Главная --> Публикации --> Нерль станет крупнейшим гостиничным оператором Каучуковая элита и не только Петербургская недвижимость осваивает петродворец Дешевые офисы вымирают как класс Загородная архитектура. коттеджный поселок городского типа

Фрунзенский район с богатой историей. Она складывается благодаря историям отдельных проектов и объектов. Деловое строительство в районе началось в 1990-х гг. Многим участникам рынка известны названия первых бизнес-центров: Elbert Place на Малой Пироговской, 14, ICN Hyarmacenticals HQ на ул. Усачева, 24, Spectr Building на Усачева, 33/2, стр. 1, 2, 3, 4, 35, 3 Здание Nikoil Building на ул. Ефремова, И, конечно, Усачева, 2 Сейчас эти постройки считаются классом В. Хотя Nikoil Building большинство экспертов до сих пор причисляют к классу А.

Недалеко от центра Москвы, между Ростовской, Саввинской, Лужнецкой и Фрунзенской набережными, Садовым кольцом и Воробьевыми горами, расположился Фрунзенский деловой район столицы. Иначе его еще называют Хамовниками. Этот офисный субрынок по-своему уникален. Находясь за пределами Садового кольца, по законам территориально-административного деления, принятым в городе, он относится к Центральному округу. То есть на него распространяются все правила, разработанные мэрией и префектурой для ЦАО. Как деловой район с собственным названием эта зона обозначена на картах ведущих консультантов.

В середине 1990-х гг. в районе появились офисный центр на ул. Бурденко, 24/2 (1995 г.), комплекс в Земледельческом переулке, 14/17, стр. 1 (1995 г.), в Олсуфьевском переулке, 6, стр. 1 (1997 г.), а также резиденция Орифлейм на ул. Усачева, 37 (1997 г.). Как рассказала руководитель офисного отдела CB Richard Ellis Noble Gibbons Ирина Герасимова, в середине 1990-х гг. был реализован офисный проект на Усачева, 35, стр. 1, в приватизированном исследовательском комплексе Спектр (владельцы комплекса и девелоперы проекта В-класса Московское научно-производственное объединение Спектр. Ведомости). Этот проект положил начало развитию Фрунзенского делового района. Чуть позже на Саввинской набережной был построен бизнес-центр Японский дом (девелопер Itochu Corporation, класс А), ставки аренды в
котором в тот период были на одном уровне с аналогичными предложениями в центре города.

На первой волне

Девелопером офисного здания на ул. Усачева, 22, в 1995 г. стала израильская компания Роузгруп, которая позже стала называться MCD. Здание на Усачева, 22, появилось почти одновременно с таким заметным на рынке объектом, как офис Сахалин Энерджи на Большой Пироговской улице.

Улица Усачева стала своеобразным центром этого делового района. С нее начиналась офисная застройка во Фрунзенском. Вообще, в районе образовались участки, на которых концентрируются офисные объекты, и кварталы, где новых офисов совсем нет. Деловыми можно назвать ул. Ефремова и Малую Пироговскую, которые проходят недалеко от ул. Усачева. Бизнес-кварталы образовались также вблизи ст. м. Спортивная, в округе Саввинской набережной, между Олсуфьевским переулком и ул. Толстого, между Зубовским бульваром, Зубовским проездом и ул. Тимура Фрунзе.

Банк Визави и входящая с ним в одну структуру инвестиционная компания (ИК) Визави в тот момент только начинала деятельность на рынке коммерческой недвижимости. Теперь это известный девелопер, который в том числе специализируется на редевелопменте промышленных и заводских административных зданий, превращая их в бизнес-центры В- и С-класса (офис-парк Курский, Семеновский, здания в Чертанове, в Бутырском и Красносельском районах, на Можайском шоссе и в Марьиной Роще). Офис-парк Усачевский на Усачева, 24, получился более высокой категории А.
За названием Spectr Building скрываются комплекс зданий, несколько соседних домов и строений, расположившихся на ул. Усачева, неподалеку от дома 2 Помимо домов 33/2, стр. 1, 2, 3, 4 Московскому научно-производственному объединению Спектр принадлежит и проект на Усачева, 37, стр. В 2004 г. вышло распоряжение правительства Москвы (№ 708-РП от 15 апреля), которое узаконивало реконструкцию административного здания на Усачева, 37, стр. Общая площадь этого здания 4314 кв. м, а размер земельного участка около 0,115 га. По условиям правительственного распоряжения Спектр должен был заплатить за право на заключение договора аренды земельного участка $1,947 млн.

Здание по адресу: Усачева, 24, занимала ICN Hyarmacenticals HQ (ICN), транснациональная фармацевтическая корпорация американского происхождения. На территории России она успела открыть пять заводов и сеть аптек. Теперь в бывшем офисе ICN размещается главная резиденция банка Визави. Около трех лет назад фармацевтическая компания решила продать бизнес в Восточной Европе, в том числе в РФ. Новый стратегический план корпорации согласно информации на сайте компании включал распродажу тех направлений, которые не помогают росту компании. Оборот российской аптечной сети ICN составлял $130 млн. Но больше было убытков. В итоге российский бизнес ICN купила компания Millhouse Capital, известный на рынке владелец недвижимости. Новый хозяин продал офис ICN на ул. Усачева. Это здание площадью 9514 кв. м сама ICN оценивала в $10-12 млн.

Петровский Хаус не единственный яркий московский объект, который создала Elbert. На ее счету также Центр им. Вс. Мейерхольда на ул. Новослободской, 23 (в сотрудничестве с Союзом театральных деятелей России и АКБ Нефтехимбанк общей площадью 36 000 кв. м), а также здание в Никитском переулке, 5, в котором, в частности, находятся Департамент градостроительной политики города и головной офис компании Интеко.

Elbert Place, небольшое здание площадью около 2000 кв. м, построила компания Elbert (иногда встречается написание Элберт Лимитед). Она же автор небезызвестного офисного особняка Петровский Хаус на ул. Красноармейской, 1/7, рядом с Петровским парком. Этот старинный особняк Elbert продала в 2005 г. компании Coalco, по подсчетам консультантов, примерно за $21 млн.

Фрунзенский зеленый район. Помимо парков на Воробьевых горах, Парка Мандельштама, Девичьего поля здесь раскинулись скверы вдоль многочисленных набережных. Из достопримечательностей Новодевичий монастырь. Среди современных сооружений, которые наверняка должны войти в историю градостроительства, Третье транспортное кольцо (ТТК), метромост в районе ст. м. Воробьевы горы, спорткомплекс Лужники. Современные офисные комплексы А- и В-класса расположены в основном на участке между Садовым кольцом и ТТК. Для делового строительства здесь есть условия. Район тихий и в то же время находится близко к центру города, в нем есть широкие автодороги (Комсомольский проспект, Большая Пироговская, ТТК, набережные). Кроме того, еще остался некоторый запас промышленных участков, во многих из которых сейчас ведется редевелопмент. И один из ярких примеров 2000-х гг. бизнес-центр Красная Роза на ул. Тимура Фрунзе, 11 (класс В+, 18 600 кв. м общая площадь первой фазы). Длинные набережные Москвы-реки тоже располагают к строительству. Здесь можно найти участки, откуда открываются красивые виды, что, как известно, повышает привлекательность офисов. В пример можно привести новый проект бизнес-центр, строящийся на Саввинской набережной, Savinski (класс А, 28 234 кв. м общая площадь).

В профиль и анфас

Консалтинговая компания Russian Research Group (RRG) недавно презентовала мониторинг рынка коммерческой недвижимости. И пришла к выводам, что, по ее исследованиям и по данным МосгорБТИ, в целом объем объектов, которые используются под офисы в Москве, приближается к 24 млн кв. м. Из них 20% составляет А- и В-класс. Специально для Ведомостей RRG провела мониторинг предложения объектов на продажу во Фрунзенском субрынке. По данным исследователей, годовой объем предлагаемой к продаже офисной недвижимости в прошлом году составил около 75 000 кв. м на общую сумму более $210 млн. Объем новых предложений на продажу офисной недвижимости с начала 2006 г. составил всего 11 объектов площадью от 125 до 4700 кв. м по цене от $2700 до $12 100 за 1 кв. м. При этом среди выставленных на продажу офисов есть как недавно построенные объекты, соответствующие международным стандартам качества, так и здания 1950-х гг. постройки.

Фрунзенскому эксперты отводят 3-е в столице место по плотности элитной застройки. Скоро появится жилой квартал на 12 га на Фрунзенской набережной. Среди новых проектов бизнес-центров превалирует класс А. Ирина Герасимова, руководитель отдела исследований CB Richard Ellis / Noble Gibbons, считает район вполне сформировавшимся. По мнению Андрея Петрова, директора по развитию компании Knight Frank, существующие и давно действующие объекты здесь представлены больше В-классом или В+, чаще это реконструированные здания. Всего же, по его данным, предложение качественных площадей в данном субрынке составляет около 130 000 кв. м, что означает 2,7% от общего предложения в Москве. Ставки аренды и продажи по сравнению с периодом 2-3-годичной давности повысились здесь примерно на 25-30%. Доля свободных помещений классов А и В+ находится на очень низком уровне и не превышает 3,5%, т. е. на хорошие офисы много заявок от арендаторов.

Эксперты RRG отмечают, что за последние два года объем предложения объектов

Средняя цена 1 кв. м офисных помещений в первой половине 2006 г. в районе находилась на уровне $539 Для сравнения: в 2005 г. средняя цена 1 кв. м в выставленных на продажу объектах составила $4400.

Аналитик рынка офисной недвижимости компании Cushman Wakefield Stiles Riabokobylko (CWSR) Лада Белайчук отметила такую особенность Фрунзенской зоны: здесь много именно небольших офисных зданий (всего действующих объектов А- и В-класса около 5 И можно выделить лишь около 10 бизнес-центров площадью более 5000 кв. м. По оценкам аналитиков CWSR, общая площадь существующих офисных зданий классов А и В в этом районе составляет примерно 200 000 кв. м. Самыми крупными бизнес-центрами можно назвать здание Международного московского банка на Пречистенской набережной и офисный центр Красная Роза на ул. Тимура Фрунзе. Здание Международного московского банка является одним из старейших во Фрунзенском, в 1995 г. оно считалось классом А.

на продажу здесь вырос существенно. Во второй половине 2004 г. экспонировались шесть объектов, в течение 2005 г. 12 объектов, а только за первые шесть месяцев 2006 г. 11 объектов.

Среди наиболее крупных сделок, завершенных в 2005 г., Андрей Петров называет продажу офисного комплекса по адресу: Погодинская улица, 24, общей площадью 5000 кв. м, а также аренду (компании Sovero Media) особняка на Малой Пироговской улице. По данным Knight Frank, ставки в Красной Розе (В+) колеблются на уровне $510-620 за 1 кв. м в год. В офисном здании, построенном Elbert на ул. Малой Пироговской, 14, около $600 (основной арендатор там владелец бренда Galina Blanka). В Японском доме на Саввинской набережной $60 Представление о ценах продаж можно составить исходя из примера недавно проданного блока в 4800 кв. м в новом бизнес-центре Savinsky (класс А) за $22 млн.

Как рассказала руководитель отдела аналитики рынка офисной и индустриальной недвижимости компании Colliers International (Colliers Int.) Регина Лочмеле, общий объем существующих офисов классов А и В в рассматриваемом районе составляет примерно 140 000 кв. м (около 3% от общего объема офисов А- и В-класса в Москве). Из них офисы класса А занимают около 37 000 кв. м, что представляет собой около 2,8% от общего объема класса А в городе. Новые объекты составляют примерно 50% в общем количестве площадей А- и В-класса во Фрунзенском. Новые офисы класса А должны появиться в районе к 2007-2008 гг., если верить планам девелоперов. В этой зоне планируются также офисно-жилые комплексы, например на Малой Трубецкой улице, вл. 1, расположится административно-жилой комплекс с городским музеем ретро-автомобилей.

Если совершить экскурсию по деловым кварталам Фрунзенского, действующим или будущим, или изучить карту со всеми нанесенными на нее объектами и проектами, то картина будет примерно следующая.

Выжимаем по максимуму

В квартале, который образовался между ул. Усачева Ефремова Трубецкой Малой Пироговской Большая Пироговской, помимо уже названных объектов Спектра и Визави реализует довольно большой для этого района проект компания Интеко. Это 13 500 кв. м класса А на ул. Трубецкой, вл. 1, которые должны выйти на рынок в 2008 г., по данным CB Richard Ellis / Noble Gibbons. Помимо того, по данным Colliers Int., генеральная дирекция Центр на Малой Трубецкой улице, вл. 1, возводит большое административно-жилое здание на 97 200 кв. м класса В (офисная площадь 13 500 кв. м, срок сдачи 2007 г.). А компания Юниформстрой на Малой Пироговской улице, 8, возведет к 2008 г. 103 450 кв. м, 28 900 кв. м из которых будут площадями класса В.

На участке ул. Россолимо Тимура Фрунзе Льва Толстого Зубовский проезд находятся, по данным Praedium, действующие офисные здания на ул. Россолимо, 17 (класс B, 1970 г., 3800 кв. м), ул. Бурденко, 24/2 (В, 1995 г., 2000 кв. м), Бурденко, 14 (B, 1995 г., 1000 кв. м), Бурденко, 22/1 (B, 2003 г., 977 кв. м). Административное здание Счетной палаты РФ, блок Е на Зубовской улице, 2, стр. 1 (А, 2005 г. 15 000 кв. м). И, конечно, первая очередь Красной Розы на Тимура Фрунзе и Rinko Plaza на Тимура Фрунзе, 24 (В, 2001 г., 8700 кв. м).

Пожалуй, самым крупным на здешних набережных стал проект бизнес-центра Savinski по адресу: Большой Саввинский переулок, Общая площадь его элитных кабинетов класса А приближается к 17 000 кв. м, а площадь всего здания равна 28 253 кв. м. Бизнес-центр возводит столичная девелоперская компания Реставрация Н. Как сообщает компания сама о себе на официальном сайте, она была образована в 1993 г. Специализируется на разработке инвестиционных программ по реконструкции и строительству жилых домов и административных зданий, а также выполняет полный цикл строительства объектов от получения АРИ (акта разрешенного использования земельного участка) и проектирования до оформления прав собственности на построенное здание. Примерно до 2004 г. компания застраивала Хамовники жилыми комплексами. В числе наиболее известных Усадьба Трубецких (ул. Усачева, 3), Резиденция Ля Дефанс (3-я Фрунзенская улица, 19). Теперь Реставрация Н взялась за офисы. Наземная часть будущего комплекса Savinski по проекту составляет 17 780 кв. м, подземная часть 10 455 кв. м. Само здание разделено на три равнозначных и автономных офисных блока А, B и C, у каждого из которых отдельные входные и лестнично-лифтовые группы. Площадь блока А составляет 5693 кв. м, В 5889 кв. м, С 5372 кв. м.

На Саввинской набережной и в ее округе еще одном деловом квартале Фрунзенского района есть несколько объектов и проектов. Среди существующих, по данным CB Richard Ellis / Noble Gibbons, Японский дом (класс А, 14 900 кв. м), здание в Большом Саввинском переулке, 12 (класс С, 10 000 кв. м). Комплекс в Большом Саввинском переулке, 4/19, класса А общей площадью 4907 кв. м.

Красивый вид из окон на набережную и Москву-реку всегда ценился как в жилых домах, так и в офисах. Но если места на земле не хватает, то и водная гладь может стать площадкой для строительства. Заказ на подобный проект получила недавно консалтинговая компания 4Rent Estate, как сообщили в ее пресс-службе. Это трехэтажный дебаркадер на Фрунзенской набережной общей площадью 1500 кв. м с собственным причалом площадью 400 кв. м.

В комплексе предусмотрен двухуровневый подземный паркинг общей площадью 10 455 кв. м, он может вместить 300 автомобилей представительского класса.

Установка дебаркадера один из самых дешевых способов создать площадку, пригодную для коммерческой недвижимости в центре. По данным участников рынка, затраты на установку одного дебаркадера площадью около 1000 кв. м составляют около $250 00 Однако частных дебаркадеров, по словам Сергея Храмова, в Москве совсем не много.

Водный дом на Фрунзенской принадлежит частному владельцу. Для 4Rent Estate, которая стала консультантом и брокером дебаркадера, это первый подобный проект, рассказал директор по развитию компании Сергей Храмов. В поисках места для проекта 4Rent Estate остановилась именно на Фрунзенском районе, потому что площадка должна быть интересна для потенциальных арендаторов. С ними хозяин объекта собирается заключать договоры не меньше чем на три года. Площадка находится недалеко от Парка культуры, где всегда много посетителей потенциальных гостей развлекательного комплекса, который занял два этажа Водного дома. Один этаж дебаркадера отведен под офисы. Это этаж с открытой планировкой, в 500 кв. м, с высокими потолками. По словам Храмова, владелец приобрел готовый дебаркадер. Полгода ушло на согласование и оформление всех документов. Для доведения объекта до такого уровня, как можно видеть сейчас, потребовалось около $2 млн. По мнению Храмова, офисы такого типа по срокам создаются быстрее, чем традиционные офисные комплексы, возводимые с нуля или в процессе редевелопмента на суше. Другое чисто техническое преимущество этаж водного офиса можно сделать полностью стеклянным. Самые большие недостатки, которые бывают в дебаркадерах, это, пожалуй, то, что не всегда к ним подведены инженерные коммуникации. В данном проекте создателям пришлось подвести электричество и Интернет, и, кроме того, говорят, что этот дебаркадер на Фрунзенской единственный в столице, подключенный к центральной канализации.

Зоны с погрешностями

Пристани и причалы стратегические объекты, которые не всегда просто получить в собственность или хотя бы в аренду. Не так давно московские градоначальники вообще запретили размещать дебаркадеры на участке Москвы-реки вблизи ММДЦ Москва-Сити (Распоряжение московского правительства № 2171-РП О запрете размещения стационарных плавсредств в зоне Краснопресненской набережной и набережной Т. Шевченко).

По этим адресам в базе данных документов московского правительства удалось найти распоряжение О самореформировании ОАО НПО Гелиймаш и разработке предпроектной документации для реабилитации освобождаемой территории с последующим строительством многофункционального комплекса (№ 24-РП от 20 января 2004 г.). Как говорится в документе, перебазирование, реформирование, ликвидацию предприятий и реабилитацию освобождаемых территорий Гелиймаша разрешено проводить за счет собственных и привлеченных средств, как и разработку предпроектной документации и строительство на освобождаемых 5,2 га многофункционального комплекса в 2004-2006 гг. По предварительным проектам, здесь будут гостинично-торговые и офисные площади. Предполагается реорганизация территорий Авиамоторного научно-технического комплекса Союз, который находится рядом. Эти два проекта объединены общей концепцией.

Как говорит Олег Корзун, руководитель отдела исследований DTZ, территории заводов и фабрик стали во Фрунзенском основным ресурсом для офисных девелоперов. Московская администрация решила вывести ряд производств из этого района. Больше всего таких площадок встречается в окрестностях Пироговских улиц и Саввинской набережной. Выводу подлежат АНТК Союз на Лужнецкой набережной, вл. 2/4, вл. 10, НПО Гелиймаш (тоже на Лужнецккой, 10А), автобаза Академии им. М. В. Фрунзе в Земледельческом переулке, 20-22, предприятие Принц в Олсуфьевском переулке, 10, НИИЭМИ на Комсомольском проспекте, 30, предприятие Каучук на Усачева, 11, Моснитки на Малой Пироговской, 8, фирма Орион на ул. Усачева, 3, МП Капремонт на ул. Кооперативной, 11, ГП Текстиль на Кооперативной, 11.

Известный факт, что Каучук в 2005 г. выкупил у Росимущества пять участков общей площадью более 18 га на ул. Усачева, Доватора и Генерала Дорохова за 91 млн руб., при том что рыночная стоимость земли в Хамовниках достигает $50-60 млн за 1 га, по данным Vesco Realty. С начала 2006 г. кадастровая стоимость земли в столице повысилась в 1,7 раза, но по-прежнему привлекательна для девелоперов. По данным консультантов, масштабным проектом на месте промзоны во Фрунзенском является создание многофункционального комплекса на территории фабрики Каучук (производство резиновых изделий). Проект включает в себя жилую зону (165 000 кв. м), торговые площади (15 500 кв. м), офисный центр (70 000 кв. м). Офисный центр будет состоять из трех башен высотой 22-23 этажа. Инвестором этого проекта является банк Российский кредит.

Но в этом году городское правительство решило внести корректировки в условия для предприятий, которые реорганизуют свои территории и строят на них объекты нового назначения. В пресс-службе Департамента земельных ресурсов Москвы сообщили, что московские власти будут ждать вступления в силу поправок, устанавливающих новые цены до 20% от кадастровой стоимости в столице для предприятий, сохраняющих профиль деятельности, и до 100% для тех, кто собирается сменить его. Пока цена выкупа земли в Москве составляет 30 ставок земельного налога, т. е. 45% от кадастровой стоимости.

История Красной Розы

Как говорят эксперты, пока наиболее выгодным остается судебный способ приватизации участков, но это нежелательно для участков меньше 0,5 га, так как издержки судебных процессов могут свести на нет всю выгоду от процедуры.

С 1875 г. территория домовладения принадлежала французскому гражданину из Лиона, временно Московской гильдии купцу Клавдию Осиповичу (Клод-Мари) Жиро, который владел здешней землей на паях с московским купцом Н. Истоминым. Жиро и начал интенсивное капитальное строительство шелковой фабрики.

Компания Нерль прославилась благодаря реализации, пожалуй, самого крупного и самого рекламируемого комплекса, появившегося (пока только первая фаза на ул. Тимура Фрунзе, 11) в результате редевелопмента фабричного здания. Управляет проектом компания Нерль Риэлти-Трейд, переименованная ныне в KR Properties. Кстати, красивое и символичное название нового проекта один в один повторяет название большого частного особняка, тоже из красного кирпича, который был построен около двух веков назад в Нью-Орлеане и фигурирует в романе Стивена Кинга как довольно-таки аномальное явление. Это особняк Красная Роза. Но московский офисный комплекс унаследовал свое имя от ткацкой шелкопрядильной фабрики, которая находилась в этих стенах с 1875 г. Была основана купцом Жиро и сначала называлась тоже Жиро. А в 1917 г., по просьбе рабочего класса, была переименована в Красную Розу в честь революционерки Розы Люксембург.

На основании распоряжения московского правительства (№ 206-РП от 15 февраля 2006 г.), ЗАО Красная Роза 1875, которое ведет реабилитацию территории и новое строительство, принадлежат теперь практически все строения комплекса. Оно обязано перебазировать основное и вспомогательное производства с этой площадки на территорию ППК Медная фольга в Электролитном проезде, 3, стр. 2, и на территорию предприятия Химическая чистка и крашение одежды Чайка, что на ул. Карьер, 2А. А экологически вредное красильно-отделочное производство должно быть выведено в Московскую область, в г. Наро-Фоминск, по адресу: пл. Свободы, 2.

Здания на территории фабрики Красная Роза это комплекс, представляющий собой историческую ценность, памятник усадебного ансамбля конца XVIII в. с фабричной застройкой конца XIX начала XX в. Потому московские власти обязали нынешних инвесторов сохранить памятник.

По инвестиционному контракту, заключенному с правительством города, 100% всей площади будущего комплекса будет принадлежать Красной Розе 187 Но при условии перечисления в бюджет города денежного эквивалента доли города в размере $5,215 млн (№ 206-РП от 15 февраля 2006 г.).

Вместо этого здесь появится многофункциональный комплекс общественно-делового и гостиничного назначения с подземной автостоянкой все строения общей площадью 160 733 кв. м. Из них общая нежилая площадь составит 150 277 кв. м. Гостиничных помещений будет 10 465 кв. м. Научная реставрация памятников архитектуры это 2000 кв. м. В целом строительство может продлиться до 2011 г., но консультанты ожидают появление второй и третьей фаз уже в 2009 г. Инвестиции в проект девелоперы оценивают более чем в $200 млн.

РЖД: no comments


Земли транспорта на территории Москвы всегда были священной коровой. Хотя теоретически они считались частью резервных территорий города, но об их застройке никто на официальном уровне не говорил даже в сослагательном наклонении. И вот весной 2006 г. лед тронулся: не успело ОАО РЖД получить земли, находящиеся в его ведении на территории Москвы, в долгосрочную аренду на 49 лет, как 8 июня 2006 г. был создан Координационный совет по реорганизации этих территорий, в который вошли представители столичного стройкомплекса и руководства РЖД. Чтобы у всех отпали сомнения в серьезности намерений заинтересованных сторон, уже было объявлено о пилотном проекте в районе Поклонной горы. Сомнения отпали, но вопросы остались.

В то же время он подчеркнул, что для РЖД главный вопрос это развитие Московского железнодорожного узла, поэтому при выборе площадок и стратегии их освоения руководство компании будет исходить не только из инвестиционной привлекательности различных территорий, но и в первую очередь из того, чем можно пожертвовать без ущерба для основного бизнеса. То есть необходимо оценивать не только состояние инфраструктуры, но и перспективы развития схем логистики с учетом изменений размещения промышленности и коммерческой недвижимости в городе.

В некоторых полученных Ведомостями комментариях был выражен скептицизм по поводу экспертных оценок, которые были озвучены в прессе в последние недели. В частности, анонимный источник в РЖД заявил, что московская сторона слишком вкусно изобразила перспективы, открывающиеся в связи с присоединением новых земель к Москве и их раздачей страждущим застройщикам. Сами железнодорожники пока занимают выжидательную позицию, в связи с чем сложилось впечатление, что все вопросы уже решены в коридорах московской власти. На призыв озвучить позицию РЖД источник сказал, что до заседания Координационного совета никаких официальных заявлений не будет (что ж, ждать осталось недолго заседание намечено на июль).

Между тем очевидно, что, несмотря на позицию умалчивания, руководство РЖД весьма позитивно настроено в отношении идеи реорганизации своих территорий, значительная часть которых находится в заброшенном состоянии и никак не используется. Ранее источник в столичном стройкомплексе заявил, что никаких компенсаций РЖД со стороны московского правительства за использование земли не предусмотрено, поскольку город не выкупает эту землю, а проводит реорганизацию. В чем же интерес железнодорожников?

Бытие определило сознание

Ключевой момент собственник (РЖД и ее дочерние компании) вправе выступать в качестве инвестора. Для такой компании, как ОАО РЖД, с ее финансовыми ресурсами, это отличная возможность занять достойное место под солнцем в сфере девелопмента в Москве. Город отстаивает свои интересы через механизм согласования функционального назначения различных территорий и полномочия по утверждению градостроительной документации.

Константин Королевский, первый заместитель руководителя Департамента градостроительной политики, развития и реконструкции города, который также входит в Координационный совет по развитию территорий железнодорожного узла, разъяснил экономику процесса. Земли транспорта на территории города это, по сути, гигантская фрагментированная промышленная зона. Хотя эти земли находятся в федеральной собственности, но с позиций процесса реорганизации городские власти подходят к ним как к промышленным территориям, относящимся к целевой программе реорганизации производственных территорий.

Очевидно, что точки соприкосновения с позицией РЖД имеются, поскольку сохранение и развитие железнодорожного трафика это то, что волнует транспортников (наряду с инвестиционными перспективами проектов).

Королевский подчеркнул, что в процессе реорганизации ключевой задачей для города является сохранение его промышленного потенциала. Тот же принцип действует и в отношении инфраструктуры железнодорожного транспорта.

В настоящее время больше всего известно о планах застройки участка в Западном административном округе, прилегающего к железнодорожной ветке киевского направления в районе Поклонной горы. Но и здесь далеко не все ясно. Освоением площадки займется компания Mirax Group, которая уже разработала предпроектные предложения. Однако пока не известно, будет компания единолично заниматься управлением данным проектом или для этого будет создан специальный консорциум. В Mirax Group воздержались от комментариев, сославшись на то, что эти решения будут приниматься на уровне правительства Москвы и руководства РЖД.

Все накроется?

Между тем вопрос о накрывании железнодорожного полотна с руководством РЖД не согласован и там (опять же анонимно) выразили скептицизм по поводу такой перспективы. Этот вопрос будет решаться руководством компании в первую очередь с позиций безопасности. Кроме того, при реализации любых проектов необходимо учитывать непрерывный цикл работы Московского железнодорожного узла, который только на пригородном сообщении перевозит ежедневно 2,5 млн пассажиров. Если это сообщение хотя бы временно прервать, произойдет транспортный коллапс.

Пока поступает противоречивая информация о деталях проекта. Ранее Сергей Полонский, президент Mirax Group, заявил, что железнодорожные пути будут накрыты бетонными платформами, на которых воздвигнут 1,1-1,2 млн кв. м площадей, предназначенных под офисы и рекреационные цели. Эксперты уже успели воодушевленно порассуждать о том, какой класс офисов здесь более уместен (сошлись на классе B) и какие понадобятся инвестиции (их оценили ни много ни мало в $3 млрд).

Как показывает мировая практика, в принципе, вести строительство над железной дорогой возможно, но это может потребовать дорогостоящих технических решений, которые значительно увеличат сроки окупаемости проекта. В частности, сейчас действуют весьма жесткие нормы по виброизоляции. Например, в районе комплексной застройки Полуостров Крым у ст. м. Варшавская только для одного дома система виброзащиты от проходящей под ним линии метро обошлась инвестору почти в $1 млн. По сравнению с подземной веткой метро шум и вибрация от прохождения составов (особенно товарных) непосредственно под монолитным зданием будут значительно выше.

Дело техники

400 га плюс окрестности

Нет полной ясности и насчет назначения будущих объектов. В распоряжении редакции имеется список первоочередных проектов будущей программы по версии правительства Москвы, который подготовлен Москомархитектуры. Вторым пунктом значится: Участок киевского направления Московской железной дороги и прилегающая территория от Минской улицы до Третьего транспортного кольца. Mirax Group. 1 млн кв. м жилья. Так что это, вполне возможно, будет жилье, а не офисы. Если проанализировать весь список, то жилые и коммерческие площади распределяются в нем примерно поровну, но нет ни одной площадки, где бы происходило смешение двух жанров. В РЖД заявили, что пока не знают о содержании московского списка и готовят свои предложения.

Одним из результатов такого реформирования станет сокращение санитарно-защитных зон объектов РЖД, поскольку возводимые объекты торговли и общественные центры будут выполнять функцию акустического щита. Это позволит реконструировать прилегающие городские кварталы и построить дополнительные объемы жилья и объектов социальной сферы. Более точная количественная оценка будет дана в рамках разработки общегородской программы развития объектов РЖД.

При всей масштабности проекта на Поклонной горе он будет далеко не единственным. 2800 га занимает вся полоса отвода Московской железной дороги в пределах города, а с прилегающими городскими территориями может быть реорганизовано до 4000 га. По предварительным оценкам, на землях Московского железнодорожного узла под застройку может быть реформировано около 400 га (объекты торговли, общественные центры и жилищное строительство) эту цифру озвучили в градостроительном департаменте.

интерес представляет освоение территорий РЖД в рамках существующих промзон, а также грузовых дворов вокзалов и крупных станций. По словам Королевского, объекты путевого хозяйства РЖД расположены в 23 промзонах из 48, включенных в программу реорганизации промышленных территорий. По 25 промзонам уже ведется разработка проектов планировки, в 12 из них имеются объекты РЖД. По четырем промзонам при согласовании с РЖД возможна корректировка разрабатываемой градостроительной документации, что позволит существенно увеличить объемы застройки (Павелецкая, Верхние Котлы, Северянин и Огородный проезд).

С точки зрения перспектив развития объектов коммерческой недвижимости особый

Большие планы существуют по поводу грузового двора Белорусского вокзала. Там возможна реорганизации территории под многофункциональный комплекс площадью около 500 000 кв. м. Аналогичный проект предлагается осуществить в районе грузового двора станции Москва-Товарная Курская в ЦАО. При условии переноса железнодорожной ветки у станции Нижние Котлы возможно размещение крупного общественного многофункционального комплекса городского уровня. Многое на карте коммерческой недвижимости изменится со строительством Четвертого транспортного кольца. Это, в частности, повлияет на территории, прилегающие к платформе Фрезер. Здесь возможна реорганизация промзоны Карачарово с размещением многофункционального комплекса.

Коммерческая недвижимость

Немало участков предполагается использовать и для жилищного строительства. Помимо упомянутого участка от Минской улицы до ТТК (1 млн кв. м) это грузовой двор станции Павелецкая-Товарная (в случае его перебазирования можно построить 300 кв. м жилья). Еще 150 000 кв. м жилья может дать реформирование территории грузового двора платформы Красный Балтиец. Дальше больше: при условии реформирования грузового двора и прилегающей территории в районе платформы Северянин (в границах ярославское направление МЖД, пр-т Мира, ул. Красной Сосны, граница парка Лосиный остров) можно застроить около 50 га, что позволит ввести 500 000 кв. м.

А вот грузовой двор Савеловского двора, по словам Королевского, уже вызвал интерес у ОЦВ (Отраслевой центр внедрения новой техники и технологии, дочерняя компания РЖД). Преимущества этой площадки близость к ЦАО и Третьему транспортному кольцу (ТТК). Здесь тоже предполагается строительство многофункционального комплекса. Также предлагается подготовить проект освоения пространства над железнодорожными путями на участке от Новой Басманной улицы до Сыромятнической набережной, построить многофункциональные и гаражные комплексы на участке железной дороги между Курским вокзалом и площадью трех вокзалов. Отдельными крупными проектами станет освоение территорий, прилегающих к Малому кольцу МЖД, которое будет со временем использоваться для внутригородских пассажирских перевозок, а также скоростная транспортная система объединенного Московского авиационного узла.
Жилье на рельсах

Вижу землю!

Весьма значительные объемы жилья можно построить за счет территории грузового двора Рижского вокзала. Существование таких планов подтвердила префект СВАО Ирина Рабер. По ее словам, имеются большие резервы в зоне отчуждения железной дороги, полосе отвода и на территории, занятой постройками РЖД. Этот район вплотную прилегает к Марьиной Роще, он расположен вблизи от центра и ТТК, что делает его весьма перспективным для жилой застройки. Что касается сообщений в прессе о том, что Рижский вокзал (наименее загруженный из столичных вокзалов) будет закрыт и сохранен только как памятник архитектуры, то эту информацию Ирина Рабер опровергла, заявив, что такие вопросы находятся в компетенции железнодорожников.

С учетом перспективных проектов объем коммерческих площадей в Москве может довольно быстро удвоиться. Не повторит ли Москва участь Берлина, где после строительного бума 90-х гг. пустуют и офисы, и квартиры? Не исключено, что в ближайший год-два девелоперам придется больше беспокоиться не о том, где взять площадки, а о том, сможет ли рынок переварить такой объем новых коммерческих площадей. Впрочем, пока у арендаторов был хороший аппетит, а здания НИИ и прочие помещения вне классификации все меньше вписываются в их рацион.

В 2006 г. избитый тезис о том, что земля в Москве почти закончилась, начал терять свою актуальность, самые смелые фантазии девелоперов начали становиться реальностью. Столичные власти всерьез взялись за поиски и юридическую подготовку земельных резервов. Оказалось, что если поскрести по сусекам, то найти можно немало: промзоны, просроченные инвестконтракты, реконструкция кварталов, участки вдоль новых дорог, Москва-Сити, в перспективе Большой Сити, деревни А теперь еще и такой немалый резерв, как земли РЖД.

В крупнейших мегаполисах Европы население предпочитает ездить в город только работать. В Москве тоже наблюдается такая тенденция. Если раньше жизнь за городом казалась далекой и исключительно дачной, то сейчас практически ничем не уступает столичной.



Сегодня города-спутники Подмосковья практически сливаются с Москвой. Развитая инфраструктура, скоростное железнодорожное сообщение, плюс благоприятная экологическая обстановка - важные, но далеко не последние преимущества области.

Преимущества очевидны

Знакомьтесь

Покупателями жилья в городах-спутниках становятся сами же москвичи. Чаще всего это молодые семьи, которые хотят улучшить жилищные условия или пожилые люди, которые продают квартиры в Москве и переезжают в область, чтобы получить доплату.

Красногорск

Самыми крупными городами-спутниками Московской области являются Химки, Красногорск, Мытищи, Реутов, Королев и другие. Цены здесь все же меньше, чем в самом отдаленном районе Москвы, а жилья строится больше.

Мытищи

У юго-восточной границы Красногорска инвестиционно-строительная Группа Компаний CУ-155, ДСК-1 и ДСК-2 ведут строительство жилого района Красногорье. В конце 2009 года здесь появится жилой район из 38 жилых домов с собственной инфраструктурой: детские сады, школы, поликлинники, яхт-клуб, уникальный круглогодичный горнолыжный комплекс и многое другое. В пешеходной доступности расположены гипермаркеты Крокус-Сити, Ашан, МЕТРО, ИКЕА, МЕГА.

В Мытищах в основном преобладает комплексная застройка, а средняя стоимость 1 кв. метро жилья равна 1824 долларам.

Это один из самых старых городов Подмосковья, одной из основных привлекательных особенностей которого является транспортная доступность. Город окружен двумя трассами: Ярославским и Осташковским шоссе (на котором пробки бывают очень редко), а также с Москвой Мытищи связывает скоростной электропоезд Спутник, время в пути которого составляет не более 20 минут.

Химки

Одним из наиболее интересных новых проектов является жилой комплекс бизнес-класса Планета. Он состоит из трех 16-этажных корпусов, получивших названия Европа, Австралия и Америка. Монолитно-кирпичные дома комплекса повышенной комфортности строятся по индивидуальному проекту. Площадь квартир свободной планировки будет составлять от 43 до 96 квадратных метров. Помимо этого, новый комплекс расположен поблизости от автовокзала и железнодорожной станции Мытищи.

Сегодня в Химках возводят монолитно-кирпичные и панельные дома. Средняя стоимость 1 кв. метра составляет 2029 долл. Следует отметить, что жилье в этом городе стремительно дорожает, несмотря на то, что темпы строительства жилья продолжают оставаться высокими.

Город расположен между двумя водными артериями - каналом им. Москвы и рекой Сходня - и окружен крупнейшими в ближнем Подмосковье лесными массивами.

Микрорайон Новокуркино расположен в Новых Химках. Здесь будут построены 18-25-этажные панельные дома улучшенной планировки серии КОПЭ-Парус, строящиеся ГК ПИК, и 32-36-этажными монолитные здания, выполненные по индивидуальному проекту. В общей сложности в районе будет возведено более 900 тыс. кв. метров жилья.

В настоящее время в Химках комплексно застраиваются три микрорайона - Лобаново, Новокуркино и Левобережный. Это три самые крупные стройки в городе, остальные дома представлены в основном точечной застройкой.

Реутов

А в микрорайоне Лобаново планируется застроить жильем и объектами инфраструктуры целый заводской квартал, состоящий из деревянных домов.

В основном город застраивается точечно, поскольку Реутов окружен большим количеством транзитных трасс, и расти ему, по сути, больше некуда. Ежегодно в городе вводится в эксплуатацию более 100 тыс. кв. метров жилья. Цены на недвижимость здесь не сильно отличаются от столичных, разница составляет всего 100-150 долларов.

Город расположен в 15 км. к востоку от столицы. Главный плюс Реутова - перспектива строительства метро в 2010-2011 годах.

Балашиха

В центре города предлагаются квартиры в домах, расположенных по улицам Новая и Комсомольская. Их стоимость - от 1030-1050 евро за квадрат. Расстояние до железнодорожной станции можно преодолеть за 7-10 минут, а расстояние до МКАД - 500 метров. Скоро должны появиться предложения в новостройках по улице Кирова. Там будут в том числе и двухуровневые квартиры. Центральные улицы отличает развитая инфраструктура: школы, детские сады, стадион, крупные магазины. В районе хорошие транспортные развязки с быстрым и несложным выездом на МКАД.

Кроме того, в 1 км от МКАД недалеко от станции метро Щелковская в конце 2007 года будет построен микрорайон им. 1 Мая. В общей сложности здесь вырастут 17 разноэтажных жилых домов, а также торговые центры, поликлинника, школа, парковая зона и подземные автостоянки. Застройщик микрорайона: ДСК-1.

Этот город скоро можно будет назвать районом столицы, поскольку с каждым годом Балашиха все ближе и ближе приближается к МКАД. Город и так находится в непосредственной близости от кольцевой - всего в 4 киллометрах. Сегодня это один из самых динамично развивающихся городов Московской области. В настоящее время одна из самых крупных строек в Балашихе - жилой район Солнцеград, который возводит компания Новая Площадь. Район будет расположен всего в двух киллометрах от МКАД. Первые 2000 квартир будут сданы в эксплуатацию к 2008 году, а строительство всего района и объектов инфраструктуры завершится в 2011 году.

Подольск трудно назвать областным городом-спутником - находится он в 17 км. от МКАД. Как в одном из крупных промышленных городов в Подольске ведется активное жилищное строительство. В основном здесь возводят монолитно-кирпичные дома точечной застройки. Кроме того, в Подольске реализуется программа по сносу ветхого жилья. В ближайшие годы несколько тысяч подольчан переедут из сносимых хрущевок в современные просторные квартиры.

Подольск

Также в Подольске строятся такие объекты, как монолитно-кирпичный дом по индивидуальному проекту на ул. Тепличная, д.4, цена за 1 кв. метр жилья в котором составляет от 1200 долларов. В микрорайоне Родники, д. 1 ведется строительство 5-секционного монолитно-кирпичного жилого дома переменной этажности.
Тема незаконного строительства элитного коттеджного поселка на участке площадью 25 гектаров в Одинцовском районе, о чем уже сообщала РГ, получила новое развитие.

Приобрести квартиру в новостройке здесь можно от 930 долларов за 1 кв.метр. Например, по адресу: Красногвардейский бульвар, вл. 33 АБ в жилом комплексе бизнес-класса с подземным паркингом и собственной инфраструктурой.

Жители подмосковных деревень возражают против строительства коттеджей, поскольку ведется оно на опушке Подушкинского лесопарка, одного из старейших в Московской области лесных массивов (он относится к лесу первой категории). Они утверждают, что поле, на котором ЗАО Пойма-Проект собирается построить 65 домов, досталось компании с нарушением закона.

Напомним: два года назад подмосковный совхоз Матвеевский передал ЗАО Пойма-Проект 25 гектаров земли, расположенных между Подушкинским лесопарком и коттеджными поселками Рождественно, Подушкино и Барвиха на престижном Рублевском направлении. Фирма перевела эти земли из разряда сельскохозяйственных земель в категорию индивидуальное жилищное строительство (ИЖС), а в прошлом году продала их ООО Пойма-Проект. Как утверждает Светлана Тихомирова, юрист, отстаивающий интересы жителей, эти предприятия - одно лицо.

Перевод земель поля под застройку является незаконным еще и потому, что в соответствии с Федеральным законом N 7, а также с положениями Земельного и Градостроительного кодексов данная территория является рекреационной и санитарно-защитной зоной для трех поселений, - объяснила Тихомирова. Кроме того, если сооружение новых строений затрагивает законные интересы граждан, на территории должен быть проведен референдум, но, как утверждают жители, их мнением никто не интересовался. В результате 30 марта жители подали иск в суд к правительству Московской области, администрации Одинцовского района и ЗАО Пойма-Проект.

По словам Тихомировой, в соответствии с Земельным кодексом РФ за один раз из разряда земель сельскохозяйственного назначения в категорию земель под ИЖС можно перевести не более трех га земли. Однако фирма умудрилась изменить статус аж 25 га - и все за один раз. Кроме того, утверждают депутаты, размер компенсации, которую ЗАО Пойма-Проект выплатило государству, подозрительно мал. За каждый га земли администрация Одинцовского района получила лишь 30 тысяч рублей. ООО Пойма-Проект заплатило предшественнице 80 миллионов рублей за перекупку. А предполагаемая цена за сотку после окончания строительства составит от 40 тысяч долларов!

Кстати, разрешение на строительство появилось у них только 1 июня 2006 года. Коммерческий директора ООО Пойма-Проект Игорь Фролов утверждает, что перед заключением сделки была проведена тщательная юридическая проверка всего законодательства в данной области.

Суд состоялся 14 июня текущего года. Фирма-застройщик не смогла представить в суде никаких документов, разрешающих строительство поселка на территории опушки леса Подушкинского лесопарка, - заявила Тихомирова. -

По нашим данным, всего 5 процентов от всех объектов строительства в Подмосковье имеет необходимые документы, оформленные в соответствии с существующим законодательством, - говорит Юрий Самсонов, руководитель Общества защиты природы Москвы и Московской области. - Зато за 15 лет создана всего одна особо охраняемая природная территория.

В борьбу включился депутат МГД Иван Новицкий. Лесопарковый защитный пояс имеет огромное значение, особенно когда строительство перешло за рамки Кольцевой дороги, - заявил он. - А в прошлом году область вышла на первое место по темпам строительства. В Москве, например, оно осуществляется строго по Генплану. Это должно стать нормой и для области.



Главная --> Публикации