арендаторам будет из чего выбирать по одной цене будут сдаваться офисы в разных по качеству и сервису бизнес-центрах, уверен Луговой. По его мнению, часть арендодателей столкнется с увеличением срока экспозиции и оттоком арендаторов. Возможно, они будут вынуждены снизить ставки аренды и предоставлять более качественный сервис. Однако это мнение разделяют не все эксперты. Сидоренко считает, что сразу надеяться на уменьшение ставок не стоит сначала следует ожидать их стабилизации. Снижения, по его словам, можно ожидать лишь к концу 2008 г., причем сначала оно будет неявным: за счет предоставления арендаторам дополнительных бесплатных услуг. С ним соглашается Умаров: Инвесторы, дорого заплатившие за офисные площади, будут какое-то время стоять на своем ставки не станут снижаться в течение года, а возможно, и дольше.

Начиная с 2005 г. рост арендных ставок стал отставать от динамики увеличения продажных цен, отмечает президент Сибирской гильдии управляющих и девелоперов коммерческой недвижимости Олег Луговой. По его данным, за прошедший год цена за 1 кв. м офисной недвижимости при продаже выросла на 25-30%, а ставки аренды за этот же период поднялись не более чем на 10-15%. С начала 2006 г. рост цен при продажах составил в среднем 20-25%, в то время как ставки аренды остались на прежнем уровне арендодатели и арендаторы застыли в ожидании ввода новых офисных центров, большинство из которых появятся в городе к концу 2006 г. Срок окупаемости офисной недвижимости постепенно увеличивается, резюмирует Луговой.

В других странах, где стоимость жилья также растет, многие аналитики тоже не склонны всерьез говорить о возникновении пузыря. Они отмечают, что процентные ставки низки и потому люди могут позволить себе занять больше средств, а значит, купить более дорогое жилье. Индекс доступности ипотечного кредита - отношение процентов по займу на покупку дома средней ценовой категории к среднему доходу - в большинстве стран все еще довольно низок по сравнению со своими историческими значениями.

Быстрый рост стоимости жилья, наблюдавшийся в последние годы во многих странах, очевидно, не будет продолжаться вечно. Что произойдет, когда он закончится, останутся ли цены на достигнутом уровне или упадут? Алан Гринспэн, выражавший озабоченность по поводу вакханалии на фондовом рынке задолго до того, как лопнул пузырь компаний, гораздо более спокойно взирает на происходящее на рынке недвижимости США. Он допускает, что в некоторых местах ситуация выглядит угрожающе, но отвергает идею о возникновении пузыря национального масштаба, который, лопни он, нанес бы серьезный ущерб экономике страны.

Низкие реальные процентные ставки (за вычетом инфляции) действительно могут сократить истинную стоимость покупки жилья. Но во многих странах реальные процентные ставки в действительности не являются низкими, а налоговые вычеты по процентам за ипотечный кредит становятся менее щедрыми в результате номинального снижения уровня ставок. Экономист лондонской консультационной фирмы Capital Economics Сабина Калян подсчитала, что в Великобритании, где налоговый вычет не применяется, реальные процентные ставки по ипотечным кредитам (за вычетом налогов) сегодня значительно выше уровня 1980-1990-х гг. Даже в тех странах, где налоговые льготы сохранились (например, в США), реальные ставки по ипотечным кредитам за вычетом налогов в последнее время скорее выросли, поскольку с падением инфляции уменьшился и размер вычетов. Например, при номинальной ставке ипотечного кредита в 10% годовых, инфляции на уровне 8% и ставке подоходного налога на уровне 40% реальная процентная ставка по кредиту составляет 2% годовых. При номинальной ставке в 4% годовых и инфляции на уровне 2% (реальная ставка до вычета налогов осталась прежней!) реальная процентная ставка по кредиту составляет 0,4% годовых.

Эта мысль не лишена логики. Люди, покупающие первый в своей жизни дом и ранее не имевшие возможности получить обычный ипотечный кредит, сегодня могут войти на рынок недвижимости. Это увеличивает платежеспособный спрос и может способствовать росту стоимости жилья. Менее корректный (но наиболее часто всплывающий в спорах) аргумент - что низкие процентные ставки удешевляют покупку недвижимости - легко опровергнуть, поскольку те, кто приводит его, не учитывают фактор инфляции. Если процентные ставки низки лишь потому, что низка инфляция, то, хотя первый взнос по закладной и стал меньше, в реальном выражении бремя ипотечного кредита будет сокращаться медленно и платежи по нему по отношению к доходам долгое время будут высокими. Низкая инфляция искажает график платежей по кредиту - в первые годы вы платите меньше, а в последующие больше (в реальном выражении) - но реальная стоимость жилья остается прежней. Покупатели жилья, полагающие, что низкие процентные ставки удешевляют покупку дома, становятся жертвами иллюзии. Это то же самое, что считать пятилетний кредит на покупку автомобиля более дешевым, чем двухлетний.

Оно того стоит?

Вторым популярным аргументом, объясняющим рост стоимости жилья, особенно в крупных городах вроде Лондона или Нью-Йорка, является то, что количество проживающих в таких городах семей растет на фоне ограниченного предложения жилья. Предложение, говорят сторонники этой точки зрения, не успевает за спросом из-за физической нехватки земельных участков, и потому цены будут расти и впредь. Это позволяет объяснить, почему в крупных городах цены на дома обычно выше, чем в сельской местности, однако это еще не повод прогнозировать бесконечно долгий рост цен. Ограничение предложения уже учтено в текущих ценах и не обязательно должно препятствовать их снижению в будущем. В Гонконге, где дефицит земли больше, чем во многих других городах, за последние пять лет стоимость жилья упала на 65%.

Отношение р/е. Стоимость любого актива отражает будущий поток связанных с ним доходов. Подобно тому как цена акции должна соотноситься с будущими дивидендами или прибылью, стоимость жилья должна отражать будущий доход от обладания недвижимостью. Это либо платежи, получаемые арендодателем, либо экономия домовладельца на арендных платежах. Во времена пузыря компаний инвесторы вели себя так, будто прибыль для них уже не важна. Аналогичным образом люди сегодня забыли о связи между стоимостью жилья и уровнем арендных ставок.

Ни низкие процентные ставки, ни увеличение численности населения не могут в полной мере объяснить происходящий рост цен. Более того, оставив эти факторы за скобками, мы обнаруживаем наличие пробелов в нашем знании принципов определения стоимости активов. В любой конкретный день дом стоит столько, сколько за него готов заплатить покупатель. Опыт фондового пузыря учит, что игнорировать фундаментальную стоимость актива опасно. Есть два способа оценить обоснованность текущих цен на жилье: отношение "цена/прибыль" (price/earnings, p/e) и отношение "стоимость дома/доход".

Все это говорит о том, что доход от инвестиций в недвижимость упал. В расчете р/е учитывались средние арендные ставки, но за последние годы арендные ставки в новых домах в Нью-Йорке, Сан-Франциско и Лондоне упали на 20-30%. В Лондоне и Сиднее валовая доходность сдачи жилья в аренду (отношение суммы арендных платежей к стоимости дома) упала примерно до 4% годовых по сравнению с прежними 7-8%. Сегодня в этих городах жилье дешевле арендовать, чем купить.

Например, в Америке отношение р/е для домов может быть вычислено как отношение индекса средней стоимости жилья к индексу арендных ставок, который включен в индекс потребительских цен. В последние годы стоимость жилья в США росла быстрее, чем арендные ставки, в результате чего отношение р/е достигло рекордно высокого значения, на 16% превышающего 30-летней средний уровень (диаграмма 8). Отношение р/е в Сан-Франциско почти на 30% выше среднего исторического уровня. Оценки значения р/е для Великобритании, Австралии и Голландии указывают на наличие еще большего пузыря. Цены на жилье в этих трех странах завышены по меньшей мере на 30%.

Некоторые аналитики говорят, что низкие процентные ставки влекут за собой рост отношения р/е. То же самое в конце 1990-х говорили об акциях. Но если ставки снизились из-за снижения инфляции, значит, арендные ставки также будут расти медленно. Таким образом, будущие арендные платежи должны дисконтироваться в соответствии с реальными, а не номинальными процентными ставками. Как было сказано выше, реальные процентные ставки в США и Великобритании отнюдь не низкие.

Отношение р/е выявляет ошибочность суждения о том, что цены на жилье растут из-за увеличения численности населения при фиксированном предложении. Эти факторы должны были повлиять и на рынок аренды жилья. Тот факт, что цены растут быстрее арендных ставок, указывает на то, что жилье приобретается только в расчете на рост его стоимости, а не исходя из фундаментальных предпосылок. Это и есть самый настоящий пузырь.

До настоящего времени имя Donaldsons открыто не афишировалось на столичном рынке недвижимости. Как рассказали Бизнесу сразу несколько игроков, компания уже около года присматривается к России, участвуя в ряде проектов в Москве. Партнером Donaldsons в столице выступает компания Магазин магазинов.

Отношение р/е, возможно, лучший индикатор того, является ли жилье переоцененным, поскольку в этом случае дом рассматривается в качестве актива. Однако получить долгосрочные серии достоверных данных о динамике арендных ставок во всех странах сложно. Более того, во многих странах континентальной Европы арендные ставки до сих пор регулируются властями. Но если отношение р/е рассчитать сложно, на помощь приходит другой индикатор.
На российский рынок выходит один из крупнейших консультантов по торговой недвижимости Европы. Как стало известно Бизнесу, в августе-сентябре в Москве откроет свое представительство английская компания Donaldsons. Эксперты уверены, что появление столь сильного западного игрока существенно усилит конкуренцию между компаниями и повысит качество предоставляемых услуг.

Директор проектов в Восточной Европе Donaldsons Боб Стивенс подтвердил информацию об открытии представительства компании в Москве, но от дальнейших комментариев отказался. Директор по развитию компании Магазин магазинов Александр Тишков уточнил, что выход в Москву Donaldsons начнет исключительно с предоставления консалтинговых услуг. Эта компания обладает уникальным опытом, так как помимо консалтинга она занимается также управлением недвижимостью и управлением активами,- рассказал он. Однако, по словам Тишкова, пока основной спрос со стороны клиентов в России наблюдается именно в консалтинге, и не многие компании готовы заказывать полный пакет услуг, что и объясняет решение Donaldsons.

По словам одного из источников Бизнеса, за время сотрудничества Магазин магазинов привел Donaldsons в такие проекты, как Авиапарк на Ходынском поле, а также на объекты компании Стройинком-К, входящей в состав холдинга Africa Israel Investments Ltd Льва Леваева, на Белорусской площади и в Москва Сити. Теперь, как уточнили собеседники Бизнеса, Donaldsons приняла решение открыть собственный офис на Пречистенке и начать реализацию самостоятельных проектов.

С ней соглашается один из топменеджеров ведущей консалтинговой компании: На рынке торговой недвижимости наблюдается острый дефицит знаковых проектов. И появление еще одной крупной консалтинговой компании серьезно усилит конкуренцию между игроками за интересные объекты, расположенные на центральных торговых улицах Москвы: к примеру, за комплекс Минск на Тверской.

Эксперты уверены, что с выходом Donaldsons на российский рынок недвижимости у ведущих игроков - Jones Lang LaSalle, Cushman Wakefield Stiles Riabokobylko, Colliers International и CB Richard Ellis Noble Gibbons- появится серьезный конкурент. Donaldsons - известная английская компания с хорошей репутацией, поэтому появление столь сильного западного игрока существенно повысит качество предоставляемых услуг,- уверена заместитель директора отдела по работес владельцами офисных помещений Jones Lang LaSalle Ирина Бондарева.

Как стало известно Бизнесу, Donaldsons ведет активные переговоры о приобретении компании Магазин магазинов, что существенно упростит деятельность на незнакомом пока рынке. Александр Тишков подтвердил эту информацию, отметив, что стороны пока не договорились.

Однако не все эксперты уверены в столь удачном выходе Donaldsons в Россию. Чтобы работать на этом рынке, в том числе в сфере торговой недвижимости, необходимо знание российской, и особенно региональной специфики, а также хорошая репутация на местном рынке,- констатирует директор департамента исследований Cushman Wakefield Stiles Riabokobylko Кристофер Питерс. Впрочем, вероятней всего, Donaldsons сможет успешно решить и этот вопрос.



Главная --> Публикации