Главная --> Публикации --> В жилищную программу молодая семья будут принимать до 35 лет Банка бояться — за квартиру не платить 100 счастливцев на гектар Глава гуп мосстройресурс иван борисов: главное - сохранить цену стройматериалов неизменной Стратегический gm

Первые шаги

Лене и Владимиру еще нет тридцати. Но они уже успели закончить институт, найти приличную работу и пожениться. Выросла Лена в Дмитрове, Владимир в Балашихе. Пока снимали жилье, поняли хотят жить только в Москве. Причем, в своей квартире. Об ипотеке ребята думали давно, но никаких шагов не предпринимали, поскольку нужно было скопить первоначальный капитал, а следовательно найти высокооплачиваемую работу.

Реально зарплата у Лены выше, чем у Володи, но подтвердить это справкой по форме 2-НДФЛ она не могла. Зато у Владимира доход белый, а это весьма ценится банками.

Воплощать мечту о своей квартире молодожены начали с изучения программ банков, выдающих ипотечный кредит. Предпочтения были тем банкам, которые рассматривали их как заемщиков с бело-серой зарплатой.

Еще один важный момент: выбирали такую программу, чтобы можно было погасить кредит досрочно без штрафных санкций.

Лена и Владимир не рассчитывали на минимальный первоначальный взнос. Мы посмотрели, почем однокомнатные квартиры в интересующем нас районе. Оценили сумму, имеющуюся на руках. И остановились на взносе 20 процентов, рассказывает Лена. Банков, выдающих кредиты с таким первоначальным взносом, много. А вот с низкими процентными ставками можно пересчитать по пальцам.

Кроме того, Владимира и Елену заинтересовала программа одного крупнейшего банка. Необходимо было предоставить справку о доходах по форме банка к счастью, эта форма оказалась простой.

Сначала ребята были просто в восторге от ипотечной программы одного не очень крупного банка. Он выдавал кредит, не требуя документального подтверждения дохода. При заполнении заявки нужно было лишь указать свой реальный доход все равно какой: белый или серый. Привлек молодоженов банк и тем, что доход можно указывать действительно любой. К тому же не требовалось подтверждения руководителя потенциального заемщика.

Итак, молодожены закинули анкеты в оба банка.

Выбираем банк

Так, к примеру, их просили рассказать, как появились сбережения для первоначального взноса за квартиру. То, что деньги были накоплены, пошло в плюс. К Лене был обращен еще один щекотливый вопрос: не собирается ли она в ближайшее время стать мамой? Правильный ответ конечно, нет. Ведь для банка главное, чтобы я могла погашать кредит. А если дети то неизвестно, как сложится ситуация. Смогу я работать или же нет, рассказывает Лена. Принимая решение о выдаче кредита, банк интересовался имуществом, находящимся в собственности у супругов.

Сначала собеседование в крупнейшем банке. Во время беседы задавались каверзные вопросы, представители банка пытались понять, подойдут ребята в качестве заемщиков или нет.

Там одобрение по кредиту им выдали буквально через пять дней. Лену удивило, что сотрудники не очень крупного банка даже не позвонили на работу, не узнали: а работает ли она, и какая у нее зарплата? А вот из крупнейшего банка на службу Елене звонили и подробно беседовали с руководителем. Правда, одобрение на выдачу кредита через две недели крупнейший банк дал.

И так как на одну (даже высокую зарплату) кредит получить сложно, заемщиком выступила Лена, созаемщиком Владимир.
Молодожены сходили на собеседование и в не очень крупный банк.

В крупнейшем банке, который выбрали молодожены, процентная ставка не зависит от формы подтверждения доходов. Им удалось взять кредит на срок 10 лет под 10,5% годовых в валюте. Но погасить его ребята надеются быстрее.
Бегом за уходящим поездом...


Тут выяснилось, что не очень крупный банк готов предоставить кредит на меньшую сумму и на более длительный срок. Молодожены посчитали, что переплата по кредиту в крупнейшем банке составит около $65 000, а в не очень крупном банке аж $100 00 Оказалось то, что пишут банки, рекламируя свои программы, не совсем соответствует действительности. В не очень крупном банке кредитные ставки для молодоженов оказались выше. Они зависели от срока предоставления кредита и от суммы ежемесячных выплат.

На рынке сейчас свободных квартир мало. А молодожены были еще ограничены и районом поиска: хотели купить квартиру там, где прожили последние годы.

Самым сложным в ипотечной истории для Лены и Владимира оказалось найти квартиру. Им это напомнило погоню за ушедшим поездом.

Пока Лена и Володя искали квартиру, им пришлось столкнуться с различными ситуациями. Так по рекламе они нашли квартиру позвонили, а им сообщают, что цена поднялась на $20 тысяч. Или же: в рекламе было указано, что квартира свободна, а уже на месте выяснилось, что жилье оказывается фактически альтернативное. То есть: по документам в квартире никто не зарегистрирован, но люди там живут и просто хотят переехать.

Альтернативные сделки банки не любят, продолжает Лена. Поэтому мы пережили совершенно жуткие две недели, пока искали квартиру. В результате купили жилье намного дороже рыночной стоимости.

Нотариальное заверение обошлось ребятам в 12 000 рублей. 6 000 рублей они заплатили за оформление кредита. Молодожены считают, что это немного, ведь в основном банки берут 1 1,5% от размера кредита. Учитывая, сумму их кредита $105 000, процент мог потянуть больше, чем на $1 00 В целом, расходы по оформлению кредита обошлись примерно в $3 000, включая страховку и первоначальные выплаты по кредиту. В эту сумму вошло также открытие и ведение лицевых счетов.

Пакет документов и сопутствующие расходы. Бытует мнение, что для получения кредита надо собрать много различных бумажек документов. Лена и Владимир думают иначе. У них на сбор документов для оформления кредита ушла всего пара дней. Документы надо было предоставить самые простые: ксерокопию паспорта, водительских прав, трудовой книжки и т. п.
Нам понравилось, как банк организовал сделку. Привлекли и низкие расходы по оформлению, продолжает Лена. Сделка проходила в самом банке. Там собрались покупатель, продавец и представитель банка. Мы принесли первоначальный взнос, банк выдал кредит наличными. Понравилось и то, что в банке свой нотариус. Никуда не пришлось ехать с документами.

И еще о ежемесячных выплатах.

Страховка. Банк предложил на выбор несколько компаний. В какой застраховаться, выбирали по принципу: где дешевле. Страховка за первый год обошлась в 1 400 долларов. Правда, в последующие годы платить за страховку придется меньше, так как уменьшится сумма кредита.

...Теперь волнения позади. Квартира в собственности. Лена уже успела в нее прописаться, банк не возражал. Скоро новоселье.

Ипотека проект дорогой, даже если муж и жена работают и хорошо зарабатывают. Елене и Владимиру придется ежемесячно выплачивать по $140 Для них это верхняя граница возможностей.

Комментирует начальник управления развития бизнеса Городского ипотечного банка Михаил Бусыгин:
Три замечания. Первое. Выбирая банк для получения ипотечного кредита, принимать решение надо не на основании одного критерия (процентная ставка, размер кредита или первоначального взноса), а по совокупности факторов. При этом, на выбор ипотечной программы не должен влиять размер банка. Самое важное учет всех параметров ипотечной программы.

Получить ипотечный кредит просто, считает она. Хотя, возможно, только в нашем случае. Ведь у мужа достаточно высокая белая зарплата. Единственное, с чем мы столкнулись сейчас это большие очереди в кассы банка для погашения кредита.

Третье. В ипотечной сделке важно, чтобы все ее участники, включая клиента, банк, риэлтора, страховую компанию, нотариуса, оценщика действовали в связке. По нашему мнению, специализированные ипотечные банки могут лучше, чем универсальные банки, организовать процесс приобретения квартиры, обеспечивая клиенту комфортное прохождение ипотечной сделки.

Второе. Досрочное погашение кредита. Всегда ли оно нужно? Скажем, при процентной ставке в 9,9% годовых целесообразнее направить свободные средства на сбережения. Такую тенденцию в последнее время наблюдаем в нашем банке: все больше клиентов, имея возможность купить недвижимость напрямую, прибегают к помощи ипотеки, чтобы инвестировать свободные средства и получать доход.

Комментирует специалист департамента маркетинга ипотечного банка DeltaCredit Инна Алексеева:
Поиск достойного жилья общероссийская проблема, особенно острая в крупных городах. В Москве из-за нарастающего устойчивого спроса на недвижимость, который строители не в состоянии удовлетворить, стоимость квартиры постоянно растет. Для людей, желающих приобрести квартиру по ипотеке, это сплошная головная боль.

В заключение хочу отметить, что для погашения кредита вовсе не обязательно заемщику регулярно появляться в банке. Его дело обеспечить ежемесячное погашение очередного взноса, а сделать это можно и через Интернет, и безналичным переводом со своего зарплатного счета, и аналогичным переводом из другого банка.

Но, к примеру, в ипотечном банке DeltaCredit при андеррайтинге учитывается и серая зарплата тоже. Обязательной является справка с места работы, если возможно характеристика. Проводится сложная процедура оценки заемщика и созаемщика по многим направлениям кредитная история, платежеспособность, соотношение доходов и расходов и др.
С этой недели в банке DeltaCredit благодаря оптимизации процесса работы с клиентами, страховыми и оценочным компаниями процедура получения кредита от а до я занимает всего 3 дня. Что дает нашим клиентам очевидное преимущество: ведь мы выдаем кредит так быстро, что цена на квартиру просто не успеет значительно вырасти. А благодаря интересным и доступным программам банк DeltaCredit уже который год находится в лидерах ипотечного кредитования в России.
По некоторым данным, сегодня в Москве до 80% жилья находятся в частной собственности. Прежде чем приватизировать жилье и влиться в эти стройные ряды, оцените все за и против.

Тем более что сейчас большой процент заемщиков составляют молодые семьи. Это очень важные для каждого банка клиенты ввиду их возможного карьерного роста и устойчивой кредитоспособности. Конечно, наличие у заемщика серой зарплаты является некоторым препятствием для получения кредита, т. к. это дополнительный риск для банка.

Наниматель человек, который, на основании ордера о вселении и договора социального найма, пользуется жилым помещением (квартирой) бессрочно и безвозмездно.

Собственник человек, который приватизировал, купил жилплощадь или получил ее в собственность через наследование, дарение.

Собственник платит:

Конечно, быть владельцем недвижимости почетно. Но, если у вас уже есть автомобиль или дача, вы знаете, в какую сумму обходится их содержание. Также придется научиться считать денежки и владельцам квартир. Жилищный кодекс говорит об этом совершенно четко.

За содержание и ремонт жилого помещения (в том числе за услуги и работы по управлению домом, содержанию и текущему ремонту общего имущества в доме, вывозу и обезвреживанию твердых бытовых отходов).

Налог на имущество (во всем мире весьма ощутимый, у нас пока копеечный. Но прогнозы экономистов на этот счет самые разные...)

За коммунальные услуги.

За капитальный ремонт общего имущества в доме (пока капитальный ремонт проводится за счет городского бюджета. Но и это следует рассматривать как меру временную).

За пользование жилым помещением (за его наем).

Собственник не платит:

За пользование жилым помещением (за его наем).

Наниматель платит:

За коммунальные услуги.

За содержание и ремонт жилого помещения (в том числе за услуги и работы по управлению домом, содержанию и текущему ремонту общего имущества в доме, вывозу и обезвреживанию твердых бытовых отходов).

Налог на имущество.

Наниматель не платит:

Даже примерные суммы назвать пока сложно, но понятно, что замена лифта или ремонт крыши дома встанет жильцам-собственникам в кругленькую сумму. А нанимателя эти проблемы не затронут, его дело обычная квартплата. Так что пересчитайте содержимое вашего кошелька и вперед к новым капиталистическим достижениям!

За капитальный ремонт общего имущества в доме. (Он всегда будет проводится за счет города собственника этого жилого помещения).

Меня нередко спрашивают, а насколько своевременен и актуален сегодня этот проект? О том, что он очень актуален, двух мнений быть не может. Потому как согласно социологическим опросам улучшение жилищных условий выходит для подавляющего большинства россиян на первое место.

Государство и строители. Как увязать интересы бизнеса и общества и разделить ответственность, не допустить новой волны обманутых вкладчиков, строить во всех отношениях безопасно и надежно?.. Об этих проблемах наш корреспондент беседует с президентом Ассоциации строителей России Николаем Кошманом.

К сожалению, да. В 2005 году введено 43,6 млн. кв. м жилья, что выше 2004 года на 6,1%, но на 1,4 млн. кв. м не дотягивает до прогнозируемых 45 млн. кв. м, которые соответствовали бы требуемой динамике роста ежегодных объемов.
В первом квартале 2006 года введено 6,3 млн. кв. м, что составило только 30,7% от 4 квартала 2005 года и 94,5% от аналогичного периода предыдущего года.

А строят пока не так уж и много...

В 60-е годы жилищное строительство осуществлялось в рамках административно-командной системы и исключительно за счет бюджетных средств. Ее реализация обеспечивалась государственными подрядчиками. Сегодня в основе национального жилищного проекта лежат рыночные механизмы, сочетающие частные инвестиции (включая средства населения) с государственной поддержкой в виде адресных бюджетных субсидий, государственных гарантий и кредитов. Реализация проекта теперь зависит от деятельности частных инвесторов, застройщиков и подрядчиков. Поэтому необходимым условием эффективного выполнения проекта является его поддержка непосредственным исполнителем строительным бизнесом России, объединенным в свои профессиональные союзы и ассоциации, функционирующие на принципах саморегулирования.

Наверное, единственной удачной попыткой решения жилищной проблемы была крупномасштабная программа, инициированная Н. С. Хрущевым в 60-е годы...

Раз уж вы коснулись саморегулирования, то скажите это лучше, чем государственное регулирование?

Монопольное государственное регулирование строительной отрасли (лицензирование, архитектурно-строительный надзор, техническое регулирование и т. д.) не может обеспечить требуемую эффективность, о чем свидетельствует снижение качества строительства жилья, участившиеся случаи аварий и разрушений общественных зданий.

Принимается такой закон быстро и абсолютно без участия строителей. А в конечном счете виновниками становятся именно строители.

Мы приветствуем привлечение строительного сообщества к работе над законом о саморегулируемых организациях. Однако возникает вопрос нужна ли при таком механизме выработка правил со стороны государства? Похоже, государство не понимает трудностей строительного комплекса, в том числе и применительно к реализации национального проекта. Принимаются законодательные решения в этой сфере, которые не отвечают потребностям ни общества, ни строителей. Яркий пример 214-й федеральный закон. Мы недавно были в Сибири, встречались со строителями. На 50 процентов упал объем строительства практически во всех регионах Сибирского федерального округа. В течение полугода мы разбираемся, кто же виноват, что этот закон принят, в чьих интересах он принят?

Да, сложившаяся в строительстве практика имела свои существенные недостатки. Это мы видим на примере обманутых дольщиков. Но складывается впечатление, что разработчики закона изначально записали всех участников строительства в разряд жуликов и обманщиков. С отходом государства от прямых инвестиций в строительство, существующие на этом рынке риски в условиях переходной экономики, сдерживали банки, дающие кредиты на строительство. Поэтому долевые схемы для застройщиков были вынужденным выходом из создавшейся ситуации.

На рынке в последние годы появилось немало застройщиков, которые, сорвав куш, исчезали с рынка...

И новый закон о долевом строительстве не только не облегчил работу участникам рынка недвижимости, но даже в какой-то мере усугубил.

Для цивилизованного рынка эти схемы не только не характерны, они исключения. Но нельзя на ходу, как это вышло с законом о дольщиках, менять правила игры, если процесс длительный и связывает в единую цепочку огромное количество участников.

Учитывая необходимость срочно исправлять создавшееся положение, Ассоциация строителей России с привлечением специалистов ведущих российских строительных компаний разработала проект поправок к названному федеральному закону, которые позволяли сбалансировать правовое положение всех сторон инвестиционно-строительного процесса, не умаляя при этом прав дольщиков. (Беседа с Н. П. Кошманом состоялась до принятия поправок в 214-й закон Прим. ред.)

К сожалению, закон не только не установил понятных всем правил и не защитил дольщиков, но и создал запутанную и противоречивую систему правовых норм, чем породил серьезные проблемы для дальнейшего жилищного строительства.
Практически не заключаются новые договора, а ведь строительство жилья с привлечением денежных средств граждан составляло по разным оценкам 70-80% от всего объема ввода жилья.

Согласен. Реальна опасность техногенных катастроф. Сегодня есть закон о техническом регулировании, но у нас нет ничего, что бы контролировало безопасность. В Новосибирске руководитель крупнейшего концерна Сибирь мне говорит: Николай Павлович, по каким нормам мне строить? Расскажите. Я строю по СНиПам Советского Союза. Но ведь сегодня нет этой базы. Вот до чего мы доигрались...

Но в обществе складывается общая негативная оценка положения дел на рынке строительных услуг...

Речь идет не о каких-то претензиях и упреках государству. Дело в другом. Устарела и стала неэффективной сама система управления строительной деятельностью. Наблюдается фактический перенос управленческой и организационной активности в бизнес-структуры. И это не случайно. Строительное наше общество сегодня обладает всеми необходимыми ресурсами для самостоятельного управления отраслью, для решения общенациональных и локальных задач в сфере строительства.

И при этом государственные органы в целом и конкретные чиновники в частности не несут никакой ответственности за отсутствие надлежащего контроля. Я уже говорил о 214-м законе, мы встречались с обманутыми дольщиками. Только одна Социальная инициатива имеет в своем активе 50 тысяч обманутых семей. Кто перед кем ответил? Кто сегодня заплатит людям те деньги, которые они вложили и которые потеряли?

Только формирование партнерских отношений между государством, инвесторами и строителями единственный путь к достижению целей национального проекта в установленных объемах и сроках.

Саморегулирующая организация способна обеспечить ответственность строительных компаний перед потребителями услуг путем выработки механизмов коллективной ответственности через создание компенсационных фондов, принятия обязательного страхования строительных рисков.

К сожалению, при проведении административной реформы была упразднена Правительственная комиссия по жилищной политике. Это отрицательно сказалось на выработке правильной структуры и практических подходов к разработке национального жилищного проекта, поскольку перестал существовать мозговой центр, объединявший представителей федеральных и региональных органов государственной власти, а также общественных и научных организаций.

Если закон о саморегулируемых организациях приветствуется строителями, то почему он до сих пор не принят?

Николай Павлович, вы недавно посетили Китай, как развивается строительная индустрия там?

Одновременно был ликвидирован и Госстрой России. Сокращение его аппарата, обеспечивавшего регулирование и управление процессами в жилищной сфере (численность Госстроя России составляла 460 штатных единиц), привело к потере наиболее профессиональных кадров, что сказалось на стабильности и качестве формирования жилищной и строительной политики. Для сравнения, в настоящее время численность Департамента строительства и ЖКХ Минрегиона России составляет 70 90 единиц, Федерального агентства по строительству и ЖКХ около 14 В то время, как в самой рыночной стране, какой являются США, существует Министерство жилищного строительства и городского развития, и его численность с региональными подразделениями составляет 12,5 тысячи сотрудников, в ФРГ профильное министерство насчитывает 3,5 тысячи сотрудников.

О нашем собеседнике

Масштабы строительства в Азии поражают. Китайцы перенимают все самое лучшее и очень быстро внедряют у себя. Не менее впечатляющ опыт Республики Казахстан. Инженерная инфраструктура там фактически создается на принципах частно-государственного партнерства. Частный застройщик получает площадки и строит за счет государственного кредита по согласованным с инвестором (государством) ценам. Затем реализует построенное жилье с помощью ипотечных кредитов, выдаваемых частными банками, которые выкупаются Государственной ипотечной корпорацией за счет средств
Пенсионного фонда по согласованной с ним ставке. Все финансовые потоки и сроки увязаны между собой. Доступность жилья обеспечивается тем, что государство является специфическим инвестором: для него прибыль количество обеспеченных жильем семей.

Многие отмечают, что система административно-правовых и нормативно-правовых актов, принятых в Москве, далека от совершенства, запутанна и противоречива. Но все соглашаются с тем, что она достаточно мобильна, целостна, подкреплена административным ресурсом и реально действующими механизмами исполнения, что дает возможность пусть не быстро и не очень прямо, но урегулировать практически любой вопрос в процессе реализации инвестиционных проектов. Плюсы и минусы этой системы до недавних пор были сбалансированны, что не давало возможности критикам существенно поколебать ее принципиальные положения.

Кошман Николай Павлович
Президент Ассоциации строителей России, советник мэра Москвы, сопредседатель рабочей группы Россия Евросоюз.
Проходя службу в Вооруженных Силах РФ, занимался строительством железных дорог, мостов, жилья, объектов социального назначения и других искусственных сооружений в Сибири, Казахстане, на Дальнем Востоке, в Центральной России. Участвовал в ликвидации последствий аварии на Чернобыльской АЭС, развитии транспортных артерий Байконура. Занимал высокие государственные посты:
председатель правительства Чеченской Республики;
заместитель министра путей сообщений РФ;
заместитель председателя правительства РФ полномочный представитель правительства РФ в Чеченской Республике;
председатель Госстроя России.
За заслуги перед Отечеством награжден государственными наградами орденами Красной Звезды, За службу Родине в Вооружённых Силах 3-й степени, За военные заслуги, более чем 26 медалями.
Заслуженный строитель, Почетный транспортный строитель, Почетный железнодорожник, Почетный строитель Байконура.
Воинское звание генерал-полковник.
Системный градостроительный кризис в Москве, о котором заговорили после обострения проблем с инженерной, транспортной и социальной инфраструктурами столицы, неэффективным администрированием инвестиционных проектов, ухудшением природоохранной и экологической обстановки, резким сокращением предложения и неудержимым ростом цен на недвижимость, похоже, усилился еще одной составляющей правовой.

Без вины виноватые

Долгое время администрации города удавалась удерживать инвестиционно-строительные процессы в рамках специфического правового поля, в значительной степени сформированного на основе неофициального толкования норм федерального законодательства и замещения законодательных пробелов административно-правовыми актами. Теперь многие из этих пробелов устранены, но, похоже, не совсем так, как этого хотели в московском правительстве и как ожидали участники столичного строительного рынка.

Эта проблема касается не только взаимоотношений чиновников разных уровней между собой и с юристами. Неблагоприятные последствия правовой неразберихи, порожденной чиновниками, с одной стороны, и законодателями с другой, отмечают почти все участники рынка недвижимости. В качестве примера можно привести ставшие массовыми случаи отказов Росрегистрации в государственной регистрации договоров аренды земельных участков, предоставленных в целях строительства по правилам, установленным правительством Москвы. Не важно, кто допускает ошибку в таких случаях правительство Москвы или Федеральная регистрационная служба, но в любом случае страдают от этого в основном инвесторы и застройщики.

Инвестиционно-строительная деятельность регулируется властями города в основном с помощью административных процедур в рамках административного права. Отношение чиновников к остальным отраслям права во многом остается неаккуратным и не всегда корректным. При издании административно-правовых актов и заключении договоров (наиболее популярная форма инвестиционные контракты) органы исполнительной власти нередко оказываются в зоне законодательных пробелов, а иногда и вне правовых рамок.

Именно в этом, на мой взгляд, заключается настоящая проблема. Посудите сами: инвесторы не являются свободными при заключении инвестиционных контрактов и других административных договоров, например договоров аренды земли. Предмет, условия заключения и содержание этих договоров предельно жестко навязываются администрацией по принципу не устраивает найдем людей посговорчивее, а ты пока начинай платить штрафы за несвоевременное оформление. Любая компания, не принимающая административные правила игры, мгновенно будет вытеснена с рынка. Даже если эти правила не соответствуют закону, часто у контрагентов администрации нет другого выхода, как действовать по этим правилам и, соответственно, нарушать закон. Взять хотя бы практику взимания арендной платы за землю по договорам аренды, не прошедшим процедуру государственной регистрации. Эта процедура с учетом возможных приостановок может растянуться на срок до четырех месяцев. Напомню, что по закону все это время такие договоры будут считаться незаключенными. А Департамент земельных ресурсов почти всегда настаивает на оплате таких договоров по факту их выдачи и не желает учитывать требование закона и охраняемые этим законом интересы арендатора. Если же арендатор выполнит требование департамента и произведет платежи по незаключенному договору, то претензии к нему предъявят налоговые органы, так как суммы арендных платежей вычитаются из налогооблагаемой базы налога на прибыль.

Полемика московских и федеральных законодателей по поводу принятия нового Градостроительного кодекса и поправок к Земельному кодексу, по всей видимости, не увенчалась удовлетворением обеих сторон, а переместилась в сферу правоприменительной практики. Каждая из сторон пытается играть по собственным правилам, из-за чего в городе складывается весьма противоречивая ситуация, несущая в себе серьезную угрозу всем участникам рынка городской недвижимости. Вместо того чтобы договориться и выработать единые правила игры, чиновники разных уровней превращают участников рынка в заложников политической борьбы за право управлять инвестиционно-строительными процессами в городе по собственным правилам. А поскольку эти правила между собой не стыкуются, инвесторы и застройщики так или иначе оказываются в положении правонарушителей. То, что устраивает Москву, часто не устраивает федеральные власти, и наоборот.

Правовая незащищенность контрагентов администрации объясняет тот факт, что по большинству ключевых проблем, возникающих в процессе реализации инвестиционно-строительных проектов в Москве, судебная практика до крайности скудна. Эффективность судебной власти при разрешении споров с участием администрации по вопросам заключения и исполнения инвестиционных контрактов явно недостаточна. Если и есть единичные судебные постановления по этим проблемам, то они касаются частных и второстепенных вопросов и мало способствуют разрешению наболевших системных противоречий.

Вынужденно оказавшись за пределами правового поля, инвесторы и застройщики не могут рассчитывать на полноценную защиту своих прав и охраняемых законом интересов. Например, 2-3 года назад были распространены случаи продажи городом прав аренды земельных участков под застройку. Многие из этих площадок попали на вторичный рынок и долгое время обращались на нем, за это время их рыночная цена многократно возросла. Но изначально некоторые площадки являлись непригодными для строительства. Администрация города выпустила на рынок суррогатный актив, не предусмотренный федеральным законом и не имеющий по этой причине надлежащей судебной защиты. И последний приобретатель подобного актива обречен на серьезнейшие убытки, которые ему в полном объеме никто и никогда не возместит.

Контракт на выжидание

Проиллюстрирую сказанное действующим порядком взыскания с инвесторов штрафных санкций за нарушение сроков ввода объектов в эксплуатацию. В последнее время сроки реализации инвестиционно-строительных проектов в городе заметно увеличились, а покупатели квартир вынуждены иногда по 5-7 лет ждать оформления прав собственности на законно приобретенные ими квартиры. Почему-то в администрации города эту проблему связали в основном с нерадивостью инвесторов и решили прибегнуть по этому поводу к фискально-карательным мерам. Размеры повально налагаемых на инвесторов штрафов исчисляются уже десятками миллионов долларов. А где же судебная власть? Где те строгие и понятные юридические процедуры, которые при минимуме эмоций и злоупотреблений наведут максимум порядка в этом вопросе? Горкомиссии и департаменты тысячами постановлений налагают штрафные санкции, а воз, как говорится, и ныне там. Вряд ли бюджет города сколько-нибудь существенно пополнится этими миллиардами сомнительно начисленных штрафов, а сроки реализации инвестиционных проектов в городе от этого сократятся.

2,5 месяца уйдет на оформление правоустанавливающих документов и договора аренды земельного участка;

О сроках, устанавливаемых для инвесторов и застройщиков инвестиционными контрактами, следует поговорить отдельно. Рассмотрим идеальный инвестиционный проект, реализуемый на конкурсной основе с предварительно разработанной градостроительной документацией, небольшим объемом строительства продолжительностью 18 месяцев и без всяких обременений, связанных с отселением жителей, сносом гаражей и проч. Предположим, что все согласования произойдут в нормативные сроки и не возникнет задержек, вызванных ошибками инвестора или городских служб, все согласуется с первого раза без всевозможных корректировок и пересогласований. Даже в этом счастливом случае общая продолжительность всех согласовательных процедур превысит 2,5 года, из которых:

5,5 месяца на сдачу объекта в эксплуатацию;

19 месяцев на различные согласования до получения разрешения на строительство;

В действительности все будет происходить гораздо дольше хотя бы потому, что, когда застройщик пойдет получать разрешение на строительство, срок действия выданного акта разрешенного использования (один год) гарантированно истечет и придется его продлевать. При продлении этого акта скорее всего выяснится, что некоторые из ранее выданных заключений по условиям проектирования утратили силу, из-за того что тот или иной градостроительный норматив ужесточился, и вопрос о данном строительстве сегодня должен быть решен отрицательно. И так до бесконечности. Таким образом, выполнить условия инвестиционного контракта быстрее, чем за четыре года, абсолютно нереально.

5 месяцев на оформление имущественных прав.

И тем не менее инвесторы бьются на городских торгах за такие инвестиционные контракты, взвинчивая цену на них до умопомрачительных пределов, к которым устремляются и цены на московские квартиры. Разве не парадокс?

В то же время администрация без всякого разумного обоснования и согласования с инвестором пропишет в описанном инвестиционном контракте сроки реализации, не превышающие двух лет, после которых начнет начислять штрафные санкции по 2% в месяц от стоимости возводимого объекта.

Теперь немного о конкурсах. Инвестиционные торги, проводимые сегодня в городе, безусловно, являются гораздо более цивилизованной и прозрачной формой распределения строительных площадок, чем ранее существовавшие. Чего нельзя сказать о продукте, выставляемом на торги. Прежде всего это продукт ненадлежащего качества. Я имею в виду не только и не столько качество градостроительной документации, сколько юридическое качество конкурсных условий. Часто эти условия предусматривают для частных инвесторов совершенно не свойственные им правомочия: отселение жителей или урегулирование отношений с собственниками сносимых объектов недвижимости, ликвидация гаражей-стоянок, корректировка границ природных комплексов, снятие ряда других обременений. Закона, который бы обеспечил реализацию указанных правомочий, не существует.

С молотка

Что касается количества реализуемых на торгах лотов, то согласно пресс-релизу Тендерного комитета по итогам 2004 г. было реализовано 25 лотов суммарной площадью 2,53 млн кв. м. Если остановиться на лотах, предполагающих жилищное строительство, и исключить из них те, которые, как было показано выше, с правовой точки зрения несостоятельны и по-хорошему должны быть отменены, то останется лотов всего лишь на 137 500 кв. м, что составляет менее 3% от объема жилья, ежегодно вводимого в Москве в эксплуатацию.

Такая правовая конструкция на практике чаще всего оборачивается юридическим тупиком и пересмотром условий заключенных инвестиционных контрактов. Наглядно это можно увидеть на примере лотов-гигантов, предусматривающих реновацию сложившейся квартальной застройки.

Многие связывают столь низкие объемы торгов с дефицитом пригодных под жилую застройку земельных участков. Но в действительности это не совсем так. Дефицит распространяется только на свободные от обременений, так называемые очищенные площадки. Все прочие территории промышленные зоны, не занятые производством, территории под ветхим и аварийным фондом жилья или заброшенными объектами незавершенного строительства имеются в городе в предостаточном количестве. Задача заключается только в правильной организации работ на этих территориях, а точнее сказать, в снятии искусственных ограничений на вовлечение этих территорий в гражданский оборот. Пока же ситуация развивается в прямо противоположном направлении. Если раньше у собственника того или иного объекта недвижимости уходило не более полугода на получение разрешения на строительство на месте своего объекта,

В 2005 г., несмотря на все старания Тендерного комитета, объем реализованных на торгах площадок под жилищное строительство не увеличился, а сократился, и существенно почти в 2 раза приблизительно до 72 000 кв. м. Такие данные следуют из анализа итогов проведенных торгов. Если все площадки будут распределяться только через систему городских аукционов, то как же при такой производительности аукционного конвейера можно обеспечить сколько-нибудь существенные объемы жилищного строительства?

Угрозы или надежда?

то сейчас это сделать невозможно в принципе. Федеральное законодательство предусматривает только две формы предоставления земель под строительство: выкуп земли в собственность или аукционы. Первая возможность блокируется правительством Москвы, вторая неприемлема для собственников.

Из-за отсутствия в новых федеральных законах детальных переходных положений и продуманного порядка введения этих законов в действие огромное количество инвестиционно-строительных проектов оказалось в подвешенном состоянии. Приведу пример из собственной практики. Еще в 2003 г. наша компания выиграла на городских торгах право строительства жилого дома по адресу: ул. Мишина, 5 По условиям заключенного инвестиционного контракта мы почти сразу выплатили городу $9 млн. Еще $2,5 млн было потрачено нами на устранение ошибок конкурсной документации, проектирование и процентные выплаты. Однако до настоящего времени нам не удается завершить даже проектирование этого объекта, поскольку из-за ошибок в конкурсной градостроительной документации потребовался незначительный доотвод земли под придомовую территорию. Земля есть, и выделить ее, не нарушая ничьих интересов, можно. Но в органах регулирования землепользования говорят: Извините, поменялось законодательство. Сейчас это можно сделать только на городском аукционе, но аукцион в вашем случае провести невозможно. Так что ждите, когда законодательная база обомнется под вашу ситуацию. Как говорится, комментарии излишни.

Новеллы федерального законодательства по вопросам земли и градостроительства представляются вполне обоснованными, так как в основу их положены прогрессивные и разумные принципы, с которыми трудно не согласиться: системность градостроительной деятельности, публичность и открытость принимаемых решений, свобода рынка. Федеральные законодатели аргументируют необходимость введения новых правил игры в том числе необходимостью устранения негативных явлений, которые достаточно ярко проявились в московской системе распределения городских земельных участков под застройку и последующего администрирования строительных проектов. Но в совокупности нормативно-правовые акты, принятые на федеральном уровне, не создают целостного свода правил, описывающих многообразие реальных ситуаций, возникающих при строительстве и реконструкции городских объектов недвижимости.

Ключевым моментом, по которому власти города не желают идти на компромисс с федеральным центром, является вопрос о земле. Если в основе федерального законодательства о строительстве лежит регулирование процессов предоставления земельных участков под застройку, в том числе и на праве собственности, Москва в подавляющем большинстве случаев продолжает практику заключения инвестиционных контрактов на строительство, главным назначением которых является изымание у инвесторов так называемой доли города в денежном или натуральном выражении.

Вопрос о земле

Инвестиционные контракты в московской модели правового регулирования являются универсальным инструментом, применяемым в любых ситуациях, чего нельзя сказать о федеральных правилах предоставления земельных участков под застройку. Нормы федерального законодательства ориентированы на строительство объектов в режиме чистого поля, когда застраивается некий обособленный земельный участок, очищенный от юридических, инженерных и прочих обременений. Таких идеальных площадок в границах мегаполиса не существует. С другой стороны, совершенно непонятно, каким образом федеральные законодатели планируют организовывать конкурс или аукцион по предоставлению земельного участка под застройку в том случае, если этот участок обременен правами собственников или арендаторов.

Земельный вопрос является наиболее острым и крайне болезненным для всех участников рынка недвижимости и просто хозяйствующих субъектов. В городе свирепствует земельная инспекция, которая нещадно штрафует не только застройщиков, но и всех владельцев зданий за малейшее нарушение московских правил землепользования. Самым распространенным нарушением, встречающимся на практике, является использование территорий, на которые тем или иным хозяйствующим субъектам не удалось вовремя оформить соответствующие договоры аренды. Мало того что сама по себе процедура такого оформления занимает сегодня от года и более, так еще и отсутствуют реальные механизмы землеотводов. Сейчас Москва фактически отказывается от очевидной правовой конструкции, предусмотренной всеми нормативными актами, согласно которым землеотвод под каждое домовладение должен включать в себя не только подошву здания, но и территорию, необходимую для его эксплуатации. Процедуры межевания и разграничения собственности на землю, предусмотренные законодательно, на практике работают с такой степенью торможения, что создается впечатление саботажа исполнительных органов власти. От этой правовой неразберихи страдают землепользователи, страдают экономика и бизнес, создается социальное напряжение.

Заложниками этих юридических коллизий оказались многие предприятия, особенно реализующие масштабные проекты, связанные с перебазированием промышленного производства или пытающиеся осуществить модернизацию своих основных фондов в сфере недвижимости. Большинство этих проектов в настоящее время фактически приостановлено. Такие проекты есть и в инвестиционном портфеле нашей компании. Как нам сообщили в Департаменте науки и промышленной политики г. Москвы, перспективы выпуска большинства распорядительных документов правительства Москвы о перебазировании промышленных производств и реабилитации их территорий являются на сегодняшний день неблагоприятными.

Чаще всего подобная ситуация возникает в отношении земельных участков, занимаемых объектами недвижимости и необходимых для эксплуатации этих объектов. В этих случаях речь идет не о предоставлении нового земельного участка, а о временном, только на период строительства, изменении его разрешенного (целевого) использования. Разве собственник объектов недвижимости не вправе осуществить реновацию своих строений иначе, как только путем организации городского конкурса или аукциона? А каковы будут конкурсные условия? А кто будет собственником новых строений? На эти вопросы федеральное законодательство ответов не дает. Зато Главное управление Федеральной регистрационной службы по Москве (Росрегистрация) с недавних пор отвечает отказом любому заявителю, обращающемуся за государственной регистрацией договора аренды земельного участка, предусматривающего строительство, в том случае если этот договор заключен не на городских торгах. Возникает абсурдная ситуация, когда собственник, решивший построить на месте своих старых строений новый объект, пусть даже без увеличения полезных площадей, не может приступить к строительству из-за невозможности оформить земельные документы. А ведь доля подобных коммерческих объектов в структуре городских строительных программ весьма значительна.



Главная --> Публикации