Главная --> Публикации --> Пенсионные накопления удешевят ипотеку Земля должна подешеветь В жилищную программу молодая семья будут принимать до 35 лет Банка бояться — за квартиру не платить 100 счастливцев на гектар

В окрестностях Рублево-Успенского шоссе созрел очередной строительный скандал: жители деревень Подушкино и Рождествено Одинцовского района протестуют против незаконной, по их мнению, застройки прилегающего лесопарка. Впрочем, сознавая бессмысленность митингов, пикетов и прочих общественных мероприятий, подушкинское население выступило с компромиссной, но фантастичной инициативой: не строить на месте древнего леса очередную многомиллионную коммуналку с десятками коттеджей, а продать весь участок в 28 га одному владельцу и обязать его беречь там природу и охранять недавно обнаруженные древние курганы.

Плотная застройка в престижных районах Подмосковья становится проблемой для жителей элитных поселков

- Я купил деревенскую избу в Подушкине 17 лет назад, первым построил здесь двухэтажный дом, - говорит подушкинский старожил Леонид Ярмольник, который с удовольствием вспоминает те времена, когда они с соседом Андреем Макаревичем любили выгуливать собак в окрестных подсолнуховых полях. - Местные старики рассказывали, что здесь на поле в 1812 году хоронили замерзших под Москвой французских солдат. Конечно, нехорошо, что мы сейчас вспоминаем о местных древностях только потому, что на месте курганов хотят построить очередную многомиллионную коммуналку. Но власть поступает нечестно: все знают, сколько стоит здесь земля. Зачем так очевидно и нагло обманывать всех, продавая какой-то фирме землю по 30 тыс. рублей за гектар?

Одинцовский район Подмосковья по плотности застройки и стоимости участков давно сравнялся с самыми престижными столичными кварталами. На сегодняшний день в окрестностях Рублево-Успенского шоссе почти не осталось общественных мест: лесов, лугов и полян, которые радовали глаз проезжающих через подмосковную Швейцарию еще 15 лет назад. Одним из последних застройщикам сдался Подушкинский лесопарк. По словам местных жителей, гулять там давно было нельзя: обитатели ныне элитных деревень Подушкино и Рождествено давно превратили лесной массив в лабиринт из высоких заборов с колючей проволокой. Впрочем, подушкинцы всегда считали этот лес своим: когда некая фирма стала завозить на опушку стройматериалы и выяснилось, что на краю лесопарка будет построено еще 65 коттеджей, жители забили тревогу, наняли адвокатов и даже нашли на территории Подушкинского лесопарка кладбище XV века, курган и фундамент церкви.

- Раз уж эту землю все равно кому-то продадут, то лучше, если бы все 28 гектаров купил один человек. Этот вариант, думаю, устроит и земельных перекупщиков, и нас, местных жителей. Нужно сделать так, чтобы этому покупателю разрешили построить на участке особняк и вменили в обязанность ухаживать за лесом и собственной территорией. Если здесь, как и везде, поставят десятки коттеджей, мы вряд ли сможем внятно объяснить нашим внукам, зачем мы устроили человеческий муравейник в одном из красивейших мест Подмосковья.

Леонид Ярмольник наверняка войдет в историю рублево-успенской жизни как идейный реформатор. Он первым вслух заявил о том, что жить на Рублевке стало некомфортно: маленькие участки, особняки в нескольких метрах друг от друга, никакой уединенности и почти тюремные глухие заборы повсюду. По меткому выражению актера, Рублевка съест сама себя. Вместо того чтобы продолжать строить элитные общежития, Ярмольник предлагает следующее:

К началу лета ситуация на офисном рынке оставалась спокойной и предсказуемой, единодушно констатируют участники рынка. При этом они отмечают, что большинство компаний предпочитают не арендовать, а купить офис. Новых предложений на рынке не появилось, но цены растут медленно, говорит гендиректор компании Титул Евгений Сосницкий. Небольшой рост цен продаж начальник отдела реализации и рекламы строительной компании Ростовгорстрой Ольга Лазченко связывает с удорожанием стройматериалов и энергоносителей. Не наблюдает значительных скачков цен и замдиректора АН Парус Максим Хмель. Он отмечает, что колебания курса доллара вынудили владельцев офисов перевести арендные ставки в рублевый эквивалент, а если цена указывается в условных единицах, то рассчитывается по курсу 28 руб./$.

Кроме эстетической привлекательности рублево-успенских пейзажей жителей Подушкина и Рождествена беспокоят и сугубо земные проблемы. Канализации в деревнях нет: когда несколько лет назад зашла речь о том, чтобы провести сточные коммуникации из Одинцова, выяснилось, что разросшиеся до нескольких сотен домов поселки забьют нечистотами все городские коллекторы. Поэтому сейчас каждое домовладение в элитных дачных селениях снабжено тщательно скрытой от посторонних глаз выгребной ямой. Как будут решать проблему канализации в строящемся между Рождественом и Подушкином поселке, неизвестно. Очевидно только, что рано или поздно неконтролируемое строительство в ближнем Подмосковье обернется экологической катастрофой. Если Рублевка не съест сама себя, то когда-нибудь обязательно заразит кишечной палочкой.
Ростов-на-Дону В этом году эксперты не ожидают всплеска спроса на офисы класса А. Девелоперы в основном ориентируются на предпочтения арендаторов, а ими востребованы бизнес-центры класса В и С. Сейчас на рынке установилось равновесие между спросом и предложением. Как следствие, арендные ставки к началу лета практически не изменились, а рост цен на продажу офисных площадей составил за пять месяцев 2006 г. 7-10%.

Уровень цен на офисы зависит от месторасположения и качества административных зданий, стоимость
1 кв. м в настоящее время колеблется от 22 000 руб. до 70 000 руб. за 1 кв. м, говорит агент по продаже коммерческой недвижимости АН Риэлти-центр Марина Павлова. В офисном здании недалеко от центра на ул. Соколова, 80, помещения выше второго этажа продаются по цене 28 000-33 600 руб. за 1 кв. м, а на первом этаже блок в 1000 кв. м, где предполагается размещение банка или страховой компании, предлагается на продажу уже по 59 000 руб. за 1 кв. м, иллюстрирует примерами слова коллеги Хмель. В районе Театральной площади отдельно стоящее здание в 1500 кв. м, требующее полной реконструкции, можно купить по 22 500 руб. за 1 кв. м, а ближе к спальным районам промышленные предприятия предлагают свои административные площади по 16 500-19 500 руб. за 1 кв. м.

Арендные ставки в бизнес-центрах класса С, расположенных в центре и близлежащих к нему районах, составляют в среднем 800-1000 руб. за 1 кв. м в месяц, говорит Хмель. В бывших проектных институтах офисы с евроремонтом сдаются по 700-750 руб. за 1 кв. м в месяц, с менее качественной отделкой по 600 руб. за 1 кв. м в месяц, говорит специалист по деловой аренде АН Риэлти-центр Алексей Руденко. Примерно такие же ставки аренды 500-600 руб. за 1 кв. м в месяц на офисы в спальных районах (Северный, Западный, Сельмаш), дешевле по 300 руб. за 1 кв. м в месяц можно арендовать помещение ближе к окраинам на производственных базах, добавляет он.

По мнению риэлторов, большинство строящихся бизнес-центров соответствуют классам В и С такие офисы сейчас наиболее востребованы на рынке. В ближайшие два года в Ростове появятся более качественные офисы сразу несколько компаний начали строительство бизнес-центров класса А.

Купить офисы можно и в новостройках. В этом случае их цена зависит не только от месторасположения, но и от объема покупки. Например, строительный концерн Вант продает в бизнес-центре Сенатор на ул. Социалистической офисы от 100 кв. м по цене 33 000 руб. за 1 кв. м, а в Дипломате на ул. Варфоломеева предусмотрена поэтажная продажа (от 473 кв. м) по 25 000 руб. за 1 кв. м, рассказывает маркетолог концерна Сергей Ростов.

А на ул. Нижнебульварной ГК Строительные компании Мазанова начала строительство 12-этажного бизнес-центра Пять морей общей площадью 37 000 кв. м, рассказывает управляющий партнер группы компаний Анжела Каримова. Особенность здания необычная архитектура: в виде перевернутой створки морской раковины с фасадом из прозрачного и непрозрачного стекла с эффектом перламутра и зеркального отражения. Для удобства арендаторов будут построены подземный и наземный паркинги на 320 машино-мест. По словам Каримовой, центр Пять морей будет сдан в эксплуатацию через два года. Это совместный проект Строительных компаний Мазанова и инвесткомпании Русские фонды, общий объем инвестиций превысит $30 млн, добавляет пресс-секретарь Русских фондов Роман Жук. Сейчас идет подготовка участка, расселение и снос ветхих домов, попадающих в зону строительства, рассказывает Елена Черневич, сотрудник службы по связям с общественностью Пересвет-Региона. Планируется, что торгово-офисный центр будет сдан в эксплуатацию в 2007 г.

Компания Росевродевелопмент и конгресс-отель Don-Plaza уже начали строительство международного центра конгрессов на ул. Б. Садовой. Участок площадью более 1 га Don-Plaza приобрел еще 2,5 года назад, рассказал ранее Ведомостям первый заместитель гендиректора конгресс-отеля Андрей Демишин. Строительство первой очереди торгово-офисного комплекса общей площадью 48 000 кв. м с паркингом на 500 машино-мест завершится через 18 месяцев, инвестиции составят $85 млн собственных средств, говорит руководитель Росеврогрупп по Южному федеральному округу Сергей Раздорский. Строительство второй очереди отеля на 300 номеров стоимостью около $50 млн запланировано на конец 2006 г. По словам Раздорского, срок окупаемости, заложенный в бизнес-план, составляет 7-8 лет, но инвестиции, несомненно, окупятся раньше, отмечает он. Раздорский пока не называет предполагаемую арендную ставку на офисные площади, но уверяет, что в основном арендаторами офисов станут западные и московские структуры, предварительные договоры с ними уже есть.

По данным администрации города, в 2005 г. сдано в эксплуатацию около 14 700 кв. м в административных зданиях и офисных помещениях. По данным АН Нирлан, в настоящее время проектируется, заложено либо строится 250 000 300 000 кв. м офисных помещений. Из них более 130 000 кв. м офисы класса А, оставшаяся часть офисы классов В и С. По оценке компании Титул, в 2006 г. будет сдано в эксплуатацию около 100 000 кв. м офисных площадей.

Сразу два проекта у строительного концерна Покровский: 6-этажный бизнес-центр Цветочный общей площадью около 6000 кв. м с подземным паркингом на 35 машино-мест будет располагаться в Первомайском парке и 20-этажный бизнес-центр площадью около 20 000 кв. м найдет себе место в элитном комплексе Ростов-City на ул. Суворова, рассказывает руководитель отдела маркетинга и рекламы Андрей Бабанин. По его словам, сроки строительства и объем инвестиций сейчас уточняются.

Один из самых масштабных городских строительных проектов оказался под угрозой из-за произвола чиновников и нечестной конкурентной борьбы.



Безусловно, выгодный строительный объект в центре Москвы, проект которого получил согласования и положительные отзывы специалистов Мосгосэкспертизы, Государственной экологической экспертизы, Москомархитектуры и всех надзорных служб, не мог не привлечь внимание рейдеров. Доподлинно неизвестно почему, но к стройке проявили интерес также герои теленовостей и по совместительству - известные чиновники и депутат Госдумы. В феврале 2006 года замруководителя Росприроднадзора Олег Митволь неожиданно отзывает согласование проекта строительства Европейского на основании явно надуманного предлога: дескать, стройка незаконна, поскольку ведется в водоохранной зоне Москвы-реки. Олега Митволя не смутило даже то, что Московско-Окское бассейновое водное управление Росводресурсов в январе 2006 года повторно согласовало проект строительства и выдало ЗАО Киевская площадь соответствующий документ (до этого проект прошел согласование Росводресурсов в апреле 2005 года).

История строительства делового центра Европейский в рамках проекта по реконструкции площади Киевского вокзала в Москве - один из ярких примеров того, как даже самый безупречный строительный проект может в одночасье превратиться в рискованное предприятие. Постановление правительства Москвы О комплексной реконструкции площади Киевского вокзала впервые появилось в феврале 1995 года. Строительство началось в 2005-м. Работы ведет ЗАО Киевская площадь, проект строительства делового центра Европейский оценивается в 190 млн долларов. По данным руководства компании, около 80% этой суммы уже вложено в строительство, большую часть средств составляют займы различных банков.

Потерпев неудачу, рейдеры применили иную тактику. В июне в некоторых СМИ замелькали сообщения о том, что строительство делового центра Европейский якобы грозит тоннелям метрополитена и станции Киевская. 5 июня депутат Госдумы Александр Хинштейн даже подготовил запрос в Генпрокуратуру по поводу угрозы обрушения сводов станции Киевская. При этом ни г-н Хинштейн, ни г-н Митволь не пожелали ознакомиться с результатами мониторинга стройки тоннельной службой Московского метрополитена и инспекцией Госархстройнадзора, которые до сих пор не выявили каких-либо отклонений в работе метрополитена и состоянии сооружений метро в связи со строительством Европейского. Прокуратура Западного административного округа 19 июня 2006 года выпустила специальный документ по результатам своей проверки заявлений Александра Хинштейна: неблагоприятных воздействий на метрополитен строительство не оказало.

Чиновники Росприроднадзора пытаются остановить стройку при помощи всевозможных проверок и инспекций. Причем происходит это с явным нарушением законодательства: согласно федеральному закону О защите прав юридических лиц... каждый орган госконтроля имеет право проводить плановые проверки не чаще, чем 1 раз в два года, а последняя проверка Росприроднадзором ЗАО Киевская площадь закончилась 21 декабря 2005 года. А в марте 2006 года прокуратура Москвы проверила законность отзыва согласования проекта строительства и не нашла причин, по которому проект, получивший всю разрешительную документацию, может быть остановлен.

Однако Олег Митволь и Александр Хинштейн пока не оставили надежду остановить строительство на площади Киевского вокзала: 1 июля на объекте ЗАО Киевская площадь они устроили настоящий спектакль. Чиновник и депутат попытались проникнуть на стройплощадку для инспекции, но не смогли самостоятельно взломать дверь. Когда на место действия прибыли руководители ОВД Дорогомиловский и подтвердили Митволю и Хинштейну невозможность проникновения на строительный объект без санкции прокуратуры, горе-проверяющие удалились. Впрочем, впоследствии даже присутствие милиции не помешало инспекторам заявить о попытке нападения на них охраны стройки.

Такое развитие событий вокруг проекта ДЦ Европейский уже вызвало потрясение иностранных партнеров ЗАО Киевская площадь: западные бизнесмены не могут понять, почему официальные лица во всеуслышание заявляют о нарушениях при строительстве и отсутствии у застройщиков необходимых документов. Все разрешительные документы есть, а бесконечные проверки показывают отсутствие нарушений. Поведение чиновников надзорных органов вызвало резкую реакцию депутатов Госдумы, которые уже направили официальные письма с просьбой разобраться в ситуации на имя премьер-министра и министра природных ресурсов России.

В 2003 г. в Москве планируется построить около 5 млн квадратных метров жилья. Цифра, заставляющая возгордиться стройкомплексом, благо что за коммерческими успехами стоят еще и социальные программы - по расселению пятиэтажек, предоставлению бесплатного жилья для очередников и молодых семей (на все это обещают выделить порядка 650 000 кв. м). Правда, очередники эти будут аж 1983 года, самые стойкие и крепкие в вере.

В последнем послании президента РФ уделяется внимание повышению доверия людей к государству, готовность предпринимателей вкладывать деньги в развитие бизнеса, привлекать инвестиции в Россию, чем ЗАО Киевская площадь активно занимается. Видимо, г-на Хинштейна не было в зале заседаний в момент, когда президент РФ зачитывал послание депутатам. А г-н Митволь, как чиновник, в обязанности которого входит исполнять данное послание, игнорирует его, сосредоточившись на рекламе собственной персоны. Ведь не исключено, что после ухода в отставку, Олег Митволь захочет создать торговую марку под собственным именем. Благодаря многочисленным скандалам теперь его знает вся страна.
Себестоимость строительства жилья в столице такая же, как в зоне вечной мерзлоты.

Почему жилье в столице стоит так дорого? Из чего складывается цена продажи? Анализ "Фокуса" позволяет сделать вывод: главные причины - это оброк под названием "доля города", который должны платить властям девелоперы, а также закрытый, "картельный" характер самого рынка строительства в Москве.

По данным Москомстата, на каждого москвича в среднем приходится 12 кв. м жилой площади. Для сравнения: в Париже этот показатель составляет 29 м, а в далеком Торонто - больше 40 м. Однако московский стройкомплекс неспроста ходит в числе передовых отраслей. 2003 г. вполне может стать для него рекордным, поскольку построено должно быть 5 млн кв. м. жилья. Правда, цифра эта относится не только к Москве, но и к Московской области, но все равно неплохо.

Строить в Москве прибыльнее, чем в Нью-Йорке или Лондоне

Как не может не порадовать патриотичного обывателя и фраза из итогового документа первой международной конференции "Строительство и рынок недвижимости в России 2003-2013", гласящая, "рентабельность жилищного строительства в Москве в среднем составляет 50%". Европейцам остается делать большие глаза - до сих пор девелоперы самым привлекательным считали Лондон с его 18% дохода на вложенные инвестиции. Впрочем, ни один российский девелопер никогда не признает, что прибыльность операций по строительству жилья в Москве действительно так высока. Журналистам и прочим интересующимся они обычно говорят про максимальную доходность на уровне 20%. А рост цен на новостройки объясняют постоянно растущей стоимостью стройматериалов, ростом заработной платы рабочих, ценами на землю, завышенной "долей города" и т. п. Согласимся, что эти факторы действительно существенны. И займемся собственными подсчетами.

Город становится краше, очередники далекого 1983 г., возможно, получат обещанное им бесплатное жилье. А в будущем году на нужды очередников и вовсе может быть направлено порядка 800 000 кв. м. И это не может не радовать.

$700 за метр общей площади - на сегодня фактически нижняя планка стоимости московских новостроек. Такое жилье еще надо поискать, и найдется оно однозначно не в престижных районах Москвы, а где-нибудь на окраине. Возьмем эти $700 как исходную величину при исчислении минимальной инвестиционной стоимости строительства, в которую помимо собственно строительной себестоимости включаются также и стоимость взаимоотношений с городом, расходы на рекламу, оплату риэлторских услуг и т. д. (в среднем же по Москве стоимость метра новостроек различного типа грубо оценивается в $1000).

Москва - зона вечной мерзлоты?

По данным Госкомстата РФ, средняя стоимость строительства одного квадратного метра в России в I квартале 2003 г. составила 7046 руб. При этом на территориях 20 субъектов РФ строительство жилья обходится более чем наполовину дешевле, чем в целом по стране.

Понятие строительная себестоимость, исходя из практики девелоперов, включает в себя следующие составляющие. Это стоимость стройматериалов, доля которых составляет от 30 до 40%, стоимость строительно-монтажных работ (от 20 до 30% в зависимости от сложности объекта), эксплуатация машин и механизмов (от 10 до 20%) и проектные работы (5-10%). Помимо этих основных составляющих к себестоимости также относят затраты по арендной плате за землю, затраты на энергоресурсы, охрану, налоги и иногда некоторые специфические вещи (например, надбавки за работу на высоте при строительстве высоток).

В Москве же официальная себестоимость строительства получается равной $45 Хотя в неофициальных заявлениях представители московского стройкомплекса и девелоперы не раз называли цифры $280-350 за метр для панельного жилья и $370-450 при монолитном строительстве.

Переводя эти цифры в "условные единицы", получаем, что в среднем по России себестоимость строительства - порядка $23 При этом в регионах есть умельцы, снижающие ее до $110 за метр. Москва, по данным Госкомстата, находится среди лидеров по дороговизне - 13 633 руб. за метр. Помимо матушки-столицы, в лидерах ходят также Ненецкий, Ханты-Мансийский и Ямало-Ненецкий автономный округа, где дороговизну строительства, в отличие от Москвы, можно объяснить объективными причинами (климатическими условиями и проблемами "северного завоза").

При этом, говорит Сергей Рубцов, главный инженер компании "СтройТекникс", у крупных девелоперов есть возможности для снижения издержек и доведения этих цифр до совсем уже приятных глазу $110-150 себестоимости метра! Это возможно благодаря гораздо менее затратному для таких "крупняков" использованию строительной техники и труда "иностранных" рабочих, которых на крупных городских стройках проверяющие почему-то не замечают, а вот у мелких строителей с завидной регулярностью обнаруживают во время рейдов.

Более того, некрупные строительные компании, выполняющие подрядные работы в Москве и проведшие по нашей просьбе калькуляцию себестоимости строительства домов в Москве, заявили: даже с учетом своей прибыли они взялись бы за выполнение полного объема строительно-монтажных работ (с условием поставки стройматериалов от своих поставщиков) по ценам порядка $180-200 за квадрат в панельном доме и $240-270 за монолит.

Экономить все-таки можно. И нужно

К чему все эти цифры и опросы? Просто нам кажется, что в заявляемой, в том числе и руководителем стройкомплекса столицы Владимиром Ресиным, себестоимости строительства в Москве на уровне $300-500 за метр (в зависимости от серии дома, района и конструкции) уже заложена прибыль застройщика. И в зависимости от проекта она может составлять порядка все тех же злополучных 50%. А это уже первый момент, позволяющий сделать вывод о возможности снижения стоимости московских новостроек на, к примеру, $100 за квадратный метр при сохранении 20% доходности.

Как отметил генеральный директор ЗАО "Корпорация "Конти" Владимир Демура, этого можно добиться за счет "оптимизации архитектурных решений, проектной оптимизации, организации закупок строительных материалов напрямую по долгосрочным контрактам, за счет целевого использования рабочей силы: неквалифицированный труд - на простых работах, профессиональных строителей - на сложных (однако чрезмерная экономия на рабочей силе чревата плохим качеством, а устранение недоделок и брака в итоге выйдет дороже). Серьезного снижения издержек можно добиться при проведении инжиниринговых работ - если коммуникации и механизмы проектирует та же компания, что и монтирует, то уменьшается количество арматурных отходов и т. д, что очень чувствительно, например, при строительстве высоток".

Помимо наших умозрительных заключений о возможном снижении себестоимости за счет снижения собственной прибыли застройщика, существует и реальная проблема снижения стоимости самих строительных работ.



Главная --> Публикации