Главная --> Публикации --> Петербургская недвижимость осваивает петродворец Дешевые офисы вымирают как класс Загородная архитектура. коттеджный поселок городского типа Переезд за город позволяет экономить на аренде и зарплате Стратегия комплексной застройки. недалеко от москвы

В настоящее время в России обозначилась позитивная тенденция экономического роста. Улучшение экономического климата стимулирует инвестиции, в том числе в жилую недвижимость, что в свою очередь означает увеличение доходности рынка. Все эти факторы на фоне сокращающихся объемов нового строительства (на 40% за последний год) не могут не отразиться на стоимости квадратного метра жилья. Рост цен заставляет все большее число россиян обращаться в кредитные организации за вспомогательными средствами ипотечным кредитом. На начало 2006 года показатель объема таких операций в РФ превысил 2,5 млрд долл., идет реализация более сотни программ банковского ипотечного кредитования.

За последние несколько лет на ипотечном рынке произошли заметные изменения: он стал гораздо лояльнее к покупателю. Так, если два года назад из десятка клиентов, обратившихся в банк, кредит выдавали только двоим, то сегодня одобрение получают девять из десяти заявок. Однако приподнятое настроение заемщика проходит, как только он приступает к поиску подходящей квартиры. Эту особенность отметили многие докладчики участники рынка, выступавшие на секции Ипотека и другие формы кредитования, проведенной в рамках IX Национального конгресса по недвижимости.

Тем же, кто не тянет или не имеет собственных накоплений, достаточных для первоначального взноса, предлагают решение в виде потребительских кредитов: обычного, без обеспечения залога, или нового ипотечного. Последний вариант гораздо предпочтительнее для потребителя, поскольку предполагает более низкие ставки при большей сумме и увеличенном сроке. В этом случае обеспечением становится имеющаяся у заемщика недвижимость (квартира, дом или земельный участок). Потребительский ипотечный кредит может входить в общий ипотечный пул для выпуска ценных бумаг.

С каждым годом потенциальные заемщики указывают в заявке все большую сумму желаемого кредита, и совсем не потому, что увеличился их доход или они хотят купить лучшую квартиру. Интересная статистика, говорит Игорь Жигунов, член правления, начальник департамента продаж Городского ипотечного банка, в 2004 году средний кредит в регионах составлял 25 28 тыс. долл., в Москве 50 тыс. долл., в прошлом году уже 33 тыс. и 65 тыс. соответственно, а за I квартал 2006‑го он вырос до 40 50 тыс. долл. на периферии и 100 тыс. долл. в столице. Клиент вынужден пользоваться максимальной суммой кредита, которую только может потянуть.

Основной проблемой при кредитовании строительства остается обеспечение залога (а точнее его отсутствие) до момента сдачи дома госкомиссии. Не секрет, что многие застройщики оформляют документацию на работы уже после выхода на участок. Возведение здания начинают до завершения разработки бизнес-плана при неутвержденных проектных бумагах. Вызывают у банков недоверие и высокий уровень коррупции строительного рынка, и непрозрачность хозяйственной деятельности застройщика, отметила в своем докладе генеральный директор компании Лаурел-ипотека, вице-президент Международного ипотечного клуба Ирина Радченко. Все эти риски заставляют повышать процентные ставки на кредиты.

Риски рынка новостроек

Есть ли риски у частного инвестора, покупающего по ипотеке квартиру в новостройке? Выданный кредит совсем не гарантирует того, что дом наверняка будет возведен и покупатель сможет въехать в купленное жилье. К сожалению, среди обманутых дольщиков имеются и заемщики банков, сказала И. Радченко. Но даже если строительство продвигается, вряд ли дом будет сдан в обещанный срок. Такова повсеместная практика, и еще не было ни одного примера, когда выполнили обещание и сдали дом вовремя, а если и был, то это скорее исключение, продолжила она. Неприятным сюрпризом для новоселов могут оказаться и дополнительные расходы, которые придется понести при подключении телефона, электропроводки, коммуникаций и пр.

Вместе с тем сегодня налажено несколько схем кредитования строительства. Банки выдают средства застройщикам или частным лицам, приобретающим квартиры в новостройках. Компании, возводящие жилые объекты, предоставляют рассрочку платежа своим покупателям. Недавно появилась и новая форма: к кредитованию подключились паевые инвестиционные фонды. В Москве хорошо зарекомендовало себя длительное сотрудничество застройщика и банка. Взяв кредит в последнем, фирма указывает его в качестве партнера в рекламе сооружаемого здания: именно там покупатели могут получить необходимую сумму по программе ипотеки. Примерами успешного партнерства стали группа компаний ПИК и Банк жилищного финансирования, СУ-155 и банк Возрождение.

На вторичном рынке главное скорость

На рынке кредитования новостроек наблюдается повсеместная динамика снижения ипотечных ставок. Так, за последний год практически во всех банках они упали почти на 3%, в результате средняя ставка сегодня 12,8%. Да и в целом отмечена большая лояльность банков к клиентам: увеличился максимальный срок кредитования, а первоначальный взнос, напротив, стал меньше, гораздо охотнее стали выдавать займы в рублях. Чем объясняется подобная гибкость? В кредитных учреждениях знают, что рыночные условия оправдают уступки: цены растут настолько быстро, что к моменту сдачи дома квартиры будут стоить гораздо больше, чем изначально, так объяснила ситуацию вице-президент Международного ипотечного клуба.

Ипотечный покупатель пока стоит на последнем месте, сообщила Ирина Забродина, директор Центра жилищного кредитования корпорации Адвекс. Недвижимость в Санкт-Петербурге. И это при том, что в Северной столице наблюдается ажиотажный спрос в компанию ежедневно обращаются около 20 покупателей. Неудивительно, что шансы заемщиков приобрести квартиру существенно сокращаются.

Покупатели квартир на вторичке с использованием ипотечных средств сталкиваются со сложностями иного рода. Хотя восемь человек из десяти обратившихся в банк получают одобрение заявки, лишь двое могут реализовать выделенные средства (в случае работы с ипотечным брокером количество успешно купивших жилье увеличивается до пяти). Проблема кроется в столь часто упоминаемом сегодня в СМИ постоянном росте цен на недвижимость. Риелторы признаются: если в компанию по вопросу приобретения квартиры одновременно обратились несколько клиентов, при этом часть из них располагает наличными средствами, а часть заинтересована в ипотечном кредите, то внимание будет уделено скорее первой группе.

Например, необходимо установить договоренность с регистрирующим органом о том, чтобы покупку жилья по ипотеке оформляли быстрее, чем любую другую сделку. Важно также, чтобы сами банки, принимая жесткие условия рынка, были готовы идти на уступки клиентам.

Есть ли решение этой проблемы? Выход участники семинара видят в том, чтобы условия проведения ипотечной сделки и сделки со свободными средствами были максимально близки, а где‑то и более выгодными, привлекая продавцов.

Еще один камень преткновения лежит в плоскости оформления документов. Для многих продавцов важно, чтобы в договоре купли-продажи была указана номинальная сумма до миллиона рублей, в то время как банки настаивают на фиксировании реальной стоимости. Однако сегодня некоторые кредитные организации, оценивая рыночную ситуацию, соглашаются на просьбу клиентов. Это позволяет избежать налогообложения продавцам и создает для них тем самым более привлекательные условия, комментирует Е. Панова.

Проверять квартиру, найденную заемщиком, в течение двух трех суток сегодня уже неприемлемо, считает Елена Панова, директор Центра ипотечных программ компании МИЭЛЬ-Недвижимость. Следует сократить срок рассмотрения заявки в среднем до одного дня. Такой же подход должен быть соблюден в страховых и оценочных компаниях.

Ну и, пожалуй, основная трудность для ипотечного покупателя собственно выбор подходящей квартиры. Сегодня у заемщика нет времени на долгие поиски, ему приходится очень быстро принимать решения. Суровая правда рынка такова, что клиент должен подобрать объект за два три дня, иначе тот становится неконкурентоспособным, подчеркнула И. Забродина.

Нередки и проблемы с регистрацией сделок в государственном органе. Дело в том, что столица и область разные субъекты Федерации с различными требованиями к процедуре оформления и регистрации, а также к содержанию документов. Сложности возникают тогда, когда человек продает квартиру в Москве и приобретает жилье за ее пределами. Одно время необходимо было согласовывать договор купли-продажи банка с регистрирующим органом в Подмосковье. Сейчас ситуация вроде бы меняется, сказала директор Центра ипотечных программ компании МИЭЛЬ-Недвижимость.

Кроме того, в этом документе следует зафиксировать окончательную стоимость квартиры, которая не должна подниматься в случае незначительного затягивания сделки. Отдельно нужно прописать пункт о возвращении покупателю аванса в случае, если банк откажется кредитовать указанную квартиру. Для того чтобы договор купли считался исполненным, к нему следует приложить передаточный акт, а также расписку продавца, подтверждающую расчет.

Риски при покупке квартиры на вторичном рынке по ипотечной схеме сводятся к минимуму, поскольку жилье проходит многократную проверку риелторами, юристами в банке и страховой компании. Тем не менее покупателю следует сфокусировать внимание на нескольких аспектах проведения сделки. Один из них заключение договора об авансе или задатке. В нем должна быть указана минимальная сумма задатка, то есть та, которой покупатель готов рискнуть, советует юрист корпорации Бест-недвижимость Юрий Шурховецкий.

В свою очередь для клиента такое сотрудничество тоже обеспечивает ряд плюсов: сокращается время при выборе кредитной программы, упрощается процедура взаимодействия с банком на этапах формирования кредитного досье, появляется возможность дополнительных консультаций специалистов, а в перспективе получения информации по услуге рефинансирования. Только при таком взаимодействии и взаимопонимании сторон удастся успешно совершить сделку с недвижимостью в условиях постоянного роста цен.
Во многих странах на смену лопнувшему "пузырю" фондового рынка пришел бум на рынке недвижимости. Рано или поздно лопнет и он.

Практически все докладчики отметили, что ключевой фигурой на рынке ипотечного кредитования сегодня выступает ипотечный брокер. Он координирует и объединяет усилия всех участников сделки: риелторов, покупателей и кредитных организаций. Работая с банком, брокер познает современные технологии по расчетам, платежам при совершении сделок с недвижимостью. А благодаря обратной связи в кредитном учреждении понимают, что им нужно сделать, и принимают изменения.

В этом обзоре нам откроются детали романа инвесторов с жилой и коммерческой недвижимостью, мы исследуем последние тенденции в динамике цен на недвижимое имущество в разных странах и рассмотрим различные подходы к определению справедливой цены - чтобы решить, имеем мы дело с пузырем или нет. Это, возможно, единственная серьезная угроза, висящая сегодня над мировой экономикой. Взрыв пузыря на рынке недвижимости способен ввергнуть в рецессию экономики многих стран, которые и так не отличаются стабильностью.

"Покупка недвижимости - самые безопасные инвестиции. Цены на жилье никогда не упадут так сильно, как падали акции", - говорят бесчисленные агенты по продаже недвижимости по всему миру. В отсутствие иных привлекательных объектов для инвестиций покупателям домов других аргументов и не нужно. От Лондона до Мадрида и от Вашингтона до Сиднея растущие цены на недвижимость стали модной темой для обсуждения на званых приемах. В последние семь лет стоимость жилья в реальном выражении во многих странах росла быстрее, чем когда-либо. Но тезис о том, что это - очередной пузырь, многие аналитики рынка недвижимости отвергают. Хотя в прошлом по окончании бума стоимость жилья падала, эксперты утверждают: сейчас другие времена. То же самое говорили фондовые аналитики, когда в конце 1990-х выросли котировки акций. Время показало, что они ошибались. Не постигнет ли та же участь экспертов по рынку недвижимости?

Владельцев жилья гораздо больше, чем владельцев акций. Во всех крупных развитых странах, за исключением Германии, более чем у половины домохозяйств недвижимость находится в собственности (диаграмма 2). В большинстве стран Европы и в Австралии жилье составляет 40-60% от состояний домохозяйств, в Америке - около 30%. И даже в США в имуществе обычной семьи со средним достатком на жилую недвижимость приходится в шесть раз большая доля собственности, чем на акции.

Недвижимость, возможно, крупнейший по объему бизнес в мире. По некоторым оценкам, строительный бизнес, рынок купли-продажи и аренды недвижимости и другие доходы владельцев жилья формируют около 15% ВВП богатейших стран. Недвижимость также составляет около 2/3 стоимости материальных активов во многих странах. И что еще важнее, недвижимость сегодня представляет собой крупнейший единый класс активов. Инвестиции в недвижимость превышают вложения в акции и облигации.

Ставка на дом

С учетом вышесказанного кажется странным, почему экономисты посвящают значительно меньше времени и сил анализу рынка недвижимости - в сравнении с рынками акций, облигаций или валют. Вот одно из объяснений: до недавнего времени инвестиции в недвижимость носили довольно пассивный характер. Для большинства людей дом был просто жилищем, а офисы для большинства фирм - необходимой, но не самой важной частью инфраструктуры. Вложения в коммерческую недвижимость составляли менее 5% портфелей институциональных инвесторов. Но сейчас многие люди, потерявшие веру в акции, рассматривают свои дома в качестве инвестиционного объекта, который быстро растет в цене. Финансовые институты увеличивают долю коммерческой недвижимости в своих инвестиционных портфелях. И тем, и другим недвижимость сулит хороший доход и кажется безопасным островком в океане нестабильности.

Бум на рынке недвижимости частично объясняется макроэкономическими предпосылками, но признаки надувания пузыря также очевидны. Инвестиции в недвижимость даже стали темой сюжетов телесериала "Клан Сопрано". В одной из последних серий жена мафиозного босса Тони предлагает ему вложить деньги в ипотечный инвестиционный траст (такие фонды позволяют мелким инвесторам зарабатывать на коммерческой недвижимости). Многие зрители последовали ее совету.

В последние несколько лет цены на жилье растут как на дрожжах повсюду, за исключением Германии и Японии. С середины 1990-х стоимость жилья в Австралии, Великобритании, Ирландии, Голландии, Испании и Швеции выросла более чем на 50% в реальном выражении. В США цены на недвижимость увеличились вроде бы не так сильно (на 30%), но и здесь подобных темпов роста прежде не отмечалось. Коммерческая недвижимость в некоторых крупных городах также неимоверно подорожала.

За последние 10 лет общий доход от покупки дома (с учетом арендных платежей) превысил отдачу от вложений в акции в половине стран, представленных на диаграмме Но эти данные не в полной мере характеризуют доход владельцев недвижимости. В отличие от акций, большинство домов покупается на заемные средства, а использование кредитного плеча может значительно повысить отдачу первоначальных вложений (или увеличить убытки). Предположим, вы инвестировали $20 000 в акции, которые через пять лет выросли в цене до $40 000, обеспечив с учетом полученных дивидендов доходность в 15% годовых. Предположим теперь, что вы использовали $20 000 в качестве первого взноса на покупку дома стоимостью $100 000, который в течение пяти лет ежегодно дорожал на скромные 7% и теперь стоит $140 00 Для простоты расчета будем считать, что платежи по ипотечному кредиту и расходы на содержание дома полностью покрывают арендные платежи. В этом случае доход на вложенные средства составит почти 25% годовых.

Те, кто вложился в недвижимость несколько лет назад, сейчас подсчитывают впечатляющие барыши. Например, в Великобритании за последние 10 лет общая доходность инвестиций в недвижимость (как коммерческую, так и жилую) с учетом арендных платежей существенно превысила 10% - это больше, чем доходность от вложений в акции и государственные облигации. За последние три года стоимость жилья в Великобритании выросла на 55%, тогда как акции потеряли в цене 44%.

Как долго сохранится эта сказочная картина? Агенты-риэлторы, строители, арендодатели, многие экономисты и даже сам Алан Гринспэн, глава Федеральной резервной системы США, утверждают, что на рынке недвижимости нет пузыря. Они говорят, что рост стоимости жилья объясняется исключительно низкими процентными ставками, ростом реальных доходов населения, увеличением численности населения и ограниченным предложением земельных участков. Все это похоже на принцип "денежной стены", с помощью которого объясняли взлет котировок акций в конце 1990-х. Цены должны расти, говорили тогда, потому что список акций, в которые пенсионные фонды могут инвестировать свои миллиарды долларов, ограничен. Инвесторы ошибочно полагали, что традиционная связь между стоимостью акции и прибылью эмитентов разорвана. Владельцы жилья сегодня рискуют попасться на ту же удочку.

При этом налоговые органы относятся к жилой недвижимости более благосклонно, чем к финансовым активам. В большинстве стран либо владелец дома получает налоговое освобождение на сумму платежей по ипотечному кредиту, либо люди, совершившие первую в своей жизни покупку жилья, получают налоговый кредит. Кроме того, владельцы недвижимости частично освобождены от уплаты налога на прирост капитала. Конечно, операционные расходы по сделкам с недвижимостью высоки, но с учетом разумных допущений доход от вложений в жилье за вычетом налогов за последнее десятилетие превзошел отдачу от инвестиций в акции в большинстве стран.

Вчера правительство Москвы одобрило концепцию закона «О комплексе природных и озелененных территорий». Столичные власти намерены раздвинуть рамки федерального закона и включить в понятие «природный комплекс» рукотворные парки, скверы и даже придомовые газоны. На "озелененных" территориях будет действовать особый режим строительства и аренды недвижимости. Так власти не только защитят зеленые насаждения, но и поставят заслон на пути приватизации московских земель.

Часто говорят о том, что инвестиции в недвижимость безопаснее, чем вложения в акции, поскольку акция - всего лишь бесполезный клочок бумаги, тогда как кирпичи и строительный раствор - активы материальные. Но этот аргумент никак не разъясняет относительную ценность акций и недвижимости. Пузыри возникают, когда цена какого-либо актива уходит в отрыв от лежащей в его основе стоимости.

Всего в ходе проверок был выявлен 461 случай нецелевого использования земли на особо охраняемых природных территориях, по двум фактам -- строительство в Серебряном Бору и Битцевском лесу -- были заведены уголовные дела.

Ущерб от вырубки деревьев составил 25 млн. рублей
Столичных экологов беспокоят участившиеся случаи нарушения природоохранного законодательства. Как сообщил на вчерашнем заседании московского правительства заместитель начальника экологической милиции города Александр Костиков, в 2002 году общий ущерб от уничтожения деревьев и кустарников превысил 25 млн. рублей, только за июнь этого года зарегистрировано свыше четырех тысяч административных нарушений. За истекшие полтора года за незаконную вырубку зеленых насаждений в Москве возбуждено свыше 250 уголовных дел.

Кроме того, федеральные законы не предполагают ответственности за вырубку скверов во дворах жилых домов и на территориях организаций. Из-за этого экологической милиции Москвы в прошлом году было отказано в возбуждении 150 уголовных дел.

Москве нужен свой закон
По мнению Костикова, основная причина массовых нарушений кроется в несовершенстве законодательства. В частности, в федеральном законе «Об охране окружающей среды» не прописаны земли, которые подпадают под понятие «природных территорий».

Как заявила на заседании заместитель руководителя департамента природопользования столицы Наталья Бринза, «статус целого ряда озелененных территорий -- некоторых парков, скверов, деревьев во дворах и вдоль магистралей -- четко не определен. Это приводит к проблемам при застройке, возникновению конфликтов с жителями. Закон должен закрепить за ними статус охраняемых зон».

Правительство города намерено принять свой, более жесткий, закон «О комплексе природных и озелененных территорий».

Под понятие «озелененные территории» подпадают озелененные придомовые территории, участки детских дошкольных учреждений, школ; озелененные территории микрорайона, жилого района; участки зеленых насаждений общего пользования: скверы, сады, парки; озелененные территории специального назначения: вдоль ЛЭП, автомобильных и железных дорог; скверы в составе жилой, производственной и общественной застройки. В Центральном округе под охрану возьмут даже деревья в кадках и газоны на территории офисов.

В законе также будут четко прописаны порядок использования природных и искусственно озелененных территорий и ответственность за допущенные нарушения. Для коммерческих предприятий, расположенных на озелененных участках, будет установлена повышенная арендная плата. Исключение составят предприятия, занимающиеся охраной и развитием этих территорий: им обещаны налоговые льготы и снижение ставок аренды.

В соответствии с концепцией законопроекта застраивать можно будет не более 30% "озелененной территории", причем все проекты и строительные работы должны будут согласовываться с городскими властями и экологами. Кроме того, столичные власти получат право вето на продажу участков на этих землях -- поскольку на природоохранных территориях приватизация земли запрещена.

В зоне запретят продавать землю
На сегодняшний день территории зеленых зон в Москве занимают 35 тыс. гектаров. Статус особо охраняемых зон распространяется на 22,5 тыс. гектаров. Если закон будет принят, к разряду озелененных территорий будут отнесены в общей сложности 60% московских земель.

В 2002 году на территории ландшафтного заказника «Крылатские Холмы» при строительстве жилого дома и подземного паркинга было вырублено около 70 деревьев. В Серебряном Бору в ходе строительства коттеджей вырублено около 40 деревьев. В канун Нового года вырубили 227 елок в парке «Сокольники». Большой ущерб центру города нанесла незаконная вырубка сквера во дворе дома 1/30 в Петровском переулке. Незаконно были вырублены скверы при строительстве ресторанов "Наполеон" на Ленинском проспекте и "Риф" в сквере у метро "Авиамоторная", а также нескольких магазинов на Ленинском и Ленинградском проспектах. Экологов тревожит вырубка в Бирюлевском дендропарке и Ботаническом саду МГУ на проспекте Мира. По данным экологической милиции, на этих территориях проводится санитарная вырубка и никаких нарушений там не зафиксировано.
Нормативная база рынка недвижимости создана. Нравится она нам или нет, но кардинальных изменений в ней уже не будет. Хотя разумные коррективы, продиктованные практикой, возможны. С таким заявлением выступил на очередном заседании Международного ипотечного клуба (МИК) его новый президент Александр Коган. И, как депутат Госдумы от фракции Единая Россия, предложил членам клуба принять участие в законотворческой деятельности.

СПРАВКА

Некоторые характеристики рынка жилья

Свое выступление, которое вице-президент и неизменная ведущая МИК Ирина Радченко назвала пленарным докладом, Александр Коган начал довольно традиционно с анализа рынка. А вот закончил неожиданно.

Инвестиционная привлекательность недвижимости стала настолько заметной, что, по мнению А. Когана, появилась возможность говорить о произошедшей переоценке ценностей в обществе. Если верить некоторым специалистам, сегодня до половины всех сделок на рынке жилья инвестиционные покупки.

Анализируя состояние и перспективы рынка жилья, А. Коган обратил внимание на существующий дисбаланс между спросом и предложением. Пользуясь дефицитом жилья, продавцы повышают цены на квадратные метры. В среднем по стране за последний год недвижимость подорожала на 25%, а в некоторых местах, например в Оренбургской и Смоленской областях, в Екатеринбурге, более чем на 30%.

Программы‑то есть, а жилья нет. Новостроек все еще мало, и объем строительства не позволяет удовлетворить потребность ни в доступных, ни в комфортных квартирах. А если учесть естественное уменьшение жилищного фонда за счет его ветшания и разрушения, то дефицит становится еще более очевидным. При этом, по словам А. Когана, внятной политики обновления и реконструкции нет. Хотя федеральная целевая программа Жилище принята, сетевые графики финансирования ее подпрограмм срываются. А если нет денег, нет и результата.

Валютам люди доверять перестали, рынок ценных бумаг в Российской Федерации еще не активен, поэтому граждане вкладывают сбережения в недвижимость, заключает А. Коган. Тем более что повышение доходов населения (почти в два раза за последние три года) позволяет это делать. Но статистика вещь лукавая. Если разобраться, ростом благосостояния могут похвастаться не все граждане, а лишь незначительная их часть, вершина доходной пирамиды. И перераспределение идет именно там. Всем прочим по‑прежнему не стоит даже мечтать о нормальной квартире. На них и рассчитаны государственные целевые программы обеспечения доступным жильем.

В 2003 году рост цен составил около 50%, в 2006-м около 4 При этом 2004-й выпал из общей тенденции. Такого увеличения цен, как в предыдущем и последующем годах, в 2004‑м не было. По мнению А. Когана, рыночные показатели оказались зависимыми от высказываний высокопоставленных политиков. Если помните, в 2004 году появился большой пакет жилищных законов. При этом людям объясняли, что как только законы будут приняты, ипотека станет доступной, а цены снизятся. Но законы вступили в силу, а изменений не произошло. Поэтому подорожание в 2005‑м было абсолютно очевидно, заключает Коган.

Отчего растут цены?

Недостаток предложения мешает и развитию ипотеки. До 20% ипотечных сделок сегодня не заканчивается положительно. Часто люди не могут подыскать квартиру или договориться о цене.

До конца текущего года цены еще повысятся. Одна из причин инфляция. А. Коган считает, что ее рост в 2006 году будет выше, чем в 2003‑м. К концу года ожидается большой выброс средств на рынок недвижимости, связанный с началом финансирования многих федеральных программ, объединенных в ФЦП Жилище. С конца сентября до начала декабря в регионы поступят десятки миллиардов рублей. Определенные категории граждан получат жилищные сертификаты. Вряд ли за этот короткий период появится столько жилья, что можно будет удовлетворить резко возросший платежеспособный спрос. А значит, не удастся и сбить цены.

Спасение утопающих дело рук самих утопающих

Переходя к выводам, А. Коган подчеркнул, что ситуация на рынке недвижимости непростая, но необходимые условия созданы и теперь надо просто активнее работать. К более плотной совместной деятельности, в том числе на ниве законотворчества, он и пригласил предпринимателей.

Недавно сформированный в рамках фракции Единая Россия экспертно-аналитический центр готов взаимодействовать с бизнес‑сообществом, работать над законодательными инициативами по национальному проекту Доступное жилье, разрабатывать поправки и вносить их в Госдуму. Уже создан пакет первоочередных документов, нуждающихся в поправках. Их рассмотрят в Думе в сентябре. Так что времени для внесения конструктивных предложений осталось не так много.
Я предлагаю предпринимателям поучаствовать в законотворческой деятельности. Предложение одобрено фракцией Единая Россия. К нам готово подключиться Правительство РФ и консультационный центр Госдумы. Мы сможем влиять на принятие законов, развивать строительный рынок. А самое главное сможем начать больше строить и развивать стройиндустрию, завершил свое выступление А. Коган.

Интрига выступления президента МИК состояла в том, что он предложил образовать на базе клуба экспертно-консультативный совет, который станет работать над поправками к действующему жилищному законодательству.
Участники рынка часто сетуют, что вступающие в силу законы не учитывают реального положения вещей, не помогают, а порой и препятствуют цивилизованному развитию бизнеса. Профессионалов нечасто привлекают к разработке законов, отсюда и результат.

Сказать, что присутствующие живо откликнулись на предложение порулить, предоставляемое правящей партией, нельзя. Слишком свежи впечатления от тщетности попыток донести разумные предложения до наших законодателей. Однако ряд соображений все‑таки был высказан.

Не царское это дело

А вот снижение облагаемого налогом срока владения квартирой при ее продаже, по мнению профессионалов, должно привести к выходу на рынок дополнительных объемов недвижимости. Напомним, что сейчас по закону при реализации квартиры, находящейся в собственности менее трех лет, ее владелец обязан уплатить налог. Чтобы этого избежать, многие договоры оформляют с условной суммой продажи недвижимости в 999 тыс. руб.

Чиновничьими методами действовать не стоит. С этим единодушно согласились все участники заседания, обсуждая прозвучавшее некоторое время назад с высоких трибун предложение ввести налог на вторую недвижимость, чтобы воспрепятствовать спекуляции квартирами. Так мы все равно не сможем обеспечить граждан доступным жильем. Потому что рынок недвижимости даже с налогом останется инвестиционно привлекательным. И граждане, покупающие квартиры с целью перепродажи, обойдут тех, кому просто нужно где‑то жить. Надо больше строить, сказал Коган.

Предложение главы Фора-банка А. Коган назвал вполне заслуживающим внимания. Риелторы и строители могут организовать фонд, который станет финансировать работу профессиональных юристов, разбирающихся в тонкостях законотворчества. Это самый простой путь, по которому мы можем пойти, согласился А. Коган. Выиграют все участники рынка. И пример для подражания есть ассоциация страховщиков. Результаты ее работы впечатляют. Сегодня выходят законы, о которых два года назад можно было только мечтать, например об обязательном гражданском страховании эксплуатации опасных объектов.

Законы должны писать профессионалы таким был смысл выступления Александра Синельникова, председателя правления Фора-банка. Попытки осуществлять процесс законотворчества методом народной стройки ни к чему хорошему не приводят. Есть печальный опыт закона об ипотеке: как только он вышел, его решили улучшить, внеся в него дополнения. К чему это привело? Ипотека не стала доступнее, жилье стало еще более недоступным. Мы ошиблись в одном доверили создание законов людям, которые занимались не своим делом. Вот когда писали закон о кооперации, наняли специалистов и получили качественный продукт, высказал свое мнение А. Синельников.

Судьба Федерального закона об участии в долевом строительстве печальна. Его не приняли ни банкиры, ни строители, ни страховщики. Вот уже год как он существует лишь на бумаге. Поправки не смогут изменить его кардинально. Застройщики намерены и дальше обходить закон, прибегая к вексельным и другим схемам продажи квартир.

И снова о 214‑м

Схема вроде бы хорошая, но возникает вопрос: что делать с законом? Александр Коган убежден, что все обходные схемы, даже подобные той, что предложена Сбербанком, не защищают дольщика. Поэтому в новой редакции 214-ФЗ будет дано определение, запрещающее использовать любые формы отношений с гражданами, кроме долевого участия. Если не пресечь то, что сегодня происходит, появятся обманутые вкладчики или владельцы векселей. Регламентировать отношения с потребителем должны только законы, нравится это кому‑то или нет. В Китае за нарушения договора строго наказывают. Наши законы либеральнее, но это тоже законы. Их надо выполнять.

Что мешает строительным компаниям взять 214-ФЗ на вооружение? По словам генерального директора Penny Lane Realty Георгия Дзагурова, жесткие сроки строительства, предписываемые законом, легко сорвать, если в том заинтересованы конкуренты. В итоге застройщик выплачивает штрафы и разоряется. То есть вместо того чтобы оптимизировать отношения участников рынка, закон ведет к его монополизации. Есть и другие подводные камни, вынуждающие искать окольные пути. Один из них привлечение средств граждан на начальных этапах строительства. 214-ФЗ это запрещает. Но Сбербанк предложил схему, позволяющую работать вне рамок закона. Дольщик приносит свои деньги не застройщику, а в банк, где открывает специальный беспроцентный вклад на приобретение квартиры. Банк берет на себя финансирование застройщика, предоставляя ему кредит под 5% комиссионных.



Главная --> Публикации