Главная --> Публикации --> Рынок заставил миан урезать агентское вознаграждение Первичный рынок: ценовая аномалия История земельного вопроса Таунхаусы дорожают Подмосковный тупик

Ускользающий метр. Найти однокомнатную квартиру в Москве дешевле $130 тыс. сегодня уже практически невозможно. Поэтому неудивительно, что в течение последнего года неуклонно и стабильно растет спрос на жилье в Подмосковье, где за $100 тыс. пока еще можно купить и двухкомнатное жилье. Впрочем, цены растут на глазах.
По данным Миэль-недвижимости, на 83 областных новостройках квартиры продаются по цене свыше $2 тыс. за квадратный метр. В западном, восточном, северо-восточном и юго-восточном направлениях средняя цена превышает $1,8 тыс. за кв. м. В Москве новостройки эконом-класса обходятся минимум в $2,8 тыс. за кв. м.

Подмосковный рынок недвижимости пока представляет собой неплохую альтернативу столичным окраинам. Впрочем, темпы роста цен на областное жилье скоро сгладят эту разницу.

Уровень спроса на недвижимость в области прямо пропорционален сокращению предложения аналогичного жилья в Москве, утверждает аналитик бюро недвижимости Агент 002 Александр Слета. Все увеличивающийся разрыв между стоимостью московских квартир и финансовыми возможностями граждан выталкивает их с московского рынка на подмосковный. В будущем этот процесс будет только нарастать как за счет уменьшения объемов ввода дешевого жилья в столице, так и за счет прихода на рынок ипотечных покупателей с ограниченными средствами.

С начала года рост цен на областные новостройки наблюдался в диапазоне от 8,4 до 27,6%. На вторичном рынке квадратный метр подорожал более чем на 60% его стоимость превышает $1,8 тыс. за кв. м. В Москве в июне аналогичный показатель составил $3,9 тыс. за кв. м (стр. 65).

Впрочем, почти все ближнее Подмосковье не страдает от недостатка покупателей. Люди, приезжающие из других регионов России или стран СНГ, предпочитают приобретать жилье эконом-класса в новостройках ближайшего Подмосковья, чем довольствоваться столичными хрущевками», поясняет аналитик агентства недвижимости Сити XXI век Сергей Лядов. Причем часть клиентов сегмента эконом-класса выбирает панельное жилье, несмотря на то, что потребительские характеристики монолитных домов значительно лучше. Панельные дома строятся быстрее, и для некоторых покупателей этот фактор играет решающую роль.

Основным фактором, влияющим на предпочтения клиента, в большинстве случаев является близость города к Москве. Поэтому пока неоспоримыми лидерами по популярности являются Реутов, Одинцово, Химки и Мытищи. Повышенным спросом пользуется Реутов, утверждает директор отделения На Ленинском компании Миэль-недвижимость Юлия Гераськина. Помимо месторасположения сразу за МКАД добавьте сюда еще и отличную инфраструктуру, транспортную доступность, и все станет понятно.

Наименьшим спросом пользуется жилье на периферии области, особенно в его восточном секторе (Лотошино, Серебряные пруды, Орехово-Зуево). Причина удаленность от Москвы и невысокое качество жизни в таких городах.

По оценкам специалистов, спрос на жилье в Подмосковье (как на первичном, так и на вторичном рынках) превышает предложение на 20-30%. Популярности местных новостроек практически не вредят скандалы с обманутыми дольщиками. После них потенциальные покупатели разделились на две категории: тех, кто ищет варианты покупки на вторичном рынке, и тех, кто готов вкладывать деньги в строящееся жилье, но только у надежных брэндовых компаний, комментирует Александр Слета. Учитывая дефицит квартир и крепость нашего человека, которого никакой кризис не берет, люди продолжают приобретать квартиры в новостройках. По мнению Сергея Лядова, в первую очередь бесстрашие обусловлено слишком быстрым ростом цен у покупателей просто нет времени на долгие размышления. Однако клиенты стали более осторожными и предпочитают обращаться к крупным и проверенным застройщикам.

А вот темпы ввода нового жилья постоянно растут. По словам первого заместителя председателя правления корпорации Бест-недвижимость Андрея Лукина, в Подмосковье наиболее интенсивно застраиваются близлежащие города (до 15 километров от МКАД). Это Мытищи, Одинцово, Красногорск, Королев, Люберцы, Балашиха. Кроме того, налицо тенденции увеличения объемов строительства и в городах так называемого второго эшелона (от 15 до 30 километров от МКАД) в их числе Пушкин, Ивантеевка, Нахабино, Жуковский, Раменское, Лыткарино и др., рассказывает Андрей Лукин. Достаточно активно идет застройка в удаленных городах Подмосковья: Сергиев-Посаде, Воскресенске, Серпухове, Ступине. Это обусловлено наличием платежеспособного спроса люди работают в градообразующих предприятиях с достаточно высокой оплатой труда. Характерный пример в данном случае Ступино.

Все с нуля. Сегодня на рынке недвижимости Подмосковья в основном представлены новостройки. Как утверждает Юлия Гераськина, в сегменте вторичного жилья продается не более 7 тыс. объектов, причем в отдельных городах этот рынок практически пустой, как, например, в Балашихе.

В самое ближайшее время начнется активная застройка целого ряда городов Московской области. Обрастать новыми микрорайонами будут Реутов, Видное и Одинцово (микрорайон Отрадное). Есть определенные планы по поводу совхоза Московский на Киевском шоссе. Сегодня строительные работы ведутся в Красногорске (4-й микрорайон, Павшинская пойма), Трехгорке (Трехгорка-2), Котельниках, Мытищах. Объем каждого из уже строящихся объектов составляет не менее 250 тыс. кв. метров, а некоторые из них (Павшинская пойма, Отрадное, Реутов) превышают 400 тыс. кв. метров.

Уловив растущий спрос на подмосковное жилье, застройщики (особенно нижнего ценового сегмента) все чаще заявляют о намерениях построить в области сотни тысяч квадратных метров жилой недвижимости. Ежегодно в Подмосковье строится уже больше жилья, чем в Москве за 2005 год было возведено около 5 млн кв. метров (в Москве 4,6 млн кв. метров). Учитывая, что тенденции в областном домостроении с некоторым временным лагом повторяют московские, можно предположить, что по своим качественно-количественным параметрам уровень строительства в области сравним со столичным 2002-2003 годов, считает Александр Слета. Что же касается цен, то, по его мнению, если недвижимость ближайших к столице городов в общем повторяет ценовые тенденции московских спальных районов, то жилье в активно развивающихся крупных и средних городах второго эшелона сильно недооценено.

Ценовая мозаика. При всех своих достоинствах города ближнего Подмосковья (в первую очередь, Реутов, Химки, Одинцово, Королев, Красногорск) обладают одним выраженным недостатком: стоимость квартир здесь быстро приближается к московскому уровню. По дороговизне на вторичном рынке лидируют Химки и Реутов, а на первичном Видное. Если в феврале мы продавали квартиры в монолитных новостройках 5-го микрорайона Видное по цене в среднем $1250 за кв. м, то в июне их стоимость выросла до $2 тыс., подтверждает Сергей Лядов. Следующими по дороговизне жилья идут Одинцово и Красногорск.

По количеству предложений в строящихся домах лидируют Балашиха, Подольск, Красногорский и Одинцовский районы. Интересен проект в поселке Дубки (Одинцово) там возводится целый микрорайон с собственной инфраструктурой: школами, детскими садами, магазинами, ресторанами, спортивными сооружениями, рассказывает маркетолог Инком-недвижимости Ирина Егорова. Отличная экология, стародачные места, леса, близость водоемов делают это место благоприятным для проживания. Стоимость одного квадратного метра от $1,4 тыс. за кв. м. Другие риэлторы также отмечают проект застройки Павшинской поймы в Красногорске. Детально продумана вся инфраструктура, великолепная экология, хорошая транспортная составляющая, к тому же сегодня это одно из самых престижных направлений, поясняет Юлия Гераськина.

Риэлторы говорят и о высокой инвестиционной привлекательности неблизкой Апрелевки (42 километра от МКАД). Ее удаленность от столицы компенсируется хорошей транспортной доступностью, поясняет Юлия Гераськина. А после того, как ведущее туда Киевское шоссе будет расширено до четырех полос, цены на жилье еще вырастут. Пока же в Апрелевке двухкомнатную квартиру можно купить за $73 тыс., трехкомнатную за $93 тыс.

В этом смысле более привлекательным вариантом для небогатых покупателей выглядят Троицк, Наро-Фоминск, Солнечногороск, Чехов, Дмитров. Жилье здесь значительно дешевле, чем в Москве, Химках, Мытищах, Реутове, к тому же большое количество жителей могут найти достойную работу. Эти территории интересны не только небогатым покупателям, но и инвесторам. В целом же наиболее привлекательными для инвестиций считаются Киевское и Домодедовское направления.

Ряд малых городов среднего и дальнего Подмосковья риэлторы отмечают как проблемные и не особенно удобные для жизни из-за удаленности от столицы и слабо развитой инфраструктуры. В основном они расположены не на крупных транспортных магистралях и не обладают какой-либо серьезной промышленной базой. К ним относят Талдом, Лотошино, Рузу, Озеры, Зарайск, Рошаль. Транспортные системы хуже всего развиты в Балашихе и Котельниках. Эти города находятся на тупиковой железнодорожной ветке, поэтому частота движения составов в данном направлении крайне низка. В Троицке с железнодорожным движением дела обстоят гораздо лучше, зато практически полностью отсутствуют иные виды транспортных систем. Из-за загруженности Ярославского шоссе и шоссе Энтузиастов затруднен доступ в Мытищи, Королев, Юбилейный и Пушкино. Проблемы с водо- и теплоснабжением могут возникнуть в Трехгорке. Существующая инфраструктура оказывается слишком маломощной для возводимых здесь жилых объектов.

Не лучший выбор

По данным Миэль-недвижимости, наиболее ликвидными жилыми объектами Подмосковья являются однокомнатные квартиры, которые отличаются наиболее высокой стоимостью: свыше $2 тыс. за кв. м. Рост их стоимости с начала года составил в среднем 15%. На втором месте двухкомнатные квартиры. Они подорожали на 13,5%. Традиционно быстрее всего дорожают квартиры в монолитных домах (16,2%). Следом за ними идут панель (14,2%) и кирпич (12%). Cамые высокие цены зафиксированы в зонах, граничащих с Москвой: Запад-1 ($2408 за кв. м), Восток-1 ($2267 за кв. м), Север-1 ($2245 за кв. м), Юг-1 ($1930 за кв. м).
Звенигородский проспект - один из четырех транспортных мегапроектов московских властей - начал обретать реальные очертания. Близится к завершению строительство тоннеля под Серебряным Бором, а жители Крылатского в последнее время могут наблюдать странные металлические рога, вырастающие по берегам Москвы-реки и вызывающие у очевидцев любопытство и даже опасение. Известия решили выяснить, что именно строится в Крылатском.

Метр один, цена разная

Полотно моста не прямое, как у большинства традиционных переправ, а S-образное. Неформальные очертания он получил из-за того, что конструкторы пытались соединить между собой проспект Маршала Жукова, ведущий на северо-запад, с другим берегом реки, где трасса Звенигородского проспекта идет строго на запад, и сохранить при этом плавность виражей - машины должны будут преодолевать их на скорости в 100 км в час. В результате на отдельных участках движение по мосту пойдет не поперек реки, а практически вдоль нее. Проезжая часть будет двухэтажной - сверху поедут автомобили, внизу - поезда метро Строгинско-Митинской ветки.

Вантовый мост через Москву-реку должен влиться в трассу проспекта и соединить Крылатское с Серебряным Бором. Впрочем, у сооружения есть и другая миссия - мост должен стать столичной достопримечательностью (наподобие Золотых ворот в Сан-Франциско), вписав в силуэт города новый броский пейзаж. Для этого, как выяснилось, у него есть все основания - подобных мостов в мире пока не было.

Но и это еще не все - по требованию мэра Лужкова конструкторы из Метрогипротранса спроектировали под аркой висячий трехуровневый ресторан в виде летающей тарелки. Подниматься туда можно будет с помощью лифта, который будет ходить по правой ноге арки. Правда, окончательного решения по поводу парящей закусочной не принято:

Примерно посередине мост будет поддерживать уникальная конструкция - ажурная арка высотой в 100 метров (примерно с 30-этажный дом). Полотно фактически подвесят к ней с помощью десятков металлических канатов - вант. Таким образом, будущий мост в Крылатском станет вторым вантовым мостом в Москве после Крымского и самым высоким.

Сейчас из 29 секций арки на правом берегу смонтированы 11, на левом - Впереди - монтаж последней, центральной секции, которая соединит оба рога будущего пилона, - самый опасный и сложный этап. Официальное окончание строительства вантового моста намечено на осень 2007 года. Еще через год откроется Звенигородский проспект, оттянув часть машин с Ленинградского и Волоколамского шоссе и соединив центр города с Новорижским шоссе.

- Будет ресторан или нет, пока неясно, - рассказал Известиям начальник строительства Мостоотряда-18 Валерий Новиков. - Но строительство арочного пилона это не тормозит - в случае необходимости конструкцию можно смонтировать и позже.

С начала обсуждения проекта личный состав правительства четко разделился на две группы. Первые включая ведущего заседание главы стройкомплекса Владимира Ресина, руководство Москомархитектуры и представителей инвесторов (Юрий Лужков в обсуждении не участвовал) выступали за скорейшее принятие проекта и долгожданного начала строительства технопарка. Вторые некоторые руководители департаментов и префект Южного округа были явно против скоропалительного решения о начале застройки Нагатинской поймы. Суть претензий можно свести к диалогу между Иосифом Орджоникидзе и Владимиром Ресиным:

Во вторник правительство Москвы неожиданно быстро приняло постановление О проекте планировки территории московского городского технопарка Нагатино-ЗИЛ. Чиновники даже не успели задаться вопросом: а что полезного принесет застройка бывшей промзоны торговыми и офисными зданиями городу? Как выяснилось, проект технопарка - он же московский бизнес-инкубатор - мэр Москвы уже успел продемонстрировать президенту страны и получить его одобрение.

Ну Сити мы с тобой, Иосиф, достроим, пообещал Ресин.

И получится у нас с тобой, как с Сити: строительство комплекса завершается, а дорог нет, грустно заметил Орджоникидзе.

Руководитель столичных коммунальщиков Петр Аксенов ужаснулся масштабам грядущего энергетического кризиса на юге Москвы. По его словам, мощностей для питания гигантской стройки просто нет и им неоткуда взяться, у строительства нет заказчика, инвестиционный контракт еще не подписан, границы природного комплекса не согласованы, а по градплану строительство транспортной инфраструктуры технопарка должно произойти не раньше 2012 года (первую очередь комплекса планируют построить уже к 2008 году).

На отсутствие проработанных транспортных развязок, проекта строительства дополнительной станции метро, а также увязки строящейся уличной сети с уже существующей говорили почти все выступающие. Депутат Мосгордумы Михаил Антонцев, кроме этого, посетовал, что в проекте планировки технопарка до смешного мало парковочных мест по одному на каждые 20 сотрудников (предполагается, что в технопарке будут работать до 130 тыс. человек). По мнению депутата, также непонятно, какую пользу от строительства на деньги инвесторов очередного делового района получит город, кроме ускорения умертвления производственного комплекса ЗИЛ.

Во втором квартале 2006 года на рынке столичной элитной недвижимости наметилось две основные тенденции: замедление роста цен и уменьшение количества предложений. Объясняя сложившуюся ситуацию, эксперты говорят о дефиците ликвидных площадей под застройку и прогнозируют выход рынка элитного жилья за пределы центральной части города.

Тем не менее проект планировки территории в 216 тыс. кв.м, где по планам инвесторов (ОАО Московский бизнес инкубатор) должно разместиться несколько десятков высотных зданий полезной площадью до 1 млн кв.м, принят в целом. На его доработку дано две недели, затем постановление будет подписано в рабочем порядке. По словам Владимира Ресина, проект технопарка мэр Москвы уже продемонстрировал президенту страны, и теперь чиновникам надо работать с опережением то есть оформить все нормативные документы до того, как строители будут готовы начать работы.
Что ожидает рынок на фоне уменьшения объёмов предложения

Как считает эксперт компании Усадьба, руководитель отдела инвестиционного консалтинга и аналитики Иван Шульков, во многом подобная тенденция объясняется неясностью относительно сроков и последствий принятия поправок к недавно утверждённой новой редакции Федерального закона № 214 О долевом строительстве и инициативами Правительства Москвы по усилению административного контроля в ходе согласования, строительства и реализации объектов.

Характерной чертой первых летних месяцев стало уменьшение объема предложения на рынке элитной недвижимости Москвы. Помимо так называемого естественного вымывания, то есть покупки объектов, и увеличения активности инвесторов, в последнее время все чаще сами застройщики предпочитают не торопиться с реализацией.

Все это привело к тому, что за период с марта по июнь по количеству объектов на рынке предложение сократилось на 17%, по количеству нереализованных квартир на 10%, а по наличию квартир в продаже на 14%.

Однако помимо административных, есть и чисто экономические причины. Ряд застройщиков попросту желают использовать высокие темпы роста цен на столичную недвижимость и переждать сезонное затишье с целью максимального увеличения прибыли, до поры замораживая реализацию.

За период с марта по июнь цена поднялась с 9248$ до 10936$, что в относительном выражении ровняется 18,2 %.

Что касается цен на городскую элитную недвижимость, то, сохранив в целом положительную динамику роста, в этой области в последнее время наметилось определенное замедление темпа. Так, если в апреле по сравнению к предыдущему месяцу стоимость одного квадратного метра увеличилась на 9,8%, то в июне по аналогичному показателю всего на 2,3%.

Стоит также отметить наметившуюся в последнее время тенденцию освоения новых территорий под элитное строительство за пределами ЦАО. Похоже, рынок городской элитной недвижимости начал-таки делать первые, пока что робкие, шаги за границы давно обжитых территорий.

Таким образом, в июне средняя цена квартиры составила 2,5 млн. $.

Вместе с тем, вне ЦАО находится достаточно большое количество ликвидных участков под элитную застройку и все возрастает пока что неудовлетворенный спрос на качественные предложения вне центральной части города.

Многие эксперты уже давно сходятся во мнении, что добровольная изоляция в пределах Садового кольца не может продолжаться вечно спрос на качественное жильё высшей категории не уменьшается, в отличие от свободных площадей в центре.

Тенденция выхода элитного жилья из центральной части города может существенно изменить сложившиеся параметры элитной застройки. За пределами ЦАО нормы по застройке существенно менее строги, что упрощает задачу воплощения архитектурных замыслов застройщиков и значительно увеличивает комфортабельность апартаментов. Плюс к этому отдельные потребительские характеристики некоторых районов заметно превосходят центральные. В первую очередь по таким параметрам, как экологическая обстановка, высокая доля лесных насаждений, обособленность от жизни большого города и т.п. - считает Иван Шульков.

Таким образом, происходит выделение нового формата городской элитной недвижимости и формирование новых элитных кондоминиумов вне центральной части города.



Главная --> Публикации