Главная --> Публикации --> Рынок настаивает на снижении требований Хоум кредит объявляет тендер проблем Владелец сети мария ра купил гостиницу в новосибирске Пенсионные накопления удешевят ипотеку Земля должна подешеветь

В центральной части города в аренду сейчас предлагается большое количество офисных площадей. Свободных мест с избытком в единственном в Нижнем Новгороде бизнес-центре класса А на ул. Горького, 117, строительство которого было завершено в декабре 2005 г. Есть вакантные площади в бизнес-центре на ул. Нестерова, в административном здании на Провиантской, в административно-торговом здании на ул. Короленко, в бизнес-центре Две башни на ул. Белинского. Заявленная стоимость аренды в этих зданиях от $30 до $35 за 1 кв. м в месяц, говорит Надежда Данилова, менеджер риэлторской фирмы Адрес. Но нередко собственник может назначить свой курс в 33 руб. за доллар (к примеру, такие ставки на ул. Короленко). В результате реальная ставка вырастает с $30 до $36.

Нижний Новгород Нижегородские арендаторы не желают переплачивать за место в центре. Рынок аренды офисов насыщен, и предприниматели имеют возможность выбирать. Как результат, они пересмотрели шкалу своих предпочтений. Главным критерием выбора для компаний, снимающих офис в Нижнем, стал комфорт за умеренную плату.

По наблюдению Надежды Даниловой, большие площади арендуют преимущественно иногородние банки, когда открывают свой первый филиал в городе. Сдать офис площадью 800-1000 кв. м в городе достаточно сложно в первую очередь потому, что собственники заинтересованы отдать все целиком одному арендатору. По мнению Ионовой, наиболее востребованы офисы площадью 50-100 кв. м.

В бизнес-центре на ул. Горького в основном разместились московские и иностранные компании, а их представительств не так уж и много. Нижегородские предприниматели центральному местоположению и престижному зданию предпочли более скромные, но достаточно удобные и не слишком дорогие бизнес-центры на ул. Родионова, 23, на ул. Бекетова, 3, и других близких к центру, но не в центре, объясняет ситуацию Наталья Ионова, менеджер Центра коммерческой недвижимости (ЦКН). И добавляет: Центральное местоположение на сегодняшний день уже не воспринимается арендаторами как значительное преимущество, а иногда расценивается и как недостаток в центре постоянные пробки, а дефицит парковочных мест снижает привлекательность новых зданий для арендаторов.

Данилова констатирует возросший интерес к офисам в заречной части города: В бизнес-центрах в Сормовском, Московском районах площади сдают по $15 за 1 кв. м комфорт тот же, что и в центральных комплексах, а цена существенно ниже. Если бизнес связан с производством или торговлей, то офис в заречной части, где концентрируются основные производственные мощности и складские базы, более выгоден для предпринимателей и арендная плата ниже, и транспортные расходы и затраты времени на поездки снижаются. По мнению Романчевой, заречная часть города долгое время недооценивалась девелоперами, но сейчас ситуация меняется. Сейчас здесь реконструируются и строятся новые здания для бизнеса. В основном они концентрируются вдоль крупных магистралей: проспект Ленина, Комсомольское шоссе, Сормовское шоссе, Канавинский район. Транспортная доступность основное достоинство бизнес- в заречной части города, к тому же они максимально приближены к производству и торговым базам, отмечает она.
Развитие бизнес-центров сделало менее привлекательными для арендаторов встроенные офисные помещения. Предприниматели оценили преимущества аренды в бизнес-центрах, объясняет Романчева. Это и сервис, и формирование клиентуры из числа соседей. Сейчас рядом с офисами строительных фирм открывают свои офисы риэлторы, консультанты, маркетологи, юристы.

Татьяна Романчева, директор Нижегородского центра научной экспертизы, обращает внимание на то, что у арендаторов популярны реконструированные бизнес-центры, как, например, на ул. Нартова, 6, ул. Родионова, 23, ул. Бекетова, Реконструкция позволяет достичь достаточного уровня комфорта и за счет грамотного управления обеспечить арендаторам хороший уровень сервиса. Меньшие по сравнению с новым строительством затраты позволяют назначить относительно невысокую арендную плату, что делает такие объекты еще более привлекательными для арендаторов, объясняет Романчева. Пока цена, по мнению большинства экспертов, является решающим фактором для арендаторов при выборе офиса.

В центре города в основном продаются офисные площади в административных зданиях. Цена очень высокая от $1700 до $2300 за 1 кв. м. В Приокском районе $1300 за 1 кв. м и даже на Бурнаковке, в Московском районе $950, делится статистикой Данилова. По ее словам, встроенные офисы купить почти невозможно. Единственный вариант для потенциальных покупателей брать квартиры на первых этажах жилых домов и переводить их в нежилой фонд. Сейчас даже непереведенная квартира под офис стоит как минимум $2000 за 1 кв. м. Но таких квартир в удобных для бизнеса местах практически не осталось, сочувствует покупателям Данилова.

Установившееся равновесие спроса и предложения привело к тому, что размер арендной платы растет медленно, практически вровень с инфляцией. Управляющие компании поднимают ставки не чаще раза в год, чаще всего мотивируя это ростом коммунальных платежей, говорит Наталья Ионова. На рынке купли-продажи офисов, по ее словам, ситуация прямо противоположная: спрос превышает предложение, цены растут быстро.

По данным риэлторских агентств города, в настоящее время в Нижнем Новгороде насчитывается примерно 1,4 млн кв. м офисных площадей. Ожидаемый в 2006 г. прирост за счет нового строительства и реконструкции около 60 000 кв. м.

Татьяна Романчева высокий спрос на покупку бизнес-площадей объясняет следующими причинами: Покупая офис для ведения своего бизнеса, предприниматель рассматривает это как долгосрочные и надежные инвестиции. Если бизнес не пойдет офис может стать источником дохода: его можно сдать в аренду, в крайнем случае можно продать. Покупка офиса инвестиции в собственный бизнес, аренда инвестиции в бизнес собственника здания. При покупке выбирают хорошего качества офисы поближе к центру. По ее наблюдениям, покупают офисы преимущественно местные предприниматели, иногородние совершают покупки, когда их бизнес в городе уже прочно стоит на ногах. К примеру, филиалы иногородних банков сначала, как правило, арендуют площади, а затем ищут помещения для покупки.

Выпуск облигаций осуществляет ключевая компания группы - ОАО "Первая ипотечная компания". Совокупную ответственность по займу несут ЗАО "Жилстройиндустрия" (размер обеспечения 350 млн рублей) и ОАО "Домостроительный комбинат № 2" (400 млн рублей). Бумаги будут размещаться по цене 97% от номинала, а в ходе аукциона определится ставка первого из восьми квартальных купонов. Ставка 2-4-го купонов приравнена к ставке 1-го, а по 5-8-му купонам ставка будет ниже, чем по 1-му, на 1%. По выпуску предусмотрен механизм поэтапного досрочного погашения (амортизации) номинальной суммы долга. Во второй год обращения займа в даты купонных выплат будут гаситься по 25% от номинальной стоимости каждой облигации. Организатором, андеррайтером и платежным агентом выпуска выступает ФК "НИКойл".


Группа компаний "ПИК", специализирующаяся на жилищном строительстве, 10 июля начнет на ММВБ размещение своего четвертого облигационного займа в объеме 750 млн рублей со сроком обращения два года. Очевидно, привлечение средств на рынке корпоративных заимствований экономически выгоднее традиционной схемы финансирования строительства посредством заключения инвестиционных контрактов с приобретателями жилья.

Группа компаний "ПИК" начала формироваться с 1994 года в период активного развития столичного рынка недвижимости. Сейчас, по словам председателя правления ООО "ПИК Холдинг" Артема Эйрамджанца, ей принадлежит около 20% рынка инвестиций в строительство жилья и 25% рынка инвестиций в строительство панельных домов в Москве. Группа специализируется в области жилищного строительства и осуществляет продажи квартир в домах - объектах инвестирования. В ее состав входят 16 компаний, представляющих инвестиционно-риэлторский, строительный, финансовый, промышленный и другие сектора. Они проводят весь цикл работ по строительству жилья - от поиска строительных площадок до реализации квартир в новостройках, страхования и ремонта, а также управления построенными домами.

На рынке корпоративных займов "ПИК" дебютировала в январе 2002 года, разместив два выпуска по 100 млн рублей, которые были погашены в июне и июле того же года. Третий выпуск в объеме 500 млн рублей, также амортизационный, был размещен в октябре 2002 года и будет полностью погашен в октябре текущего года. На прошлой неделе его доходность на вторичном рынке колебалась в пределах 13,5-15% годовых.

Особенностью московского рынка жилой недвижимости является то, что строительство новых домов по большей части финансируется будущими жильцами посредством заключения инвестиционных контрактов. В 2002 году объем собранных компаниями группы "ПИК" инвестиционных взносов составил почти $200 млн. Рост привлекаемых от соинвесторов средств обусловил четырехкратное увеличение активов группы за 2001-2002 годы, на начало текущего года они составляли почти 13 млрд рублей.

В 2001-2002 годах группа значительно увеличила объемы реализации жилья. Годовой объем инвестирования и реализации жилой площади в 2002 году составил порядка 400 тыс. кв. метров, что в 2,5 раза превышает показатели 2000 года. Общий объем жилой площади, реализованной группой за девять лет работы, превысил 1300 тыс. кв. метров.

В настоящее время группа переходит от реализации квартир на этапе закладки фундамента дома к продажам на более поздних стадиях строительства или в готовых домах. Такая стратегия требует больших вложений собственных и заемных средств на этапе строительства, но позволяет существенно повысить стоимость реализации жилья, а соответственно и доходы группы. С точки зрения экономической эффективности использование облигационных займов оказывается более выгодным по сравнению с традиционной схемой финансирования посредством заключения инвестиционных контрактов - долговой рынок открывает возможность привлекать финансовые ресурсы по ставке более низкой, чем рост стоимости реализации на начальном и завершающем этапах строительства (с учетом дисконта при заключении инвестиционного контракта на ранней стадии и общего роста цен на рынке недвижимости за период реализации строительного проекта).

Общая стоимость утвержденных строительных проектов компаний группы на период до 2004 года сейчас превышает $180 млн. За первый квартал текущего года совокупный объем поступлений инвестиционных взносов от приобретателей жилой недвижимости составил около $72 млн.

Отвечают эксперты...

Хотя "ПИК" уже знакома участникам рынка корпоративных облигаций и имеет положительную кредитную историю в ряде банков, эксперты относятся к новым бумагам с определенной осторожностью. Главная причина - финансовое положение эмитента. В частности, отмечается неудовлетворительное качество обеспечения со стороны ЗАО "Жилстройиндустрия", чистые активы которого составляют всего 62,8 млн рублей. Кроме того, эмитент показывает весьма низкие объемы операционной чистой прибыли, они несопоставимы с размером целевого финансирования и дебиторской задолженности, то есть со средствами, которые компания получила от соинвесторов и авансировала строительным организациям на осуществление работ. Не в пользу эмитента говорит и большой период оборачиваемости инвестиционного капитала, текущих и валовых активов, а также высокая зависимость от кредиторов. Все вышеперечисленное позволяет отнести "ПИК" к категории компаний с низкой надежностью финансового положения. В то же время ее способность стабильно получать хорошую прибыль является наилучшей гарантией полноты и своевременности платежей, так что позитивная динамика прибыльности и рентабельности в 2002 году способствует снижению инвестиционного риска облигационного займа. По мнению аналитика ИГ "КапиталЪ" Ольги Црнобрня, сложившаяся на текущий момент конъюнктура рынка, а также невысокая категория надежности эмитента вынудят его предложить достаточно существенную премию по доходности к обращающимся выпускам третьего эшелона с аналогичной дюрацией - не менее 1,5-2%. В свою очередь старший аналитик "НИКойла" по долговым инструментам Борис Гинзбург охарактеризовал бумаги как "junk-облигации хорошего качества" и предположил, что инвесторы проявят к ним интерес при доходности к погашению на уровне 15,5-15,7%, что соответствует доходности 1-го купона примерно на уровне 13%.

Петербуржцев беспокоит рост цен на недвижимость. По мнению большинства участников рынка, он вызван несколькими причинами. Важнейшая из них - недостаток предложения на рынке жилья. Роста предложения можно ждать только от нового строительства, для которого необходимы инженерно подготовленные участки. Так как с 1 октября действует норма Земельного кодекса, разрешающая предоставление пятен под застройку исключительно через торги, остро стоит вопрос их подготовки.

Предисловие

Эмоции при оценке ситуации с новым жильем достигают высокого накала. Участники прошедшего в июне IX Национального конгресса по недвижимости из разных регионов страны говорили о тотальном дефиците и даже предполагали возврат к нерыночным способам распределения жилья.

Кроме того, застройщики винят в сокращении объемов строительства действующий Закон Об участии в долевом строительстве. Возможно, это тактика продолжения информационной войны с властями, которые год назад также громко говорили о том, сколько должно стоить доступное жилье. Чем, по мнению строителей и риэлторов, обеспечили неоправданные ожидания снижения цен и ступор активности покупателей.

На первый взгляд, рынок демонстрирует определенную цикличность, когда после быстрого роста цен следуют его замедление или приостановка. Возможно, это мнение не отвечает на вопрос о продолжительности периода столь активного роста цен. Что думают аналитики?

Но в Петербурге пока предложение на рынке не сократилось катастрофически. И, по оценкам экспертов, резервы земли под строительство есть.

- В июне удорожание составило более 7 процентов. Такая динамика обусловлена несколькими факторами. Во-первых, отыгрыванием инфляции за стабильный период 2004-2005 годов. Во-вторых, сокращением доли ликвидных объектов в предложении, которые были выбраны с рынка в спокойный период. Продолжительное и существенное снижение курса доллара также стимулировало желание граждан материализовать свои накопления.

Михаил Бимон,
генеральный директор ООО Недвижимость. Бизнес. Консалтинг:

Спрос в сегменте экономкласса будет вынужденно смещаться в отдаленные районы и пригороды - во Всеволожск, Петродворец, Ломоносов, Колпино, Сестрорецк и Гатчину.

Абсолютные показатели активности спроса увеличились более чем в полтора раза по сравнению с аналогичным периодом 2005 года. Продажи квартир в строящихся домах сконцентрировались на краях рынка: наиболее активно из предложения вымываются относительно недорогие квартиры и жилье с претензией на уникальность. По ряду объектов за пару месяцев цены выросли более чем на 30 процентов.

- Факторов, из-за которых цены на недвижимость растут, достаточно много. Прежде всего, в России высокая инфляция - 10-12 процентов. Фактически каждый десятый рубль обесценивается. Кроме того, увеличивается себестоимость строительства. Так, в 2005 году стройматериалы подорожали в среднем на 15 процентов.

Павел Созинов,
директор экспертного совета по определению надежности предприятий строительного комплекса:

Нельзя забывать и про так называемый отложенный спрос. В середине прошлого года покупательская активность падала до рекордно низких величин. Законодательная мишура последнего времени также способствовала формированию отложенного спроса.

На цене квадратного метра сказывается и рост реальных доходов населения. Вкладывать деньги в валюту сегодня невыгодно. А вот вложения в недвижимость более оправданы. С начала года рост цен составил около 15%, к концу года прирост составит не менее 30-40 процентов.

Максим Шубарев,
президент ассоциации Строительно-промышленный комплекс Северо-Запада:

Наконец, цены на квартиры растут из-за дефицита предложения. За год объем готового предложения уменьшился более чем в 1,5 раза. Строители говорят, что в 2007 году введут не более 1,5 млн кв. метров.

В прошлом квартале в городе продано почти 800 тыс. кв. м жилья. При этом пополнился рынок всего на 200 тыс. кв. метров. Очевидно, что нужно строить больше. И в последнее время на нашем рынке инвесторы заметно активизировались в отношении приобретения новой земли под застройку. Именно от вывода на рынок новых проектов, особенно крупных, во многом будет зависеть дальнейшее развитие событий. Таких огромных ценовых скачков, как в апреле и мае, скорее всего, больше не будет. Думаю, прирост составит не более 4-5% в месяц. Однако, если спрос так и будет подогреваться кредитными и инвестиционными программами, а предложение принципиально не увеличится, до конца года цены на типовое жилье в Петербурге вполне могут перевалить за тыс./кв. м.

- Разница между спросом и предложением по-прежнему велика. Этим и вызван существенный рост цен, составивший, к примеру, в апреле и мае 22 процента. Сокращение ликвидных квартир в обороте обусловлено несколькими факторами. В их числе влияние отложенного спроса 2005 года, увеличение благосостояния граждан, а также инвестиционного интереса к рынку. Наконец, свою роль сыграло и развитие кредитных программ. Конечно, объем предложения растет, но далеко не теми темпами, какие необходимы для удовлетворения спроса.

- По моим наблюдениям, рост цен на недвижимость обусловлен четырьмя основными факторами. Во-первых, это снижение курса доллара и, как следствие, повышение интереса потенциальных инвесторов к недвижимости. Во-вторых, практически полное отсутствие на рынке ликвидных квартир, которые буквально выгребли за последние полтора года - в период стагнации, когда покупатели выбирали наиболее качественное жилье. Третий фактор - отложенный спрос. Ведь тот, кто не успел приобрести квартиру до 2003 года, накануне значительного подорожания, скорее всего, сумел накопить нужную сумму.

Сергей Бобашев,
начальник информационно-аналитического отдела Группы Компаний Бюллетень Недвижимости:

Максим Ельцов,
генеральный директор компании Первое ипотечное агентство:

Наконец, последней причиной удорожания квадратного метра является, на мой взгляд, политика целого ряда строительных компаний, которые намеренно разогревали рынок. В частности, делались заявления, что пятна под застройку скоро закончатся, что в результате принятия 214-го закона возникнет огромный дефицит квартир, и т. п.

В настоящий момент рынок в значительной степени насыщен: ажиотажного спроса, как в апреле-мае, уже нет. Тот, кто намеревался купить квартиру, либо уже сделал это, либо вовсе отказался от своих планов. Однако в ближайшее время двигателем спроса могут стать жители Москвы и богатых нефтегазовых регионов, традиционно совершающих покупку жилья летом. Доля реально проводимых ипотечных сделок остается незначительной и пока не влияет на рынок.

- К лету текущего года в Петербурге происходило то же, что в Москве около полугода назад. На фоне ожиданий роста цен застройщики либо просто сняли квартиры с продаж, либо устанавливали цены на уровне запретительных. Эти действия подталкивали цены. Покупатели же, видя стремительную ценовую динамику, как правило, соглашались с условиями продавцов.

Павел Штепан,
президент Ассоциации риэлторов Санкт-Петербурга и Ленинградской области:

Благодаря принятию поправок в 214-й закон, возможно, строители начнут продавать новые объекты. Это выровняет спрос и предложение. Вероятно, цены будут незначительно повышаться до осени - конца года с последующей стабилизацией.

Сегодня необходимо увеличивать объемы строительства и предложения на вторичке. Этой цели послужит продление сроков бесплатной приватизации.

- Основная причина стремительного удорожания квартир - превышение спроса над предложением. Создатели так называемого жилищного пакета планировали решить законодательными мерами целый ряд проблем. В частности, снизить в интересах участников рынка административные барьеры, дать толчок развитию ипотечного кредитования, увеличить объемы жилищного строительства и т. д. По идее, комплекс этих мер должен был привести к выравниванию спроса и предложения. Но на практике этого не произошло. Достичь определенных успехов удалось только в развитии ипотеки, что, в конечном итоге, и поспособствовало повышению цен.

Факторов, влияющих на удорожание жилья, несколько. Прогнозировать дальнейшее поведение единственной мировой валюты и привычного для россиян средства хранения сбережений - доллара - сегодня сложно. Предсказывать темпы российской инфляции можно только с допусками. Снижение курса доллара и сохранение инфляции играют на рост цен.

Резюме

Успехи ипотеки предсказывать проще: жилищные кредиты становятся доступнее и популярнее. В перспективе логика ипотечного влияния на рынок жилья проста и прозрачна: дешевые деньги - дорогое жилье. Поэтому просчитать, как долго будут дорожать квартиры, невозможно. Одно понятно: причин дешеветь у них нет.
Готовы ли вы заплатить полмиллиона евро и значительно больше за ветхий дом на сваях над мутной водой в городе, который когда-нибудь уйдет под воду, где проведение капитального ремонта и даже цвет ставен приходится утверждать в местном муниципалитете? Готовы? Значит, вы уже догадались, что речь идет о Венеции.

Не менее гадательным будет прогноз о возможности уменьшения бюрократических барьеров для строителей. Разработчики пакета законов о доступном жилье предполагали, что заработает рыночный механизм: ипотека обеспечит спрос, а бизнес, вдохновленный перспективами высокой рентабельности проектов, - достаточное предложение. Практика показывает, что чиновники предсказуемы в попытках блокировать шаги по снижению их контроля за чужими финансовыми потоками. Сохранение статус-кво ведет к ограничению предложения и к росту цен.

Пожалуй, самое неприятное, что ждет потенциального покупателя недвижимости в Венеции, это жгучая нелюбовь местных жителей к выходцам из России. Чем меньше покупатель похож на карикатурный образ нового русского, тем дешевле ему обойдется квартира в тонущем городе.

Чужие там не ходят

Даже известные московские риэлтерские агентства работают в Венеции через своих агентов почти инкогнито. Юлия Титова рассказала нам, что для клиентов агентства жилье подыскивает девушка, которая давно замужем за итальянцем и прекрасно знает не только язык, но и особенности национального характера жителей Апеннин. Тем не менее сделка может сорваться в любой момент, а российскому покупателю еще и посоветуют накопить побольше.

Венецианцы своеобразные люди, рассказывает Юлия Титова, руководитель отдела зарубежной недвижимости компании 'Бест-недвижимость'. Если продавцу не нравится, как, к примеру, выглядит или говорит а тем более не говорит по-итальянски русский покупатель, он легко отказывает в продаже апартаментов тысяч за четыреста евро. Без загвоздки в Венеции продается только недвижимость от €2 млн.

Стоит ли удивляться, если вспомнить, что венецианцев во все времена отличала склонность к независимости, граничащая с плутовством, за что самый богатый некогда город Италии трижды в разные века отлучали от церкви. Здесь же родина легендарного авантюриста Джакомо Казановы.

Подобное отношение у венецианцев к американцам, рассказывает венецианец Альберто Сандретти. К французам же относятся вполне лояльно. В результате начиная с конца XIX века среди владельцев квартир французских граждан едва ли не так же много, как самих итальянцев. Российских же собственников дворцов дожей можно пересчитать по пальцам.

Особенно настойчивые, но экономные россияне арендуют квартиры в Венеции (от €3 тыс. в месяц). На таких условиях итальянцы не капризничают и относятся к русским арендаторам уважительно. Более того, с радостью берутся за организацию любого празднества, особенно свадьбы. В Венеции есть даже собственный православный храм.

Большинство наших соотечественников, мечтающих о квартире в Венеции, столкнувшись со сложностями во время поиска недвижимости, предпочитают Лигурию, область Италии на границе с Французской Ривьерой. Там дом на 150-200 кв. м можно купить без всякого фейс-контроля тысяч за 500 евро.

Разделение по национальному признаку влияет прежде всего на стоимость предлагаемого жилья. К примеру, минимальная цена небольших квартир в Венеции, предложения которых попадают в базы данных московских риэлтерских агентств, начинается от €300 тыс. За эти деньги можно купить всего 30-40 кв. м жилплощади с ремонтом: крашеные стены, каменные полы, оборудованная ванная.

И Сан-Марко в придачу

Рассказывает Альберто Сандретти: У меня есть небольшой опыт покупки квартир в Венеции для моих российских друзей. В этом случае цены значительно отличаются от тех, которые предлагают российские компании-посредники. По моим наблюдениям, хотя никакого отношения к профессиональному рынку недвижимости я не имею, для итальянца стоимость квадратного метра в Старой Венеции колеблется от минимальных €3,5 тыс. в обычной квартире до максимальных €7-8 тыс. во дворцах с 600-летней историей. Правда, стоит иметь в виду, что таких предложений немного город маленький.

Понятия близости к центру в Венеции не существует до главной площади Святого Марка из любого самого отдаленного района города можно дойти пешком за 15-20 минут. Существенно влияет на цену вид, открывающийся из окон, и солнечная или сумрачная расположенность самой квартиры. А также наличие итальянских друзей, готовых найти и купить для вас квартиру.

Тем не менее за те самые €3,5 тыс. за метр купил в Венеции квартиру площадью 90 кв. м один известный московский художник-карикатурист. Ремонт, в данном случае реставрация освобождение поверхностей от предыдущих ремонтов, обошелся примерно в €400-450 за метр. Поскольку дом не является памятником архитектуры, разрешения властей на проведение работ не требовалось.

Просторные квартиры от 100 кв. м по привлекательной цене требуют ремонта, который может обойтись в сумму, равную стоимости самой недвижимости.

Налог на недвижимость в Италии един для граждан страны и иностранных собственников. Он зависит от метража квартиры. Владелец 100 кв. м жилплощади в Венеции перечисляет в городской муниципалитет около €380 в год. Бонус за уплату налога бесплатное посещение городских музеев. Ежемесячные коммунальные платежи (вода и электричество) обходятся примерно в €15

Нужно сказать, наличие на зданиях таблички Охраняется ЮНЕСКО накладывает на их хозяев определенные обязательства. В зданиях, являющихся памятниками архитектуры, проведение капитального ремонта требует разрешения муниципалитета Венеции, рассказывает Юлия Титова. Без разрешения чиновников нельзя менять цвет фасада, делать перепланировку, даже жалюзи следует повесить того же цвета, что были до ремонта. С другой стороны, наши клиенты и не стремятся насаждать свои представления о прекрасном. Покупатели сразу подыскивают то, что им нравится.

Покупатели, готовые вложить средства в реконструкцию и реставрацию особо ценных экземпляров, что называется, в аварийном состоянии, теоретически даже могут рассчитывать на финансовую помощь муниципалитета Венеции в проведении работ.

Что касается налогов при оформлении покупки, то в каждом случае они вычисляются индивидуально и зависят от множества факторов: покупается ли недвижимость у частного или юридического лица, является или нет здание памятником архитектуры, в каком оно состоянии и т. п. В любом случае размер пошлин никогда не превышает 10% стоимости приобретаемого жилья.

Если от сделки стороны отказываться не собираются, подписывается основной договор, который заверяет государственный нотариус. С этого момента выходец из России становится полноправным собственником венецианской недвижимости.

Оформление покупки недвижимости в Венеции строится следующим образом. Покупатель заключает договор с агентством недвижимости (российским или итальянским). На его имя заводят идентификационный номер иностранца по смыслу это нечто вроде нашего ИНН. Стороны подписывают предварительный контракт, после чего покупатель вносит аванс (не менее 10% от стоимости). Если сделка сорвется по вине покупателя, аванс останется у продавца, если по вине продавца он возвращает покупателю сумму аванса в двойном размере.

Итальянские власти, в отличие от своих соседей чиновников других европейских стран, пока не требуют у иностранных покупателей недвижимости отчетов на тему как я заработал свой миллион. Единственное условие: деньги должны переводиться со счета, а не передаваться чемоданом наличных.

Хотя следует еще и зарегистрировать покупку в Консервативном реестре недвижимости (аналог нашего БТИ). Собственно, в этот торжественный момент можно обратиться в банк за ипотечным кредитом. Вне зависимости от гражданства хозяина квартиры в Венеции собственник может рассчитывать на рассрочку платежа на 10 лет под 3,5% годовых.

Если все перечисленные инстанции успешно преодолены, остается купить резиновые сапоги. Время от времени из-за сильного ветра прилив вместо отлива сменяется новым приливом. Когда улицы города на 10-20 см погружаются в воду, без сапог не обойтись. После чего наслаждайтесь пешими прогулками по самому праздному городу мира, в котором нет автомобилей в Венеции они отсутствуют как класс. Зато здесь можно встретить мэра тонущего города он тоже передвигается пешком.

В то же время венецианцы допускают терпимое нарушение закона, когда им это выгодно. Как и в России, продавцы недвижимости в Венеции платят налог с продажи, соответственно, им тоже выгодно несколько занизить стоимость квартиры в официальных документах. В таком случае, как правило, недозаплаченные налоги делятся между продавцом и покупателем.



Главная --> Публикации