Главная --> Публикации --> Владелец сети мария ра купил гостиницу в новосибирске Пенсионные накопления удешевят ипотеку Земля должна подешеветь В жилищную программу молодая семья будут принимать до 35 лет Банка бояться — за квартиру не платить

Новые торговые центры в Москве открываются едва ли не каждый месяц. В 2003 г. может быть введено более 900 000 кв. м новых площадей. При этом заполняемость профессиональных торговых центров держится на практически максимально возможном уровне в 95%. С просьбой прокомментировать ситуацию с торговой недвижимостью в Москве мы обратились к Иену Эллиотту, руководителю отдела стратегического консалтинга по торговым помещениям в Центральной и Восточной Европе компании Jones Lang LaSalle.

Иен Эллиотт: "Москва - это нечто особенное".

- Все очень индивидуально. Как будет развиваться сектор торговой недвижимости в крупном европейском городе, зависит от целого ряда причин - к примеру, плотности населения, расположения и загруженности основных транспортных магистралей, развитости системы муниципального транспорта, доходов населения и массы других составляющих. Да, мы могли бы попытаться сравнить сегодняшний московский рынок торговой недвижимости с ситуацией в этом же секторе, к примеру, в Испании в конце 80-х либо в Португалии начала 90-х. Но сравнение не будет корректным.

- М-р Эллиотт, учитывая большой опыт работы вашей компании на американских и европейских рынках, что вы можете сказать о развитии ситуации с торговой недвижимостью в Москве в 2003 г.?

- Несомненно. Во-первых, что касается месторасположения. Более половины строящихся крупных торговых центров расположены на МКАД, как наиболее доступной - в первую очередь для автомобилистов - части Москвы. Во-вторых, расположение центра на МКАД позволяет девелоперам организовать подходящую по размерам парковку для автомобилей, что в центре Москвы сделать просто невозможно и что нередко вызывает серьезные проблемы у работающих центров. Ведь, к примеру, в США любой крупный магазин окружен автомобильными парковками, вместимость которых нередко превышает даже самые оптимистичные прогнозы относительно количества людей, способных посетить его одновременно. Покупатель, приехавший в торговый центр, не должен ни секунды задумываться о том, где ему припарковать свою машину. Отсутствие мест на парковке уже изначально накладывает отрицательный отпечаток на первые впечатления от торгового центра. И в-третьих, стоимость земли и аренды помещений в торговых центрах. Из-за высокой стоимости получения земельных участков под строительство в центральных районах Москвы стоимость аренды площадей торгового центра там будет в 2-3 раза выше стоимости аналогичных площадей на МКАД. А для арендаторов это очень серьезная проблема, поскольку в будний день из-за тяжелейшего трафика добраться до центра очень нелегко, а в выходные москвичам, в большинстве своем живущим за пределами Садового кольца, легче и быстрее добраться как раз до окраинных торговых центров.

- Можно ли говорить о том, что Москва уже сформировала свои собственные требования к строящимся торговым центрам?

- Не надо забывать о том, что большинство европейских столиц имеет обширные пешеходные зоны в пределах исторического центра города, где располагаются как бутики, так и множество предприятий общественного питания и магазинов масс-маркет. Всего этого в Москве, к сожалению, пока нет. Есть две полностью сформировавшиеся "бутиковые" улицы - Кузнецкий мост и Столешников переулок, и в какой-то мере к ним уже относится Третьяковский проезд. Говорить о том, что главная улица Москвы - Тверская - приобрела какие-то законченные формы в отношении торговых помещений, на мой взгляд, еще рано. Удачно развиваются Кутузовский проспект, улица Петровка. Пожалуй, на этом перечисление можно и закончить. В целом ситуация со street retail (не относительно торговли с лотков и различных киосков, а в отношении магазинов, торгующих непродуктовыми товарами. - Прим. ред.) в Москве еще далека от идеальной. Немало этому способствует некоторое, уже, видимо, давно сформировавшееся недоверие москвичей к ценам в этих магазинах - согласно большинству опросов они считают их изрядно завышенными. В Москве практически нет так называемых сток-центров, получивших большое распространение в Европе. Те, что есть в Москве, торгуют не распродажными изделиями известных марок, а чем-то не совсем понятным в смысле качества. И самое главное - неразвитость системы небольших кафе, а именно за ними, на мой взгляд, будущее. Это, правда, напрямую зависит от реализации программ по развитию Москвы как туристического центра.

- Получается, что центр Москвы должен быть отдан под офисные помещения и торговые улицы?

- В секторе крупных торговых центров можно говорить даже о том, что начинается серьезная конкуренция - за арендаторов и за покупателей. Для арендаторов центры стараются постоянно совершенствовать и увеличивать объем предоставляемых услуг. Борясь за покупателей, торговые центры уделяют повышенное внимание дизайну центров, увеличению площадей, занимаемых различными развлекательными центрами и food-court (в Москве прижилось название "ресторанный дворик". - Прим. ред.). Что касается, к примеру, дизайна и архитектуры, то, на мой взгляд, "Крокус-Сити" в этом плане является одним из лучших торговых центров не только в Москве, но и в Европе в целом. Мне лично все очень нравится. Чего не скажешь о москвичах, которые, видимо, оказались не готовы к самой идее бутиков на огромной площади не в центре, а на МКАД.

- То есть растет сектор крупных торговых центров, остальные же секторы торговой недвижимости развиваются медленнее?

- Что же ожидает этот сектор рынка недвижимости в ближайшем будущем?

Опять же процентное наполнение торговых центров. Тут Москва пошла своим собственным путем. В Европе в среднем на долю продуктовых отделов приходится 10%, развлекательная часть и food-court занимают порядка 15-20%, остальное приходится на непродуктовые магазины. В Москве же основными якорными арендаторами являются как раз ритейлеры, поэтому на продуктовую часть в торговых центрах приходится порядка 20% площадей. Несколько меньшие, чем в европейских странах, площади выделяются под развлекательную часть, что не совсем правильно. К примеру, "Мега-Молл" находится в выигрышном положении именно из-за грамотно созданной и эксплуатируемой развлекательной части, привлекающей значительное количество дополнительных посетителей. Теперь вернусь к вопросу об отличиях в развитии торговых центров в Москве и европейских странах. Москва идет по пути создания крупных торговых центров - 50 000-70 000 кв. м, тогда как в Европе ориентируются на 30 00 В Москве предпочитаемая площадь под аренду для небольшого магазина - 25 кв. м, а в Польше и Венгрии, например, продавцы готовы ограничиваться и семью метрами. Эти сравнения можно продолжать, однако вывод один: Москва совершенно исключительный в отношении развития торговой недвижимости город, не похожий на другие европейские столицы.

Одной из тенденций ближайшего времени может стать определенная диверсификация арендных ставок между успешными и неудачными торговыми центрами. Определенные подвижки в этом плане начались еще прошлым летом, когда торговые центры с явными, концептуального плана ошибками делали так называемые "сезонные скидки" на арендную плату - в 10-15%. Сегодня же можно говорить и том, что эти центры готовы к общему снижению ставок аренды на 10-15% .

- Рынок торговой недвижимости в Москве до сих пор не насыщен, и в этом - большой потенциал для новых проектов. Наша компания позиционирует московский рынок как рынок медленно растущих арендных ставок на торговые помещения. В этом же секторе вместе с Москвой находятся такие города, как Милан, Рим, Дублин. Англия, Испания, Германия, Швеция практически достигли максимального значения роста ставок. Берлин, Брюссель, Копенгаген, Лиссабон - там арендные ставки падают по различным причинам: из-за перенасыщенности рынка, экономических проблем. Эдинбург - на стадии подъема аренды. Наиболее прогрессирующими арендными ставками на сегодняшний день отличается Будапешт. Однако все это статистические выкладки, отнюдь не говорящие о перспективности того или иного рынка для девелоперов и инвесторов. Поскольку, по нашим оценкам, если доходность по торговым помещениям в Центральной и Восточной Европе находится на уровне 5-10%, то в Москве мы ее оцениваем на уровне 19-24%.

Повторюсь: растет значимость концептуального дизайна и архитектуры. Будет увеличиваться развлекательный сектор, в том числе и за счет столь модного и успешно функционирующего направления, как расположение в торговых центрах мультиплексов. Они хоть и приносят минимальный доход, однако являются одним из важнейших способов увеличения посещаемости.

Однако потенциал московского рынка огромен. Ведь москвичи порядка 80% своих доходов тратят на различные продуктовые и промышленные товары. В той же Варшаве эта цифра составляет порядка 60%, Прага, Париж, Лондон, Франкфурт - 40% и менее. При этом в Москве на 1000 жителей приходится сегодня порядка 80 кв. м торговых площадей. Для сравнения: в Лондоне - 180 метров, в Праге - 310, в Париже - 390, в Мадриде и Варшаве - порядка 43 Так что в смысле объемов строительства Москве еще строиться и строиться.

На самом деле российскому рынку далеко до западноевропейской стабильности с ростом в случае большой удачи на десяток процентов в год. Но российским ритейлерам, привыкшим увеличивать обороты не менее чем на 50% ежегодно, грустно наблюдать за снижением своих показателей. Оправдались прогнозы экспертов, наполовину в шутку, наполовину всерьез утверждавших, что три первых фактора успеха торгцентра это местоположение, местоположение и местоположение. Но что делать, если у конкурентов оно оказалось не менее удачным?

Свой вклад могут внести и иностранные ритейлеры. Во всяком случае, успешный пример тех же IKEA, METRO, Auchan послужил примером для многих. Помимо них на рынок вышли и такие крупные сетевые иностранные операторы, как Zara, Tatuum, Sinequaone, Perspective, Reserved or Accesorised. Так что мне московский рынок торговой недвижимости видится исключительно в светлых тонах для всех - инвесторов, девелоперов, управляющих, арендаторов и просто покупателей, у которых появляется самое главное - возможность выбора.
С фразы конкуренция между девелоперами становится все более жесткой уже два года можно начинать любую заметку про российский рынок торговой недвижимости. С течением времени мои коллеги добавляют к ней все новые депрессивные штрихи, очерчивающие разные грани проблемы, вроде МКАД выходит из моды или инвесторы переоценили ритейл. Темпы роста розничных компаний снижаются, а в разговорах владельцев торговой недвижимости все чаще звучат нотки, напоминающие брюзжание старушек на лавочке на тему понастроили тут всякого.

Однако вспомните про ТЦ Гвоздь на Волоколамском шоссе. Многоэтажная коробка с прибитой гвоздями крышей, построенная по проекту одного из самых известных российских архитекторов Александра Скокона, основателя архитектурной мастерской Остоженка, получившая в 1998 г. премию Золотое сечение, меняла владельцев и арендаторов, не в силах завоевать признание покупателей. Необычный дизайн здания с элементами поп-арта, привлекший поначалу представительный пул арендаторов, был не в силах исправить неудачное местоположение комплекса. Вообще, из заграничных поездок я вынесла твердое убеждение, что на строительстве наших магазинов не экономят. В лондонском гипермаркете Kingfisher владелец одной российской региональной компании, поглядывая на торчащие под потолком трубы и покрашенные в мышиный цвет стены, замечал, что такого убожества у нас уже давно никто не делает.

Варианты ответа предлагаются самые разные. Вот в Петербурге на одной из профильных конференций звучит идея о том, что волшебной палочкой, дарующей конкурентное преимущество, должен стать архитектурный проект. То есть надо не строить утилитарные коробки торговых центров, а доверяться именитым архитекторам и лучше иностранцам, тратя сотни тысяч долларов на красивые проекты.

Я никого не призываю делать покупки на Черкизовском рынке, но, может быть, современным ритейлерам стоит брать пример не только с далеких западных коллег, но и с южных соседей?

Свой вариант ответа на вопрос что делать?, как ни странно, пришел мне в голову на Черкизовском рынке, окружившем
Дворец спорта, где моя дочка постигает азы фигурного катания. Наблюдения за продавцами показали, что многие из них не соответствуют стереотипу настырных и хамовитых торгашей. Не обсуждая качество товаров и условия, в которых там предлагается делать покупки, хочу признаться: я была поражена уровнем работы торговцев. Вот у девушки спрашивают, нет ли туфель подходящего размера, тут же следует ответ: у нас кончился, но вот у Ахмеда точно есть, вон там, сходите, а у Юли напротив еще и сумки подходящие, она скидку сделает, если вы скажете, что обувь взяли. А рядом еще и очки солнечные продаются, все вместе будет просто замечательно смотреться. Понятно, что бойкие дамы за прилавком работают за процент с продаж, но ведь их уговоры дают эффект!

Примеры для подражания можно найти и в других местах. Например, в торговых центрах Горбушка или Экстрим. Продавцы аудиотехники или сноубордов с готовностью отправляют покупателя в дружественные торговые точки, готовы рассуждать о достоинствах товаров конкурентов. Конечно же, мягко подводя клиента к мысли, что помимо преимуществ у соперников есть недостатки у кого-то цена ниже, зато и гарантия короче, у другого качество на уровне, но дизайн хромает. Не раз приходилось слышать от маркетологов, что такая технология вызывает больше доверия у потребителя, чем громогласные заявления а к ним даже не ходите.

Сейчас продавцы сетевых магазинов в торгцентрах редко готовы поддержать душевный диалог с покупателем, а уж посоветовать зайти в другой магазин им и вовсе не приходит в голову. С помощью специальных тренингов их отучили бросаться на каждого, переступившего порог, с вопросом чем вам помочь?, и теперь персонал своим поведением демонстрирует напускное безразличие в отношении покупателя. Их не дозовешься, чтобы задать вопрос о параметрах товара, они маячат в отдалении, дублируя работу охранников.

Говорят, кросс-продажи и кросс-промоушн пытались некоторое время назад внедрить в столичных Мегах, но там эти методы не прижились зачем, если по улицам торгцентра бродят толпы покупателей и у арендаторов и так все хорошо с выручкой? А вот московская компания DVI, работающая в регионах, месяц назад получила награду одного из конкурсов лучших проектов на рынке коммерческой недвижимости за программу тренингов для арендаторов собственных торгцентров Столица. Во все города DVI выходит далеко не первой, везде уже есть магазины, в которые покупатели протоптали дорожки, поэтому волей-неволей приходится заниматься инновациями. Компания год бесплатно учила продавцов тем самым кросс-продажам, совместным маркетинговым акциям и другим приемам, направленным на то, чтобы арендаторы не глядели друг на друга волком, а работали на основах взаимопомощи. И получила приз в номинации Инвестиции: ее арендаторы отрапортовали о росте продаж, ротации в торгцентре за год почти не было сетевиков не отпугнуло даже намечающееся повышение арендной платы. Несколько тысяч долларов, потраченных на тренинги, окупились сторицей.

Но пока такими мелочами занимаются представители малого бизнеса. А крупняк наши уважаемые сети распространили принцип перекрестных продаж пока только на собственные магазины. Например, позвонив в отдельно взятый Спортмастер, можно получить информацию о наличии срочно понадобившихся шлепок для бассейна или детских чешек во всех географически близких магазинах сети. Но договориться о подобном взаимодействии целому пулу ритейлеров пока не удавалось.



Важнее всего, что все довольны: вещи проданы, покупателей заставляют тратить больше, чем они планировали, а люди покидают торгцентр с чувством удовлетворения вот высший пилотаж торгового искусства. Если можно увеличить продажи магазина в торгцентре в два раза, лишь повесив на витрины красочные плакаты, как убеждал меня менеджер сети модной одежды, то должны быть и другие дешевые и действенные способы увеличения оборотов.

Большинство регионов радостно рапортуют об ударных темпах строительства ТЦ в своих городах-миллионниках. Региональный торговый бум в разгаре. В Екатеринбурге за первые пять месяцев 2006 г. девелоперы ввели в строй два комплекса суммарной площадью 88 500 кв. м, к концу года в городе должны открыться еще четыре гиганта. В Перми в 2006 г. появится 120 000-130 000 кв. м торговых площадей, в Нижнем Новгороде на ближайшие 2-3 года запланировано как минимум четыре крупных многофункциональных ТЦ. И т. д., не говоря уже о Санкт-Петербурге и Москве. И везде, куда ни посмотришь, ставшие традиционными мультиплексы, детские игровые залы, фуд-корты

Модное словечко концепция прочно вошло в лексикон не только московских, но и региональных девелоперов торговой недвижимости. Теория консультантов о непреодолимой эволюции форматов убедила застройщиков Санкт-Петербурга, Екатеринбурга, Самары, Нижнего Новгорода и других прогрессивных с точки зрения ритейла российских городов. Согласно ей в стране настало время для продвинутых, или, как говорят аналитики, качественных, торговых центров.

Более того, доходит до курьезов: например, в Екатеринбурге в четырех из шести проектов ТРК, которые сдаются в этом году, запланированы мультиплексы. Они добавятся к действующему мультиплексу в молле Парк Хаус. Более того, знакомые консультанты поделились информацией, что еще ряд местных девелоперов раздумывают над аналогичными проектами.

Раньше россияне и не подозревали, что в магазине можно не только делать покупки, но и смотреть кино, играть в боулинг, лакомиться фастфудом. Если в магазине был не один этаж, а несколько, покупатели покорно шли наверх по лестнице, а не ехали на эскалаторе. Сейчас наличие удобств и развлечений становится обязательной составляющей современного торгового центра.

Законодательницей моды в торговых примочках до недавнего времени была прогрессивная Москва, но ее обошла Северная Пальмира: три месяца назад в петербургском ТРК Нептун открылся первый в России океанариум. Инвестору он обошелся почти в половину суммы, затраченной на весь торговый комплекс, в $16 млн из $36 млн. Окупить затраты собственник планирует за 5-6 лет. Правда, для этого необходимо, чтобы ежегодная проходимость океанариума была не ниже 800 000 человек. Однако это развлечение не для слабонервных. К примеру, проводя ознакомительный пресс-тур на открытии ТРК, организаторы честно предупреждали приглашенных: из-за особенностей конструкции и выгнутого стекла посетителям может стать дурно. Еще более экзотический проект готовит к реализации в Ленинградской области итальянская Margheri Group в начале сентября она планирует начать строительство ТЦ Новый Колизей, в центре которого разместятся искусственное море и пляж.

Не то чтобы они не понимали, что это приведет к конкуренции и перенасыщению рынка, просто сложилось устойчивое мнение: в крупном ТРЦ должен быть мультиплекс, заступается за девелоперов собеседник. Сможет ли город-миллионник переварить столько кинотеатров, затрудняются сказать даже местные аналитики.

Активную изобретательность девелоперов эксперты объясняют тем, что до сих пор в региональных городах сохранялся дефицит любых торговых форматов. Современные ТЦ для региональных девелоперов, многие из которых принимаются за подобные проекты впервые, как яркие игрушки, им хочется сделать их как можно более привлекательными.

В Нижнем Новгороде в состав ТЦ Золотая миля девелопер включил казино и ночной клуб, очевидно рассчитывая, что те деньги, которые посетители не потратят в торговых залах, они оставят там.

Реконцепция и редевелопмент торговых центров, которые уже вовсю идут в Москве, скоро могут стать и массовым явлением в регионах. В том же Екатеринбурге концептуализацией, как они говорят, торговых точек уже озаботилась местная администрация летом она начала общегородской смотр. В результате собственники некоторых ТЦ задумались о смене концепций. Например, ТЦ Успенский, из которого владельцы планируют в перспективе сделать универмаг. Пока для России этот формат в дефиците, однако в той же Москве консультанты его активно продвигают. Правда, пока про открытие универмагов больше говорят, чем реализуют.

Но в погоне за красивостью нередко допускаются серьезные просчеты. Кошмарными гибридами называют неудавшиеся ТЦ екатеринбургские аналитики. Такими они считают комплексы, претендующие одновременно на звание деловых, торговых и развлекательных центров, но без четко выраженной концепции, таких, например, как Антей. Кстати, интересный факт: в начале лета Антей предпринял попытку привлечь принципиально нового арендатора. Руководство заявило, что их якорем может стать местная Регистрационная палата, и начало с ней переговоры о о переезде в бизнес-центр, являющийся частью ТРК. Директор Антея рассказал Ведомостям, что это может стать фишкой центра и привлечь целевую аудиторию состоятельных людей, которые приобретают недвижимость.

Но реконцепция и редевелопмент неудачных ТЦ произойдут не раньше, чем регионы заполонят комплексы более удачных форматов. Однако и это может быть дорогостоящим и не всегда успешным мероприятием. К примеру, от смены концепции руководство екатеринбургского Успенского сдерживает объем требуемых инвестиций (не менее $50 млн).

У аналитиков нет сомнений, что небольшие региональные торговые центры, неудачно расположенные, с плохими подъездными путями, маленькими парковками или без таковых, очень быстро будут терять свою конкурентоспособность. Сейчас это происходит с московскими торговыми комплексами первой волны. Из примеров столичной практики можно привести ТЦ Гвоздь, в некоторой степени Новинский пассаж, Дворянский дом, а также более новые комплексы, которые вызывают у консультантов противоречивые оценки, те же Аркадия, Европарк.

Итак, многие регионы сейчас переживают такой этап, какой Москва прошла несколько лет назад, когда и на ее территориях было много разнообразных конструкций, позиционирующихся как ТЦ, вплоть до обыкновенных крытых рынков. Но после дикой стадии развития рынка непременно начинается эра профессиональных ТЦ. И здесь игроков могут поджидать сложности.

Екатеринбургские аналитики ожидают прихода в город профессиональных сетевых ритейлеров, торговых операторов. Игроки полагают, что этот процесс послужит толчком к исчезновению самых неудачных торговых комплексов.

Понятно, что принцип успеха любого магазина (вплоть до торгового центра) из трех важнейших факторов хорошее местоположение, местоположение и местоположение никто не отменял. Но растущая взыскательность покупателей настоятельно начинает требовать и разнообразия. Стандарты хороши там, где они нужны, например, в вопросах совместимости компьютерной техники. Но задайте любой домохозяйке вопрос: что с ней сделает муж, если она будет по понедельникам кормить его котлетами, по вторникам сырниками, по средам сосисками, по четвергам голубцами?..

Если обратить внимание на профессиональные ТЦ Москвы, то можно увидеть довольно много однообразия. Консультанты уличают создателей ТЦ в участившейся штампованности проектов. Ставшее заметным однообразие в подходе к строительству торговых комплексов в России, к содержанию этих самых концепций может не только оттолкнуть в конечном итоге драгоценных покупателей от ТЦ, но и стать серьезной проблемой для арендаторов. А в результате это неизбежно скажется на благосостоянии владельцев зданий. Взять ту же московскую Ленинградку (известный торговый коридор, берущий начало на пл. Тверской Заставы и продолжающийся вплоть до Ленинградского шоссе). Всем известно, сколько новых крупных проектов ТЦ запланировано на этих территориях. Помимо существующих Галереи Аэропорт и Метромаркета, а также ряда небольших торгцентров здесь в скором времени появятся такие гиганты, как Метрополис, Авиапарк, подземный комплекс под пл. Тверской Заставы. И все эти проекты содержат, например, большую развлекательную составляющую. Потому некоторые эксперты опасаются, что часть покупателей так и не доедут до Меги в Химках, осев прямо на площади у Белорусского вокзала.

Пусть, пока ребенок смотрит Супермена, мама сделает необходимые для семьи покупки и присядет с чашкой кофе и женским романом, который, вполне вероятно, ей захочется дочитать дома, и она его приобретет. А папа, вспомнив былое, докажет самому себе, что у него рука тверда и верен глаз. И живот не слишком велик.

Похоже, пора девелоперам и консультантам поближе присмотреться к некоторым малым форматам, которые начинают завоевывать популярность, хотя и не отличаются сверхдоходностью. Например, книжный магазин читальня кафе, так сказать, в одном флаконе. А может быть, добавить пару шахматных столиков? Или боулинг и бильярдная вместо мультиплекса. А может быть, настольный теннис? Или, наоборот, совместить все это в одном ТЦ.


Как и в Москве, во многих российских городах рынок офисов переживает бурный рост. Но, пожалуй, ни в одном городе нет такого ноу-хау, как в Екатеринбурге. Даже московская администрация никогда не принимала решения, во всяком случае официально обнародованного, о том, чтобы получить контроль над классификацией офисных зданий. Хотя, конечно, были попытки. Например, когда цены на муниципальные помещения класса С столичные чиновники решили повысить до рыночных.

Хотя, к сожалению, слабо верится в развитие формата, при котором ребенок, старательно обучающийся домашнему хозяйству, ходит по торговым залам с самостоятельно составленным списком покупок (периодически сверяясь с родительской версией). А в это время мама наслаждается частью Белый знаменитой кинотрилогии Три цвета Кшиштофа Кесьлевского, тогда как папа в кафе упоенно листает новое издание биографии Бориса Пастернака, оттеняя удовольствие зеленым чаем. Подобная семья, вероятно, будет большую часть времени проводить вместе

Причины для создания подобной структуры у администрации города есть. Например, по официальной версии, надо навести порядок в городе. Екатеринбургские чиновники обеспокоены соотношением объемов офисов А-, В- и С-классов. Игроки рынка сетуют, что до сих пор каждый владелец присваивал своему зданию такой класс, какой ему заблагорассудится. Потому сложно было даже подсчитать точные объемы офисного фонда.

Традиционно такая сфера, как стандарты на офисном рынке, казалось бы, является прерогативой самих участников рынка. Но у администрации Екатеринбурга, похоже, другой взгляд. Недавно было обнародовано решение городских властей создать особую рабочую группу при комитете по организации бытового обслуживания населения одном из структурных подразделений горадминистрации. Этот новоявленный экспертный совет и возьмется контролировать офисный сектор в городе. Группа подсчитает все существующие кабинеты, выдаст паспорта новым зданиям и присвоит всем объектам тот или иной класс.

В одном из последних исследований независимых екатеринбургских аналитиков говорится, что из 2,7-2,9 млн кв. м офисных помещений к классам A и В можно отнести не более 85 000-90 000 кв. м. Но власти рано поднимают панику. Как показывает практика развитых рынков, нет ничего необычного в таких соотношениях. Офисы класса С, или советское наследие, изживаются небыстро. Продукт же классов А и В только осваивается российскими бизнесменами. Что касается помещений А-класса в проектах многих зданий, на которые, видимо, делает ставку екатеринбургский чиновник, то эта перспектива сомнительна. По классификации большой четверки редко какое встроенное или пристроенное помещение может претендовать на класс А. Спрос на помещения в Екатеринбурге как раз склоняется в сторону площадей В-класса. Кабинеты же категории А пока не так востребованы, как предполагают местные власти.

Львиную долю офисов в Екатеринбурге около 70% составляют помещения класса С, по оценке региональных СМИ. Свободные офисы категорий А и В в Екатеринбурге весьма трудно найти. Хотя, как заверил заместитель председателя комитета по организации бытового обслуживания населения администрации Екатеринбурга Михаил Усольцев, начиная с прошлого года в проектах многих зданий закладываются помещения класса А. Но вот на рынке недвижимости в готовом виде их пока нет.

Но эти проекты у некоторых игроков вызывают опасения. Конкуренция в сегменте А в городе практически отсутствует. Пока в новых офисных центрах ставка аренды за 1 кв. м варьируется от 850 до 1400 руб. в месяц. Один из вариантов развития событий взлет цен высоко вверх в сегменте А после ввода в строй Екатеринбург-Сити. Просто потому, что потенциальные арендаторы увидят, за что им предлагают платить большие деньги.

Возможно, что спрос на площади класса А повысится в 2008 г., когда в эксплуатацию будет сдан ожидаемый всеми бизнес-центр Екатеринбург-Сити (девелопер Уральская горно-металлургическая компания). А также строящийся комплекс от Ренова-Стройгруп. Вместе они дадут городу около 500 000 кв. м площадей класса А.

Предварительные итоги работы экспертной группы показали, что 85% рынка Екатеринбурга занимают офисы класса С, многие из которых близки даже к D. Остальное это офисы класса В, и единицы относятся к классу А. На следующем этапе рабочая группа скажет каждому владельцу здания, к какому классу его объект должен относиться.

В состав рабочей группы в Екатеринбурге вошли представители БТИ, УПН, проектных и риэлторских компаний города и сами чиновники. Эксперты уже заканчивают инвентаризацию офисов. Процедура поможет точно определить, сколько в городе кабинетов и в каком они состоянии. Кроме того, группа вроде собирается разработать специальную программу обучения управляющих для объектов коммерческой недвижимости. Но основная цель совета заключается в создании той самой классификации для офисов, как это давно сделано в Москве.



Идея губернских чиновников поставить на учет все офисные площади совсем не кажется неосуществимой. Она даже полезна. В таком городе, как Екатеринбург, в отличие от многомиллионных мегаполисов сосчитать все офисные здания не так сложно. Нечто подобное практикуется и в Казани. И даже в Санкт-Петербурге. Создание школы управляющих тоже дело нужное. Но вот сама классификация устроит ли она местных участников рынка, будут ли по ее канонам работать в городе девелоперы из столицы, привыкшие к совсем иным стандартам?



Главная --> Публикации