Главная --> Публикации --> Юридические тонкости. недвижимость за границей Рынок заставил миан урезать агентское вознаграждение Первичный рынок: ценовая аномалия История земельного вопроса Таунхаусы дорожают

Свободных строительных площадок в центре Москвы становится все меньше.

Главный плацдарм элитной столичной застройки – Остоженка и Пречистенка – фактически выработал свой ресурс. На очереди рост цен в других районах в центре Москвы, которые в ближайшее время могут составить конкуренцию «золотой миле».

Средняя стоимость кв. м в этих районах, по данным компании Blackwood, составляет ­– на Патриарших прудах от $4000 до $8500, в Замоскворечье от $3500 до $6000, на Чистых прудах от $3000 до $6000 и в Хамовниках от $3000 до $500 По словам Камерона Сойера, президента компании GWA SAWYER, практически все районы, прилегающие к центру, имеют большой потенциал для застройки. Не зря Москва находится в числе немногих городов мира, где центр города стал не только средоточием деловой активности, но и полноценным жилым районом.

Поэтому основные игроки рынка элитного жилья и риэлтеры все чаще присматриваются к новым перспективным районам. В первой пятерке – Патриаршие пруды, Плющиха, Чистые пруды, Спиридоновка, Хамовники (Фрунзенская набережная).

«Золотая миля» явно переоценена. Это далеко не самый лучший район Москвы с точки зрения транспорта, облика, инфраструктуры. Просто здесь в свое время продавалось бесчисленное множество земельных участков, а также реализовывалась программа московского правительства по переселению ветхого жилья», – считает Камерон Сойер. По его мнению, самыми желанными стройплощадками для элитных застройщиков должны стать Спиридоновка и Патриаршие пруды. Огромный ресурс у Чистых прудов – там тысячи ветхих зданий, готовых к сносу и переселению. Но самым лучшим районом центра Сойер называет площадь Никитских ворот. В число перспективных мест для застройки попали также пространство между Старым Арбатом и Пречистенкой, а также Замоскворечье.

Вид с «улицы Койкого»

По ее словам, богатые люди из регионов, готовые купить жилье в Москве, чаще всего выбирают центр города, например Тверскую или Арбат. «Они хотят быть в центре событий», – считает Надежда Кот. На всем своем протяжении Тверская, когда-то бывшая улицей Горького, отличается от других элитных районов развитой инфраструктурой. Здесь много ресторанов, ночных клубов, бутиков, движение на улице не затихает до самого утра.

По мнению Надежды Кот, управляющего директора компании Kirsanova-Realty, дома бизнес-класса будут неплохо смотреться в районе Чистых прудов. «У потенциальных покупателей надо создавать положительное мнение о новых районах застройки ещё до начала реализации проектов. К примеру, использовать традиционное желание людей купить дом с видом на реку», – говорит она. В этой связи очень интересна часть Хамовников, примыкающая к Фрунзенской набережной, район Смоленской набережной и вообще все земельные участки с выходом к воде. Еще один рецепт для успешного проекта – его оригинальность. «Некоторые застройщики пытаются клонировать чужие проекты, и это не лучший способ продвижения объектов под своим именем», – заявляет Надежда Кот.

По мнению Ульяны Алиевой, руководителя отдела продаж жилых помещений компании Blackwood, в настоящее время наиболее привлекательными районами застройки домов класса А в центральном округе являются Патриаршие пруды (Большой Палашевский пер. владение 1/14, дом «Патриарх», Малый Козихинский пер. дом 3), Хамовники (районы от Фрунзенской набережной до Смоленской), Чистые пруды.

Напряженный ритм жизни отличает Тверскую от раскрученной Остоженки. «Остоженка – тихий, спокойный и в чем-то патриархальный район», – говорит Надежда Кот. Вместе с тем, по ее мнению, существует ряд районов, к которым не подходит определение элитных. К их числу относится и Китай-город. Весьма смутные перспективы и у Селезневской улицы. «Обычные серые дома, отсутствие градостроительной традиции, множество трамвайных путей и спонтанно возникающие автомобильные пробки вряд ли привлекут сюда застройщиков», – считает эксперт компании Kirsanova-Realty. И продолжает: «К специфичным районам, которые нравятся далеко не всем, относится и Сретенка. Здесь слишком долго все придется реконструировать и благоустраивать. Да и в целом, в районе Цветного бульвара не было построено ничего особенно выдающегося».

Но, несмотря на постоянно растущий дефицит земли в районе «золотой мили», здесь еще появляются новые интересные проекты, хотя происходит это все реже. Летом на Остоженке, на пересечении Хилкова и Коробейникова переулков появится комплекс из малоэтажных домов. В районе Парка культуры им. А.М. Горького, на пересечении 3-ей Фрунзенской и ул. Ефремова возводится новый жилой дом La Defence. Заслуживает внимания и комплекс «Кристалл-палас». Это новый дом, расположенный на территории Медицинского центра при Управлении делами президента в районе Мичуринского проспекта.

Михаил Мишарин, управляющий компании Soho Realty, считает, что главный конкурент Остоженки – Плющиха. «Через год-два эта улица догонит Остоженку. Помимо проекта строительства «Венского дома» и дома в Тружениковом переулке в этом районе уже начато возведение еще двух дорогих домов: дома на пересечении 2-го Труженикова переулка и Савинской набережной и дома в Алсуфьевском переулке», – говорит Михаил Мишарин. В числе самых перспективных площадок для элитной застройки он называет также район вокруг Ботанического сада МГУ, недалеко от начала проспекта Мира.

По оценке вице-президента компании «Домострой» Ольги Меньших, наметилась тенденция смещения спроса в сторону более качественного жилья. «По сравнению с январем 2002 года значительно увеличился спрос на жилье с индивидуальной планировкой, – рассказывает Меньших. – Сейчас мы реально продаем в два раза больше квартир в домах, построенных по индивидуальным проектам, чем в домах панельных. Клиент стал более требовательным».

Калейдоскоп предложений

Впрочем, проблем с выбором объектов для инвестиций давно уже не существует. Например, компания «ДОН-Строй» представляет новый уникальный проект – эксклюзивный дом категории «Де-Люкс» на Смоленской набережной. Из окон открываются великолепные виды на Новый Арбат, Британское посольство и высотное здание МИДа. В нескольких шагах расположен Смоленский пассаж. Проект отличает интересная архитектура – предполагается строительство круглой центральной башни и двух прилегающих крыльев. Фасад здания органично вписан в парадную панораму центральной набережной столицы. Внешней форме соответствует внутреннее содержание: роскошные интерьеры, высококачественная инженерия, трехуровневый гараж и развитая инфраструктура досуга выделяют этот дом среди самых престижных адресов центра Москвы.

Очень популярен среди инвесторов такой способ вложения денег, как приобретение готового жилья с последующей сдачей его в аренду. Затраты на покупку и ремонт при существующем уровне арендных ставок окупаются в среднем в течение пяти лет, что является привлекательным фактором для людей, которые рассчитывают на надежность своих вложений. Существуют арендодатели, которые сдают одновременно по 5 – 10 элитных квартир. Как правило, это квартиры стоимостью до $1 млн, так как более дорогое жилье приобретается для себя: сдавать его в аренду нецелесообразно из-за долгой окупаемости.

Компания «Новый Мир» начала продажи квартир в своем новом проекте – «Доме на Озерковской» (Озерковская набережная, 52). Дом расположен в одном из самых престижных районов исторического центра Москвы – в Замоскворечье, недалеко от Третьяковской галереи, до которой от нового дома легко дойти пешком.

Новые корпуса жилого комплекса «Трианон» (застройщик – компания «Декра») строятся в непосредственной близости от Белого дома, Центра международной торговли и будущего квартала «Сити». Стены дома нового комплекса образуют две стороны внутреннего двора, где после окончания строительства будут оборудованы детская площадка и зоны отдыха. Также здесь планируется разместить гостевую автостоянку и въезд в подземный паркинг. На первом и цокольном этажах разместится детский клуб (несколько тренажерных залов, компьютерный класс, видео- и фотостудия, артистическая, мастерские). В «Трианоне» предусмотрена также удобная планировка квартир. Комплекс планируется оборудовать самой современной инженерией, которая помимо стандартного набора коммуникаций будет включать в себя систему полного цикла очистки и фильтрации воды, автономные бойлеры, спутниковое кабельное телевидение.

Компания «Крост» продолжает продажу квартир в жилом комплексе «Олимпия», расположенном в излучине Москвы-реки в районе Строгино (СЗАО). Проживание здесь станет визитной карточкой делового успеха – ведь уровень этого дома соответствует высочайшим мировым стандартам. Две изящные башни в стиле хай-тек (29 – 39-этажные) объединены в единый ансамбль европейским ландшафтным дизайном. Дизайн помещений разрабатывается индивидуально. Жемчужиной жилого комплекса «Олимпия» станет аквапарк – эталон развлекательной индустрии. Концерн «Крост» также продолжает продавать квартиры в жилых комплексах «Леонардо», «Алиса» и «Премьер». Например, 26-этажный жилой комплекс «Леонардо» (ул. Профсоюзная, вл. 39/25, ЮЗАО) – это монолитный жилой дом с двухуровневым подземным гаражом, созданный по индивидуальному проекту. Площади квартир – от 92,8 до 140,9 кв. м. Жилой комплекс «Алиса» (Иваньковское шоссе, вл. 3, СЗАО), расположенный в парковой зоне Покровское-Стрешнево, отличает не только современная архитектура и большой выбор квартир, но и единственный в столице «Велнес-клуб», где собраны воедино все виды фитнес- и SPA-услуг, представленных на европейском рынке. Площади квартир – от 100,3 до 184,7 кв. м. Жилой комплекс «Премьер» (ул. Косыгина, вл. 17, ЮЗАО) также обладает всеми достоинствами элитного дома. Особое предложение – стильные пентхаусы. Стоимость квартир – от $2350 до $3700 за кв. м.

Уникальность расположения строения еще и в том, что «Дом на Озерковской» находится непосредственно на набережной, так что из окон многих квартир открывается красивый вид на город. Классическая архитектура дома должна органично вписаться в историческую замоскворецкую застройку XVIII – XIX веков. Но внутри этот дом соответствует самым взыскательным запросам нашего времени. При этом в «Доме на Озерковской» соблюдено важнейшее требование к истинно элитному жилью. Это дом для избранных, здесь только 37 квартир.

В свою очередь ЗАО «ФЦСР» приступило к строительству нового жилого комплекса повышенной комфортности по адресу Филевский бульвар, владение 1 Комплекс, расположенный на живописном берегу Москвы-реки и получивший название «Ривер-хаус», включает в себя три монолитно-каркасных дома (14-18 этажей), подземный гараж-стоянку и физкультурно-оздоровительный центр с бассейном, сауной, тренажерным залом. На первом нежилом этаже домов предполагается разместить предприятия службы быта и торговли, кафе, а также специально оборудованные помещения для охраны жилой части дома.
Как поется в старой песенке, трудно было человеку десять тысяч лет назад он пешком ходил в аптеку, на работу, в зоосад. Сегодня большинство людей просто не представляют себе жизни без автомобиля. Количество железных коней растет в геометрической прогрессии. По некоторым данным, в Москве ежегодно появляется до 200 тыс. новых машин. И поиск места для их стоянки не менее острая проблема, чем столичные пробки.

Интересные проекты появляются и в престижном Западном округе Москвы. Так, элитный жилой комплекс «Изумрудный город» расположен в Кунцеве – районе с хорошей экологией, благоприятной розой ветров и отсутствием крупных промышленных предприятий. Комплекс выполнен по технологии монолитного строительства с последующей облицовкой кирпичом и состоит из двух корпусов переменной этажности (от 3 до 9 этажей) зигзагообразной формы. В жилом комплексе присутствуют одно- и двухуровневые пентхаусы, студии, коттеджи и квартиры (от 1 до 7 комнат, площадью от 52 до 342 кв. м). Внутри комплекса планируется построить большую подземную автостоянку. Вокруг комплекса будет благоустроенная огороженная территория. В рамках развитой внутридомовой инфраструктуры предполагается разместить кафе-бар, прачечную, салон красоты, SPA, солярий, а также зал фитнеса и аэробики.

Рост доходов населения и доступность кредитных средств немало способствуют тому, что владельцев автомобилей становится все больше. По сути, каждому из них необходимо даже не одно, а два места для транспортного средства возле работы и возле дома. В последнем случае наличие благоустроенного паркинга особенно важно, ведь там авто оставляют на ночь. Инфраструктура столицы такое количество машино-мест обеспечить, естественно, не в состоянии. Сказывается прежде всего дефицит площадей, которые в принципе возможно отвести под гаражи.

Гараж от Лужкова

Среди инициатив столичной администрации для улучшения ситуации с парковками в Москве можно выделить общегородские программы гаражного строительства и поиск нетрадиционных технических решений. При помощи последних пытаются увеличить количество машино-мест в условиях недостатка площадей, а также оптимизировать процесс поиска свободного места, въезда и выезда со стоянки.

Ясно, что одним коммерческим строительством здесь не обойтись. Более того, инвесторы не спешат вкладывать средства в парковки, расположенные далеко от спальных и бизнес-районов города. По словам Дмитрия Попова, руководителя аналитического отдела компании Новая Площадь, в жилых массивах и деловых районах в составе жилых комплексов элит- и бизнес-класса, а также в офисных центрах проблем с платежеспособным спросом не было, нет и не будет. Поэтому подобные проекты интересны инвесторам, если, конечно, предложенная московскими властями цена выкупа земельного участка не заоблачная. На периферии, в промзонах и удаленных жилых районах возведение гаражей и паркингов жизненно необходимо, но экономически невыгодно.

По сведениям из официальных источников, к концу будущего года будет создано 332 тыс. машино-мест в рамках целевой программы по сооружению гаражей-стоянок на 2005 2007 годы, а также проекта московского правительства Народный гараж. Концепция последнего предполагает, что к финансированию строительства привлекут самих автолюбителей. В настоящее время разработана исходная разрешительная документация по 42 адресам, а по 33 объектам уже проведены конкурсы и определены подрядные организации. Уже в будущем году введут в строй 20 объектов, что составит примерно 5 тыс. новых машино-мест.

Особый интерес вызывают проекты, призванные повысить эффективность использования надмагистрального пространства. Например, идея задействовать участки над линиями метрополитена (наземными и мелкого заложения), железнодорожным полотном в черте города, на местах разворотных площадок общественного транспорта, под эстакадами. Днем проблему заставленных машинами обочин дорог должны решить перехватывающие парковки за десять лет их собираются создать несколько десятков. Предполагается, что люди смогут оставить там автомобиль и пересесть на общественный транспорт. Особенно это актуально для жителей пригородов, работающих в столице. Впрочем, пользоваться такими парковками смогут и жители близлежащих домов, готовые платить около 30 руб. в час.

Как свидетельствуют результаты исследования, проведенного агентством недвижимости DOKI, на сегодняшний день обеспеченность населения гаражами и парковками составляет лишь 38%. Наиболее бедственное положение наблюдается, естественно, в ЦАО, где потребность в стоянках в три раза больше по сравнению с уже существующим их количеством. При этом в программе гаражного строительства на 2005 2007 годы на центр города приходится лишь 21% от общего числа машино-мест, которые собираются создать. Это объясняется, впрочем, все теми же объективными причинами: дефицитом земли и высокой себестоимостью работ, ведь в округе задумано сооружать по большей части подземные многоуровневые паркинги. Лучше всего дела обстоят в СЗАО, ЮЗАО, САО и СВАО, но и там спрос в два раза превышает предложение.

Сколько нужно гаражей на семнадцать этажей?

Наличие в доме подземного паркинга является одним из важнейших критериев при выборе жилья, утверждает Оксана Каарма, управляющий партнер управления новостроек компании МИЭЛЬ-Недвижимость. В настоящее время организованные стоянки и подземные гаражи являются обязательным элементом для жилых домов повышенной комфортности. Однако соотношение машино-мест к количеству квартир в пропорции один к одному часто оказывается недостаточным. Московские цены таковы, что жилье в домах бизнес- и элит-класса обычно приобретают семьи, чей материальный достаток позволяет иметь несколько автомобилей. Они готовы платить десятки тысяч долларов за одно парковочное место.

Ситуацию усугубляет и возникшая тенденция к укрупнению новостроек. Возводят высотные жилые комплексы, застраивают целые кварталы в спальных районах, и девелоперам приходится изобретать способы того, как разом обеспечить машино-местами тысячи семей.

Решить проблему можно только одним способом сделать парковочные места доступнее для населения. Например, ООО Паркинг-155, входящее в группу компаний СУ-155, делает ставку не на подземные гаражи, а на многоэтажные паркинги из легких металлоконструкций. По словам генерального директора данной фирмы Сергея Попова, это позволяет сократить и сроки, и себестоимость строительства. Предполагается также наличие охраны и в большинстве случаев необходимой инфраструктуры. Однако даже самые экономичные неотапливаемые гаражи манежного типа (с разметкой) без наружных стеновых ограждений будут стоить не менее 4 6 тыс. долл. Отопление, капитальное наружное ограждение, выделенные огражденные боксы и видеонаблюдение увеличивают стоимость объекта более чем в два раза.

Современные панельные серии за редким исключением не предполагают наличия подземного паркинга. Однако в немногочисленных проектах монолитных домов экономкласса его стараются предусмотреть, понимая, что это весомое конкурентное преимущество. Тем не менее, даже если застройщик будет продавать такие машино-места по себестоимости, покупателей на них найдется немного: цена скорее всего окажется не по карману большинству жильцов. Поэтому автомобили, в особенности если их цена в несколько раз ниже стоимости предлагаемой крыши над капотом, будут продолжать оставлять на улице или во дворе.

Цена имеет значение

Дефицит свободных площадей на стоянках отмечается и в бизнес-центрах столицы. Там машино-места сдают и предоставляют, как правило, исходя из следующего расчета: одно машино-место на 60 100 кв. м арендуемой территории и то для объектов класса А или В+, что, разумеется, ничтожно мало, ведь на одного сотрудника приходится в среднем 10 15 кв. м. Кроме того, деятельность многих компаний предполагает большой клиентский поток, поэтому они нуждаются в достаточном количестве мест на гостевых парковках.

Как свидетельствуют исследования рынка новостроек, проводимые аналитическим центром ирн.ru, средняя цена машино-места в пределах ТТК составляет 65 тыс. долл. а вне его 28 тыс. долл. В районах за МКАД, относящихся к Москве, парковочное место обойдется в среднем в 20 тыс. долл., а в ближайшем Подмосковье (до пяти километров от МКАД) в 12 тыс. долл. Иногда продают просто квадратные метры на стоянках, причем их стоимость сопоставима со стоимостью (в доме или районе) жилья той же площади.

Сегодня на рынке гаражей и паркингов Москвы сложилась парадоксальная ситуация. С одной стороны, спрос на места в них очень велик, а с другой высокие цены часто отпугивают покупателей. Переизбытка предложения не наступает лишь потому, что его дефицит все еще слишком силен.

По данным агентства недвижимости DOKI, наибольшей популярностью пользуются одноэтажные гаражные массивы или открытые парковки: 55% автомобилистов являются или хотят стать владельцами машино-мест в таких объектах. Стоимость подобных гаражей (как правило, бетонных или металлические) колеблется от 3 4 тыс. долл. в спальных районах до 4 6 тыс. долл. в центре города. Парковочные места можно не покупать, а арендовать от 60 120 до 150 200 долл. в месяц. Емкость таких стоянок невелика, но драгоценные земельные участки они занимают, поэтому в дальнейшем их планируют постепенно ликвидировать, заменив, где это возможно, многоуровневыми паркингами.

Цены на места в гаражах и паркингах и их динамика зависят по сути от тех же факторов, что и цены на квартиры. Особенно значимы местоположение (округ и район), а также шаговая доступность, то есть близость к дому или офису. Для объектов верхней ценовой категории, по словам специалистов агентства недвижимости DOKI, важным ценообразующим фактором является возможность приобретения машино-мест в паркинге исключительно жильцами дома, ведь это напрямую связано с вопросами безопасности. Правда, учитывая высокий и, главное, платежеспособный спрос, девелоперу вряд ли придется искать покупателей на стороне. Однако завышенная стоимость парковочных мест, особенно если речь идет об объекте бизнес-класса, может привести к тому, что не все места приобретут свои, и тогда придется пускать в гараж чужих. Следует также отметить, что любителям больших автомобилей скорее всего придется покупать не одно, а целых два машино-места.

В свободном обращении находится не так уж много объектов. Продажа машино-мест обычно связана с переездом жильцов, а это случается не очень часто. Несмотря на то что в офисных и торговых центрах паркинги ночами пустуют, практики продажи площадей в них нет, а случаи сдачи в аренду крайне редки. Как считает Ольга Кисарина, руководитель отдела исследования и аналитики компании Praedium, это объясняется тем, что доход от подобной аренды небольшой, а сопутствующих вопросов собственнику или управляющему зданием придется решать много. Если же машино-места все-таки сдают, то, как правило, по тем же ценам, что и офисные или торговые площади. Так, по данным компании Praedium, в центрах класса А место в подземном паркинге в месяц может стоить от 120 до 500 долл., а в наземном от 80 до 300 долл. Парковка в подземном гараже бизнес-центра класса В обойдется в среднем в 250 долл., а на наземной стоянке в 70 200 долл. в месяц.

Последние, как правило, являются отапливаемыми, кроме того, они оборудованы вентиляцией, техническими средствами охраны, пожарной сигнализацией. На их долю приходится около 40%. Чем удачнее расположен и спроектирован объект, тем больше стоимость машино-места. В среднем диапазон цен на места в многоуровневых гаражах следующий: на окраинах города 8 12 тыс. долл., в пределах ТТК 12 20 тыс. долл., в ЦАО и центральных районах других округов от 30 тыс. долл. В элитных комплексах, по словам Д. Попова, стоимость может доходить до 200 тыс. долл.

На вопросы читательницы отвечает начальник отдела мониторинга рынка жилья Департамента жилищной политики и жилищного фонда города Москвы Сергей Морозков:

Что касается современных торговых центров и комплексов Москвы, то подземными паркингами располагают далеко не все из них. По данным агентства недвижимости DOKI, почасовые тарифы на места в них колеблются в пределах 50 100 руб., а льготные тарифы ночного времени или целого дня составляют 300 400 руб. Наземные парковочные места на охраняемых стоянках обойдутся приблизительно в 20 руб. в час.

С 2004 года наша семья участвует в программе Молодой семье доступное жилье. Живем вдвоем c мужем в коммунальной квартире. Комнату в 2001 году я приватизировала (муж в приватизации не участвовал). Недавно нам предложили приобрести двухкомнатную квартиру по договору купли-продажи с рассрочкой платежа на 10 лет в Балашихе. При этом мы должны свою комнату безвозмездно отдать городу. Но мы все-таки покупаем квартиру, а не получаем ее бесплатно. И как же быть с московской пропиской, всю жизнь прожить в Москве и теперь потерять ее? Что делать? Посоветуйте, пожалуйста.
Ольга Л.

Уважаемая редакция!

Мы даем очередникам квартиры, которые по обмену получаем от инвесторов не только в столице, но и в Подмосковье. Сейчас просто нет возможности предоставлять всем очередникам жилье в городе. В первую очередь квартиры в районе проживания получают жители пятиэтажек, аварийных и ветхих домов, предназначенных к сносу (напомним, кроме жителей Центрального и Зеленоградского административных округов, которых переселяют в пределах этих округов). Так записано в городском законе.

Законодательством не предусмотрена обязанность субъектов Российской Федерации предоставлять квартиры своим очередникам по договору купли-продажи с использованием ипотеки или рассрочки платежа только на территории этих субъектов. Есть положения Жилищного кодекса РФ, которые предусматривают предоставление жилых помещений в пределах населенного пункта. Но действуют эти нормы только в отношении тех людей, которые получают квартиры от государства по договорам социального найма, безвозмездного пользования, найма служебных квартир, помещений в общежитиях и т. п. То есть в тех случаях, когда жилые помещения относятся к жилищному фонду социального или специализированного использования. Это обязательное условие. Квартиры, которые продает город по договорам купли-продажи, относятся к жилищному фонду коммерческого использования. Их разрешается строить в любом месте на территории Москвы и в области.

Как правило, молодым семьям предлагаем жилье в районах массовой застройки. Их осталось немного это, к примеру, Кожухово, Некрасовка, Южное Бутово, которые находятся за МКАДом, но относятся к столице. В Люберцах, например, есть территории, одни из которых принадлежат области, а другие Москве. Балашиха расположена за кольцевой дорогой и мало чем отличается от Кожухова или Некрасовки.

Выбирайте сами: Москва или область

Можно взять субсидию

Молодой семье предлагают приобрести квартиру по льготной стоимости там, где у города сейчас есть свободная площадь. Если Ольге Л. и ее мужу не хочется уезжать из Москвы, они могут отказаться от этого предложения и подождать, когда появятся новые дома в районах сложившейся застройки. Планируется строительство жилых домов в Орехово-Борисове, Южном Бутове, районе Левобережный и за кольцевой дорогой в поселках Некрасовка, Северный, Внуково и других.

Но никто не может заставить семью бесплатно передать комнату городу. Это их собственность, и передача может состояться только с их добровольного согласия.

Есть другой вариант. Молодая семья может взять безвозмездную субсидию и купить квартиру на рынке жилья. Условие одно площадь квартиры может быть любой, но не менее 18 кв. м на каждого члена семьи.
7 августа вступил в силу новый городской закон № 29 Об обеспечении права жителей города Москвы на жилые помещения, который внес существенные изменения в порядок и условия предоставления жилых помещений. По прежнему закону при заключении договора купли-продажи квартира предоставлялась семье без учета занимаемой площади. Перерасход площади был достаточно велик, так как город продавал жилье по льготной стоимости, потери составляли до 800 долларов за квадратный метр. Таковы ориентировочные затраты, которые несет бюджет Москвы на социальную, инженерную и транспортную инфраструктуру города в расчете на 1 кв. м. Но теперь по новому закону (статья 20) при предоставлении квартиры по договору купли-продажи считается и занимаемая площадь, то есть в сумме занимаемая и предоставляемая площади должны находиться в пределах нормы предоставления. При этом учитывается также не только численность, но и состав семьи. Супругам предоставляют однокомнатную квартиру площадью от 36 до 44 кв. метров. Так что по новому закону семье Ольги Л. должны предложить только однокомнатную квартиру, независимо от того, находится она в Москве или в Подмосковье, а приватизированная комната должна быть передана в собственность города.

Варианты, когда семье предлагают купить с рассрочкой платежа квартиру, а комнату безвозмездно отдать городу, встречаются довольно часто. Городу комната нужна, чтобы расселить коммунальную квартиру. Для хозяина комнаты это не очень выгодное предложение. Пусть по льготной стоимости, но ему приходится платить за квартиру. Чтобы решить эту проблему, мы подготовили проект постановления правительства Москвы О зачете стоимости жилых помещений, находящихся в собственности граждан. Сейчас проект находится на согласовании в подразделениях правительства Москвы. Смысл его в том, что из площади новой квартиры вычитается площадь занимаемой комнаты, и эта разница между площадями оплачивается по льготной стоимости. Фактически получается, что город покупает у семьи старую комнату или квартиру по той же цене, по которой продает им новое жилье. К примеру, молодая семья, где трое детей, живет в малогабаритной трехкомнатной квартире. Ей предлагают четырехкомнатную квартиру. Причем оплатить она должна по льготной стоимости только разницу в метраже. Но в семье трое детей, значит, дополнительно будет списано еще 30 кв. метров, так что доплата может быть совсем небольшая.

Посчитаем ваши метры

Каким образом это будет оформляться? Существует два способа покупки квартиры с доплатой путем заключения договоров купли-продажи либо по договору мены. Заключать два договора купли-продажи на покупку комнаты, с одной стороны, и на покупку квартиры с другой стороны, не с руки. Это дополнительные затраты времени, деньги должны переходить со счета на счет. Есть возможность упростить процедуру. Предлагается засчитывать стоимость жилого помещения в качестве первоначального взноса при покупке жилья с рассрочкой платежа, с использованием ипотечного кредитования.

Зачет старой квартиры

Скорее всего, будем заключать одновременно два договора купли-продажи жилых помещений. Один между городом и собственником комнаты, а другой между собственником комнаты и его соседом по коммунальной квартире. И только при условии одновременной подачи этих договоров на государственную регистрацию прав собственности на жилье будем продавать квартиру.

Заключая договор мены, доплату можно будет вносить в рассрочку. В этом случае договор мены будет оформлять Московский городской центр арендного жилья. Либо, чтобы рассчитаться, человек сможет взять кредит в банке. В этом случае договор будет заключать непосредственно департамент. В некоторых случаях семья может внести доплату единовременно, сразу и полностью. Планируется, что оформлением таких договоров займется ГУП Мосжилсервис.
Условия договора мены должны соответствовать основным условиям договора купли-продажи. Если человек отчуждает свою комнату в пользу города, сначала он должен получить согласие либо отказ соседа по коммунальной квартире, как требует ЖК РФ. Если сосед готов купить по той цене, которую определил город, то комнату очередник должен продать ему. И здесь надо подумать, как осуществить переход прав собственности. Чтобы, с одной стороны, такая сделка не считалась ухудшением жилищных условий и не отодвинула таким образом очередь гражданина на жилье, а с другой, после получения квартиры от города очередник не смог передумать и отказаться от продажи своей комнаты соседу.

Суть проблем состоит в следующем. Принятый в 2001 году Земельный кодекс требовал от всех приватизированных предприятий до 1 января 2004 года решить, что они хотят делать с земельными участками, на которых расположены, - владеть или арендовать. Если владеть - то до начала будущего года предприятие обязано оформить участки в собственность, заплатив государству "выкупные платежи". Если же арендовать - то соответственно нужно заключать арендный договор с субъектом Федерации.

Если сосед отказывается от покупки, то комната очередника по договору мены отходит городу. Затем посмотрим, какие есть варианты, чтобы расселить коммунальную квартиру: присоединять эту комнату соседу, заключив договор социального найма или найма, или продать с рассрочкой платежа, если нет возможности сразу оплатить комнату.
По договору купли-продажи с рассрочкой платежа права собственности на квартиру покупатель оформляет только после того, как полностью рассчитается с городом. До этого просто регистрируется договор. Если доплата по договору мены вносится в рассрочку, то переход права собственности будет проведен по такой же схеме. Право собственности регистрируется после полного расчета.
Подготовила Светлана Амелехина
Вчера на заседании правительства обсуждали ход и проблемы земельной реформы. Судя по словам основного докладчика министра экономического развития и торговли Германа Грефа, решение большинства из них было найдено.

Переход на аренду земли устраивал предприятия еще меньше, поскольку в этом случае на промышленность начинают действовать два неблагоприятных фактора. Во-первых, арендная плата может быть неограниченно высокой, во-вторых, региональные власти заключают арендные договоры на очень короткие сроки ( 1-3 года), а после этого условия договоров могут пересматриваться.

И тот и другой вариант промышленников не устраивал. Необходимость выкупать собственные земельные участки побуждала промпредприятия отвлекать из производства огромные денежные суммы. Как заявил недавно премьер-министр Михаил Касьянов, необходимость выкупа может привести "к обезвоживанию предприятий, которые сегодня успешно работают". И весь прошлый и весь нынешний год директора предприятий боролись за то, чтобы срок выкупа участков был увеличен, а установленные в законе цены на землю - снижены.

Наконец, исполнительная власть решила навести порядок в сфере арендных отношений. В случаях, когда предприятие арендует землю у субъекта Федерации, выбор срока, на который заключается договор, должен быть привилегией арендатора. Предприятие может выбирать любую продолжительность аренды в пределах 49 лет - это максимальный срок аренды земли, разрешенный Земельным кодексом. Что касается ставок арендной платы, то они должны быть жестко установлены законом. По мнению Германа Грефа, величина арендной платы не должна отличаться от ставки земельного налога. Это означает, что и собственник земли, и арендатор будут платить государству одинаковые текущие платежи за землю - но арендаторы при этом не должны выкупать свои участки. Сегодняшняя ситуация, когда ставки арендной платы в разных регионах различаются в десятки раз, по мнению Минэкономразвития, недопустима.

Предложенные Германом Грефом решения всех этих проблем на правительстве были одобрены. Срок выкупа земельных участков должен быть продлен. Насколько - пока неизвестно, но не менее чем на год, а может быть - на два. Предусмотренная Земельным кодексом схема образования цен на землю должна быть также изменена - с тем чтобы хотя бы в некоторых субъектах Федерации ее можно было уменьшить. Впрочем, здесь пока никаких конкретных деталей еще нет, над выкупными ценами правительство будет думать.



Главная --> Публикации