Главная --> Публикации --> Заменители московского жилья Рынок настаивает на снижении требований Хоум кредит объявляет тендер проблем Владелец сети мария ра купил гостиницу в новосибирске Пенсионные накопления удешевят ипотеку

Прежде всего определимся, зачем нужна легализация. Во-первых, пока участок не закреплен за конкретным пользователем (собственником), у него нет никаких прав на эту землю. Он не вправе ее завещать, продавать, закладывать и т. д. Если постройки, находящиеся на участке, разрушены представителями госорганов, захватчику не приходится рассчитывать на компенсацию.

Каким бы большим ни был участок под загородным домом, хочется сделать его еще больше. Проще говоря, прибавить лишние сотки за счет государственной земли. Кто-то прирезает пару метров, кто-то десятки соток. Но не все задумываются о том, что эту землю нужно оформить в собственность. Юрист М2 рассказывает, какие сегодня есть способы легализовать участок, присвоенный без получения необходимых разрешений.

Прямого пути нет

Во-вторых, закон предусматривает административную ответственность за ряд нарушений, связанных с незаконным использованием земли, в частности за самовольное занятие земельного участка, который относится к водному или лесному фонду и пр. В настоящее время штрафы за подобные шалости не велики, но существует риск лишиться земли и дома по итогам проверки представителей природоохранных органов. К тому же каждый факт правонарушения (или его неустранения) фиксируется.

Федеральный закон О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан предписывает гражданам сначала обратиться в орган местного самоуправления по месту жительства, а этот орган уже будет ходатайствовать перед своими коллегами по месту нахождения земли о выделении соответствующего участка. Правда, и такой путь не гарантирует успеха: некоторые земельные участки в принципе не предоставляются частным лицам, поскольку находятся в природоохранных зонах.

Являетесь членом дачного кооператива или садоводческого товарищества? Попытайтесь легализовать излишек, просто обратившись в местные органы власти с просьбой оформить права на присоединенный участок надлежащим образом. Вместе с тем, если строго следовать закону, этот процесс должен выглядеть несколько иначе.

Если землевладелец имеет участок для ведения личного подсобного хозяйства, оформить добавку получится только в том случае, если присоединение дополнительной земли к уже имеющемуся участку не нарушит существующих норм. Дело в том, что власти субъекта РФ устанавливают максимальные размеры земельных участков, которые находятся у одного человека для ведения личного подсобного хозяйства. Если размер земельного участка окажется больше разрешенного, его владельцу придется расстаться с частью земли.

Однако в упомянутом законе есть несколько статей, которые позволяют надеяться на положительное решение вопроса о присоединении земли. В частности, ст. 28 закреплен порядок приватизации садовых и дачных участков. В ней указано, что в случае несоответствия фактической площади земельного участка площади, указанной в ранее принятых решениях, орган местного самоуправления может закрепить садовые, огородные и дачные земли в новых границах или потребовать восстановления прежних границ. То есть этот вопрос отдается в ведение местных властей.

Вернемся к вопросу о природоохранных зонах. В принципе все вышеизложенное действует только в тех случаях, когда прирезанные участки не относятся к категории земель, чье нецелевое использование запрещено. Разумеется, местные органы власти могут разрешить присоединить не только кусочек леса, но еще и лесное озеро в придачу. Но первый же рейд Росприроднадзора не только выявит это нарушение, но и гарантирует собственнику серьезные неприятности.

Кто в лес?

Сложность процесса изменения категории земли зависит от того, в чьей собственности она находится. Поскольку к частным участкам чаще всего стараются присоединить земли лесного или водного фонда, заявителю придется иметь дело либо с федеральными властями, либо с региональными (т. е. властями субъекта РФ). В остальных случаях заявление рассмотрят и местные органы.

Чтобы их избежать, лучше перевести землю, которую хочется присоединить, в другую категорию. И Земельный кодекс, и закон О переводе земель или земельных участков из одной категории в другую предполагают такую возможность. Подобное изменение позволит землепользователю не только получить участок, но и использовать его по своему усмотрению. Хотя земли лесного и водного фонда практически полностью исключены из оборота, они могут продаваться гражданам, если это разрешено законом. Следовательно, если изменить категорию земли, появится шанс оформить права на нее.

Землевладельцу придется сначала убедить местные власти предоставить ему участок, а потом обратиться с ходатайством об изменении категории земли. Причем это надо сделать до того, как район расположения участка станет объектом внимания природоохранных служб.

Заявление подается в виде ходатайства. В тексте надо указать кадастровый номер участка, категорию земель, в состав которых он входит, и категорию земель, в состав которых его хочет перевести заявитель, обоснование перевода и права на земельный участок. Но прав-то как раз и нет. Получается, что для перевода земли в другую категорию заявитель уже должен иметь хоть какие-нибудь права на нее.

выписку из государственного земельного кадастра;

Сделать это тяжело: к ходатайству нужно приложить следующие документы:

выписку из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним;

копии документов, удостоверяющих личность заявителя;

согласие правообладателя земельного участка на перевод земельного участка из состава земель одной категории в другую;

заключение государственной экологической экспертизы (если это необходимо);

Для сбора документов потребуется время. А как производить расчет потерь лесного хозяйства, обычный дачник, прирезавший себе 20 м леса, как правило, не представляет. Впрочем, не факт, что методиками расчета этих потерь хорошо владеют и органы, которые будут рассматривать ходатайство. А это значит, что размеры потерь могут не совпасть. Кроме того, при переводе земли в другую категорию землепользователю придется возместить потери. Так что процесс перевода земли окажется довольно дорогостоящим.

расчеты потерь сельскохозяйственного производства или лесного хозяйства.

Итак, если вы присоединили себе немного земли и хотите ее легализовать, в первую очередь обратитесь в местные органы власти и добейтесь от них закрепления за вами этого участка. Причем захваченная земля должна быть включена в границы вашего участка. Еще до этого уточните, к какой категории земли относится интересующая вас земля. После получения прав на участок в случае необходимости следует заняться изменением его категории.

Не ошибается тот, кто ничего не делает

Также не забывайте про регистрацию прав на обретенный участок. Несмотря на то что решение соответствующих органов является основанием для регистрации прав на землю, стоит проконтролировать этот процесс. Если участок не включили в состав ранее полученного участка, на него требуются отдельные документы (план, свидетельство и пр.).

И только если местные органы власти отказали вам в присоединении земли, отправляйтесь в суд. Имейте в виду, судебная тяжба иногда растягивается на очень долгий срок.

Легализация прирезов целиком в интересах землепользователя. После их оформления налог на землю увеличится, но и самой земли, находящейся в полном распоряжении собственника, станет больше.
Земледелие


Но если было принято решение о включении земли в состав участка, к которому она прирезана, понадобится получить новое свидетельство на весь участок и новый план участка.

Обмен с доплатой

Российскому гражданину до заграницы рукой подать. Наши туристы чувствуют себя как дома и в кишащих змеями малярийных тропиках, и в цивилизованных европейских странах. Но купить за рубежом недвижимость и ездить в другую страну не в гости, а к себе домой позволяют себе пока только владельцы заводов, газет, пароходов. Между тем цены на квартиры в Москве и дома в ее пригороде вполне соизмеримы с ценами на аналогичную недвижимость в Европе. Например, в Италии.

В престижных прибрежных провинциях продаются роскошные старинные виллы, в которых пару веков назад переживала жаркое время года римская и флорентийская знать. Стоимость таких вилл также растет по мере приближения к побережью. Например, вилла с 18 спальнями и огромным зимним садом, расположенная в 50 метрах от моря в элитном местечке Форте-дей-Марми, обойдется в €10 млн.

В среднем стоимость апартаментов на севере Адриатического побережья составляет €200-250 тыс. То есть примерно столько же, сколько придется выложить за двушку в приличной московской новостройке.

Покупать дома, виллы и апартаменты в Италии выгодно: общий рост цен в отдельных регионах достигает десятков процентов в год.

Приобретенную в Италии квартиру можно, живя в Москве, сдавать в аренду: спрос всегда велик. И не только у туристов. Многие люди бизнеса, вынужденные часто ездить по миру, предпочитают казенной гостиничной атмосфере теплую домашнюю. В России работают компании, которые не только помогут купить квартиру и оформить сделку, но и сдадут вашу жилплощадь в аренду, заплатят налоги, оплатят коммунальные платежи и ответят на глупые вопросы.

Независимая трудовая деятельность это уже веский повод для въезда в страну и получения статуса резидента Италии. Знать при этом письменную латынь не требуется. Просто имейте на счету и при случае бравируйте суммой от €10 тыс. до €50 тыс. это и будет называться вашим минимальным стартовым капиталом. Если вы резидент, то имеете право, например, так же размахивать руками, сопровождая речь, как это делают исконные потомки древних римлян. И вообще вести себя как они. Потому что права резидентов практически приравнены к правам натуральных граждан этой солнечной страны. Закон Италии не устанавливает никаких специальных требований для компаний, созданных гражданами-иноземцами.

Итальянцы патологически гостеприимный народ: гостя не выпустят из дома без обеда и стакана хорошего вина, а глава семьи при первом же знакомстве обнимет вас со словами здравствуй, сынок. Примерно так же и законодательство в этой стране относится к иностранцам, желающим заняться бизнесом.

Красное и белое

Так что купите недвижимость и сразу начинайте заниматься бизнесом. Причем желательно таким, которым успешно можно заниматься только здесь и еще в парочке стран. А именно виноделием.

Еще глубже в историю уходят корни самого известного итальянского винодельческого дома Marchesi di Frescobaldi. Их история началась более 700 лет назад. В XIV веке эта флорентийская семья уже поставляла вино английской королевской семье и дворам других европейских стран. На протяжении веков Фрескобальди оттачивали мастерство, благодаря чему их вина ценили самые искушенные и высокопоставленные ценители. В семье бытует притча о том, как однажды, когда никого из представителей семейства не было в доме, раздался телефонный звонок. Звонила дама, представилась королевой Голландии, оставила свой номер телефона и просила перезвонить. По возвращении семейство посчитало звонок шуткой, но по оставленному телефону все же перезвонили. Оказалось, голландская королева и правда звонила лично, чтобы сказать спасибо семье Фрескобальди за свое любимое вино.

Если бизнес бывает не только выгодным, но и красивым, то виноделие является таковым. У винодельческого бизнеса престижный имидж. В разное время им занимались самые известные кланы богачей и предпринимателей. Например, во Франции виноделием прославилось семейство Ротшильд. В середине XIX века Натаниэль де Ротшильд купил винодельческое поместье в Пойаке и назвал его Mouton Rothschild. Благодаря его потомку Филиппу винный дом Ротшильдов вошел в число самых именитых. На этикетках появился девиз Первым стал, вторым был, Мутон не меняется вместо предыдущего Первым быть не могу, вторым не хочу, называюсь Мутон. По придумке Филиппа этикетки на вине его дома создавали художники с мировыми именами: Пикассо, Кокто, Бакст, Шагал, Кандинский, Уорхол. На сегодняшний день оборот достигает $300 млн и является одной из основных статей доходов для потомков всех ветвей Ротшильдов.

Виноделие не терпит суеты. Это бизнес, растянутый во времени. Виноградная лоза вступает в фазу активного плодоношения лишь через четыре года после посадки, а прибыль виноградник может начать приносить еще года через два. Поэтому к виноделию приходят с годами, как это видно по опыту звезд мирового шоу-бизнеса и кино. От славы и мирской суеты они уходят в виноделие. Дескать, я мечтаю сидеть на веранде своей усадьбы, глядеть на закат в духе 'Виноградников в Арле' Ван Гога и потягивать вино из собственного погреба. Это все, что мне надо в этой жизни.
Так, знаменитый блондин Пьер Ришар получил за две комедии гонорар в €1,2 млн и купил на эти деньги виноградную плантацию. Теперь винодел в желтом ботинке ежегодно продает около 80 тыс. бутылок Моего красного носа и Кардинала, причем треть идет на экспорт. Его коллега Жерар Депардье не ударил лицом в грязь и занялся производством белого вина. Теперь продает по 500 тыс. бутылок в год, скупает плантации винограда в Венгрии и Алжире. Настоящим чемпионом по производству как массовых, так и элитных сортов вина стал Фрэнсис Форд Коппола. Его оборот составляет 750 тыс. бутылок в год. Мадонна патронирует выпуск двух сортов вин, причем виноград для одного из них выращивает в штате Мичиган ее отец Сильвио Чикконе. В разное время в винодельческом бизнесе были замечены Ярно Трулли, Кристофер Ламберт, Люк Бессон, Михаэль Шумахер, Дэвид Бекхем и Стинг.

Интерес иностранцев к винодельческому бизнесу в Италии оправдан: эта страна занимает первое место в мире по масштабам производства вина. Например, недавно корпорация SPI, крупнейший производитель водки в России, купила пакет акций винного дома семьи Фрескобальди Tenute di Toscana, чей ежегодный оборот составляет €32 млн. А владелец футбольного клуба Челси Роман Абрамович, посещая провинцию Сиена, проявлял интерес к Castello Banfi предприятию по производству Brunello.

В Тоскане, самой престижной винодельческой провинции и на родине знаменитого кьянти, строительство допускается только по особому разрешению. Предприимчивые иностранцы, в основном англичане, ищут старинные постройки, реставрируют и перепродают. Так, можно купить ветхое поместье за €300 тыс., всего за €500 тыс. превратить его в райский сад и перепродать вдвое дороже. Таким образом, на рынке недвижимости можно без труда найти предложение приобрести за несколько миллионов полностью отреставрированные старинные крепости, виллы и сельскохозяйственные усадьбы. Впрочем, есть и хозяйства, состоящие только из виноградников и производственных помещений.

Имя владельца, успешный имидж и известность марки вина увеличивают и стоимость недвижимости. Например, владелец модной империи Diesel Ренцо Россо купил свою винодельню всего за несколько миллионов, а сегодня она считается бесценной.

Как стало известно Ведомостям, Арбат Престиж продал три магазина в Москве общей площадью около 4200 кв. м за $39 млн. Еще два магазина сети в Петербурге будут вскоре проданы приблизительно за $15 млн. Вырученные деньги ритейлер направит на реструктуризацию банковских долгов.

Потенциальному виноделу не обязательно стремиться в самые популярные винодельческие районы Тоскану, Пьемонт или Венетто. В Италии вино делают буквально повсюду. Просто каждая провинция имеет свои особенности и богата своими сортами винограда. Например, каблук сапога Апулия идеальное место для выращивания популярных шардоне, пино блан и совиньона. Лацио, область вокруг Рима, славится своими белыми винами, которые занимают 90% всего производства. Кампания производит первое и единственное на юге вино высшей категории Таурази. А в провинции Абруццо делают вина больше, чем во всей Венгрии, Австрии или Греции.

Близкий к сделке источник уточнил, что за магазин на улице Неглинной площадью 1800 кв. м Арбат Престиж получил около $20 млн, за магазин на Кутузовском проспекте, 8 (1400 кв. м) $14 млн, за магазин на Рублевском шоссе (1000 кв. м в торговом центре Западный) $5 млн. По его словам, помещение на Неглинной досталось Arts Group (развивает одежные сети Mango, Promod, Jennyfer, Castro, Pull Bear и др.), а на Рублевке инвестиционно-промышленной группе Евразия. Помещение на Кутузовском также приобрела инвестиционная компания, которую собеседник Ведомостей не смог назвать. Два питерских магазина расположены на улице Дашковской и на проспекте Науки, их площадь составляет 1000 и 1500 кв. м соответственно. По предварительным оценкам собственника, их стоимость составит не менее $15 млн.
По словам Некрасова, продажа магазинов осуществляется для реструктуризации кредиторской задолженности сети, которая на начало года составила около $150 млн. За счет выпуска облигаций (в конце июня сеть заняла 1,5 млрд руб. под 10,5% годовых. Ведомости) и продажи недвижимости мы уменьшим задолженность вполовину, отметил Некрасов. По его словам, магазины для продажи были выбраны исходя из результатов работы и стоимости помещений, а в дальнейшем сеть планирует только расширяться. В I полугодии Арбат Престиж открыл два новых магазина, план на II полугодие 10 новых объектов. За первые шесть месяцев 2006 г. выручка сети выросла на 41% до $142 млн, а по итогам года продажи должны составить $350 млн, уточнил глава Арбат Престижа.

О том, что Арбат Престиж продал три московских магазина и в ближайшее время продаст еще два в Санкт-Петербурге, Ведомостям рассказал президент сети Владимир Некрасов. Эту информацию подтвердил и представитель компании Jones Lang La Salle, сопровождавшей сделку.

В том, что Арбат Престиж продал несколько своих магазинов, нет ничего необычного, считает директор департамента коммерческой недвижимости Penny Lane Realty Алексей Могила, так как раньше компания, боясь прихода западных операторов, слишком активно скупала торговые площади. А время продажи, по его словам, выбрано очень удачно сейчас предложение торговых объектов ограниченно, а спрос на них находится на высоком уровне.

О намерении продать часть недвижимости Некрасов рассказывал Ведомостям еще весной 2004 г. Правда, тогда речь шла только о четырех московских магазинах на Кутузовском проспекте, 8 (цена составляла $20 млн), на Рублевском шоссе ($9 млн), на Тверской-Ямской, 26 ($20 млн), и в Очакове, на улице Наташи Ковшовой, 8 ($9 млн). Гендиректор компании Магазин магазинов Анна Ширяева считает, что компания не смогла продать эти точки в связи со слишком высокими запросами Арбат Престижа. Кроме того, реализацией магазинов занималась компания, не специализирующаяся в этом сегменте (риэлторская компания Миэль-Недвижимость. Ведомости), говорит она. С ней согласен и Андрей Машков, ведущий консультант департамента торговой недвижимости компании Paul's Yard. Возможно, первоначально завышенная цена квадратного метра при больших объемах продаваемой недвижимости лишь со временем стала адекватной рынку. Кроме того, свободных инвестиционных средств за последние полтора года стало значительно больше, говорит он. По его словам, покупка торговых помещений это всегда индивидуальная сделка, зависящая от множества факторов (стоимости, местоположения, формата, наличия парковки и т. д.), поэтому, даже несмотря на дефицит торговых помещений, поиск покупателя занимает много времени.

В среду компания Роснефтегазстрой и министерство инвестиций Саратовской области подписали соглашение о реализации инвестпроекта по строительству многоэтажного жилого комплекса, рассказала Ведомостям пресс-секретарь министерства Ирина Друзина. Вице-президент Роснефтегазстроя Иван Мазур добавил, что строить будет дочка компании Роснефтегазстрой-Поволжье. Примерная стоимость проекта, по оценке Мазура, составляет $120 млн. Площадь 200 000 кв. м. Компании уже выделен участок площадью 2 га на берегу Волги (в 4 км от центра города). Строительство 18-этажного комплекса планируется начать в сентябре и завершить через пять лет.

ОАО Арбат Престиж принадлежит 25 магазинов в Москве, Санкт-Петербурге и Казани. Выручка в 2005 г. составила около $240 млн. Уставный капитал компании состоит из 1 млн обыкновенных и 500 000 привилегированных акций. 60% голосующих акций компании принадлежат гендиректору Владимиру Некрасову, 40% Тройке Диалог. Примерно половина префов принадлежит Некрасову, остальные распределены среди клиентов.
Московские строительные компании приступили к освоению Саратовского региона. Столичная фирма Роснефтегазстрой построит в Саратове жилой комплекс повышенной комфортности стоимостью $120 млн. Эксперты расходятся в оценках того, насколько успешно москвичам удастся продать построенное.

Роснефтегазстрой уже не первая московская компания, которая этим летом заявила о строительстве крупного жилого объекта в Саратове. 20 июня московская компания Синекс-недвижимость и областное министерство инвестиций подписали соглашение о строительстве в центре Саратова элитного комплекса стоимостью 350 млн руб. Компания уже купила участок площадью 1,2 га. Как рассказал гендиректор фирмы Дмитрий Смирнов, сейчас компания ведет отселение жителей из домов на этом участке.

В комплексе будут двухъярусная парковка, торговые площади, парикмахерская, фитнес-клуб, кафе и супермаркет.
Эксперты считают проект интересным для Саратова, но сомневаются, что компании удастся успешно реализовать построенные площади. Дмитрий Смирнов из Синекс-недвижимости считает проект своевременным. Ведущий специалист саратовской строительной фирмы Лепта Валерий Елисеев добавил, что до сих пор столь масштабных проектов по строительству жилья в Саратове не было. Однако строительный рынок в Саратове развивается очень медленно, и московские компании в целом пока не спешат идти в регион, добавляет он. По приблизительным оценкам Елисеева, в год в городе продается не больше 500 000 кв. м первичного жилья. В будущем месте расположения комплекса СХПК Комбайн, где пока строится только жилье экономкласса, по словам Елисеева, 1 кв. м в новостройке стоит 17 000 руб., в центре города цена варьируется в пределах 18 000-40 000 руб. Начальник отдела капстроительства и инвестиций Саратовоблжилстроя Геннадий Афонин, напротив, уверен, что спрос в Саратове большой и Роснефтегазстрою удастся в короткие сроки реализовать построенное жилье.



По данным СПАРК-Интерфакс, 64,4% акций ОАО Роснефтегазстрой находятся в номинальном держании ИНГ Банк (Евразия), более 14% контролирует вице-президент компании Иван Мазур, 11,4% ОАО РАО Роснефтегазстрой. Выручка от продажи в 2004 г. 255,9 млн руб., чистая прибыль составила 23,4 млн руб.



Главная --> Публикации