Главная --> Публикации --> Снимать предпочитают те коттеджи, которые не могут купить От мкада до киев-града Строитель расплачивается за пробитый сваями поезд Как приватизировать квартиру Что почем в анапе и стоит ли нам туда ехать?

Рынки бывают разными, но PR-приемы общие. Проект запускается в Интернет, молву о нем подхватывают СМИ, а на следующий день сами бизнесмены начинают сомневаться, строить им на Западе города или все-таки поскорее бежать на Восток. О таких явлениях писали еще в начале 1990-х гг. авторы американского учебника Путеводитель журналиста по опросам общественного мнения. В Путеводителе, в частности, рассказывается, как правильно следует социологам, работающим на политических лидеров, проводить опросы, чтобы получить нужный результат.

События на московском рынке офисной недвижимости порой развиваются как в кино. На этот раз некоторые сцены из его жизни напомнили о любимом фильме пиарщиков всего мира Плутовство, или Хвост виляет собакой. Фильм о том, как с помощью специальных технологий хорошо подготовленные люди, буквально упивающиеся обладанием такой профессией, могут искусно формировать общественное мнение.

Каждое утро все тщательнее приходится просматривать сообщения в почтовом ящике редакции, ибо среди них все чаще попадаются анонсы, авторы которых явно перебарщивают в восхвалении тех или иных девелоперских идей. Либо у некоторых профи из братии строительных пиарщиков просто такой стиль работы. Либо эти спецы на самом деле не настолько увлечены своей профессией, чтобы пиарить с вдохновением, как герои того известного фильма.

В секторе московских офисов высшей ценовой категории пока не случилось ничего из ряда вон выходящего. Но офисные промоутеры любят делать из рядового случая громкое событие и создавать ажиотаж вокруг отдельных зданий.

Итак, пресс-релизы, неумеренно восхваляющие формат бизнес-парков, поступили сразу от трех вполне уважаемых компаний. Возможно, это было просто совпадение. Новости были оперативно опубликованы на специализированном сайте. Заголовки о бизнес-парках появились в СМИ. Поэтому на следующий день это уже не выглядело совпадением, а было похоже на внезапно оживший интерес игроков к формату, который Москва на самом деле открыла еще лет шесть назад.

Похоже, печальная участь постигла и кампанию по раскрутке бизнес-парков. Тонких ходов по продвижению в свет этого офисного формата пока не получается. В анонсах каждого нового проекта (например, Гринвуд, ИКЕА Бизнес-парк, Western Gate и Резиденция) бизнес-паркам отводится явно большая роль, чем та, на которую они могут претендовать в цивилизованных рыночных условиях. Создается впечатление, что данный формат единственная надежда потенциальных арендаторов на комфортные условия и невысокие цены (само наличие комфорта при сравнительно невысоких арендных ставках в классическом европейском бизнес-парке, разумеется, никто не оспаривает).

Дальше больше. Промоутеры бизнес-парков теперь называют их новой моделью на рынке. У осведомленного читателя сразу возникает вопрос: куда же делись те старые модели, которые начинали строить девелоперы года три-четыре, а то и пять лет назад? И где, собственно, в Москве можно найти работающий бизнес-парк, чтобы понять, какую долю он занимает в общем объеме офисных площадей, расположившихся за пределами Садового кольца?

По мнению авторов рыночных обзоров, приложенных к пресс-релизам и посвященных, конечно же, новым бизнес-паркам, за пределами Садового кольца уже находится около 60% офисов. Сложно поверить. Ведь если говорить о помещениях классов А и В, то подобных объемов вне центра еще не достигли даже все деловые зоны столицы, вместе взятые. И подтверждение этому можно найти в любом ежеквартальном отчете аналитиков крупнейших брокеров и консультантов рынка коммерческой недвижимости.

К разряду первых точно можно отнести проект в Нагатинской пойме, на территории завода ЗиЛ. Вторая категория Гринвуд, Сетунь Хиллз, Дубровка Плаза, Трой Бизнес-парк, ИКЕА Бизнес-парк, Резиденция, Western Gate. А Дукс, West Bridge, Аврора Бизнес-парк или Легион-1, с точки зрения зарубежных консультантов, могут называться просто комплексами деловых зданий.

Достроенным и открывшимся можно считать разве что Крылатские Холмы. Все остальное это либо давно заявленные и пока не завершенные проекты, либо новые, рассчитанные на несколько лет строительства комплексы. Либо то, что в формат бизнес-парка никак не вписывается.

Авторы обзоров также сообщают, что появление новых парков повлияет на ставки аренды офисов в Москве: ставки снизятся. Придется подождать до 2009-2010 гг., когда череда проектов выйдет на рынок. Но трудно спрогнозировать, будет ли актуально снижение цен в том отдаленном будущем. Хотя можно верить, что ставки аренды в самих бизнес-парках близ Шереметьево и Химок действительно будут ниже, чем в Центральном деловом районе и на Третьем транспортном кольце.

Надо определиться, что такое бизнес-парк. Это офисные здания, иногда разной этажности и класса, но имеющие общую систему управления, единую сеть инженерных коммуникаций и развитую социальную инфраструктуру, как-то: рестораны, кафе, парикмахерские, фитнес-центры и даже отели. Все это занимает не меньше 10-16 га земли. И строятся они никак не в центре и даже не в близких к центру районах, а на самых окраинах городов. Вот у компании Визави достает здравого смысла не называть свои шедевры классов В и С бизнес-парками. Хотя на этот статус они могли бы претендовать благодаря масштабности проектов.

Каждому свой бизнес. Одни строят, другие делают PR. Москва в этом неоригинальна. В кипящих деловой жизнью европейских столицах тоже существует промоушн. Но все сферы бизнеса у них давно поделены между игроками, форматы офисов четко определены. На российском растущем рынке пока приходится разбираться, где речь идет о действительно порожденной рынком тенденции, а где, напротив, тенденцию пытаются навязать рынку.
Крылатское трудно назвать зоной деловой активности. Его начали строить в 1984 г. как экспериментальный район так называемой массовой застройки под ключ: одновременно с жилыми домами создавались и необходимые объекты инфраструктуры. Костяк района правительственное Рублевское шоссе, плавно переходящее в Рублево-Успенское с его супердорогими коттеджами и земельными участками по $100 000 за сотку.

В то же время центр еще надолго останется главным деловым районом города. Туда будет стремиться руководство международных холдингов, не жалея кошелька. А удел основного штата компаний (типа сотрудников бэк-офисов) селиться в парках на окраинах.

Выгодная география

Современному Крылатскому больше подходит название элитного спального района коммерческой недвижимости здесь строится мало. Даже в градостроительном плане развития Западного округа район фигурирует лишь в разделе Сохранение и развитие природного комплекса. По информации управы Крылатское, до 2020 г. в районе будут строиться в основном жилые дома и спортивно-рекреационные объекты.

В настоящее время офисы классов А и В в Крылатском составляют примерно 82 000 кв. м (меньше 2% от общего объема качественного офисного парка Москвы), говорит Регина Лочмеле, руководитель отдела рынка офисной и индустриальной недвижимости Colliers International. На класс А приходится всего 4,5% от общего объема всех существующих столичных офисов этого класса и около 25% от их общего объема за пределами Центрального делового района (CBD). Офисы класса В занимают около 22 000 кв. м это примерно 1% и от подобных офисов в Москве в целом, и от общего их объема за пределами CBD. Ограниченное предложение офисных помещений классов А и В в Крылатском обусловливает минимальную долю вакантных площадей в настоящее время она составляет 0%, подытоживает Лочмеле. По информации Cushman Wakefield / Stiles Riabokobylko (CW/SR), примерно 10% всех потенциальных арендаторов, звонящих в компанию, интересуются районом Крылатское.

Крупных бизнес-центров непосредственно в Крылатском пока всего два: Krylatsky Hills (класс А, около 60 000 кв. м) и Крылатский (класс В, около 18 500 кв. м). Эти объекты обеспечивают почти весь объем офисных площадей классов А и В в районе.

На наш взгляд, Крылатское является перспективным как для жилого строительства, так и для коммерческой недвижимости, говорит Даромир Обуханич, генеральный директор Первой ипотечной компании (ПИК строит здесь жилой комплекс Крылатские огни. Ведомости). Здесь благоприятная экологическая среда, много зеленых зон, парков, водоемов, исторических построек, отличные

Крылатское изначально рассматривалось как район, выгодный с точки зрения жилой застройки, говорит Ольга Кисарина, руководитель отдела исследований и аналитики компании Praedium. Стоимость жилой недвижимости здесь одна из самых высоких в Москве, жилые проекты окупаются гораздо быстрее офисных. Что касается офисных центров, то они, в принципе, стали строиться за пределами центра города сравнительно недавно. Девелоперы опасались, что проекты в отдаленных районах будут неуспешными. Сейчас ситуация меняется: Крылатское популярный район.

Напротив, Ольга Кисарина считает, что перспективы развития Крылатского как делового центра не слишком обнадеживающие. Рублевское шоссе правительственная трасса, которая уже сегодня перегружена, а строительство крупных многофункциональных центров может серьезно ухудшить ситуацию с транспортной доступностью, аргументирует она.

ландшафты все это привлекает покупателей жилья. Если же рассматривать район с точки зрения строительства коммерческой недвижимости, то с учетом увеличения арендных ставок и нехватки хороших площадок под офисы в центре Москвы усиливается тенденция смещения бизнес-центров за пределы Садового кольца. Западное направление, в частности район Крылатское, является для этого наиболее привлекательным. С учетом его природных возможностей, социального состава населения и близости Рублевского шоссе здесь будут успешными офисы классов А и В, даже несмотря на удаленность от центра Москвы.

Виктория Манзюкова, директор отдела корпоративных услуг CW/SR, отмечает, что направление Крылатское Кутузовский проспект всегда было популярным, так как большинство менеджеров среднего и высшего звена проживают на западе Москвы и Подмосковья. Но бизнес-центры появлялись здесь только точечно. Эксперты CW/SR пока не используют отдельное условное обозначение для Крылатского, просто говоря, что район входит в состав деловой зоны, которую принято называть деловые районы за пределами Третьего транспортного кольца (ТТК), говорит Манзюкова.

Тем не менее растущую популярность Крылатского подтверждает тот факт, что брокеры и консультанты по коммерческой недвижимости искусственно расширяют его географические границы, присоединяя к району внутреннюю и внешнюю стороны МКАД в диапазоне примерно 58-64 км. Границы Крылатского рассматриваются бизнесом не с точки зрения географии, а с точки зрения перспектив и возможностей района поэтому они введены за МКАД, объясняет Кисарина. Например, строящуюся Резиденцию на Рублево-Успенском шоссе также относят к Крылатскому, хотя формально она расположена за его пределами.

Спальные районы могут застраиваться качественными офисами по причине закономерного расширения географии деловой недвижимости, размышляет Владимир Журавлев, директор департамента коммерческой недвижимости и инвестиций NAI Global. Однако девелоперской активности по строительству офисов на других окраинах Москвы пока не наблюдается. Формирование Крылатского как делового района не может рассматриваться в отдельности от Рублевского шоссе. Возможность реализации таких проектов, как Krylatsky Hills, бизнес-центр Крылатский или строящийся Профико, к примеру, на востоке или юге Москвы почти исключена. При их проектировании соседство с Рублевским шоссе было отнюдь не последним критерием для выбора площадки. На наш взгляд, в столице складывается дисбаланс офисного предложения в пользу западных районов.

Крылатскому еще далеко от того, чтобы стать ярко выраженным и сложившимся деловым районом офисного рынка Москвы, соглашаются специалисты компании Knight Frank, это обусловлено прежде всего его значительной территориальной удаленностью от исторического и делового центра города. Сейчас основная деловая активность сосредоточена в центре города, заявляет Мария Котова, директор отдела исследований рынка Knight Frank. Но тут же оговаривается: В связи с последними тенденциями, которые прослеживаются на рынке, с уверенностью можно говорить о перспективности данного района. Нехватка свободных территорий и транспортная загруженность города создают предпосылки к децентрализации, расширению географии офисного строительства за пределы Садового и ТТК и возникновению субрынков.

Эксперты отмечают, что все больше девелоперских компаний обращают внимание

Основная бизнес-элита Москвы действительно живет в районе Рублево-Успенского или Новорижского шоссе, подтверждает Оксана Басова, пресс-секретарь корпорации С-Холдинг. Я лично слышала от многих людей, что они уже устали по три часа в день тратить на дорогу до офиса в центре и обратно и хотят работать где-нибудь поближе к дому. В то же время они думают и о своем персонале, который едет в офис на метро, так что Крылатское подходит и тем и другим.

Манзюкова говорит, что в этом случае для арендаторов важно, чтобы удаленность нового офиса компенсировалась характеристиками здания: простой и удобной планировкой этажей, отличными системами жизнеобеспечения, дополнительным сервисом (наличием в здании столовой, отделения банка, химчистки и т. д.).

на такой новый для российского рынка формат офисной застройки, как бизнес-парки и технопарки. Как правило, они располагаются на окраинах города, но соответствуют общепринятым стандартам качества, предъявляемым к офисным центрам классов А или В. По классификации IPD (Investment Property Databank), бизнес-парк это комплекс малоэтажных зданий с низкой плотностью застройки и большой наземной парковкой, расположенный за чертой урбанизированного центра, обеспечивающий хорошую доступность к ведущей магистрали. Его назначение предоставить более дешевые (благодаря удаленности от центра) качественные площади компаниям, нуждающимся в так называемом бэк-офисе в противовес представительскому помещению.

Бизнес-парк

Роман Соков, директор департамента консалтинга компании Becar. Commercial Property, добавляет, что в нынешних условиях, когда спрос на качественные офисные помещения существенно превышает предложение, рынок проглотит любой формат бизнес-центра, будь то высотное офисное здание в пределах деловой части города либо бизнес-парк, вынесенный на окраину столицы. И тот и другой тип деловых комплексов имеет ряд достоинств и недостатков, с которыми пока арендаторы вынуждены мириться, говорит Соков. Другой вопрос, что станет с этими объектами лет через 5-7, когда будут реализованы такие крупные проекты, как Москва-Сити и др. Сейчас ситуация другая: выбирает скорее инвестор, а не арендатор.

Том Вайзман-Кларк, директор отдела консультационных услуг CW/SR, ведший проект Krylatsky Hills, вспоминает: Когда этот бизнес-парк проектировался, на рынке было некоторое предубеждение против успешности проекта. Говорили, что это непонятная идея бизнес-парки в Москве до того времени не строили. Проект Крылатские Холмы стал первым таким объектом в столице. Нам приходилось бороться и с устоявшимся мнением, что офисы класса А не имеют права на существование вне центра Москвы. Мы доказывали, что и далеко от Садового кольца можно возвести такой офис. Первыми это поняли западные компании: Microsoft, Intel, Cisco, Huawei, British American Tobacco и др. Их не надо было убеждать, что центральное месторасположение не является главным при выборе офиса, в других странах они также привыкли располагаться вне центра города, где за разумную цену можно арендовать большие площади. Российский арендатор в Krylatsky Hills только один, и он занимает всего 600 кв. м это 1% от всей площади бизнес-парка.

В 2005 г. в Крылатском был построен первый бизнес-парк класса А Krylatsky Hills, ставший визитной карточкой офисного Крылатского. До своего ввода в эксплуатацию Krylatsky Hills оценивался экспертами весьма скептически, вспоминает Манзюкова. Тем не менее, говорит она, их прогнозы не оправдались и c началом сдачи в аренду бизнес-парк вызвал настоящий ажиотаж со стороны арендаторов. В результате каждое из четырех зданий было сдано в аренду задолго до окончания строительства.

Офисы у парка

Сегодня Krylatsky Hills это четыре офисных здания, примерно равные по площади, каждое из которых символизирует определенную стихию воды, земли, огня и воздуха. Общая площадь комплекса 58 226 кв. м. Минимальная площадь арендуемого блока 600 кв. м. С начала маркетинговой кампании, говорит Том Вайзман-Кларк, в бизнес-парке предлагались площади с арендной ставкой $400 за 1 кв. м (не включая НДС и эксплуатационные расходы), к ее концу они возросли до $55 Это неудивительно, поскольку с появлением первых знаковых арендаторов интерес к проекту значительно возрос. Заказчик и девелопер объекта Строймаркетинвест (CMI Development). У бизнес-парка большая парковка на 1400 машин.

По окончании строительства БЦ будет представлять собой 26-этажное здание общей площадью 50 000 кв. м с вертолетной площадкой на крыше и пятиуровневым подземным паркингом на 400 машин. Офисы займут ровно половину площадей 25 000 кв. м. На 1-м этаже расположатся отделение банка, непродовольственный магазин, сетевая кофейня. На цокольном этаже столовая для сотрудников фирм-арендаторов.

К концу 2007 г. в Крылатском появится еще один высококлассный бизнес-центр Профико. Его владелец и управляющий Промышленно-финансовая компания, заказчиком выступает компания Рыбстройинвест. Как ранее рассказывал в интервью Ведомостям руководитель Рыбстройинвеста Геннадий Жигарев, участок, где сейчас строится Профико, это откос, который был занят гаражами, сараями и т. п. объектами. Сложность строительства на откосе состоит в необходимости делать подпорную стенку 26-метровой глубины, которая держится на более чем 500 анкерах. Сейчас работы ведутся уже на уровне 8-го этажа.

Решение данной проблемы девелопер видит в комплексном развитии прилегающей к БЦ территории. Офисный комплекс строится в непосредственной близости от природного парка Москворецкий. Компания Рыбстройинвест уже получила добро от столичного правительства на создание спортивно-рекреационной зоны с многоуровневым подземным паркингом на 500 машино-мест (согласно ППМ № 157 от 16 марта 2004 г.). По словам Рассказова, данный проект находится в стадии разработки. Он отметил, что строительство будет вестись на территории, где сейчас расположены площадки для складирования и кооперативные металлические гаражи. При желании и согласии жителей мы сможем построить новые гаражи, заявил представитель девелопера.

По обеспеченности машино-местами Профико превосходит существующие в столице стандарты, тем не менее, не скрывает Николай Рассказов, генеральный директор БЦ, в первое время ул. Крылатские Холмы, на которой расположится комплекс, будет скорее всего заставлена машинами сотрудников и посетителей: по предварительным подсчетам, в БЦ будет работать более 1000 человек.

Профико уже на стадии строительства был присвоен класс А. Консультанты говорят об отличных перспективах его реализации. Николай Рассказов отмечает, что комплекс будет сдаваться в аренду исключительно поэтажно мелких арендаторов здесь не ждут. Он рассказал о ведущихся переговорах с одной крупной западной компанией, которая заинтересована в аренде почти 13 000 кв. м. Арендные ставки, по словам Рассказова, скорее всего будут фиксироваться в рублях и пока не определены. Тем не менее уже сейчас консультанты прогнозируют их на уровне не менее $600 за 1 кв. м в год (без операционных расходов и НДС).

Плюсом нового комплекса Рассказов считает его выгодное месторасположение и хорошую транспортную доступность по окончании строительства Краснопресненского проспекта дорога от центра Москвы до Профико на машине займет всего 20 минут. О перспективах и так перегруженного Рублевского шоссе и улицы Нижние Мневники девелопер предпочитает не упоминать.

Мелкие, но многочисленные

Профико не первый опыт Рыбстройинвеста в офисном обустройстве Крылатского. Недавно компанией был построен Крылатский бизнес-центр класса В на Осеннем бульваре. В этом здании, кстати, разместился ее собственный офис. Общая площадь БЦ около 18 500 кв. м, в аренду сдаются почти 12 000 кв. м. Парковка наземная охраняемая на 250 машино-мест, подземная на 26 машино-мест. Арендные ставки в здании от $600 до $900 за 1 кв. м в год (включая операционные расходы и НДС).

Уровень арендных ставок на качественные офисы Крылатского совпадает с предложением в соседнем Северо-Западном округе и ниже примерно на 20-30%, чем в Юго-Западном округе, говорит Александра Крыжановская, аналитик рынка офисной недвижимости CW/SR. По сравнению с Центральным округом ставки аренды для класса А в Крылатском ниже в среднем на 30-40%, а в отдельных, уникальных случаях разрыв еще больше. Подобный разрыв по уровню арендных ставок характерен и для помещений класса В.

Крылатское привлекает арендаторов разумными ставками аренды. По словам Лочмеле, средний уровень запрашиваемых базовых арендных ставок в строящихся качественных офисных зданиях классов А и В здесь при заключении договоров предварительной аренды находится в диапазоне для класса А $550-600, для класса В $450-500 (не включая операционные расходы и НДС). Средние запрашиваемые базовые ставки аренды на офисные помещения класса В по сравнению с периодом 2-3-летней давности выросли примерно на 20%.

Арендаторы крупных бизнес-центров это якоря, которые могут притянуть в район большое количество мелких компаний, которые либо уже связали свой бизнес с обслуживанием данных гигантов (юристы и т. д.), либо надеются на сотрудничество, подтверждает Кисарина. Но пока предложить им офисные площади Крылатское не может. Основная масса предложения первые этажи в жилых домах. Их довольно много, но они быстро расходятся.

За последние 2-3 года ставки аренды для помещений класса А практически не изменились, продолжает Крыжановская. Но скорее всего ставки возрастут к моменту готовности БЦ Профико (конец 2007 г.).

Гостиничный сектор долгое время оставался в тени более востребованных офисного и торгового секторов коммерческой недвижимости. Инвесторов и девелоперов останавливали достаточно длительная окупаемость проектов (от семи лет) и незнание специфики гостиничного бизнеса. Между тем долгожданный прорыв на российском рынке гостиниц совершен заключена самая весомая сделка. Это значит, что время инвестиций в гостиницы настало.

Арендные ставки в перепрофилированном жилом фонде составляют от $260 до $400-450 за 1 кв. м в год, говорит Кисарина. Они варьируются в зависимости от класса дома, качества сделанного в помещении ремонта. В административных зданиях за 1 кв. м офисов с арендатора запросят от $200 до $60 Офис в отдельно стоящем здании может обойтись в $700 за 1 кв. м. Дешевле всего отдают помещения в подвалах и полуподвалах по $200 за 1 кв. м. Предложений по аренде много, но все быстро поглощается рынком. Что касается продаж, то они, наоборот, довольно редки. В зависимости от здания 1 кв. м обойдется покупателю от $3000 до $560 В жилых домах, к примеру, на Осеннем бульваре офисы продаются по $4500-4700 за 1 кв. м.

Гостиница Ritz-Carlton, открытие которой запланировано на IV квартал 2006 г., возводится на месте бывшей гостиницы Интурист в начале Тверской улицы. В отеле класса пять звезд плюс будет 334 номера, включая 23 люкса. Ожидается, что в Ritz-Carlton будут самые большие

24июля 2006 г. Merrill Lynch Capital Markets Bank и Aareal Bank заключили сделку по рефинансированию строящейся в Москве гостиницы Ritz-Carlton на сумму 160 млн евро. Отдел привлечения инвестиций компании Jones Lang LaSalle представлял интересы девелопера проекта компании Capital Partners. Сделка по рефинансированию Ritz-Carlton крупнейшая сделка по рефинансированию как для столичного гостиничного рынка, так и для рынка коммерческой недвижимости Москвы в целом по привлечению западного рефинансирования, отметил заместитель директора, руководитель отдела привлечения инвестиций и корпоративного финансирования компании Jones Lang LaSalle Джеймс Корриган, и одновременно дебют компании Merrill Lynch Real Estate Lending, кредитующей под залог недвижимости. Эта сделка позволила Merrill Lynch выйти на российский рынок с наименьшим риском.

По мнению Корригана, кредит нисколько не повлиял на прогресс строительства Ritz-Carlton. Однако рефинансирование позволило девелоперам получить доступ к более привлекательным заемным средствам, утверждает он.

в столице гостиничные номера (от 42 до 237 кв. м), кроме того, в гостинице будет зал для приемов площадью 650 кв. м, конференц-залы, бутики, фитнес-клуб, SPA, рестораны, бар на крыше.

Москва и Стамбул: впереди Европы

Начавшийся в гостиничном секторе инвестиционный бум объясняется исключительно высокой прибыльностью гостиничного бизнеса, считает генеральный директор компании Сити-Отель Дамир Кафтаранов. В первом полугодии 2006 г. 5-звездочные гостиницы Москвы по доходности опередили отели европейских городов, хотя гостиничный сектор начал развиваться позднее, чем офисная или торговая недвижимость. Сегодня среднегодовая заполняемость гостиниц 1-го класса приближается к максимальным показателям европейских отелей 60-70%.

Данные исследования HVS International основываются на гостиничном рынке 28 европейских городов. После трехлетнего периода спада стоимость номеров в евро последовательно растет уже второй год подряд.

Гостиничный рынок Москвы второй год подряд идет на рекорды, сообщает в ежегодном исследовании компания HVS International, European Hotel Valuation Index. Средняя стоимость номера возросла в минувшем году почти на 35%, на 30% возросла доходность номеров (revPAR) в московских отелях.

В минувшем году значительно улучшилась ситуация на гостиничном рынке Турции. По официальным данным, турпоток в страну увеличился на 20%, говорится в исследовании HotelBenchmark Survey, выполненном консалтинговой компанией Deloitte. В немалой степени этому способствовал тот факт, что прошлым летом через Стамбул впервые прошла трасса всемирно известной автогонки Формула- Кроме того, по данным HVS International, в Турции опережающими темпами развивается деловой туризм. В 2005 г. количество делегатов конференций, симпозиумов и семинаров, посетивших Стамбул, возросло в сравнении с 2004 г. на 156%. Наращивание Стамбулом выставочно-конференционных мощностей (в столице Турции уже действует три крупных выставочных комплекса и строится еще два) и перешедшие в активную фазу переговоры о вступлении Турции в ЕС позволяют надеяться, что перспективы развития делового туризма в стране самые что ни на есть оптимистичные.

Минувший год можно считать в некоторой степени переломным, так как Москва, на протяжении четырех лет демонстрировавшая самые высокие темпы роста цен на гостиничном рынке, уступила лидерство Стамбулу. Столица Турции практически удвоила темпы роста по сравнению с 2004 г. в 2005 г. показатель составил 32% в сравнении с 17% в 2004 г. В прошлом году заполняемость стамбульских отелей возросла на 10%, а стоимость номеров на 25%.

В погоне за доходностью

Как и в Москве, в Стамбуле мечтают открыть как можно больше роскошных отелей. Крупнейшие в столице Турции проекты будущего отель емкостью 300 номеров в 50-этажном небоскребе Diamonds in Istanbul (Алмазы Стамбула) и комплекс из двух высотных башен Dubai Towers, Istanbul, в состав которого войдет отель класса de luxe, увидят свет в 2008 г. Последний проект представляет собой многофункциональный комплекс, ориентировочный размер инвестиций в который составит 420 млн евро.

Исполнительный директор HotelBenchmark Джулия Фелтон отмечает, что в текущем году гостиничный рынок будет развиваться. Так как темпы роста ВВП ожидаются невысокие, то и рост доходности номеров будет скорее поступательным, нежели значительным, отмечает Фелтон. Наиболее перспективные регионы развития гостиничного сектора Южное Средиземноморье и ЦВЕ: в этих странах продолжается расширение бизнеса и растут турпотоки. Вместе с тем возрастет заполняемость отелей в Италии и Германии главным образом благодаря зимней Олимпиаде и чемпионату мира по футболу.

По данным HotelBenchmark Survey, наихудший в Европе рост доходности номеров зарегистрирован в странах Южной Европы. Особенно плохо обстояли дела в Афинах и Лиссабоне городах, которые в 2004 г. стали столицами крупнейших спортивных событий летних Олимпийских игр и чемпионата Европы по футболу соответственно. Однажды выполнив план, эти города уже просто не в состоянии поддерживать высокий уровень загрузки гостиниц. Страдают от недогрузки и гостиницы в ряде городов Испании, продемонстрировавшей в итоге весьма скромный (1,3%) рост доходности номеров.

московских отелях выражается двузначными числами. В этом году средняя стоимость номера в московских отелях достигла 240,91 евро, что выше, чем в среднем по Европе. Доходность номеров в столичных гостиницах возросла в 2005 г. на рекордные 30,4%.

Впрочем, Москва также продолжает демонстрировать заоблачные темпы роста гостиничного рынка: вот уже шестой год подряд (исключая 2003 г., когда рост стоимости номеров составил 9%) рост стоимости номеров в

Мегаполисы: гостеприимные и не очень

Проблема столичной индустрии гостеприимства заключается в том, что из 35 000 московских гостиничных номеров лишь 8000 (всего 22,9%) соответствуют международным стандартам. Несмотря на это, закрытие значительного количества отелей категории 3 звезды спровоцировало в 2005 г. грандиозный (35%-ный) рост стоимости гостиничных номеров. Это, в свою очередь, увеличило доходность номера на 30%. Недостаток отелей ведущих международных сетей и постоянно растущий спрос провоцируют дальнейший рост средней стоимости проживания, констатируется в исследовании Deloitte.

Замыкают таблицу Варшава (средняя стоимость номера 104,5 евро), Лиссабон (121,2 евро за номер) и Афины (132,1 евро за номер).

В целом гостиничные рынки в Европе значительно различаются. Самым дорогим городом стал Лондон, где средняя стоимость номера составила 516,12 евро (что на 7,2% больше, чем в 2004 г.). 2-е место традиционно остается за Парижем (484,52 евро за номер, что на 6,2% выше, чем в 2004 г.). 3-е и 4-е места принадлежат Милану и Цюриху 415,82 и 375,99 евро за номер соответственно.

Стоимость пребывания в Париже возросла в прошлом году на 6,6% главным образом благодаря опережающему росту загрузки (на 4%). В минувшем году в Париже открылось сразу несколько отелей категории 4-5 звезд. Среди них три бутик-отеля: Villa Malraux (29 номеров), Hotel du Petit Moulin (17 номеров) и Hotel le Sezz (27 номеров). И несколько более демократичных отелей Express (Holiday Inn) на 115 номеров неподалеку от аэропорта Roissy Charles de Gaulle и два отеля сети Radisson SAS: Radisson SAS Hotel Boulogne (170 номеров) и Radisson SAS Val d'Europe (139 номеров) в зоне для игры в гольф на территории парижского Диснейленда.

На дороговизну лондонских отелей не повлияли даже террористические атаки, отмеченные после объявления о том, что Лондон стал столицей Олимпиады-201 Хотя загрузка отелей снизилась в среднем на 1,4%, стоимость гостиничных номеров возросла на 4%. Доходность на номер составила 160 евро. Росту лондонского гостиничного рынка способствуют благоприятные экономические предпосылки (Лондон остается крупнейшим в Европе финансовым центром) и, как следствие, неиссякаемый поток туристов, который ежегодно увеличивается почти на 10%. Отели в Лондоне могли бы быть еще дороже, если бы в центре города были свободные земельные участки. Увы, их практически не осталось. Впрочем, некоторым девелоперам все-таки повезло. Например, на английский рынок приходит испанский оператор Silken Hoteles. Премьерой станет отель на 170 номеров, возводящийся в районе Aldwych (центр города). Первые отели радикального бренда Yotel c номерами, напоминающими салон самолета бизнес-класса, откроются в конце 2006 начале 2007 г. в лондонских аэропортах Хитроу и Гэтвик, а впоследствии и в центре столицы Великобритании. Амбициозные планы вынашивает азиатская сеть Shangri-La Hotels Resorts (Гонконг). Уже в 2009 г. на лондонском рынке появится эксклюзивный отель London Bridge Tower Hotel под ее управлением.

На московском рынке отелей сделок пока что мало. Сегодня наблюдается инвестиционный бум в девелопменте гостиниц, но сделок по продаже отелей совсем немного, отмечает Джеймс Корриган. Вероятно, участники рынка выжидают более выгодного момента и просто придерживают гостиничные активы.

Shangri-La Asia (дочерняя компания сети Shangri-La Hotels Resorts) выходит и на парижский рынок. Уже в 2008 г., т. е. на год раньше, чем в Лондоне, она планирует открыть отель Shangri-La Hotel Paris (на 140 номеров). Сырьем для будущего отеля послужил бывший дом принца Роланда Бонапарта. Это будет первый в Париже отель класса de luxe, владеть и управлять которым будет азиатская гостиничная сеть. На парижском гостиничном рынке активно идут сделки купли-продажи. Самой громкой сделкой стала покупка отеля Plaza Vendome (97 номеров) группой Marriott за 38 млн евро. Теперь отель будет функционировать под названием Renaissance Paris Vendome. GIC Real Estate, в свою очередь, приобрела гостиницу InterContinental Paris (438 номеров) за 315 млн евро. Отель поступил в управление компании Starwood Hotels Resorts под брендом Westin.

Стратегии инвестирования

Еще одним сдерживающим фактором для развития гостиничного рынка Москвы, как и в Лондоне, является нехватка свободных земельных участков в центре города. Ограниченные возможности нового строительства приводят к инвестициям в уже действующие или реконструируемые объекты. Недавно столичные власти объявили о продаже 69% акций гостиницы Балчуг, стартовая сумма сделки $108 млн. Многим эта цифра кажется завышенной, однако гостиница Украина была продана за $270 млн при начальной цене $165 млн, считает Дамир Кафтаранов. Гостиничный рынок сегодня настолько прибылен, что инвесторы готовы приобретать даже переоцененные активы. Сегодня Москва, как и любой развивающийся рынок, хочет снова доказать свое гостеприимство и открывает новые фешенебельные отели. Помимо уже упоминавшегося отеля Ritz-Carlton в ближайшие годы в Москве откроется сразу несколько отелей международного уровня. В конце 2007 г. откроется Novotel (220 номеров) в торгово-выставочном комплексе Гостиный двор; отель на месте бывшей гостиницы Москва (210 номеров и жилые апартаменты класса de luxe) вновь начнет работать в 2009 г. уже под управлением элитного международного оператора Four Seasons; отель Grand Hyatt Hotel (360 номеров) в башне Федерация (Москва-Сити) распахнет свои двери также в 2009 г.

В отели инвестируют известные миллиардеры, кутюрье и даже кинозвезды. Дональд Трамп, создавший целую индустрию обучения стратегиям финансового благополучия, сейчас инвестирует в строительство сразу нескольких элитных отелей. Это Trump International Hotel Tower Chicago 90-этажный небоскреб на берегу реки Чикаго и 50-этажный отель-кондо класса люкс в Las Vegas Strip. Инвестиции в отели во всемирно известных центрах игорного бизнеса практически всегда безрисковые.

Стратегия успешного инвестора подразумевает дар предвидения. Успешные инвесторы, владеющие многомиллиардным состоянием, утверждают, что главное вовремя войти на рынок, а не бросаться скупать активы той или иной фирмы, когда вокруг них уже создан ажиотаж. Таким образом, инвестировать надо в перспективные секторы рынка и компании.

Выгодно инвестировать и в нетрадиционные отели, например в поселки охотничьих домиков где-нибудь в глубинке, или в отели, размещаемые в зданиях, являющихся памятниками истории и архитектуры. Такие отели востребованы любителями уединенного активного отдыха и ценителями прекрасного соответственно.

Отель Monte Carlo Bay Hotel Resort (Монако), номинировавшийся в категории гостиничные и курортные комплексы на MIPIM-2006, построен в стиле средиземноморского дворца, совмещая в себе элементы французской неоклассической архитектуры и традиционных итальянских особняков. Жемчужинами отеля являются фонтан с компьютерным управлением, висячие сады, гигантский бассейн площадью 1716 кв. м, начинающийся на территории комплекса и выходящий далеко за его пределы, и, конечно, казино.

Все эти ключевые моменты актуальны и для России, где на сегодняшний день сложилась благоприятная ситуация для инвестирования в гостиничный бизнес. Росту гостиничного рынка в России способствуют глобальная тенденция к улучшению условий кредитования и рост конкуренции в этой сфере. Если еще несколько лет назад редкий российский банк кредитовал под приобретение объектов коммерческой недвижимости, то сегодня у финансово-кредитных структур сложились определенные предпочтения.

Еще одно перспективное направление для развития гостиничного бизнеса строительство гольф-курортов. Отели на территории гольф-курортов не знают понятия сезон престижный вид спорта способствует значительному росту турпотока.

Знаменитые инвесторы также советуют не ограничиваться одним рынком. Уверенно чувствующие себя российские гостиничные операторы обращают внимание на привлекательные объекты как внутри страны, так и за ее пределами.

Среди банков, заинтересованных в инвестициях в гостиничный бизнес, я бы отметил нашего основного партнера Москоммерцбанк, отмечает президент Heliopark Group Александр Гусаков. На сегодняшний день нашей компании выделены две кредитные линии на инвестиционные проекты, где предметом залога является недвижимость (активы), и на развитие сети под залог действующих объектов [бизнеса]. В настоящее время суммарный объем средств, которыми мы оперируем, составляет $31,5 млн плюс собственные средства и средства частных инвесторов девелоперских компаний, российских инвестиционных фондов, которые оценивают гостиничную отрасль как одну из перспективных.

Инвестиции в бренды

На днях Heliopark Group закрыла сделку по приобретению гостиницы в Германии. Это один из трех старейших отелей в зоне Баден-Бадена Bad Hotel Zum Hirsh, принадлежавший до покупки известной немецкой сети отелей Steigenberger Hotels Resorts. Здание было построено в 1688 г. и находится в центральной части города. Уникальная особенность отеля подведение термальных вод в каждый номер. В ходе реконструкции, которую мы надеемся завершить к 1 июня 2007 г., мы получим отель емкостью 71-74 номера категории 4+, в котором будет SPA, рассказывает Александр Гусаков. Средства на реконструкцию в размере 70% от стоимости работ нам готов предоставить Drezdner Bank под 5,5% годовых.

Бытующее среди отдельных участников гостиничного рынка мнение о том, что франшиза ограничивает возможности развития отеля, не единственное. Работа по франшизе подразумевает четкое соблюдение стандартов оборудования гостиниц и предоставляемого сервиса. Мы берем на себя обязательства соблюдать стандарты оснащения отелей, принятые в Best Western, говорит Кафтаранов. Речь идет о фиксированной площади общественных зон, оснащении гостевых номеров и ванных комнат, интерьерах и техническом оснащении здания. С одной стороны, это ограничения, а с другой проверенные технологии, успешно используемые в отелях по всему миру. Однако решения о дальнейшем развитии компании или открытии нового отеля мы принимаем независимо от Best Western.

Впрочем, инвестировать можно не собственно в отель, а в имя или бренд. В этом году на российский гостиничный рынок наконец-то пришла сеть Best Western. Право на использование бренда получила российская компания Сити-Отель. Заявки на участие в международном тендере подали семь компаний. Конкурс был закрытым, имена участников не разглашались, рассказывает Дамир Кафтаранов. В тендере участвовали не только отечественные, но и иностранные компании, планировавшие выйти на российский рынок. В рамках конкурса мы предоставили детальный план развития сети гостиниц Best Western в России. Наше видение бизнеса, потенциал развития и план развития индустрии гостеприимства в России показались представителям Best Western наиболее перспективными и убедительными. Представленный нами бизнес-план был рассмотрен и одобрен советом директоров Best Western. К моменту тендера у нас были собственные участки для строительства гостиниц, по нескольким проектам уже велись работы.

Вовлечение в оборот аварийных зданий на сегодня одна из самых модных фишек Смольного. На аукционах уже реализовано около 90 ветхих построек. Этим летом правительство города утвердило новый перечень объектов, предназначенных для торгов. В список попало больше 40 адресов. Очевидно, по результатам Народной инвентаризации он существенно расширится.

Если одни российские компании покупают франшизы, то другие их продают. Долгосрочной перспективой Heliopark Group является желание занять как можно большую долю рынка, говорит Александр Гусаков. Мы хотим развиваться и создавать продукт. Есть определенные стратегия и тактика. Например, мы хотим управлять чужими объектами, планируем продавать франшизу. Так, с гостиницей Приморская (г. Сочи), которой мы управляли два года, мы расторгли договор аренды, продав им франшизу.
Санкт-Петербург В Петербурге на протяжении двух месяцев проходила беспрецедентная акция, получившая название Народная инвентаризация. Сознательные граждане могли позвонить по контактным телефонам городского фонда имущества и рассказать об аварийных, разрушенных или недостроенных зданиях, которые позабыты инвесторами и властями. Впервые Смольный привлек петербуржцев к решению проблем городской недвижимости. Неравнодушных оказалось на удивление много. На момент сдачи материала в печать итоги акции еще не были подведены, но чиновники уже получили информацию примерно о 750 неблагополучных адресах.

Один из слоганов акции, которая завершится в конце сентября, Один звонок и город изменится!. Звонков в фонде имущества уже зафиксировали более 150 Кроме того, люди пишут по электронной почте и высылают фото. Сергей П., например, не поленился сообщить о 65 неприглядных зданиях. Даже с учетом состояния петербургского центра и промышленного пояса ему, очевидно, пришлось предпринять некоторые розыски.

Доброжелатель

О масштабе акции говорит размах рекламной кампании. За полтора месяца по ТВ прогнали 270 роликов. На городских улицах размещено 130 рекламных носителей растяжек, щитов, тумб и афиш.

Итоги акции подведут в торжественной обстановке. Победителям обещаны благодарственные грамоты и памятные подарки. Определит наиболее активных следопытов жюри, к работе которого обещают привлечь и журналистов. Для горожан устроят обличительную фотовыставку всех заброшенных фабрик, сгоревших магазинов, недостроенных школ и проч., обнаруженных бдительными петербуржцами.

Цель инвентаризации не сводится к тому, чтобы выставить на торги как можно больше объектов, хотя мы в этом и заинтересованы. Программа-максимум выявить все неиспользуемые, разрушенные и недостроенные объекты и принять по ним необходимые управленческие решения: направить на аукционы, изъять из оперативного управления государственных организаций и передать более эффективным пользователям, повлиять каким-то образом на нерачительных частных собственников, комментирует заместитель директора Фонда имущества Петербурга по экономике и финансам Владимир Жуковский.

Расходы взял на себя фонд имущества организация, которая уполномочена Смольным торговать госсобственностью. Комитет по печати администрации и городской центр размещения рекламы помогли с предоставлением льготных рекламных мест.

Сотрудники фонда выезжают на все адреса, фотографируют их, проверяют по своим архивам, не проходили ли эти объекты через процедуру приватизации, и передают сведения в КУГИ. Каждую неделю мы обрабатываем данные примерно по сотне зданий и направляем их в комитет, поясняет Владимир Жуковский. Задача КУГИ уточнить правовой статус руин и в зависимости от этого решать их судьбу.

Естественно, среди сведений, собранных городскими обывателями, много слухов. Часть зданий уже готовится к продаже или даже передана инвесторам, но они еще не успели приступить к работам по реконструкции или сносу. Печальное лидерство по аварийной недвижимости держит центр в основном Адмиралтейский район. Хотя и на окраинах такого добра хватает. Больше всего развалин обнаружено в Невском, Красносельском, Приморском, Московском и Кировском районах. Цифры еще будут уточняться.

Нельзя сказать, что Смольный переложил заботы о выявлении ветхой недвижимости исключительно на плечи сознательных горожан.

Я считаю, что идея с Народной инвентаризацией действительно классная. Конечно, в рекламу вложены серьезные средства, но огромное количество поступивших звонков говорит о реальной заинтересованности петербуржцев в том, чтобы убрать с улиц рассадники наркомании и криминала. Смольному удалось всколыхнуть самосознание граждан и создать у них ощущение причастности к судьбе города. Это выигрышный политический ход нынешней администрации, уверен директор по развитию агентства недвижимости Бекар Игорь Горский. Просчитать финансовый эффект акции сегодня крайне сложно. Однако даже приблизительные цифры выглядят очень впечатляюще: речь идет о сотнях миллионов долларов, которые бюджет в состоянии выручить только от аукционов. Часть этих денег может быть направлена на развитие городской инфраструктуры. Плюс налоги с инвесторов, которые возьмутся за реконструкцию аварийных адресов, новые заказы для компаний-подрядчиков и проч..

Цель та же выявить неэффективно используемые или попросту заброшенные городские постройки, чтобы затем вовлечь их в оборот, выставив на аукционы вместе с земельными участками, подобрав долгосрочного арендатора или доверительного управляющего, и т. п.

Подобную работу в течение лета выполняло по заказу КУГИ и Городское управление инвентаризации и оценки недвижимости (ГУИОН). Его специалисты обследовали центральные районы Петербурга и обнаружили почти 900 неблагополучных зданий, а также законсервированных объектов незавершенного строительства.

Работники ГУИОН, вооружившись фотоаппаратами, обошли весь центр, заглядывая в подворотни и добираясь до третьих дворов. Подспорьем стала информация, предоставленная районными администрациями. В списки вносились откровенно проблемные адреса: замороженные стройки, развалины, дома с глубокими трещинами на фасадах, заколоченными окнами и проч. Больше всего руин обнаружено в Адмиралтейском районе 31 Наиболее благополучен Василеостровский 135 зданий.

Информации, которая содержится в районных ПИБах, недостаточно. Плановая инвентаризация проводится не чаще чем раз в пять лет, комментирует начальник отдела координации деятельности филиалов ГУИОН Денис Тимофеев.

Собранные по итогам проверки данные уже обработаны. С помощью запросов, направленных в ГУ Росрегистрации, КУГИ и фонд имущества, по большинству адресов удалось уточнить собственников развалин. Среди них оказались не только город и Федерация, но и частники. Будут ли применяться к последним санкции за ненадлежащее содержание недвижимости, пока непонятно.

Среди ветхих и частично разрушенных объектов дома на 11-й Красноармейской улице, 7/6а, лит. А; на Серпуховской улице, 37, лит. Б; на ул. Лизы Чайкиной, 14, лит. Б; на Морском проспекте, 24, лит. Г; на ул. Полозова, 9, лит. А; на Б. Монетной улице, 34, лит. А; на Б. Разночинной улице, 6, лит. Б; на ул. Черняховского, 56, лит. А; на Шпалерной улице, 11, лит. Б; на Лиговском проспекте, 112, лит. Г, а также на Лиговском проспекте, 127, лит. Е и лит. А.

КУГИ же предстоит обработать оба альтернативных списка чиновничий и народный.

Осенью планируется выполнить такую инвентаризацию и в остальных городских районах.

Аварийная недвижимость реализуется в Петербурге в рамках постановления правительства № 33-РП, принятого еще в конце 2003 г. Однако продажи активизировались в последнее время. За прошлый год с аукционов фонда имущества ушло 37 таких адресов, всего к осени 2006 г. удалось продать 91 здание общей площадью около 60 000 кв. м. Бюджетная выручка достигла 702 млн руб.

Старье берем!

Как правило, один или два раза в год Смольный дополняет перечень объектов, предназначенных для аукционов. Последняя редакция аварийного списка была принята этим летом (постановление правительства СПб № 100-РП). Администрация добавила в него сразу 44 адреса, расположенных в 12 районах. Среди них есть и весьма привлекательные руины.

По условиям аукционов неблагополучный дом переходит в собственность инвестора вместе с земельным участком. Победитель торгов должен реконструировать недвижимость или же снести ее и построить на этом месте новое здание за 3,5 года. Если он не справится с этой задачей, город вправе расторгнуть договор и отобрать объект. Если развалина находится в объединенной охранной зоне или же сама представляет какую-то историческую или культурную ценность, все работы предстоит согласовывать с местным Комитетом государственной инспекции и охраны памятников (КГИОП).

Еще два любопытных объекта расположены рядом с Никольским рынком. На продажу выставляются нежилой корпус площадью свыше 6000 кв. м (бывший сельдяной ряд рынка по Щепяному переулку, 4-6) и угловой 4-этажный дом по Кустарному переулку, Попала в перечень и бывшая дача Громова на ул. Академика Павлова деревянный дом в стиле ранней эклектики.

Безусловно, интерес у потенциальных покупателей вызовет 4-этажный жилой дом на Садовой, 7 Инвесторы примеривались к нему не раз, но прежде это здание разрешалось реконструировать только после длительной и муторной процедуры расселения соседнего корпуса, где до сих пор живут люди. Теперь на продажу выставлен только пустующий дом.

Единственный адрес, где есть простор для фантазии застройщика, Южное шоссе, 62, во Фрунзенском районе: там разрешено возводить жилье выше девяти этажей.

Многие здания полуразрушены. В доме на Старо-Петергофском проспекте, 17 (участок примерно 2800 кв. м), сохранился только первый из четырех этажей. Почти все объекты, находящиеся в центральных районах города, сносу не подлежат, их придется реконструировать под чутким присмотром КГИОП. Даже невзрачный домик на Крестовском проспекте, 9, является памятником конструктивизма.

Дорогая рухлядь

Более половины адресов расположено в пригородах: Колпино, Сестрорецке, Зеленогорске, Ломоносове, Петродворце, Павловске, Пушкине, поселках Усть-Ижора, Комарово, Песочный, Репино, Лисий Нос и Парголово. Все это небольшие постройки бывшие индивидуальные жилые дома, разоренные дачи и проч.

Большинство реализуемых зданий невелики и имеют площадь до 1000 кв. м. Хотя встречаются и довольно крупные объекты. Осенью 2004 г. компания Ремтек-Инвест приобрела два расселенных жилых дома на ул. Расстанной, 2в, примыкающих к гостинице Южная (в общей сложности 6049 кв. м). Сейчас они реконструируются под административные цели.

Аварийных объектов, которые надолго зависают в листингах фонда имущества, фактически нет. Товар весьма востребован. На наиболее привлекательные лоты поступает 10 и более заявок. Средняя стоимость 1 кв. м на торгах в 2006 г. составила $91 Поскольку ценность купленных домов весьма сомнительная, корректнее говорить о стоимости земли, которая прилагается к развалюхе, в среднем $156 за квадрат. Порой инвесторам достаются довольно просторные участки. Например, вместе со зданием бывшего ремесленного училища на Рыбацком проспекте, 18, в Невском районе (1418 кв. м) продавался надел площадью свыше 2,1 га. Компания Петербургский взгляд летом 2006 г. заплатила за объект, который можно использовать под нежилые цели, 20,4 млн руб.

Некоторые из инвесторов уже вполне определились с планами. Управляющая компания АВА намерена превратить 3-4-этажный дом в Дровяном переулке, 2, лит. А, в гостиницу три звезды на 50 номеров. Два года назад застройщик выкупил его за $484 751 (площадь участка 1065 кв. м). Предпроектные проработки реконструкции осуществляет ООО ТАМ Гаврилов В. А.. Здание площадью около 3500 кв. м запланировано 5-6-этажным. Завершить работы УК АВА рассчитывает в III квартале 2007 г. Но пока проект замер на стадии общественных слушаний. Жители окрестных домов недовольны тем, что стройка может ухудшить инсоляцию, затруднит подъезд пожарных машин в соседние дворы и проч.

Компания Бриг купила в 2005 г. комплекс зданий на Рижском проспекте, 41 (всего 10 700 квадратов с участком 1,65 га), за 90,6 млн руб.

Одна из самых ярких сделок продажа здания на Галерной улице, 40, лит. А. За этот объект (3370 кв. м), расположенный в парадном центре Петербурга, боролись девять претендентов. Шестиэтажный дом вновь выявленный объект культурного наследия пустовал уже давно. В 2001 г. Смольный предложил занять его Уставному суду, однако суд отказался от подарка, ибо тот плохо подходил специфике учреждения. Не захотел работать здесь и Арбитражный суд. На несколько лет про расселенную постройку просто забыли, а осенью 2005 г. она была выставлена на аукцион. В торгах победила компания РГС Недвижимость, заплатив за объект 72 млн руб. О своих планах новый собственник особенно не распространяется. Но, судя по всему, здесь будет респектабельная гостиница категории четыре звезды.

Структура, близкая к АК Транснефть, стала собственником здания на Б. Подьяческой улице, 2 Трехэтажная постройка площадью 1293 кв. м с участком в 861 кв. м досталась ей за 21,1 млн руб. Сейчас здесь тоже строится отель.

До недавнего времени КУГИ принимал решение о продаже только полностью расселенных зданий, тем самым отсекая от торгов значительный пласт объектов, расселение которых началось еще при советской власти, но так и не было завершено. Летом 2006 г. в качестве эксперимента в фонд имущества были переданы несколько домов, где еще обитали граждане. Это здания, в которых осталось всего по нескольку нанимателей. Мы за свой счет беремся их расселить. По согласованию с жилищным комитетом и районной администрацией фонд подберет и приобретет для этих граждан квартиры, которые будут оформлены в собственность города. А затем мы объявим аукцион. Естественно, в каждом конкретном случае будет просчитываться экономика проекта. Фонд не благотворительная организация, и у нас не хватит финансового ресурса для масштабного расселения. Однако есть, безусловно, привлекательные адреса, где обитают 1-2 семьи. Мы понимаем, что такое проблема последнего жильца. Однако с нанимателями квартир проще договориться, чем с собственниками. Кроме того, городское правительство позволяет нам обратиться в случае конфликта в суд, говорит директор фонда имущества Андрей Степаненко.

Жильцы торгам не помеха

Первые объекты по этой схеме уже реализованы. В августе с большим аншлагом прошли торги по зданию на наб. Адмиралтейского канала, 15 (общая площадь 1351 кв. м). Оно примыкает к дому на Галерной улице, 40, который приобрела РГС Недвижимость. Однако явная заинтересованность этой компании в аварийном объекте не помешала подать заявки еще

Компенсировать затраты фонда на расселение предстоит победителю аукциона.

Аварийные дома, которые город выставляет на торги, как правило, не очень интересны крупным профессиональным девелоперам из-за своего размера. Зато они идеально подходят для компаний, которые хотят обзавестись представительским офисом, открыть магазин или автосервис в отдельно стоящем здании, полагает генеральный директор ООО Центр развития проектов Петербургская недвижимость Илья Еременко. К сожалению, зачастую городские объекты имеют существенные обременения, и инвестору предстоит потратить много сил, чтобы сформировать комплект документов, необходимых для начала стройки.

девяти фирмам. В итоге стартовая цена подскочила в 4 раза, и РГС Недвижимости пришлось раскошелиться на 142,6 млн руб. Здание площадью 1351 кв. м можно снести.

Мы просчитывали экономику нескольких проектов, которые можно было бы реализовать, купив на аукционе аварийные здания. Однако отговорили наших клиентов участвовать в торгах заявленные городом цены не позволяют выйти на приемлемые сроки окупаемости. Поэтому такую недвижимость чаще приобретают для себя. Либо в роли покупателей выступают структуры крупных холдингов, у которых другие представления о рентабельности. Я думаю, городу не стоит впадать в азарт от высоких аукционных цен. Нужно думать о том, что будет с реализованным зданием завтра и не станет ли оно предметом перепродажи, предостерегает управляющий партнер АйБи Групп Сергей Игонин.

Здания площадью 1000-1500 кв. м сегодня самый большой дефицит на петербургском рынке недвижимости. Этот пласт объектов фактически отсутствует в свободной продаже, и город в состоянии отчасти восполнить дефицит предложения. На фоне галопирующих цен на жилье инвестиции в коммерческую недвижимость выглядят все более привлекательными. На мой взгляд, сегодня значительно разумнее вложить $1-1,5 млн в престижный офис, который всегда можно будет заложить в банке, чем в спешке покупать за эти деньги квартиру. Что касается самой процедуры торгов, то она еще не до конца отработана. Но это, видимо, вопрос времени.

Судьба плотно заселенных аварийных зданий по-прежнему довольно безнадежна: бюджетное финансирование катастрофически не поспевает за скоростью разрушения петербургского центра, а для частных инвесторов эти проекты убыточны.

Пока, впрочем, по данным фонда имущества, случаи переуступки прав после аукционов единичны. Все такие сделки должны получить одобрение в фонде. Спекулянтов отпугивает жестко оговоренный срок реализации инвестпроектов, считает Владимир Жуковский.



Главная --> Публикации