Главная --> Публикации --> Хоум кредит объявляет тендер проблем Владелец сети мария ра купил гостиницу в новосибирске Пенсионные накопления удешевят ипотеку Земля должна подешеветь В жилищную программу молодая семья будут принимать до 35 лет

Свое предложение по перераспределению лесной собственности Юрий Лужков начал с прямых обвинений в адрес руководства Московской области: Мы будем бороться за сохранение лесной зоны вокруг Москвы, хотя и понимаем, что для Московской области это большой бизнес. Московская область распродает эти земли под дачные участки. Суть предложений мэра сводится к постановке на учет в федеральном ведомстве каждого гектара леса вокруг Москвы чтобы они не уничтожались.

Мэр Москвы выступил с очередной громкой инициативой: передать все леса зеленого пояса Москвы из областного управления в ведение Федерального агентства лесного хозяйства. Министр природных ресурсов страны на удивление быстро среагировал на предложение Юрия Лужкова - Юрий Трутнев уже дал указание своим подчиненным начать проработку вопроса постановки на учет в Минприроде зеленого пояса Москвы. Кроме того, Рослесхоз уже провел спутниковую инспекцию областных лесов и в ближайшее время может обнародовать сумму ущерба, которую государство понесло от массированной вырубки и застройки подмосковных лесных массивов коттеджными поселками.

Похоже, в лице Минприроды Юрий Лужков нашел союзника: заявление мэра Москвы горячо поддержал министр природных ресурсов России Юрий Трутнев, который высказался так: Предложение мэра Москвы по передаче управления над лесопарковым поясом столицы это работа непростая и требующая от нас значительных усилий, в том числе контрольно-надзорных, которые мы обязаны проводить в тесном контакте с властями как Москвы, так и Московской области. Однако данное предложение, на мой взгляд, является достаточно своевременным и актуальным... Юрий Трутнев также добавил, что вырубка подмосковных лесов и застройка земель гослесфонда вещь недопустимая и самым отрицательным образом влияет на экологическую ситуацию в крупнейшем городе России.

Новый пассаж Юрия Лужкова может вновь разогреть тему возможного объединения Москвы и Московской области некоторые аналитики уже связали тему защиты лесов вокруг Москвы с экспансией столичных стройфирм на рынок Подмосковья. Считается, что в вопросах землеотвода бизнесменам проще и дешевле договориться с серьезным федеральным ведомством, чем иметь дело с массой коррумпированных областных инстанций. Впрочем, Росприроднадзор при поддержке столичных властей уже затеял ряд проверок коттеджных поселков в окрестностях города, построенных без согласования с природоохранными структурами и столичными заинтересованными ведомствами, выяснилось, что некоторые из них стоят на землях гослесфонда и построены с явными нарушениями законодательства. В Подмосковье, по версии Росприроднадзора, это Березка, Лукоморье и Бочаров, в Москве Екатерининские Валы и Речник.

В 2005 году Рослесхоз впервые стал посылать для контроля за незаконными рубками не лесника с протоколом, а космический спутник и самолет, сообщил Известиям Роман Шипов, руководитель пресс-офиса Рослесхоза. После сканирования семи регионов, мы выявили ущерб государству на сумму 4,5 млрд рублей. Совсем недавно мы подробно сняли с самолета и Московскую область. Когда расшифровка снимков закончится, всем будет понятно, в каких объемах так называемый подмосковный беспредел происходит в реальности.
Моду на конференции, введенную Владимиром Путиным, подхватили на рынке недвижимости с радостью. И, надо заметить, предложили для таких конференций интересные темы и рамки. Так, обмен через ипотеку относительно новая, но очень популярная тема.

По данным пресс-службы Федерального агентства лесного хозяйства, кроме захвата лесов под застройку в Подмосковье в этом году случилось втрое больше пожаров, чем год назад. В основном пожары идут в лес с сельхозземель, за состояние которых сейчас отвечает администрация Московской области.

Большинство сделок от 80 до 90 % в Москве и области альтернативные, то есть связанные с обменом жилья. Желая улучшить свои жилищные условия, люди сталкиваются с массой проблем. Старая, давно испытанная схема, обычно предлагаемая риелторами, когда сначала подыскивается покупатель на имеющееся жилье, а потом семья ищет себе новую квартиру, сейчас практически не работает. Дело в том, что создание подобной цепочки обычно занимает не один месяц, и в условиях ажиотажа на рынке цепочка легко распадается, если один из участников поднимает цену на свою квартиру. Неплохой заменой этому способу может стать сделка с привлечением ипотечного кредита. В таком случае новая квартира покупается в кредит, а потом, после продажи старой, кредит гасится. Этот способ подходит далеко не для всех, но риелторы и банки этим летом предлагают несколько новых вариантов обмена через ипотеку.

Новая услуга или давно известный способ?

Или еще один способ. Банки и строительные компании готовы рассматривать старую квартиру как первый взнос за новую. В таком случае квартира продается после оформления в собственность новой жилплощади. По словам Алексея Шленова, директора департамента вторичного рынка компании Миэль, в настоящее время есть несколько банков, которые предлагают специальные программы, по которым вы сначала покупаете квартиру в новостройке, а потом продаете старую (для некоторых банков важно, чтобы продажа была осуществлена в конкретный срок, в других банках этот срок не устанавливается). Эта схема хорошо отработана при покупке новостроек, однако у нее есть ряд ограничений, к примеру, в числе собственников не должно быть детей.

Например, ломбардное кредитование, когда кредит выдается под залог имеющейся квартиры, а на полученные деньги, практически в свободном режиме, заемщик покупает квартиру на рынке или покупает квартиру тоже по ипотеке, используя деньги как первый взнос. Однако Ирина Радченко, гендиректор компании Лаурел, считает такой вид кредитования очень затратным для потребителя, ведь тогда надо закладывать обе квартиры и платить за их оценку и страховку.

На конференции компании Миэль, посвященной как раз теме обмена жилья с помощью ипотеки, прозвучало несколько весьма болезненных вопросов, до сих пор с трудом решаемых на рынке недвижимости. В частности, это вопрос о том, когда в сделке участвуют люди, продающие квартиру и покупающие новую квартиру с привлечением ипотечного кредита, а их квартиру приобретают тоже по ипотеке. Столкновение интересов разных банков в таких ситуациях (в частности, требование использовать только собственную ячейку, разные требования к оформлению документов) становится реальностью на рынке недвижимости. Директор департамента вторичного рынка Алексей Шленов считает, что в такой ситуации может помочь ипотечный брокер, который знает особенности проведения сделок в конкретных банках и оценит возможности для урегулирования данной ситуации. По большому счету то агентство, которое сопровождает клиента в сделке, должно взять на себя труд по разрешению данной ситуации.

Дети как помеха ипотеке

При дополнительной консультации представитель компании Миэль сообщил, что названия банков, которые готовы кредитовать жилье, где ребенок остается собственником, составляют коммерческую тайну. Однако возможность такой сделки в первую очередь лимитируется не банком, а опекунским

Вопрос о том, каким образом можно воспользоваться при обмене ипотечным кредитом, если один из владельцев квартиры малолетний ребенок, для многих москвичей становится патовым. Однако Алексей Шленов сообщил, что сейчас появились программы некоторых банков, которые рассматривают возможность получения в качестве обеспечения залоговых мер квартиры, где одним из собственников может быть несовершеннолетний ребенок.

По словам Ирины Радченко, в программах федеральной системы ипотечного жилищного кредитования, которое рефинансирует АИЖК, как раз возможен обмен жилья, где ребенок собственник, с помощью ипотеки. По этой программе работают банки, список которых можно найти в Интернете, на специализированном сайте.

советом. Прежде чем идти в банк за подобным кредитом, надо запросить опекунский совет о возможности подобной сделки, предварительно оценив стоимость имеющейся квартиры, примерную цену желаемой жилплощади, а также размер кредита плюс затраты по сделке. Опекунский совет требует, чтобы доля ребенка была хотя бы немного больше, чем в предыдущей квартире, и не меньше по стоимости, а также внимательно изучает вопрос, что произойдет, если родители не смогут выплатить кредит не будут ли в этом случае ущемлены имущественные права ребенка. В случае если все ответы их устроят, и опекунский совет даст положительное письменное предварительное разрешение, семья может уже обращаться в банк.

Региональная реальность

Примерно по такой же схеме можно осуществить обмен одной большой квартиры на две поменьше, даже если ежемесячная зарплата не столь высока одна из квартир может быть куплена с привлечением ипотечного кредита.

Компания Доринда, владеющая сетью гипермаркетов О'кей, вышла в центр города. Она получила в долгосрочную аренду здание на Конюшенной площади, которое превратит в торгово-развлекательный комплекс стоимостью 1,5 млрд руб. Срок возврата инвестиций растянется на 8-10 лет, предрекают эксперты.

Цены в регионах ниже, а значит возможности использования кредитования куда шире. По информации Ирины Радченко, 80 % взятых ипотечных кредитов в регионах используется именно при обмене и улучшении жилищных условий, в то время как в Москве 90 % ипотечных кредитов используется на приобретение первой квартиры. Чаще всего в регионах покупатели берут потребительский кредит, используя его как ипотечный. В Сбербанке или ВТБ можно взять до 25 тысяч долларов без залога, что зачастую хватает даже на отдельную однокомнатную квартиру или дополнительную комнату. Для Москвы и даже Подмосковья этот вариант уже не подходит.

Для Доринды это первый девелоперский проект, не связанный с развитием сети О'кей, говорит Краузе.
В торгах участвовали еще четыре компании ООО Конюшенная площадь, ОАО Строительная корпорация Возрождение Санкт-Петербурга, ООО Невский и ООО Талина. По словам Молчанова, конкурс привлек, в частности, структуры холдингов RBI, ЛСР и Петербургского агентства недвижимости (ПАН).

Комитет по управлению городским имуществом (КУГИ) 31 августа провел торги на право аренды на 49 лет помещений общей площадью 9620 кв. м в здании на Конюшенной площади, Победителем стала компания Доринда, предложившая наибольшую арендную плату 130 млн руб. в год при начальной стоимости аренды в 72,4 млн руб., сообщает пресс-служба КУГИ. Кроме того, компания обязалась вложить 1,5 млрд руб. в реконструкцию здания. После реконструкции инвестор может зачесть затраченные на реконструкцию средства в счет будущей арендной платы, сообщает пресс-служба.
Доринда планирует реконструировать старинное здание под торгово-развлекательный комплекс, сообщил Ведомостям вице-губернатор Петербурга Юрий Молчанов. Это подтверждает и гендиректор Доринды Алексей Краузе. Большой объем инвестиций он объясняет тем, что здание находится в плохом состоянии и не обеспечено никакими инженерными сетями. Краузе отказался сообщить детали проекта, сославшись на то, что он еще не завершен. Компанию привлекло, по его словам, местоположение объекта. Доринда намерена и в дальнейшем участвовать в конкурсах, если город будет выставлять подобные здания на торги, обещает он.

Для этого здания арендная плата в $4,5 млн в год очень высока, отмечает сотрудник одного из участников конкурса, просивший не называть его имени в печати. Он полагает, что Доринда вряд ли сможет в обозримом будущем окупить проект.

Коммерческий директор холдинга RBI Михаил Возиянов полагает, что здание действительно идеально подходит под торговый центр благодаря удачному местоположению. Он оценивает инвестиции в реконструкцию здания бывшего конюшенного ведомства в $30 млн, сообщила пресс-служба RBI. В ЛСР и ПАН отказались от официальных комментариев.

Имея достаточное количество свободных денег, невозможно пройти мимо этого здания, говорит Зельдин из Аверса. По его словам, это очень удачная инвестиция, которая позволит Доринде выйти на новый уровень от гипермаркетов в спальных районах к престижной недвижимости в центре города.

Срок возврата инвестиций президент группы Аверс Михаил Зельдин оценивает в 8-10 лет. Это долгосрочные инвестиции. Тем не менее они точно окупятся, поскольку цена недвижимости в центре будет расти, считает Зельдин. А гендиректор петербургского офиса Colliers International Борис Юшенков добавляет, что ставки аренды в этом районе города уже сейчас достигают $1000 за 1 кв. м и будут с годами увеличиваться, тогда как Доринда арендует площади всего за $450 за 1 кв. м. При этом он отмечает дороговизну проекта. Инвестировав $5000 в 1 кв. м, можно реконструировать и отреставрировать даже дворец, считает Юшенков.


Новосибирск - Вслед за новосибирскими Фуд-мастером и АВС-офис увлеклась строительством коттеджей и компания РАТМ. За два года она хочет построить в районе Бердского залива поселок из 100 коттеджей, который станет крупнейшим в Новосибирской области. Аналитики предрекают проекту успех: спрос на коттеджи в области значительно опережает предложение.

Девелоперская компания Доринда дочка люксембургской компании Dorinda Holding, бенефициарами которой являются петербургские предприниматели Борис Волчек (25%), Дмитрий Троицкий (23,33%), Дмитрий Коржев (23,33%) и эстонcкий предприниматель Хилар Тедер (23,33%). В прошлом году Троицкий и Коржев продали корпорации Coca-Cola за $501 млн соковую компанию Мултон. Доринде принадлежит шесть гипермаркетов О'кей в Петербурге и один в Ростове-на-Дону. Компания строит еще пять таких магазинов в Петербурге, а также по одному в Тольятти, Краснодаре и Мурманске. Оборот сети О'кей в 2005 г. составил около $450 млн. Здание в стиле ампир, расположенное на Конюшенной площади, 1, построено для Придворно-конюшенного ведомства в 1823 г. по проекту архитектора Василия Стасова. Общая площадь 13 500 кв. м. Здание находится в собственности Российской Федерации, является памятником архитектуры федерального значения.

В течение двух лет, рассказал Килин, компания планирует построить коттеджный поселок приблизительно на 100 домов площадью 250-300 кв. м с участками по 15-30 соток. Мы рассчитываем, что нашими клиентами станут бизнесмены с месячным доходом от $5000, которые рассматривают коттедж как второе жилье, говорит он. Это будет поселок в едином архитектурном стиле со всей инженерной инфраструктурой. На его территории разместятся супермаркет, ресторан, фитнес-центр и медицинский центр. Покупатель сможет приобрести как готовый дом, так и построить его самостоятельно по проекту компании. Строительство начнется в 2006 г., первые дома будут продаваться уже летом 2007 г. по цене $1200 за 1 кв. м, продажа участков начнется после регистрации прав собственности и межевания территории. Минимальный объем инвестиций в реализацию проекта Килин оценивает в 500 млн руб.

РАТМ-Девелопмент приобрел на Бердской косе около 30 га под строительство коттеджного поселка, сообщил Ведомостям директор компании Олег Килин. По его словам, участки были скуплены на вторичном рынке у ряда физических и юридических лиц. Их имена и понесенные расходы Килин не раскрыл. По данным гендиректора Фуд-мастер-консалтинга Ярослава Солоха, участки в этом районе продаются по $1000-3000 за сотку.

Если у РАТМа получится построить поселок европейского уровня, он обязательно вызовет интерес у покупателей, полагает Солох. По его мнению, компания выбрала верное направление для девелопмента. Загородная недвижимость пользуется спросом, а достойного предложения на рынке до сих пор нет, полагает собеседник. Единичные проекты коттеджных поселков пользуются успехом у покупателей, говорит Солох. Например, в коттеджном поселке Фуд-мастера уже продана треть участков.

Спрос на качественную недвижимость в Новосибирске уже созрел, считает Килин. Емкость рынка коттеджей, по его мнению, составляет не менее 50 Спросом пользуются коттеджи в благоустроенных поселках, обеспеченных не только инженерной, но и социальной инфраструктурой. С ним согласен директор агентства недвижимости Дельта Владимир Затримайлов. Пока проекты современных коттеджных поселков в Новосибирской области реализуют только компании Фуд-мастер и АВС-офис, отмечает он. Акционеры Фуд-мастера строят коттеджный поселок на берегу Бердского залива недалеко от села Морозова, рассказал Солох. На участке площадью 8 га компания построит 34 дома площадью 150-250 кв. м для продажи и сдачи в аренду. Объем инвестиций составит около $4 млн, участки продаются по $2500-3500 за сотку, цена домов $1000-3000 за 1 кв. м.

Рентабельность проекта РАТМа составит около 30% годовых, что является высоким показателем для подобных проектов, подсчитал топ-менеджер одной из девелоперской компаний. РАТМ своевременно принял решение об инвестициях через два-три года, когда заявленные коттеджные поселки будут сданы, доходность рынка упадет ниже 20%, полагает собеседник. По его данным, максимальная емкость новосибирского рынка 600-700 коттеджей.

Коттеджи в будущем поселке РАТМа будут востребованы у покупателей, соглашается директор АВС-офис Олег Луговой. По его мнению, РАТМ выбрал прекрасное место на берегу залива и недалеко от города. Инвестиции в 500 млн руб. достаточно для строительства поселка, который будет отвечать требованиям придирчивых покупателей, считает Луговой.



Главная --> Публикации