Главная --> Публикации --> Земля должна подешеветь В жилищную программу молодая семья будут принимать до 35 лет Банка бояться — за квартиру не платить 100 счастливцев на гектар Глава гуп мосстройресурс иван борисов: главное - сохранить цену стройматериалов неизменной

При покупке жилья, особенно на вторичном рынке, актуальным является вопрос о юридической чистоте квартиры, то есть правомерности проведенных с ней операций (приватизации, продажи).

Квартирный вопрос в России остается нерешенным для большинства российских граждан. Значительная часть этих людей надеется решить данный вопрос. Незначительная тем временем ищет обходные пути. При этом высока вероятность попасть в сложную историю уже после заключения сделки. Так что немногочисленные счастливчики, которым оказалось под силу приобрести жилье, рискуют его лишиться.

Иначе говоря, никогда нельзя быть уверенным, что завтра или через 10 лет не объявится наследник квартиры и на всех законных основаниях не выселит вас. При этом единственной возможностью вернуть свои деньги остается титульное страхование - страхованиериска потери имущества в результате утраты права собственности на приобретенную недвижимость. На сегодняшний день титульное страхование - самый эффективный способ защитить свои имущественные интересы при покупке жилья.

Увеличение количества сделок, незавершенность приватизации, недостатки законодательства позволяют считать рынок недвижимости достаточно рискованным, - говорит генеральный директор страховой компании МРСС Семен Акерман. Даже самая тщательная проверка не сможет дать полной гарантии того, что сделка не будет когда-либо оспорена и договор не будет признан недействительным. Причиной этого могут стать незаконность предыдущих сделок, мошенничество, нарушения прав несовершеннолетних или наследников и многое другое, - говорит начальник отдела ипотечного страхования ОАО КапиталЪ Страхование Михаил Алексеев. Кроме того, в процессе оформления документов могут быть допущены ошибки, от которых не оградит ни нотариус, ни система госрегистрации.

Покрываемые риски

Как правило, заключение договора страхования титула является требованием банка, так как это одно из условий выдачи кредита по договору ипотеки. Однако есть случаи, когда подобное страхование осуществляется по инициативе клиента. Особенно это характерно для коммерческой недвижимости, где и риски гораздо выше, и возможные потери исчисляются миллионами долларов.

Предметом договора титульного страхования может быть коммерческая недвижимость, жилая недвижимость, земельные участки, права аренды и другое имущество, на которое страхователь имеет зарегистрированные права собственности, могущие быть оспоренными третьими лицами. Чаще всего это, конечно, здания и сооружения.

Суть страхования титула состоит в том, что оно защищает от последствий событий, которые произошли в прошлом. К таким нарушениям относятся: продажа по поддельным документам, превышение полномочий представителя участника сделки, недееспособность либо неспособность понимать значение своих действий одним из участников сделки, раздел наследственного имущества с нарушением интересов отдельных наследников, совершение сделки с совместным имуществом супругов без согласия одного из них и так далее.

Экспертиза страховщика

Основной риск, который покрывает договор титульного страхования, - потеря права собственности на недвижимое имущество в результате того, что предыдущие сделки будут признаны недействительными. То есть страхуется риск добросовестного покупателя от того, что он может потерять свою недвижимость, если, например, объявятся третьи лица, которые сохранили свои права на этот объект, или если лица, выступающие продавцами, не имели законных прав на подписание договора купли-продажи, - объясняет руководитель управления страхования финансовых рисков и ответственности группы АльфаСтрахование Зинаида Кузьмина.

Экспертиза проводится как на основании представленных страховщику документов для оценки риска, так и на основании заключения службы безопасности. В этой связи заключение договора страхования займет некоторое время. После предоставления всех требующихся документов страховая компания занимается их проверкой, а после выносит свое решение - заключать с вами договор страхования или отказаться. В любом случае, даже если страховщик после анализа всей документации вынесет отрицательную резолюцию, вы по крайней мере узнаете, что в юридической истории вашей квартиры существуют некоторые неясности. А, как известно, предупрежден - значит вооружен.

Страховщик в обязательном порядке проводит экспертизу прав на объект недвижимости, так как именно результаты экспертизы по истории объекта служат основанием для оценки степени риска и последующей тарификации данного риска. Это довольно трудоемкий процесс, требующий сбора большого количества документов для оценки риска возможного отчуждения объекта в судебном порядке в будущем.

Страховщик обязательно оговаривает, что при заключении договора страхования страхователь обязан сообщить все необходимые данные о себе, о выгодоприобретателе, о предмете страхования, а также обо всех известных ему обстоятельствах, имеющих существенное значение для определения вероятности наступления страхового случая и степени страхового риска. Сообщение страхователем заведомо ложных сведений об обстоятельствах, имеющих существенное значение для определения страхового риска, дает право страховщику отказаться от выплаты страхового возмещения и потребовать признания договора страхования недействительным, - резюмирует заместитель генерального директора компании Ренессанс Страхование Наталья Карпова.

Для физических лиц срок проверки предоставленных бумаг составляет от одного до пяти дней, а для юридических доходит до двух недель, так как при страховании риска титула по коммерческой недвижимости страховая сумма может потребовать перестрахования (нередко страховая сумма составляет 10 млн. долларов и выше), и проверка проводится более тщательно, иногда с привлечением независимых юридических бюро, которые осуществляют экспертизу чистоты сделок.

Тарифы на страхование титула высоки и зависят от множества факторов. Средняя цена в год составляет от 0,2% до 4,5% от страховой суммы. Стоимость страховки зависит от истории объекта и юридической чистоты проведения предшествующих сделок. На тариф влияет также соотношение действительной стоимости недвижимого имущества с его ценой по договору купли-продажи, - говорит начальник отдела страхования ипотеки страховой компании Ингосстрах Дарья Зуева.

Стоимость страховки

Страховая сумма

Величина страхового взноса зависит от того, на каком рынке приобреталось жилье - первичном или вторичном, от уровня документов, подтверждающих права собственности, от типа объекта недвижимости и так далее. Также возможно применение поправочных коэффициентов, которые могут значительно уменьшить или увеличить ставку в каждом конкретном случае, - рассказывает заместитель генерального директора страховой компании Цюрих Сергей Савосин.

Срок действия договора

Как правило, страховая сумма (та максимальная сумма, которая может быть выплачена страховой компанией в случае наступления страхового случая) равна рыночной стоимости квартиры, которая определяется договором купли-продажи, заключением независимого оценщика, соглашением страховщика и страхователя. Страховая сумма может быть равной сумме кредита, увеличенной на 10% (недострахование).

Момент наступления страхового случая

Обычно срок страхования колеблется от года до трех лет, то есть до окончания срока исковой давности по ничтожным сделкам (сделкам, являющимся недействительными с момента их заключения). Оплату страховой премии страховщики позволяют производить как единовременно, так и в рассрочку. Если речь идет об ипотеке, то кредиторы требуют, чтобы период действия договора комплексного ипотечного страхования был не менее периода кредитных обязательств. В большинстве случаев это 10 или 15 лет, но существуют и более длительные программы ипотечного страхования. Поэтому обычно договоры комплексного ипотечного страхования заключаются на весь период действия кредитного договора.

Но при этом страхователь должен сообщить страховщику на более ранних стадиях об обстоятельствах (повестка в суд, исковое заявление), которые впоследствии могут привести к наступлению страхового случая, - говорит Наталья Карпова. На всех стадиях судебного процесса представлять интересы страхователя в суде будет страховщик.

Страховым случаем будет являться исполнение судебного решения, содержащего условие о прекращении права собственности страхователя на недвижимое имущество, указанное в договоре страхования, то есть фактически дату регистрации записи в ЕГРП о прекращении права собственности, - говорит Дарья Зуева. Страховой случай признается наступившим, если исковое заявление было подано и принято судом к рассмотрению в период действия договора страхования.

На рынке недвижимости мошенничество - случай, к сожалению, нередкий. На сегодняшний день существует более 300 известных видов мошенничества в данной сфере. Для эффективной борьбы с ним необходимо введение комплексной системы мер безопасности, подразумевающей контроль со стадии заключения договоров страхования до стадии урегулирования страховых случаев, - предлагает заместитель генерального директора страховой компании Россия Игорь Фатьянов.

Мошенничество

Рынок титульного страхования еще слишком молод, чтобы можно было говорить о какой-то статистике мошенничества. Должно пройти еще 3-5 лет, чтобы накопленная информация стала основой для моделирования и обобщения статистики, - считает Сергей Савосин.

По словам руководителя управления страхования финансовых рисков и ответственности группы АльфаСтрахование Зинаиды Кузьминой, примерно 1-2% всех сделок по недвижимости - это мошенничество. Однако это данные лишь по квартирам - по коммерческой недвижимости пока какую-либо статистику получить сложно, так как количество договоров невелико.

Рынок страхования титула в России только формируется, статистика страховых случаев невелика, а доступность информации о сделках на рынке недвижимости и их последствиях для страховых компаний ограничена.

История российского титульного страхования

В связи с увеличением ипотечного кредитования данный вид страхования получает все более широкое распространение среди физлиц, так как это обязательное требование банка, однако если бы он был добровольным, количество заключенных договоров было бы на порядок меньше.
1 сентября вступил в силу федеральный закон № 93-ФЗ от 30.06.2006 года, в народе названный дачной амнистией. Теперь, по мысли чиновников, граждане смогут без лишней волокиты и чрезмерных денежных трат зарегистрировать в собственность свои участки и построенные на них домики. Впрочем, если судить по сообщениям информагентств из регионов, люди не очень-то спешат воспользоваться этим правом: очередей в кабинеты местных чиновников никто пока не заметил.

Страховщики начали интересоваться титульным страхованием с момента попытки становления и законодательного закрепления частной собственности на недвижимое имущество, в частности в 90-х годах, когда купля-продажа недвижимости стала обычной сделкой. Более цивилизованные рамки сделки с недвижимостью приняли в момент принятия закона О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним в 1997 году. Именно в этот момент многие страховщики утвердили соответствующие правила и стали предлагать данный продукт на рынке. В настоящее время большинство страховых компаний имеют лицензию на осуществление титульного страхования.

Впрочем, для того чтобы собрать все необходимые документы, нужно еще проделать предварительную работу. Во-первых, узнать, какого типа ваша недвижимость. В Минэкономразвития разбили все загородные имения на две категории, к которым применяются разные правила регистрации. Первая категория - постройки на земле, выделенной под дачи или садоводчество, или же для строительства индивидуальных гаражей. Для оформления таких построек нужно заполнить довольно простую декларацию, в которой указать общие параметры постройки. Например: адрес объекта; его назначение (скажем, жилое или нежилое здание); общую площадь, количество этажей и год постройки; материал, из которого состоят наружные стены; подключен ли дом к инженерно-техническим сетям и тому подобное. Форма выглядит довольно простой: по многим параметрам необходимо поставить галочки перед нужным вариантом.

Это объясняется не только малой активностью самих граждан (1 сентября все-таки, детей в школу вести надо). Региональные власти оказались не готовы к работе по новым правилам. В том числе - из-за медлительности федеральных органов. Так, Минэкономразвития лишь в конце прошлой недели зарегистрировало и направило в прессу новые формы, необходимые для регистрации прав собственности: декларацию об объекте недвижимости и технический паспорт на жилой дом. Местные чиновники в большинстве своем эти формы еще не получили. Впрочем, заявил Газете замдиректора департамента имущественных и земельных отношений экономики природопользования Минэкономразвития Андрей Ивакин, граждан волновать это не должно: Эти формы можно, например, скопировать или распечатать с нашего сайта в Интернете. Старенькой деревенской бабушке вряд ли удастся последовать совету господина Ивакина: компьютеры и принтеры доступны далеко не всем. Сколько же ей придется ждать прибытия нужных бумаг, сказать пока сложно: это зависит от расторопности территориальных управлений Роснедвижимости и Росрегистрации.

Итак, в Росрегистрацию нужно принести три документа: заполненную декларацию, кадастровый план участка (или заменяющие его документы из товарищества), а также правоустанавливающий документ на землю. Причем подойдут не только свидетельства о праве собственности, но и старые советские акты: о бессрочном пользовании, например. На худой конец, сойдет и выписка из хозяйственной книги местной администрации.

Затруднения у многих дачников вызовет лишь один пункт этого документа - необходимость указать кадастровый номер участка. По старым правилам, для этого нужно было заводить межевое дело и вызывать землемеров. Это далеко не всем по карману. В Подмосковье, например, по словам главного юриста группы отделов компании МИЭЛЬ-Недвижимость Светланы Матвеевой, услуги геодезических организаций стоят порядка 15-30 тысяч рублей в зависимости от места. Сейчас проводить межевание не обязательно, - успокаивает Андрей Ивакин. - Достаточно получить в местном земельном комитете кадастровый план вашего участка. На основании этого документа автоматически будет присвоен кадастровый номер. Сложности могут быть две. Первая - если площадь вашего участка по документам не совпадает с фактической. Устранить эту проблему можно, согласовав откорректированные границы с соседями: собрать их подписи, что они не возражают. Вторая сложность: если личные участки в садоводческом товариществе или иной некоммерческой организации не имеют собственных кадастровых номеров, а зарегистрирована вся земля товарищества. В таком случае нужно иметь на руках проект границ личных участков, а также справку из управления товарищества о том, что ваш дом расположен на их участке.

Впрочем, сказать, что владельцев коттеджей дачная амнистия обошла стороной, все же нельзя. Дело в том, - говорит Ивакин, - что почти половина из них возвела на своих участках самострой. И раньше для легализации этих построек нужно было по нескольку лет судиться. Теперь не нужно ходить по судам и не нужно обращаться к разным инспекциям - пожарной, например, или экологической. Достаточно заполнить техпаспорт. Впрочем, отмена необходимости получать разрешение на строительство - временная мера, она действует до 2010 года. Так что сильно откладывать легализацию самостроя не стоит.

Несколько сложнее зарегистрировать право собственности на объекты недвижимости, построенные на участках, выделенных под индивидуальное жилищное строительство (ИЖС). Иначе говоря, не дачные домики, а коттеджи. Для регистрации таких домов вместо простой декларации нужен техпаспорт, который, как и прежде, составляют сотрудники бюро технической инвентаризации (БТИ). Здесь принципиально ничего не изменилось, - поясняет Андрей Ивакин. - Просто мы уточнили форму, которую заполняют сотрудники БТИ. Технический паспорт - описание куда более развернутое, чем декларация, и занимает оно обычно не менее полутора месяцев. И стоить будет не менее 1,5-3 тысяч рублей. А если вы пожелаете ускорить процесс и обратитесь за помощью к частным фирмам, то вполне можете потратить в разы больше: столичные фирмы просят от 15 тыс. рублей.

Подмосковные власти вплотную приступили к строительству скоростной центральной кольцевой автомобильной дороги (СЦКАД). 500 километров новой скоростной трассы вокруг Москвы пройдут по наиболее заселенным дачным местам - в радиусе 40-50 километров от столицы. Первые жертвы стройки уже определены: около 500 домов садоводческих товариществ Союз и Русь в Раменском районе подпадают под снос, сделки с их участками заморожены, но о компенсациях за землю и постройки с членами садоводств до сих пор никто из представителей властей не разговаривал.

А пока у чиновников осталось не так много возможностей для отказа в регистрации. Это неполный перечень документов, нарушение градостроительного регламента (для ИЖС) или законодательный запрет на приватизацию конкретного участка. Например, если он находится в природоохранной зоне или на его месте к моменту регистрации запланирована дорога.

- Главный архитектор района восхищался новой дорогой, а потом невзначай упомянул наши товарищества. Он назвал нас жертвами строительства и сообщил, что решение о сносе уже принято, - рассказал Известиям житель садоводческого товарищества Алексей Мельников. - Естественно, мы заволновались. Права собственности на землю есть практически у всех, а вот с оформлением домов - хуже. Большинство из нас продавать свои дачи не собиралось, и возиться с оформлением документов на них мало кто хотел.

Земли под садоводческие товарищества Союз (340 участков) и Русь (150 участков) были выделены 15 лет назад возле деревни Фенино Раменского района. Членами товарищества стали инженеры местного приборостроительного завода, сотрудники Роспищепрома, Росатома и Раменской военной прокуратуры. За 15 лет они проложили к своим участкам дороги, провели воду и свет, построили дома. О том, что через несколько лет областная магистраль пройдет прямо по их ухоженным участкам, узнали случайно, по местному телевидению.

- Я попытался оформить свой дом по всем правилам, обратился к риэлторам, - продолжает Алексей. - Они сначала взялись за дело, а потом сказали: извини, дескать, всем местным чиновникам было дано устное распоряжение не оформлять никаких документов по нашим товариществам. Причем распоряжение было дано с такого уровня, что решить этот вопрос нельзя ни за какие деньги.

Поняв, что в скором времени тихие садоводческие товарищества могут превратиться в такое же поле битвы, как деревня Бутово в Москве, некоторые члены садоводств решили срочно продать свои участки или как минимум оформить документы на дом. Но оказалось, что сделать это уже невозможно.

- Официально о компенсациях за землю с нами никто не разговаривал, - говорит еще один житель Союза, Дмитрий. - Ходили разговоры, что местные власти предполагают выплатить нам по 140 рублей за квадратный метр земли - дескать, такова ее кадастровая стоимость в нашем районе. Но тогда за 6 соток мы получим всего по 3 тысячи долларов. Таких цен на рынке просто нет. Об оценке же домов, построек и насаждений вообще никто ничего не говорит.

На вопрос Известий, пытались ли жители узнать о возможных компенсациях за изъятие земель под государственные нужды (строительство федеральной трассы подпадает под это определение), жители тихо паникуют.

О том, как проходили эти слушания, Известиям рассказала председатель садоводческого товарищества Союз Лидия Кравчук. Она случайно оказалась в районной администрации, когда там как раз решалась судьба их участков:

- Строительство дороги - государственная программа, и решать вопрос компенсаций должны областные власти или инвестор стройки, - сообщил Известиям помощник первого заместителя главы Раменского района Алексей Царев. - Когда проект дороги будет окончательно утвержден, мы соберем всех тех, кто реально пострадает от строительства, и проведем с ними беседы. Пока же земля под их домами находится в зоне резервирования, что, естественно, вносит некие сложности в оформление документов. Никто не запрещал там сделки с землей, просто теперь к стандартному пакету документов необходимо еще получать согласование в штабе строительства дороги. Кстати, недавно проект новой дороги был одобрен на общественных слушаниях.

Между тем решение о строительстве дороги именно на месте этих садоводческих товариществ выглядит несколько странным. По словам местных жителей, если бы их пустили на общественные слушания, они бы спросили, почему СЦКАД на этом участке решено пустить не по существующей бетонке (трассу обещали вести именно по ней), а чуть в стороне, по внутренней части бетонки? Если пустить дорогу по внешней стороне, то там жилой сектор она не затронет, правда, придется снести поля для выращивания голубых елей и вечнозеленой травы, принадлежащие коммерсантам с иностранным участием. Кроме того, по закону зона отчуждения при строительстве дороги составляет всего 50 метров, а власти включили в зону резервирования строительства территорию, уходящую на 500 метров в сторону от дороги.

- Для начала, нас туда сначала вообще не пускали. Когда же я туда все-таки прорвалась, то никакой общественности в 105-м кабинете не увидела. Там были представители администрации, один местный депутат, какой-то фермер и несколько девушек, работающих в администрации секретарями. Заседание вел первый заместитель главы района Александр Бауэр. Он открыто сказал, что садоводческие товарищества Союз и Русь стали жертвами строительства и первыми пойдут под нож. О компенсациях никто не говорил. Позже в приватной беседе мне сказали, что первые бульдозеры приедут к нам уже в 2008 году.

Известия будут следить за развитием событий.

- Мы не против строительства дороги, но хотим, чтобы к нам отнеслись по-человечески, а не как к быдлу, - объясняет Известиям Алексей Мельников. - Всегда можно найти компромисс с людьми, если этого захотеть. У нас же получается, что никакие дачные амнистии, никакие законы не могут гарантировать человеку право на собственность, если на ее месте решили построить дорогу или придорожный кемпинг с заправкой. Я думаю, что при строительстве СЦКАД такие проблемы будут возникать повсеместно. По нашим данным, только в Раменском районе новая магистраль должна пройти по землям шести садоводческих товариществ, пяти деревень и шести сельхозпредприятий.

Согласно существующим проектам СЦКАД должна пройти по участкам Малого и Большого автомобильных колец Москвы, а также по отрезкам федеральных трасс М-10 Россия и М-1 Беларусь. Опираться новая трасса будет на оба автомобильных кольца Московского региона, но основным участком СЦКАД станет 291-й километр Малого московского кольца А-107, расположенного в 50 км Москвы. В районе Солнечногорска новое кольцо уйдет дальше в область, и около 40 км дороги пройдет по автомагистрали М-10 Россия до пересечения с Большим автомобильным кольцом. Еще 108 км СЦКАД протянут по Большому автомобильному кольцу до пересечения с автомагистралью М-1 Беларусь. Там скоростная дорога повернет обратно в сторону столицы. По разным оценкам стоимость проекта составит от 1 до 2 млрд. евро.

Где пройдет СЦКАД

Главная ценность загородных участков, расположенных в районе прокладки будущего СЦКАД (40-60 км от Москвы), - удаленность от города. Чистый воздух, лес и ощущение уединения - именно за это люди платят деньги. Стоимость сотки в этих районах варьирует от 1500 до 5000 долларов (самые дорогие направления - Минское и Новорижское). Квадратный метр зимнего дома оценивается риэлторами примерно в тысячу долларов. Плодовые деревья и кустарники тоже имеют свою цену (до 5 тыс. долларов за сад).

Цена вопроса

По закону выкупная стоимость земли и недвижимости должна равняться рыночной стоимости на момент принятия решения о прокладке трассы - то есть жители садоводческих товариществ могут требовать компенсаций, равных той цене, которую давали за их участки на рынке, пока не было известно о решении проложить на месте их садоводств федеральную трассу. Вопрос - осилят ли инвесторы такие суммы?

- Появление скоростной магистрали рядом с этими участками неизбежно снизит их стоимость раза в два-три, - уверен риэлтор агентства недвижимости Домострой Александр Турчанинов. - К примеру, если до постройки СЦКАД участок в 8 соток с домом средних размеров стоил 60-80 тыс. долларов, то после стройки он почти полностью обесценится. Сотка будет стоить не больше 800 долларов, да и дом заметно упадет в цене.

Специалисты называют усадьбой расположенный на большом участке земли комплекс жилых и хозяйственных построек, составляющих единое архитектурное целое. Русская усадьба это не только отдельный пласт отечественной истории, но и знак особого качества жизни, символ многовековых традиций бытия дворянского сословия. Расцвет усадебной культуры пришелся на конец XVIII первую половину XIX веков и был обусловлен тем, что Петр III во время своего короткого царствования освободил дворян от обязательной государственной службы.


Не так давно на российском рынке недвижимости появился новый продукт. Специалисты пока воздерживаются от однозначных оценок в его адрес. Речь идет об усадебных комплексах. Покупая такую недвижимость, человек получает, с одной стороны, внушительные земельные угодья, а с другой зачастую полу- или полностью разрушенные здания, которые государство требует восстановить с исторической точностью. Так или иначе поместье представляет собой довольно специфическое приобретение, требующее от хозяина немалых материальных затрат. На конференции Рынок загородного жилья: особенности и перспективы, проведенной в середине июня компанией Infor-Media, участники обсуждали, в частности, тему Загородные усадьбы холидей-хаусы с русским лицом.

До недавних пор инвесторы крайне редко проявляли интерес к этому рынку, но с ростом стоимости земли он все чаще привлекает к себе внимание. Скажем, группа компаний Конкор занимается восстановлением поместий с 1998 года. Сейчас она работает над проектом Усадьба Знаменское‑Раек в Тверской области, реконструируя ее под гостинично-выставочный комплекс высокого класса. В Тверской области расположена и усадьба, принадлежавшая некогда известному в России священнику И. С. Белюстину. Ныне, отреставрированная и обновленная, она стала представительской резиденцией концерна Конкор. Фирма Вымпелком создает себе резиденцию в Истринском районе, возрождая имение Ивановское‑Козловское. Владимир Брынцалов обосновался в подмосковном Никольском-Урюпине. Приобретали в свое время подобное жилье и совладельцы Юкоса.

По оценкам Фонда возрождения русской усадьбы, на территории Московской области сегодня насчитывается 652 имения. Примерно в 190 из них сохранились главные дома, 146 каким‑то образом используют, 44 заброшены. В Ярославской, Рязанской, Тульской, Воронежской областях примерно 250 комплексов. Неизвестно точно, сколько поместий было в России до революции, эксперты называют цифры от 70 до 100 тыс. Сохранилось лишь 7 15% бывших дворянских гнезд (считая и те, от которых остались только разрушенные флигели или неухоженные парки). Некоторые усадьбы, покинутые сразу после революции, так и пустуют.

Чем же усадебные комплексы привлекают нынешнего покупателя? Некоторым важно, что эти поместья принадлежали известным семьям, людям, влиявшим на судьбы России, оставившим в ее истории заметный след. Кроме того, владение таким объектом свидетельствует о принадлежности не просто к элите, но к совершенно особой касте. К примеру, во Франции или Англии хозяева замков и дворцов образуют замкнутую группу людей, стоящих на чрезвычайно высокой ступени социальной лестницы. Постепенно богатые и очень богатые россияне, уже вложившие деньги в недвижимость в нашей стране и за рубежом, начинают понимать, что усадьба это как раз то наследство, то родовое гнездо, которое они могут оставить потомкам. Это аристократическая традиция, существовавшая в России сотни лет, объясняет Татьяна Шелягина, финансовый директор инвестиционно‑строительного холдинга RODEX GROUP.

Показателем внимания аудитории к данному рынку служит успех нового проекта аукционного дома Гелос аукциона, на котором продают особняки и здания, имеющие архитектурную и историческую ценность. На первые же торги выставили усадьбу Всесвятское в Тверской области. Лот со стартовой ценой 200 тыс. долл. ушел за 400 тыс.

Однако наряду с впечатляющими плюсами современный помещик получает и реальные проблемы. Покупая архитектурно-ландшафтный ансамбль (как правило, довольно сильно или основательно разрушенный), новый хозяин обязуется восстановить его согласно закону об объектах культурного наследия. При этом он не имеет права перестраивать дом по собственному вкусу новодел должен максимально точно повторять оригинал. Для достижения такого результата в команду специалистов, готовящих комплекс к проживанию (или для других целей), помимо традиционных архитекторов и строителей следует включить историков, юристов и реставраторов. Кроме того, необходимо найти изначальный план усадьбы. Все это, как правило, занимает гораздо больше времени, чем возведение нового дома, и влетает в копеечку даже весьма состоятельным людям. Содержание тоже встанет недешево. Иными словами, реконструкция старинного имения, мягко говоря, невыгодна. Конечно, сегодня уже накоплен некоторый опыт, но он настолько узок, что незнаком не только обывателям, но даже профессионалам. Поэтому бума на рынке исторической недвижимости пока не наблюдается, говорит Татьяна Шелягина.

Немаловажным обстоятельством, заставляющим задуматься о приобретении подобного жилья, становится и тот факт, что усадебный комплекс это не только исторические здания, но и обширные угодья с лесными массивами, водоемами, пейзажными или ландшафтными парками, расположенные на живописных территориях. Имения часто занимают десятки гектаров площади, достойные заповедника.

Кроме того, усадебные комплексы всегда соседствовали с водными объектами: реками, водохранилищами. Часто на территории поместий создавали искусственные водоемы пруды, озера, запруды. И сегодня повышенным спросом пользуются участки вблизи большой воды. Но не те, что совсем рядом с Москвой, они уже так плотно застроены, что найти уединение там просто нереально. Покупатели все чаще интересуются западом, где находятся Рузское, Можайское и Озернинское водохранилища.

Что же делать состоятельным гражданам, решившим свить родовое гнездо? Им предлагают купить несколько гектаров земли и создать вотчину самостоятельно. Татьяна Шелягина считает, что элитный товар в виде наделов под строительство завоюет рынок будущего он будет зреть и ждать своих клиентов еще лет пять. Этот зарождающийся сектор очень перспективен. Потребность в приватности, отсутствии видимых соседей заставит тех, кто сегодня ютится на Рублевке на 20, 30, 50 сотках, осознать: для ощущения полноты жизни просто необходим свой уголок земли, где можно, например, заниматься спортом, проводить праздники и т. д. Однако из‑за постоянного роста цен через несколько лет практически невозможно будет найти крупные частные участки (от одного-двух гектаров), причем их стоимость окажется запредельной.
Какие же факторы станет рассматривать клиент, выбирая, что купить старую усадьбу или угодья под застройку? Прежде всего экологию. Кроме того, для российского элитного потребителя важна престижность шоссе (в Подмосковье наиболее популярным традиционно остается западное направление). Близость расположения к мегаполису не столь важна. Татьяна Шелягина отмечает: Через 20 30 лет Москва превратится в огромный конгломерат, окруженный кольцом городов‑сателлитов. И все коттеджные поселки, которые находятся сегодня на расстоянии 20 30 км, настолько приблизятся к столице, что станет сложно провести границы между ними и городом.

В настоящий момент еще можно купить сравнительно недорогую землю на расстоянии 100 150 км от Москвы и создать на ней эксклюзивный объект. Со временем подобные предложения будут только дорожать.

Проведя исследования, компания RODEX пришла к выводу, что люди готовы платить за новые места с уникальными природными объектами (берегом, лесом, березовой рощей, реликтовыми посадками). Наша фирма приобрела несколько больших участков. Там мы построим усадебные комплексы, рассказывает финансовый директор холдинга. Уже реализовано несколько проектов, среди которых загородная резиденция Ранчо. На берегу Можайского водохранилища в 150 м от воды возведены основной дом из архангельской сосны площадью более 1000 кв. м, конюшня, баня, гостевой домик, беседки. При этом сохранены лесные деревья и рощицы, сооружены два пруда и пристань. Таким образом хозяевам усадьбы, успешным представителям нового поколения, предложено совместить традиции дедов и прадедов с современным образом жизни и проведения досуга.



Главная --> Публикации